Mẫu báo cáo thẩm định dự án đầu tư bất động sản

Tổng số căn Tầng hầm 24.632.300.000 7.038 3.500.000 100% N/A N/A Thương mại và dịch vụ 48.720.000.000 3.045 16.000.000 Dịch vụ tiện ích (TMại và dịch vụ) - - 14.500.000 Tầng kỹ thuật (TMại và dịch vụ) 19.792.500.000 1.365 14.500.000 Văn phòng 392.025.600.000 24.502 16.000.000 Căn hộ thương mại - - 12.000.000 Căn hộ thường - - 8.500.000 Căn hộ lớn - - 9.500.000 Căn hộ Penthouse - - 11.500.000 Sân thượng và mái - - - 100% N/A N/A Công trình công cộng có thu - - 6.500.000 100% 65 0 Hệ số giá 100% Kế hoạch bán hàng và giao nhà 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Tiến độ xây dựng 0,00% 0,00% 0,00% 35,71% 42,86% 21,43 % Lũy kế tiến độ xây dựng 0,00% 0,00% 0,00% 35,71% 78,57% 100% Kế hoạch trả tiền 0,00% 0,00% 0,00% 18,18% 54,55% 27,27 % Lũy kế kế hoạch trả tiền 0,00% 0,00% 0,00% 18,18% 72,73% 100% Chi tiết về tiến độ xây dựng và kế hoạch bán hàng như sau: ‐ Thời gian thực hiện xây dựng là 28 tháng bắt đầu từ tháng 3 năm 2009 và kết thúc vào tháng 6 năm 2011. ‐ Ký hợp đồng với khách hàng vào tháng 9 năm 2009 (sau khi hoàn thành xong móng, hầm và một phần tầng trệt) ‐ Thời gian bán hàng là 22 tháng, trung bình mỗi tháng bán được 4,55% tổng diện tích sàn khai thác, hay 200 m2 diện tích khai thác khu thương mại và 1.115 m2 diện tích khai thác khu văn phòng cho thuê. ‐ Hoàn thành bàn giao vào tháng 6 năm 2011. ThS Trần Văn Đức, Eden Group 14 Kế hoạch bán hàng chi tiết theo từng tháng được đính kèm trong báo cáo tóm tắt này. (e) Khu E Khu E được đầu tư xây dựng và khai thác kinh doanh sau cùng với tiến độ như sau: Thống kê các chỉ tiêu Doanh thu (VND) NFA (m2) Giá bán (VND/m2) Tỷ lệ diện tích bán Diện tích trung bình căn Tổng số căn Tầng hầm - - 3.500.000,00 100% N/A N/A Thương mại và dịch vụ - - 16.000.000,00 Dịch vụ tiện ích (TMại và dịch vụ) - - 14.500.000,00 Tầng kỹ thuật (TMại và dịch vụ) - - 14.500.000,00 Văn phòng - - 16.000.000,00 Căn hộ thương mại - - 12.000.000,00 Căn hộ thường - - 8.500.000,00 Căn hộ lớn - - 9.500.000,00 Căn hộ Penthouse - - 11.500.000,00 Sân thượng và mái - - - N/A N/A Công trình công cộng có thu 15.470.000.000 2.380 6.500.000 100% 65 37 Hệ số giá 100% Kế hoạch bán hàng và giao nhà 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Tiến độ xây dựng 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100% Lũy kế tiến độ xây dựng 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100% Kế hoạch trả tiền 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100% Lũy kế kế hoạch trả tiền 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100% Đây là một công trình công công có thu được thực hiện xây dựng, triển khai kinh doanh, và bàn giao cho đơn vị vận hành. Tuy nhiên, theo quy hoạch thì có công trình công cộng, quá trình bàn giao cho đơn vị vận hành và khai thác chỉ bắt đầu khi đơn vị vận hành và khai thác thanh toán cho Chủ đầu tư. Chi tiết về tiến độ xây dựng và kế hoạch bán hàng như sau: ‐ Thời gian thực hiện xây dựng là 5 tháng bắt đầu từ tháng 2 năm 2011 và kết thúc vào tháng 6 năm 2011. ‐ Ký hợp đồng với khách hàng và nhà đầu tư vào tháng 6 năm 2011. ‐ Hoàn thành bàn giao vào tháng 6 năm 2011. Kế hoạch bán hàng chi tiết theo từng tháng được đính kèm trong báo cáo tóm tắt này. ThS Trần Văn Đức, Eden Group 15 1.4 Phân tích tài chính và phân tích độ nhạy 1.4.1 Báo cáo thu nhập Năm Tổng cộng 2006 2007 2008 2009 2010 2011 TỔNG DOANH THU (VND) 2.472.044.489.000 - 137.656.402.188 442.212.447.232 857.782.881.598 768.890.216.911 265.502.541.071 KHỐI A 485.170.400.000 - - - 88.212.800.000 264.638.400.000 132.319.200.000 KHỐI B 1.098.657.850.000 - - 39.237.780.357 470.853.364.286 470.853.364.286 117.713.341.071 KHỐI C 400.781.431.500 - - 166.992.263.125 200.390.715.750 33.398.452.625 - KHỐI D 471.964.807.500 - 137.656.402.188 235.982.403.750 98.326.001.563 - - KHỐI E - - - - - 15.470.000.000 GIÁ VỐN HÀNG BÁN (VND) 1.672.265.682.589 463.608.111.814 157.478.142.879 320.486.478.055 359.762.433.255 253.864.849.157 117.065.667.429 GIAI ĐOẠN I - XÂY DỰNG HTKT 32.640.779.309 1.125.544.114 31.515.235.195 - - - - Chi phí phát triển hạ tầng kỹ thuật 28.138.602.853 - 28.138.602.853 - - - - San lấp mặt bằng 1.945.840.000 - 1.945.840.000 - - - - Đường giao thông nội bộ 6.364.800.000 - 6.364.800.000 - - - - Công viên nội bộ 2.623.180.000 - 2.623.180.000 - - - - Hệ thống cấp điện 5.493.192.033 - 5.493.192.033 - - - - Hệ thống cấp nước 4.938.622.635 - 4.938.622.635 - - - - Hệ thống xử lý nước thải 6.772.968.185 - 6.772.968.185 - - - - Chi phi tư vấn, thiết kế, quản lý 1.688.316.171 1.125.544.114 562.772.057 - - - - Chi phi tư vấn, thiết kế, quản lý 1.688.316.171 1.125.544.114 562.772.057 - - - - Dự phòng 2.813.860.285 - 2.813.860.285 - - - - Dự phòng 2.813.860.285 - 2.813.860.285 - - - - GIAI ĐOẠN II - ĐẤT, XÂY DỰNG CÁC KHỐI NHÀ 1.639.624.903.280 462.482.567.700 125.962.907.684 320.486.478.055 359.762.433.255 253.864.849.157 117.065.667.429 Giá trị đất thương phẩm 458.000.000.000 458.000.000.000 - - - - - Giá trị đất thương phẩm 458.000.000.000 458.000.000.000 - - - - - Chi phí xây dựng và phát triển các khối nhà 1.181.624.903.280 4.482.567.700 125.962.907.684 320.486.478.055 359.762.433.255 253.864.849.157 117.065.667.429 Khối A 174.697.206.400 - - 1.506.010.400 61.316.137.714 64.543.302.857 47.331.755.429 Chi phí xây dựng 134.465.214.286 - - - 53.786.085.714 64.543.302.857 32.271.651.429 Chi phí tư vấn, thiết kế và quản lý dự án 9.036.062.400 - - 1.506.010.400 7.530.052.000 - - Dự phòng 7.530.052.000 - - - - - 15.060.104.000 Khối B 515.190.962.400 - - 137.680.343.400 148.043.380.000 170.249.887.000 59.217.352.000 Chi phí xây dựng 444.130.140.000 - - 111.032.535.000 148.043.380.000 148.043.380.000 37.010.845.000 Chi phí tư vấn, thiết kế và quản lý dự án 26.647.808.400 - - 26.647.808.400 - - - Dự phòng 44.413.014.000 - - - - 22.206.507.000 22.206.507.000 Khối C 221.231.247.880 - 36.871.874.647 76.286.637.200 89.001.076.733 19.071.659.300 - Chi phí xây dựng 190.716.593.000 - 25.428.879.067 76.286.637.200 76.286.637.200 12.714.439.533 - Chi phí tư vấn, thiết kế và quản lý dự án 11.442.995.580 - 11.442.995.580 - - - - Dự phòng 19.071.659.300 - - - 12.714.439.533 6.357.219.767 - Khối D 259.988.926.600 4.482.567.700 89.091.033.038 105.013.487.055 61.401.838.807 - - Chi phí xây dựng 224.128.385.000 - 80.125.897.638 101.278.013.972 42.724.473.391 - - Chi phí tư vấn, thiết kế và quản lý dự án 13.447.703.100 4.482.567.700 8.965.135.400 - - - - Dự phòng 22.412.838.500 - - 3.735.473.083 18.677.365.417 - - Khối E 10.516.560.000 - - - - - 10.516.560.000 Chi phí xây dựng 9.066.000.000 - - - - - 9.066.000.000 Chi phí tư vấn, thiết kế và quản lý dự án 543.960.000 - - - - - 543.960.000 Dự phòng 906.600.000 - - - - - 906.600.000 LỢI NHUẬN GỘP 799.778.806.411 (463.608.111.814) (19.821.740.692) 121.725.969.177 498.020.448.343 515.025.367.754 148.436.873.643 Chi phí tiếp thị 49.440.889.780 - 2.753.128.044 8.844.248.945 17.155.657.632 15.377.804.338 5.310.050.821 Chi phí hoạt động chung 37.080.667.335 - 2.064.846.033 6.633.186.708 12.866.743.224 11.533.353.254 3.982.538.116 Lãi vay của CCCC 34.431.898.724 63.342.431 8.651.139.826 10.461.321.953 9.240.834.391 5.056.305.610 958.954.512 LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ (VND) 678.825.350.572 (463.671.454.245) (33.290.854.595) 95.787.211.571 458.757.213.096 483.057.904.551 138.185.330.193 Thuế thu nhập doanh nghiệp 176.920.982.756 - - - 16.122.992.432 135.256.213.274 38.691.892.454 LỢI NHUẬN SAU THUẾ (VND) 488.754.252.412 (463.671.454.245) (33.290.854.595) 95.787.211.571 442.634.220.664 347.801.691.277 99.493.437.739 Tổng doanh thu của toàn bộ dự án là 2.472.044.489.000 đồng. Doanh thu năm 2007, năm 2008, năm 2009, năm 2010, và năm 2011 lần lượt là 137.656.402.188 đồng, 442.212.447.232 đồng, 857.782.881.598 đồng, 768.890.216.911 đồng, và 265.502.541.071 đồng. Tổng giá vốn hàng bán là 1.672.265.682.589 đồng. Tổng lợi nhuận gộp là 799.778.806.411 đồng. Tổng lợi nhuận trước thuế là 678.825.350.572 đồng. Tổng lợi nhuận sau thuế là 488.754.252.412 đồng. Hệ số doanh thu trên vốn góp là 5,40. Trong suốt vòng đời dự án (57 tháng), thì một đồng vốn góp tạo ra 5,40 đồng doanh thu. Hệ số lợi nhuận trước thuế trên vốn góp là: 1,48. Trong suốt vòng đời dự án (57 tháng), thì một đồng vốn góp tạo ra được 1,48 đồng lợi nhuận trước thuế. ThS Trần Văn Đức, Eden Group 16 Hệ số lợi nhuận sau thuế trên vốn góp là 1,07. Trong suốt vòng đời dự án (57 tháng), thì một đồng vốn góp tạo ra được 1,07 đồng lợi nhuận sau thuế. Trung bình ROE mỗi năm là 22,47%% và ROE mỗi tháng là 1,87%. 1.4.2 Báo cáo lưu chuyển tiền tệ Với mức vốn góp 100% vào dự án, tương đương 458.000.000.000 đồng để xây dựng khai thác kinh doanh theo hình thức cuốn chiếu các Khối D, C, B, A, và E giá trị hiện tại ròng ở suất chiết khấu 15% là 149.010.434.621 đồng. Suất thu hồi vốn nội bộ có điều chỉnh là 23,36%. Các chỉ tiêu và hệ số trả nợ đều đạt. Năm Tổng cộng 2006 2007 2008 2009 2010 2011 DÒNG TIỀN RA 2.061.127.453.498 463.671.454.245 170.947.256.782 346.425.235.661 446.283.547.698 452.223.412.398 181.576.546.714 GIAI ĐOẠN I - XÂY DỰNG HTKT 32.640.779.309 1.125.544.114 31.515.235.195 - - - - Chi phí phát triển hạ tầng kỹ thuật 28.138.602.853 - 28.138.602.853 - - - - San lấp mặt bằng (tính bình quân chiều dày san lấp là 0,5 m) 1.945.840.000 - 1.945.840.000 - - - - Đường giao thông nội bộ 6.364.800.000 - 6.364.800.000 - - - - Công viên nội bộ 2.623.180.000 - 2.623.180.000 - - - - Hệ thống cấp điện 5.493.192.033 - 5.493.192.033 - - - - Hệ thống cấp nước 4.938.622.635 - 4.938.622.635 - - - - Hệ thống xử lý nước thải 6.772.968.185 - 6.772.968.185 - - - - Chi phi tư vấn, thiết kế, quản lý 1.688.316.171 1.125.544.114 562.772.057 - - - - Chi phi tư vấn, thiết kế, quản lý 1.688.316.171 1.125.544.114 562.772.057 - - - - Dự phòng 2.813.860.285 - 2.813.860.285 - - - - Dự phòng 2.813.860.285 - 2.813.860.285 - - - - GIAI ĐOẠN II - ĐẤT, XÂY DỰNG KHỐI NHÀ 1.726.146.460.395 462.482.567.700 130.780.881.761 335.963.913.708 389.784.834.111 280.776.006.749 126.358.256.366 Giá trị đất thương phẩm 458.000.000.000 458.000.000.000 - - - - - Giá trị đất thương phẩm 458.000.000.000 458.000.000.000 - - - - - Chi phí xây dựng và phát triển các khối nhà 1.268.146.460.395 4.482.567.700 130.780.881.761 335.963.913.708 389.784.834.111 280.776.006.749 126.358.256.366 Khối A 191.678.170.400 - - 1.506.010.400 64.403.585.714 73.805.646.857 51.962.927.429 Chi phí xây dựng 150.601.040.000 - - - 53.786.085.714 64.543.302.857 32.271.651.429 Chi phí tư vấn, thiết kế và quản lý dự án 9.036.062.400 - - 1.506.010.400 7.530.052.000 - - Dự phòng 15.060.104.000 - - - - - 15.060.104.000 Chi phí tiếp thị 9.703.408.000 - - - 1.764.256.000 5.292.768.000 2.646.384.000 Chi phí quản lý hoạt động chung 7.277.556.000 - - - 1.323.192.000 3.969.576.000 1.984.788.000 Khối B 553.643.987.150 - - 139.053.665.713 164.523.247.750 186.729.754.750 63.337.318.938 Chi phí xây dựng 444.130.140.000 - - 111.032.535.000 148.043.380.000 148.043.380.000 37.010.845.000 Chi phí tư vấn, thiết kế và quản lý dự án 26.647.808.400 - - 26.647.808.400 - - - Dự phòng 44.413.014.000 - - - - 22.206.507.000 22.206.507.000 Chi phí tiếp thị 21.973.157.000 - - 784.755.607 9.417.067.286 9.417.067.286 2.354.266.821 Chi phí quản lý hoạt động chung 16.479.867.750 - - 588.566.705 7.062.800.464 7.062.800.464 1.765.700.116 Khối C 235.258.597.983 - 36.871.874.647 82.131.366.409 96.014.751.785 20.240.605.142 - Chi phí xây dựng 190.716.593.000 - 25.428.879.067 76.286.637.200 76.286.637.200 12.714.439.533 - Chi phí tư vấn, thiết kế và quản lý dự án 11.442.995.580 - 11.442.995.580 - - - - Dự phòng 19.071.659.300 - - - 12.714.439.533 6.357.219.767 - Chi phí tiếp thị 8.015.628.630 - - 3.339.845.263 4.007.814.315 667.969.053 - Chi phí quản lý hoạt động chung 6.011.721.473 - - 2.504.883.947 3.005.860.736 500.976.789 - Khối D 276.507.694.863 4.482.567.700 93.909.007.114 113.272.871.186 64.843.248.862 - - Chi phí xây dựng 224.128.385.000 - 80.125.897.638 101.278.013.972 42.724.473.391 - - Chi phí tư vấn, thiết kế và quản lý dự án 13.447.703.100 4.482.567.700 8.965.135.400 - - - - Dự phòng 22.412.838.500 - - 3.735.473.083 18.677.365.417 - - Chi phí tiếp thị 9.439.296.150 - 2.753.128.044 4.719.648.075 1.966.520.031 - - Chi phí quản lý hoạt động chung 7.079.472.113 - 2.064.846.033 3.539.736.056 1.474.890.023 - - Khối E và các khối khác 11.058.010.000 - - - - - 11.058.010.000 Chi phí xây dựng 9.066.000.000 - - - - - 9.066.000.000 Chi phí tư vấn, thiết kế và quản lý dự án 543.960.000 - - - - - 543.960.000 Dự phòng 906.600.000 - - - - - 906.600.000 Chi phí tiếp thị 309.400.000 - - - - - 309.400.000 Chi phí quản lý hoạt động chung 232.050.000 - - - - - 232.050.000 Lãi vay 33.996.010.309 63.342.431 8.651.139.826 10.461.321.953 9.240.834.391 5.056.305.610 958.954.512 Thuế thu nhập doanh nghiệp 176.920.982.756 - - - 16.122.992.432 135.256.213.274 38.691.892.454 Hoàn trả vốn gốc 62.269.773.528 - - - 31.134.886.764 31.134.886.764 15.567.443.382 DÒNG TIỀN VÀO 3.007.881.705.909 463.671.454.245 209.822.164.852 442.212.447.232 857.782.881.598 768.890.216.911 265.502.541.071 Vốn tự có của Doanh nghiệp CCCC 458.000.000.000 458.000.000.000 - - - - - Vốn vay của Doanh nghiệp CCCC 77.837.216.909 5.671.454.245 72.165.762.665 - - - - Doanh thu 2.472.044.489.000 - 137.656.402.188 442.212.447.232 857.782.881.598 768.890.216.911 265.502.541.071 DÒNG TIẾN RÒNG 946.754.252.412 (0) 38.874.908.070 95.787.211.571 411.499.333.900 316.666.804.513 83.925.994.357 Lũy kế dòng tiền ròng - (0) 38.874.908.070 134.662.119.641 546.161.453.542 862.828.258.055 946.754.252.412 Góp vốn cổ phần (458.000.000.000) - - - - - DÒNG TIỀN RÒNG CỦA DỰ ÁN - (458.000.000.000) 38.874.908.071 95.787.211.571 411.499.333.900 316.666.804.513 946.754.252.412 Dòng tiền ròng của CCCC (458.000.000.000) 38.874.908.071 95.787.211.571 411.499.333.900 316.666.804.513 946.754.252.412 NPV (VND) 149.010.434.621 MIRR (tháng) 1,77% MIRR (năm) 23,36% Hệ số trả nợ nhỏ nhất 21,19 Thời gian thu hồi vốn (tháng) 37 ThS Trần Văn Đức, Eden Group 17 Dòng tiền ròng sau thuế và các nghĩa vụ tài chính của dự án luôn dương qua các năm và các tháng thực hiện triển khai xây dựng dự án. Hơn nữa, khi tính toán các chỉ số Giá trị hiện tại ròng của dòng vốn góp (NPV) và tỷ số hoàn vốn nội bộ có điều chỉnh (MIRR), giá trị trên được tính ở thời điểm hoàn thành toàn bộ dự án. Nếu tính theo từng năm hoặc theo từng tháng, thì các chỉ số trên lớn nhiều hơn các chỉ số tính toán trong báo cáo và bảng tính tài chính đính kèm. 1.4.3 Phân tích độ nhạy (a) Dao động giá đất của dự án Phân tích độ nhạy được tiến hành để kiểm tra mức dao động của lợi nhuận dự án so với biến động giá đất của dự án. Kết quả phân tích thể hiện như sau: Biến động giá đất NPV (VND) MIRR Hệ số trả nợ nhỏ nhất 100% 149.010.434.621 23,36% 21,19 102% 143.440.241.766 23,12% 18,78 104% 137.848.093.280 22,86% 16,83 106% 132.255.944.793 22,59% 15,21 108% 126.663.796.307 22,33% 13,86 110% 121.055.665.939 22,06% 12,71 112% 115.435.797.467 21,78% 11,71 114% 109.815.928.996 21,50% 10,85 116% 104.196.060.524 21,21% 10,09 118% 98.549.602.010 20,91% 9,41 120% 92.902.226.315 20,61% 8,81 122% 87.254.850.620 20,31% 8,27 124% 81.596.813.682 20,02% 7,78 126% 75.922.142.496 19,73% 7,34 128% 70.247.471.311 19,44% 6,94 (b) Dao động giá bán sản phẩm Phân tích độ nhạy được tiến hành để kiểm tra mức dao động của lợi nhuận dự án so với biến động giá bán trung bình các sản phẩm. Kết quả phân tích như sau: Biến động giá bán sản phẩm NPV (VND) MIRR Hệ số trả nợ nhỏ nhất 100% 149.010.434.621 23,36% 21,19 99% 137.590.660.104 22,86% 20,59 98% 126.148.929.954 22,34% 19,99 97% 114.707.199.805 21,81% 19,39 96% 103.265.469.656 21,28% 18,79 95% 91.798.644.871 20,74% 18,20 94% 80.327.372.186 20,19% 17,60 93% 68.856.099.501 19,63% 17,00 92% 57.359.716.496 19,06% 16,40 91% 45.857.683.149 18,48% 15,80 90% 34.353.092.379 17,89% 15,20 Kết quả cho thấy Dự án có mức độ rủi ro thấp khi tiến hành phân tích dao động của giá bán biến thiên trên biến động trong khoảng 0% đến 10%. Trong khoảng biến thiên từ 0-10%, thì NPV luôn cho giá trị dương và suất hoàn vốn nội bộ luôn lớn hơn suất chiết khấu (lấy suất chiết khấu là 15%). (c) Dao động chi phí xây dựng và chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật Phân tích độ nhạy được tiến hành để kiểm tra mức dao động của lợi nhuận dự án so với biến động của chi phí xây dựng và chi phí hạ tầng kỹ thuật. Kết quả phân tích như sau: ThS Trần Văn Đức, Eden Group 18 Biến động chi phí xây dựng NPV (VND) MIRR Hệ số trả nợ nhỏ nhất 100% 149.010.434.621 23,36% 21,19 101% 142.831.438.484 23,09% 20,60 102% 136.638.047.185 22,81% 20,02 103% 130.440.875.651 22,53% 19,46 104% 124.243.704.117 22,24% 18,91 105% 118.046.532.583 21,96% 18,36 106% 111.849.361.049 21,67% 17,83 107% 105.645.000.461 21,38% 17,30 108% 99.429.285.055 21,09% 16,79 109% 93.213.569.650 20,78% 16,28 110% 86.997.854.245 20,48% 15,79 111% 80.782.138.839 20,18% 15,30 112% 74.560.613.931 19,87% 14,82 113% 68.325.999.820 19,56% 14,35 114% 62.091.385.708 19,25% 13,88 115% 55.856.771.597 18,94% 13,43 Chi phí xây dựng có khả năng tăng cao, chính vì thế dự phòng 10% đã tính toán trong phần ước tính chi phí đầu tư. Thêm vào đó, phân tích dao động của chi phí trên biến động trong khoảng 0%-15%. Trong khoảng biến thiên này, thì NPV luôn cho giá trị dương và suất hoàn vốn nội bộ luôn lớn hơn suất chiết khấu (lấy suất chiết khấu là 15%). 1.5 Hợp đồng phát triển dự án và Cấu trúc dự án 1.5.1 Hợp đồng phát triển dự án Doanh nghiệp Tư nhân Thương mại và Dịch vụ CCCC sẽ ký hợp đồng với nhà phát triển dự án chuyên nghiệp ở Việt Nam. Theo hợp đồng này, Chủ Đầu Tư nghĩa là đơn vị được phép đầu tư, xây dựng, khai thác kinh doanh dự án theo luật định và được hưởng lợi nhuận từ dự án. Chủ Đầu Tư sẽ ký với Nhà Phát Triển Dự án Hợp đồng phát triển dự án trọn gói. Chính vì thế, Nhà phát triển dự án có vai trò tương tự như người thực hiện hợp đồng EPCC. Rủi ro có thể quản lý được và Chủ đầu tư chịu trách nhiệm theo dõi Nhà phát triển dự án thực hiện cam kết của mình. Theo hợp đồng này, Sản phẩm dịch vụ Dự án nghĩa là các sản phẩm như bãi đậu xe, căn hộ, thương mại, khu văn phòng, khu công cộng, hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào…được tạo ra hoặc yêu cầu được tạo ra trong Hợp đồng và bàn giao cho Chủ Đầu Tư hay khách hàng. Nhà Phát Triển Dự án (bất động sản) nghĩa là pháp nhân có chức năng, được quyền thay mặt Nhà đầu tư tổ chức triển khai thực hiện dự án. Khối lượng công việc Nhà Phát Triển phải thực hiện bao gồm và không hạn chế như: thu xếp nguồn vốn cho dự án; tổ chức thực hiện các bước công việc liên quan đến triển khai dự án từ giai đoạn chuẩn bị cho đến khi hoàn tất thi công xây dựng, đưa công trình vào khai thác kinh doanh; kể cả các các dịch vụ hậu mãi (nếu được giao thực hiện). 1.5.2 Danh sách các dịch vụ trong phạm vi cung cấp của Nhà Phát Triển (Scope of Work) Nhà phát triển dự án sẽ thay mặt Chủ đầu tư triển khai mọi công tác phát triển, thiết kế, xây dựng và khai thác kinh doanh toàn bộ dự án từ thời điểm nhận bàn giao từ Chủ Đầu Tư. Các giai đoạn chính của toàn bộ quá trình bao gồm: Giai đoạn 1: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư (Pre-Investment) 1. Xác định dự án và Quy hoạch tổng thể (đưa ra định hướng cho dự án và lựa chọn chiến lược phát triển) (Project Definition and Master Planning 2. Cấu trúc quyền sở hữu (đưa ra các cơ cấu về hợp tác và các các cơ cấu tài chính) (Ownership Structuring) 3. Phân tích hiệu quả tài chính (lợi nhuận cho Chủ đầu tư, phương án Tài liệu yêu cầu theo sự hoàn tất của giai đoạn này gồm: 1. Báo cáo phân tích hiệu quả đầu tư dự án. ThS Trần Văn Đức, Eden Group 19 kinh doanh, vay, hoàn vốn…) (Financial Analysis) 4. Lập chương trình dự án (Programming) 5. Định giá chi phí/ dự toán ngân sách (Cost Evaluation / Budgeting) 6. Lập thời tiến độ dự án (Project Scheduling) Giai đoạn 2: Giai đoạn triển khai thiết kế và xây dựng (Design and Construction Period) 1. Tuyển chọn kiến trúc (kiến trúc tổng thể, sân vườn, nội thất…) (Architectural Selection) 2. Thiết kế sơ bộ (Conceptual and Basic Design) 3. Tuyển chọn các kỹ sư (Cơ điện, kết cấu…) (Engineering Selection) 4. Hỗ trợ xin giấy phép (Licensing Assistanceand Approval) 5. Vẽ kỹ thuật và điều phối (Technical drawing and engineering coordination) 6. Quản lý thiết kế (Design Management) 7. Đám phán chọn lựa nhà thầu và nhà cung cấp (Contractor/vendor selection and negotiations) 8. Quản lý xây dựng (Construction Management) 9. Lập trình, kế hoạch hóa và điều phối kỹ thuật (Programming, planning, and engineering coordination) 10. Phân tích thành phẩm (Building analysis) 11. Kiểm tra chất lượng (Quality Controlling) Tài liệu yêu cầu theo sự hoàn tất của giai đoạn này gồm: 1. Quy hoạch thiết kế 1/2000 2. Quy hoạch thiết kế 1/500 3. Báo cáo đầu tư xây dựng 4. Kế hoạch triển khai thực hiện 5. Tài liệu ứng dụng triển khai 6. hợp đồng với thầu phụ, bảo hiểm, tư vấn giám sát 7. Báo cáo tiến độ đầu tư xây dựng và quản lý dự án 8. Bảng vẽ thi công Giai đoạn 3: Giai đoạn khai thác kinh doanh (Marketing and Selling) 1. Phân tích phương án cho thuê hay bán (Lease versus Sell analysis) 2. Tổ chức tiếp thị (Marketing Organizing) 3. Tổ chức bán hàng (Selling Organizing) 4. Điều phối và thúc đẩy khách hàng (Tenant uplift coordination) 5. Quản lý bán lẻ (Retail Management) 6. Trợ giúp di chuyển (Relocation assistant) 7. Quản lý quá trình chuyển tiếp tài sản (Property management transition) 8. Bảo đảm về chất lượng (Quality assuring) Tài liệu yêu cầu theo sự hoàn tất của giai đoạn này gồm: 1. Các sản phẩm Marketing (Brochure, Marketing program, printing, audio, picturing product…) 2. Báo cáo tiến độ kinh doanh 3. Báo cáo tiến độ bán hàng Giai đoạn 4 – Bàn giao nghiệm thu dự án: (Phase 4 – Project Delivery) 1. Phân tích xây dựng (Construction analysis) 2. Kiểm tra và hiệu chỉnh chất lượng công trình (General and preventive maintenance) 3. Nghiệm thu công trình (Project acceptance) 4. Bàn giao công trình (Product Delivery) 5. Báo cáo kế toán và dịch vụ (Accounting reporting and services) Tài liệu yêu cầu theo sự hoàn tất của giai đoạn này gồm: 1. Hồ sơ hạch toán kế toán (hóa đơn chứng từ…) 2. Biên bản nghiệm thu công trình 3. BBản thanh lý hợp đồng Giai đoạn 5 – Dịch vụ sau đầu tư: (Phase 5 – Post Investment) 1. Duy trì quan hệ chủ đầu tư và khách hàng (Owner/tenant relation) 2. Bảo hành (Guarantee) Tài liệu yêu cầu theo sự hoàn tất của giai đoạn này gồm: 1. Hồ sơ bảo hành ThS Trần Văn Đức, Eden Group 20 1.6 Tổ Chức Thực Hiện Dự Án 1.6.1 Sơ đồ cấu trúc thực hiện dự án Chủ đầu tư Nhà phát triển dự án Giám Đốc Dự Án Tổng Thầu Giám Đốc Công Trường Tư Vấn Chi Phí Tư Vấn Độc Lập Tư Vấn Thiết Kế Quy Hoạch Hạ Tầng Kỹ Thuật Kiến Trúc Kết Cấu Cơ Điện Nôi Thất Cảnh Quan Nhà Thầu 1 Nhà Thầu 5 Cơ ĐiệnHạ Tầng Kỹ Thuật Nhà Thầu 2 Móng Nhà Thầu 3 Kết Cấu Khung Nhà Thầu 4 Hoàn Thiện 1.6.2 Phương án tổ chức thực hiện dự án Có hai giai đoạn chính trong quá trình thực hiện dự án gồm có giai đoạn xin giấy phép cùng với thiết kế và giai đoạn thi công xây dựng dự án. Để thực hiện toàn bộ khối lượng công việc, Chủ đầu tư và Nhà phát triển dự án sẽ thuê các đơn vị độc lập và có khả năng trong và ngoài nước. Quan trong nhất là Đơn vị Quản lý Dự Án và Giám đốc dự án (Project Manager); đơn vị/người sẽ trực tiếp thay mặt Chủ đầu tư và Nhà phát triển lựa chọn, thương thảo, ký kết, và quản lý các đơn vị độc lập khác. Hiện nay, một số các đơn vị Quản lý Dự án nước ngoài và có năng lực hiện đang hoạt động tại thị trường Việt Nam là Meinhardt, HBP, Clipton Coney, AIC, Delta, DuffillWatts &Tse, hoặc Omega v.v… 1.6.2.1 Giai đoạn 1: Báo cáo quy hoạch 1/500 và thiết kế hạ tầng kỹ thuật dự án Nhà phát triển dự án sẽ thực hiện hồ sơ về quy hoạch chi tiết dự án, trình các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án. Kết thúc giai đoạn này, nhà phát triển dự án hoàn tất thủ tục xin giấy phép xây dựng và sẵn sàng để tiến hành xây dựng hạ tầng dự án. Giai đoạn này được triển khai theo 2 bước: i. Bước 1: Báo cáo quy hoạch 1/500. Nhà phát triển dự án đã tuyển chọn công ty tư vấn xây dựng tổng hợp (công ty FFFF) làm Tư vấn quy hoạch dự án. Công ty tư vấn xây dựng tổng hợp là công ty tư vấn thuộc Bộ Xây Dựng, chuyên thực hiện các dịch vụ tư vấn thiết kế quy hoạch dự án. Hiện tại công ty FFFF đã trình Báo cáo quy hoạch 1/500 của dự án lên Sở Quy hoạch-Kiến trúc thành ThS Trần Văn Đức, Eden Group 21 phố Hồ Chí Minh và hồ sơ đang trong thời gian thẩm định. Nhiệm vụ tư vấn gồm: a. Lập báo cáo quy hoạch dự án 1/500 cho chủ đầu tư. b. Lập báo cáo đầu tư d