Một số bài tập tình huống về Luật đất đai

BÀI LÀM 1. Việc cấp GCNQSDĐ trong trường hợp này sẽ được giải quyết như thế nào? Căn cứ vào những văn bản pháp lý nào để giải quyết? Theo khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì GCNQSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. Như vậy, GCNQSDĐ là một đảm bảo quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất, là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền và lợi ích của mình theo quy định của pháp luật. Với tình huống này chúng ta cần xem xét ở hai trường hợp sau: Trường hợp 1: Khi chuyển nhượng, diện tích đất của ông A chưa được cấp GCNQSDĐ mà chỉ có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai. Trong trường hợp này UBND huyện (quận, thị xã) sẽ cấp GCNQSDĐ đối với diện tích đất ông A đang sử dụng Đối với phần đất làm ngõ đi chung do đã có thỏa thuận ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng là sử dụng chung, không ai được lấn chiếm sử dụng riêng nên việc ông A đòi cấp giấy chứng nhận sử dụng riêng đối với phần đất này sẽ dẫn đến tranh chấp, vì vậy Ủy ban nhân dân huyện không được cấp GCNQSDĐcả phần đất này vì theo Điều 48 Nghị định 181/2004 chỉ được cấp GCNQSDĐ khi đủ các giấy tờ theo quy định của pháp luật đồng thời không có tranh chấp. Căn cứ vào khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai năm 2003 quy định về Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: “3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Và theo Điều 117 Nghị định 181/2004 về thi hành luật đất đai thì trường hợp thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi chuyển nhượng sẽ thực hiện trình tự thủ tục hành chính đối với từng thửa đất và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được sử dụng các thửa đất sau khi tách thửa. Như vậy trong trường hợp này ông A sẽ được cấp GCNQSDĐ đối với phần đất ông đang sử dụng. Trường hợp 2: Trước khi chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất của ông A đã có GCNQSDĐ, khi đó yêu cầu của ông A đòi cấp GCNQSDĐ đối với diện tích đất ông đang sử dụng và diện tích ngõ đi chung của 3 gia đình không được chấp nhận. Sau khi chuyển nhượng, diện tích đất của ông A thay đổi. Khi đó ông A có quyền đề nghị thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp. Việc ông A làm đơn đăng kí cấp GCNQSDĐ đối với diện tích đất đang sử dụng và ngõ đi chung là không có cơ sở để giải quyết. Trường hợp này không thuộc vào các trường hợp được cấp GCNQSDĐ được quy định tại Điều 49 Luật đất đai năm 2003 và Điều 7 Nghị định 88/2009. 2. Trong vụ việc này, ai đúng ai sai? Vì sao? Trước hết, chúng ta xem xét hành vi của ông A. Năm 2004, ông A chuyển nhượng một phần đất của mình cho B và D thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, ông A có để thêm một phần đất làm ngõ đi chung cho cả 3 gia đình, diện tích đất này được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không hộ nào được lấn chiếm sử dụng riêng và đã được ủy ban nhân dân xã xác nhận. Việc làm này là hoàn toàn đúng và hợp pháp. Bởi lẽ, theo khoản 1 điều 275 Bộ luật dân sự đã quy định về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề như sau: "Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi". Như vậy, việc ông A để lối đi chung là điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực. Năm 2010, khi có con đường chạy qua mặt tiền nhà ông B và D, ông A đã đòi lại ngõ đi chung này là không hợp lý. Việc ông A xác định thêm một phần đất của mình vào để làm lối đi chung đã được ghi nhận rất rõ trong hợp đồng chuyển nhượng đất giữa các bên. Khi nhà nước mở đường, nhưng rõ ràng điều khoản hợp đồng vẫn còn đó, các bên vẫn còn chịu sự ràng buộc bởi các điều khoản của hợp đồng. Nên Ông A không thể đòi lại phần đất được sử dụng làm lối đi chung để làm của riêng mình được. Rõ ràng trong trường hợp này ông A đã sai khi phá vỡ các cam kết giữa các bên trong hợp đồng chuyển nhượng đất. Về phần B và D, hai ông đều thực hiện đúng và đầy đủ quyền và nghĩa vụa của mình được ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng đất với ông A. Ông A tự ý phá vỡ cam kết giữa các bên khi đòi chuyển lối đi chung trở thành của riêng mình nên ông B và D không hề cõ lỗi gì cả. 3. Tranh chấp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xảy ra trước ngày 01/07/2004 thì giải quyết như thế nào? Tranh chấp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xảy ra sau ngày 01/07/2004 thì giải quyết như thế nào? - Trường hợp 1: Trường hợp tranh chấp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xảy ra trước ngày 01/07/2004 thì theo quan điểm của nhóm có thể được giải quyết như sau: Thứ nhất, về luật điều chỉnh: Trong trường hợp tranh chấp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xảy ra trước ngày 01/07/2004 thì sẽ được giải quyết theo các quy định của Luật Đất đai 1993. Thứ hai, về mặt thủ tục: Nhà nước khuyến khích việc hoà giải các tranh chấp đất đai trong nhân dân. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Hội Nông dân, các tổ chức thành viên khác của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác, tổ chức kinh tế ở cơ sở và công dân hoà giải các tranh chấp đất đai. Nếu hòa giải không thành thì sẽ được đưa ra các cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Thứ ba, về các cơ quan có thẩm quyền giải quyết: Do đây là tranh chấp diện tích đất mà NSDĐ chưa có GCNQSDĐ nên tranh chấp sẽ được giải quyết theo quy định sau: “2- Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì do Uỷ ban nhân dân giải quyết theo quy định sau đây: a) Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau, giữa cá nhân, hộ gia đình với tổ chức, giữa tổ chức với tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình; b) Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết các tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức, giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc của Trung ương; c) Trong trường hợp không đồng ý với quyết định của Uỷ ban nhân dân đã giải quyết tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính Nhà nước cấp trên. Quyết định của cơ quan hành chính Nhà nước cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành.” ( Khoản 2 Điều 38 Luật Đất đai 1993) - Trường hợp hai: Trong trường hợp tranh chấp về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xảy ra sau ngày 01/07/2004 theo quan điểm của nhóm tranh chấp sẽ được giải quyết như sau: Thứ nhất, về luật điều chỉnh: Trong trường hợp tranh chấp về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xảy ra sau ngày 01/07/2004 thì sẽ do Luật Đất đai năm 2003 điều chỉnh. Thứ hai, về thủ tục giải quyết: Theo quy định tại điều 135 Luật Đất đai năm 2003 và điều 159 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003, nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải với nhau hoặc thông qua hoà giải ở cơ sở, nếu các bên tranh chấp không tự hoà giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp để giải quyết thông qua hoà giải. UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với MTTQVN và các tổ chức thành viên của Mặt Trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai. Theo quy định tại điều 136 Luật Đất đai năm 2003 thì Toà án chỉ thụ lý giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất khi việc tranh chấp đó đã được hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp, đây là thủ tục bắt buộc trước khi Toà án thụ lý vụ án. Do đó kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004, mọi tranh chấp về quyền sử dụng đất được quy định tại điều 105, điều 106 Luật Đất đai năm 2003 đều phải qua hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp thì Toà án mới thụ lý. Nếu UBND đã hoà giải nhưng không thành, hoặc không hoà giải được do một bên cố tình không đến, thì phải được coi là đã qua hoà giải. Sau khi toà án nhận được đơn khởi kiện của đương sự và biên bản, tài liệu hoà giải không thành, hoặc không hoà giải được do UBND hoặc đương sự gửi đến, Toà án yêu cầu đương sự nộp tạm ứng án phí (đối với trường hợp không được miễn) sau đó thụ lý giải quyết theo thủ tục chung. Thứ ba, về thẩm quyền giải quyết: Như đã nói ở trên, do đây là tranh chấp diện tích đất mà NSDĐ chưa có GCNQSDĐ. Tuy nhiên theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003 thì việc phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp này có sự thay đổi so với Luật đất đai năm 1993. Thẩm quyền đó được quy định trong luật đất đai năm 2003 như sau: “2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau: a) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng; b) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng”.(Khoản 2 Điều 136 Luật Đất đai 2003) 4. Tư vấn giúp ông B và ông D để bảo vệ quyền có lối đi chung Nhận thấy, thỏa thuận về diện tích đất được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông A, ông B và ông D đã được Ủy ban nhân dân xã xác nhận là điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Và trên thực tế các thỏa thuận được ghi nhận trong hợp đồng này đã có hiệuh lực pháp luật. Đây là thỏa thuận hoàn toàn hợp pháp.Vì vậy, ông A không thể đơn phương phá vỡ thỏa thuận – đòi lại lối đi chung căn cứ theo quy định tại Điều 4 BLDS về nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận: “…Cam kết, thỏa thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng”. Với việc ông A đòi lại lối đi chung ông B và ông D có thể gửi đơn kiện đến Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất đang tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự. Căn cứ vào các Điều: Khoản 1 Điều 33, Khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2005. Cụ thể: khoản 1 Điều 33 BLTTDS quy định: “Tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm các tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Khoản 1 Điều 35 quy định về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ: “Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:…Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản”. Hồ sơ khởi kiện bao gồm: Đơn yêu khởi kiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ghi nhận thỏa thuận lối đi chung của ba hộ đã được Ủy ban nhân dân xã xác nhận hoặc bản sao hợp đồng chuyển nhượng đất có công chứng chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.