Nghiên cứu một số vấn đề về môi giới mua bán Bất động sản nhà ở tại Hà Nội

h hàng để đi đến gần hơn quyết định cuối cùng. Nên nhớ rằng quan niệm của khách hàng đôi khi rất hay thay đổi, cho dù chúng ta có cố gắng hết sức cũng không tránh khỏi trường hợp khách hàng tìm ra BĐS hợp ý họ nhất lại hoàn toàn khác với những ý tưởng ban đầu của họ. Chỉ có cách giữ mối quan hệ thường xuyên với khách hàng mới có thể chủ động nắm bắt được tiến trình phát triển những yêu cầu của khách hàng, cũng như kịp thời linh động đáp ứng những yêu cầu thay đổi này. Chủ sở hữu -Người bán. Hoàn cảnh của người bán cũng có ý nghĩa nhất định đặc biệt trong trường hợp một nhóm chủ sở hũu chung BĐS. Lúc này cần xác định có phải tất cả đều đồng lòng bán với mức giá thỏa thuận hay không. Một trường hợp rất hay xảy ra là người có ít phần nhất lại cản trở được thương vụ vì những lý do cá nhân kỳ quặc. Trong những trường hợp này nên thống nhất với những người bán ủy quyền cho một người. Có thể gặp những rắc rối khi bán là một đôi vợ chồng. Nói chung cả hay cùng quyết định và thực hiện chung nhưng không phải lúc nào cũng vậy. Một trường hợp cần chú ý là khi hai vợ chồng đang làm thủ tục li hôn. Ở đây ngoài việc nhu cầu sống của hai bên bị tách rời thì có thể xảy ra phản ứng chống đối một cách vô lý. 5. Tiếp xúc với khách hàng- lập hồ sơ thương vụ Môi giới. Sau khi có được thông tin từ cả hai bên,nhân viên môi giới cần liên hệ với khách hàng để đưa ra đề nghị một cuộc gặp gỡ,khách hàng có thể trực tiếp tới văn phòng(trung tâm) hoặc có thể hẹn nhân viên tới một địa điểm thích hợp nào đó cũng kiểm tra, xác nhận nguồn thông tin đó. Ngay từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán,cho thuê hay mua, thuê của khách hàng, chúng ta phải chuẩn vị hồ sợ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ.Trước khi cùng kiểm tra thông tin với khách hàng thì nhân viên môi giới phải đưa ra một bản hợp đồng về môi giới như sau :(ví dụ về hợp đồng môi giới nhà đất-xem phần PHỤ LỤC*) 6. Đàm phán đi tới ký kết và thực hiện hợp đồng. Trong một số trường hợp chủ nhà có thể không biết được nhân viên môi giới( do một số lý do tế nhị) và cách giao tiếp trong cuộc đàm phán này rất phức tạp, để có được tiếng nói và sự thỏa thuận chung ,nhân viên môi giới thường đứng trên lập trường của bên thuê, mua; một số thỏa thuận chung được nghiêng về bên khách hàng và người môi giới phải khéo léo dẫn dắt 2 bên có được tiếng nói chung. Sau khi đã làm được điều này nhân viên sẽ đưa rabản hợp đồng sau một thời gian ngắn, các điều khoản sẽ được ghi rõ trong hợp đồng.Cần chú ý đến những điểm sau trong quá trình giao dịch và kí kết hợp đồng. Hỗ trợ khách hàng trong việc hoàn chỉnh hồ sơ và chuẩn bị công chứng Tham gia thực hiện các thỏa thuận hợp đồng khởi điểm Thực hiện các công việc liên quan đến thương vụ Tham gia vào quá trình thanh toàn , tổ chức các lần chi trả Hỗ trợ trong việc giải quyết các vấn đề tại cơ quan Nhà nước, chính quyền liên quan đến thương vụ. 7. Kết thúc thương vụ và các dịch vụ sau hợp đồng. Sau khi đã kí kết xong hợp đồng giữa các bên, nhân viên môi giới cần tham gia vào quá trình giao nhận hợp đồng,có thể yêu cầu khách hàng thực hiện nghĩa vụ của mình trong bản hợp đồng ban đầu : nhận hoa hồng theo thỏa thuận. Sau khi thương vụ kết thúc,nhân viên môi giới cần phải thường xuyên có mối quan hệ qua lại với khách hàng để có thể giải quyết các bất cập có thể phát sinh mà liên quan hoặc ảnh hưởng đến lợi ích của khách hàng III. Các kỹ năng cần thiết của nhà môi giới 1. Các kỹ năng của nhà môi giới 1.1. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng. Trong quá trình thực hiện việc môi giới Bất động sản nhà môi giới phải soạn thảo nhiều loại hợp đồng : Hợp đồng sử dụng dịch vụ môi giới Hợp đồng dịch vụ môi giới thương vụ Hợp đồng khởi điểm Hợp đồng công chứng Vì vậy người môi giới phải thành thạo kỹ năng soạn thảo hợp đồng Hợp đồng môi giới là bản quy định phạm vi trách nhiệm của nhà môi giới- bên cung cấp dịch vụ với khách hàng – bên cầu dịch vụ là minh chứng cho ý chí của hai bên trong đó có quy định được thống nhất giữa các bên. Các dạng hợp đồng : Hợp đồng tự soạn sẵn Hợp đồng soạn thảo theo tình huống. Hợp đồng soạn thảo độc quyền Yêu cầu khi soạn thảo hợp đồng : Nhà môi giới phải xem xét kĩ lưỡng về BĐS, Xem xét ai là người yêu cầu hợp đồng, Phải tuân thủ những điều khoản cơ bản Phải soạn thào bằng hình thức văn bản để đảm bảo độ chính xác, rõ ràng. Luôn phải tuôn thủ theo điều khoản trong tiêu chuẩn đạo đức, không cài thêm những điều khoản không được phép vào trong hợp đồng. Hợp đồng có bảo hiểm nghề nghiệp, bảo đảm lợi ích cá nhân. Thống nhất với khách hàng nguyên tắc làm việc cơ bản Giúp khách hàng hiểu được bản hợp đồng. Các điều khoản trong hợp đồng Nhà môi giới có quyền lựa chọn kí hợp đồng với ai, có thể ký với từng cá nhân đủ năng lực pháp lý hay bất kỳ tổ chức nào. Trong soạn thảo hợp cần : Xác định rõ các bên tham gia Xác định các tình huống làm hợp đồng vô hiệu Bảo đảm lợi ích tối ưu cho khách hàng. Xác định được các quan hệ của khách hàng với quyền liên quan tới BĐS Ghi rõ các khoản về tài chính Soạn thảo nguyên tắc thu phí hoa hồng Thông báo việc đưa vào sử dụng thông tin cá nhân. + Các hợp đồng giao dịch : Hợp đồng khởi điểm : . Điều gì không có trong hợp đồng thì nó không tồn tại . Nhà môi giới phải tuân thủ những điều khỏan sau khi làm hợp đồng khởi điểm: xác định thời gian và giá cả giao dịch BĐS xác định rõ hai bên giao dịch BĐS.Hai bên giao dịch phải có những xác nhận chính xác về BĐS đảm bảo BĐS đầy đủ về mặt pháp lý xác định thời hạn ký hợp đồng chính thức, thời hạn trả tiền xác định tiền đặt cọc, tiền trả trước Ngoài ra còn một số điều khoản khác mà nhà môi giới phải soạn thảo tùy thuộc vào tình huống giao dịch cụ thể. 1.2. Kỹ năng thu thập thông tin. - Thu thập thông tin về BĐS - Thu thập thông tin về khách hàng: . Với khách hàng cầu( người mua nhà) . Với khách hàng cung (chủ sở hữu nhà) 1.3. Kỹ năng xử lý thông tin Nhà môi giới cần phải xử lý thông tin tốt mới có thể đưa ra những nhận định chính xác từ đó làm cơ sở cho thương vụ diễn ra thuận lợi- nhanh chóng. 1.4. Kỹ năng giao dịch, đàm phán với khách hàng. Đối với nghề môi giới giao dịch với khách hàng là kỹ năng quan trọng nhất vì nó quyết định sự thành công hay thất bại của thương vụ. Có nhiều cách thức để giao dịch với khách hàng : giao dịch trực tiếp hoặc gián tiếp nhưng nhà môi giới phải làm sao thể hiện được tính chuyên nghiệp, sự nhiệt tình đúng mực và đặc biệt là phải lấy được lòng tin nơi khách hàng. Trong quá trình giao dịch nhà môi giới luôn phải kiên nhẫn, chu đáo biết chịu đựng, tạo cho khách hàng cảm giác an toàn. Có như vậy khách hàng mới có thể giao tài sản có giá trị lớn như BĐS cho nhà môi giới. Tất nhiên những gì nhà môi giới thể hiện không phải là giả tạo vì nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp luôn phải tuân thủ chặt chẽ cách tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp. 1.5. Kỹ năng thư thoại. - Đây là kỹ năng đặc biệt, nhà môi giới phải suy nghĩ xem muốn truyền đạt điều gì tới khách hàng. - Thông tin nội dung tiếp theo trong thư thoại là phải logic với những thư trước đó. - Nhấn mạnh vấn đề cơ bản tập trung sự chú ý của người nhận. - Trả lời thư khách hàng phải thể hiện tính chủ động. 2. Các kỹ năng của nhà môi giới chuyên nghiệp 2.1. Tiêu chuẩn nghề nghiệp Một thị trường BĐS đã phát triển ở mức cao hay đang phát triển đều cần đến những loại hình dịch vụ khác nhau phục vụ cho thị trường đó. Những dịch vụ này cần đảm bảo cho khách hàng về sự chuyên nghiệp, thích hợp với những lượng thông tin, kiến thức nhất định và phải hoạt động dựa trên những tiêu chuẩn nghề nghiệp: Nhà môi giới BĐS chỉ cung cấp dịch vụ dựa trên cở sở hợp đồng môi giới dạng văn bản kí kết giữa họ với khách hang. Trong hợp đồng phải có số chứng chỉ hành nghề và thông tin về bảo hiểm nghề nghiệp. Phạm vi công việc của nhà môi giới được xác định trong hợp đồng Nhà môi giới không được từ chối thực hiện dịch vụ với lý do chủng tộc, màu da, giới tính hay quốc tịch Nhà môi giới luôn phải thông báo đầy đủ chức danh, tình trạng pháo lý của họ trong khi thực hiện hoạt động môi giới. Nhà môi giới không được thông báo sai với khách hàng về giá cả bán hay thuê, nài ép bán hay cho thuê những BĐS mà họ không làm hợp đồng môi giới, ngoại trừ trường hợp đặc biệt được thoả thuận giữa các nhà môi giới. Nhà môi giới phải cố gắng thoả thuận với khách hàng kí hợp đồng “độc quyền”. Thông qua hợp đồng “độc quyền”, khách hang uỷ quyền thực hiện dịch vụ môi giới chỉ với một văn phòng nhất định. Nhà môi giới không được tranh chấp giải quyết vấn đề, mà những vấn đề này thuộc phạm vi hợp đồng “độc quyền” của nhà môi giới khác. Không được tác động xoá bỏ hợp đồng ký kết giữa khách hang với nhà môi giới khác. Giữa những nhà môi giới có mâu thuẫn nghề nghiệp thì phải giải quyết bằng con đường thoả thuận Phải đảm bảo rằng những người giúp đỡ họ trong việc thực hiện thương vụ môi giới cũng phải tuân thủ nguyên tắc theo tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà môi giới. Ở Việt Nam cũng như trên địa bàn Hà Nội có rất nhiều trung tâm môi giới nhưng việc hoạt động của nó chưa hề được tổ chức nào kiểm nghiệm và công nhận là đủ tiêu chuẩn hay không. Đây là hiện trạng chung của nhà môi giới BĐS ở Việt Nam nên cũng không lạ khi số lượng nhà môi giới mua bán nhà ở chuyên nghiệp là rất ít. 2.2. Đạo đức nghề nghiệp của nhà môi giới Các nhà môi giới hiện nay chỉ hoạt động chủ yếu dựa trên kinh nghiệm và mối quan hệ sẵn có, chưa tuân theo những quy định trong đạo đực nghề nghiệp. Đạo đức nghề nghiệp được phát biểu như sau : Tính chính trực : + Tập trung cố gắng trong khi thực hiện những hoạt động nghề nghiệp của họ. + Phải tuân thủ những quy định pháp luật, bảo vệ lợi ích khách hàng của họ dưới góc độ công bằng và trung thực trong quan hệ với các bên của thương vụ. + Từ chối các hoạt động mâu thuẫn với nguyên tắc của hoạt động nghề nghiệp. Có trách nhiệm và tính chuyên nghiệp : + Cần định hướng hoạt động phù hợp với xu thế thị trường và những quy định pháp luật + Không thực hiện những hoạt động nằm ngoài khả năng, hiểu biết, kinh nghiệm nghề nghiệp của họ. Phải biết giữ bí mật nghề nghiệp + Phải giữ gìn những bí mật nghề nghiệp trong khi thực hiện thương vụ môi giới mà những bí mật này sẽ gây phương hại cho khách hàng của họ nếu người khác biết. Phải biết tôn trọng nghề nghiệp của mình + Cần tôn trọng đảm bảo cho quan hệ của họ với những nhà môi giới khác dựa trên nguyên tắc cạnh trang lành mạnh, trung thực và tôn trọng. + Không được hành động gây phương hại đến doanh nghiệp nội bộ làm việc. + Không được làm sai lệch hay gây hiểu lầm về những đối tác cạnh tranh, về doanh nghiệp hay những hoạt động nghề nghiệp của đối tác cạnh tranh. + Cần ủng hộ, tham gia những hoạt động của những tổ chức nghề nghiệp, nâng cao vị thế nghề nghiệp. + Trong vùng hoạt động của mình cần cố gắng loại bỏ những hiện tượng trái với pháp luật, tiêu chuẩn nghề nghiệp, giữ gìn phẩm chất nghề nghiệp. + Nhà môi giới giữ vị trí trong tổ chức nghề nghiệp không được lợi dụng chức vụ cho lợi ích cá nhân Như vậy, nếu xét theo những chuẩn mực đạo đức và tiêu chuẩn cụ thể chính xác như trên thì hiện nay đa số các nhà môi giới BĐS nói chung và môi giới mua bán nhà ở nói riêng đều chưa thực sự đủ tiêu chuẩn hành nghề. Tuy nhiên hoạt động môi giới BĐS mà cụ thể là môi giới nhà ở vẫn diễn ra sôi động ở các đô thị phát triển như Hà Nội. Trong thời gian gần đây đi đôi với sự phát triển kinh tế nhanh, tốc độ tăng trưởng đạt 7% (Theo Thông tấn xã VN) thì thị trường BĐS cũng phát triển mạnh mẽ. Gần đây thị trường bắt đầu nóng trở lại, nhu cầu về môi giới mua bán nhà ở tại Hà Nội và các thành phố lớn kà nhiều nhưng lượng nhà môi giới đạt tiêu chuẩn chuyên môn nghề nghiệp lại không nhiều. Vì vậy cần chuẩn hoá hơn chất lượng tham gia của các nhà môi giới hiện nay. 3. Các kỹ năng của nhà môi giới trong lĩnh vực mua bán nhà ở Những nhà môi giới và các văn phòng mua bán bất động sản có một kiến thức khá sâu rộng về thị trường bất động sản trong khu vực. Họ nắm rõ nhu cầu của khách hàng, và thị trường cũng như những biến động về giá cả. Họ thông thuộc các ngóc ngách của thị trường, các quy định về thuế, cũng như hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Người môi giới thường có tính cách dễ chịu, trung thực, và một bề ngoài tin cậy. Chín chắn, có đánh giá, nhận định đúng, đáng tin cậy, và nhiệt tình trong công việc là yêu cầu hàng đầu. Vì bất động sản là sản phẩm có giá trị rất cao nên người đại diện cần có biểu hiện thuyết phục nhất đối với khách hàng. Các đại lý bất động sản thì cần có đầu óc tổ chức tốt, tỷ mỷ, và trí nhớ tốt (họ cần nhớ không chỉ tên, mặt của khách hàng mà cả những đặc điểm thị hiếu của khách hàng. Phần lớn các đại lý và nhà môi giới bất động sản bán các bất động sản để ở. Một số nhỏ - thường là các công ty kinh doanh và quản lý bất động sản lớn - chuyên mua bán bất động sản mang tính chất thương mại, công nghiệp, nông nghiệp hay mục đích kinh doanh khác. Mỗi lĩnh vực đều yêu cầu kiến thức về đặc thù của loại hình bất động sản và các đối tượng khách hàng. Cho dù với bất kỳ loại hình bất động sản nào, đại lý hay người môi giới cần phải biết rõ các nhu cầu của khách hàng trước một thương vụ mua bán. Trước khi dẫn người mua đến xem một địa chỉ bất động sản, đại lý thường phải tiếp xúc với khách hàng một số lần để nắm rõ nhu cầu cũng như thị hiếu của khách hàng. Đây có thể coi là giai đoạn tiền khả thi cho một giao dịch và đại lý cũng cần xác định rõ khả năng tài chính của người mua. Đại lý hay người môi giới sẽ niêm yết một danh sách các ngôi nhà bán, vị trí và mô tả chi tiết, và một điểm rất quan trọng - là các nguồn hỗ trợ tín dụng cần thiết cho khách hàng. Người môi giới bất động sản tư vấn cho người mua các khoản vay có lãi suất thấp và lợi nhất từ các tổ chức tài chính, các ngân hàng. Đây là một đặc điểm tạo nên sự khác biệt về dịch vụ môi giới bất động sản. Trong một số trường hợp, người môi giới và đại lý chỉ hoàn tất các trách nhiệm ban đầu cho việc thỏa thuận, còn việc hoàn tất thỏa thuận đó về tài chính hay pháp lý lại do luật sư hay tổ chức tín dụng, ngân hàng thực hiện. Như vậy, một nhà môi giới trong lĩnh vực mua bán nhà ở cần có đầy đủ tất cả những kỹ năng trên và cần phải ngày càng hoàn thiện để vươn tới trở thành những chuyên viên, chuyên gia môi giới hàng đầu tại Việt Nam, tiếp đó có thể vươn tới ra thị trường thế giới trong thời gian không xa. IV. Tổ chức và quản lý văn phòng môi giới mua bán nhà ở. 1. Xác định loại hình văn phòng Một văn phòng môi giới BĐS có thể tồn tại dưới một trong những loại doanh nghiệp sau : Người kinh doanh cá thể Doanh nghiệp tư nhân Công ty TNHH Công ty cổ phần HTX hay tổ hợp Nên lựa chọn loại hình văn phòng theo các tiêu chí cơ bản như sau : Khả năng tài chính: Một văn phòng chuyên môi giới BĐS thường thực hiện các chức năng dịch vụ không yêu cầu về vốn đầu tư lớn so với hầu hết các doanh nghiệp BĐS theo hình thức khác. Trình độ quản lý của người đứng ra sang lập Mức độ kiểm soát Trách nhiệm đối với tài sản Nghĩa vụ thuế 2. Xác định vị trí văn phòng. Giống như trong mọi lĩnh vực kinh doanh khác, dường như có một xu hướng rất tự nhiên là người môi giới BĐS luôn nỗ lực giữ cho mức chi phí của mình càng thấp càng tốt, và một trong những khoản chi phí chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng chi phí là chi phí thuê địa điểm đặt văn phòng môi giới. Kiểm soát một cách hiệu quả chi phí này là một phần không thể thiếu trong việc tạo ra thu nhập ròng của nhà môi giới. Tuy nhiên, việc giảm thiểu mức tiền thuê không phải là mục tiêu tốt nhất đối với vấn đề ngân sách. Mức thuê cao ở một vị trí hiệu quả có thể tạo ra các hoạt động kinh doanh tốt hơn từ đó sẽ tối đa hoá được lợi nhuận. Một không gian tốt và cách bố trí hiệu quả có thể là những nhân tố quan trọng góp phần vào kết quả hoạt động chung của văn phòng. Hình ảnh của văn phòng có thể được duy trì theo nhiều cách khác nhau thể hiện có lợi ra công cộng là cách tiết kiệm nhất. Văn phòng có thể đặt ở tầng 1 của toà nhà ở mặt phố với việc quảng cáo hấp dẫn sẽ là phương tiện phi chính thức để liên hệ với công chúng. Hàng ngàn người có thể đi bộ hoặc lái xe qua văn phòng hang ngày. Họ chắc chắn sẽ trở nên quen thuộc với tên của văn phòng và vị trí đặc biệt của nó. Hình ảnh của văn phòng đã được thiết lập trong trí nhớ của họ và sự nhận dạng văn phòng được củng cố theo thời gian Sản phẩm của nhà môi giới BĐS cung cấp cho khách hang là dịch vụ. Và dịch vụ này hoàn toàn không đòi hỏi nhiều trang thiết bị để hỗ trợ trực tiếp cho việc tạo ra dịch vụ nếu nhà môi giới có đủ thời gian và thực hiện các công đoạn trong việc môi giới. Nhà môi giới phải thường xuyên đi lại ở nhiều địa điểm khách nhau để giao dịch giữa người bán và người mua. Chính vì vậy mà trong thời đại công nghệ cao ngày nay, sự hiện diện của các thiết bị như điện thoại cố định, di động, máy vi tính có nối mạng internet băng thông rộng, máy fax…là điều rất cần thiết. Ngoài ra, những trang thiết bị khác hỗ trợ cho hoạt động hành chính của văn phòng cũng không thể thiếu được. Văn phòng trước tiên nên có các bàn làm việc riêng cho các nhân viên môi giới, là nơi mà họ lưu giữ các tài liệu liên quan đến khách hàng mà họ đang thực hiện giao dịch. Văn phòng cũng nên có một phòng tiếp khách lịch sự và ấm cúng để khi khách đến làm việc, khách hàng và nhà môi giới có không gian yên tĩnh để thảo luận các nội dung liên quan đến giao dịch BĐS mà họ đang cần. Nói chung, các trang thiết bị của văn phòng, cách sắp đặt đồ đạch và trang trí văn phòng có thể tạo một ấn tượng tích cực cho khách hàng ngay từ phút đầu tiên. 3. Tổ chức hoạt động 3.1. Chiến lược hoạt động. Xác định chiến lược hoạt động của một văn phòng môi giới phải xuất phát từ việc phân tích cơ hội cạnh tranh và tìm hiểu xem cơ hội mà bạn lựa chọn có đủ khách hàng không. Ở đây chúng ta xác định nhóm khách hang hoạt động là theo loại sản phẩm “ BĐS nhà ở” bạn nên chỉ đuổi theo nhóm khách hàng là nhà chung cư, khách hàng nhà cho thuê hay bất cứ một nhóm khách hàng mà qua phân tích thị trường bạn nhận thấy đó là cơ hội còn đang bỏ ngỏ và bạn định hướng tới, từ đó xác định chiến lược dịch vụ của văn phòng môi giới. Tiếp theo là bạn xác định nhóm khách hang nào mà bạn hướng đến, có thể là khách hàng mục tiêu của VPMG là những cặp gia đình trẻ, những người nước ngoài, những người làm công chức, các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp…Xác định loại sản phẩm mà bạn cung cấp, ở đây chính là nhà ở là điểm xuất phát. Trên cơ sở xác định khách hang mục tiêu và sản phẩm cung cấp, người môi giới cần xác định chiến lược marketing cho dịch vụ của văn phòng môi giới. Trong chiến lược marketing cần làm rõ những vấn đề sau : Giá cả dịch vụ cung cấp : Giá cả dịch vụ là yếu tố quyết định sau sản phẩm của dịch vụ. Khi xác định giá cả dịch vụ cần phải xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định này, đó là đặc điểm của thị trường mục tiêu và loại sản phẩm, chi phí cần thiết của dịch vụ, mức độ cạnh tranh trên thị trường, những thế mạnh của dịch vụ, chiến lược chiếm lĩnh được thị trường. Các hoạt động marketing bao gồm xác định phương pháp quảng cáo dịch vụ của văn phòng và dịch vụ của nhà môi giới, các biện pháp xúc tiến bán hang, các dịch vụ hỗ trợ hoạt động bán hang. Đây là những hoạt động cơ bản mà mỗi văn phòng môi giới cần xác định để thực hiện chiến lược kinh doanh đã xác định. 3.2. Quảng bá cho văn phòng. Lựa chọn tên của văn phòng : Đây là bước đầu tiên trong việc quảng cáo cho văn phòng có thể được xem như là một nhiệm vụ khá đơn giản, tuy nhiên nếu tên của văn phòng được chọn một cách cẩn thận và phù hợp thì nó sẽ đóng góp không nhỏ vào sự thành công sau này của văn phòng. Một cái tên phù hợp thì nó sẽ có thể truyền đạt sự tự tin, tạo ra được một hình ảnh tốt và có giá trị, có khả năng duy trì trong trí nhớ của con người. Khi lựa chọn tên cần phải tên ngắn gọn, và khi đã được lựa chọn rồi thì cần phải duy trì, không nên thay đổi. Bước tiếp theo văn phòng cần có chương trình quảng cáo phù hợp. Một chương trình khuyếch trương dịch vụ chất lượng tốt có xu hướng tích luỹ một cách tự nhiên và xây dựng hình ảnh của văn phòng theo thời gian. Các khẩu hiệu đi kèm với tên văn phòng có thể có ý nghĩa nếu chúng dễ dàng được nhận ra và được thiết kế một cách chuyên nghiệp. Sự khoe khoang lộ liễu và sự tự ca ngợi sẽ khó có hiệu quả dài trong mắt khách hang. Đối với những nhà môi giới có chứng chỉ hành nghề trong quảng cáo nên đưa thông tin về chứng chỉ hang nghề như số chứng nhận hành nghề …Một số điện thoại văn phòng dễ nhớ cũng là cách marketing hiệu quả. 4. Quản trị tài chính Trong hoạt động kinh doanh của 1 văn phòng môi giới sổ sách kế toán có thể cho chúng ta biết điều gì đang xảy ra. Nhưng những thông tin này thường chỉ được tổng hợp vào cuối tháng và như vậy sẽ là quá muộn để có thể theo dõi và điều hành hoạt động thường ngày của văn phòng. Sự thành công của văn phòng môi giới là ở chỗ có được những thông tin về thị trường cập nhật nhất nhằm quản lý được hoạt động hàng ngày của văn phòng. Nếu người quản lý văn phòng chờ đợi việc chuẩn bị các báo cáo kế toán hàng tháng thì có thể phải mất tới 30 ngày thậm chí còn dài hơn. Do đó cần phải đưa các thông tin hoạt động thị trường của văn phòng vào biểu mẫu, được gọi là "Tốc độ tiến triển doanh thu". Khi thiết lập biểu "Tốc độ tiến triển doanh thu" cần lưu ý quy trình này phải thật đơn giản, không tốn kém thời gian và phải đưa ra được tiến trình hoạt động của văn phòng, nhờ đó người quản lý văn phòng có thể ra được những quyết định ngay lập tức về tốc độ tiến triển bán hàng. Nếu số lượng các vụ mua, bán không đáp ứng được yêu cầu theo kế hoạch hoạt động thì người quản lý văn phòng (công ty) xác định cần thực hiện hành động nào ngay lập tức. Nếu do chậm bán được hàng công ty có thể tăng số lượng cho xem các BĐS, lên lịch quảng cáo đặc biệt hoặc tổ chức một diễn đàn để trình bày về thế chấp cho người mua... đây là những cố gắng trong ngắn hạn để tăng lượng giao dịch bán BĐS của văn phòng. Còn do thiếu hụt hàng hóa, thiếu những BĐS đưa vào niêm yết để bán, làm chậm tiến triển bán hàng thì công ty cũng cần có biện pháp quảng cáo tức thì. Ngoài ra công ty có thể áp dụng nhiều biện pháp khác như thưởng để khuyến khích những nhân viên kinh doanh hoặc thực hiện một chiến dịch điện thoại do các nhân viên kinh doanh thực hiện để xúc tiến tìm kiếm BĐS hoặc những khoản hỗ trợ tài chính khác. 5. Quản trị nhân sự Quản trị nhân sự trong văn phòng môi giới BĐS là việc hướng tới tạo nên một đội ngũ nhân viên có năng lực hoàn thành nhiệm vụ với chất lượng cao, gắn bó thành một khối thống nhất với mục tiêu chung: phục vụ khách hàng một cách tốt nhất. Muốn đạt điều này, cần thông qua chức năng và nhiệm vụ của quản trị nhân sự: - Lập kế hoạch nhân sự - Tuyển chọn nhân viên Nếu chủ văn phòng môi giới quan tâm đến việc thu hút những nhân viên mới thì họ có thể tìm đến bộ phận nhân sự của các công ty lớn đang ở thời kỳ sa thải nhân viên. Một số trong các công ty này có quỹ dành cho việc tái đào tạo nhân viên và sẵn sàng tài trợ cho các hội chợ việc làm, hỗ trợ kinh phí cho các lớp đào tạo về BĐS và thậm chí bao cấp cho một nhân viên mới trong vòng 6 tháng. CHƯƠNG II: HIỆN TRẠNG VÀ THỰC TIỄN TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC VĂN PHÒNG MÔI GIỚI TẠI HÀ NỘI 1. Tình hình Thị trường nhà ở tại Hà Nội Chu kỳ phát triển kinh tế (1, 2 năm hay 10, 12 năm) dẫn đến sự phát triển của thị trường BĐS và vì thế làm thay đổi lớn trong cung cầu về BĐS. Tuy nhiên tại VN trong thời gian qua xảy ra tình trạng cầu về nhà, đất lại không trùng hợp với nhịp phát triển của nền kinh tế. Vấn đề này cần được nghiên cứu và phân tích thêm. Sự thay đổi về cầu BĐS liên quan đến sự thay đổi về nhu cầu cũng như sức mua của kinh tế gia đình và các thành phần kinh tế trong thị trường. Vấn đề này cũng lại phụ thuộc ở một mức độ lớn vào tỉ lệ thất nghiệp trong xã hội, mức độ đô thị hóa, mức độ tập trung dân số. Ngoài ra môi trường tài chính cũng ảnh hưởng mạnh đến cầu thông qua khả năng vay vốn, tín dụng, thế chấp, trái phiếu BĐS... Sức cung của bất động sản: - Cung của thị trường BĐS liên quan đến tốc độ tăng trưởng và suy thoái của từng loại BĐS khác nhau. Sự tăng về số lượng BĐS, những dao động về BĐS dựa trên giá BĐS trên thị trường cũng như những chi phí xây dựng và ngược lại. Nói chung vấn đề cung BĐS cũng phụ thuộc vào chu kỳ phát triển của nền kinh tế. - Cung BĐS còn phụ thuộc vào sự bùng phát trong xây dựng. Cung BĐS cũng xuất phát từ việc giải phóng mặt bằng, quy hoạch lại đô thị. Yếu tố này làm cho trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế có lượng cung về BĐS lớn hơn giai đoạn nền kinh tế trưởng thành và ổn định - Cũng như cầu, cung BĐS phụ thuộc một phần vào chính sách xã hội của nhà nước, vào tính năng động của thị trường tài chính. Cầu BĐS nhà ở tại Hà Nội hiện nay khá lớn, đặc biệt là những khu đô thị mới, chung cư phát triển, sầm uất. Kinh tế nước ta hiện nay đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ, thương mại, dịch vụ ngày càng phát triển nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên. Các cặp vợ chồng trẻ rất muốn có một tổ ấm riêng, họ rất mong muốn có một ngôi nhà để vun đắp cho cuộc sống của mình, thu nhập của người dân cũng đang ngày một nâng cao, họ có xu hướng muốn mua nhà nhiều hơn. Vì vậy mà cầu