Những nội dung cần sửa đổi, bổ sung cho Luật đất đai năm 2003

Cần sửa đổi, bổ sung gì cho Luật đất đai năm 2003? Mở đầu Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành vào năm 1987. Thực chất của Luật này là luật hóa chính sách Nhà nước giao đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định và xây dựng nền móng đầu tiên của hệ thống địa chính Việt Nam. Chính sách đất đai vẫn tiếp tục được vận hành trên nguyên tắc Nhà nước bao cấp về đất đai, đất đai không có giá, không được giao dịch trên thị trường, việc chuyển quyền sử dụng đất đều phải có quyết định hành chính của cơ quan nhà nước. Luật Đất đai lần thứ hai được Quốc hội thông qua vào năm 1993, trong đó nội dung đổi mới quan trọng nhất bao gồm: đất đai có giá và giá đất do Nhà nước quy định; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp đối với đất đai. Do tư duy của nhà quản lý mong muốn giá đất thấp để thuận lợi cho đầu tư phát triển nên các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thường quy định giá đất rất thấp, chỉ bằng 10%-30% giá đất chuyển nhượng trên thị trường (chuyển nhượng theo tài sản gắn liền với đất). Theo Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển đổi đất đai để thực hiện các dự án đầu tư vẫn được tiếp tục áp dụng chỉ một cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc, tức là Nhà nước ban hành quyết định hành chính để thu hồi đất của người đang sử dụng đất và giao đất cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư, nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước và trả tiền bồi thường đối với đất bị thu hồi, tiền tái định cư cho người bị thu hồi đất ở theo giá đất do Nhà nước quy định. Trong hai năm đầu thi hành Luật Đất đai năm 1993, các nhà đầu tư có một hình thức sử dụng đất là thuê đất của nhà nước có thời hạn theo thời hạn của dự án đầu tư. Đến năm 1996, ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trong đó tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để xây dựng kinh doanh nhà ở và xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để bán hay cho thuê mặt bằng sản xuất gắn với hạ tầng chung. Từ sau năm 1996, ủy ban nhân dân các tỉnh đã nhận thấy rõ vai trò của các dự án đầu tư phát triển kinh tế, coi đó là cách thức duy nhất để tăng trưởng kinh tế. Vì vậy, các địa phương đã tìm mọi biện pháp để ưu đãi đầu tư, khuyến khích các nhà đầu tư về địa phương mình, trong đó ưu đãi về đất đai là biện pháp thực sự hấp dẫn các nhà đầu tư. Năm 1998, Quốc hội thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, trong đó tập trung chủ yếu về mở rộng quyền cho các nhà đầu tư dự án, nhưng không thay đổi về cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc. Các nhà đầu tư trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong ba trường hợp: một là thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở; hai là thực hiện dự án xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để bán hay cho thuê mặt bằng sản xuất gắn với hạ tầng chung; ba là thực hiện dự án sử dụng quỹ đất để xây dựng hạ tầng, hay còn gọi là dự án “đổi đất lấy hạ tầng”. Hơn nữa, các nhà đầu tư thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và dự án “đổi đất lấy hạ tầng” còn được sử dụng đất lâu dài, tức là không có thời hạn như đất ở của hộ gia đình, cá nhân. Thực ra, đây là một sự đổi mới hơi “quá đà”, vì đầu tư thực hiện dự án gì cũng đều phải có thời hạn. ở nhiều nước tư bản phát triển, người ta công nhận sở hữu tư nhân về đất ở cũng có thời hạn, không được vô hạn. Luật Đất đai năm 2003 đã tạo được sự đổi mới khá toàn diện của hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam. Thứ nhất, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được cụ thể hóa, có các quy định chi tiết về quyền và trách nhiệm của các cơ quan nhà nước đối với đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai trên nguyên tắc quyền sử dụng đất do Nhà nước giao có thu tiền được coi như tài sản của người sử dụng đất. Thứ hai, có quy định cụ thể về việc giải quyết các tồn tại lịch sử về đất đai, trong đó khẳng định việc Nhà nước sẽ trả lại đất mà Nhà nước đã mượn của dân trong thời gian trước đây. Thứ ba, giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là hệ thống tài chính đất đai mới được xác lập trên nguyên tắc “một giá đất”. Thứ tư, các tổ chức kinh tế có tài sản là quyền sử dụng đất được phép thực hiện các giao dịch về đất đai trên thị trường. Thứ năm, tạo sự bình đẳng hơn về quyền và nghĩa vụ đối với đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Thứ sáu, cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc theo quy định của pháp luật đất đai trước đó được hạn chế lại, chỉ áp dụng cho các trường hợp sử dụng đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và một số dự án đầu tư phát triển kinh tế quan trọng (như đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu dân cư đô thị và nông thôn, các dự án có vốn đầu tư thuộc nhóm lớn nhất), các trường hợp khác phải thực hiện cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện trên cơ sở nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người đang sử dụng đất. Thứ bảy, có quy định cụ thể về việc tính bồi thường về đất, điều kiện nơi tái định cư đối với các trường hợp được áp dụng cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc. Thứ tám, thiết lập một hệ thống trình tự, thủ tục hành chính đối với đăng ký đất đai trên nguyên tắc cụ thể, đơn giản, ít chi phí, công khai, minh bạch. Thứ chín, tăng cường vai trò giám sát của dân đối với quản lý và sử dụng đất đai. Thứ mười, hoàn chỉnh cơ chế giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của dân về đất đai trên nguyên tắc nâng cao trách nhiệm của các cấp địa phương và chủ yếu chuyển sang hệ thống tòa án giải quyết. Những yêu cầu cần sửa đổi, bổ sung đối với Luật Đất đai năm 2003 Đến nay, Luật Đất đai năm 2003 đã triển khai được 5 năm. Không có luật nào có thể đúng với mọi thời gian, nhất là Luật Đất đai khi đất đai luôn biến động theo nhu cầu sử dụng cho phát triển bền vững. Trong thời gian qua, các nhà quản lý cũng thấy sự cần thiết phải sửa đổi, bổ sung một số nội dung; các nhà đầu tư cũng đề xuất phải sửa đổi, bổ sung một số nội dung; những người bị thiệt hại từ cơ chế nhà nước thu hồi đất cũng có bức xúc về một số nội dung. Những vấn đề cần sửa đổi, bổ sung có thể có nhiều, nhưng những nội dung cơ bản được tổng kết lại dưới đây. 1. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nước ta chưa phù hợp với lý luận khoa học, trên thực tế chưa đủ sức để điều tiết thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất; mặt khác, chưa bảo đảm được tính thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh tế và quy hoạch xây dựng. Nội dung sửa đổi, bổ sung này xuất phát từ nhu cầu hoàn thiện hệ thống quản lý do các cơ quan quản lý nhà nước đề xuất. 2. Hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia ra thành hai mảng: đất có nhà ở (được điều chỉnh bằng Luật Nhà ở, theo hệ thống quản lý nhà nước của ngành xây dựng) và đất không có nhà ở (được điều chỉnh bằng Luật Đất đai, theo hệ thống quản lý nhà nước của ngành tài nguyên và môi trường). Một cuộc thảo luận giữa các cơ quan quản lý nhà nước dài tới 15 năm (từ năm 1994 khi Chính phủ ban hành Nghị định 60-CP), tới cuối năm 2007 Quốc hội thông qua Nghị quyết về kinh tế - xã hội năm 2008, trong đó có nội dung thống nhất hệ thống đăng ký cho cả đất đai và tài sản gắn liền với đất. Nội dung sửa đổi, bổ sung này là yêu cầu trước hết để hoàn thiện hệ thống quản lý thống nhất về bất động sản do các cơ quan quản lý nhà nước đề xuất, đồng thời đây cũng là bức xúc của người dân, của doanh nghiệp khi phải đối mặt với sự phức tạp của hai hệ thống cơ quan đăng ký đất đai, hai loại giấy chứng nhận về đất đai. 3. Hệ thống tài chính đất đai mới được đặt ra, còn thiếu nhiều công cụ để quản lý giá đất (Luật này không đề cập tới hệ thống thuế về đất). Trước hết, định giá đất nông nghiệp theo thu nhập từ sản xuất nông nghiệp như quy định trong pháp luật hiện hành chỉ đúng khi đất nông nghiệp đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và trong quy hoạch sử dụng đất vẫn tiếp tục được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; chính quy hoạch sử dụng đất cho chuyển một số diện tích đất đang sử dụng vì mục đích sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp làm cho giá đất nông nghiệp trên thị trường cao hơn, vì đang hướng tới giá đất phi nông nghiệp trong tương lai. Tiếp theo, pháp luật hiện hành quy định là giá đất áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, tính giá trị bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản doanh nghiệp có quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước phải được xác định phù hợp với giá đất trên thị trường và giao cho UBND cấp tỉnh quyết định. Giao như vậy, nhưng chưa chỉ ra được quy trình làm thế nào để xác định được giá đất trên thị trường. Người dân khiếu nại về giá tính bồi thường đất cho mình chưa phù hợp với giá thị trường cũng không đưa ra được luận cứ gì xác đáng. Vậy câu chuyện đặt ra là: làm thế nào để xác định được giá đất phù hợp với thị trường (cho cả đất nông nghiệp đã được quy hoạch chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp và cả đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp). Mặt khác, giá thuê đất của Nhà nước có cần phù hợp với thị trường hay không (như quy định hiện nay) cũng là việc phải bàn định kỹ lưỡng. Nội dung sửa đổi, bổ sung này vừa xuất phát từ nhu cầu quản lý, vừa xuất phát từ nhu cầu về tính giá đất trong tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của doanh nghiệp, vừa xuất phát từ bức xúc của người dân bị thiệt thòi về giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 4. Cách thức để nhà đầu tư có đất để thực hiện dự án đầu tư theo pháp luật hiện hành được phân thành hai trường hợp: một là vận hành theo cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc với quy trình Nhà nước thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi, quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho nhà đầu tư; hai là vận hành theo cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện trên cơ sở nhà đầu tư tự thương thảo với người đang sử dụng đất để nhận quyền sử dụng đất thông qua chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn. Lúc đầu, các nhà đầu tư năng động rất ủng hộ cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện vì mối quan hệ không phức tạp, bớt áp lực của các cơ quan hành chính… Chỉ sau đó 2 năm, thực tế nhiều trường hợp nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng được phần lớn đất cho dự án, còn lại một phần nhỏ thì người đang sử dụng đất nói giá rất cao để nhà đầu tư chỉ còn cách bỏ dở dự án, tiến thoái lưỡng nan. Thế là các nhà đầu tư lại mong muốn quay về với cơ chế quen thuộc - chuyển đổi đất đai bắt buộc với một quy trình rất cồng kềnh, phức tạp, tốn kém và đầy nguy cơ khiếu kiện của dân. Lúc này, cần xem xét lại rất nghiêm túc cách đổi mới cả hai cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc và tự nguyện, đồng thời xem xét lại ranh giới của phạm vi áp dụng đối với cả hai cơ chế này. Nội dung sửa đổi, bổ sung này vừa xuất phát trước hết từ nhu cầu của hệ thống quản lý nhằm làm giảm khiếu kiện của người bị thu hồi đất, tạo ổn định xã hội trong quá trình đầu tư phát triển, đồng thời đây cũng vừa là nhu cầu của nhà đầu tư và nhu cầu của người bị thu hồi đất, đó là những đối tượng có chung quyền lợi từ đất đai. 5. Pháp luật đất đai hiện hành vẫn chưa tạo được sự bình đẳng về quyền giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài như quy tắc của sân chơi WTO. Tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thời hạn nộp tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (trường hợp thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở thì tổ chức kinh tế trong nước được sử dụng đất vô thời hạn; trường hợp thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để cho thuê thì tổ chức kinh tế trong nước được lựa chọn hình thức hoặc giao đất nộp tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất có thời hạn nộp tiền thuê đất hàng năm). Tổ chức kinh tế trong nước được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Còn tổ chức kinh tế nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thì trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm (trường hợp thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở thì tổ chức kinh tế nước ngoài được cho thuê đất có thời hạn dài nhất nộp tiền thuê đất bằng với tiền sử dụng đất mà tổ chức kinh tế trong nước phải nộp khi được giao đất, khi hết thời hạn thì được Nhà nước gia hạn và không phải nộp thêm bất kỳ nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước). Tổ chức kinh tế nước ngoài được nhận chuyển nhượng dự án, thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong nước; không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ các hộ gia đình, cá nhân. Các nhà đầu tư nước ngoài chưa có đề xuất gì nhưng nhà đầu tư trong nước đề nghị cũng được thuê đất trả tiền thuê một lần như nhà đầu tư nước ngoài. Đề nghị này chỉ vì muốn được lợi như nhà đầu tư nước ngoài được trả tiền thuê đất chỉ bằng 30% tiền sử dụng đất. Thực tế, việc thực thi pháp luật đất đai đã để cho nhà đầu tư nước ngoài được lợi hơn nhà đầu tư trong nước. Vậy phải sửa đổi quy định là tiền thuê đất trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê được tính bằng tiền sử dụng đất, chứ không phải cho luôn nhà đầu tư trong nước được thuê đất trả tiền một lần như nhà đầu tư nước ngoài. Hiện nay, nhà đầu tư nước ngoài trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ như nhà đầu tư trong nước được Nhà nước giao đất trả tiền sử dụng đất. 6. Việc giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai đang gặp nhiều bức xúc, các vụ việc cũ chưa giải quyết xong thì các vụ việc mới từ công tác thu hồi đất lại tăng lên rất nhanh. Giải pháp chuyển các khiếu kiện cho địa phương giải quyết và tăng thêm sự tham gia của hệ thống tòa án là đúng về lý luận nhưng chưa phù hợp thực tiễn. Cần sửa đổi, bổ sung sao cho việc giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai đạt hiệu quả hơn. Nhu cầu sửa đổi, bổ sung này xuất phát trước hết từ các cơ quan quản lý nhà nước, đồng thời cũng là nguyện vọng của những người có đơn thư khiếu kiện. Sửa đổi, bổ sung đối với Luật Đất đai 2003 nên đi theo hướng nào? 1. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nước ta có nguồn gốc từ những tư duy của thời bao cấp, mang tính chủ quan nhiều hơn khách quan. Kết luận của mỗi bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thường là một bảng kê các loại đất, chỉ tiêu được chuyển từ loại đất này sang loại đất khác và một danh sách các dự án được chấp thuận. Đối với quy hoạch sử dụng đất đai, cái cần là sử dụng ở vị trí nào, vị trí nào được chuyển đổi thì lại không có. Như vậy, cũng không thể nói về giao đất, cho thuê đất theo đúng quy hoạch hay không đúng quy hoạch vì quy hoạch không chỉ ra vị trí. Về lý luận khoa học, quy hoạch sử dụng đất phải đi theo hướng phân vùng sử dụng đất theo không gian, đâu là vùng chuyên lúa, vùng rừng đặc dụng cần phải bảo vệ, giữ nguyên, đâu là vùng sẽ sử dụng để phát triển đô thị, phát triển công nghiệp, cần phải cho chuyển đổi. Quy hoạch phân vùng này được chuẩn bị đồng thời với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, sau đó mới triển khai quy hoạch xây dựng để cụ thể hóa từng vùng sử dụng đất đã được phê duyệt. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của ta nên xây dựng lại theo sơ đồ này, thống nhất như các nước thường làm. 2. Cách sửa đổi, bổ sung nhằm khắc phục tình trạng hai hệ thống đăng ký đất đai hiện nay rất đơn giản: một là thống nhất hệ thống đăng ký, hệ thống giấy chứng nhận, được coi như đây là hệ thống đăng ký pháp lý về bất động sản và giao cho một bộ tổ chức triển khai, hai là quy định rõ mối quan hệ giữa hệ thống đăng ký pháp lý về bất động sản và hệ thống quản lý chuyên ngành về nhà ở, công trình xây dựng, rừng, vườn cây v.v.. để thống nhất mối quan hệ hành chính của cả nước, sao cho không có chồng chéo, không có khoảng hở. 3. Đổi mới hệ thống quản lý giá đất phù hợp với thị trường phải bắt đầu bằng việc xây dựng cơ chế quản lý đối với hệ thống dịch vụ định giá đất, vì đó chính là nơi cung cấp giá đất xác định theo thị trường cho cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp và người dân có nhu cầu thẩm định về giá trị bồi thường khi thấy chưa thỏa đáng. Tất nhiên, gắn với việc cung cấp dịch vụ định giá đất phải chỉ định được cơ quan phán quyết cuối cùng khi có tranh chấp về giá đất. Cơ quan phán quyết này có thể là trọng tài kinh tế hoặc tòa án kinh tế. Theo cách thức quản lý này, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được xây dựng trên cơ sở giá định theo một tổ chức cung cấp dịch vụ định giá. Hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh đã đưa quy trình định giá vào trong trình tự, thủ tục thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất cảm thấy giá đất để tính bồi thường chưa thỏa đáng cũng cần thuê dịch vụ định giá để xem có nên khiếu nại hay không, khi khiếu nại cũng phải có căn cứ giá do tổ chức nào thẩm định. 4. Đổi mới cơ chế chuyển đổi đất đai hiện vẫn là nội dung quan trọng, khó khăn, phức tạp nhất. Cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc phải có những nghiên cứu để làm giảm đi mức độ tham gia của các cơ quan hành chính, tăng lên sự tham gia của các đơn vị dịch vụ công, doanh nghiệp, cộng đồng dân cư nơi có đất v.v.. Những nội dung cần xem xét bao gồm: a. Thống nhất hình thức Tổ chức phát triển quỹ đất là loại hình doanh nghiệp nhà nước, thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng cho cả trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch và thu hồi đất theo dự án đã được giới thiệu địa điểm đầu tư (không sử dụng hình thức Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng do ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập như hiện nay). Tổ chức phát triển quỹ đất được vay tiền từ hệ thống ngân hàng đầu tư phát triển, quỹ đầu tư phát triển để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị thực hiện quyết định hành chính của cơ quan nhà nước về thu hồi đất và là đơn vị phối hợp với các tổ chức xã hội, cộng đồng dân cư để bảo đảm tính đồng thuận giữa các bên tham gia và sự chia sẻ quyền lợi giữa các bên có chung quyền lợi, làm giảm được tác động trực tiếp của bộ máy hành chính lên cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc. b. Cho phép các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được tham gia cung cấp dịch vụ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên cơ sở ký hợp đồng với Tổ chức phát triển quỹ đất, với nhà đầu tư. c. Nhà nước thành lập quỹ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ ngân sách nhà nước, từ đóng góp của các nhà đầu tư, từ quyên góp xã hội để tạo thuận lợi, làm tốt hơn việc hỗ trợ dài hạn cho các cộng đồng, người dân bị thiệt hại trong quá trình chuyển đổi đất đai. d. Thực hiện chặt chẽ quy trình định giá đất theo giá thị trường do các tổ chức định giá cung cấp dịch vụ để làm căn cứ cho cơ quan nhà nước quyết định giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. đ. Bổ sung thêm một số hình thức của quan hệ về đất đai giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất như ưu tiên cho người đang sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc được cho thuê đất với nhà đầu tư thay cho việc Nhà nước quyết định thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư. e. Có quy định cụ thể về quy trình thực hiện chuyển đổi đất đai trong trường hợp thực hiện các dự án có tác động lớn, trên diện rộng đến cộng đồng dân cư như các dự án thủy điện lớn, dự án khai thác khoáng sản, dự án xây dựng hồ thủy lợi lớn v.v. trên nguyên tắc xem xét cụ thể chính sách chia sẻ lợi ích (cả bằng tiền và không bằng tiền) giữa các bên tham gia, các bên có quyền lợi liên quan. g. Có quy định cụ thể về quy trình chuyển đổi đất đai trong trường hợp các dự án thực hiện chỉnh trang nâng cấp hạ tầng đô thị, khu dân cư nông thôn, xây dựng lại các khu dân cư cũ nát trên nguyên tắc áp dụng chính sách góp đất, điều chỉnh đất đai của những cư dân trong khu dân cư. Cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện cần đổi mới theo quy trình cụ thể gồm các bước: a. Nhà đầu tư đăng ký thực hiện cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện với Văn phòng đăng ký đất đai đối với một khu vực đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. b. Nhà đầu tư thuê tư vấn định giá đất thực hiện định giá đất theo giá thị trường đối với loại đất đang sử dụng và giá đất đối với loại đất sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng. c. Nhà đầu tư thương thảo với người đang sử dụng đất để thống nhất phương thức chuyển quyền sử dụng đất, giá đất tương ứng có sự chứng kiến của đại diện cộng đồng dân cư, đại diện của Văn phòng đăng ký đất đai. d. Khi không đạt được thỏa thuận với đại đa số người đang sử dụng đất thì nhà đầu tư cần tìm khu vực đất khác phù hợp với dự án đầu tư của mình. đ. Khi nhà đầu tư đã nhận chuyển quyền được phần lớn đất cho dự án, còn lại một phần đất không thể thương thảo thành công với người đang sử dụng đất thì nhà đầu tư có thể đệ trình cơ quan nhà nước can thiệp bằng cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc đối với phần đất còn lại (kinh nghiệm từ thực tế hiện nay, các nhà đầu tư đề nghị khi đã nhận chuyển quyền được khoảng 80% diện tích đất thì cần trợ giúp của cơ quan nhà nước đối với 20% diện tích đất còn lại). Vấn đề còn lại cần xem xét là lấy tiêu chí gì làm ranh giới giữa hai cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc và tự nguyện đối với các dự án đầu tư thuần túy vì mục đích lợi nhuận. Như hiện nay, dự án nhóm A được áp dụng cơ chế bắt buộc, dự án dưới nhóm A được áp dụng cơ chế tự nguyện. Có thể lấy tiêu chí vốn đầu tư như hiện nay hoặc có thể căn cứ mức độ ưu tiên đầu tư trong quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội. 5. Sự bình đẳng về quyền giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cũng cần xem xét, điều chỉnh trong sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai lần này. Sự sửa đổi này còn tạo nên bình đẳng trong áp dụng cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc hay tự nguyện ở phần trên (hiện nay mọi loại dự án có 100% vốn nước ngoài đều được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất để giao). Hệ thống quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư có thể được thiết kế lại theo sơ đồ sau: a. Cho phép nhà đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc phạm vi dự án đầu tư đã được thống nhất địa điểm với cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư (tương đương như quyền của nhà đầu tư trong nước theo pháp luật hiện hành). Quyền này của nhà đầu tư nước ngoài chỉ được thực hiện trong phạm vi đất cho dự án đã được phê duyệt, không được thực hiện ngoài phạm vi dự án. b. Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được sử dụng đất có thời hạn theo ba hình thức: - Do được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được thực hiện các quyền giao dịch đối với đất đai; - Do được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, chỉ được thực hiện các quyền giao dịch đối với tài sản gắn liền với đất và Nhà nước tiếp tục cho thuê đất đối với người mua tài sản; - Do nhận chuyển quyền sử dụng đất, mua tài sản gắn liền với đất từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân; trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài từ hộ gia đình, cá nhân thì thời hạn sử dụng đất là thời hạn dài nhất theo quy định của luật pháp, hết thời hạn được kéo dài mà không phải thực hiện thêm bất kỳ nghĩa vụ tài chính nào với Nhà nước (như quy định hiện hành đối với nhà đầu tư nước ngoài nhưng lại giảm bớt quyền của nhà đầu tư trong nước). 6. Những bức xúc trong quy trình giải quyết khiếu nại về đất đai sẽ được giải quyết nếu có hệ thống cơ quan tài phán hành chính trực thuộc trung ương. Cơ quan ban hành quyết định hành chính mà bị khiếu nại sẽ có trách nhiệm giải quyết lần đầu, cơ quan tài phán hành chính ban hành quyết định giải quyết cuối cùng nếu người khiếu nại tiếp tục không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu. Cơ quan tài phán hành chính vừa là cơ quan có quyền lực quyết định ở trung ương, phù hợp với nguyện vọng của người dân ở địa phương, vừa là cơ quan giúp thêm tư liệu cho toà án nếu người khiếu kiện tiếp tục không đồng ý với quyết định giải quyết cuối cùng mà khởi kiện ra tòa án nhân dân. Lời kết Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 là một việc phức tạp, dễ chỉ “thấy cây mà không thấy rừng”, dễ chỉ nhìn thấy bức xúc về hình thức mà không thấy bản chất của nội dung đang nằm ở quy định khác trong luật. Hơn nữa, những quy định dễ dàng thì đã được xem xét đầy đủ khi xây dựng Luật Đất đai năm 2003, giờ chỉ còn lại những vấn đề thuộc phạm vi phức tạp, nhậy cảm.