Phân tích mối quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản

hi có mốt sở hữu nhà khu vực ngoại ô, cầu về nhà ở và đất ở tại các khu vực được cho là hợp mốt sẽ tăng lên nhanh chóng. Hoặc là thị hiếu hay mong muốn chuyển từ nhà chung cư xuống nhà đất sau khi xảy ra các yếu tố thiên tai bất lợi ví dụ như hỏa hoạn, động đất sẽ đẩy nhu cầu đất ở tăng lên cao hơn so với bình thường. Điều đó thể hiện thị hiếu tiêu dùng rõ rệt trong thị trường bất động sản. - Chính sách của chính phủ Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản nói chung. Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản. Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản. Bên cạnh đó, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS cũng có thể tác động trực tiếp làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hay vận hành một cách sôi động. Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về bất động sản đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế ... Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản Thông qua giá cả thị trường có thể nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động trở lại cung cầu để hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Quan hệ cung cầu đối với mọi hàng hóa và dịch vụ, bao gồm cả hàng hóa bất động sản, là mối quan hệ mang tính chất quy luật. Trong ngắn hạn, cung của một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn, tức là không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu vì việc xây nhà thường mất nhiều thời gian. Trong khi đó do nhu cầu tăng lên sẽ làm cho giá bất động sản được đẩy lên cao. Trong dài hạn, tiền thu được từ bất động sản cao (ví dụ bất động sản nhà cho thuê) khuyến khích việc xây dựng thêm nhà cho thuê, nên lượng cung tăng lên dẫn tới giá thuê giảm xuống. Mặc dù cung nhà đất có xu hướng tăng lên nhưng trong bối cảnh cầu cũng luôn tăng lên và thậm chí còn tăng nhanh hơn, thường xuyên hơn làm cho sự giảm giá nhà chỉ là tạm thời, thị trường nhanh chóng lấy lại sự cân bằng cung cầu và giá nhà đất tăng lên là một xu hướng bền vững. CÂU 2: NHÀ NƯỚC THỰC HIỆN QUYỀN ĐẠI DIỆN CHỦ SỞ HỮU VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẤT ĐẤT ĐAI 2003 NHƯ THẾ NÀO? Điều 7 Luật đất đai quy định: Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai 1. Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. 2. Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước. - Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai. 3. Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương. 4. Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và các phương thức thực hiện quyền sử dụng đất. Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân, Nhà nước không trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất, mà thực hiện quyền này thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất và quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trực tiếp. Quyền đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước được quy định tại điều 5 Luật đất đai 2003: 1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. 2. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất);  b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; d) Định giá đất.  3. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; b) Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;  c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.  4. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Về nội dung quyền quản lý Nhà nước về đất đai, điều 6 Luật đất đai 2003 quy định: 1. Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm: a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; b) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; c) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đ) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; e) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; g) Thống kê, kiểm kê đất đai; h) Quản lý tài chính về đất đai; i) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;k) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; l) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; m) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai; n) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. 3. Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả. CÂU 3: ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐẤT ĐAI VÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG THAM GIA VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH? Điều kiện để đất tham gia vào thị trường bất động sản được quy định tại điều 61, điều 62 và điều 106 Luật đất đai năm 2003 + Điều 61 quy định đất được tham gia thị trường bất động sản, bao gồm: - Đất mà Luật đất đai 2003 cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; - Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào ttrường bất động sản. + Điều 62 quy định điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản: Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật đất đai năm 2003. Điều 106 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản khi có các điều kiện: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định điều kiện để đất đai và công trình xây dựng tham gia vào thị trường tại điều 6 và 7 của Luật. Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: - Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; - Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai; - Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật. Điều 7 quy định điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh: Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau: a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đ) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; c) Không có tranh chấp; d) Trong thời hạn sử dụng đất; đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. CÂU 4: XU HƯỚNG PHẢT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI Theo các chuyên gia bất động sản, sự tăng trưởng kinh tế và kiềm chế lạm phát chính là yếu tố quan trọng quyết định mức độ ổn định và phát triển của thị trường BĐS trong năm 2010 với nhiều thuận lợi hơn. Một yếu tố tích cực sẽ tác động lên thị trường bất động sản trong năm nay đó là công tác quy hoạch xây dựng đô thị và mức độ đầu tư cho cơ sở hạ tầng được triển khai mạnh mẽ. Năm nay Hà Nội sẽ hoàn thành đồ án quy hoạch chung xây dựng, trong khi đó TP.HCM cũng sẽ tiến hành điều chỉnh đồ án quy hoạch chung thành phố và các vùng lân cận. Tại các đô thị lớn khác như Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, nhiều dự án đầu tư cơ sở hạ tầng có quy mô lớn đang được triển khai sẽ có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản. I. TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHỮNG THÁNG ĐẦU NĂM 2010 1. Thị trường bất động sản cho thuê văn phòng, công sở: Tại Hà Nội, mặc dù nền kinh tế Việt Nam có nhiều dấu hiệu phục hồi từ cuối năm 2009, các công ty có vốn đầu tư nước ngoài đang dần quay lại Việt Nam, song nhu cầu văn phòng trong quý I vẫn rất thấp. Quy mô văn phòng hạng A được thuê trong quý này tăng hầu như không đáng kể trong khi văn phòng hạng B giảm tới một nửa số lượng. Văn phòng hạng C tiếp tục đạt kết quả tốt nhất. Và trước những tác động ban đầu của quy định cấm sử dụng chung cư vào mục đích cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh thương mại thì văn phòng hạng C được dự đoán sẽ có nhiều chuyển biến tích cực hơn nữa trong các quý tiếp theo. Uớc tính trong 4 năm tới, khoảng 1,9 triệu m2 văn  phòng từ 120 dự án sẽ có mặt trên thị trường, dẫn đến tình trạng dư thừa nguồn cung (khu vực quận trung tâm thành phố chỉ chiếm khoảng 5% lượng cung mới này). Tuy nhiên, với tình trạng chậm tiến độ và trì hoãn vốn rất phổ biến ở Việt Nam, nhiều khả năng các dự án này sẽ còn chậm gia nhập thị trường hơn dự kiến. Dự báo giá thuê văn phòng sẽ tiếp tục xu hướng giảm, song sẽ có thể phục hồi trong vòng 12 – 16 tháng. Dự tính nhiều khách thuê sẽ linh hoạt tìm địa điểm mới tại các khu vực ngoài trung tâm khi nguồn cung trong khu vực trung tâm thành phố đã được phủ kín. Vì thế, thị trường văn phòng kỳ vọng sẽ hồi phục và đạt mức tăng trưởng ổn định trong khoảng từ cuối năm 2010 đến nửa đầu năm 2011 Tại TP.HCM, trong quý I/2010, thị trường văn phòng cho thuê có thêm một văn phòng hạng B và 7 văn phòng hạng C với tổng diện tích mới 42.000m2. Tổng nguồn cung tăng 5% so với quý IV/2009. Hiện tại, thị trường TPHCM có tổng cộng 138 văn phòng của tất cả các hạng với diện tích cho thuê khoảng 838.000m2. Giá thuê trung bình khoảng 30 USD/m2/tháng, giảm 3% so với quý trước và giảm 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Công suất thuê trung bình cho tất cả các hạng và các quận đạt 89% và giữ ổn định so với quý IV/2009 mặc dù có thêm 42.000 m2 diện tích mới trong quý I/2010. Nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM trong 3 tháng đầu năm nay vẫn duy trì ở mức tương đối cao. Lượng diện tích văn phòng được thuê tăng thêm gần 39.400m2 so với quý 4/2009. Đa số lượng giao dịch văn phòng tập trung vào diện tích nhỏ dưới 100 m2. Văn phòng hạng B vẫn được ưu tiên lựa chọn bởi khách thuê mới và khách thuê hiện hữu. Trong quý II/2010, ước tính sẽ thêm có 11 văn phòng mới đi vào hoạt động với tổng diện tích gộp khoảng 98.000 m2. Dự báo nguồn cung tương lai tính đến cuối năm 2010 có thể chiếm đến 25% tổng cung tương lai với thêm khoảng 315.000 m2 diện tích gộp. Khoảng 50% nguồn cung tương lai trong năm 2010 chủ yếu đến từ 3 dự án lớn là Vincom Tower, Bitexco Financial Tower và A&B Tower. 2. Thị trường bất động sản căn hộ để bán Quý I/2010 có khoảng 9.000 căn hộ để bán trong thị trường sơ cấp TP.HCM, giảm nhẹ khoảng 6% so với quý IV/2009. Đã có 11 dự án mới với khoảng 2.900 căn hộ được tung bán trên thị trường sơ cấp trong quý I/2010. Về nguồn cung thứ cấp, trong 3 tháng đầu năm nay, đã có khoảng 47.000 căn hộ được rao bán trên thị trường TPHCM, tăng 7% so với quý IV/2009. Giá trung bình của toàn thị trường trong quý này vào khoảng 980 USD/m2, thay đổi nhẹ so với giá 963 USD/m2 của quý IV/2009. Nguyên nhân chính là do số lượng căn hộ hạng C với mức giá thấp chiếm đa số trên thị trường với hơn 73% tổng nguồn cung sơ cấp. Khoảng 1.800 căn hộ được tiêu thụ trên thị trường vào quý I/2010, sụt giảm khoảng 48% so với quý trước. Uớc tính có khoảng 43.100 căn hộ đang trong giai đoạn lập kế hoạch sẽ hoàn tất xây dựng trong một vài năm tới. 26 dự án tương lai với ước tính khoảng 6.900 căn hộ sẽ được tung bán vào cho đến cuối năm 2010. Tại Hà Nội, nhu cầu về nhà ở hiện vẫn lớn. Bởi Hà Nội có diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp nhất cả nước (7 – 7,5m2/người), trong khi diện tích nhà ở bình quân đầu người cả nước là 18,6m2. Hơn nữa, nhu cầu nhà ở còn được thúc đẩy bởi các yếu tố như phong cách sống đang thay đổi, dân số và tốc độ đô thị hoá cũng như thu nhập bình quân đầu người tăng, cấu trúc gia đình thay đổi. Thị trường sơ cấp trong quý 2 có thể nhận thêm một nguồn cung mới khoảng 1.990 căn hộ từ 7 dự án. Nửa sau của năm 2010 có thể có nguồn cung mới gần 2.000 căn hộ từ 9 dự án. Ngoài ra, ước tính sẽ có ít nhất khoảng 10.900 căn hộ bước vào thị trường vào năm 2011. Một lượng cung chưa xác định từ các khu đô thị mới cũng sẽ gia nhập thị trường trong tương lai. Thị trường bất động sản dịch vụ Thị trường căn hộ dịch vụ hứa hẹn sẽ tăng cầu tại trung tâm thành phố. Tổng nguồn cung trên thị trường căn hộ dịch vụ trong quý I không thay đổi so với quý IV/2009. Hiện 41 toà nhà căn hộ dịch vụ thuộc phạm vi nghiên cứu đang cung cấp cho thị trường khoảng 222.000m2, tương ứng với hơn 2.290 căn hộ. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm ngoái thì tổng cung của quý này đã tăng 7%, tương đương hơn 100 căn hộ dịch vụ. Thực tế cho thấy khách thuê căn hộ dịch vụ chủ yếu là các chuyên gia nước ngoài. Nguồn cầu của phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ phần lớn đến từ các đại sứ quán, các tổ chức phi chính phủ nước ngoài và các công ty nước ngoài. Khách thuê chủ yếu đến từ các quốc gia Châu Á. Một số khác đến từ Anh, Úc và Mỹ. Chẳng hạn, khách Nhật là nhóm khách thuê nhiều nhất ở Intercontinental Asiana Saigon và kế đến là nhóm khách thuê Việt Nam. Mặc dù lượng khách thuê Việt Nam còn giới hạn nhưng con số này đang tiếp tục tăng lên. Những doanh nhân Việt Nam giàu có đang quan tâm đối với các căn hộ dịch vụ để thể hiện sự giàu có hoặc địa vị trong xã hội. Năm 2010 được đánh dấu là mốc quan trọng trong lĩnh vực thương mại với một loạt Hiệp định thương mại tự do ASEAN – Trung Quốc, ASEAN – Úc – New Zealand có hiệu lực từ ngày 1/1/2010. Những sự kiện này có thể làm gia tăng số lượng các công ty nước ngoài vào Việt Nam. Theo đó, cầu về căn hộ dịch vụ có thể sẽ tăng và tạo ra những chuyển biến tích cực đối với phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ. Bên cạnh đó, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đưa vào thực hiện trong 2 tháng đầu năm là 1,1 tỷ USD, tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này hứa hẹn xu hướng tăng đối với nguồn cầu căn hộ dịch vụ. Hiện có tổng cộng 49 cao ốc căn hộ của tất cả các hạng cung cấp khoảng 2.800 căn hộ dịch vụ tại TPHCM. Gần một nửa các căn hộ này có hai phòng ngủ và chủ yếu tọa lạc tại Quận 1, Quận 3 và Quận 7, chiếm 80% tổng số căn hộ. Giá thuê trung bình toàn thị trường trong quý I/2010 giảm nhẹ 2% so với quý trước. Công suất hoạt động toàn thị trường phục hồi do sự cải thiện công suất thuê đáng kể ở căn hộ dịch vụ hạng A. Công suất thuê ở căn hộ hạng A đạt mức cao do căn hộ Intercontinental Asiana Saigon nhanh chóng lấp đầy kể từ khi cao ốc này đi vào hoạt động trong quý III/2009. Giá thuê trung bình của căn hộ hạng A là 29 USD/m2/tháng, tăng 2% so với quý trước và giảm 0,7% so với cùng kỳ năm trước. Trong 3 tháng đầu năm 2010 ghi nhận nguồn cầu tăng so với quý trước. Theo đó, số căn hộ được cho thuê trong quý này tăng 8% ở các hạng. Khách thuê chủ yếu đến từ các quốc gia Châu Á. Một số khác đến từ Anh, Úc và Mỹ. Chẳng hạn, khách Nhật là nhóm khách thuê nhiều nhất ở Intercontinental Asiana Saigon và kế đến là nhóm khách thuê Việt Nam. Mặc dù lượng khách thuê Việt Nam còn giới hạn nhưng con số này đang tiếp tục tăng lên. Những doanh nhân Việt Nam giàu có đang quan tâm đối với các căn hộ dịch vụ để thể hiện sự giàu có hoặc địa vị trong xã hội. Dự báo khoảng 1.400 căn hộ dịch vụ dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong một vài năm tới. Hiện nay, 6 trong số 13 dự án tương lai đang trong giai đoạn xây dựng, bao gồm khoảng 500 căn hộ. Tại TP.HCM, phần lớn nguồn cung tương lai sẽ tập trung tại khu vực trung tâm thành phố (Quận 1) với khoảng 500 căn hộ,chiếm 37% tổng nguồn cung; và Quận 7 chiếm 20% với khoảng 280 căn. Về thị trường khách sạn Nguồn cung khách sạn trong 3 tháng đầu năm 2010 không có thay đổi so với quý trước. Không có khách sạn 4 sao và 5 sao mới nào đi vào họat động trong quý này. Tổng số phòng khách sạn từ 3 sao đến 5 sao tại TP.HCM có khoảng 8.800 phòng. Cụ thể, có 13 khách sạn 5 sao với khoảng 4.100 phòng, 8 khách sạn 4 sao với 1.300 phòng và 39 khách sạn 3 sao với 3.400 phòng. Một điểm đáng lưu ý là công suất hoạt động của các khách sạn từ 3 sao đến 5 sao đã tăng từ 65% trong quý IV/2009 lên đến 72% trong quý I/2010 do đây là mùa cao điểm. Giá thuê phòng cho tất cả các hạng đạt mức 90 USD/phòng/đêm. Nguồn cung phòng khách sạn trong tương lai sẽ tiếp tục tập trung ở Quận 1 với cị trí trung tâm thành phố, chiếm khoảng 77% tổng nguồn cung tương lai. Một khi cơ sở hạ tầng ở TP.HCM được phát triển đồng bộ, nguồn cung khách sạn sẽ mở rộng phát triển sang các quận lân cận. Những khách sạn cao cấp 4 và 5 sao dự kiến sẽ phát triển ở khu vực Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm. Với nguồn cung tương lai này, thị trường khách sạn ở TP.HCM vẫn còn rất nhỏ so với thị trường các thành phố có thể so sánh trong khu vực. Còn trong quý I/2010, không có khách sạn 3 – 4 – 5 sao nào gia nhập thị trường Hà Nội. Toàn bộ thành phố hiện có 38 khách sạn với gần 5.700 phòng, trong đó có 10 khách sạn 5 sao, 6 khách sạn 4 sao và khoảng 20 khách sạn 3 sao. Có 2 dự án mới được cập nhật vào danh sách các dự án tương lai của quý 1/2010, gồm Dự án Royal City tại đường Nguyễn Trãi và Dự án Tổ hợp khách sạn, thương mại và văn phòng tại 27 – 29 Lý Thái Tổ. Tính đến thời điểm này, Hà Nội đã có tổng cộng 30 dự án khách sạn trong tương lai với hơn 6.100 phòng, gấp đôi số lượng phòng khách sạn hiện tại. Trong đó, 4 dự án gồm Oriental Pearl, Grand Plaza Hanoi, Crown Plaza và Hotel De L’Opera với gần 1.200 phòng có thể sẽ đi vào hoạt động vào cuối năm 2010. Trong quý I/2010, số lượng du khách quốc tế đến Việt Nam đạt gần 1,35 triệu người, tăng 36,2% so với cùng kỳ năm trước. Dự kiến trong cả năm 2010 lượng khách du lịch nội địa sẽ đạt khoảng 28 triệu người. Và khối thị trường nội địa này dự kiến sẽ tăng trưởng trong dài hạn. Dự tính nhu cầu của thị trường khách sạn có thể sẽ giảm trong 2 quý tiếp theo do thời gian tới là mùa thấp điểm. Tuy nhiên, tình hình chính trị kém ổn định tại Thái Lan có thể sẽ dẫn đến sự gia tăng cầu cho ngành khách sạn Việt Nam trong tương lai 4. Nhu cầu mặt bằng bán lẻ cao cấp Không có nguồn cung mới trong quý I/2010 ở cả hai thị trường lớn là Hà Nội và TP. HCM. Hiện tại, TP.HCM có 6 trung tâm bách hóa, 17 khu trung tâm mua sắm, 6 khu bán lẻ khối đế, 60 siêu thị và 3 siêu thị bán sỉ với tổng diện tích khoảng 493.000 m2. Thị trường bán lẻ tại TPHCM vẫn còn khá nhỏ so với thị trường tại các thành phố có thể so sánh trong khu vực. Khu vực trung tâm vẫn được xem là khu vực được lựa chọn hàng đầu bởi các nhà đầu tư bán lẻ và nhà bán lẻ cho dù khu vực ngoại ô đang trở nên ngày càng hấp dẫn hơn. Công suất thuê trong quý này của toàn thị trường bán lẻ là 95%, giảm nhẹ 1% so với quý IV/2009. Giá thuê trung bình ở quý I/2010 vẫn giữ ổn định so với quý trước, khoảng 85 USD/m2/tháng. Tại Hà Nội, toàn thị trường có 10 trung tâm mua sắm/trung tâm bách hoá/đại siêu thị. 83 siêu thị và siêu thị điện máy, 2 trung tâm bán sỉ, và 11 khối để bán lẻ, cung cấp 374.000m2. Trong quý I, tỷ suất thuê trung bình của toàn thị trường bán lẻ là 92%, giữ nguyên so với quý IV/2009 nhưng giảm nhẹ so với mức 95% của quý I/2009. Xu hướng tiêu dùng hiện nay ở Việt Nam cho thấy có nhu cầu lớn đối với các thương hiệu cao cấp, các cửa hàng nhượng quyền quốc tế và hàng hóa nội địa chất lượng cao. Sức mua sắm ở thị trường TP.HCM vẫn khá mạnh trong thời kỳ suy thoái kinh tế. Trong hai tháng đầu năm của 2010, doanh số bán lẻ của 2010 tăng gần 35% so với cùng kỳ năm ngoái. Savills dự đoán rằng tăng trưởng bán lẻ sẽ tăng cao hơn khi kinh tế hồi phục. Dự kiến thị trường bán lẻ tại TP.HCM sẽ mở rộng sang các khu vực ngoại ô. Bên cạnh đó, với hàng loạt sự kiện trong năm 2010, đặc biệt là đại lễ kỷ niệm 1000 năm Thăng Long – Hà Nội, nhu cầu về phòng cho ngành du lịch cũng như thị trường bán lẻ được mong đợi sẽ tăng cao. Trong năm 2010, dự kiến có khoảng 100.000 m2 nguồn cung bán lẻ mới được đưa vào thị trường. Năm 2012 trở đi sẽ là những năm đáng chú ý đối với thị trường bán lẻ TP.HCM khi mà trên 400.000m2 nguồn cung mới có thể đi vào hoạt động. Đối với Hà Nội, ước tính toàn thành phố sẽ có tổng diện tích bán lẻ gần 1.200.000 m2 vào năm 2013. II. NHẬN ĐỊNH TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG THỜI GIAN SẮP TỚI Sự gia tăng của cả nguồn cung và cầu bất động sản Nhu cầu về BĐS, nhất là nhà ở, mặt bằng kinh doanh thương mại, diện tích văn phòng cho các Cty có quy mô vừa và nhỏ tiếp tục tăng, đặc biệt là tại Hà Nội và TP.HCM. Dự báo, năm 2010, nhu cầu về nhà ở đô thị khoảng 62,5 triệu m2, văn phòng cho thuê khoảng 300 nghìn m2, tăng gấp đôi năm 2009. Nguồn cung cho thị trường BĐS năm nay cũng được dự báo là dồi dào. Năm nay sẽ có khoảng gần 90 nghìn căn hộ chào bán và khoảng hơn 80 nghìn căn hoàn thành. Riêng nguồn cung về nhà ở tại phía Nam sẽ tăng lên nhanh chóng, đặc biệt là vùng ven TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai. Tại Hà Nội, sau khi quy hoạch Hà Nội được thông qua sẽ có nhiều dự án phát triển đô thị quy mô lớn được khởi động góp phần cung và bình ổn thị trường. Cùng với hàng trăm dự án đô thị khu vực phía Tây đang triển khai, trên địa bàn phía đông, phía bắc TP như Mê Linh, Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm… nhiều dự án đô thị, nhà ở tiếp tục được bổ sung. Cụ thể như tại huyện Mệ Linh đang có tới 80 dự án, trong đó phân nửa là các dự án nhà ở, nhà vườn, biệt thự. Năm 2010, Hà Nội cũng dự kiến có khoảng 170 nghìn m2 văn phòng đưa vào sử dụng, TP.HCM cũng có khoảng 350 nghìn m2 nữa. Đầu tư BĐS du lịch để nghỉ dưỡng cũng đang trở thành một làn sóng đầu tư mới của thị trường. 2. Thị trường nhà giá thấp đang là thị trường tiềm năng Xu hướng đáng lưu ý là nhiều doanh nghiệp bắt đầu chuyển sang phát triển nhà giá thấp, nhà bình dân để thu hút thêm khách hàng tiềm năng. Các dự án căn hộ có giá bán dưới 1.000 USD/m2 sẽ thu hút được sự quan tâm đặc biệt của người mua. phân khúc nhà