Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng “khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để bán” tại số 108 đường Nguyễn trãi, quận Thanh xuân, Hà Nội

v f 0 x1 xM X x Nếu lấy một điểm nào đó trong khoảng 0xM, ta có thể tính được số vốn chưa thu hồi tại điểm đó. Nếu lấy một điểm nào đó trong khoảng xMX, ta có thể tính được số lãi tại điểm đó. • Tiêu chuẩn lựa chọn dự án Điểm hòa vốn được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật (sản lượng tại điểm hòa vốn) và chỉ tiêu giá trị (doanh thu tại điểm hòa vốn). Nếu sản lượng hoặc doanh thu của cả đời dự án lớn hơn sản lượng hoặc doanh thu tại điểm hòa vốn thì dự án có lãi, ngược lại nếu thấp hơn thì dự án bị lỗ. Do đó chỉ tiêu điểm hòa vốn càng nhỏ càng tốt, mức độ an toàn của dự án càng cao, thời hạn thu hồi vốn càng ngắn. I.2.6 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án được thể hiện trên các mặt sau: An toàn về nguồn vốn; An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ; An toàn cao cho các chỉ tiêu hiêu quả tính toán. ` 30 • An toàn về nguồn vốn Để xem xét độ an toàn về nguồn vốn của dự án cần phải chú ý đến các vấn đề sau: + Các nguồn vốn huy động phải được đảm bảo không chỉ đủ về số lượng mà còn phải phù hợp về tiến độ cần bỏ vốn. + Tính đảm bảo về pháp lý và cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huy động + Xem xét các điều kiện cho vay vốn, hình thức thanh toán và trả nợ vốn. Ngoài ra trong việc huy động vốn cần đảm bảo tỷ lệ hợp lý giữa vốn tự có và vốn đi vay. • An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ - An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn phản ánh khả năng thanh toán ngắn hạn của doanh nghiệp, được thể hiện qua việc xem xét chỉ tiêu : Tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành = Tài sản lưu động / Nợ ngắn hạn - An toàn về khả năng trả nợ của dự án được thể hiện qua chỉ tiêu: Nguồn nợ hàng năm của dự án Tỷ số khả năng trả nợ của dự án = Nợ phải trả hàng năm (gốc và lãi) Nguồn trả nợ hàng năm của dự án gồm lợi nhuận (sau khi trừ thuế thu nhập), khấu hao cơ bản, và lãi phải trả hàng năm. Nợ phải trả hàng năm của dự án do người vay quyết định, có thể theo mức đều đặn hàng năm hoặc có thể trả nợ gốc đều trong một số năm, lãi trả hàng năm tính trên số vốn vay còn lại, có thể trả nợ theo mức thay đổi hàng năm, Tỷ số khả năng trả nợ của dự án được so sánh với mức quy định chuẩn, mức này xác đinh theo từng ngành nghề. Dự án được đánh giá có khả ` 31 năng trả nợ khi tỷ số khả năng trả nợ của dự án phải đạt được mức quy định chuẩn. Ngoài ra khả năng trả nợ của dự án còn được đánh giá thông qua việc xem xét sản lượng và doanh thu tại điểm hòa vốn trả nợ. • An toàn cao cho các chỉ tiêu hiệu quả tính toán : Phân tích dự án trong trường hợp có sự tác động của các yếu tố khách quan - Phân tích độ nhạy của dự án: Là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ,) khi các yếu tố liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với các yếu tố nào để từ đó có biện pháp quản lý trong quá trình thực hiện dự án. Mặt khác, phân tích độ nhạy dự án còn cho phép chủ đầu tư lựa chọn được những dự án có độ an toàn hơn. Phương pháp phân tích: + PP1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét. Bước 1: Xác định các biến liên quan chủ yếu của chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét của dự án Bước 2: Tăng giảm mỗi yếu tố đó theo cùng một tỷ lệ phần trăm Bước 3: Tính lại chỉ tiêu hiệu quả xem xét Bước 4: Đo lường tỷ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do sụ thay đổi của các yếu tố. Yếu tố nào làm cho chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi lớn thì dự án nhạy cảm với yếu tố đó. Yếu tố này cần được nghiên cứu và quản lý nhằm hạn chế tác động xấu, phát huy các tác động tích cực đến sự thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét. + PP2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố (trong các tình huống tốt xấu khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ an toàn của dự án. ` 32 + PP3: Cho các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn thị trường, chủ đầu tư dự án chấp nhận được. Mỗi một sự thay đổi ta có một phương án. Lần lượt cho các yếu tố thay đổi, ta có hàng loạt các phương án. Căn cứ vào điều kiện cụ thể của thị trường, của nhà đầu tư để lựa chọn phương án có lợi nhất + PP4: Sử dụng độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên để phân tích độ nhạy Bước 1: Tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính cho các phương án xem xét ở các tình huống: tốt nhất, bình thường, xấu nhất. Bước 2: Dự tính xác suất xảy ra ở các tình huống trên. Bước 3: Tính kỳ vọng toán của chỉ tiêu hiệu quả ứng với các xác suất dự tính theo công thức sau: EV = ∑ = m i iiqp 1 Trong đó: ip : Trị số cảu chỉ tiêu hiệu quả ở tình huống i iq : Xác suất xảy ra ở tình huống i Bước 4: Xác định độ lệch chuẩn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét theo công thức sau: ( )∑ = −= m i ii qEVP 1 2σ Phương án nào có độ lệch chuẩn nhỏ hơn thì độ nhạy bé hơn và do đó an toàn hơn. Bước 5: Trong trường hợp kỳ vọng của phương án khác nhau, phải sử dụng hệ số biến thiên để xem xét. V= 100× EV σ Hệ số biến thiên của phương án nào nhỏ hơn thì độ nhạy bé hơn và do đó an toàn hơn. - Phân tích dự án trong trường hợp có trượt giá và lạm phát ` 33 Trượt giá và lạm phát là yếu tố khách quan tác động đến các khoản thu, chi và mức lãi suất thực tế của dự án. Do đó để đánh giá đúng hiệu quả tài chính của dự án khi có trượt giá và lạm phát, ta phải tiến hành loại các yếu tố đó ra khỏi các khoản thu chi của doanh nghiệp. + PP1: Tiến hành điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ lệ % trượt giá nhằm phản ánh đúng các khoản thu, chi thực tế của dự án. Điều chỉnh tỷ suất chiết khấu r theo tỷ lệ lạm phát bằng công thức: ( )( ) 111 −++= frrlp Trong đó: :r Tỷ suất chiết khấu khi chưa có lạm phát :f Tỷ lệ lạm phát :lpr Tỷ suất chiết khấu có tính đến yếu tố lạm phát Tỷ suất chiết khấu được điều chỉnh này được sử dụng để chuyển các khoản thu chi của dự án về cùng một mặt bằng thời gian. + PP2: Điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ lệ % trượt giá và loại trừ ảnh hưởng của yếu tố lạm phát ra khỏi các khoản thu chi của dự án. Loại trừ yếu tố lạm phát ra khỏi tỷ suất chiết khấu (nếu tỷ suất chiết khấu đã bao hàm cả yếu tố lạm phát). Việc điều chỉnh tỷ suất chiết khấu để loại trừ yếu tố lạm phát được tiến hành theo công thức: 1 1 )1( −+ += f r r lp Trong đó: :r Tỷ suất chiết khấu đã loại trừ yếu tố lạm phát :f Tỷ lệ lạm phát :lpr Tỷ suất chiết khấu đã bao hàm yếu tố lạm phát ` 34 CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU HỖN HỢP TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ CÔNG CỘNG, VĂN PHÒNG VÀ NHÀ Ở ĐỂ BÁN TẠI SỐ 108 ĐƯỜNG NGUYỄN TRÃI II.1 Tổng quan về Dự án đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để bán tại số 108 đường Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội: Dự án: Khu hỗn hợp trung tâm thương mại dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để bán có địa điểm tại 108-Nguyễn Trãi thuộc phường Thượng Đình, quận Thanh Xuân - Hà Nội . Qui ho¹ch chi tiÕt quËn Thanh Xu©n Có vị trí : - Phía Bắc giáp khu dân cư phường Thượng Đình - Phía Đông giáp công ty VINASHIROKI - Phía Nam giáp đường Nguyễn Trãi - Phía Tây giáp đường Cự Lộc ` 35 Về mặt vị trí công trình nằn trên trục đường nguyễn Trãi là trục đường lớn (mặt cắt rộng 68m – theo qui hoạch chi tiết ) gần khu công nghiệp Thượng Đình ở vị trí của ngõ phía Đông của Thành phố giáp với trục đường vành đai III và đường Láng – Thanh Xuân. Đây là một trong các điều kiện thuận tiện cho các phương tiện giao thông đường bộ cũng như khẳng định tính ưu việt của vị trí khu đất trong khai thác kinh doanh. Theo Quy hoạch chi tiết Quận Thanh xuân tỷ lệ 1/2000 đã được UBND Thành phố phê duyệt (tại Quyết định số: 112/1999/QĐ-UB ngày 28/12/1999) thì đây là khu trung tâm thương mại của Quận Thanh Xuân. Theo xu thế hội nhập và phát triển kinh tế của Hà Nội thì để một nhà máy ở vị trí như vậy là không hiệu quả về kinh tế và gây ô nhiễm đến môi trường ảnh hưởng đến môi trường sống xung quanh . Theo công văn số 1939 UBND -CN ngày 11/05/2006 chấp thuận cho công ty cổ phần dụng cụ số 1 di chuyển cơ sở sản xuất và liên danh với công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội chuyển đổi mục đích sử dụng và lập dự án tại 108 đường Nguyễn Trãi, Phường Thượng Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội Vì vậy việc đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại dịch vụ côngcộng văn phòng nhà ở để bán là tất yếu và rất cần thiết. ` 36 Hình 2.1: Quy mô một số dự án xung quanh khu vực Tên dự án Chủ đầu tư Quy mô Vốn đầu tư Tiến độ Chung cư Golden Land - 275 Nguyễn Trãi Công ty Cổ phần đầu tư dịch vụ tài chính Hoàng Huy 14.200 m2 4000 tỷ đồng 2009 - 2014 Khu Đô Thị Tái Định cư Khương Đình 1 UBND Quận Thanh Xuân 30 ha 607 tỷ USD 2010 - 2015 Hapulico Complex _ số 1 Nguyễn Huy Tưởng Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hapulico 43.000 m2 500 triệu USD 2009 - 2014 Khu Tổ hợp 57 Vũ Trọng Phụng Công ty CP Vinapol 4269 m2 260 tỷ đồng 2007 - 2012 Tháp Itasco CTCP đầu tư, thương mại và dịch vụ Vinacomin 2000m2 430 tỷ đồng 2011 - 2014 KĐT An Khánh – An Thượng Tập đoàn Hà Đô 30 ha ----- 2008 - 2012 Dự án Sakura Tower nằm tại 47 Vũ Trọng Phụng Công ty Cổ phần Hùng Tiến Kim Sơn 3000 m2 22 triệu USD 2009 - 2013 Tổ hợp chung cư Royal City số 72-74 Nguyễn Trãi Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc Hoàng Gia 120.945 m2 9.999 tỷ đồng 2009 - 2014 Phú Gia Residence số 3 Nguyễn Huy Tưởng Công ty Cổ phần Hợp Phú 2200m2 300 tỷ đồng 2009 - 2013 TTTM Hạ Đình CTCP Đầu Tư Xây Lắp Dầu Khí Việt Nam 18.240 m2 2.360 tỷ VNĐ 2010 - 2014 ` 37 II.1.2 Giới thiệu dự án đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để bán tại số 108 đường Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội: • Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để bán • Chủ đầu tư: Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội – Công ty CP Dụng cụ số 1 • Đơn vị tư vấn: Trung tâm khoa học công nghệ xây dựng và môi trường - Tổng công ty tư vấn xây dựng Việt Nam • Mục tiêu của dự án: Thúc đẩy quá trình phát triển vùng, tăng quĩ nhà, quĩ đất của Thành phố Hà Nội. Khi dự án được hoàn thành sẽ tạo ra 48.000m2 diện tích sử dụng nhà ở và 10.000m2 diện tích văn phòng. Sự hình thành một khu đô thị mới tại khu vực nghiên cứu sẽ tạo điều kiện là động lực kéo theo các dự án khác trong khu vực qui hoạch phát triển một cách đồng bộ. Xây dựng nhà ở dạng biệt thự vườn, chung cư cao tầng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và một số công trình hạ tầng xã hội hoàn chỉnh và đồng bộ phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội và quy hoạch tổng thể. Tận dụng được cơ sở hạ tầng sẵn có của Thủ đô Hà Nội, tạo mối liên hệ chặt chẽ giữa khu công nghiệp Láng – Hoà Lạc với trung tâm thể thao quốc gia và thị xã Hà Đông (cũ). Tạo ra một khu thương mại dịch vụ nhằm chuyển đổi ngành nghề, thu hút lao động, tạo việc làm cho nhân dân khu vực bị thu hồi đất, góp phần tăng thêm thu nhập cho nhân dân địa phương. Tạo ra một khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật như giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước đồng bộ: Hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trung tâm thương mại góp phần cải thiện đời sống sinh hoạt cho dân cư địa phương, rút ngắn khoảng cách giữa thành thị và nông thôn. ` 38 Sự hình thành một khu đô thị mới tại khu vực nghiên cứu sẽ tạo điều kiện mở rộng Quận Thanh Xuân, Hà Đông, sớm hình thành một thành phố hiện đại cửa ngõ của Thủ đô Hà Nội. • Quy mô của dự án: Theo thỏa thuận Quy hoạch kiến trúc của Sở Quy hoạch kiến trúc và Thiết kế cơ sở đã được thẩm định, Dự án có các chỉ tiêu thiết kế như sau: - Khu thương mại của dự án : Gồm 5 tầng dưới có diện tích sàn khoảng 9000m2 - Khu văn phòng: Có diện tích sàn: 7700m2 - Khu căn hộ cao cấp: Gồm khoảng 192 căn hộ có diện tích từ 90m2 đến 160m2, diện tích 25000m2 - Khu nhà lô, biệt thự cao cấp : Bao gồm 33 nhà chiều cao tầng là 3m Diện tích sàn/căn hộ từ 250m2 đến 320m2 Diện tích đất 120m2 đến 160m2 - Khu gara của dự án: Bao gồm 2 tầng hầm có tổng diện tích 12000m2 và khu để xe ngoài trời diện tích 1200m2 đáp ứng nhu cầu về chỗ đỗ ô tô, xe máy cho toàn bộ công trình. Trong đó: Tầng hầm 1 diện tích 6000 m2 đáp ứng 240 chỗ đỗ ô tô (25m2/chỗ) dùng làm gara cho khối văn phòng có diện tích 7700m2 có nhu cầu 77 chỗ (100m2 sàn sử dụng/1 chỗ). Tầng hầm 2 diện tích 6000m2 đáp ứng 240 chỗ đỗ ô tô (25m2/chỗ) dùng làm gara cho 192 căn hộ nhu cầu là 48 chỗ (4 đến 6 căn/1 chỗ) và chỗ để xe mô tô, xe đạp nhu cầu là 2 xe máy/hộ với tiêu chuẩn diện tích 3m2/xe, 1 xe đạp/hộ với tiêu chuẩn diện tích 0,9m2/xe. ` 39 Khu để xe ngoài trời diện tích 1200m2 dùng cho khối siêu thị (nhu cầu 100m2 sàn sử dụng/1 chỗ để xe). - Các công trình phù trợ: Gồm 1 nhà trẻ 3 tầng diện tích sàn 900m2, hệ thống tường rào, cây xanh, đường giao thông nội bộ, đường cứu hoả v.v.. theo tiêu chuẩn và qui chuẩn của nhà nước và những quy định của quy hoạch chi tiết quận Thanh Xuân . - Xác định qui mô công suất của dự án : Các thông số kỹ thuật của dự án như sau: - Tổng diện tích đất nghiên cứu : 18531,3 m2. Trong đó diện tích mở đường theo quy hoạch : 3795 m2 - Diện tích đất lập dự án : 14.736,3 m2. Trong đó: + Đất xây dựng nhà trẻ :1027 m2 + Đất cây xanh vườn hoa : 821,3 m2 + Đất xây dựng nhà ở đóng góp quỹ nhà cho Thành phố (chiếm 20% đất ở cao tầng trong dự án) : 1514 m2 + Đất xây dựng công trình hỗn hợp và nhà ở cao tầng : 6975 m2 + Đất nhà vườn thấp tầng : 4399 m2 - Mật độ xây dựng chung toàn dự án : 39,5 % - Hệ số sử dụng đất : 3,85 lần - Tầng cao trung bình (cao nhất 29 tầng) : 9,7 tầng - Diện tích sàn của dự án (không tính đến tầng hầm) : 56800m2 Vị trí: - Vị trí khu đất đã nằm trong khu vực đã được qui hoạch đảm bảo các yếu tố cơ bản cho việc xây dựng thể loại công trình nói trên - Khu đất nằm trong khu vực qui hoach chung của thành phố Hà Nội với các điều kiện kỹ thuật hạ tầng đảm bảo. ` 40 - Khu đất có địa hình tương đối bằng phẳng, giao thông và thông tin liên lạc rất thuận lợi. - Là khu vực không có tài nguyên thiên nhiên . • Tiến độ thực hiện: - Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Từ quý I – 2008 đến hết quý IV – 2010 - Giai đoạn thực hiện đầu tư: Từ quý I – 2011 đến hết quý IV – 2013 • Các giai đoạn thực hiện dự án: + Giai đoạn đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính Toàn bộ khu có 5 ô quy hoạch, trong đó ô 1 và ô 2 để xây dựng tòa nhà hỗn hợp cao 25-29 tầng và tòa nhà cao 15 tầng. Ô 4 và ô 5 là 2 ô có mật độ nhà thấp tầng nhiều nhất. Tiến hành san lấp và làm hạ tầng khu 4 và 5, kinh doanh nền đã có hạ tầng để lấy kinh phí tiếp tục làm khu thấp tầng. Khu 1, 2 là công trình cao tầng, hạ tầng xã hội nên sẽ được đầu tư hạ tầng để kêu gọi các chủ đầu tư thứ phát. Để kích thích tiến độ, sự sôi động của dự án, khu 6 sẽ thực hiện tiếp theo vì theo quy hoạch cho phép là nhà trẻ nên chi phí đầu tư vào đây là thấp. + Giai đoạn khai thác đất đô thị Sau khi đã xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật chính, Chủ đầu tư tiến hành khai thác quỹ đất đã được đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính bằng cách huy động mọi nguồn vốn để đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình kiến trúc thực hiện trong các dự án thành phần. • Phương án kinh doanh: Đối với diện tích đất chuyển giao cho Thành phố, gồm đất xây dựng các công trình hạ tầng xã hội có tính phúc lợi công cộng như nhà trẻ, đất vườn hoa, Chủ đầu tư sẽ chuyển giao cho Thành Phố. Đối với các lô đất để xây dựng công trình dịch vụ thương mại và các lô đất để xây dựng chung cư cao tầng: Chủ đầu tư sẽ thực hiện đầu tư xây dựng ` 41 hạ tầng sau đó chuyển giao cho các chủ đầu tư thứ phát trên nguyên tắc bảo toàn vốn và có lãi. Đối với các lô đất xây dựng nhà cao 15 tầng chuyển giao cho thành phố (thuộc quỹ đất 20% bàn giao cho thành phố) Chủ đầu tư xây dựng và chuyển giao cho thành phố theo giá thành xây dựng không tính lãi. Hiện kế hoạch trên đã được thành phố đồng ý và giao cho Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà tổ chức kinh doanh, phần chênh lệch lợi nhuận bàn giao cho Thành phố. Đối với các lô đất xây dựng nhà ở biệt thự, nhà liền kề thấp tầng: Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng để kinh doanh, giá chuyển nhượng đất có hạ tầng bao gồm chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng, lãi đảm bảo kinh doanh, thuế và có tham khảo mức giá thị trường. II.1.3. Đánh giá vị trí dự án Thuận lợi Quá trình lập dự án: Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để bán là dự án đầu tư phát triển đô thị mới nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết đựơc phê duyệt nên việc nghiên cứu quy hoạch, lập báo cáo nghiên cứu khả thi có nhiều thuận lợi, mang tính khả thi cao. Quá trình giải phóng mặt bằng: diện tích đất đô thị phần lớn là diện tích đất nhà máy phải di dời theo chủ trương của UBND Thành phố Hà Nội. Phù hợp với xu hướng lựa chọn nhà ở: Thông qua tình hình phát triển kinh tế và thị trường bất động sản trong những năm từ 2006 đến nay, ta thấy nhu cầu về nhà ở càng ngày càng phát triển. Khi đời sống nhân dân thay đổi, khuynh hướng tìm nhà của họ cũng thay đổi, khi mua nhà họ không những chỉ tìm những ngôi nhà phù hợp với sở thích, phù hợp với khả năng thanh toán, mà họ còn chú trọng đến môi trường sống. Một môi trường sống đầy đủ tiện nghi, hài hoà giữa thiên nhiên và con người là sự lựa chọn hàng đầu của người dân. ` 42 Quận THanh Xuân là một trong những địa điểm đầu tư lý tưởng, đặc biệt là khu vực trục đường Nguyễn Trãi. Trong khu vực này, có nhiều dự án nhà ở, trường hoc, khu vui chơi giải trí đang trong quá trình hình thành, điều đó càng làm gia tăng giá trị của Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để bán. Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để bán nằm ngay sát trung tâm thành phố Hà Nội nên giá chuyển nhượng tương đối hợp lý. Và mặc dù giáp địa phận Tỉnh Hà tây nhưng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để bán nằm trong quy hoạch tổng thể dọc đường Nguyễn Trãi, do đó các tuyến đường giao thông để di chuyển đến trung tâm thành phố Hà Nội rất thuận lợi. Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để bán là khu đô thị được quy hoạch tổng thể với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hội tụ những điều kiện tốt nhất để đáp ứng nhu cầu nhiều phong cách sống của nhiều đối tượng khách hàng khác nhau. Sau khi hoàn thành, Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để bán hứa hẹn sẽ trở thành một trong những khu đô thị kiểu mẫu hiện đại và phát triển tại Việt Nam. Bất lợi Theo quy hoạch chi tiết trong khu vực dự án, cơ cấu sử dụng đất có nhiều khu đất dành cho các công trình hạ tầng xã hội, và các công trình công cộng, do đó diện tích đất kinh doanh của dự án bị thu hẹp. II.2 Phân tích tài chính dự án đầu tư: II.2.1 Xác định nhu cầu vốn • Chi phí xây dựng: bao gồm: - Chi phí san nền - Chi phí hạ tầng + Chi phí xây lắp hệ thống giao thông + Chi phí xây lắp hệ thống cấp nước ` 43 + Chi phí xây lắp hệ thống thoát nước + Chi phí xây lắp hệ thống cấp điện + Chi phí xây lắp hệ thống thông tin - Chi phí xây dựng nhà tạm: được tính bằng 1% Tổng Chi phí san nền và Chi phí hạ tầng. • Chi phí thiết bị - Máy biến áp - Máy bơm - Các thiết bị cần thiết khác • Chi phí khác (chưa kể thuê đất và sử dụng đất): bao gồm: - Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng: được xác định dựa trên khung giá đất theo quy định của Ủy ban Nhân dân Thành Phố. - Chi phí quản lý dự án : - Chi phí tư vấn xây dựng : chi phí lập dự án, chi phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát, các chi phí thẩm định , - Chi phí khác: chi phí bảo hiểm công trình, kiểm định chất lượng • Chi phí dự phòng • Lãi vay: Lãi vay ngân hàng • Tiền thuê đất và sử dụng đất - Tiền sử dụng đất đối với nhà biệt thự, nhà liền kề - Tiền thuê đất đối với diện tích xây nhà dịch vụ trong các năm thực hiện dự án ` 44 BẢNG TÍNH TOÁN TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN: KHU HỖN HỢP TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ CÔNG CỘNG, VĂN PHÒNG NHÀ Ở ĐỂ BÁN ĐỊA ĐIỂM : 108 NGUYỄN TRÃI - THANH XUÂN - HÀ NỘI Đơn vị tính: Đồng TT Khoản mục chi phí Đơn vị Khối lượng Đơn giá (Đồng) Giá trị dự toán sau thuế (Đồng) A CHI PHÍ XÂY DỰNG GXD=GXDCP+GXDLT 543.779.569.581 1 Chi phí xây dựng +chi phí thiết bị nhà cao tầng GXDCP 506.911.950.000 1.1 Chi phí Xây dựng khu nhà cao tầng 462.400.500.000 Phần thân+ phần móng + tầng hầm m2 72.025 5.836.364 462.400.500.000 1.2 Chi phí thiết bị m2 72.025 561.818 44.511.450.000 2 Chi phí xây dựng nhà biệt thự 28.712.320.000 2.1 Chi phí xây dựng m2 6.188 4.218.182 28.712.320.000 3 Chi phí hạ tầng 3.979.299.581 3.1 Xây dựng hạ tầng 3.979.299.581 4 Chi phí xây dựng nhà trẻ 4.176.000.000 4.1 Chi phí xây dựng m2 900 4.218.182 4.176.000.000 B CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐMTL 1,366% (GXD+GTB) 7.427.219.363 C CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 21.070.038.344 1 Chi phí khoan khảo sát địa chất công trình 495.000.000 2 Chi phí lập dự án đầu tư xây dựng công trình ĐMTL 0,191% (GXD+GTB) 1.041.079.009 3 Chi phí thiết kế 3 bước công trình loại công trình cấp đăc ĐMTL *1,55 2,237% GXD 10.342.305.087 4 Chi phí thiết kế 2b nhà biệt thự ĐMTL 214.348.025 4.1 Mẫu M1 (27 Mẫu diện tích sàn 1 mẫu 180,5m2) ĐMTL 2,900% 4.218.182 114.979.771 4.2 Mẫu M2 (3 Mẫu diện tích sàn 1 mẫu 209m2) ĐMTL 2,900% 4.218.182 47.415.445 4.3 Mẫu M3 (3 Mẫu diện tích sàn 1 mẫu 229m2) ĐMTL 2,900% 4.218.182 51.952.809 5 Chi phí thiết kế 2 bước hạ tầng ĐMTL 2,070% Gxd HT 85.900.000 6 Chi phí thiết kế nhà trẻ 2 bước ĐMTL 2,900% Gxd NT 121.104.000 ` 45 7 Chi phí thẩm tra thiết kế ĐMTL 0,0525% GXD 285.461.505 8 Chi phí thẩm tra dự toán ĐMTL 0,0487% GXD 264.615.103 9 Lập HSMT, đánh gía HSDT thi công xây dựng ĐMTL 0,0402% GXD 218.398.394 10 Lập HSMT, đánh gía HSDT cung cấp và lắp đặt thiết bị ĐMTL 0,1546% GTB 68.834.286 11 Chi phí tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình ĐMTL 0,8894% GXD 4.836.532.191 12 Chi phí tư vấn giám sát lắp đặt thiết bị ĐMTL 0,4829% GTB 214.956.017 13 Chi phí nén tĩnh tải trọng cọc cọc 3 460.000.000 1.518.000.000 14 Chi phí kiểm định chất lượng công trình ĐMTL 0,08% GXD 435.023.656 15 Chi phí đánh giá và cấp giấy chứng nhận phù hợp với chất lượng công trình Tạm tính 25% GSXD 1.209.133.048 D CHI PHÍ KHÁC 10.514.628.354 1 Chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư ĐMTL 0,007% (GXD+GTB) 42.271.747 2 Phí xây dựng trên địa bàn thành phố Hà nội ĐMTL 1% GXD 5.437.795.696 3 Chi phí quan trắc biến dạng công trình Tạm tính 682.000.000 4 Chi phí cấp các loại thoả thuận Tạm tính 50.215.000 5 Lệ phí thẩm định thiết kế cơ sở ĐMTL 0,007% (GXD+GTB) 42.271.747 6 Chi phí đấu nối điện nước ngoài nhà Tạm tính 77.000.000 7 Chi phí bảo hiểm công trình ĐMTL 0,30% (GXD+GTB) 1.631.338.709 8 Chi phí kiểm toán ĐMTL 0,0984% TMDT 563.005.182 9 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán ĐMTL 0,0592% TMDT 338.730.274 10 Chi phí thiết kế, thi công chống mối công trình Tạm tính 1.650.000.000 E CHI PHÍ DỰ PHÒNG 10% A+B+C+D+E 58.279.145.564 F CHI PHÍ ĐỀN BÙ GPMB VÀ SỬ DỤNG ĐẤT 170.460.000.000 * TỔNG CỘNG(A+B+C+D+E+F) 811.530.601.208 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 811.530.601.208 * LÀM TRÒN 811.531.000.000 ( Nguồn: Thuyết minh dự án đầu tư) ` 46 TỔNG HỢP CHI PHÍ QLDA Đơn vị tính: Đồng ST T KHOẢN MỤC CHI PHÍ GIÁ TRỊ TRƯỚC THUẾ THUẾ VAT GIÁ TRỊ SAU THUẾ A CHI PHÍ XÂY DỰNG 453.880.108.710 45.388.010.871 499.268.119.581 B CHI PHÍ THIẾT BỊ 40.464.954.545 4.046.495.455 44.511.450.000 C CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN 6.752.017.603 675.201.760 7.427.219.363 D CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 19.154.580.313 1.915.458.031 21.070.038.344 E CHI PHÍ KHÁC 9.558.753.049 955.875.305 10.514.628.354 F CHI PHÍ DỰ PHÒNG 52.981.041.422 5.298.104.142 58.279.145.564 G CHI PHÍ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG + TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 154.963.636.364 15.496.363.636 170.460.000.000 * TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CHƯA KỂ ĐẾN LÃI VAY 737.755.092.007 73.775.509.201 811.530.601.208 * GIÁ TRỊ LÀM TRÒN 737.755.000.000 73.776.000.000 811.531.000.000 II.2.2 Xác định nguồn vốn Nguồn vốn dành cho Dự án đầu tư Khu được huy động từ những nguồn sau đây : - Vốn tín dụng thương mại: Là nguồn vốn chủ đầu tư vay Ngân hàng. - Vốn sở hữu hợp pháp ban đầu của CĐT, vốn huy động ứng trước và thu tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng của khách hàng. Đây là nguồn vốn mà chủ đầu