Pháp luật về thị trường bất động sản - Chủ đề: Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

ự động đóng cửa do thị trường BĐS ngày càng có nhiều biến chuyển. Khi tham gia vào các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS, doanh nghiệp và các bên trong quan hệ này phải thiết lập quan hệ hợp đồng. Những loại hợp đồng này được quy định mẫu tại Điều 6, Điều 7 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bao gồm các hợp đồng sau: Một là, hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai. Hai là, hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai. Ba là, hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai. Bốn là, hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Về hình thức, việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS trên sàn giao dịch BĐS tuân thủ theo quy định của Luật đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015 cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành. Về nội dung, các bên tự do thỏa thuận với nhau về các điều khoản trong hợp đồng, đồng thời vẫn phải đảm bảo tuân thủ các quy định trong các văn bản luật nói trên. Để đảm bảo tính công khai, minh bạch của các BĐS được đưa vào giao dịch, doanh nghiệp phải công khai thông tin về các BĐS đó tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp và đặc biệt là tại sàn giao dịch BĐS nếu doanh nghiệp thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS qua sàn giao dịch BĐS của mình hoặc của doanh nghiệp khác Xem thêm Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 . 2.3.3. Tổ chức việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Sàn giao dịch BĐS được ví như “chợ đặc biệt” hay “chợ chuyên biệt” để tổ chức các giao dịch về BĐS theo ủy quyền của chủ BĐS. Trước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, theo pháp luật hiện hành về kinh doanh BĐS thì đây không còn là điều bắt buộc nữa. Điều này xuất phát từ thực tiễn của hoạt động mua bán, thuê, thuê mua BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS: Số lượng các giao dịch đăng ký qua sàn chiếm một tỉ lệ rất nhỏ do chủ BĐS không có đủ giấy tờ để tham gia giao dịch trên sàn; các giao dịch mua bán BĐS có giá trị cao thì mức thuế phải đóng là không nhỏ khiến các giao dịch này thường có xu hướng “trao tay”; Xem thêm Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, PGS. TS. Doãn Hồng Nhung (chủ biên), NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, 2009, trang 72, 73 Vì những bất cập tồn tại không chỉ trong hoạt động của sàn giao dịch mà tồn tại cả trên thị trường cũng như trong vấn đề pháp lí, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không còn quy định bắt buộc các giao dịch bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS qua sàn giao dịch BĐS nữa mà điều này chỉ còn mang tính khuyến khích để đảm bảo tính minh bạch của thị trường BĐS. Khác với thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS nêu trên, việc tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS là một hoạt động khác của sàn giao dịch BĐS. Sàn giao dịch BĐS có thể tổ chức cho các cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức khác tham gia vào các giao dịch kinh doanh BĐS hay thậm chí tổ chức các giao dịch đối với BĐS của doanh nghiệp trên sàn giao dịch BĐS của mình. Các cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS và có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS đó có thể tự mình tổ chức việc thực hiện các giao dịch đó cho bản thân. Tuy nhiên, cá nhân, tổ chức đó sẽ phải tốn nhiều thời gian và chi phí để tìm kiếm đối tác, dịch vụ môi giới, dịch vụ tư vấn pháp lý, công cụ quảng cáo, Việc tham gia vào sàn giao dịch BĐS sẽ giúp họ tiết kiệm được thời gian, chi phí và sức lực bởi các sàn giao dịch thường cung cấp luôn các dịch vụ đi kèm như dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ quảng cáo BĐS, dịch vụ đấu giá BĐS hay dịch vụ quản lí BĐS. Có thể nói sàn giao dịch BĐS cung cấp các lợi ích cho cả 2 đối tượng: các chủ đầu tư, chủ BĐS và các cá nhân, tổ chức có nhu cầu mua, thuê, thuê lại, thuê mua BĐS. Đối với các chủ đầu tư, chủ dự án, chủ BĐS, họ có nhiều cơ hội để tiếp cận nguồn thông tin về khách hàng, sự phong phú, đa dạng về cầu BĐS, từ đó xây dựng được các chương trình bán hàng hiệu quả. Thêm vào đó, các sàn giao dịch BĐS cũng là kênh quảng cáo, tiếp thị hữu hiệu cho các chủ thể này. Còn đối với các cá nhân, tổ chức có nhu cầu mua, thuê, thuê lại, thuê mua BĐS, họ có cơ hội tiếp cận các BĐS phong phú, đa dạng cũng như tiếp cận được đội ngũ chuyên viên môi giới, tư vấn chuyên nghiệp để từ đó lựa chọn ra được sản phẩm thích hợp nhất với mình. Xem thêm Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên), NXB Tư pháp, 2012, trang 152, 153 Các chủ đầu tư, chủ dự án BĐS, các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân là chủ BĐS khi tham gia vào sàn giao dịch BĐS phải công khai thông tin về BĐS mà mình đưa vào kinh doanh tại sàn giao dịch BĐS đó. Vào giai đoạn Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 vẫn còn hiệu lực, các giao dịch BĐS qua sàn giao dịch BĐS phải được thực hiện theo các quy tắc luật định do lúc bấy giờ, các giao dịch BĐS bắt buộc phải được thực hiện qua sàn giao dịch BĐS. Nhưng pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành đã bỏ quy định này nên trình tự, thủ tục giao dịch BĐS qua sàn giao dịch BĐS được thực hiện dựa trên hợp đồng của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS và các cá nhân, tổ chức tham gia sàn giao dịch kinh doanh BĐS đó. Tuy nhiên, các bên vẫn có thể soạn thảo hợp đồng dựa trên Thông tư số 13/2008/TT-BXD Thông tư số 13/2008/TT-BXD về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản , trong đó có hướng dẫn về giao dịch BĐS qua sàn giao dịch BĐS như sau: Sàn giao dịch BĐS phải công khai các thông tin về BĐS cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Khi hết thời hạn công khai các thông tin về BĐS, sàn giao dịch BĐS được uỷ quyền sẽ tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thuê mua BĐS đã công khai. Trường hợp cùng một loại BĐS mà có từ hai khách hàng đăng ký trở lên thì sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện việc lựa chọn khách hàng theo phương thức bốc thăm hoặc đấu giá. Việc đặt cọc trước khi triển khai bốc thăm hoặc đấu giá bất động sản do các bên thoả thuận. Sàn giao dịch BĐS có trách nhiệm xác nhận BĐS của cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh BĐS được giao dịch theo đúng quy định của pháp luật. Xem thêm Thông tư số 13/2008/TT-BXD Quy trình thực hiện các hoạt động khi khách hàng tới sàn giao dịch thường được thực hiện theo các bước sau: (1) Khách hàng được tiếp cận các thông tin chi tiết về các loại BĐS mà sàn cung cấp; (2) Sau khi tìm hiểu thông tin, khách hàng có thể gặp Bộ phận tiếp khách hoặc các nhân viên Lễ tân tại quầy để phản ánh về nhu cầu của mình; (3) Bộ phận tiếp khách hoặc quầy Lễ tân sẽ chuyển thông tin, yêu cầu của khách hàng cho bộ phận chuyên viên phân tích các nhu cầu của khách hàng cụ thể; (4) Sau khi phân tích, chuyên viên phụ trách về lĩnh vực mà khách hàng yêu cầu sẽ trực tiếp làm việc với khách hàng (hoạt động này có thể bao gồm tư vấn một số loại BĐS cho khách hàng lựa chọn, đưa khách hàng đi thực địa, hỗ trợ khách hàng đàm phán giá cả, kí kết hợp đồng, (5) Sau khi hoàn thành thương vụ, khách hàng thanh toán chi phí cho sàn; trường hợp khách hàng chưa tìm được BĐS đúng nhu cầu nhưng vẫn yêu cầu sàn tiếp tục tìm kiếm BĐS đúng tiêu chí thì khi có thông tin phù hợp, sàn sẽ báo lại cho khách hàng. Xem thêm Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, PGS. TS. Doãn Hồng Nhung (chủ biên), NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, 2009, trang 66, 67 2.3.4. Giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch Để sàn giao dịch BĐS tổ chức có hiệu quả việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS, hoạt động giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về BĐS là không thể thiếu. Khi khách hàng có nhu cầu mua, thuê, thuê lại hay thuê mua BĐS, sàn giao dịch BĐS phải giới thiệu thông tin về BĐS cho khách hàng, trong đó có các thông tin cơ bản sau: (1) Loại bất động sản; (2) Vị trí bất động sản; (3) Quy mô của bất động sản; (4) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư. Đồng thời, sàn giao dịch phải công khai các thông tin liên quan mật thiết đến BĐS mà có thể ảnh hướng đến quyền lợi và nghĩa vụ của khách hàng như: thông tin về quy hoạch có liên quan đến BĐS; thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến BĐS; hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng BĐS; các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (nếu có); giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; Điều 71 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS như sau: Một là, yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về BĐS được đưa lên sàn. Hai là, từ chối đưa lên sàn các BĐS không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Ba là, được thu phí dịch vụ của khách hàng có BĐS được đưa lên sàn giao dịch. Bốn là, yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra. Năm là, các quyền khác trong hợp đồng. Như vậy, các cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu BĐS phải công khai thông tin của bản thân và của BĐS cho sàn giao dịch BĐS để sàn niêm yết. Từ đó, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS sẽ xem xét có niêm yết các thông tin này lên sàn giao dịch của mình không. Doanh nghiệp có thể từ chối đưa lên sàn các BĐS không đủ điều kiện, có nghĩa là không công khai đủ các thông tin theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về công khai thông tin BĐS đưa vào kinh doanh. Xem thêm Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về công khai thông tin BĐS đưa vào kinh doanh Các thông tin được niêm yết là các thông tin chính thức, bởi vậy, các cá nhân, tổ chức công khai thông tin phải chịu trách nhiệm về các thông tin mà mình đã cung cấp. Trường hợp việc cung cấp thông tin sai lệch của cá nhân, tổ chức gây ra thiệt hại cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS thì doanh nghiệp đó có quyền đòi bồi thường theo hợp đồng (nếu có điều khoản này trong hợp đồng) hoặc yêu cầu bồi thường ngoài hợp đồng. Về quyền của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS, khoản 1 Điều 73 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định như sau: Một là, yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS cung cấp hồ sơ, thông tin về BĐS. Hai là, ký hợp đồng với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS. Ba là, yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch BĐS gây ra. Bốn là, các quyền khác trong hợp đồng. Như vậy, ngược lại, khi được yêu cầu cung cấp hồ sơ, thông tin về BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải cung cấp đầy đủ các thông tin mà bên kia yêu cầu. Trường hợp có những thông tin mà bên yêu cầu không hỏi đến mà những thông tin đó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của người yêu cầu (ví dụ: các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS; thông tin về quy hoạch có liên quan đến BĐS;) mà doanh nghiệp không thông báo cho bên yêu cầu, dẫn đến việc họ bị thiệt hại thì doanh nghiệp vẫn phải bồi thường cho họ do doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp Xem thêm Điều 72 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 . Nếu việc giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin sai lệch về BĐS cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS gây ra thiệt hại cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch thì doanh nghiệp phải bồi thường cho các chủ thể đó. Tuy nhiên vấn đề pháp lí được đặt ra ở đây là nếu bên có BĐS cần đưa vào kinh doanh lại cung cấp thông tin không trung thực, dẫn đến việc gây ra thiệt hại cho bên có nhu cầu mua, thuê, thuê lại, thuê mua BĐS thì bên có BĐS hay doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS sẽ phải bồi thường thiệt hại? Trong trường hợp này cần xem xét chính xác quan hệ giữa ba bên: doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS, bên có BĐS cần đưa vào kinh doanh và bên bên có nhu cầu mua, thuê, thuê lại, thuê mua BĐS. Việc xem xét các quan hệ này trong từng trường hợp cụ thể sẽ là cơ sở để giải quyết quyền và nghĩa vụ của từng bên. Hoạt động giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch góp phần giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch, lành mạnh khi mọi yếu tố đều được công khai rõ ràng, trung thực. Không chỉ vậy, các loại sản phẩm được giới thiệu với các thông tin chính xác, kịp thời và đầy đủ, từ đó giúp các nhà đầu tư, những người có nhu cầu về BĐS tránh được các rủi ro và thiệt hại, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường BĐS. Xem thêm Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên), NXB Tư pháp, 2012, trang 152 2.3.5. Kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch Một BĐS đủ điều kiện được giao dịch phải hội tụ hai yếu tố sau: Thứ nhất, BĐS đó thuộc loại BĐS được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật, bao gồm: (1) Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; (2) Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; (3) Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; (4) Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Xem thêm Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Thứ hai, chủ đầu tư, chủ dự án, chủ sở hữu BĐS, người có quyền sử dụng đất phải đảm bảo BĐS của mình có đủ các điều kiện sau: Đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh: (1) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh BĐS thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (2) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; (3) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Đối với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất: (1) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (2) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (4) Trong thời hạn sử dụng đất. Xem thêm Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 2.3.5.1. Kiểm tra giấy tờ đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân Để được thực hiện giao dịch với nhà, công trình xây dựng có sẵn, về mặt giấy tờ, các cá nhân, tổ chức phải đảm bảo BĐS có sẵn của mình có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Kết quả của việc đăng ký sở hữu nhà, công trình gắn liền với đất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hiện nay ở Việt Nam vẫn đang lưu hành ba loại giấy chứng nhận sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên đối với BĐS là đất ở và nhà ở đăng kí từ ngày 10/12/2009 trở đi thì chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có màu đỏ (sổ đỏ), còn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có màu hồng (sổ hồng). Đối với đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất được đăng kí từ ngày 5/72014 thì sẽ thực hiện việc cấp sổ hồng theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực thi hành kể từ ngày 05 tháng 7 năm 2014 , còn đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất được đăng kí theo Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 thì tiếp tục thực hiện theo thông tư này. Việc đăng ký được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) Xem thêm Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 . Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh BĐS thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, tức là mảnh đất nơi có công trình xây dựng phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận phải ghi rõ loại công trình và thông tin chi tiết về công trình như hạng mục công trình, diện tích xây dựng, hình thức sở hữu, thời hạn sở hữu công trình, Bản thân doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS mà có BĐS đưa vào kinh doanh thông qua sàn của mình cũng phải đảm bảo BĐS của mình có đủ giấy tờ hợp pháp. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện giao dịch và tổ chức mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS của doanh nghiệp thông qua sàn BĐS của mình. Khi kiểm tra giấy tờ đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn, các chuyên viên của sàn giao dịch BĐS phải để ý kiểm tra kĩ lưỡng xem hình thức và nội dung của Giấy chứng nhận có thống nhất với pháp luật về cấp Giấy chứng nhận vào thời điểm BĐS đó được đăng ký không. Việc này là cần thiết bởi việc đăng kí đối với BĐS được điều chỉnh bởi nhiều văn bản quy phạm pháp luật và các văn bản này thường xuyên được cập nhật, thay đổi. Vì vậy, mỗi văn bản sẽ có điều khoản chuyển tiếp để không gây ra tình trạng thủ tục hành chính rắc rối, nhiêu khê cho các cá nhân, tổ chức. Nhưng cũng chính vì vậy mà Giấy chứng nhận cũng có nhiều loại, vậy nên cần xem xét cẩn thận các giấy tờ để đảm bảo các giao dịch qua sàn kinh doanh BĐS được diễn ra theo đúng quy định của pháp luật. Con dấu của cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hay chữ kí của người thay mặt cũng cần được kiểm tra để xác nhận tính thật giả của giấy tờ. 2.3.5.2. Kiểm tra giấy tờ đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều kiện về giấy tờ của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Tuy nhiên các giấy tờ trên chỉ là các giấy tờ dùng để xác nhận BĐS hình thành trong tương lai đó đã đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Những giấy tờ như hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, Giấy phép xây dựng, có ý nghĩa đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hơn là đối với các giao dịch mà đối tượng là các BĐS hình thành trong tương lai này. Việc BĐS hình thành trong tương lai của các cá nhân, tổ chức tham gia sàn giao dịch BĐS hoặc của chính doanh nghiệp đó được xác nhận đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ giúp các giao dịch thực hiện qua sàn được tổ chức và thực hiện hợp pháp, bài bản và chuyên nghiệp. Để thực hiện giao dịch đối với BĐS hình thành trong tương lai, các cá nhân, kinh doanh BĐS này phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện nay có hai loại: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được cấp trước ngày 10/12/2009 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp từ ngày 10/12/2009 (sổ hồng). Như vậy, việc kiểm tra giấy tờ đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân cũng tương tự như đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn, thậm chí có phần đơn giản hơn khi chỉ có điều kiện về giấy tờ về quyền sử dụng đất. 2.3.5.3. Kiểm tra giấy tờ đối với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất Trong trường hợp này, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 cũng chỉ quy định điều kiện về mặt giấy tờ là có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, đối với quá trình thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch BĐS mà đối tượng là quyền sử dụng đất, việc kiểm tra giấy tờ cũng tương tự như đối với trường hợp đối tượng là nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương. Tựu chung lại, trước khi niêm yết thông tin thông tin của BĐS được đưa vào kinh doanh, các chuyên viên của sàn giao dịch BĐS phải tiến hành kiểm tra, xác thực các loại giấy tờ của BĐS đủ điều kiện được giao dịch. Không dừng lại ở đó, khi tiến hành thực hiện giao dịch, cần kiểm tra lại lần nữa các giấy tờ đó, cập nhật các nội dung cần thiết liên quan đến BĐS để đối chiếu lại với giấy tờ, tiến hành xác nhận lại với chủ đầu tư, chủ dự án, các tổ chức, cá nhân sở hữu BĐS hay có quyền sử dụng đất để có được thông tin chính xác nhất về BĐS đó. Như vậy thì nhân viên môi giới và nhận viên tư vấn của sàn giao dịch BĐS mới có thể tiến hành môi giới và tư vấn hiệu quả nhất cho khách hàng về tình trạng của BĐS. 2.3.5.4. Vai trò của hoạt động kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch Thứ nhất, việc kiểm tra giấy tờ về BĐS bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch hỗ trợ việc thực hiện giao dịch và tổ chức việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hiệu quả hơn. Thứ hai, về phía doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS, hoạt động này góp phần nâng cao uy tín của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS đó. Thứ ba, về phía quản lí của Nhà nước, việc kiểm tra giấy tờ về BĐS được đưa vào kinh doanh góp phần giúp các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lí đất đai kiểm soát được tình trạng thị trường BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS của các doanh nghiệp. 2.3.6. Làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bán bất động sản Chúng ta hiểu rằng đây chính là dịch vụ môi giới bất động sản căn cứ theo định nghĩa tại Khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất đông sản năm 2014: “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”. Đây là một dịch vụ chủ yếu, cơ bản của bất cứ sàn giao dịch BĐS nào. Môi giới bất động sản được quy định khá đầy đủ, chi tiết tại Mục 2, Chương IV Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014. Môi giới bất động sản ở đây được hiểu là làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng mội giới bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là nơi kết nối người mua, nhà đầu tư và người bán. Thông qua đó, họ sẽ dễ dàng tìm đến với nhau. Thời gian để thực hiện giao dịch bất động sản sẽ được tiến hành nhanh chóng, thuận tiện. Trong thực tế, nhu cầu về môi giới bất động sản của các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân khá cao. Vì thế, môi giới bất động sản là dịch vụ phổ biến nhất trong các dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản. Nội dung của dịch vụ môi giới bất động sản cũng được quy định cụ thể tại Điều 63, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014, bao gồm: Thứ nhất, tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng. Với chức năng là trung gian, là bên giới thiệu và cung cấp nguồn hàng cho khách hàng thì đây là hoạt động chủ yếu của việc môi giới BĐS. Sàn giao dịch BĐS sẽ thực hiện việc tìm kiếm đối tác để gặp gỡ, trao đổi với khách hàng của mình. Nhiệm vụ này được thực hiện một cách thuận lợi bởi hệ thống thông tin đầy đủ về các sản phẩm bất động sản trên sàn giao dịch BĐS. Kẻ bán, người mua sẽ tự động tìm đến các sàn giao dịch bất động sản để bày bán hoặc tìm hiểu về sản p