Quan hệ tổ chức – quản lý đất đai-Trong nông nghiệp và phát triển nông thôn thời kỳ chuyển đổi kinh tế ở Việt Nam

giao thông, góp phần thúc đẩy phát triển sản xuất, từng bước làm thay đổi bộ mặt nông thôn. GDP trong lĩnh vực nông nghiệp bình quân hàng năm tăng - 105 - 3,3%, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong ngành nông nghiệp (nông, lâm, ngư) theo đúng hướng. Hình thành ngày càng rõ nét những vùng chuyên canh theo hướng sản xuất hàng hóa và sự liên kết công nông nghiệp có hiệu quả trên những địa bàn này, ví dụ: ĐBSCL trồng cây lúa nước và sản xuất, chế biến cá da trơn; Đắc Lắc trở thành thủ phủ của sản xuất và chế biến cà phê của Việt Nam và thế giới; Ninh Thuận sản xuất và chế biến các sản phẩm từ cây nho; Bình Thuận và Phú Quốc có sản phẩm nước mắm; Bắc Giang có vải thiều; Các tỉnh Nam Bộ với nhiều đặc sản như bưởi, xoài, vú sữa, măng cụt… Thứ ba, đời sống vật chất, tinh thần của cư dân các vùng nông thôn ngày càng được cải thiện; xoá đói giảm nghèo đạt thành tựu to lớn. Năm 2007, thu nhập bình quân đầu người ở khu vực này tăng 2,7 lần so với năm 2000, đặc biệt là về cơ bản đã xoá được đói, tỷ lệ hộ nghèo hạ xuống còn 18%; tỉ lệ hộ nghèo ở nông thôn giảm bình quân 1,5% năm; thành tựu này được cộng đồng quốc tế đánh giá cao. Đồng thời, các công tác chăm sóc sức khoẻ, khám chữa bệnh, phổ cập giáo dục, văn hoá, thông tin, thể thao cũng được quan tâm và đẩy mạnh hơn. Bộ mặt nông thôn thay đổi theo hướng văn minh; trình độ văn hoá, khoa học, kỹ thuật của nhiều nông dân được nâng lên. Thứ tư, hệ thống chính trị ở nông thôn do Đảng lãnh đạo được tăng cường; dân chủ cơ sở được phát huy; vị thế giai cấp nông dân được nâng cao; an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội được giữ vững. Thứ năm, các hình thức tổ chức sản xuất ở nông thôn tiếp tục được đổi mới; kinh tế nông thôn phát triển theo hướng tăng công nghiệp, dịch vụ, ngành nghề, góp phần tạo việc làm và tăng thu nhập cho cư dân nông thôn. Bên cạnh những thành tựu đạt được, nông nghiệp, nông dân và nông thôn còn những điểm cần khắc phục sau: Một là, tốc độ tăng trưởng nông nghiệp có xu hướng giảm dần, sức cạnh tranh thấp, chưa phát huy tốt các nguồn lực, nhất là đất đai; chuyển dịch cơ cấu và đổi mới cách thức sản xuất còn chậm, phổ biến vẫn là sản xuất nhỏ. - 106 - Hai là, công nghiệp, dịch vụ nông thôn phát triển chậm, chưa thúc đẩy mạnh mẽ chuyển dịch cơ cấu kinh tế và lao động ở nông thôn. Ba là, các hình thức tổ chức sản xuất ở nông thôn đổi mới chậm, chưa đủ sức phát triển mạnh sản xuất hàng hoá. Bốn là, Kết cấu hạ tầng kinh tế-xã hội nông thôn còn yếu kém, năng lực thích ứng, đối phó với thiên tai thấp. Năm là, đời sống vật chất và tinh thần của cư dân nông thôn còn thấp, chênh lệch giàu nghèo giữa thành thị và nông thôn, giữa các vùng còn lớn, tỷ lệ hộ nghèo còn cao; phát sinh một số vấn đề xã hội bức xúc… 2.4.1.2 Quyền sử dụng đất trở thành hàng hoá trong thị trường bất động sản Luật Đất đai ra đời năm 1993 chủ yếu điều chỉnh quan hệ tổ chức – quản lý đất đai nhằm kiến tạo nền sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp trên cơ sở: Một là, Nhà nước trao cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở với 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; hai là, xác định giá đất do Nhà nước quy định. Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhưng không có văn bản hướng dẫn thi hành để đưa việc thực hiện 5 quyền sử dụng đất vào cuộc sống. Thị trường quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đã có thể chế nhưng cuộc sống chưa tiếp nhận. Mặt khác, Luật Đất đai năm 1993 chưa đề cập tới cơ chế tham gia thị trường quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Trước thực tế yêu cầu, ngày 14/10/1994 Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản pháp quy về chế độ quản lý, sử dụng đất phi nông nghiệp và cụ thể hóa về quyền, nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất. Qua các văn bản này cho thấy, thị trường quyền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế mới chỉ được xác lập như một yếu tố gắn với thị trường các tài sản đã đầu tư trên đất thuê của Nhà nước. - 107 - Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khóa VIII đã quyết định chủ trương đổi mới chính sách đất đai và thị trường bất động sản với nội dung là “quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hóa, không cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng Luật đất đai; bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng hay cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng đất đai có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích của toàn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất.” Với nội dung này, thị trường quyền sử dụng đất được vận hành theo đúng pháp luật về đất đai; xác định đúng giá các loại đất khi Nhà nước cung ứng đất đai ra thị trường thông qua việc giao đất; cần chống lại đầu cơ, tham nhũng, tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất đai. Năm 1998, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khóa IX đã chủ trương về thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất với nội dung chủ yếu là “hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư”. Đến đây, thị trường quyền sử dụng đất mới được thừa nhận chính thức như một thành phần của thị trường bất động sản, hướng tới mở rộng đầu tư cho nước ngoài tham gia. Ngày 12/3/2003, Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đã thông qua Nghị quyết số 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước. Với các quan điểm: “đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là TLSX đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất đai là hàng hóa đặc biệt. Chính - 108 - sách đất đai phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất. Đổi mới phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN. Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất”. Chủ trương tiếp tục đổi mới đã coi đất đai là nguồn lực, nguồn vốn, tức là đã thấy nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm ẩn trong đất đai; đã đặt yêu cầu hoàn chỉnh hệ thống tài chính đất đai phù hợp với cơ chế thị trường, làm cơ sở cho việc hình thành các công cụ kinh tế để điều tiết lợi ích từ sử dụng đất; đã coi quyền sử dụng đất là hàng hóa trong thị trường bất động sản; các thành phần kinh tế đều được tham gia thị trường quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2003 đã quy định sở hữu toàn dân về đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường; quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế một giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là đã xóa bỏ cơ chế xin cho về đất; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và của người bị thu hồi đất. Trong Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khóa X đã đề xuất nội dung đổi mới chính sách về đất đai và bất động sản, bao gồm: “phát triển thị trường bất động sản gắn liền với đất: bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi; làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản”. - 109 - Đến đây, thị trường quyền sử dụng đất đã được hoàn chỉnh, đủ sức tự phát triển để cùng với thị trường vốn, thị trường lao động điều tiết đầu vào của thị trường sản xuất và kinh doanh hàng hóa. Trước đây, đất đai ở Việt Nam được xem như một tài nguyên thiên nhiên, một TLSX của nông nghiệp, là môi trường sống và là địa bàn cho các hoạt động sinh sống của con người. Ngày nay, đất đai được xác định là một nguồn lực, nguồn vốn để phát triển kinh tế, quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt và là tài sản của người sử dụng đất. Trong những năm gần đây hầu hết các lý luận kinh tế đều thừa nhận: sức lao động, vốn tài chính, đất đai là những nguồn lực đầu vào của nền kinh tế và đầu ra là sản phẩm hàng hóa, bao gồm cả hàng hóa và dịch vụ. Ba nguồn lực đầu vào này phối hợp với nhau, tương tác lẫn nhau, chuyển đổi qua lại với nhau để tạo nên một cơ cấu đầu vào hợp lý, quyết định tính hiệu quả trong phát triển kinh tế. 2.4.1.3 Công tác tổ chức – quản lý đất đai trong nông nghiệp của Nhà nước cơ bản hoàn thiện Thứ nhất, chính sách đất đai ngày càng hoàn thiện theo hướng điều chỉnh đáp ứng quyền hưởng dụng đất đai của nông dân. Từ chính sách “khoán hộ 100” mang tính thăm dò năm 1981 đến việc “cởi trói” bởi Nghị quyết 10 năm 1988 là cơ sở để ban hành và hoàn thiện dần dần hệ thống luật pháp đất đai 1993, 1998, 2001, 2003, cùng với hàng trăm nghị định liên quan đến đổi mới đất đai trong nông nghiệp và phát triển nông thôn. Chính sách đổi mới đất đai trong nông nghiệp và phát triển nông thôn chứa đựng các nội dung mở rộng quyền sử dụng đất gần như quyền sở hữu đất có hạn chế; tạo điều kiện để nông dân tham gia thị trường đất đai nông thôn và quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa trong thị trường; những qui định về chuyển đổi, chuyển nhượng tạo điều kiện để nông dân tích tụ và tập trung đất đai để phát triển kinh tế trang trại; việc giao đất sử dụng lâu dài góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai cho nông dân; vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã và đang tiếp tục điều chỉnh theo hướng thỏa đáng cho nông dân. - 110 - Bieàu ñoà 2.12: YÙ kieán ñaùnh giaù cuûa noâng daân veà chính saùch giao ñaát laâu daøi vaø caùc quyeàn söû duïng ñaát trong thôøi kyø ñoåi môùi 37.5 0 0 0 0 0 52.1 66.07 70 51.22 11.11 24.37 23.36 36.58 25 21.11 14.75 31.93 14.63 41.67 0 20 40 60 80 Mieàn Baéc Mieàn Trung Taây Nguyeân Ñoâng Nam Boä ÑBSCL (%) Toát hôn tröôùc ñoåi môùi Khoâng toát hôn tröôùc ñoåi môùi Vaãn chöa ñaûm baûo ñaày ñuû caùc quyeàn höôûng duïng ñaát ñai Caàn coù theâm quyeàn tham gia qui hoaïch vaø thöông löôïng veà boài thöôøng Nguồn: Kết quả khảo sát 544 nông hộ, tháng 01 năm 2009 Kết quả khảo sát 544 nông hộ trên cả nước cho thấy hầu hết nông dân các miền/vùng đều xác định chính sách và tổ chức quản lý đất đai trong thời kỳ đổi mới tốt hơn nhiều so với trước đó: 70% nông dân ở ĐBSCL, 66.07% ở ĐNB, 52.1% ở Tây Nguyên, 51.22 ở Miền Trung và 37.5% ở Bắc Bộ. Không có ý kiến nào cho rằng chính sách và tổ chức quản lý đất đai hiện nay không bằng thời kỳ đổi mới. Mặc dù vậy, người nông dân vẫn cho rằng chính sách và tổ chức quản lý đất đai hiện nay vẫn chưa đảm bảo đầy đủ các quyền hưởng dụng đất đai và họ mong muốn được tham gia công tác qui hoạch đất nông nghiệp ở địa phương cũng như quyền được thương lượng, đàm phán về vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Thứ hai, công tác quản lý đất đai của nhà nước ngày càng được tổ chức chuyên nghiệp và hiệu quả. Xét trong bối cảnh phức tạp của tình trạng đất đai ở Việt Nam trong các thời kỳ, chúng ta thấy rằng từ thời kỳ chuyển đổi kinh tế đến nay công tác tổ chức – quản lý đất đai trong NN & PTNT được tổ chức chuyên nghiệp và hiệu quả. Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai đã hình thành một hệ thống xuyên suốt từ trung ương đến địa phương. Công tác quy hoạch sử dụng đất, thực thi chính sách - 111 - đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập bản đồ địa chính đã đi vào nề nếp. Công tác tranh tra đất đai cũng phát huy tác dụng trong nhiều trường hợp đã phát hiện được tình trạng tham nhũng đất, xử phạt và thu hồi đất đai không sử dụng hiệu quả. Nhờ đó mà đa số nông dân tiếp cận và sử dụng đất đai: theo kết quả khảo sát tại 12 tỉnh: Lào Cai, Lai Châu, Điện Biên, Phú Thọ, Hà Tây, Nghệ An, Quảng Nam, Khánh Hòa, Đắk Lắk, Đắk Nông, Lâm Đồng và Long An của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, năm 2006, khoảng 81% các mảnh đất của hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), cao hơn 4,5% so với năm 2004 (đạt 76,5%). Tỷ lệ diện tích đất được cấp sổ đỏ cao nhất là đất trồng cây hàng năm (82%) và đất ở (78%), tiếp đó là đất trồng cây lâu năm (70%), diện tích mặt nước (73%) và đất rừng (65%). Có sự khác biệt lớn giữa các tỉnh về tình trạng cấp sổ đỏ. Tỉnh Long An, Phú Thọ, hầu hết các mảnh đất đã có sổ đỏ, trong khi các tỉnh như Điện Biên, Lai Châu và Đắk Nông chưa đến 60% số mảnh được cấp sổ đỏ. Sự khác biệt này do nhiều nguyên nhân, trong đó có ba nguyên nhân chính là quy trình giao đất chưa phù hợp, kinh phí thực hiện đo đạc đất chưa đủ và một phần do hộ nông dân chưa có nhu cầu nhận sổ đỏ [109]. Bên cạnh đó, việc tổ chức quản lý đất đai ở các địa phương hiện nay chưa tốt và nhiều bất cập, thiếu minh bạch gây bức xức cho nông dân. Có đến 75% ý kiến nông dân Miền Bắc cho rằng qui hoạch và quản lý đất đai thiếu minh bạch, tương tự ở Tây Nguyên 64,71%, Miền Trung 53,66%, ĐNB 35,66% và ĐBSCL 23,33%. Bảng 2.15: Ý kiến của nông dân về việc tổ chức, quản lý và qui hoạch đất đai hiện nay Miền, vùng Tốt Chưa tốt, yếu kém Còn nhiều bất cập và thiếu minh bạch trong khâu qui hoạch Miền Bắc 12,5% 29,17% 75% Miền Trung 34,14% 21,95% 53,66% Tây Nguyên 21,01% 27,73% 64,71% ĐNB 45,90% 44,54% 35,66% ĐBSCL 64,44% 28,89% 23,33% Nguồn: Kết quả khảo sát 544 nông hộ, tháng 01 năm 2009 - 112 - 2.4.2 NHỮNG BẤT CẬP HIỆN NAY CỦA QUAN HỆ TỔ CHỨC – QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRONG NÔNG NGHIỆP 2.4.2.1 Những bất cập của chính sách đất đai hạn chế sự phát triển nông nghiệp và nông thôn Thứ nhất, bất cập về lý luận quyền sử dụng đất với quyền sở hữu đất làm cho nông dân trở nên yếu thế trong xã hội: Mặc dù Việt Nam đã có những đổi mới mạnh mẽ trong chính sách đất đai nói chung và trong NN & PTNT nói riêng, song vẫn chưa triệt để và còn lúng túng về mặt lý luận. Trong các qui định của pháp luật đất đai, Nhà nước đã cho người dân đến 7 quyền kèm theo quyền sử dụng đất đối với ruộng đất như: quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền chuyển đổi, quyền tặng, quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, làm cho quyền sử dụng tiến sát tới quyền sở hữu nhưng vẫn là quyền sử dụng. Điều này mâu thuẫn và gây khó khăn trong các quyết định bán, cho, tặng, thế chấp, thừa kế và càng làm cho người dân yếu thế trong việc đảm bảo hưởng dụng các lợi ích từ đất và đặc biệt là khả năng bảo vệ đất đai của mình. Nông dân bị coi là nhóm yếu thế trong xã hội, thể hiện ở việc hiện nay quyền sở hữu tài sản ở nông thôn chưa rõ ràng. Nông dân không có quyền bảo vệ ruộng đất, thậm chí nhà ở của mình. Họ không thể bảo vệ ruộng đất, bởi vì ruộng đất đó có thể bị trưng dụng bất cứ lúc nào để ưu tiên cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, đô thị, sân Golf; nhiều trường hợp vì quyền lợi, ý muốn của nhà đầu tư giàu có. Họ không thể bảo vệ nhà cửa của mình bởi có thể bị di dời, giải phóng mặt bằng bất cứ lúc nào mà hầu như không được tham gia để biết, đàm phán trong quyết sách của chính quyền về quy hoạch, mức giá bồi thường. Như vậy, nông dân khó khăn trong việc bảo vệ tài sản cũng như điều kiện sống của mình, điều đó cho thấy nông dân yếu thế. Hội Nông dân hoạt động cũng không hiệu quả cho sự đảm bảo quyền lợi của nông dân. Thứ hai, thời hạn sử dụng đất làm giảm quyền sử dụng đất: Trong nền kinh tế thị trường quyền sử dụng đất phải được nhìn nhận như là hàng hóa, như tài sản có thể mua bán, thế chấp, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại. Nhưng vì Nhà nước chỉ giao cho người dân quyền sử dụng nên kèm theo thời hạn quyền sử - 113 - dụng đó trong một thời gian nhất định. Do đó, các quyền năng trên bị giới hạn bởi thời gian sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp hiện nay 20 năm đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối; 50 năm đối với cây lâu năm. Thật ra, việc qui định như thế chưa thể hiện tính khoa học, tức là không lý giải là tại sao phải bao nhiêu ấy thời gian mà không nhiều hơn hay ít hơn. Đồng thời, việc qui định thời gian sử dụng đất làm giảm hiệu lực của mục đích giao đất lâu dài cũng như quyền năng của các quyền thừa kế, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại. Trong thực tế diễn ra thời gian qua cũng cho thấy qui định về thời hạn sử dụng đất cũng không có ý nghĩa. Chẳng hạn, ngay khi thực hiện chủ trương khoán hộ năm 1988, đất đai của các hợp tác xã đã được chia lại cho các hộ nông dân và họ canh tác cho đến nay đã 20 năm nhưng không có cơ quan nhà nước nào đến đặt vấn đề thu hồi lại hoặc qui định phải đăng ký lại (theo qui định của Luật Đất đai 2003, nếu hết thời gian sử dụng đất, mà tổ chức, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì đăng ký để được xét duyệt). Ngoài ra, Luật Đất đai thường lấy mốc từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 là thời điểm giao đất cho các hộ, vậy đến năm 2013 là hết thời gian sử dụng đất (đối với đất trồng cây hàng năm, làm muối, làm thủy sản) thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào, trong khi hiện nay nhiều nơi còn chưa cấp xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được giao từ năm 1993, thậm chí trước đó. Hơn nữa sẽ rất xáo trộn và tốn kém nguồn lực khi phải đo đạc lại, cưỡng chế thu hồi đất, phân chia cấp lại… đất đai. Vì vậy, việc quy định thời gian sử dụng đất không phù hợp cần phải bãi bỏ. Một minh chứng nữa, việc qui định thời gian sử dụng đất vô tình đã triệt tiêu cơ hội để người dân tiếp cận tín dụng bởi vì các tổ chức tín dụng căn cứ vào thời gian sử dụng đất để cho vay. Nếu còn ít thời gian thì không thể vay vốn được. Như vậy, nguồn lực đất đai lẽ ra là vốn nội lực để sản xuất kinh doanh nhưng lại bị triệt tiêu. Mặt khác, quyền thừa kế hiểu theo nghĩa thông thường là chuyển từ thế hệ này sang thế hệ khác. Mỗi thế hệ từ 20 – 30 năm, như vậy, nếu đời cha chuyển thừa kế đất đai cho đời con lúc ấy thời hạn sử dụng đất đã hết. - 114 - Thứ ba, qui định hạn điền mâu thuẫn với xu hướng tích tụ, tập trung ruộng đất để phát triển kinh tế trang trại và đủ sức cạnh tranh trong nền kinh tế thị trường: Điều 70 của Luật Đất đai năm 2003 về hạn mức giao đất nông nghiệp và Điều 69 của Nghị định 181 năm 2004 về hướng dẫn Luật Đất đai 2003 như sau: (1) Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 3 ha đối với mỗi loại đất đối với các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực ĐNB và ĐBSCL; không quá 2 ha đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác. (2) Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. (3). Hạn mức giao đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất cho mỗi hộ gia đình không quá 30 ha đối với mỗi loại đất. (4) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 5 ha. (5) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm là không quá 5 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì tổng hạn mức giao đất rừng không quá 25 ha. Cơ sở và mục đích của hạn điền không được giải thích ở bất kỳ văn bản pháp lý nào nhưng trong thực tế việc qui định hạn điền làm giảm khả năng tích tụ và tập trung sản xuất ở những người sản xuất giỏi. Hạn điền làm hạn chế qui mô sản xuất, cũng đồng nghĩa là sản xuất nhỏ, manh mún và khó tồn tại trong kinh tế thị trường. Ngoài ra, hạn điền chỉ có ý nghĩa với việc giao đất chứ không có ý nghĩa đối với trường hợp mua quyền sử dụng đất để tích tụ và tập trung ruộng đất. Càng không thể kiểm soát nổi hạn điền của người mua nhiều mảnh đất ở các địa phương khác nhau, hoặc nhờ người thân đứng tên rồi thuê lại vô thời hạn. Hệ thống thông tin kiểm soát đất đai của các cơ quan quản lý Việt Nam quá yếu để tập hợp và là cơ sở khống chế trường hợp tập trung quá nhiều ruộng đất vào tay một người. - 115 - Chúng ta biết rằng, nền nông nghiệp vận động theo xu thế sản xuất hàng hóa tất yếu sẽ dẫn đến quá trình tích tụ đất và phân công lại lao động ở nông thôn. Để thực hiện, những hộ có tiềm lực và có khả năng kinh doanh nông nghiệp sẽ tập trung ruộng đất để kinh doanh còn những hộ sử dụng đất kém hiệu quả thì chuyển sang nghề khác phù hợp hơn. Sự tồn tại hạn điền làm lãng phí nguồn lực đất đai, ngăn chặn những người có khả năng sản xuất thực sự. Không thể có nền sản xuất nông nghiệp lớn theo kiểu trang trại hiện đại nếu như tồn tại qui định không quá 2 hoặc 3 ha. Hạn điền chỉ có ý nghĩa đối với đất ở khu vực thành thị. Nên dùng công cụ tài chính như thuế sử dụng đất (đất nông nghiệp và đất ở theo kiểu lũy tiến) hơn là qui định hạn điền. Thứ tư, cơ chế hai giá đất: Trong các qui định hiện nay về xác lập khung giá đất vô tình nảy sinh hiện tượng tồn tại cơ chế hai giá đất tạo nên sự phức tạp trong quan hệ tổ chức – quản lý đất đai, đó là: giá đất do Nhà nước qui định và giá đất trên thị trường đất đai. Tất nhiên, hầu hết các quốc gia trên thế giới hiện nay đều tồn tại song song hai hệ thống giá này, nhưng điều quan trọng là khoảng cách giữa hai hệ thống này là không quá xa và nó phản ánh gần đúng quan hệ cung cầu trên thị trường đất đai. Thông thường, trong một nền kinh tế hoạt động tốt và ổn định thì giá đất của hai hệ thống này là gần bằng nhau. Điều này thể hiện sự thiết lập và phản ánh khá chính xác khung giá đất của cơ quan quản lý đất đai cũng như khả năng sinh lợi từ đất. Trong khi hiện nay, sự chênh lệch giữa hai hệ thống giá đất ở Việt Nam là quá lớn, đồng thời giá đất thực tế ở nhiều khu vực đô thị ở Việt Nam cao hơn nhiều so với khả năng sinh lời từ đất. Điều này không chỉ gây khó khăn cho cơ quan quản lý đất đai trong việc xác lập giá đất mà còn tạo nên tâm lý của nông dân đòi hỏi giá đền bù cao và gia tăng khiếu kiện, khiếu nại. Cụ thể, tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, mức giá nông nghiệp được đền bù chỉ có 150.000 đồng/m2 (xem phụ lục 2, mục 2) nhưng giá đất trên thị trường tại trung tâm Thủ Thiêm không dưới 10 triệu đồng/m2 chênh lệch nhau đến 66,67 lần. Điểm bất cập nữa trong việc xác định khung giá đất dựa trên giá thị trường là không nêu được cơ sở để xác định giá thị trường. Giá thị trường chứa đựng yếu tố - 116 - đầu cơ không thể làm chuẩn để xác định giá đất. UBND cấp tỉnh điều chỉnh vào tháng 1 hàng năm trong khi giá đất trên thị trường lại thay đổi hàng ngày. Trên thực tế, giá đất do UBND cấp tỉnh quy định mới đạt từ 50% - 70% giá thị trường. Những bất cập đó đã gây ra sự khó khăn trong giải phóng mặt bằng và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án. Thứ năm, mâu thuẫn (xung đột) giữa các qui định trong Luật Đất đai với các luật khác gây ra nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư và người sử dụng đất: Có thể khái quát một số mâu thuẫn như sau: (1) Mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Luật xây dựng: theo Điều 122 Luật Đất đai năm 2003, yêu cầu hồ sơ xin cấp đất của nhà đầu tư phải có đơn xin cấp đất, giấy phép đầu tư (quyết định đầu tư) nhưng theo Điều 37 của Luật Xây dựng thì nhà đầu tư phải có các văn bản: thông tin giải trình về dự án (tác động kinh tế, xã hội, môi trường…), thiết kế cơ bản cho các công trình (thiết kế công trình, giải pháp xây dựng và sử dụng đất), nên nhà đầu tư không thể xin phê duyệt và cấp phép đầu tư nếu không có đất cho dự án. (2) Mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Luật Dân sự: Trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thì mọi hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất không có công chứng hoặc chứng nhận của chính quyền cơ sở đều có hiệu lực thi hành, nhưng theo qui định của Luật Dân sự lại khôn