Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp hiệu quả của ngân hàng thương mại cổ phần đông

và tạo dựng trong quá trình không thể tránh được sự phát triển nhắm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội. Do đó nhà thẩm định giá thường được yêu cầu thẩm định đất đai nhà cửa mà chúng có thể phát triển mới hay tái phát triển. Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính, từ đó trừ đi tất cả chi phí phát sinh. Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị Bất động sản được trả. a. Công thức Phương pháp thặng dư dựa trên nguyên tắc là giá trị vốn hiện tại của Bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Giá trị thặng dư của Bất động sản = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến - Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của Công ty phát triển (nhà đầu tư). b. Các bước tiến hành. Phương pháp thặng dư bao gồm các bước thực hiện như sau: b.1. Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần thẩm định có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác. b.2. ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển. b.3. ước tính tổng số chi phí phát triển bao gồm: - Chi phí đầu tư vào đất: san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng (đường, hệ thống cấp thoát nước cho toàn khu, hệ thống điện). - Chi phí xây dựng, xưởng hoặc cải tạo nhà xưởng. - Chi phí phá dỡ nhà, xưởng cũ không còn phù hợp với nhu cầu phát triển mới. - Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất hoặc toàn bộ công trình đã đầu tư xây dựng trong khu đất: tiếp thị, quảng cáo... - Lãi vay ngân hàng: thông thường bằng chi phí bỏ ra trước thuế nhõn với lãi suất ngân hàng gắn liền với chu kỳ đầu tư. - Thuế. - Lợi nhuận cho nhà đầu tư (Công ty phát triển): lợi nhuận bình quân của ngành kinh doanh Bất động sản. b.4. Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trị còn lại. Ví dụ: Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích trên đất 6.000m2, diện tích nhà xưởng chất lượng còn lại 20%. Hãy tính giá thị trường Bất động sản này? Được biết: Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tượng tự nhà xưởng đang có trên lô đất 800.000đ/m2. - Khu vực này không được tiếp tục sản xuất phải chuyển thành khu dân cư. - Mục đích sử dụng tối ưu được xác định là đầu tư xây dựng các nhà liên kế để bán có diện tích đất 120m2/căn, diện tích sàn xây dựng 150m2/căn. - Mật độ xây dựng: 60%. - Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bình quân: 200.000đ/m2. - Chi phí khác (thiết kế, thẩm định thiết kế, quản lý dự án...): 5%/ giá trị xây dựng chưa có VAT. - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ: 100.000.000đ. - Giá bán một căn nhà: 600.000.000đ. - Thuế GTGT 10%/ giá trị xây dựng. - Lợi nhuận cho nhà đầu tư phát triển 15%/doanh thu. - Toàn bộ chi phí phải vay ngân hàng lãi suất 13,5%/năm, thời hạn vay 1 năm. - Chi phí bán nhà: 2%/doanh thu a. Doanh thu phát triển Diện tích đất thương phẩm: 6.000m2 x 60% = 3.600m2 tương ứng 30 nền đất. 600.000.000đ/căn x 30 căn = 18 tỷ đồng b. Tổng chi phí phát triển: 8,35 tỷ đồng - Chi phí đầu tư hạ tầng: 200.000đ/m2 x 6.000m2 = 1,2 tỷ đồng. - Chi phí xây dựng nhà: 1.200.000đ/m2 x 150m2/căn x 30 căn = 5,4 tỷ đồng. - Chi phí khác : (1,2 tỷ đ + 5,4 tỷ đ) / 1,1 x 5% = 0,3 tỷ đồng - Chi phí phá dỡ nhà cũ: = 0,1 tỷ đồng. - Chi phí về bán: 18 tỷ đ x 2% = 0,36 tỷ đồng. Cộng = 7,36 tỷ đồng - Lãi vay Ngân hàng: 7,36 tỷ đồng x 13,5% = 0,99 tỷ đồng c. Lợi nhuận cho nhà đầu tư 18 tỷ đồng x 15% = 2,7 tỷ đồng Tổng ( b + c) = 8,35 tỷđ + 2,7 tỷđ = 11,05 tỷ đồng Giá trị bất động sản: 18 tỷ đồng – 11,05 tỷ đồng = 6,95 tỷ đồng 2.4. Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư) a. Cơ sở lý luận Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một tài sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản. Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn. Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hoá và có thể được thể hiện đơn giản như sau: Giá trị vốn = Thu nhập ròng/ tỷ lệ vốn hoá trực tiếp (mức sinh lời). Như vậy có hai bộ phận chính liên quan đến giá trị vốn là thu nhập ròng và lãi suất vốn hoá. - Thu nhập ròng từ việc khai thác bất động sản - Lãi suất vốn hoá (tỷ lệ hoàn vốn). b. Cách tiếp cận của phương pháp thu nhập truyền thống Phương pháp thu nhập truyền thống bao gồm các bước như sau: - Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập. - Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như sửa chữa, bảo hành, điều hành... - Nhận được các lãi suất vốn hoá bằng cách phân tích doanh số các tài sản tương tự. - Áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị của tài sản. c. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu DCF (Discounted Cash Flow). Cách chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai theo công thức đơn giản trên là thực hiện theo phương pháp thu nhập truyền thống. Tuy nhiên quá trình chuyển hoá về vốn cần chú ý đến thực tế là tổng số tiền nhận được ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền như nhận được trong thời gian sau đó một tháng, một năm. Do đó cần tính đến việc chiết khấu giá trị tương lai thu nhập. Điều này không được đề cập trong phương pháp thu nhập truyền thống Cách tiếp cận của kỹ thuật dòng tiền chiết khấu bao gồm việc chiết khấu tất cả các khoản thu và chi tương ứng có tính đến các yếu tố như lạm phát, thuế và những thay đổi về thu và chi. Kỹ thuật dòng chiết khấu (DCF) được sử dụng trong việc đánh giá giá trị thị trường của tài sản cố định tạo ra thu nhập, các nghiên cứu khả thi và các phân tích đầu tư. Các phân tích (DCF) là công cụ đặc biệt hữu ích trong thẩm định giá. DCF phải luôn liên quan đến chứng cớ thị trường có khả năng đầu tư phức tạp. Các tài sản đang phát triển và các loại tài sản khác như doanh nghiệp đang làm ăn có lãi với giá trị hiện tại phụ thuộc vào dòng tiền tương lai nhận được. Có hai kỹ thuật dòng tiền chiết khấu chính, đó là: phương pháp giá trị hiện tại ròng (NP: Net Present Value) và phương pháp tỷ suất hoàn vốn nội bộ(IRR: Internal Rate of Return). Trong thẩm định giá, phương pháp giá trị hiện tại (NPV) có thể được sử dụng để xác định giá trị đất còn lại của một tài sản có tiềm năng phát triển hoặc để xác định giá mua, giá bán của một tài sản. Trong phương pháp này các thu nhập và các chi phí tương lai đều được chiết khấu về hiện tại, vậy tỷ lệ chiết khấu nào là thích hợp. Suất lợi tức bắt buộc của một nhà đầu tư được xác định bằng những rủi ro liên quan đến đầu tư: Suất lợi tức bắt buộc (tỷ lệ hoàn vốn) = Tỷ suất lợi nhuận của các khoản đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro. Công thức tính phụ phí rủi ro dựa trên nguyên tắc là một người hy sinh một khoản tiền trong hiện tại với hy vọng sau một thời gian sẽ thu được một khoản tiền lớn hơn đủ để trang trải cho thời gian đầu tư, tỷ lệ lạm phát và tính không ổn định của dòng thu nhập trong tương lai. Do đó tỷ suất hoàn vốn nội bộ cần thiết được xác định bởi 3 yếu tố: 1. Lãi suất thực tế hay giá trị thời gian của tiền tệ. 2. Tỷ lệ lạm phát dự kiến. 3. Rủi ro dự đoán. Tổng của lãi suất thực tế và tỷ lệ lạm phát dự kiến được gọi là "tỷ suất lợi nhuận của các đầu tư không rủi ro". Phần lớn các nhà đầu tư đều thận trọng đối với rủi ro, do đó, họ thường yêu cầu một tỷ lệ hoàn vốn cao hơn đối với các khoản đầu tư mang tính rủi ro cao. Mức chênh lệch giữa một tỷ lệ hoàn vốn cao với "tỷ suất lợi nhuận của các đầu tư không rủi ro" được gọi là "phụ phí rủi ro". Rủi ro dự kiến là sự kết hợp của tất cả các yếu tố không ổn định trong đó 3 yếu tố rủi ro thường gặp là: 1. Rủi ro kinh doanh: 2. Rủi ro tài chính: 3. Rủi ro thanh khoản: Công thức tính NPV: i: Lãi suất. t: Số năm Vt: giá trị ròng của năm thứ t n: thời gian của dòng lợi ích ròng trong tương lai Biểu thức 1/(1+i)t : hệ số chiết khấu cho năm t Ví dụ: Phương pháp NPV: Cũng Trung tâm Thương mại trên nhưng được bán quyền sử dụng trong 5 năm với thu nhập và chi phí như nêu ở ví dụ trên. Lãi suất tiết kiệm là 5%/năm. Vậy người mua có thể chấp nhận giá mua tối đa là bao nhiêu vào thời điểm mua. Năm Thu nhập ròng (1 + 5%)-n NPV 1 3 tỷ 0,9523810 2.857.143.000 2 3 tỷ 0,9070295 2.721.088.500 3 3 tỷ 0,8638376 2.591.512.800 4 3 tỷ 0,8227025 2.468.107.500 5 3 tỷ 0,7835262 2.350.578.600 Tổng cộng 12.988.430.400 Như vậy người mua chỉ chấp nhận mua với giá thấp hơn 12.988.430.400đ. Ví dụ 2: Phương pháp IRR: Một kế hoạch đầu tư có dòng tiền như sau: Năm Dòng tiền 0 2,5 tỷ 1 650 triệu 2 750 triệu 3 850 triệu 4 400 triệu 5 1,2 tỷ Tính NPV nếu lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư là 14%, 15%, 15,5%. Tính IRR của kế hoạch? Bài giải: Năm Dòng tiền PVFi = 14% PV 0 - 2,5 tỷ 1 0,65 tỷ 0,877193 0,5701754 2 0,75 tỷ 0,769468 0,5771006 3 0,85 tỷ 0,674972 0,5737258 4 0,40 tỷ 0,592080 0,2368321 5 1,2 tỷ 0,519369 0,6232424 NPV: 2.581.076.300đ 2.500.000.000đ = 81.076.300đ Năm Dòng tiền PVFi = 15% PV 0 - 2,5 tỷ 1 0,65 tỷ 0,869565 0,5627706 2 0,75 tỷ 0,756144 0,5622084 3 0,85 tỷ 0,657516 0,5516619 4 0,40 tỷ 0,561917 0,2247669 5 1,2 tỷ 0,486508 0,5838097 NPV: 2.581.076.300đ 2.500.000.000đ = 16.527.300đ Năm Dòng tiền PVFi = 16% PV 0 - 2,5 tỷ 1 0,65 tỷ 0,865801 0,5627706 2 0,75 tỷ 0,749611 0,5622084 3 0,85 tỷ 0,649041 0,5516619 4 0,40 tỷ 0,561917 0,2247669 5 1,2 tỷ 0,486508 0,5838097 NPV: 2.482.517.500đ 2.500.000.000đ = - 14.782.500đ Suy ra IRR giữa 15% và 15,5% (tại đó NPV = 0) III) KINH NGHIỆM GIÁ BĐS THẾ CHẤP 1- Kinh nghiệm trong nước: Dựa vào các tiêu chuẩn trong thẩm định giá nhất là thẩm định giá thế chấp. Qua quá trình phát triển và hoàn thiện thì ngày càng đi vào chuyên môn và phương thức thẩm định khoa học. Kinh nghiệm được rút ra dựa vào quá trình phát triển lâu dài, dựa trên các tiêu chí . + Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá BĐS + Những quy tắc hành nghề thẩm định giá BĐS + Báo cáo kết quả, hồ sơ, và chứng th thẩm định giá BĐS Thẩm định giá BĐS thế chấp từ phương pháp thẩm định, nhân viên thẩm định đều phải trình bày công khai, minh bạch trước người quản lý hay hội đồng thẩm định. Nhân viên thẩm định phải được sàng lọc kỹ càng về phẩm chất đạo đức cũng nh chuyên môn nghiệp vụ. Đẩy mạnh các hoạt động trao đổi kinh nghiệm trong chuyên môn nghiệp vụ thẩm định giá, giữa các tổ chức và đoàn thể. Mở nhiều các hội nghị, hội thảo bàn về công tác thẩm định giá. Xây dựng quy chuẩn các tiêu chí, các bước trong thẩm định giá quốc tế 2. Kinh nghiệm quốc tế : + Một tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (TIAVSC) .Tiêu chuẩn 1: Cơ sở giá trị thị trường của thẩm định giá .Tiêu chuẩn 2: Thẩm định giá trên cơ sở khác giá thị trường .Tiêu chuẩn 3: Báo cáo thẩm định giá + Khi nói đến tầm quốc tế, khu vực thì họ đi chuyên sâu và phân mảng từng lĩnh vực, do vậy độ chính xác cao và có tính năng động. Hoạt động kinh tế xã hội của quốc tế diễn ra mạnh mẽ và đa dạng, khối lượng tài sản, BĐS cần thẩm định rất lớn. Do vậy, công tác thẩm định, không chỉ giới hạn ở phòng ban, công ty mà còn có sự liên kết thẩm định của nhiều tổ chức, nhiều lĩnh vực khác nhau. Mỗi tổ chức chịu trách nhiệm thẩm định các thành phần nhất định. Ví dụ: Thẩm định giá một toà cao ốc để xác nhập với một tổng công ty, một tổ chức, để xác nhận cổ phần đóng góp. Thì công tác thẩm định còn rất nhiều bước, rất nhiều tài sản nằm trên BĐS, kết cấu công trình xây dựng, thu nhập dòng của toà cao ốc 3. Bài học kinh nghiệm rút ra Từ những kinh nghiệm trong nước và quốc tế để hoàn thiện công tác thẩm định giá. Cần xây dựng hệ thống từ đào tạo đội ngũ thẩm định cũng nh nâng cao chuyên môn nghiệp vụ. Cần học hỏi và hợp tác quốc tế nhiều hơn. Phải luôn cập nhật khung chương trình hợp chuẩn quốc tế và sự phù hợp với tình hình hiện tại. Phát huy tính sáng tạo của mỗi nhân viên thẩm định, đoàn thể, cử nhân viên đi học hỏi kinh nghiệm từ những nước tiên tiến về lĩnh vực này. CHƯƠNG II: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐÔNG Á I) TÌNH HÌNH CHO VAY THẾ CHẤP BĐS TẠI NHTMCP ĐÔNG Á: 1- Giới thiệu về ngân hàng và hoạt động tín dụng của ngân hàng Đông Á *Giới thiệu về ngân hàng: + NHTMCP Đông Á được thành lập và cấp giấy phép kinh doanh từ ngày 27/2/1992. Có trụ sở chính tại 130 Phan Đăng Lu, phường 3, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh. Tổng giám đốc: ông Trần Phương Bình Phó tổng giám đốc: bà Vũ Thị Vang + Trải qua gần 20 năm thành lập và phát triển thì ngân hàng ngày càng được mở rộng và hoàn thiện. Đạt được nhiều thành tích nhất định, mạng lới chi nhánh rộng khắp từ Nam ra Bắc. Đã có các chi nhánh tại Bình Dương, Lâm Đồng, Bến Tre, Quảng Trị, Nghệ An, Thanh Hoá, Phú Thọ, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hng Yên, Hà Nội, . Đội ngũ cán bộ trẻ nhiệt huyết, năng lực phẩm chất tốt, chuyên môn vững vàng. Ban quản trị là những người giàu kinh nghiệm, có trình độ cao được đào tạo trong nước và nước ngoài, và luôn hợp tác với quốc tế. + NHTMCP Đông Á qua quá trình thành lập phát triển đã đạt được rất nhiều thành tụ, giải thưởng, các thành tích tiêu biểu là Gần đây đạt được danh hiệu “Doanh nghiệp dịch vụ được hài lòng nhất năm 2008” Giải thưởng “Thơng hiệu Việt năm 2007” Giải thưởng “Tốp 100 thương hiệu tiêu biểu Việt Nam năm 2007”. Chứng nhận xuất sắc về chất lượng vượt trội của hoạt động thanh toán quốc tế, do FTRANDORD CHARTERS|D BANK, CITIBANK, AMERICAN BANK và BANK OF NEW IERK trao tặng. Máy ATM thế kỷ 21 chế tạo được chứng nhận “kỷ lục Việt Nam” có chức năng nhận và đổi tiền trực tiếp qua máy ATM. * Hoạt động tín dụng của NHTMCP Đông á: Trong nền kinh tế, nhu cầu tín dụng, thường xuyên phát sinh bởi các doanh nghiệp luôn phải tìm cách phát triển mở rộng sản xuất đổi mới kỹ thuật. Để củng cố và tăng cường sức cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường. Chính vì vậy, ngân hàng và hoạt động tín dụng của mình cho các doanh nghiệp vay khối lượng vốn lớn với thời gian dài bằng nhiều hình thức tín dụng khác nhau. + Hình thức tín dụng cho vay dự án: Đây là hình thức tín dụng dựa trên cơ sở dự án sau khi đã xem xét và khẳng định tính hiệu quả, tính khả thi. Do vậy, công việc của ngân hàng không chỉ đơn thuần là cho vay mà còn thẩm định lại các vấn đề nh: chi phí sản xuất, giá thành thị trường tiêu thụ, quy trình công nghệ. . Tín dụng hợp vốn (cho vay đồng tài trợ): Trong hoạt động thực tiễn, không ít các trường hợp mức cho vay hoặc mức rủi do mà bản thân ngân hàng không đảm đương nổi, do đó ngân hàng phải liên kết hoạt động tín dụng của mình với nhiều ngân hàng khác nh Viettinbank, Techcombank. Cho vay đồng tài trợ là quá trình cho vay của một nhóm tổ chức tín dụng cho một dự án do tổ chức tín dụng làm đầu mối, phối hợp với các bên tài trợ để thực hiện. . Tín dụng trực tiếp: Đây là hình thức tín dụng mà ngân hàng Đông Á tiến hành mọi hoạt động và tự chịu trách nhiệm đối với từng dự án đầu t của khách hàng. Thực tế cho thấy việc lựa chọn dự án tốt là yếu tố quyết định nhất. +Hình thức tín dụng tuần hoàn của ngân hàng: Đây là hình thức tín dụng chung và dài hạn, khi thời hạn của hợp đồng được kéo dài từ 1 đến vài năm. Và người vay rút tiền ra khi cần và được trả nợ khi có nguồn, trong thời gian hợp đồng có hiệu lực. + Tín dụng thuê, mua - dịch vụ thuê mua: Là loại thuê mua tài sản để sử dụng chuyên môn theo hoạt động của ngân hàng. Nếu trong hợp đồng có kéo theo lời hứa của người thuê sẽ bán lại tài sản này, chậm nhất là khi hợp đồng cho thuê theo giá thoả thuận trước, thì đó là cho thuê tài chính. Nếu trong hợp đồng không kèm theo lời hứa thì đó là thuê hoạt động hay là thuê đơn giản. Tài sản cho thuê bao gồm động sản và BĐS nh nhà cửa, máy móc, thiết bị văn phòng. . Đối với ngân hàng: đa dạng hoá quyền sử dụng vốn, mở rộng dạng khách hàng, tăng thêm sản phẩm ngân hàng, mức độ rủi do so với cấp tín dụng hoặc bảo lãnh. Vì trong thời gian cho thuê ngân hàng vẫn chỉ có quyền sở hữu pháp lý đối với thiết bị, do vậy ngân hàng nhanh chóng nắm được phần chuôi, không lo rủi do . Tín dụng thuê mua đảm bảo sử dụng đúng đắn số vốn tài trợ, tỷ lệ sử dụng vốn cao. Chỉ tiêu dư nợ = Dư nợ trung - dài hạn Tổng dư nợ tín dụng Chỉ tiêu sử dụng vốn = Huy động vốn x 100% Sử dụng vốn II) ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP NHTMCP ĐÔNG Á Định giá là một nghệ thuật, một khoa học về ước tính giá trị cho một mục tiêu cụ thể của tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng nh xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường , bao gồm các loại đầu t, lựa chọn thay thế. . Khái niệm về thế chấp BĐS : Thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng là việc bên vay vốn dùng tài sản là BĐS hoặc một số động sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ tiền vay cho hợp đồng tín dụng đối với bên cho vay. Đây là phương thức nhất thiết phải đảm bảo trong cho vay đối với doanh nghiệp ngoài quốc doanh , cá thể hộ sản xuất. Đối với doanh nghiệp Nhà nước hiện nay cũng có thể áp dụng hình thức thế chấp tuỳ thuộc vào doanh nghiệp và mối quan hệ của doanh nghiệp với ngân hàng. Người ta có thể dùng tài sản thế chấp để vay cả ngắn hạn, dài hạn và trung hạn. Trong hoạt động thế chấp, ngân hàng bao giờ cũng là bên nắm giữ các giấy tờ sở hữu gốc do bên vay vốn giao trong suốt thời gian vay vốn. Do vậy chi phí lu giữ bảo quản không đáng kể dẫn đến lãi suất cho vay thường tương ứng với các khoản vay cùng thời hạn. Riêng đối với đất đai, do luật pháp của nhà nước ta quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân , do nhà nước thống nhất quản lý , nhà nước giao cho các cá nhân, đơn vị sử dụng, còn nhà thì nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với nhà. Vì vậy, thực chất thế chấp nhà đất là thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sở hữu nhà 1- Quy định về thẩm định giá BĐS thế chấp của NHTMCP Đông Á * Tiêu chuẩn tài sản thế chấp của ngân hàng . Tài sản phải thuộc sở hữu của khách hàng vay. Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định. Đối với tài sản nhà nước giao cho doanh nghiệp nhà nước quản lý, sử dụng doanh nghiệp được thế chấp. . Tài sản được phép giao dịch: tài sản được pháp luật cho phép không cần mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. . Tài sản không có tranh chấp: Tài sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm tính chất hợp đồng bảo đảm. Khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng. Đảm bảo phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. . Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. + Yêu cầu thế chấp: Khách hàng vay có nhu cầu vay vốn ngân hàng và hồ sơ cùng những tài liệu liên quan, đến ngân hàng xin vay vốn. Sau khi phân tích đánh giá khách hàng trên các phương diện nh uy tín, năng lực tài chính, mục đích vốn vay, phương án kinh doanh. Nếu thấy tất cả đều phù hợp với phương án sản xuất kinh doanh, những khách hàng lại chưa đủ độ tín nhiệm. Để vay vốn khách hàng phải có tài sản đảm bảo cho khoản vay, tài sản thường là BĐS, nhà xưởng, dây chuyền sản xuất + Đánh giá tài sản thế chấp: Trong đánh giá tài sản thế chấp ngân hàng xem xét điều kiện của tài sản thế chấp, tính thị trường, để định giá tài sản thế chấp. . Xem xét điều kiện của tài sản thế chấp: Ngân hàng thẩm định tính hợp pháp của tài sản thế chấp, thông qua việc kiểm tra các giấy tờ sở hữu tài sản, kiểm tra tính sở hữu tài sản thế chấp từ nhiều nguồn thông tin khác nhau. Sau đó, ngân hàng kiểm tra các điều kiện khác mà pháp luật quy định như: Tài sản có được phép mua bán, chuyển nhượng trên thị trường không, khách hàng đã đóng bảo hiểm tài sản đó cha (trong trường hợp pháp luật quy định tài sản đó phải đóng bảo hiểm). .Đánh giá tài sản thế chấp: Ngân hàng quy định định giá tài sản thế chấp trên cơ sở xát với thị trường. Nếu định giá cao hơn giá thị trường sẽ có nguy cơ tài sản đảm bảo không đủ để thu hồi gốc, nợ lãi và các chi phí khác có liên quan trong trường hợp khách hàng không thanh toán được nợ khi đến hạn. Nếu định giá thấp hơn giá thị trường sẽ ảnh hưởng đến việc đáp ứng nhu cầu vốn cho khách hàng, ảnh hưởng khả năng cạnh tranh cho việc thu hút khách hàng. Do vậy ngân hàng quy định nhân viên định giá phải có kinh nghiệm trình độ thẩm định cao. Đối với những tài sản lớn phức tạp thì ngân hàng phải thuê chuyên gia các công ty chuyên định giá để làm việc này. . Quy định xác định mức cho vay dựa vào tài sản thế chấp: Mối tương quan giữa số tiền cho vay và giá trị tài sản thế chấp được thể hiện thông qua mức độ đảm bảo cho vay và được xác định bằng tỷ lệ sau: H=(giá trị của khoản vay) / (giá trị tài sản thế chấp) x 100% Ngân hàng xem xét tài sản thế chấp trên nhiều khía cạnh khác nhau nữa như: mức độ biến động của thị trường, dự báo những chi phí phát sinh trong việc bảo quản . Quy định về ký kết hợp đồng bảo quản tài sản thế chấp: Ngân hàng và khách hàng ký kết với nhau về hợp đồng ký kết tài sản và lưu giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Sau khi đã thoả thuận mức cho vay và các điều kiện tín dụng, khách hàng vay vốn lập giấy chứng nhận thế chấp đồng thời chuyển giao giấy chứng nhận tài sản thế chấp cho ngân hàng. Ngân hàng cũng giám sát khoản cho vay và tài sản thế chấp trong suốt thời hạn tín dụng 2. Phương pháp định giá BĐS thế chấp ngân hàng áp dụng Có nhiều phương pháp nhưng chủ yếu ngân hàng sử dụng 2 phương pháp sau: + Phương pháp so sánh + Phương pháp giá thành * Phương pháp so sánh: Khái niệm: Định giá theo phương pháp so sánh là việc định giá được tiến hành bằng cách so sánh trực tiếp BĐS đó với BĐS tương tự đã được bán để tìm ra giá trị của nó từ các giao dịch trước đó. Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất. Trong quá trình sử dụng có thể được kết hợp với các phương pháp khác. Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luận: giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với các BĐS tương tự có thế so sánh được đã được mua, bán, cho thuê trên thị trường. Khi áp dụng phương pháp này người định giá cần phải tuân thủ một số nguyên tắc sau: -Nguyên tắc thay thế: Theo nguyên tắc này, một người sẽ không trả giá cao hơn cho một BĐS so với giá mà người đó có thể mua được một BĐS khác tương tự về mặt hữu ích - Nguyên tắc đoán trước: Tự đoán xem khả năng sinh lời tối đa và tối thiểu của BĐS là bao nhiêu, về tốt nhất thì BĐS đó sẽ được sử dụng để làm gì. - Nguyên tắc thay đổi: nguyên tắc này cho rằng, giá BĐS thay đổi theo thời gian và theo thị trường, theo sở thích của nhà đầu tư. Giá BĐS do giá đất và giá nhà cấu thành, giá của nhà lại do các yếu tố cấu thành của nhà quyết định mà các bộ phận này cũng giảm giá theo thời gian. * Yêu cầu khi sử dụng phương pháp: khi sử dụng phương pháp này người định giá cần phải tiến hành so sánh BĐS thực nghiệm với các BĐS tương tự trong cùng một vùng hoặc dựa vào các giao dịch thực hiện trước đó. Số lượng BĐS đem so sánh liên quan đến yêu cầu định giá càng nhiều thì việc định giá càng có hiệu quả. BĐS càng có tính chất đặc biệt thì khả năng so sánh càng ít. Khi sử dụng phương pháp này nhân viên định giá của ngân hàng, phải kiểm tra kỹ các yếu tố bên trong thị trường, để xem xét sự thay đổi các điều kiện giao dịch được thực hiện hay không. Đòi hỏi nhân viên phải có kinh nghiệm, kiến thức về thị trường để tiến hành định giá một cách thích hợp. Ngân hàng áp dụng phương pháp này trong điều kiện thị trường BĐS tương đối ổn định. Ngoài ra, nhân viên định giá của ngân hàng phải xem xét tất cả các yếu tố gây nên sự khác biệt giữa các tài sản BĐS nh thiết kế kiến trúc, tình trạng thực tế, tiện nghi nội thất, đặc biệt là vị trí. Nhất là vị trí kinh tế xã hội. * Các bước tiến hành định giá theo phương pháp so sánh ngân hàng áp dụng. + Tiến hành kiểm tra các bước BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị của các BĐS. + Trên cơ sở thu thập thông tin thu được từ các BĐS đã bán trong thời gian gần nhất. Nhân viên định giá quyết định lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được, thích hợp nhất từ 3 đến 6 BĐS. Phải thoả mãn các điều kiện sau, BĐS này phải có cùng khu vực hoặc khu vực lân cận với BĐS cần định giá. Nhân viên định giá của ngân hàng sử dụng các số liệu thống kê, phân tích xác xuất, phân tích hồi quy từ tập hợp số liệu, tài liệu để rút ra kết quả đúng. + Bước quan trọng tiếp theo mà nhân viên định giá cần làm là đi phân tích giá các cuộc mua bán, xác định sự khác nhau của mỗi BĐS so với BĐS mục tiêu. . Các yếu tố so sánh: . Các quyền về BĐS . Các điều kiện về tài chính . Điều kiện bán . Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi bán, mua, chi phí sửa chữa . Các điều kiện thị trường: xem xét đến hiện trạng về lạm phát,