Tăng cường quản lý công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất

o thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý được sử dụng đất theo quy hoạch. Đất đai được giao hoặc cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra CSHT cho xã hội. Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Đối với người sử dụng đất Giao và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở tạo ra quyền sử dụng cho người được Nhà nước giao, cho thuê đất để từ đó người sử dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai. Được Nhà nước giao, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử dụng có thể yên tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được giao, được cho thuê và có các quyền năng đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp,… Đối với các dự án đầu tư Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư phát triển nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không thể thực hiện được. Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù con số tài chính có thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giải thì dự án đó xem như phá sản. Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án. Giao đất và cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho việc thực hiện dự án. Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có của mình không thể có đủ mà phải huy động từ các nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng. Tuy nhiên tiếp cận được nguồn vốn này là không dễ. Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất là GCNQSDĐ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất. Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành đầu tư vào đất đai, thực hiện dự án. IV.CÁC QUY ĐỊNH CỦA NHÀ NƯỚC VỀ GIAO ĐẤT VÀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ 4.1 Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Điều 31 Luật đất đai 2003 quy định căn cứ để giao và cho thuê đối với các dự án đầu tư là: nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất. Theo điều 30 nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật đất đai, nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư thể hiện trong các văn bản sau: – Đối với dự án đầu tư sử dụng vốn ngân sách Nhà nước là quyết định phê duyệt của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; giấy phép đầu tư đối với dự án có vốn đầu tư nước ngoài. – Đối với những dự án đầu tư không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước, không phải là dự án có vốn đầu tư nước ngoài là văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức kinh tế do Sở Tài nguyên và Môi trường phê duyệt. Tuy nhiên, theo chỉ thị số 09/2007/CT-TTg ngày 06 tháng 04 năm 2007 của thủ tướng chính phủ về tăng cường quản lý sử dụng đất của các quy hoạch và dự án đầu tư yêu cầu trước khi phê duyệt, ra quyết định giao đất, cho thuê đất thì “phải xem xét kỹ nhu cầu sử dụng đất, hiệu quả và tính khả thi của dự án, khả năng thực sự của nhà đầu tư trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất”. 4.2 Hình thức giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 4.2.1 Giao đất Điều 33 và điều 34 Luật Đất đai 2003 quy định về các hình thức giao đất. Có hai hình thức giao đất đó là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất, đối với các dự án đầu tư chủ yếu dùng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Cho thuê đất Điều 35 Luật Đất đai 2003 quy định các hình thức cho thuê đất. Có hai hình thức cho thuê đất là cho thuê đất thu tiền đất hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất. Hình thức cho thuê đất đối với các dự án đầu tư được quy định như sau: – Đối với đối tượng thuê đất là tổ chức kinh tế, người Việt Nam được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. – Đối với đối tượng thuê đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê. Thời hạn giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Hiện nay, ngoài đất ở là loại đất giao lâu dài thì tất cả các loại đất đều được giao và cho thuê có thời hạn. Một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là quy định thời hạn là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu tư trên đất. Điều 67 Luật đất đai 2003 quy định thời hạn giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đât là không quá bảy mươi năm. Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thời hạn sử dụng đất. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất và sự chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt để ra quyết định gia hạn thời hạn giao và cho thuê đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất. Hồ sơ xin giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Hồ sơ xin giao đất hoặc cho thuê đất đối với các dự án được quy định tại khoản 2 điều 122 Luật Đất đai 2003 như sau: – Đối với tổ chức trong nước, hồ sơ xin giao đất, thuê đất bao gồm: 1. Đơn xin giao đất có thời hạn hoặc đơn xin thuê đất. 2. Bản sao đăng ký kinh doanh hợp lệ. 3. Dự án đầu tư đã được phê duyệt hoặc dự án đầu tư đã được chấp thuận trong giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. – Đối với cá nhân và tổ chức nước ngoài, hồ sơ xin giao đất, thue đất bao gồm: Đơn xin giao đất có thời hạn hoặc đơn xin thuê đất. Bản sao giấy phép đầu tư có chứng nhận của công chứng Nhà nước. Dự án đầu tư. Theo Luật định, tất cả các đối tượng này xin giao đất, thuê đất làm dự án đầu tư nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất. Trình tự, thủ tục giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 4.5.1 Trình tự, thủ tục giao và cho thuê đối với đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc không phải giải phóng mặt bằng được Luật đất đai 2003 tại khoản 2 điều 122 quy định như sau: – Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất. – Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ này người được giao đất, thuê đất thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp động thuê đất đối với trường hợp thuê đất, tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao GCNQSDĐ cho người được giao đất, thuê đất. 4.5.2 Trình tự, thủ tục giao và cho thuê đất đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng được Luật quy định tại khoản 3 điều 122 như sau: – Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hoàn thành việc giới thiệu địa điểm; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất. – Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. – Trong thời hạn không quả mười ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong việc giải phóng mặt bằng và người được giao đất, cho thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao GCNQSDĐ cho người được giao đất, thuê đất. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại điều 37 Luật đất đai 2003. Điều này quy định ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, cá nhân và tổ chức nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư. 4.7 Quyền và nghĩa vụ của các đối tượng được giao và cho thuê đất thực hiện các dự án đầu tư 4.7.1 Quyền và nghĩa vụ chung Căn cứ vào mục 1 chương IV Luật Đất đai 2003 về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, các đối tượng được giao và cho thuê đất thực hiện các dự án đầu tư có các quyền và nghĩa vụ chung sau đây: a. Các quyền chung – Được cấp GCNQSDĐ; – Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; – Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; – Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phàm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luất về đất đai; b. Các nghĩa vụ chung – Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất, chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; – Đăng ký quyền sử dụng dất, làm đầy đủ các thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; – Thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; – Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; – Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng có liên quan; – Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đât; – Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất. 4.7.2 Quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng được giao, cho thuê đất làm dự án đầu tư Luật Đất đai quy định các quyền và nghĩa vụ cụ thể cho đối tượng được giao đất, cho thuê đất là tổ chức tại các điều từ 109 đến điều 111 mục 2 chương IV. a. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất nhưng tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước – Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. – Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước và tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản đó được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định. b. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước – Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất và các công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; – Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; – Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền cới đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật; – Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, nguời Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật. c. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê – Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; – Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; – Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; V. MỐI QUAN HỆ CỦA CÔNG TÁC GIAO, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT Hiệu quả sử dụng đất 5.1.1 Khái niệm Hiệu quả sử dụng đất có thể hiểu đơn giản là những kết quả thu được từ việc khai thác, sử dụng đất đai. Kết quả từ việc khai thác và sử dụng đất đai được lượng hoá bằng số sản phẩm thu được từ việc sử dụng đất, có thể là sản lượng thóc hay hoa màu trên một đơn vị sử dụng đất hay lợi nhuận trên một đơn vị sử dụng đất. Tuy nhiên còn rất nhiều những hiệu quả khác do việc sử dụng đất mang lại không thể lượng hoá được như những lợi ích mang lại cho xã hội và môi trường. Vì vậy, đánh giá hiệu quả sử dụng đất là phải đánh giá tổng hợp trên tất cả các mặt không chỉ căn cứ vào hiệu quả kinh tế. 5.1.2 Ý nghĩa của việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất Cần phải đánh giá hiệu quả sử dụng của đất đai vì đất đai ngày nay được xem như nguồn tài sản, nguồn vốn của nền kinh tế. Trong quản lý nói chung bất cứ nguồn vốn nào cũng đòi hỏi phải được đo lường và đánh giá mức độ hiệu quả để có tìm ra phương án, cách sử dụng hiệu quả nhất. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên không tái tạo và là nguồn lực khan hiếm nên càng cần phải sử dụng hiệu quả hơn. Nên đánh giá hiệu quả sử dụng đất càng cần thiết nhằm tìm ra biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng hơn nữa. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các dự án đầu tư một mặt giúp loại bỏ các dự án sử dụng đất không có hiệu quả và tìm ra được dự án đầu tư cho hiệu quả sử dụng đất tốt nhất. Tóm lại, đánh giá hiệu quả sử dụng đất là biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng đất đối với các dự án đầu tư Đặc điểm của đất đai đã chỉ ra rằng sức sản xuất của đất đai là vô hạn nếu được sử dụng hợp lý, nên không thể đưa ra một khái niệm cụ thể thế nào là đất được sử dụng hiệu quả. Tuỳ theo góc độ đánh giá là chủ đầu tư hay trên góc độ của nhà quản lý mà các chỉ tiêu có thể khác nhau. Các chủ đầu tư đánh giá hiệu quả sử dụng đất chủ yếu trên phương diện lợi ích cá nhân, sử dụng các chỉ tiêu tài chính; trong khi đó các nhà quản lý đánh giá hiệu quả sử dụng đất trên quan điểm lợi ích toàn xã hội, sử dụng các chỉ tiêu kinh tế - xã hội. Trong kỹ thuật thẩm định dự án đầu tư, các nhà thẩm định đánh giá hiệu quả sử dụng đất trên cả ba phương diện, đó là: – Hiệu quả kinh tế – Hiệu quả xã hội – Hiệu quả môi trường 5.2.1 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất – Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất bao gồm: + Mức tăng tổng thu nhập hoặc thu nhập thuần trên một đơn vị diện tích đất sử dụng. + Lợi nhuận bình quân/ m2 đất sử dụng. + Tổng vốn đầu tư/ m2 đất sử dụng. + Suất đầu tư/ m2 đất sử dụng. 5.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả xã hội trong sử dụng đất Hiệu quả xã hội của việc sử dụng đất cũng chính là hiệu quả xã hội mà dự án tạo ra. Các chỉ tiêu để đánh giá hiệu quả xã hội của dự án bao gồm: + Giá trị sản phẩm thuần tuý tăng thêm NVA: chỉ tiêu này xác định quy mô đóng góp của dự án vào nền kinh tế quốc dân. + Các chỉ tiêu về sử dụng lao động như: số việc làm tạo ra từ dự án, số việc làm/ đơn vị chi phí, số lao động trực tiếp và số lao động gián tiếp cũng như số lao động thực tế (tổng lao động gián tiếp và lao động trực tiếp),… + Mức thu nhập gia tăng cho mỗi nhóm dân cư: chỉ tiêu này sẽ giúp xác định có những nhóm dân cư nào được hưởng lợi từ dự án, lượng giá trị sản phẩm tăng thêm của mỗi nhóm từ đó so sánh tỷ lệ này giữa các nhóm dân cư để thấy được tình hình phân phối thu nhập. + Chỉ tiêu tiết kiệm ngoại tệ của dự án. 5.2.3 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả môi trường trong sử dụng đất Hiệu quả môi trường của việc sử dụng đất có thể đánh giá thông qua các hoạt động bảo vệ các yếu tố của môi trường. Đối với các dự án đầu tư vào sản xuất kinh doanh công nghiệp, đánh giá các tác động tiêu đến môi trường thông qua các chỉ tiêu về: + Nước thải + Chất độc hại + Khói bụi Các dự án đầu tư cần phải đưa ra được các phương án khắc phục các ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường. Mối quan hệ của công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư và hiệu quả sử dụng đất Trong sử dụng đất, mục tiêu của các chủ đầu tư là lợi nhuận kinh tế và hiệu quả tài chính của dự án, trong khi đó mục tiêu của Nhà nước và xã hội là hiệu quả kinh tế xã hội. Không phải lúc nào hai quan điểm này cũng đồng hành cùng nhau, không phải dự án đầu tư nào đạt được hiệu quả về mặt tài chính cũng đạt được hiệu quả kinh tế xã hội. Vì vậy, quản lý công tác giao và cho thuê đất nói chung và quản lý công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư nói riêng là một trong các điều kiện để tăng hiệu quả kinh tế xã hội. Một khi đất được giao và cho thuê một cách tùy tiện, không đúng đối tượng, không đúng mục đích sử dụng, không phù hợp với quy hoạch đã đề ra thì không thể đạt được hiệu quả kinh tế xã hội. Quản lý công tác giao và cho thuê đất không chỉ là xem xét, quản lý đất đai trước, trong khi đất được giao, được cho thuê và sau khi giao cho các chủ đầu tư mà còn phải quản lý cả quy trình giao và cho thuê đất của các cơ quan có thẩm quyền. Nếu không quản lý tất cả các mặt này hoặc buông lỏng quản lý là cơ hội cho các nhà đầu tư phá vỡ, không thực hiện đúng các cam kết, đây là nguy cơ làm cho đất đai không được sử dụng hiệu quả. Trên cơ sở của giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư, các cơ quan quản lý đất đai có thể theo dõi tình hình sử dụng đất từ đó kịp thời ban hành các quyết định, chủ trương, chính sách thích hợp tạo điều kiện cho nhà đầu tư sử dụng đất hiệu quả nhất. Đồng thời, có những chấn chỉnh kịp thời nếu chủ đầu tư sử dụng đất không đúng với các cam kết khi được giao đất hay cho thuê đất. Vì vậy, quản lý công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án và hiệu quả sử dụng đất có mối quan hệ thống nhất với nhau, không có cái này sẽ không có cái kia. Tăng cường quản lý công tác giao đất và cho thuê đất là đòi hỏi tất yếu trong quản lý Nhà nước về đất đai. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC GIAO VÀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ I. THỰC TRẠNG QUỸ ĐẤT ĐAI ĐỂ GIAO VÀ CHO THUÊ ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ Thực trạng quỹ đất đai nước ta hiện nay 1.1.1 Cơ cấu sử dụng đất của nước ta hiện nay Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê năm 2006, cơ cấu sử dụng đất của nước ta hiện nay cho các ngành như sau: Đất sản xuất nông nghiệp: chiếm 28.4% Đất lâm nghiệp: chiếm 43.6% Đất chuyên dùng: chiếm 4.2% Đất ở: chiếm 1.8% Còn lại là đất chưa sử dụng. Cơ cấu này cho thấy đất đai dùng cho mục đich nông nghiệp chiếm ưu thế, đất chuyên dùng sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh chỉ chiếm diện tích rất nhỏ, chưa tương xứng với tiềm năng phát triển kinh tế của nước ta. Đất chưa sử dụng vẫn còn chiếm một diện tích lớn (22%). Nếu nhìn vào con số này chúng ta sẽ nhận thấy ngay là có một diện tích lớn đất đai không được sử dụng, gây lãng phí tài nguyên trong khi đó có rất nhiều ngành hiện nay đang thiếu đất sản xuất. Vấn đề đặt ra đối với cơ cấu sử dụng đất ở nước ta là phải chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất sao cho phát huy được các tiềm năng phát triển kinh tế cũng như phát huy được các lợi thế so sánh của đất nước. Công tác giao và cho thuê đất cũng góp phần tạo ra sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất. 1.1.2 Thực trạng quỹ đất đai hiện nay ở nước ta Theo số liệu của tổng cục Thống kê năm 2006, tổng diện tích nước ta vào khoảng 33,121 triệu ha, trong đó diện tích đất đã giao và cho thuê là 23,781 triệu ha. Như vậy, diện tích chưa được giao và cho thuê là còn rất lớn. Tuy nhiên đó là về mặt thống kê, trên thực tế phần diện tích chưa được giao và cho thuê phần nhiều là đất rừng, đất đồi núi,…khó đưa vào khai thác sử dụng hoặc là đất ở những nơi khó tiếp cận, không có hệ thống giao thông và cơ sở hạ tầng, vùng sâu vùng xa. Đây chính là nguyên nhân chính dẫn đến việc quỹ đất thực tế của nước ta hiện nay không nhiều. Việc giải quyết khó khăn này không thể tiến hành trong một sớm một chiều được mà cần phải có thời gian rất dài. Nhưng về lâu dài thì diện tích đất đai đưa vào sử dụng chắc chắn sẽ tăng lên vì Nhà nước ta đang nỗ lực thực hiện các chương trình phát triển cơ sở hạ tầng cũng như giao thông của cả nước nói chung và giao thông vùng sâu vùng xa nói riêng. Tuy nhiên ở tương lai gần thì quỹ đất đai dành cho tất cả các mục đích ở nước ta vẫn còn rất khiêm tốn. Thực trạng quỹ đất đai để giao và cho thuê đối với các dự án đầu tư Hiện trạng sử dụng đất ở nước ta tính đến ngày 01/01/2006, tổng quỹ đất sản xuất, kinh doanh, phi nông nghiệp ở nước ta hiện nay vào khoảng 156.700 ha chiếm chưa đến 1% tổng diện tích nước ta, trong đó đã giao và cho thuê được 146.900 ha. Như vậy, quỹ đất còn lại để giao và cho thuê là chưa đến 10.000 ha, và quỹ đất để giao và cho thuê cho mục đích làm các dự án đầu tư còn ít hơn thế. Đây là điều đáng ngại vì trong bối cảnh kinh tế nước ta đã gia nhập tổ chức thương mại WTO, các dự án đầu tư vào nước ta tăng lên rất nhiều, do đó nhu cầu sử dụng đất cũng gia tăng nhanh chóng. Áp lực đối với quỹ đất để giao và cho thuê còn lại sẽ rất lớn. Về nguyên tắc thì tổng quỹ đất đai là không đổi, tuy nhiên quỹ đất cho từng mục đích sử dụng khác nhau là có thể thay đổi. Kết quả này có được là do Nhà nước ta cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng như quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất ở nước ta hiện nay. Xu hướng biến chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đai hiện nay ở nước ta là sự biến động tăng cả về diện tích và tỷ trọng của nhóm đất phi nông nghiệp và sự biến động giảm của nhóm đất nông nghiệp. Năng suất lao động của ngành nông nghiệp tăng cũng như diện tích đất sử dụng cho mục đích nông nghiệp hiện nay vẫn còn rất nhiều sẽ là điều kiện đảm bảo cho quỹ đất nông nghiệp tuy giảm nhưng sản lượng của ngành ở mức ổn định. Điều này cũng đồng nghĩa với việc quỹ đất phi nông nghiệp sẽ được tăng lên và quỹ đất giành để giao và cho thuê làm dự án đầu tư cũng tăng lên. II. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO VÀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ 2.1 Quy trình giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ – CP quy định rõ các thủ tục giao và cho thuê đất. Đối với loại đất không cần giải phóng mặt bằng (đất trống) quy trình giao và cho thuê đất diễn ra nhanh chóng và tương đối dễ dàng cho các chủ đầu tư, tuy nhiên đất trống hiện nay không cón nhiều và công tác giao và cho thuê đất chủ yếu diễn ra đối với loại đất cần phải giải phóng mặt bằng. Quy trình giao và cho thuê đối với đất cần giải phóng mặt bằng để làm các dự án đầu tư bao gồm 3 giai đoạn: Giai đoạn xử lý hồ sơ xin giao, cho thuê đất: thời hạn cho giai đoạn này theo Luật Đất đai quy định là không quá 30 ngày. Trong giai đoạn này, các chủ dự án có nhu cầu sử dụng đất liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường(STN&MT) để được giới thiệu địa điểm để nghiên cứu sử dụng đất. Sau khi được giới thiệu địa điểm và thoả mãn với địa điểm đó, chủ dự án có nhu cầu sử dụng đất cần lập 2 bộ hồ sơ để trình STN&MT gồm: đơn xin giao hoặc cho thuê đất, văn bản thoả thuận địa điểm, quyết định dự án đầu tư (đối với dự án đầu tư có nguồn vốn Nhà nước) hoặc giấy phép đầu tư (đối với dự án đầu tư nước ngoài) hoặc dự án đầu tư có kèm theo văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất của STN&MT (đối với dự án đầu tư không thuộc hai loại trên). Giai đoạn giải phóng mặt bằng: STN&MT thông báo cho UBND cấp quận, huyện để làm cơ sở cho việc lập phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng để trình UBND tỉnh, thành phố thuộc trung ương xét duyệt. Sau khi được xét duyệt, UBND quận, huyện thông báo cho chủ sử dụng đất hiện thời biết về lý do thu hồi, thời gian thu hồi, kế hoạch di dời, phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng.