Thực trạng công tác phát triển nhà ở tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội

trong giai đoạn 1998-2000, cùng với chương trình 20/CTr-TU ngày 20/5/1998 của tỉnh ủy, tình hình nhà ở đã được cải thiện. Tổng số nhà ở được xây dựng từ 775.702 m2 năm 1998 đến 1. 420.000 m2 năm 2004. Từ đó đã bước đầu giải quyết được một phần khó khăn về nhà ở và cải thiện điều kiện của thành phố, góp phần đổi mới bộ mặt thủ đô. Từ khi Nhà nước đổi mới về cơ chế chính sách nhà ở, xóa bỏ bao cấp thì nhà ở tư nhân mọc lên nhanh chóng: giai đoạn năm 2000, nhà ở tư nhân chiếm 71%(539. 949 m2). Bắt đầu từ năm 2000 là năm khởi đầu cho việc phát triển nhà chung cư và các khu tái định cư của nhà nước nhằm đáp ứng cho mọi đối tượng. Vì vậy, nhà ở theo các dư án chiếm ưu thế(tăng từ 29% năm 2000 lên 85% năm 2004), các nhà ở tư nhân mặc dù vẫn phát triển nhưng ít hơn và chủ yếu trong những năm tới là nhà của dự án mà cụ thể là chung cư. Về phương diện phát triển nhà ở Hà Nội đã có được bước tiến dài. Song về phương diện kiến tạo thị trường nhà ở thì Hà Nội chưa làm được bao nhiêu. Ví dụ: Về mặt pháp luật, tỷ lệ thị phần nhà ở do nhà nước kiểm soát chỉ chiếm khoảng 50-55%, còn lại 40-45% chưa kiểm soát được. Về cơ cấu sản phẩm nhà ở xây dựng mới thì có loại giá trung bình (2-2,5trd/m2) và loại giá trên trung bình (6-10trđ/m2) đang chiếm thị phần lớn, còn lại nhà ở giá thấp và giá rẻ chiếm thị phần nhỏ. Tính đến thời điểm năm 2004, Hà Nội có 115 dự án phát triển nhà ở các đô thị mới. Hà nội dẫn đầu cả nước về dự án phát triển đô thị. Trong tương lai để đảm bảo phất triển kinh tế Hà Nội có sự phát triển nhanh, bền vững phải phát triển Hà Nội với không gian mở theo hướng bắc và tây bắc, Tây-Tây nam, phải xây dựng mạng lưới về tinh xung quanh thủ đô theo quy hoạch thống nhất. Trong đó có khu đô thị Bắc sông Hồng và tây Hồ Tây là sự phát triển nhất của chiến lược thành phố, chưa từng có từ trước đến nay với tổng diện tích 8830 ha, trong đó Đông Anh là 7990 ha, Từ Liêm là 840 ha. Số liệu thực tế cho thấy, cung nhà ở còn thấp, chưa đáp ứng được nhu cầu của nhân dân thủ đô. Điều đó tạo ra những hiệu ứng không tốt đối với thị trường nhà ở, đó là sự mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở và giá nhà tăng cao. Việc cung nhà theo dự án chủ yếu là dành cho người có thun nhập cao, thu nhập khá còn lại các khu nhà chung cư thì các căn hộ đều bị chiếm chỗ trước và bán lại với giá cao làm cho những người có thu nhập thấp, trung bình không có khả năng mua nhà dù chỉ là nhà chung cư. Vì thế họ phải mua nhà không có giấy tờ nhưng đáp ứng được nhu cầu của họ về giá cả làm phát sinh hiện tượng mua bán trao tay không qua đăng ký, góp phần làm thị trường không chính thức them sôi động. Vì vậy cung phải tăng nhanh hơn nữa, đồng thời phải đến được người có nhu cầu ở thực sự, nhất là đối tượng người có thu nhập trung bình và thấp. b. Về chất lượng Tình trạng xuống cấp, hư hỏng tại các khu nhà chung cư cũ hiện nay là một điều đáng lo ngại. Với 620.000 m2 nhà chung cư (62%) với 22.140 căn hộ cần được sửa chữa cải tạo, trong đó hơn 30.000m2 với 1100 căn hộ cần phải xây dựng lại vì có nguy cơ sụp đổ. Trong số các nhà chung cư hư hỏng có một số đã ở trong tình trạng nguy hiểm cần phải di rời người ở ra chỗ khác, phá đi để đảm bảo an toàn cho người dân, cũng như đảm bảo an toàn cho các khu nhà liền kế. Như khu 5 tầng B7 khu chung cư cao tầng Thành Công, nhà 5 tầng A6 khu chung cư cao tầng Giảng Võ. Hiện trạng hư hỏng xuống cấp chất lượng công trình nhà chung cư chủ yếu thể hiện ở hư hỏng: Lún nứt, mối nối thấm dột và hạ tầng kỹ thuật, những phần chung như hành lang, ban công xuống cấp nhanh, nhất là hệ thống cấp, thoát nước, điện và đã nhiều năm nay không được duy tu sửa chữa, nâng cấp, cải tạo, người dân tự sửa chữa cải tạo, người dân tự sửa chữa cải tạo không theo quy định vì thế làm ảnh hưởng xấu đến mỹ quan đô thị. Quỹ nhà chung cư được hình thành từ lâu, phần lớn đã quá cũ, dược xây dựng từ cách đây 30-40 năm. Nhà chung cư thấp tầng hầu hết là được xây dựng vội vã để đáp ứng nhu cầu về số lượng sau những năm chiến tranh, những khu nhà này đã hết niên hạn sử dụng, lại không đồng bộ, thiếu hạ tầng kỹ thuật, công trình dịch vụ công cộng, môi sinh, môi trường rất kém, không có cả đường cứu hỏa. Nhà chung cư cao tầng thì đa phần xây trong thời kỳ bao cấp về nhà ở, thường là các khu xây dựng kiểu căn hộ khép kín, thiếu đồng bộ, bất hợp lý về tiện nghi sinh hoạt, biệt lập và thiếu dịch vụ, kiểu dáng kiến trúc đơn điệu, chất lượng xây dựng kém, mối nối lớn đã hư hỏng, thấm dột nhiều. Hiện có một số nhà lún nứt nghiêm trọng có nguy cơ sụp đổ. Chỉ còn một số ít nhà chung cư có chất lượng cao. Hiện nay chất lượng xây dựng nhà ở đô thị ngày càng được nâng cao, nhiều khu nhà mới khang trang đã và đang đần được thay thế các khu nhà cũ bị xuống cấp, hư hỏng. Nhiều đô thị mới, tuyến phố mới được hình thành trong thời gian qua đã góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và tạo ra chỗ ở bền vững (Khu nhà ở Linh Đàm, Định Công, Nam Thăng Long) Chất lượng không gian kiến trúc và cơ cấu căn hộ nhà ở đã có những bước tiến bộ ró rệt. Các căn hộ cũ có chung khu phụ trong các nhà chung cư cũ đã được thay thế bằng các căn hộ mới khép kín với các diện tích các phòng ở thích hợp hơn. Bên cạnh việc phát triển về chất lượng, kiến trúc nhà ở, giải pháp quy hoạc chi tiết một số khu nhà ở đô thị cũng được thể hiện khá sinh động, kết hợp hài hòa giữa cao tầng và thấp tầng. Việc áp dụng khoa học công nghệ trong xây dựng nhà ở đang ngày càng phong phú hơn, bên cạnh các căn hộ nhà ở có hệ tường chịu lực xây tay phổ biến trước đây, nay đã phổ biến các loại nhà có kết cấu khung bê tông cốt thép hoặc khung lắp ghép với công nghệ và trang thiết bị tiên tiến, đáp ứng yêu cầu về chất lượng và tiến độ thi công ngày càng cao. Lịch sử Việt Nam trong thời gian qua chưa từng tồn tại các khu nhà chung cư cao tầng mà chỉ có cao khu tập thể cao nhất là 5 tầng. Vậy mà trong những năm gần đây nhà nước đầu tư vào xây dựng các khuh chung cư cao tầng 9-16 tầng với diện tích lớn hơn. Các căn hộ hoàn toàn riêng biệt với nhau và cơ sở hạ tầng tốt nên mọi người sống trong căn hộ cảm thấy thoải mái hơn. 1.2. Cầu về nhà ở Hà Nội Trong điều kiện kinh tế hiện nay, đất nước đang trong giai đoạn phát triển giao lưu với các nước trong khu vực và trên thế giới. Hà Nội là trung tâm kinh tế phía bắc đòi hỏi xu thế chuyển dịch dân cư về trung tâm là rất lớn, ngoài ra còn có các tổ chức kinh tế thế giới vào kinh doanh và đầu tư vào Việt Nam. Lượng dân cư ngày càng cao, điều kiện kinh tế tăng trưởng, mức sống dân cư được cải thiện, thu nhập tăng lên. Chính vì vậy, nhu cầu thỏa mãn về nơi ở và sinh hoạt cũng tăng cao. Ảnh hưởng của sức ép dân số làm cho nhu cầu thị trường nhà ở Hà Nội tăng lên rất mạnh. Do nhu cầu thì lớn mà chất lượng không đáp ứng kịp thời nên diện tích bình quân của người dân phân bổ không đều. Một bộ phận dân số có diện tích bình quân 8-9m2/người thậm chí 11-12m2/người. Những người có thu nhập (đại bộ phận dân cư) ở điều kiện nhà ở không những không được cải thiện mà còn xuống cấp. Theo số liệu điều tra mới đây, số lượng gia đình người có thu nhập thấp và người nghèo sống trong khu vực nội thành Hà Nội, có nhu cầu giải quyết nhà ở khoảng 15 vạn hộ và được chia thành các dạng như sau : Nhu cầu về nhà ở của người dân nội thành Năm 2003 Số hộ (vạn) Tỷ lệ % Số lượng gia đình chưa có chỗ ở cần giải quyết nhà ở 6 40 Số lượng gia đình mong muốn được thuê nhà ở 4,3 29 Số lượng gia đình cần được cải tạo nâng cấp nhà ở 4,7 31 Tổng số 15 100 (Nguồn số liệu: Tổng cục thống kê) Nhằm nhận dạng chính xác thực trạng và nhu cầu về nhà ở Hà Nội hiện nay, một cuộc điều tra mẫu đã được viện Xã Hội Học phối hợp với sở nhà đất Hà Nội tiến hành năm 2002. Một khảo sát gồm 500 hộ gia đình thuộc 4 quân nội thành. Các hộ được chọn ngẫu nhiên đại diện cho 7 dạng nhà hiện có ở Hà Nội: Nhà thuộc khu phố cổ; nhà thuộc khu phố pháp cũ; nhà ở thuộc khu phố Việt Nam cũ; nhà ở chung cư cao tầng; nhà ở thuộc khu vực ngõ xóm; nhà ở thuộc cá khu vực mới phát triển. Kết quả cho thấy: Điều kiện nhà ở của Hà Nội đã được cải thiện đáng kể nhưng sự bất bình đẳng xã hội về nhà ở diễn ra mạnh mẽ. Nếu như khoảng cách giàu nghèo nói chung trong dân cư Hà Nội thường chỉ ở mức 5-6 lần thì sự cách biệt về nhà ở rộng lớn và sâu sắc hơn nhiều. Giá trị tài sản của những người giàu có thể lớn gấp hàng trăm lần giá trị nhà ở của những người nghèo. Người ta có thể dễ dàng quan sát thấy hàng trăm ngôi nhà tư nhân ở Hà Nội trị giá hàng tỷ đồng. Trong khi đa số các nhà ở của người nghèo Hà Nội có chất lượng thấp như nhà tạm, nhà cấp 4, nhà cơi nới từ cầu thang và có giá trị thấp. Phần lớn người nghèo Hà Nội sống tập trung tại các ngõ hẻm, các xóm lao động. Tại những nới đất có giá trị thấp hơn hàng chục lần giá đất của những người giàu, thường nằm trên các khu phố đông đúc, có cơ sở hạ tầng tốt. Đó là chưa tính tới hộ nghèo Hà Nội đang ở nhà thuê hay ở nhờ nhà của người thân. Diện tích ở bình quân đầu người của các nhóm có mức sống thấp cũng thấp hơn hẳn so với các nhóm có mức sống cao. Trong khi có những hộ sống trong những ngôi nhà rộng rãi sang trọng với diện tích 150-280m2 thì có một số hộ chỉ ở chỗ dưới 10m2/người. a. Nhu cầu về chất lượng Với mức nhà ở diện tích bình quân không thấp nhưng 71,7% người được hỏi nói rằng họ không hài lòng về chỗ ở hiện nay. Hầu hết thuộc 2 nhóm mức sống thấp nhất la khu ngõ xóm và trung cư thấp tầng. Ngoài ra, trên 40% các gia đình phải sử dụng chung các công trình phụ như bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, cũng như chưa có nước máy vào tận nhà. Họ ít nhất cũng có nhu cầu về một khu phụ riêng của gia đình mình. b. Nhu cầu về vị trí Về vị trí nhà ở mong muốn, 60% gia đình được hỏi muốn được sống trong khu vực trung tâm Hà Nội. Cuộc khảo sát cho thấy mối tương quan khá chặt chẽ giữa các khu vực kiến trúc với vị trí nhà ở mong muốn của người dân. Đặc điểm về lực hấp dẫn của môi trường sống quen thuộc của người dân Hà Nội sẽ là trở ngại không nhỏ cho các kê hoạch giãn dân khu trung tâm, giải tỏa mặt bằng, phát triển các khu đô thị mới và khu công nghiệp. c. Nhu cầu về diện tích. Trên một nửa số gia đình được hỏi cho rằng diện tích nhà ở mong muốn ở dưới mức 50m2. Một phần mười số gia đình trả lời muốn có diện tích ở trên 100m2, nhưng 24,5% số hộ nghèo chỉ ước có một diện tích dưới 30m2. Như thế những dự án phát triển nhà ở cho người nghèo rất cần chú ý những căn hộ nhỏ, giá thành thấp, phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của họ. Các số liệu khảo sát cũng cho thấy bên cạnh nhu cầu về việc mở rộng diện tích ở, nhu cầu về số phòng và diện tích sinh hoạt cũng tăng lên mạnh mẽ. 55,4% người được hỏi mong muốn được sống trong những căn hộ có 3-4 phòng. d. Nhu cầu về khả năng thanh toán Các kế hoạch phát triển nhà ở phải dựa vào khả năng thanh toán của người dân. Theo khảo sát có 36,2% số hộ gia đình có dự định cải thiện điều kiện ở. Tỷ lệ những hộ gia đình có dự định này tập trung cao nhất vào mức sống khá giả, rồi thấp dần theo mức thu nhập. Điều đó cho thấy xu hướng gia tăng tình trạng bất bình đẳng về nhà ở trong điều kiện nền kinh tế thị trường, nếu thiếu sự điều tiết của nhà nước. Các nhóm có mức sống thấp có nhu cầu cao và cấp thiết về cải thiện điều kiện ở, nhưng phần lớn họ thiếu khả năng thanh toán. Một công trình nghiên cứu về nhà ở của người nghèo Hà Nội cho thấy 40% nhà ở của họ có chất lượng thấp (như nhà tạm). Nhưng 2/5 người nghèo được hỏi lại không nghĩ đến cải tạo nhà ở vì không có tiền. Như vậy, thị trường nhà ở Hà Nội đang tồn dư một lượng cầu rất lớn chưa được thỏa mản. Đặc biệt là nhà cho những đối tượng có thu nhập trung bình và thấp. Theo ước tính của sở Xây Dựng Hà Nội, có tới 60-70% dân số Hà Nội hiện không đủ khả năng tự lo cải thiện chỗ ở cho mình. Nhu cầu nhà ở sẽ ngày càng tăng, cùng với mức tăng dân số, tăng thu nhập của dân cư và đáp ứng được yêu cầu của cuộc sống văn minh đô thị. Dự báo nhu cầu nhà ở đến năm 2010 Giai đoạn từ nay đến 2010 là thời ký phát triển của nền kinh tế - xã hội nước ta, trong đó diện tích phải đạt mục tiêu 8-10m2/người cho đô thị, với chỗ ở thích hợp góp phần giữ gìn truyền thống và bản sắc vốn có của dân tộc. Dự báo tới năm 2010, Hà Nội sẽ phải xây dựng thêm 13 triệu 865 ngàn m2 nhà ở, trong đó: dân tự xây dựng mới và cải tạo 5 triệu m2; nhà nước: 8,865 triệu m2. 2. Thành tựu đã đạt được - Về số lượng: Tại thủ đô Hà Nội, nếu trong kế hoạch 5 năm 1991-1995 mới chỉ xây dựng được trên 800.000 m2 nhà ở, thì giai đoạn 1996-2000 đã triển khai gần 200 dự án (phần lớn có quy mô nhỏ) nâng diện tích bính quân nhà ở xây dựng mỗi năm lên 200.000 m2. Trong 3 năm (2000-2002), mỗi năm diện tích nhà ở xây dựng mới đạt trên 500.000m2. Riêng năm 2002, tổng số dự án xây dựng nhà ở của thành phố đã lên tới 84 dự án và diện tích nhà ở xây dựng đạt được 943.000 m2. Thành phố Hà Nội đã tập trung triển khai mạnh và có kết quả các dự án nhà cao tầng. Qua thực tiễn của công tác phát triển nhà, bắt đầu từ năm 2002, Hà Nội đã đi đến quyết định chọn lựa giải pháp phát triển nhà ở chung cư là chủ yếu. Việc cải tạo, xây dựng đô thị từ hình thức chia lô, riêng rẽ manh mún đã được chuyển dần sang hình thức xây dựng tập trung theo các dự án, bước đầu đã đạt được kết quả trong việc đổi mới bộ mặt kiến trúc đô thị. Kết quả của tình hình phát triển nhà theo dự án đều đạt và vượt mức kế hoạch, cụ thể qua các năm như sau: Năm 2000: 597.000 m2; năm 2001: 843.000 m2; năm 2002: 943.000 m2; năm 2003: 1.000.000 m2; năm 2004: 1.420.000 m2 với tổng số dự án là 115. - Về chất lượng nhà ở: Chất lượng xây dựng nhà ở đô thị ngày càng được nâng cao, nhiều khu nhà mới khang trang đã và đang dần thay thế các khu nhà cũ bị xuống cấp, hư hỏng. Nhiều đô thị mới, tuyến phố mới được hình thành trong thời gian qua đã và đang góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và tạo ra nhiều chỗ ở bền vững. Nhà ở phát triển đa dạng cả về chất lượng xây dựng và trang tri nội thất, ngoại thất. Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn,nhà liền kề, thành phố Hà Nội đã bắt đầu quan tâm, khuyến khích phát triển các loại nhà chung cư cao tầng với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý. Thêm vào đó, giải pháp quy hoạch chi tiết một số khu nhà ở đô thị cũng được thể hiện khá sinh động, kết hợp hài hòa giữa nhà cao tầng và nhà thấp tầng. Việc áp dụng khoa học công nghệ trong xây dựng nhà ở đang ngày càng phong phú hơn, bên cạnh các căn hộ nhà ở có hệ thống tường chịu lực xây tay phổ biến trước đây, hiện nay đã phổ biến các loại nhà có kết cấu khung bê tong cốt thép hoặc khung lắp ghép với công nghệ và trang thiết bị tiên tiến, đáp ứng yêu cầu về chất lượng và tiến độ công trình. - Về quy mô phát triển nhà ở. Mô hình phát triển nhà theo dự án đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được triển khai ở Hầ Nội. Những kết quả đạt được đã khẳng định tính ưu việt của mô hình này cả về hiệu quả kinh tế xã hội, kiên trúc-cảnh quan và môi trường sống. - Về tình hình huy động vốn phát triển nhà ở. Việc mở rộng các ngồn huy động vốn trong đầu tư xây dựng nhà ở đã góp phần giúp các chủ đầu tư tháo gỡ những khó khăn trong quá trình triển khai dự án. Sự thành công của cơ chế huy động tiền ứng trước của khách hàng, kết hợp với vốn vay ưu đãi và vốn của doanh nghiệp đã giúp cho chủ đầu tư các dự án thực hiện có kết quả công tác đền bù giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng cơ sở hạng tầng, xây dựng nhà ở và các công trình phúc lợi để sớm đưa dự án vào khai thác có hiệu quả. Một số doanh nghiệp đã mạnh dạn áp dụng hình thức huy động vốn thông qua liên doanh, liên kết và bước đầu áp dụng việc huy động vốn thông qua việc phát hành trái phiếu. Việc huy động vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực nhà ở cũng đã có những biến chuyển nhất định, bước đầu đã có kết quả tốt, đặc biệt là về bố cục không gian kiến trúc, cảnh quan, chất lượng và cơ chế quản lý sau đầu tư. - Về tình hình các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở. Để đáp ứng xây dựng mới và cải tạo một khối lượng đáng kể nhà ở của nhân dân và nhà ở thuộc sở hữu Nhà Nước, các doanh nghiệp đầu tư phát triển kinh doanh dần được củng cố và phát triển. Các doanh nhiệp nòng cốt là các doanh nghiệp nhà nước đã có những đóng góp tích cực trong lĩnh vực phát triển và kinh doanh nhà, bước đầu tạo dựng mô hình đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở. Trong hơn 10 năm qua, các doanh nghiệp đã góp phần tích cực của mình làm tăng quỹ nhà ở tại khu vực đô thị và góp phần có hiệu quả vào chủ trương kích cầu của Chính phủ. 3. Hạn chế và nguyên nhân Ngoài những đóng góp tích cực của thị trường nhà ở trong phát triển kinh tế và nâng cao đời sống của nhân dân, thị trường nhà ở Hà Nội còn bộc lộ nhiều điểm yếu và khuyết tật cần khắc phục 2.1. Thị trường nhà ở không chính thức hoạt động mạnh vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Thị trường nhà ở mà chủ yếu là thị trường nhà ở không chính thức hay còn gọi là thị trường “ngầm” còn khá phổ biến. Tỷ lệ giao dịch “ngầm” mua bán trao tay không có hoặc không đủ giấy tờ hợp pháp trên thị trường là phổ biến, chiếm tới hơn 70% số lượng giao dịch về nhà ở. Hiện nay, hầu hết nhà ở không có đầy đủ các điều kiện pháp lý khi tham gia vào giao dịch trên thị trường chính thức. Theo số liệu của ngành Địa chính thì có tới gần 90% số hộ sử dụng nhà ở, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngay cả ở khu vực đô thị cũng mới chỉ có khoảng 25-30% số hộ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ở Hà Nội tỷ lệ này cũng chỉ đạt 20% 2.2. Mất cân đối về cung cầu nhà ở Cung không dáp ứng đủ cầu. Tình trạng thiếu nhà ở tại khu vực đô thị do nhiều hộ gia đình không có đủ khả năng tự tạo lập nhà ở dẫn tới các hiện tượng vi phạm pháp luật như lấn chiếm đất công, cơi nới, xây dựng nhà ở trái phép , đầu cơ phổ biến xảy ra ở nhiều nơi. Quỹ nhà đô thị trong thời gian vừa qua tuy có tăng nhưng hầu như chỉ có các đối tượng thu nhập cao, các hộ gia đình khá giả là được cải thiện đáng kể. Các dự án nhà ở do các doanh nghiệp thuộc các thảnh phần kinh tế đầu tư chủ yếu chỉ tập trung xây dựng nhà ở đắt tiền, tiện nghi cao để bán cho người giàu, người có thu nhập cao. Giá cả biến động mạnh. Tồn tại song hành hai loại giá: Giá theo khung giá của nhà nước và giá thị trường. Hiện tượng đầu cơ đẩy giá nhà lên cao không phù hợp với thu nhập quốc dân và thu nhập cá nhân thì giá nhà ở hà Nội vào hàng cao nhất thế giới 2.3. Nhà ở không đáp ứng được yêu cầu về số lượng và chất lượng Trong quá trình CNH-HĐH đất nước, tốc độ đô thị hóa ngày một tăng cao, tỷ lệ tăng dân số cơ học tăng nhanh, nhu cầu về nhà ở rất lớn. Cộng với quỹ nhà ở tại đô thị hiện có chất lượng kém, tiện nghi chưa đáp ứng được nhu cầu sống hiện đại đỏi hỏi phải cải tạo cũng tạo ra nhu cầu nhà rất lớn. Những dự án cải tạo hạ tầng đô thị như mở rộng đường giao thông, xây dựng các hạ tầng xã hỗi đòi hỏi lượng nhà ở dành cho việc di dời giải phóng mặt bằng cũng tạo ra áp lực rất lớn tăng thêm về nhu cầu cho thị trường nhà ở. 2.4. Vai trò của Nhà Nước Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của người dân và là loại hàng hóa đặc biệt, việc tạo lập nhà ở có liên quan mật thiết đến tài nguyên đất đai đòi hỏi Nhà nước (cụ thể là chính quyền địa phương) phải đóng vai trò chủ đạo. Nhưng thực sự thời gian gần đây vai trò kinh tế nhà nước chưa đóng vai trò chủ đạo trong lĩnh vực này. Nếu có cũng chỉ là biểu hiện hình thức. Việc này thể hiện ở chỗ địa phương chủ yếu giao đất cho các doanh nghiệp nhà nước để xây dựng dự án nhà ở, nhưng sau khi xây dựng xong các nhà doanh nghiệp nhà nước có biểu hiện độc quyền trong giá cách thức và đối tượng bán. Vì vậy vai trò điều chỉnh thị trường của doanh nghiệp nhà nước còn rất mờ nhạt. 2.5. Có sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà ở. Các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia trên thị trường thông thường được ưu đãi hơn các doanh nghiệp thuộc các thàng phần kinh tế khác về giao đất, giá đất, hỗ trợ về tư vấn, kỹ thuậtNgoài ra, các DNNN trong quá trình kinh doanh còn được nhà nước bù lỗ nên hoạt động của các doanh nghiệp này thường không hiệu quả so với các doanh nghiệp khác. Chính vì vậy các doanh nghiệp ngoài nhà nước tham gia rất hạn chế vào kinh doanh phát triển nhà ở. 2.6. Vấn đề quy hoạch Hiện tượng đất bỏ hoang phí trong xây dựng cơ bản đang phổ biến (chỉ riêng địa bàn Hà Nội mới kiểm tra sơ bộ đã phát hiện được 3 triệu m2 đất do các cơ quan đơn vị bỏ hoang hóa). Việc giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyên đã xảy ra thường xuyên không chỉ ở cấp xã mà còn ở cả cấp huyện, cấp tỉnh và cả ở các cấp tương đương đô thị. Nhà cửa xây tràn lan tùy tiện, trường học, nhà hàng, vũ trường, nhà xưởng xen kẽ với nhau, cảnh quan môi trường bị phá hủy, đường xá bị lấn chiếm, thành phố khan hiếm khoảng không, bộ mặt kiến trúc lộn xộn, nguy cơ phải xây lại đã xuất hiện ngay cả khỉ hình thành đô thị mới, tất cả đều dẫn tới những lãng phí nghiêm trọng trong đầu tư xã hội. 2.7. Hệ thống thông tin trên thị trường BĐS thiếu công khai, minh bạch, nhiều tiêu cực phiền hà, sách nhiễu Thị trường nhà ở nước ta quy mô nhỏ hẹp, các giao dịch không chính thức là chủ yếu nên thường xuất hiện các cơn sốt về giá cả do thông tin mật mờ về quy hoạch, thay đổi chính sách của Nhà nước. Sự thiếu công khai, minh bạch, phiền hà, sách nhiễu xảy ra ở nhiều khâu từ giao đất đến đầu tư giao dịch đến đầu tư vào giao dịch mua bán trong thị trường nhà ở. Việc đầu tư nhà còn thiếu cơ chế hợp lý, hầu hết bắt đầu từ các dự án đầu tư nhà ở đều thông qua “mò mẫm” và quen biết đến xin lập dự án sau đó việc thẩm định và phê duyệt dự án và giao đất còn nặng về xét duyệt theo kiểu ban phát “xin - cho”. Việc mua bán nhà ở trong dự án cũng tương tự như vậy làm mất đi tính cạnh tranh lành mạnh trên thị trường. Người có nhu cầu thực sự về nhà ở khó có khả năng tiếp cận trực tiếp và phải mua lại đến lần thứ 2, thứ 3. Cơ chế này mô hình chiung kích thích sự bùng phát các hoạt động đầu cơ tạo nhu cầu ảo làm sâu sắc thêm tình trạng mất cân đối cung cầu, đẩy giá nhà lên cao. 2.7. Hoạt động giao dịch trên thị trường nhà ở tạo sức ép lớn đối với thu, chi ngân sách nhà nước. Thất thu ngân sách do không thu đủ các khoản thu về nhà ở và các giao dích nhà ở. Các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ 1996-2000 bình quân là 4645 tỷ đồng/năm. Số thu này sẽ lớn hơn rất nhiều nếu các giao dịch “ngầm” về nhà được kiểm soát (chỉ tính riêng khoản thu do cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời kỳ 1996-2000 bình quân là 973 tỷ đồng/năm, với tỷ lệ cấp đạt 16%, vậy nếu cấp đạt 100% thì số thu hàng năm có thể lên tới 5-6 nghìn tỷ đồng). Thất thu ngân sách do không thu hồi được các khoản đầu tư làm tăng giá trị đất như quy hoạch, xây dựng hạ tầng của Nhà nước để tạo điều kiện kinh doanh cho các thành phần kinh tế, điển hình là đầu tư vào đường sá làm tăng giá trị của diện tích đất 2 bên lề đường. Sức ép về chi ngân sách ngày càng gia tăng khi đầu tư vào các dự án mới Nhà nước phải thu hồi đất, bồi thường thiệt hại cho các chủ sử dụng đất và đầu tư để chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay, bồi thường để giải phóng mặt bằng đang là một trong những khâu ách tắc nhất trong quá trình hình thành và thực hiện các dự án, đồng thời đòi hỏi ngân sách phải chi ra những khoản rất lớn (có trường hợp chiếm 50% tổng mức đầu tư). II. Thực trạng phát triển nhà ở tái định cư trên địa bàn Hà Nội 1. Lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư 1.1. Lãi thấp nên ngại triển khai Theo tính toán của Công ty Đầu tư xây dựng Hà Nội, dù được ưu đãi lắm chủ đầu tư cũng chỉ có lãi khoảng 5%. Khảo sát mới đây của Cục quản lý nhà Bộ Xây dựng cho thấy với cán bộ công chức nhà nước, khả năng chi cho nhà ở từ lương tối đa đạt khoảng 11%, công nhân lao động từ 12-15%. Đây là số tiền rất thấp so với yêu cầu của các doanh nghiệp kinh doanh đặt ra, bởi theo tính toán của họ tỷ lệ trên ít nhất phải 20% mới khả thi. "Chẳng doanh nghiệp nào lại bỏ ra một số vốn rất lớn để thu về số lãi “quá nhỏ”, thậm chí không đủ lãi để trả lãi vay ngân hàng", đại diện một doanh nghiệp bình luận. Đứng ở góc độ khác, các chuyên gia lại lo ngại doanh nghiệp viện cớ để xin ưu đãi. Ông Trần Ngọc Hùng, Tổng thư ký Tổng hội xây dựng VN cho rằng theo các văn bản hiện hành chỉ có dự án nhà ở xã hội mới được xem xét miễn giảm thuế và hỗ trợ đầu tư, còn xây dựng nhà ở bán theo giá kinh doanh sẽ không được hưởng ưu đãi. Nay nửa kinh doanh nửa xã hội chỉ khéo cho doanh nghiệp tận dụng cơ hội kiếm tiền. Hơn nữa để thu hút được khách hàng, chủ đầu tư sẽ xây dựng tách riêng các khu nhà cho thuê và khu nhà bán với giá kinh doanh, chất lượng nhà ở do đó sẽ rất khác nhau. Tiến sỹ Vũ Đình Ánh, Viện Khoa học Tài chính cũng cho hay giá thành xây dựng nhà chung cư theo mô hình xã hội chỉ khoảng 2-2,5 triệu đồng/m2. "Nhà nước đã có cơ chế ưu đãi trung gian thông qua các doanh nghiệp phát triển nhà ở, nhằm tăng cung cho thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp, do chưa được quản lý chặt chẽ nên những khoản ưu đãi này đã chui vào túi những nhà kinh doanh", ông Ánh nói. Trong giai đoạn 2006-2010, riêng Hà Nội cần xây dựng trên 110.000 căn hộ cho các đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động... "Với tiến độ rùa như th