Thực trạng của thị trường cao ốc, văn phòng cho thuê tại Việt Nam

ác công ty niêm yết chưa phải là các công ty lớn , cũng không phải đang nắm giữ những công nghệ , quyền lợi gì đặc biệt .Chỉ số chứng khoán cao và bất hợp lý chỉ có thể giải thích bằng sự thiếu chuyên nghiệp của nhà đầu tư và hệ thống tư vấn đầu tư kém cỏi , thiếu trong sáng trên thị trường . Như vậy theo xu hướng tất yếu thì thị trường chứng khoán sẽ băng giá sớm .Khi đó các nhà đầu tư chứng khoán sẽ quay lại thị trường bất động sản nhiều hơn, nhất là thị trường cao ốc văn phòng bởi đây là thị trường ít rủi ro hơn mà mức lợi nhuận đem lại cũng rất cao. ĐIỂM YẾU: - Chúng ta không lường trước đựơc nhu cầu cho thuê văn phòng lại tăng nhanh như vậy nên không có quy hoạch dài hạn để phát triển thị trường này. - Khái niệm nhà cao tầng còn khá mới mẻ ở nước ta .Chúng ta vẫn chưa có một chuẩn mực riêng cho nhà cao tầng ở Việt Nam và do đó chúng ta vẫn phải áp dụng những công thức tính toán của người nước ngoài trong thiết kế và xây dựng và chưa có đủ thời gian đẻ kiểm nghiệm độ bền của công trình . Do vậy sẽ có những vấn đề nảy sinh trong quá trình sử dụng do đặc điểm khác biệt với nước ngoài như :khí hậu , địa chất , trình độ quản lý , con người sẽ ảnh hưởng đến môi trường làm việc và sức khoẻ của mọi người sống và làm việc bên trong toà nhà . - Hầu hết các dự án cao cấp đều do câc nhà đầu tư nước ngoài thực hiện vì đầu tư trong lĩnh vực này đòi hỏi một lượng vốn rất lớn .Xây một toà nhà diện tích khiêm tốn cũng mất ít nhất là 10 triệu USD .Do vậy mà chỉ có những công ty nước ngoài với khả năng vốn lớn mới có thể đảm nhận .Còn các doanh nghiệp Việt Nam do thiếu các công cụ định chế tài chính dài hạn , khả năng tài chính kém buộc các doanh nghiệp trong nước không thể thực hiện được các dự án có quy mô lớn , có chất lượng cao , có quy mô và thời gian thực hiện kéo dài , hơn nữa năng lực tai chính kém làm cho khả năng chịu đựng của các doanh nghiệp trước những biến động của thị trường là rất thấp . Do thiếu vốn nên các doanh nghiệp trong nước muốn làm phải liên kết với nhau , khi đó lại nảy sinh những khó khăn về phân chia quyền lợi hay mỗi khi ra quyết định .Ngay cả khi có vốn rồi thì không phải doanh nghiệp nào cũng có thể xây dựng được văn phòng cho thuê bởi thiếu kinh nghiệm và thiếu tầm nhìn .Trong khi các cao ốc của nước ngoài xây dựng đều có những tiện ích đi kèm như khu văn phòng được xây dựng đi kèm dịch vụ tiện nghi như phòng họp , phòng hội thảo , bãi đỗ xe .Đi kèm với văn phòng cao cấp là khu trung tâm thương mại , khu mua sắm , khu nhà ở cao cấp với các dịch vụ tốt nhất , thì các doanh nghiệp của ta chỉ xây dựng vỏn vẹn mỗi văn phòng để cho thuê nên sẽ không thể đáp ứng nhu cầu của các công ty đa quốc gia , các nhà đầu tư quốc tế .Vì vậy mà các doanh nghiệp Việt Nam thường chỉ tập trung vào lĩnh vực xây dung nhà ở có khả năng thu hồi vốn nhanh hơn. Hệ thống luật pháp Việt Nam chưa đầy đủ , chưa nhất quán , chưa công bằng và minh bạch để tạo niềm tin cho các nhà đầu tư trong nước cũng như các nhà đầu tư nước ngoài . Trong đó sự minh bạch , rõ ràng là một trong những yếu tố quan trọng cho một thị trường phát triển lành mạnh .Minh bạch cũng là động lực thúc đẩy các đối tượng tham gia thị trường bất động sản hoàn thiện mình hơn nữa .Qua đánh giá của Jones Lang Lasalle, một công ty quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản hàng đầu thế giói , Việt Nam xếp thứ 56/56 nước được khảo sát về tính minh bạch của thị trường bất động sản. Qua đó chúng ta có thể thấy được sự yếu kém của thị trường bất động sản Việt Nam và đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến sự trì trệ của thị trường trong thời gian vừa qua . Thiếu minh bạch thì sẽ không có thị trường lành mạnh và phát triển .Có thể thấy hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư sẵn tiền muốn mua lại các dự án đang khai thác hoặc rót tiền cho các quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam .Tuy nhiên điều đáng quan tâm là làm thế nào để các nhà đầu tư chuyển từ tìm hiểu đến quyết định dốc hầu bao? Theo Tổng giám đốc CBRE Marc Towsend nhận xét : “ Số dự án kêu gọi thì nhiều nhưng hồ sơ được trình bày nghèo nàn chưa bộc lộ được tính khả thi .Thông thường hai bên mất rất nhiều thời gian để đi đến quyết định hợp tác , điều này có thể khiến nhiều cơ hội bị bỏ qua”. Các nhà đầu tư khi đầu tư vào thị trường này không khỏi lo lắng về sự chưa rõ ràng của luật pháp .Các nhà đầu tư chỉ biết lờ mờ các chính sách trên giấy tờ nhưng khi đi vào thực tế thì lại thấy khác xa nhau quá . Bà Lý Thanh Hiền , giám đốc nguồn nhân lực công ty Archetype Việt Nam muốn thành lập công ty cung cấp dịch vụ và quản lý bất động sản nhưng lại băn khoăn không biết thực thi theo Luật đầu tư đã có hiệu lực hay luật kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực vào năm 2007 .Như vậy có thể thấy rằng , sự yếu kém về hệ thống pháp luật là một rào cản khiến cho các nhà đầu tư e ngại không muốn đầu tư vào các dự án ở Việt Nam . Điều này đã hạn chế khả năng phát triển của thị trường bất động sản nói chung và thị trường cao ốc văn phòng nói riêng. Xét một cách toàn diện thì hiện nay tại Hà Nội không phải là cung về văn phòng cho thuê không đáp ứng nổi cầu mà thực tế đang diễn ra “nghịch cảnh” nơi thừa , nơi thiếu .Các văn phòng tại một số toà nhà toạ lạc ở khu vực đường vành đai 3 như Viglacera vẫn còn khá nhiều chỗ trống .Hay tại đường Lạc Long Quân một toà nhà 6-8 tầng vẫn đang treo biển cho thuê vài tháng nay . Cả khu chung cư Mỹ Đình (Thanh Trì), Việt Hưng(Gia Lâm ), khu vực dọc quốc lộ 1B văn phòng và nhà cao cấp vẫn không cho thuê được dù mức giá rất hấp dẫn .Theo lý giải của các công ty tư vấn thì địa diểm đẹp , lý tưởng nhất là khu trung tâm thành phố ảnh hưởng đến 80% quyết định thuê văn phòng của cơ quan .Như vậy có thể thấy rằng Hà Nội chưa đến nỗi thiếu trầm trọng văn phòng cho thuê nhưng do các công ty chỉ chuộng khu vực trung tâm và nhà cao cấp nên dẫn đến thiếu cục bộ ở lĩnh vừc này. Các doanh nghiệp Việt Nam chưa đánh giá đúng tầm quan trọng của việc quản lý các cao ốc văn phòng và chất lượng quản lý cao ốc văn phòng của các công ty Việt Nam còn rất yếu kém .Theo ông Marc Towsend , đối với các toà nhà cao ốc thì dịch vụ quản lý là rất quan trọng .Nếu trong tay những nhà quản lý chuyên nghiệp thì giá trị của toà nhà cũng sẽ được nâng cao .Đơn vị quản lý sẽ đảm nhiệm hai nhiệm vụ cơ bản , đó là quản lý vận hành và quản trị chiến lược . *Công tác quản lý vận hành lại bao gồm nhiều bộ phận : - Bộ phận vệ sinh : chịu trách nhiệm về các dịch vụ như dọn dẹp vệ sinh một cách tốt nhất để không chỉ đảm bảo vệ sinh sạch sẽ bên trong toà nhà mà bộ mặt bên ngoài toà nhà cũng phải luôn được chăm chút .Điều đó không chỉ đảm bảo sức khoẻ cho khách hàng mà còn giúp cho việc bảo vệ môi trường . - Bộ phận kỹ thuật :đảm bảo việc bảo quản , bảo trì tất cả các thiết bị bên trong toà nhà như : điện , máy phát điện , điều hoà , hệ thống cung cấp nước , hệ thống thoát nước , cứu hoả ,thang máyluôn được vận hành một cách trơn tru để đảm bảo cho mọi người làm việc với công suất cao nhất . - Bộ phận an ninh : đội ngũ bảo vệ bảo đảm hệ thống an ninh chặt chẽ trong khu nhà để mọi người an tâm làm việc . - Bộ phận cung cấp dịch vụ : đảm bảo việc cung cấp dịch vụ cho khách hàng trong toà nhà để tạo nên một môi trường sống và làm việc thật thoải mái và nhiều tiện ích như : dịch vụ ăn uống , viễn thông , máy in , phô tô scan và các văn phòng phẩm thiết yếu , các dịch vụ giải trí nếu có. * Công tác quản trị chiến lược sẽ đưa ra những dự báo cụ thể về những vấn đề phát sinh trong tương lai ảnh hưởng đến việc quản lý và vận hành toà nhà như : những phát minh mới , những thiết bị mới , Những quy định pháp luật sẽ được ban hành trong tương lai và đưa ra những giải pháp cụ thể nhằm thay giúp ban quản lý toà nhà có thể thích nghi với những thay đổi đó .Việc nghiên cứu đề xuất các chiến lược trong tương lai sẽ giúp cho toà nhà ngày càng hoàn thiện hơn về công năng sử dụng và mỹ quan . Như vậy có thể thấy rằng vai trò của công tác quản lý là rất lớn .Quản lý tốt sẽ giúp cho giá trị của toà nhà được nâng cao nhưng xét về thực lực không phải chủ đầu tư nào cũng có thể thuê công ty quản lý toà nhà vì mất một khoản chi phí không nhỏ : 3-5 USD /m2/tháng. Nhưng khi chủ đầu tư chịu móc hầu bao thì hầu hết các hợp đồng quản lý đều rơi vào tay các công ty quản lý nước ngoài có uy tín như : CBRE, Chesterton Petty VN, D&A, trong khi các công ty Việt Nam hầu như vắng bóng trong lĩnh vực này .Thực tế để quản lý một toà nhà cao ốc không phải là dễ dàng.Làm sao để cả một toà nhà 20-30 tầng với hàng chục ngàn m2 văn phòng với hệ thống điện nước , viễn thông vận hành một cách trơn tru ? Làm thế nào để cung cấp những tiện ích phục vụ cho hàng ngàn người sinh hoạt , làm việc cùng một lúc mà ai cũng cảm thấy hài lòng ? Để triển khai được thành công thì đòi hỏi phải có kinh nghiệm quản lý , cách thức triển khai bài bản , định hình được sản phẩm , xây dựng mô hình quản lý phù hợp và quan trọng nhất là phải đào tạo đội ngũ nhân viên hợp chuẩn , tổ chức tiếp thị bài bản Như vậy phải chăng các công ty Việt Nam không đủ sức để cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài trong sân chơi này? Để trả lời cho câu hỏi này chúng ta sẽ sử dụng phương pháp Benchmark ( so sánh quy chiếu ) để so sánh các công ty quản lý nước ngoài và các công ty quản lý Việt Nam để thấy được những ưu điểm cũng như những nhược điểm của mỗi công ty .Những ưu điểm sẽ được phân tích và học hỏi .Những nhược điểm sẽ được mổ xẻ và tìm ra nguyên nhân cũng như những giải pháp cụ thể để phòng tránh : * Các công ty nước ngoài có đội ngũ nhân lực kinh nghiệm được đào tạo khá bài bản và trước khi tiến hành dự án các công ty này đều khảo sát rất kỹ về tiềm năng kinh doanh , cơ hội đầu tư dự án , cấu trúc sống của các thành viên của chủ đầu tư nếu chọn mua hoặc thuê toà nhàtừ đó hình thành nên các yêu cầu về tư vấn cho chủ đầu tư cần bổ sung vào dịch vụ nào cho hoàn thiện .Nhưng công ty này còn lên kế hoạch tiếp thị bài bản lâu dài cho từng dự án. * Nhân lực thiếu kinh nghiệm là điểm yếu nhất mà các công ty Việt Nam chưa thể khắc phục được .Mặc dù các công ty nước ngoài có tuyển nhân viên Việt Nam thì cũng đều phải đưa đi đào tạo lại ở nước ngoài .Do thiếu kinh nghiệm nên thiếu tính chuyên nghiệp , công tác quản lý chưa chuẩn hoá hoạt động theo tiêu chuẩn quốc tế . * Tuy nhiên điểm yếu của các công ty nước ngoài là giá quản lý khá cao 3-5 USD /m2/tháng khiến cho nhiều chủ đầu tư còn khá e dè khi bỏ tiền ra thuê trong khi đó các công ty Việt Nam lại tỏ rõ được ưu thế khi nắm rõ văn hoá và thấu hiểu khách hàng Việt Nam hơn và chi phí quản lý cũng dễ chịu hơn hẳn. Như vậy với ưu thế nổi bật của các công ty quản lý nước ngoài thì hầu hết các toà cao ốc đều do các công ty quản lý của nước ngoài đảm nhận theo kiểu “chọn mặt gửi vàng”.Còn các công ty Việt Nam do chất lượng quản lý kém nên chưa thể tạo được niềm tin cho khách hàng .Chính điều này cũng dẫn đến nghịch lý đó là ở bên nước ngoài giá thuê tầng càng cao thì càng đắt còn ở Việt Nam thì ngược lại . Tuy nhiên cũng phải nhận thức rằng chi phí quản lý các toà nhà cao ốc là rất lớn nên việc thành lập ban quản lý theo hướng chuyên nghiệp hoá về lâu dài sẽ tiết kiệm được tiền của cho các nhà đầu tư thay vì thuê thay các công ty quản lý nước ngoài .Thực tế đã có một số ít các doanh nghiệp trong nước , các công ty liên doanh cũng đã bắt đầu chuyển hướng đầu tư vào lĩnh vực này .Chẳng hạn việc duy tu , bảo dưỡng thiết bị , bảo vệ , giữ xe, làm vệ sinh , chăm sóc cây cảnh tại từng khu phố do công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng đầu tư đều được đảm nhận bởi các ban quản lý do người Việt Nam diều hành .Hay cụm chung cư Mỹ Phước củng công ty xây dựng Sài Gòn 5 được quản lý bởi một đội ngũ chuyên trách của công ty .Song theo các chuyên gia thì việc chủ đầu tư tự quản lý sẽ không phát huy được giá trị cao ốc và khả năng cạnh tranh vì khách hàng thường có cảm giác yên tâm hơn khi sống và làm việc trong một không gian được quản lý bởi một nhà cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp .Bà Lưu Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc công ty Conic cho biết ban đầu để tiết kiệm chi phí , giảm giá thành cho khách hàng , việc quản lý các cao ốc đều do công ty tự đảm nhận . Nhưng chỉ sau một thời gian đánh vật với những vấn đề phát sinh , công ty đã quyết định nhường lại việc quản lý cho công ty Chesterton. Với chi phí quản lý trọn gói vài trăm ngàn đồng một tháng , khách hàng của chúng tôi đã nhanh chóng tìm được sự hài lòng từ Chesterton . Như vậy hành trình trên con đường tìm chỗ đứng trên sân nhà của các doanh nghiệp Việt Nam trong lĩnh vực quản lý cao ốc vẫn còn rất nhiều khó khăn trong bối cảnh các công ty nước ngoài xuất hiện ngày càng nhiều . CƠ HÔI: Khi thị trường cao ốc văn phòng phát triển thì sẽ giúp cho diện mạo của đô thị được cải thiện .Bởi vì khi đó các doanh nghiệp sẽ được làm việc trong các toà cao ốc , tránh được tình trạng các doanh nghiệp thu gom các căn hộ mặt đường để xây dựng thành các văn phòng nhỏ lẻ, có tính chất tạm bợ gây mất mỹ quan chung của đô thị .Thực tế , khi nhìn vào những thành phố , đô thị phát triển trên thế giới , chúng ta đều thấy có một điểm chung đó là cơ sở hạ tầng đô thị rất phát triển bao gồm nhiều nhà cao tầng được xây dựng quy củ và hệ thống giao thông đồng bộ Chính vì vậy mà một khi các toà nhà cao tầng nói chung và các cao ốc văn phòng nói riêng được xây dựng và phát triển sẽ góp phần quan trọng thúc đẩy quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước . Mặt khác , khi xây dựng xây dựng và phát triển các cao ốc văn phòng sẽ cho phép chúng ta dành nhiều diện tích đất cho những khoảng không gian thoáng đãng để làm xanh hoá thành phố , cho những công trình vui chơi giải trí , còn đóng góp vào việc làm đẹp cảnh quan môi trường đô thị .Và do đó sẽ kéo theo những ngành du lịch , dịch vụ phát triển đồng thời người dân cũng sẽ được sống trong một môi trường tốt đẹp . Điều quan trọng nhất để các nhà đầu tư , các doanh nghiệp nước ngoài muốn đầu tư vào Việt Nam thì họ phải có một môi trường sống và làm việc tốt .Chính vì vậy , nếu thị trường cao ốc văn phòng phát triển với chất lượng cao thì sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam hơn nữa góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển . Khi thị trường cao ốc văn phòng phát triển thì không chỉ các nhà đầu tư nước ngoài mà cả những doanh nghiệp trong nước sẽ có cơ hội được làm việc trong những toà nhà hiện đại , có cơ hội tiếp cận với những trang thiết bị tiên tiến và làm việc trong một môi trường chuyên nghiệp , tốt .Từ đó sẽ giúp cho năng suất lao động được tăng cao. THÁCH THỨC: Để thị trường cao ốc văn phòng phát triển với một chất lượng cao thì dịch vụ quản lý là hết sức quang trọng .Giá trị của toà cao ốc sẽ tăng lên nếu có được một dịc vụ quản lý tốt .Ngược lại nếu việc quản lý không tốt sẽ làm cho chất lượng toà nhà đi xuống , làm cho khách hàng –những người trực tiếp làm việc trong các toà nhà này sẽ cảm thấy không yên tâm khi làm việc trong một toà nhà kém chất lượng. Khi đó họ sẽ không phát huy được hết khả năng và hiệu quả làm việc. Và một khi đã không một môi trường làm việc tốt thì các doanh nghiệp nhất là các nhà đầu tư nước ngoài sẽ ngần ngại đầu tư vào Việt Nam, hạn chế sự phát triển kinh tế. - Nếu việc quản lý không tốt sẽ gây thiệt hại cho chủ đầu tư bởi chi phí để sửa chữa hay thay thế các thiết bị mới là rất lớn. Không những thế công việc quản lý không tốt còn có thể gây ảnh hưởng đến môi trường xung quanh: ô nhiễm rác thải , ách tắc giao thông - Các doanh nghiệp trong nước đang phải đương đầu với khó khăn to lớn, đó là phải cạnh tranh với các nhà đầu tư nước ngoài vốn có lợi thế về nguồn lực, kinh nghiệm. Hầu hết các chủ đầu tư dự án đều là các công ty nước ngoài và hầu hết các dịch vụ quản lý cao ốc cũng do các công ty nước ngoài cung cấp. Để có thể dành được chỗ đứng trong môi trường cạnh tranh khốc liệt này là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp Việt Nam. 2. Thực trạng quản lý tại VINCOM CITY TOWER ĐIỂM MẠNH Toà cao ốc Vincom nằm ở khu vực tập trung đông dân cư của thủ đô , với 1 vị trí hết sức thuận lợi , 4 mặt tiếp giáp với các đường phố chính : Bà Triệu , Thái Phiên , Đoàn Trần Nghiệp , Bùi Thị Xuân . Sự tiếp cận của dân cư với Vincom rất thuận lợi và việc quảng bá cho thương hiệu Vincom trở nên dễ dàng hơn rất nhiều so với những toà nhà tương tự nhưng ko có được vị trí đẹp như Vincom . Vincom đã có sự bố trí hợp lý trong việc sử dụng có hiệu quả diện tích đất xây dựng . Khi mức sống của nhân dân được nâng cao , yêu cầu có được một dịch vụ có khả năng đáp ứng một cách tốt nhất những nhu cầu của người tiêu dùng là rất cao . Nhận thấy và nắm bắt được cơ hội chủ đầu tư đẫ mạnh dạn đầu tư vào những lĩnh vực còn khá mới mẻ trên thị trường về một cụm vui chơi giải trí và thu được những thành công . Không chỉ dừng lại ở những lĩnh vực là một trung tâm thương mại thông thường , với việc tận dụng lợi thế so sánh của mình , việc bố trí cụm văn phòng là một bước đi đúng đắn của chủ đầu tư . Đón đầu cơ hội , nhận thức được thế mạnh của bản thân Vincom hiện nay là một trong những toà nhà có mức thu hút doanh nghiệp tới thuê làm văn phòng cao nhất , với mức giá dao động từ 23- 25 USD/m2 , đặc biệt với những vị trí đẹp giá có thể lên tới 50 USD / m2 . Hệ thống an ninh gồm hệ thống camera và đội ngũ bảo vệ hoạt động 24/24 và 7 ngày / tuần , để theo dõi các hoạt động bên trong và ngoài toà nhà , bảo vệ tài sản của toà nhà , giữ gìn an ninh trật tự chung , đảm bảo an ninh cho khách tham quan , mua sắm và nhân viên làm việc trong toà nhà . Hệ thống camera kết hợp với đội ngũ bảo vệ trong và ngoài toà nhà kịp thời xử lý đối với những tình huống bất chợt xảy ra , đội ngũ bảo vệ thay phiên nhau trực thường xuyên , đảm bảo cho mọi hoạt động của toà nhà luôn trong tình trạng hoạt động tốt . Bên ngoài toà nhà , ở mỗi cửa ra vào đều có nhân viên bảo vệ canh gác ở đó để kiểm tra , giám sát lượng khách ra vào toà nhà . Đội ngũ bảo vệ trước khi vào làm việc bắt buộc phải tham gia 1 khoá đào tạo 3 tháng để có những kỹ năng cơ bản . Công tác vệ sinh tại sảnh , hành lang , các gian hàng và khu vực văn phòng tương đối tốt , được tiến hành 2 lần / 1 ca , và 2 ca / 1 ngày , cửa kính bên trong toà nhà , sàn nhà được lau dọn thường xuyên , sạch sẽ . Những khu vực mua sắm hay làm việc đều sạch sẽ , luôn có sự kiểm tra của những người quản lý 1 cách thường xuyên . Khu vệ sinh luôn được lau chùi sạch sẽ , khoảng từ 1 đến 2 giờ lại có người vào lau dọn vệ sinh , thu gom rác thải và cung cấp đủ giấy vệ sinh, xà phòng thơm Hệ thống chiếu sáng bên trong toà nhà tương đối tốt , cung cấp đầy đủ ánh sáng cho các hoạt động diễn ra trong toà nhà. Hệ thống cứu hoả , chiếu sáng tự động luôn trong tình trạng sẵn sàng khi toà nhà có sự cố. Hệ thống đèn tự động trong toà nhà sẽ được tắt mở qua hệ thống điện trung tâm trong và ngoài giờ hành chính . Có hệ thống đèn báo cháy tự động khi có sự cố cháy nổ xảy ra trong toà nhà . Khi có cháy nổ , hệ thống vòi phun sẽ tự động phun khắp toà nhà để dập tắt lửa . Hệ thống hút gió và cản gió cũng được lắp đặt , hạn chế lửa và khói tuôn vào cầu thang thoát hiểm . Trong toà nhà cũng có hệ thống loa được cài đặt khắp nơi đề phòng khi có sự cố sẽ thông báo cho mọi người trong toà nhà biết và hướng dẫn cách thoát hiểm . Ngoài ra hệ thống loa này còn được sử dụng để thông báo cho khách hàng khi cần. Hệ thống điều hòa trung tâm hoạt động thường xuyên, đảm bảo thông khí tốt cho cả tòa nhà. Trong tòa nhà có sự bố trí tương đối hài hòa giữa các gian hàng, giữa các tầng, màu sơn bên trong tòa nhà nhạt để tạo điều kiện cho khách hàng thuê có thể thiết kế một phong cách riêng cho gian hàng của mình. Để họ có thể tự tạo sự thu hút riêng, đặc biệt đối với khách hàng ra vào mua sắm trong trung tâm thương mại. ĐIỂM YẾU Bên cạnh những điểm mạnh trong quản lý và vận hành, tòa Vicom City Tower cũng có một số điểm yếu kém, hạn chế như sau. Vincom là một trung tâm thương mại lớn, lại tập trung một khối lượng lớn các văn phòng nên lưu lượng người trong một ngày ra vào trung tâm là rất lớn, nhưng hệ thống cơ sở hạ tầng tại khu vực này chưa đáp ứng được yêu cầu này, Tuy Vincom giáp 4 mặt phố gồm Bà Triệu, Thái Phiên, Đoàn Trần Nghiệp, Bùi Thị Xuân trong đó có đến ba con đường là những đường nhỏ. Vì vậy, hiện tượng ùn tắc giao thông vào những giờ cao điểm hay những dịp lễ, tết là khó tránh khỏi. Không những thế, do Vincom thiếu bãi đỗ xe trầm trọng nên một số ô tô không có chỗ đỗ nên đỗ ngay trên đường phố nhỏ hẹp đó, làm cho đường đã hẹp nay càng hẹp hơn. Bên cạnh đó, hệ thống cơ sở hạ tầng bên của tòa nhà cũng chưa thật sự đáp ứng được yêu cầu đặt ra. Do diện tích còn nhỏ hẹp nên tòa nhà Vincom thiếu bãi đỗ xe cho khách hàng ra vào trung tâm thương mại, đặc biệt là vào những ngày cuối tuần, ngày lễ tết Tuy có tới 9000m2 tầng hầm gồm hai tầng hầm để xe máy và ô tô nhưng không thể giải quyết được triệt để vấn đề bãi gửi xe. Hiện nay, có thêm 1 bãi gửi xe bên ngoài tòa nhà nhưng bãi gửi xe này vẫn không đáp ứng được đủ các yêu cầu tối thiểu như hệ thống mái che, hệ thống đường đi và đây cũng chỉ là phương án tạm thời trong ngắn hạn. Hơn nữa, sẽ có một Vincom thứ 2 được xây dựng trên bãi gửi xe tạm thời bây giờ, do đó bãi đỗ xe là vô cùng nan giải đối với Vincom hiện nay. Do thiếu bãi đỗ xe nên gần tòa nhà có nhiều bãi đỗ xe tự phát do tư nhân lập nên, dễ gây mất trật tự an ninh nơi công cộng. Làm khách hàng thấy không được thoải mái khi đến tòa Vincom mua sắm hay làm việc. Ngay bên trong tòa nhà có thể nhận thấy sự bố trí các gian hàng còn thiếu điều bất cập. Theo số liệu điều tra diện tích cho thuê hiện nay cũng chỉ dừng lại ở mức 97%. Các gian hàng chưa có người thuê hầu hết tập trung ở tầng 4 và tầng 5, và có một nghịch lý là ngay cả ở tầng 1 nơi mà dễ dàng thu hút sự chú ý của khách hàng, dễ quảng bá thương hiệu nhất, thì những gian hàng này vẫn còn bỏ trống một ít. Sự bỏ trống của những gian hàng ngay ở tầng một đã cho ta nhận thấy những yếu kém trong quản lý, tiếp thị của trung tâm thương mại Vincom. Khi bước vào Vincom, ở tầng 1 hầu hết tập trung bày bán mỹ phẩm và đồ trang sức nhưng sức hấp dẫn không cao, có lẽ một phần cách trang trí hết sức đơn điệu, không có những điểm nhấn, một không gian quá rộng nhưng không có sự tập trung. Ngoài ra, hệ thống quản lý vận hành vẫn chưa làm việc thực sự hiệu quả. Yêu cầu đặt ra đối với hệ thống sử dụng trong tòa nhà là luôn luôn phải hoạt động tốt. Nếu có hư hỏng phải lập tức được sửa chữa và thay thế mới nhưng trong thực tế ở Vincom có thể thấy điều này chưa được thực hiện, bóng đèn hỏng chưa được thay thế, thang máy hỏng đã lâu nhưng đến gần hai tháng tháng trời vẫn chưa được sửa chữa. Qúa trình bảo dưỡng chưa mang lại hiệu quả cao. Hệ thống phòng cháy, chữa cháy chưa được bố trí tuy khá đẩy đủ về chủng loại nhưng về số lượng còn hạn chế. Mỗi tầng có 10 vòi cứu hỏa, hệ thống bình xịt còn thiếu, chỉ tập trung ở những hành lang, ít người để ý. Có hệ thống bảng chỉ dãn khi có sự cố, nhưng không có sự hướng dẫn về các ký hiệu đã được sử dụng, và được bố trí gắn trên các cột cạnh 2 cầu thang cuốn, không thực sự khiến mọi người lưu tâm khi qua lại. Hàng năm hầu như không có sự diễn tập về công tác phòng cháy chữa cháy, cứu hộ người khi có sự cố cháy nổ bất ngờ xảy ra, trong khi điều này là thực sự rất cần thiết mà công ty quản lý tòa nhà cao ốc của Việt Nam nói chung chứ không riêng gì ở Vincom vẫn chưa thực sự chú trọng đến vấn đề này. Trong khi vấn đề này rất được khách hàng quan tâm khi quyết định thu trụ sở, văn phòng làm việc đặc biệt là đối với các công ty, nhà đầu tư nước ngoài khi họ có nhu cầu thuê. Việt nam đang mọc lên nhiều cao ốc hiện đại, phủ kính kín mít. Song theo các cảnh sát phòng cháy chữa cháy, với cách thiết kế kín, khi xảy ra hỏa hoạn, lực lượng chữa cháy và cứu hộ sẽ không có lối tiếp cận từ bên ngoài. Còn những người làm việc trong tòa nhà có thể chết ngạt vì khói. Vụ cháy trung tâm thương mại quốc tế ITC cách đây 2 năm là một ví dụ: Dù thiết kế không kín, song với lớp gạch kiên cố bao quanh, lực lượng cứu hộ rất khó tiếp cận từ bên ngoài vào. Trong khi loay hoay tìm lối thoát, khói đã bao trùm làm nhiều người chết ngạt. Gần đây nhất là vụ cháy tại Trung tâm thương mại Diamond Plaza (quận 1). Tuy chỉ là vụ cháy nhỏ nhưng đã gây tâm lý hốt hoảng đối với những người đang làm việc tại đây. Trong lúc hoảng hoạn, họ đã đập 2 ô cửa sổ để thoát khỏi và chống ngạt. Vài ngày sau lại có báo động cháy ở tầng 6 tòa nhà này khiến mọi người lại một phen hú vía, vội vàng chen lấn chạy xuống dưới nên khung cảnh hỗn độn. Về trang bị là vậy, nhưng công tác cứu hộ, cứu nạn khi xảy ra hỏa hoạn ở các cao ốc không thực sự làm mọi người yên tâm. “Từ trước đến nay, khi thao diễn phòng cháy chữa cháy, mọi người mới học cách dập lửa chứ chưa chú trọng đến việc sơ tán nạn nhân”. Nhà vệ sinh trong tòa nhà còn ít, mỗi tầng chỉ có hai nhà vệ sinh gồm một nam một nữ, vậy với số lượng ít như vậy liệu có đủ đáp ứng nhu cầu của khách hàng ra vào tòa nhà những ngày lễ tết không. Hệ thống cửa kính, biển quảng cáo bên ngoài tòa nhà không được lau chùi thường xuyên, bụi bẩn bám vào nhiều. Làm giảm đi vẻ đẹp của tòa nhà nhìn từ bên ngoài vào. Hệ thống đèn chiếu sáng bên ngoài tòa nhà còn thiếu, không đủ độ sáng, c