Tiểu luận Bình luận các quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở và một số giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định về vấn đề này

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU……………………………………………………………………………….1 NỘI DUNG…………………………………………………………………………………..1 I – Khái quát chung………………………………………………………………………....1 Một số khái niệm ……………………………………………………………………..1 Cơ sở pháp lí về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở…………………………………………………………..1 II – Các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở………2 Những quy định chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở…………………………………………………………..2 Các quy định cụ thể về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở ……………….....4 Các quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở ……………………………….5 Các quy định về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở ………………………….6 III – Đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở………………………………….....7 Ưu điểm ………………………………………………………………………………7 Hạn chế………………………………………………………………………………. 8 IV – Giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở…………………… 9 KẾT LUẬN ………………………………………………………………………………...10 Danh mục tài liệu tham khảo ……………………………………………………………..11 LỜI MỞ ĐẦU Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà giao quyền chiếm hữu và sử dụng đất cho người dân. Mặc dù không được nhà nước giao quyền sở hữu đất đai nhưng trong quá trình chiếm hữu, sử dụng đất, người sử dụng đất đã đầu tư, cải tạo làm tăng giá trị của đất đai. Đó chính là thành quả lao động, kết quả đầu tư của người sử dụng đất được pháp luật ghi nhận và bảo hộ. Do đó khi nhà nước thu hồi đất cần phải tiến hành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người sử dụng đất. Đặc biệt đối với thu hồi đất ở thì việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có ý nghĩa vô cùng quan trọng vì nó liên quan trực tiếp tới nơi sinh sống của người sử dụng đất. Trong phạm vi bài tập này em xin được “Bình luận các quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở? Nêu một số giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định về vấn đề này.” NỘI DUNG I – Khái quát chung 1. Một số khái niệm Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai 2003. Khoản 5 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Khoản 6 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. Khoản 7 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở. 2. Cơ sở pháp lí về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở. Luật đất đai năm 2003 (từ Điều 38 đến Điều 45); Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai. Nghị định của Chính phủ số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định của Chính phủ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Nghị định của Chính phủ số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Thông tư của Bộ tài nguyên và môi trường số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất. II – Các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở 1. Những quy định chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở. Về đối tượng áp dụng: quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở được áp dụng với tất cả các chủ thể sử dụng đất bao gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nhằm mục đích xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê bị Nhà nước thu hồi đất. Phạm vi áp dụng quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được áp dụng với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế. Điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đó là: Quyền sử dụng đất bị thu hồi phải được công nhận là tài sản của người sử dụng đất và thuộc loại được phép giao dịch trên thị trường. Và phải có các căn cứ pháp lý để chứng minh tính hợp pháp và tính hợp lệ của quyền sử dụng đất gồm: + Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai; Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật; Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã xác định là đất không có tranh chấp và có một trong các loại giấy tờ sau: Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 15/10/1993 do thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; Giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; Giấy tờ về thanh lí, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên mà trong các giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy chứng nhận chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của hai bên nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của Cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. + Điều kiện đối với tổ chức: Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; Đất nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân. Các nguyên tắc của việc bồi thường: Theo quy định tại Điều 14 nghị định 69/2009/NĐ-CP thì Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất mà có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện để được bồi thường thì UBND cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ; Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi do Nhà nước quy định; Bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, nếu không có đất để thực hiện tái định cư thì người sử dụng đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua nhà hoặc thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước ở khu vực đô thị và được giao đất ở với khu vực nông thôn. Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả nhà nước. 2. Các quy định cụ thể về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Theo quy định tại Điều 13, Điều 14, Điều 15 nghị định 197/2004/NĐ-CP thì: Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương. Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi. Trường hợp diện tích đất ở còn lại của người sử dụng đất sau khi Nhà nước thu hồi nhỏ hơn hạn mức giao đất ở theo quy định của địa phương, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải hướng dẫn sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch điểm dân cư nông thôn; nếu người bị thu hồi đất có yêu cầu Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất để sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn. Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà thuộc đối tượng không được bồi thường đất, nếu không còn nơi ở nào khác thì được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở mới; người được thuê nhà hoặc mua nhà phải trả tiền mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Đối với trường hợp bồi thường về đất ở với những người đang đồng quyền sử dụng đất: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất chung có đồng quyền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo diện tích đất thuộc quyền sử dụng; nếu không có giấy tờ xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì bồi thường chung cho các đối tượng có đồng quyền sử dụng đất. UBND cấp tỉnh hướng dẫn việc phân chia tiền bồi thường đất ở của nhà chung cư cho các đối tượng đồng quyền sử dụng tại địa phương mình. 3. Các quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở Quy định về hỗ trợ di chuyển chỗ ở: Theo quy định tại Điều 18 nghị định 69/2009/NĐ-CP thì: Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ kinh phí để di chuyển. Người bị thu hồi đất mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố trí vào khu tái định cư) được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà. Mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định. Hỗ trợ tái định cư: Theo quy định tại Điều 19 nghị định 69/2009/NĐ-CP thì: Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó; trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh lệch đó. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà tự lo chỗ ở thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia đình tại khu tái định cư tập trung trừ trường hợp đã được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương quy định về suất tái định cư tối thiểu và mức hỗ trợ cụ thể. 4. Các quy định về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Khi nhà nước thu hồi đất ở phải đảm bảo lập và thực hiện thu tái định cư. Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của địa phương, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt UBMD cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện dự án tái định cư để đảm bảo phục vụ tái định cư cho người có đất bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở. Theo quy định tại Điều 18 thông tư 14/2009/TT-BTNMT thì hộ gia đình, cá nhân khi bị Nhà nước thu hồi đất ở thì được bố trí tái định cư trong các trường hợp sau: 1. Hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu tái định cư). 2. Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi. 3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi. 4. Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ (nhiều cặp vợ chồng) cùng chung sống đủ điều kiện tách hộ hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở bị thu hồi thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương để quy định diện tích đất, diện tích nhà ở để bố trí tái định cư. Cơ quan (tổ chức) được UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai phương án này tại trụ sở của đơn vị, tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi và tại nơi tái định cư trong thời gian 20 ngày trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư; nội dung thông báo gồm: a) Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; b) Dự kiến bố trí các hộ vào tái định cư. Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định cư, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện giải phóng mặt bằng, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách. Và phải tạo điều kiện cho các hộ vào khu tái định cư được xem cụ thể khu tái định cư và thảo luận công khai về dự kiến bố trí. Điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng. Khu tái định cư phải được sử dụng chung cho nhiều dự án. Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ. Vấn đề nhà ở, đất ở tái định cư: Đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở mà không có chỗ ở nào khác thì được giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Nhà ở, đất ở tái định cư được thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư. III – Đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở 1. Ưu điểm Kể từ khi Luật đất đai năm 2003 ra đời quy định về việc thu hồi đất trong đó có đất ở, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ban hành một loạt các văn bản hướng dẫn thi hành quy định cụ thể, chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và thu hồi đất ở nói riêng. Điều này đã tạo cơ sở pháp lý để việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được diễn ra nhanh chóng, đúng pháp luật, góp phần giải quyết những vấn đề vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất. Các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được xây dựng trên cơ sở bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi đất, tạo điều kiện tốt nhất cho người bị thu hồi đất ở có thể tạo lập nơi ở mới, ổn định cuộc sống như bên cạnh việc được nhận bồi thường, người bị thu hồi đất ở còn được bố trí tái định cư và được hưởng các khoản hỗ trợ. Pháp luật cũng đã đa dạng hóa các hình thức bồi thường (bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bằng tiền), hỗ trợ (hỗ trợ di chuyển chỗ ở, hỗ trợ tái định cư), các mức diện tích đất ở, nhà ở trong khu tái định cư phù hợp với hoàn cảnh thực tế của người bị thu hồi đất. Đối với việc xác định giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở, pháp luật đã quy định là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm thu hồi. Trong trường hợp thu hồi đất mà việc xác định giá đất bồi thường chưa hợp lí thì UBND cấp tỉnh căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường để xác định giá bồi thường. Quy định này đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất ở được bồi thường sát với giá thị trường, đồng thời nó cũng phù hợp với tình hình cụ thể của từng địa phương. Về mức hỗ trợ di chuyển chỗ ở, tái định cư cho người bị thu hồi đất ở Nhà nước không quy định mức tiền cụ thể như trước đây mà giao cho UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với điều kiện của từng địa phương. Pháp luật cũng chú ý đến những đối tượng bị thu hồi đất ở mà không thuộc đối tượng được bồi thường bằng việc tạo điều kiện cho họ được mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở mới. 2. Hạn chế Mặc dù có nhiều ưu điểm tuy nhiên những quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở không tránh khỏi những hạn chế, bất cập trong quá trình triển khai thực hiện trên thực tế: Bất cập lớn nhất đó chính là việc xác định giá bồi thường. Theo quy định của pháp luật thì giá bồi thường dựa trên giá đất do Nhà nước xác định theo nguyên tắc sát với giá thị trường. Đây là một quy định mang tính định tính mà không mang tính định lượng, nó hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất. Trường hợp có sự chênh lệnh quá lớn giữa giá đất do Nhà nước xác định với giá thị trường thì UBND tỉnh có thể điều chỉnh cho phù hợp. Tuy nhiên thì giá đất trên thị trường luôn biến động không ngừng gây khó khăn cho việc xác định giá bồi thường phù hợp. Mặt khác UBND tỉnh vừa là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất vừa có thẩm quyền xác định giá bồi thường nên sẽ không đảm bảo tính khách quan. Và thực tế cho thấy giá bồi thường trong phần lớn các trường hợp đều thấp hơn nhiều so với giá trị trên thị trường. Điều đó ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người bị thu hồi đất vì vậy mà không nhận được sự đồng thuận của người dân dẫn đến tình trạng người bị thu hồi đất ở bất hợp tác, khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng. Thứ hai, pháp luật có quy định nhiều hình thức bồi thường khác nhau khi thu hồi đất ở trong đó có hình thức bồi thường bằng giao đất ở mới. Tuy nhiên diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương. Như vậy đối với những trường hợp người bị thu hồi đất ở mà diện tích đất bị thu hồi lớn hơn hạn mức giao đất ở tại địa phương thì sẽ được bồi thường bằng tiền đối với phần diện tích vượt quá đó. Mà như đã phân tích ở trên thì mức giá bồi thường thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế do đó mà người bị thu hồi đất sẽ phải chịu thiệt trong trường hợp này. Thứ ba, về mức hỗ trợ cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất ở sẽ do UBND tỉnh quyết định do đó UBND sẽ phải quy định nhiều mức hỗ trợ cụ thể trên địa bàn. Đối với mức hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở mà tự lo được chỗ ở mới được tính bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia đình tại khu tái định cư tập trung. Tuy nhiên do mức hỗ trợ tái định cư thấp, việc tính toán suất đầu tư bằng tiền theo từng dự án gặp khó khăn, không đồng bộ, không nhất quán vì vậy mà việc xác định mức hỗ trợ cũng gặp nhiều khó khăn. Thứ tư, pháp luật mới chỉ quy định hai mức hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở đó là hỗ trợ di chuyển chỗ ở và hỗ trợ tái định cư mà chưa tính đến việc hỗ trợ trong trường hợp do phải di chuyển chỗ ở mà ảnh hưởng đến đời sống của người bị thu hồi đất ở. Bởi như chúng ta đã biết thì nhà ở có một vai trò quan trọng, gắn liền với đời sống của người dân. Việc phải di chuyển chỗ ở khi Nhà nước thu hồi đất sẽ có những tác động không nhỏ đến đời sống, sinh hoạt của người bị thu hồi đất như việc phải thay đổi chỗ làm, thay đổi trường học… Thứ năm, đối với các quy định về tái định cư: Mặc dù đã có quy định về điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư nhưng trên thực tế thực hiện lại không đảm bảo tuân thủ các quy định của pháp luật như việc chất lượng nhà tái định cư thấp, thiếu thốn cơ sở hạ tầng, yếu kém trong công tác quản lý tại khu tái định cư. Một số dự án chưa có khu tái định cư hoặc chưa giải quyết tái định cư đã quyết định thu hồi đất ở đã ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của người dân. IV – Giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Để khắc phục những hạn chế còn tồn tại trong các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở cần phải thực hiện một số giải pháp: Tiếp tục sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở theo hướng: Quy định việc tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường trên thực tế thay vì theo thời điểm có quyết định thu hồi đất như hiện nay. Quy định giá bồi thường được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất. Quy định về việc thành lập cơ quan chuyên trách với chức năng theo dõi, cung cấp thông tin về giá đất, xác định giá đất làm căn cứ để xác định giá bồi thường. Bổ sung quy định về hỗ trợ trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của người bị thu hồi đất. Quy định hình thức xử lý đối với những cơ quan có thẩm quyền cố tình làm sai quy định của pháp luật trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất ở. Về phía những nhà lập pháp cần phải đứng trên phương diện người bị thu hồi đất ở để xây dựng các quy định của pháp luật sao cho đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và chủ đầu tư. Việc xây dựng các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở phải xuất phát từ tình hình thực tế, tránh đưa ra các quy định mang tính lý thuyết, không khả thi. KẾT LUẬN Qua những phân tích ở trên có thể thấy rằng các quy định của pháp luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và thu hồi đất ở nói riêng đã khá hoàn thiện và phát huy được vai trò trong thực tiễn thực hiện. Trong thời gian tới, các cơ quan có thẩm quyền cần phải tiếp tục hoàn thiện những quy định này để có thể khắc phục những bất cập còn tồn tại, bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi đất cũng như tạo điều kiện cho việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng được diễn ra nhanh chóng, thuận lợi. Thuật ngữ viết tắt UBND: Ủy ban nhân dân Danh mục tài liệu tham khảo Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, Nxb. CAND, Hà Nội, 2010 Nguyễn Quang Tuyến, Bình luận các quy định về thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 19/2008 Luật đất đai năm 2003 Nghị định của Chính phủ số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định của Chính phủ số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Thông tư của Bộ tài nguyên và môi trường số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.