Tiểu luận Giải quyết một tình huống cụ thể về tranh chấp đất đai

A. ĐẶT VẤN ĐỀ Đất là tài nguyên vô giá của Quốc Gia, không nhưng thế đất còn ý nghĩa rất quan trọng đối với con người, giá đất ngày một đắt đỏ nhất là những khu đất đẹp. Thị trường bất động sản ngày một nóng hơn, tranh chấp đất đai cũng vì thế mà diễn ra ngày một nhiều và gay gắt hơn. Muôn hình muôn vẻ các loại tranh chấp từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến mua bán hay đơn giản chỉ là tranh chấp về “biên giới” của mảnh đất. Vậy nên rất cần có sự can thiệp của pháp luật để thị trường bất động sản “nóng bỏng” nhưng không làm tổn hại bất kể ai tham gia vào đó. Sau đây là một ví dụ cụ thể về tranh chấp đất đai, phân tích và nghiên cứu tình huống sau đây chúng ta sẽ thấy rõ hơn vai trò của pháp luật trong việc quy định và giải quyết các tranh chấp về đất đai trên thực tế. Tình huống: Anh X đứng tên chủ sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất có diện tích 2500m2 ở thành phố Hạ Long (tỉnh Quảng Ninh). Năm 2010 anh X chuyển nhượng khu đất này cho ông Y với giá 3 tỷ đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã được 2 bên ký kết và được Phòng công chứng số 1 thành phố Hạ Long chứng thực. Tuy nhiên, trên thực tế ông Y mới chỉ giao cho anh X 1.5 tỷ đồng và nói với anh X là mình chưa chắc chắn mua khu đất này. Vì vậy, anh X đã tìm anh C để thảo luận việc bán khu đất này. Hai bên đã ký giấy tờ đặt cọc; theo đó, anh C chuyển giao 200 triệu cho anh X. Tháng 1/2011, ông Y tìm gặp anh X để bàn về việc tiếp tục thực hiện việc nhận chuyển nhượng khu đất này với điều kiện anh X phải làm xong thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Y mới giao nốt số tiền còn lại. Khi đến UBND thành phố Hạ Long làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh X bị từ chối với lý do anh C làm đơn đề nghị UBND thành phố Hạ Long không cấp giấy chứng nhận vì anh C đã đặt cọc tiền mua khu đất này. B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ 1. Anh (Chị), hãy bình luận về việc làm của anh X? Qua vụ việc ta có thể khẳng định ngay việc làm của anh X là hành vi trái pháp luật điều đó thể hiện ở chỗ: Trong giao dịch giữa anh X và ông Y, anh X chuyển nhượng khu đất có diện tích 2500m2 ở thành phố Hạ Long (tỉnh Quảng Ninh) cho ông Y với giá 3 tỷ đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã được 2 bên ký kết và được Phòng công chứng số 1 thành phố Hạ Long chứng thực. Theo quy định tại Điều 450 BLDS năm 2005 về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” thì có thể thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh X và ông Y là hoàn toàn đúng pháp luật. Như vậy hợp đồng đó đã có giá trị pháp lý (có hiệu lực pháp luật), khu đất có diện tích 2500m2 đã được chuyển nhượng quyền sử dụng cho ông Y. Mặc dù trên thực tế, ông Y đã giao 1.5 tỷ đồng cho anh X và có nói với anh X là mình chưa chắc chắn mua khu đất này. Nhưng điều này không được quy định trong hợp đồng giữa X và ông Y. Nên anh X vẫn phải có nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng khu đất này cho ông Y theo đúng quy định của bản hợp đồng. Trong hình thức giao dịch giữa anh X và anh C, anh X tìm anh C để thảo luận việc bán khu đất này sau trong khi đã ký hợp đồng đã có hiệu lực pháp luật với ông Y, đây là việc làm trái pháp luật. Hai bên đã ký giấy tờ đặt cọc; theo đó, anh C chuyển giao 200 triệu cho anh X. Việc làm này của anh X là sai bởi hợp đồng giữa anh X và C được ký kết trong thời gian hợp đồng giữa anh X và ông Y vẫn đang phát sinh hiệu lực. Tranh chấp trong vụ việc này diễn ra gần như hoàn toàn do lỗi của anh X, do không hiểu, không nắm vững pháp luật, tham tiền đã thực hiện chuyển quyền sử dụng một mảnh đất cho hai người. Xong cũng một phần cũng do lỗi của ông Y vì không dứt khoát khi mua, còn anh C thì không tìm hiểu kỹ về mảnh đất mình sẽ mua. 2. Vụ việc này cần được phải giải quyết như thế nào? Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết? Vì sao? a/ Cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ việc trên: Ta xác định được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Y và anh X cũng như giao kết giữa anh X và C đều là hợp đồng dân sự. Vì vậy, theo quy định của pháp luật, cụ thể theo quy đinh tại khoản 3 Điều 25 Bộ luật tố tụng dân sự sửa dổi bổ sung năm 2011 thì những tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án có tranh chấp về hợp đồng dân sự. Theo đó, trong trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp trong vụ việc nêu trên là Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. b/ Vụ việc tranh chấp trên sẽ được giải quyết như sau: Mâu thuẫn phát sinh trong tình huống của đề bài đưa ra bắt đầu từ việc là vào tháng 1/2011, ông Y tìm gặp anh X để bàn về việc tiếp tục thực hiện việc nhận chuyển nhượng khu đất này với điều kiện anh X phải làm xong thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Y mới giao nốt số tiền còn lại. Nhưng khi đến UBND thành phố Hạ Long làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh X bị từ chối với lý do anh C làm đơn đề nghị UBND thành phố Hạ Long không cấp giấy chứng nhận vì anh C đã đặt cọc tiền mua khu đất này, từ đó phát sinh mâu thuẫn. Vậy để anh X được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất này thì anh X phải giải quyết các tranh chấp phát sinh khi thực hiện việc chuyển nhượng khu đât này . Có hai hướng giải quyết vấn đề này, một là anh X chấm dứt hợp đồng với ông Y và chuyển nhượng khu đất này cho anh C theo đúng thỏa thuận trong giấy đặt cọc, hai là anh X hủy việc đặt cọc với anh C và tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng khu đất này cho ông Y. Nếu anh X chấm dứt hợp đồng với ông Y: Nếu anh X thực hiện việc chấm dứt hợp đồng với ông Y thì hợp đồng ký kết đặt cọc giữa anh X và anh C sẽ trở thành hợp pháp và có hiệu lực pháp lý, khi đó anh X sẽ hợp pháp thực hiện các giao dịch với anh C. Để chấm dứt được hợp đồng thì anh X sẽ phải là bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho ông Y. Theo Điều 426 Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự thì: “1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. 2. Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. 3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán. 4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.” Trong vụ việc này thì anh X là người có lỗi, như vậy để chấm dứt hợp đồng với ông Y thì anh X phải hoàn trả lại số tiền 1.5 tỉ đồng mà ông Y đã đưa trước đó và phải bồi thường cho ông Y theo thỏa thuận của hai bên. Nếu anh X hủy hợp đồng đặt cọc với ông C: Theo Khoản 2 Điều 358 Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định về vấn đề hủy hợp đồng đặt cọc như sau: “…Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.” Trong giao dịch tình huống đề bài nêu, anh X là bên nhận đặt cọc nên anh có nghĩa vụ thực hiện giao dịch đã cam kết. Theo quy định nêu trên thì anh X là bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc (tức là anh C) tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Vì vậy anh X với vị trí là bên nhận đặt cọc muốn đơn phương chủ động chấm dứt hợp đồng với ông C thì anh X phải trả ông C số tiền anh X đã đặt cọc là 200 triệu đồng đồng thời anh X còn phải trả cho bên anh C thêm một khoản tiền là 200 triệu đồng nữa, trừ trường hợp anh X và ông C có thỏa thuận khác hoặc bên anh C từ chối nhận khoản tiền “phạt cọc”. 3. Anh X phải làm gì để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất này? Sau khi anh X lựa chọn và thực hiện một trong hai phương án đã nêu ở mục trên thì anh X mới có thể bắt đầu thực hiện việc xin được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để được UBND thành phố Hạ Long cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh X phải thực hiện đúng theo các trình tự đăng kí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP của ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ về việc thi hành Luật Đất đai. Đầu tiên xét theo khoản 1 Điều 48 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về việc Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh X được xem xét như sau: “Việc xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được thực hiện theo quy định sau: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai mà không có tranh chấp thì diện tích đất có giấy tờ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch mà đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Khi đạt các điều kiện được đề ra thì anh X phải thực hiện các thủ tục hành chính để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất. Các thủ tục này được quy định tại Điều 136 Nghị định 181/2004/NĐ-CP như sau: “1. Hộ gia đình, cá nhân nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: a) Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có); c) Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có). 2. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa khi cần thiết; lấy ý kiến xác nhận của UBND phường về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì lấy ý kiến của UBND phường về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời gian 15 ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường; b) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất; c) Thời gian thực hiện các công việc quy định tại điểm a và điểm b khoản này không quá năm mươi lăm (55) ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.” Như vậy anh X phải thực hiện theo một trong hai phương hướng đã nêu và thực hiện các việc làm, thủ tục như trên thì mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng theo quy định của pháp luật. C. KẾT LUẬN Trong thời buổi thị trường như hiện nay, chúng ta có thể thấy các vụ tranh chấp về đất đai đã hình thành phải nói như “cơn sốt” trong thưc tế, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra ngày một nhiều, là một điều thiết yếu khi cuộc sống ngày một phát triển. Qua đó, chúng ta có thể thấy rõ được ý nghĩa quan trọng của pháp luật về đất đai và vai trò của nhà nước trong đời sống. Nhưng để tránh những tranh chấp thì các chủ sở hữu bất động sản phải tuân thủ nghiêm ngặt những quy định của pháp luật về các giao dịch, tránh nhưng mâu thuẫn chồng chéo gây khó khăn cho cả hai bên giao dịch và các cơ quan chức năng. Không vì bản thân mà đầu cơ chuộc lợi mà không tuân thủ quy định giao dịch. Bởi vậy, hiểu biết và áp dụng được các quy định pháp luật nhằm bảo vệ các quyền lợi chính đáng của mình là nhu cầu, đồng thời cũng là khó khăn của nhiều tổ chức, cá nhân.