Tiểu luận Hợp đồng mua bán nhà ở và một số hợp đồng thực tế

Phần 1: ĐẶT VẤN ĐỀ Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Trên cơ sở khái niệm của hợp đồng mua bán nhà ở, nhóm chúng em đã soạn thảo một số hợp đồng về mua bán nhà ở: Nhà ở gắn với đất đai, nhà ở chung cư và nhà ở trả dần trên đây, kính mong các thầy xem xét góp ý cho chúng em để bổ sung và hoàn thiện kiến thức về việc mua bán nhà ở. Phần 2: NỘI DUNG (Một số hợp đồng mua bán nhà ở chi tiết mà nhóm đã thu thập được) CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Thửa đất số 58 (1) tờ bản đồ số 13 Phường Thanh Xuân Trung – Quận Thanh Xuân – Thành phố Hà Nội Phòng công chứng số 4 – Thành phố Hà Nội. Trụ sở: 59 ngõ 61 phố Trần Duy Hưng – Hà Nội THÀNH PHỐ (TỈNH) CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Số:…/ HĐ – CNQ Độc lập – Tự do – Hạnh phúc …ngày …tháng …năm … HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Hôm nay ngày 14/3/2006 Tại: Phòng công chứng số 4 – Thành phố Hà Nội Chúng tôi gồm: BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (Bên A) Họ tên: Đinh Xuân Trường Ngày, tháng, năm sinh: 5/3/1958 CMND số: 010364576 do CA thành phố Hà Nội cấp ngày 22/11/2005 Hộ khẩu thường trú: Số 80 đường Nguyễn Chí Thanh – Quận Đống Đa – Thành phố Hà Nội Họ tên: Nguyễn Tuyết Nga (vợ ông Đinh Xuân Trường) Ngày, tháng, năm sinh: 22/1/1959 CMND số: 010246135 do CA thành phố Hà Nội cấp ngày 11/2/2001 Hộ khẩu thường trú: Số 80 đường Nguyễn Chí Thanh – Quận Đống Đa – Thành phố Hà Nội. BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (bên B) Họ tên: Bùi Văn Cần Ngày, tháng, năm sinh: 22/4/1960 CMND số: 010234867 do CA thành phố Hà Nội cấp ngày 8/4/2004 Hộ khẩu thường trú: Số 72/91 đường Hoàng Quốc Việt, quận Cầu Giấy – Thành Phố Hà Nội. Họ tên: Mai Phương Nga Ngày, tháng, năm sinh: 13/9/1968 CMND số: 010356874 do CA thành phố Hà Nội cấp ngày 28/3/2003 Hộ khẩu thường trú: Số 72/91 đường Hoàng Quốc Việt, quận Cầu Giấy – Thành Phố Hà Nội. HAI BÊN TỰ NGUYỆN LẬP VÀ KÝ HỢP ĐỒNG NÀY ĐỂ THỰC HIỆN VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VỚI ĐIỀU KIỆN NHƯ SAU ĐIỀU 1. Sự thỏa thuận chuyển nhượng. Bên A là chủ sử dụng thửa đất số 58 (1), tờ bản đồ số 13 phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân – Thành phố Hà Nội. Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 51874 (vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 01359/179/QHM, MS: 0125290206) do UBND quận Thanh Xuân cấp ngày 15/8/2000. Bằng hợp đồng này bên A đồng ý chuyển nhượng cho bên B quyền sử dụng toàn bộ thửa đất nêu trên với những đặc điểm cụ thể sau: Diện tích đất: 43.1m2. Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị. Thời hạn sử dụng: Lâu dài. Bên B đông ý nhượng quyền thửa đất nêu trên với các điều kiện được quy định tại điều 2 và điều 3 dưới đây: ĐIỀU 2 Giá cả, thời hạn và phương thức thanh toán. 2.1 Giá cả chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được 2 bên thỏa thuận là 850.000.000 đồng tiền Việt Nam. 2.2 Hai bên đã thực hiện việc giao và nhận tiền theo đúng thời hạn và phương thức mà 2 bên đã thỏa thuận việc giao nhận tiền đã được 2 bên thực hiện ngoài sự chứng kiến của công chứng viên trước khi kí hợp đồng này. 2.3 Hai bên thỏa thuận: Bên B nộp các loại thuế, lệ phí có liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. ĐIỀU 3 Giao nhận đất và các giấy tờ về đất. 3.1 Bên A đã giao và bên B đã nhận thửa đất cùng toàn bộ bản chính và các giấy tờ về quyền sử dụng đất nói trên. 3.2 Hai bên đã thực hiện việc giao nhận đất và các giấy tờ về thừa đất theo đúng thới hạn mà 2 bên đã thỏa thuận việc giao nhận được hai bên thực hiện ngoài sự chứng kiến của công chứng viên trước khi ký hợp đồng này. ĐIỀU 4 Quyền và nghĩa vụ của bên A. 4.1 Bên A đã thanh toán hết các khoản thu có liên quan đến thửa đất trước khi giao cho bên B. 4.2 Bên A phải thông báo cho bên B biết rõ về quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba đối với thửa đất nêu trên như: Quyền lắp đặt đường cáp, thoát nước, đường dây điện, thông tin liên lạc (nếu có)… 4.3 Bên A có nhiệm vụ đảm bảo cho bên B về pháp lý và trên thỏa thuận quyền sử dụng thửa đất đem chuyển nhượng nêu trên. ĐIỀU 5 Quyền và nghĩa vụ của bên B. 5.1 Bên B phải nộp đầy đủ các loại thuế, lệ phí có liên quan đên chuyển nhượng như đã thỏa thuận với bên A và thực hiện việc đăng kí sang tên quyền sử dụng đất đai tại cơ quan có thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật. 5.2 Bên B là chủ sử dụng đối với thửa đất nêu trên sau khi hoàn thành các nghĩa vụ về tài chính theo quy định và được điều kiện sang tên. ĐIỀU 6 Cam đoan của hai bên. 6.1 Bên A cam đoan: A. Khi chuyển nhượng theo bản hợp đồng này, thửa đất nêu trên: - Thuộc quyền sử dung hợp pháp của bên A - Không có tranh chấp khiếu kiện. - Không bị rằng buộc hoặc hạn chế chuyển dịch bởi các việc: Thế chấp, hứa chuyển nhượng, nhân đặt cọc, trao đổi, tặng cho hoặc kê khai làm vốn doanh nghiệp. B. Thực hiện nghiêm túc tất cả những điều đã thỏa thuận với bên B được ghi trong bản hợp đồng này. 6.2 Bên B cam đoan. - Đã xem xét kỹ, biết rõ về nguồn gốc sở hữu và hiện trạng của thửa đất nêu trên. - Chấp nhận mọi yêu cầu chuyển dịch theo quy hoạch của nhà nước (nếu có sau này) đối với thửa đất đã nhận chuyển nhượng. - Thực hiện nghiêm túc tất cả những điều đã thỏa thuận với bên A được ghi trong bản hợp đồng này. 6.3 Cả hai bên cùng cam đoan: Nếu có điều gì không đúng trong việc cam đoan nêu trên thì cả hai bên hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật. ĐIỀU 7 Điều khoản cuối cùng. 7.1 Mọi sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai bên lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng viên phòng công chứng số 4 thành phố Hà Nội và chỉ được thực hiện khi bên B chưa đăng kí sang tên quyền sử dụng đất theo hợp đồng này. 7.2 Nếu có tranh chấp trong việc thực hiện bản hợp đồng này thì trước hết hai bên phải cùng nhau bàn bạc thương lượng để giải quyết. Nếu không thống nhất được thì mỗi bên có quyền yêu cầu TAND có thẩm quyền giải quyết. 7.3 Hai bên đã tự đọc lại nguyên văn bản hợp đồng này, cùng chứng nhận toàn bộ các điều khoản của hợp đồng và không có điều gì vướng mắc HAI BÊN CÙNG KÍ TÊN DƯỚI ĐÂY ĐỂ LÀM BẰNG CHỨNG Bên A Bên B Ký tên Ký tên CHỨNG NHẬN CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN. Hôm nay ngày 14/3/2006 Tại trụ sở phòng công chứng số 4 thành phố Hà Nội Tôi là Đặng Minh Tiến. Công chứng viên kí tên dưới đây chứng nhận: Bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này được lập giữa: BÊN CHUYỂN NHƯỢNG: Ông Đinh Xuân Trường và bà Nguyễn Tuyết Nga. BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG:Ông Bùi Văn Cần có vợ là Mai Phương Nga Hai bên có tên và địa chỉ như đã ghi trong bản hợp đồng này. - Hai bên tự nguyện giao kết hợp đồng và cam chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung hợp đồng này. - Nội dung hợp đồng phù hợp với pháp luật và đạo đức xã hội. - Tại điểm công chứng, hai bên có năng lực hành vi dân sự phù hợp hợp theo quy định của pháp luật. Hai bên đã đọc lại nguyên văn hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung và đã kí tên vào bản hợp đồng này trước sự chứng kiến của tôi. Hợp đồng này có 7 điều, gồm 5 tờ, 5 trang được lập thành 2 bản chính và được sao thành 3 bản. + Phòng công chứng số 4 thành phố Hà Nội lưu 1 bản chính. + Cơ quan đăng kí đất và nhà lưu 1 bản chính. + Cơ quan thuế lưu 1 bản sao, bên A và bên B mỗi bên giữ một bản sao. Số công chứng: 95.2005/CQSDĐ quyển số 02/TP/CC – SCC/HĐGD Công chứng viên Ký tên THÀNH PHỐ (TỈNH) CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Số:…/ HĐ – MBN Độc lập – Tự do – Hạnh phúc …ngày …tháng …năm… HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ Hôm nay ngày 23 tháng 12 năm 2007 Tại: phòng công chứng số 4 – Thành phố Hà Nội Chúng tôi gồm: BÊN BÁN (Gọi tắt là bên A) 1. Họ tên: Nguyễn Thị Chi - Ngày tháng năm sinh: 13/6/1956 - Chứng minh nhân dân số: 010316812 cấp ngày: 24/11/2005. Tại: Trụ sở Công an thành phố Hà Nội - Hộ khẩu thường trú: 25 Ngõ Tô Tiền, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, TP Hà Nội. 2. Họ tên: Nguyễn Văn Sâm (chồng bà Nguyễn Thị Chi) - Ngày tháng năm sinh: 2/8/1948 - Chứng minh nhân dân số: 010127885 cấp ngày 14/9/2004 Tại Công an TP Hà Nội - Hộ khẩu thường trú: 25 Ngõ Tô Tiền, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, TP Hà Nội. Là đồng sở hữu chủ căn nhà tọa lạc tại số 25 ngõ Tô Tiền, phường Trung Phụng, quận Đống Đa. Căn cứ theo các chứng từ sở hữu đã được cơ quan có thẩm quyền cấp, gồm: * Giấy chứng nhận quyền sở hữu do UBND quận Đống Đa cấp ngày 25/6/1978 Đã trước bạ theo tờ khai chuyển dịch tài sản nộp thuế trước bạ ngày 3 tháng 7 năm 1978 BÊN MUA (Gọi tắt là bên B) 1. Họ tên : Cao Văn Kiền - Ngày tháng năm sinh : 6/1/1958 - Chứng minh nhân dân số: 010212431 cấp ngày 24/11/2005. Tại Trụ sở Công an thàng phố Hà Nội - Hộ khẩu thường trú : Tổ 34, phường Thang Xuân Trung , quận Thanh Xuân, TP Hà Nội 2. Họ tên : Nguyễn Thị Bích Liên - Ngày tháng năm sinh : 4/7/1968 - Chứng minh nhân dân số 010372134 cấp ngày 20/3/2005. Tại Trụ sở Công an TP Hà Nội. - Hộ khẩu thường trú : Tổ 34, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, TH Hà Nội NỘI DUNG THỎA THUẬN Điều 1: Bên A bằng văn bản này cùng với những cam kết sau đây, bán đứt cho bên B căn hộ số 3 khu chung cư sở hữu căn hộ này được xác định bởi các giấy tờ đã nêu trên đây. * ĐẶC ĐIỂM NHÀ: Loại nhà : Nhà chung cư, Cấu trúc : Bê tông Nền đá hoa mái bằng. Tường chung Diện tích toàn bộ khuân viên: Ngang 4,8 m Diện tích xây dựng: 143 X 112 m2 Diện tích sử dụng : 181m2 Gồm : 4 phòng ngủ 3 WC 1 Bếp 3 Ban công * VỊ TRÍ NHÀ Căn nhà được xây cất trên lô đất số 57 bản đồ số 12 * GIA MUA BÁN Hai bên thỏa thuận mua bán là : 1.780.000.000 VNĐ (Một tỷ bảy trăm tám mươi triệu đồng) Giá này là cố định không thay đổi trong trường hợp giá cả của thị trường lên hay xuống. Điều 2: Các thành viên bên B liên đới cũng chịu trách nhiệm về quyền lợi và nghĩa vụ, đã mua đưt căn hộ nói trên trong tình trạng hiện hữu với giá cả đã nêu ở Điều 1 mà không đòi hỏi hoặc khiếu nại gì. Bên B chấp nhận mọi quy định về địa dịch thông hành đã có và sẽ có, các qui định về lộ giới, quy hoạch xây dựng, chỉnh trang đô thị. Quy hoạch sử dụng đất vì lợi ích quốc gia cùng toàn bộ những rủi ro hoặc thiệt hại sẽ sảy ra, trừ những điều pháp luật cấm mua bán chuyển dịch mà bên A cố tình giấu diếm bên B. Bên B sẽ đóng đầy đủ mọi thứ thuế theo quy định đối với bất động sản đã mua bán chuyển nhượng bởi hợp đồng này kể từ ngày thực sự làm chủ sở hữu theo quy định khác nếu có. Điều 3 : Phương thức thanh toán, thời gian và địa điểm thanh toán tiền mua nhà, thời gian giao nhận nhà. 1. Phương thức thanh toán, thới gian và địa điểm giao nhận tiền mua nhà: - Số tiền 1.780.000.000 VNĐ được trả bằng tiêng Việt Nam Đồng, - Trả 1 lần vào ngày 19/12/2007 tại căn hộ số 25 ngõ Tô Tiền, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, TP Hà Nội Bên A đã nhận đủ số tiền là 1.780.000.000VNĐ do bên B giao. 2. Thời gian và điều kiện giao căn hộ. - Điều kiện giao căn hộ : Bên B đã giao toàn bộ số tiền hai bên đã thỏa thuận. Bên A phải di chuyển người và đồ vật ra khỏi căn hộ trước khi giao căn hộ cho bên B, bên A phải giao căn hộ cùng đầy đủ các tiện nghi như đồng hồ điện nước, các công trình phụ sẵn có. Bên A đảm bảo cho bên B về mặt pháp lý và trên thực tế được hưởng quyền sở hữu thực sự. Điều 4: Quyền và nghĩa vụ của bên A Bên A giao nha đúng tình trạng hiện hữu và đúng thời hạn đã quy định trong hợp đồng, đồng thời giao đủ toàn bộ hồ sơ liên quan đến căn hộ nói trên cho bên B, cùng với các điều kiện đã nêu ở điều 3 mục 2 Nhận tiền của bên B theo phương thức thỏa thuận trong hợp đồng này. Phải đảm bảo căn hộ đã bán trong thời gian chưa giao căn hộ cho bên B không được có thế chấp, cho thuê hoặc hứa bán cho người khác. Có nghĩa vụ đóng các loại thuế theo quy định để tạo điều kiện thuận lợi cho bên B tiến hành đăng ký trước bạ đăng tên tại cơ quan có thẩm quyền Điều 5: Quyền và nghĩa vụ của bên B Được nhận nhà theo tình trạng đã quy định trong hợp đồng và được nhận toàn bộ hồ sơ về căn nhà đã mua. Trả đủ tiền thuê nhà cho bên A theo thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng. Đóng thuế trước bạ đầy đủ và đăng bộ theo quy định. Điều 6 : Cam kết của bên A Bên A cam kết về tình trạng sở hữu của nhà đem bán. - Căn nhà mua bán nêu trong hợp đồng này thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên A, không phải nhà do bên A đứng tên thay người khác. - Căn nhà bên A bán không thuộc diện xử lý theo các chính sách cải tạo của nhà nước. - Nhà không bị tranh chấp về quyền sở hữu và quyền sử dụng. - Nhà không bị sử lý bằng các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà chủ sở hữu chưa chấp hành. 2. Trong trường hợp bên A đem bán nhà đang bị vướng một trong những điều kiện cam kết trên đây do đó đã gây thiệt hại cho bên B, bên A cam kết sẽ hoàn trả đủ ngay lập tức tiền mua nhà cho bên B và sẽ bồi thường cho bên B theo bàn bạc thỏa thuận của hai bên (A và B). Trong trường hợp hai bên không thỏa thuận được, bên B có quyền khởi kiện ra tòa và bên A phải bồi thường cho bên B theo phán quyết của tòa án. Điều 7: Cam kết của bên B Đã xem rõ tình trạng hiện hữu của căn nhà và đất trong khuân viên nhà, kể cả giấy tờ chủ quyền nhà và bằng lòng mua, đồng thời cam kết không khiếu lại gì đối với công chứng viên kí tên dưới đây về việc bên B nhận mua căn nhà trên đây. Tôn trọng mọi địa dịch thông hành cũ và mới theo quy định của pháp luật (nếu có). Điều 8: Điều khoản chung. Hai bên cam kết thực hiện đầy đủ các điều khoản đã ghi trong hợp đồng, trường hợp phát sinh tranh chấp, hai bên cùng nhau thương lượng giải quyết, nếu 2 bên không tự giải quyết được thì được quyền đưa đến tòa án để yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật. Mọi sửa đổi, bổ sung hợp đồng này chỉ có giá trị khi được lập thành văn bản và do hai bên ký tên trước phòng công chứng nhà nước thành phố Hà Nội. Hợp đồng được làm thành 03 bản, bên B giữ 1 bản để trước bạ và đăng bộ, phòng Công chứng lưu 1 bản, bên A giữ 1 bản để theo dõi thi hành hợp đồng. Bên A Bên B Ký tên Ký tên CHỨNG NHẬN CỦA PHÒNG CÔNG CHỨNG Tôi công chứng viên Phòng công chứng nhà nước CHXHCN Việt Nam Căn cứ bộ luật dân sự đã được công bố ngày... CHỨNG NHẬN Hợp đồng mua bán chuyển nhương quyền sở hữu nhà trên được thực hiện bởi: BÊN BÁN: Ông: Nguyễn Văn Sâm Bà (có giấy tờ như trên): Nguyễn Thị Chi Bằng hợp đồng trên đây đã bán đứt căn hộ số 25 ngõ Tô Tiền, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, TP Hà Nội thuộc sở hữu của ông theo các chứng từ sở hữu và các tài liệu tham khảo đã xuất trình trước mặt tôi cho: BÊN MUA: Ông: Cao Văn Kiền. Bà: Nguyễn Thị Bích Liên Đã đồng ý bán đứt căn nhà trên. * Bàn bạc, thỏa thuận về các điều kiện mua bán giữa hai bên đã diễn ra từ trước khi ký hợp đồng này và ngoài sự chứng kiến của công chứng viên ký tên dưới đây. Hôm nay hai bên tự nguyện ký hợp đồng này theo nguyện vọng của hai bên và theo pháp luật quy định. Từ sau khi kí hợp đồng này việc giao nhận tiền, giao nhận nhà và trước bạ, đăng bộ, hai bên cần phải thực hiện ngay theo luật định và theo thỏa thuận trong hợp đồng này để bên mua trọn quyền sở hữu. Hai bên đã đọc lại toàn bộ hợp đồng và đã hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên và đã ký tên, lăn tây trước mặt tôi trong tình trạng tỉnh táo, sáng suốt. Hai bên có đủ năng lực hành vi Số ngày... tháng... năm.... Quyển Công chứng viên CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc …ngày …tháng …năm… HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRẢ DẦN  Căn cứ Luật nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005; Căn cứ Nghị định số .../2006/NĐ - CP ngày ... tháng ... năm ...... của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở. Chúng tôi gồm: Bên bán nhà ở (sau đây gọi tắt là bên bán): - Bà: Nguyễn Thị Thùy - Chức vụ: Giáo viên tiểu học. - Số CMND: 010123465 cấp ngày 7/9/2002 tại trụ sở CA TP Hà Nội. - Địa chỉ: 92 Nguyễn Chí Thanh, quận Đống Đa, TP Hà Nội - Điện thoại 04.7814404 Bên mua nhà ở (sau đây gọi tắt là bên mua) - Ông: Trịnh Quang Thắng - Chức vụ: Trưởng phòng Maketing công ty TNHH Việt Toàn. - Số CMND: 010369750 cấp ngày 19/2/2003 tại trụ sở CA TP Hà Nội. - Địa chỉ: 12 Nguyễn Chí Thanh, quận Đống Đa, TP Hà Nội. - Điện thoại: 04.5184149 Hai bên đã thống nhất ký kết hợp đồng mua bán nhà ở dùng cho mục đích để ở và sinh hoạt với các nội dung sau: I. Đặc điểm chính của nhà ở: 1. Địa chỉ nhà: Nhà số 1 ngõ 68, đường Cầu Giấy ,Quận cầu Giấy, TP Hà Nội 2. Cấp nhà ở: Nhà 4 tầng. 3. Tổng diện tích nhà ở 90m2, trong đó diện tích chính là 70m2 diện tích phụ là 20m2. 4. Trang thiết bị chủ yếu gắn liền với nhà ở gồm: Quạt điều hòa nhiệt độ,... II. Giá bán nhà ở, phương thức thanh toán và thời hạn giao nhà. 1. Giá bán nhà là: 1.650.000.000 VNĐ (Bằng chữ : một tỷ sáu trăm năm mươi triệu đồng) 2. Phương thức thanh toán: Bằng tiền mặt, trong đó : - Trả lần đầu là: 650 triệu đồng vào ngày 25/3/2004 - Trả tiếp là :1 tỷ đồng vào ngày 1/4/2010 Các quy định khác do hai bên thỏa thuận: Nhà chỉ được chuyển giao khi bên mua đã hoàn thành việc trả tiền theo đúng thới hạn và phương thức đã thỏa thuận 3. Thời hạn nhận giao nhà: Giao nhận và trang thiết bị vào ngày 1/4/2004 III. Quyền và nghĩa vụ của bên bán. 1. Quyền của bên bán : a) Yêu cầu bên mua trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn ghi trong hợp đồng; b) Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn ghi trong hợp đồng; 2. Nghĩa vụ của bên bán : a) Giao nhà ở kèm theo bản vẽ và hồ sơ nêu tại Hợp đồng này cho bên mua, trường hợp không giao hoặc chậm giao nhà ở thì phải bồi thường về thiệt hại ; b) Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua. Thực hiện bảo hành đối với nhà ở được xây dựng theo dự án theo quy định của pháp luật và nhà ở đến ngày 1 tháng 4 năm 2004 c) Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu đối với nhà ở. Thông báo các quy định về quản lý sử dụng nhà ở đối với trường hợp bán căn hộ của nhà trung cư và cả khoản 4 kinh phí mà bên mua phải đóng góp trong quá trình sử dụng. d) Thực hiện đúng thủ tục về mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật; đ) Có trách nhiệm làm thủ tục để bên mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ; IV. Quyền và nghĩa vụ của bên mua: 1. Quyền của bên mua : a) Nhận nhà ở kèm theo bản vẽ và hồ sơ nêu tại hợp đồng này theo đúng thời hạn quy định tại khoản 3 Mục II của hợp đồng này ; b) Yêu cầu bên bán tạo điều kiện và cung cấp các giấy tờ có liên quan đến việc để nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ; c) Yêu cầu bên bán làm thủ tục với cơ quan có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (trong trường hợp mua nhà ở trong dự án của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở). 2. Nghĩa vụ của bên mua : a) Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn ghi trong hợp đồng ; b) Nhận nhà và hồ sơ đúng thời hạn đã thỏa thuận ; c) Bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê nhà trong trường hợp mua nhà ở đang cho thuê. V. Cam kết của hai bên. 1. Hai bên cam kết thực hiện đúng các nội dung đã ký kết. Trường hợp có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở, hai bên bàn bạc giải quyết bằng thương lượng. Trong trường hợp không giải quyết được bằng thương lượng thì việc giải quyết tranh chấp do tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu phát hiện thấy những vấn đề cần thỏa thuận thì hai bên có thể lập thêm phụ lục hợp đồng. Nội dung phụ lục hợp đồng lập thêm được hai bên ký kết sẽ có giá trị pháp lý như hợp đồng chính. 2. Hợp đồng này được lập thành 05 văn bản có giá trị như nhau. Mỗi bên giữ 01 bản, 01 bản lưu tại cơ quan công chứng hoặc chứng thực, 01 bản lưu tại cơ quan cấp giấy, 01 bản lưu tại cơ quan thuế. Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện. BÊN MUA NHÀ Ở BÊN BÁN NHÀ Ở (ký và ghi rõ họ tên) (ký và ghi rõ họ tên) CHỨNG NHẬN CỦA PHÒNG CÔNG CHỨNG Tôi : Công chứng viên phòng công chứng nhà nước CHXHCN Việt Nam Căn cứ bộ luật dân sự được công bố ngày .... CHỨNG NHẬN Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở trên đây BÊN BÁN NHÀ Ở: Ông (bà) Nguyễn Thị Thùy Bằng hợp đồng trên đây đã bán đứt căn nhà số 1 ngõ 68, đường Cầu Giấy, quận Cầu Giấy, TP Hà Nội cho BÊN MUA NHÀ: Ông (bà) : Trịnh Quang Thắng * Bàn bạc, thỏa thuận về các điều kiện mua bán giữa hai bên đã diễn ra từ trước khi ký hợp đồng này và ngoài sự chứng kiến của công chứng viên ký tên dưới đây. Hôm nay hai bên tự nguyện ký hợp đồng này theo nguyện vọng của hai bên và theo pháp luật quy định. Từ sau khi kí hợp đồng này việc giao nhận tiền, giao nhận nhà và trước bạ, đăng bộ, hai bên cần phải thực hiện ngay theo luật định và theo thỏa thuận trong hợp đồng này để bên mua trọn quyền sở hữu. Hai bên đã đọc lại toàn bộ hợp đồng và đã hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên và đã ký tên, lăn tây trước mặt tôi trong tình trạng tỉnh táo, sáng suốt. Hai bên có đủ năng lực hành vi Số ngày... tháng... năm.... Quyển Công chứng viên Phần 3 : KẾT LUẬN A. Những vấn đề bất cập về hợp đồng mua bán nhà ở. Khác với đất đai chỉ có một hình thức sở hữu là sở hữu toàn dân, nhà ở được hiến pháp nước ta công nhận là tài sản đa sở hữu, trong đó có nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, có nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Do chế độ sở hữu về nhà ở rất rõ ràng, minh bạch nên việc mua bán, chuyển nhượng loại tài sản đặc biệt này trên thị trường không bị ngăn cấm. Tuy nhiên do nhà ở luôn gắn liền với đất ở nên thị trường nhà ở bị chi phối bởi thị trường đất ở. Nếu việc mua bán nhà đồng thời cũng là việc mua bán đất thuộc khuân viên ngôi nhà thì quá trình giao dịch giữa các bên sẽ thuận lợi rất nhiều. Hiện tại, thị trường nhà ở của Việt Nam còn nhiều khó khăn do nhà có thể thuộc sở hữu tư nhân nhưng đất lại thuộc sở hữu toàn dân. Về mặt pháp lý, chủ nhà được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Nếu là căn hộ chung cư thì hiện tại chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Nếu chủ sở hữu nhà chưa có giấy chứng nhận kể trên, việc chuyển nhượng hợp pháp ngôi nhà trở nên rất khó khăn. Tuy nhiên do áp lực của cung cầu, người mua và người bán nhà nói chung và căn hộ chung cư nói riêng vẫn giao dịch với nhau để thực hiện việc chuyển nhượng mà không cần đến giấy chứng nhận kể trên. Những giao dịch loại này đã tạo ra thị trường ngầm, thị trường phi chính quy về nhà ở. Theo một số cuộc điều tra đã được công bố thì thị trường phi chính quy về nhà trong những năm vừa qua chiếm tỷ trọng khá lớn (khoảng trên dưới 70% tổng giao dịch của thị trường này) Thực tế cho thấy hầu hết các trường hợp mua bán nhà ở các bên đều lập thành văn bản, song đa số lại không thực hiện các thủ tục hình thức trọn vẹn mà pháp luật quy định như: Chỉ có làm giấy viết tay giữa hai bên, cùng ký hoặc điểm chỉ hoặc cẩn thận hơn thì có mới người làm chứng thì họ coi như đã thực hiện xong hợp đồng hoặc họ cùng nhau đến Chính quyền địa phương để xin chứng thực chữ ký song lại không sang tên trước bạ. Thực tế có tình trạng như vâyj một mặt là do trình độ ý thức của người dân ta về pháp luật còn thấp mặt khác việc thực hiện, áp dụng pháp luật của các cơ quan chức năng còn yếu buông lỏng trong suốt thời gian dài. B. Một số kiến nghị của nhóm. Để hoạt động mua bán nhà ở đi vào trật tự theo quy định của bộ luật dân sự, nhóm xin kiến nghị những giải pháp cụ thể sau đây : Chính phủ cần ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành các quy định của Bộ luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở trong đó : Quy định thống nhất về cách hiểu và thi hành đúng các quy định của Bộ luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở; quy định thống nhất trình tự, thủ tục tiến hành giao dịch, ký kêt, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở; quy định thống nhất việc giám sát của nhà nước đối với các giao dịch mua bán nhà ở; giao cho cơ quan Công chứng nhà nước, ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện việc giám sát đó thông qua việc chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có nhà ở đó; quy định các điều kiện cần thiết đối với người bán, đối với người mua để áp dụng thống nhất trong phạm vi cả nước. Tiến hành việc tuyên truyền pháp luật thông qua các phương tiện thông tin đại chúng ở mọi cấp độ, phổ biến pháp luật liên quan đến nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở bằng hoạt động của chính các cơ quan chức năng chuyên môn thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà, đất ở và các cơ quan hữu quan khác. Cải cách cơ chế hành chính trong việc quản lí nhà ở và hoạt động mua bán nhà ở, thống nhất việc quản lý nhà ở, đất ở vào một đầu mối, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở để chủ sở hữu khi đưa nhà ở vào giao dịch mua bán nhà ở không gặp khó khăn phiền phức và cũng không trốn tránh được việc giám sát của nhà nước trong việc mua bán cũng như thực hiện nghĩa vụ nộp các loại thuế, các loại phí khi thực hiện việc mua bán nhà ở.