Tiểu luận Một số vấn đề về mua bán căn hộ trong nhà chung cư

cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư là văn bản xác lập đầy đủ quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với Nhà nước. Căn hộ chung cư thuộc sở hữu của cá nhân thì trên Giấy chứng quyền sở hữu phải ghi tên cá nhân đó, nếu thuộc sở hữu của tổ chức thì ghi tên tổ chức đó, nếu thuộc sở hữu chung hợp nhất thì ghi tên người được chủ sở hữu chung thỏa thuận cho đứng tên, nếu không có thỏa thuận thì ghi tên các chủ sở hữu. trường hợp căn hộ chung cư thuộc sở hữu của vợ chồng thì ghi đủ cả tên vợ và chồng, nếu có vợ hoặc chồng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì ghi tên người có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung theo phần thì ghi tên từng chủ sở hữu và phần sở hữu của hộ trong căn hộ. 2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình hành trong tương lai Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì: “Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch....Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán.”. Như vậy, Bộ luật dân sự cho phép các chủ thể giao kết hợp đồng mua bán với các đối tượng hiện có hoặc chưa có vào thời điểm giao kết, miễn là đối tượng này được xác định một cách rõ ràng. Theo quy định của Luật nhà ở thì chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua căn hộ chung cư khi dự án thiết kế xây dựng chung cư đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Đối với căn hộ chung cư đã hình thành tại thời điểm giao kết nhưng chủ sở hữu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì khi đưa vào giao dịch cũng phải tuân theo các điều kiện về diện tích, chất lượng,...như đối với những căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Các căn hộ chung cư khi là đối tượng của hợp đồng mua bán còn phải thỏa mãn những điều kiện sau: không có tranh chấp về quyền sở hữu; căn hộ chung cư không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp bên bán là cơ quan thi hành án bán căn hộ chung cư đã kê biên thực hiện nghĩa vụ dân sự). Những căn hộ chung cư được đưa vào kinh doanh theo Luật kinh doanh bất động sản còn phải đáp ứng thêm các điều kiện là: căn hộ chung cư thuộc đối tượng được phép kinh doanh; căn hộ chung cư xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; căn hộ đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; căn hộ không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo pháp luật về xây dựng... 3. Hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Theo quy định tại Điều 450 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thì: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Vì căn hộ chung cư là loại tài sản có đăng ký quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực, các bên buộc phải tiến hành thủ tục này khi giao kết. Trường hợp các bên vi phạm quy định này thì hợp đồng sẽ có thể bị tuyên vô hiệu. Hiện nay có rất nhiều các hợp đồng mua bán mà đối tượng là các căn hộ chung cư dự án. Các hợp đồng này thường được ký kết dưới dạng hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hứa mua, hứa bán. Tuy nhiên, pháp luật chưa hề có quy định cụ thể về hình thức loại hợp đồng này. Theo tinh thần của Luật Nhà ở 2005 tại Điều 38 thì vẫn coi hợp đồng này là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên theo các quy định của Bộ luật dân sự 2005 và quan điểm chung của các nhà làm luật Việt Nam hiện nay thì vẫn coi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là tài sàn hình thành trong tương lai. Và vì vậy, không có quy định bắt buộc về hình thức của hợp đồng là phải giao kết bằng văn bản và được công chứng, chứng thực. Vì vậy pháp luật cần phải có những quy định cụ thể và thống nhất về vấn đề này. 4. Hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là thời điểm mà các bên tiến hành giao kết và được cơ quan công chứng chứng nhận hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực. Từ thời điểm này các bên tham gia giao kết hợp đồng có các quyền và nghĩa vụ phát sinh theo hợp đồng. Bên cạnh các quy định trên thì hợp đồng mua bán nói chung và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng chỉ phát sinh hiệu lực khi các bên tham gia hợp đồng cũng mới được bảo đảm thực hiện. Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005 thì các giao dịch dân sự phải có đủ điều kiện sau: - Các bên tham gia giao kết phải có năng lực hành vi dân sự. - Các bên tham gia giao kết phải hoàn toàn tự nguyện. - Hình thức tham gia giao kết phải hoàn toàn tự nguyện. - Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Đây là bốn điều kiện cần và đủ để một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có hiệu lực pháp luật. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà các bên không tuân theo các điều kiện trên thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu. 5. Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 5.1. Phần sở hữu chung và sở hữu riêng Theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD thì “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;...” Đồng thời theo khoản 2 Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ - CP quy định về: Phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm phần diện tích và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư được quy định như sau: “a) Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư; b) Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều này; c) Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều này; d) Các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở...” 5.2. Diện tích căn hộ chung cư Diện tích căn hộ chung cư là một nội dung quan trọng trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Hiện nay, theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD quy định về diện tích của căn hộ chung cư cao cấp (chung cư hạng 1) không nhỏ hơn 70 m2 , căn hộ chung cư hạng 2 có diện tích không nhỏ hơn 60m 2 và hạng 3 không nhỏ hơn 50m2. Tuy nhiên ở mỗi khu vực chung cư và ngay tại nhà chung cư thì diện tích của những căn hộ có thể vẫn khác nhau phụ thuộc vào nội dung thiết kế. Theo quy định của Luật Nhà ở thì căn hộ chung cư phải được thiết kế khép kín và có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2. Đối với căn hộ chung cư là nhà ở xã hội thì mỗi căn hộ chung cư cũng được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà nhưng diện tích sàn không dưới 30m2. Cách tính diện tích căn hộ chung cư được quy định tại khoản 2 Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD như sau: diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ). 5.3. Kinh phí bảo trì nhà chung cư Theo Điều 51 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ, mức phí này được quy định như sau: “1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau: a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây: - Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán; - Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó. b) Khoản kinh phí quy định tại điểm a khoản này được trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này) và được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư; c) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% tiền bán thì các chủ sở hữu căn hộ chung cư có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung. Kinh phí đóng góp chỉ được thu khi phát sinh công tác bảo trì và được xác định đối với từng công việc bảo trì cụ thể. 2. Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. Trong trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều này chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì nhà chung cư sau khi xây dựng lại.” Pháp luật quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư các bên phải ghi rõ mức phí cũng như các nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp này. Mức kinh phí đóng góp không được vượt quá mức giá (giá trần) do Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà chung cư đó ban hành. Đồng thời, theo khoản 2 Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT - BXD quy định: “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ...còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây:...khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; dự kiến về mức phí phải đóng góp để phục vụ công tác quản lý vận hành nhà chung cư; nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp trên cơ sở mức đóng góp kinh phí không vượt quá mức giá (giá trần) do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác...” 5.4. Giá cả và phương thức thanh toán Luật Nhà ở cho phép các chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng có nhu cầu mua bán căn hộ chung cư khi nhà chung cư đã được xây dựng xong phần móng. Các chủ đầu tư thường huy động nguồn vốn này thông qua hợp đồng góp vốn. Vốn góp mà chủ đầu tư được phép huy động không quá 70% giá trị của căn hộ chung cư ghi trong hợp đồng. Các bên trong hợp đồng mua bán cũng có thể thỏa thuận về việc thanh toán tiền mua căn hộ một lần hoặc nhiều lần theo phương thức trả chậm trả dần hoặc phương thức thuê mua căn hộ chung cư. Tiền mua có thể được trả nhiều hình thức như bằng tiền mặt, chuyển khoản,...Các bên cũng được quyền lựa chọn bên thứ ba để xác định giá mua bán. Đối với các căn hộ chung cư thuộc dự án được hưởng ưu đãi của Nhà nước để phục vụ cho các chính sách thì Nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thành giá. 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 6.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán: Theo quy định tại Điều 452 Bộ luật dân sự 2005 và các quy định của pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản bên bán có các quyền và nghĩa vụ cơ bản dưới đây. - Quyền của bên bán: Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra; đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên mua vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. - Nghĩa vụ của bên bán: Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về căn hộ chung cư và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp như: bên bán có nhĩa vụ thông báo nhưng hạn chế về quyền sở hữu đối với căn hộ (đang cho thuê hoặc đang là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự,...). Nếu không được thông báo mà sau đó bên mua mới phát hiện ra thì có quyền hủy hợp đồng. Giao căn hộ chung cư cho bên mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng kèm theo hồ sơ, hướng dẫn sử dụng và chuyển giao quyền sở hữu đối với căn hộ cho bên mua. Bảo hành căn hộ chung cư đã bán. Nội dung và phương thức bảo hành do các bên thỏa thuận. Thời hạn bảo hành căn hộ chung cư được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà chung cư để đưa vào sử dụng và: không ít hơn 60 tháng đối với nhà chung cư 9 tầng trở lên, không ít hơn 36 tháng đối với nhà chung cư từ 4 đến 8 tầng và không ít hơn 24 tháng đối với các loại chung cư còn lại. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật nhà ở bên bán là chủ đầu thì sau khi bàn giao căn hộ chung cư còn có các trách nhiệm duy trì sự hoạt động bình thường của nhà chung cư, đảm bảo việc khai thác có hiệu quả nhất đối với các dịch vụ nhà chung cư. Trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao và đưa vào sử dụng với ít nhất 50% số căn hộ được bán (kể cả số căn hộ được chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để Bầu ra ban quản trị và phải chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua hội nghị. Chủ đầu tư còn có trách nhiệm lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp có chức năng và chuyên môn để quản lý và vận hành nhà chung cư, thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngoài nhà chung cư, hướng dẫn sử dụng hạ tầng và trang thiết bị bên trong nhà chung cư. 6.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua: - Quyền của bên mua: Được nhận căn hộ chung cư kèm theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ có liên quan; yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán căn hộ chung cư, chuyển giao quyền sở hữu căn hộ chung cư; yêu cầu bên bán có trách nhiệm bảo hành đối với căn hộ chung cư; yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc bàn giao căn hộ chung cư không đúng thời hạn, chất lượng hoặc không đúng các cam kết trong hợp đồng; đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên bán căn hộ chung cư vi phạm các điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. - Nghĩa vụ của bên mua: Thanh toán tiền mua căn hộ chung cư đúng thời hạn theo phương thức thỏa thuân trong hợp đồng. Nếu không có thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả một lần vào thời điểm bên bán giao căn hộ chung cư và tại địa điểm có căn hộ chung cư. Nếu chậm thanh toán thì phải trả lãi suất cơ bản tương ứng với thời gian chậm trả nếu các bên không có thỏa thuận khác. Nhận căn hộ chung cư kèm theo hồ sơ theo đúng chất lượng, thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng. Sử dụng căn hộ chung cư đúng với công năng thiết kế. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Trong trường hợp mua căn hộ chung cư cho thuê thì phải đảm bảo quyền, lợi ích của người thuê như thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực. 7. Giải quyết tranh chấp: Theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở năm 2005 về việc giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà ở thì: Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hoà giải. Tranh chấp về nhà ở do Toà án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật. Đối với việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến nhà chung cư thì cụ thể hóa quy định của Luật Nhà ở, tại Điều 25 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD hướng dẫn: các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu trong nhà chung cư do Tòa án giải quyết. Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng trong nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở hòa giải những phải đảm bảo các nguyên tắc của quy chế này. Nếu không hòa giải được thì do Tòa án giải quyết. Tranh chấp về hợp đồng dân sự trong quá trình thực hiện quản lý nhà chung cư theo quy định của quy chế này thì xử lý theo các quy định của pháp luật về hợp đồng dân sự. Ở chung cư hiện nay do tồn tại nhiều hình thức sở hữu khác nhau và sự không rõ ràng giữa các hình thức sở hữu này thường phát sinh nhiều các tranh chấp. Để giải quyết trước tiên đối với những vấn đề mà pháp luật cho phép các bên có thể tự do thỏa thuận (giá cả, phương thức thành toán, quyền và nghĩa vụ,...), Tòa án sẽ phải căn cứ vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa các bên. Trường hợp các bên có thỏa thuận khác thì Tòa án sẽ căn cứ vào các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở hay Luật kinh doanh bất động sản để giải quyết,... Khi tiến hành giải quyết tranh chấp Tòa án phải thực hiện hòa giải giữa các bên. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án mới xem xét để đưa vụ án ra xét xử nhằm bảo vệ người có quyền và lợi ích chính đáng bị xâm phạm, đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu những nghĩa vụ nhất định. Trên đây là những nội dung cơ bản nhất của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Khi giao kết hợp đồng ngoài những nội dung trên các bên có thể thỏa thuận các điều khoản khác phù hợp với nhu cầu của các bên như: chất lượng, kiểu dáng,thời gian bảo hành, thời gian thực hiện hợp đồng...Bên cạnh đó để đảm bảo quyền lợi cho người mua, pháp luật quy định khi ký kết hợp đồng các bên còn phải đính kèm bản nội quy sử dụng nhà chung cư. Nội dung chính của bản nội quy, quy định về các vấn đề như: trách nhiệm của các tổ chức trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ chung cư, các hành vi bị nghiêm cấm, mức phí cho công tác quản lý, vận hành nhà chung cư,...bản nội quy được xem như một phần không thể tách rời hợp đồng. III. THỰC TRẠNG TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ MỘT SÓ KIẾN NGHỊ 1. Một số tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. 1.1. Tranh chấp liên quan đến đối tượng hợp đồng - Tranh chấp quyền sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư: Trong không gian nhà chung cư pháp luật thừa nhận hai hình thức sở hữu đó là sở hữu chung công cộng và phần sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ chung cư. Hiện nay rất nhiều các tranh chấp phát sinh liên quan đến hai hình thức sở hữu này, và nó thường diễn ra giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư. Phần lớn những tranh chấp về sở hữu chung và riêng giữa chủ đầu tư và người dân trong khu chung cư đều phát sinh từ sự thiếu rõ ràng trong hợp đồng mua bán. Các hợp đồng này thường là mẫu do chủ đầu tư đưa ra với mục đích xây dựng những điều khoản có lợi nhất cho mình. Còn người mua phần nhiều là không tìm hiểu kỹ và không thể có nhiều kiến thức về pháp luật nêm không có những điều khoản cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho mình. Các quy định của pháp luật về vấn đề này chỉ mang tính chất là hướng dẫn và các chủ đầu tư cũng rất biết nhằm vào những kẽ hở của pháp luật để bảo đảm tối đa lợi ích. Chính vì vậy, dễ nhận thấy rằng nếu các bên trong tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ mà khởi kiện ra Tòa thì phần ưu thế đương nhiễn sẽ luôn thuộc về phía chủ đầu tư. - Tranh chấp về nội dung thiết kế, chất lượng nhà chung cư, căn hộ chung cư: Các tranh chấp này phát sinh thường là do đối tượng của hợp đồng là căn hộ chung cư dự án được các chủ đầu tư mô tả trên bản vẽ khác xa so với thực tế và khách hàng thường lại không hình dung được một cách chính xác căn hộ trong tương lai của mình. Việc giải quyết các tranh chấp này hiện nay cũng khá phức tạp vì phần lớn các chủ đầu tư đều không thừa nhận lỗi về phía mình. Họ cho rằng những thiết kế trên đã được lập trong dự án, đã được cơ quan hoặc đổ trách nhiệm cho ban quản trị nhà chung cư,...Các hộ dân dù bị thiệt hại nhưng cũng khó có thể chứng minh và tính toán thiệt hại thực tế để yêu cầu chủ đầu tư có trách nhiệm bồi thường và Tòa án giải quyết. 1.2.Tranh chấp về giá cả và phương thức thanh toán Đối với các căn hộ chung cư dự án được mua bán dưới hình thức hợp đồng hứa mua hứa bán hoặc góp vốn là một vấn đề gây nhiều mâu thuẫn. Thông thường tại thời điểm góp vốn giá cả là do chủ đầu tư dự kiến dựa trên những tính toán chi phí hợp lý. Tuy nhiên, các dự án này không thể hoàn thành chỉ trong vài ngày mà có thể kéo dài hàng năm trời nên thường xảy ra trường hợp chủ đầu tư yêu cầu tăng giá và dẫn đến tranh chấp. Việc tăng giá của các chủ đầu tư một phần do những biến động về giá cả của vật liệu xây dựng, tình trạng lạm phát, đồng tiền mất giá,..nhưng cũng không thể loại trừ việc chủ đầu tư cố tình ép khách hàng tăng giá để trục lợi. Theo quy định của pháp luật thì giá của hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Trường hợp khi có biến động về giá thì các bên có thể thỏa thuận áp dụng hệ số trượt giá hoặc một phương thức xác định giá. Như vậy, nếu trong hợp đồng trước đó mà các bên không có thỏa thuận về việc tăn giá bán à chủ đầu tư tự ý tăng giá là vi phạm hợp đồng. Khách hàng khi đó có quyền yêu cầu hủy hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại. Thực tế, khi trường hợp này xảy ra không ít chủ đầu tư chấp nhận thanh lý hợp đồng và bồi thường thiệt hại. Ngoài các tranh chấp về đối tượng và giá cả, liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn rất nhiều các tranh chấp khác như: tranh chấp về việc vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ của chủ đầu tư, tranh chấp liên quan đến các khoản phí dịch vụ, vận hành nhà chung cư,.. 2. Những nguyên nhân phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư - Do thiếu các quy định của pháp luật điều chỉnh về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án: Các quy định của pháp luật về loại hợp đồng này chỉ mang tính chung chung thiếu cụ thể. Đó còn chưa kể các quy định của pháp luật chỉ mang tính “chữa cháy”, “chế tài luôn chạy sau” có nghĩa là chỉ khi có mâu thuẫn xảy ra gay gắt, các nhà làm luật mới bắt tay vào việc soạn thảo, ban hành các văn bản pháp luật để giải quyết. Các quy định này cũng không thể có hiệu lực hồi tố để giải quyết các tranh chấp phát sinh trước khi có văn bản luật ban hành và vẫn kéo dài dai dẳng. - Do xuất phát từ những thỏa thuận không rõ ràng của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: Về bản chất đây là một loại giao dịch dân sự dựa trến tự thỏa thuận mua bán của các bên. Pháp luật chỉ mang tính định hướng chứ không thể can thiệp sâu vào các giao dịch này. Vẫn biết những hợp đồng này thường là những mẫu mà chủ đầu tư đưa ra với những tình tiết bất lợi về phía người mua, nhưng về nguyên tắc người mua vẫn chấp nhận nên không thể bắt bẻ được chủ đầu tư nếu họ không hề vi phạm hợp đồng. Vì vậy, kể cả khi những quyền lợi của chủ khách hàng bị thiệt thòi và cần được bảo vệ chính đáng thì cũng khó có thể giải quyết được do những thỏa thuận của họ còn đang rành rành giấy trắng mực đen trong hợp đồng. - Do việc quản lý của Nhà nước đối với hoạt động mua bán căn hộ qua sàn giao dịch bất động sản chưa thật sự hiệu quả: Theo Luật kinh doanh bất động sản thì từ ngày 1/1/2009 bắt buộc các công ty kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn. Theo thống kê đến hết tháng 6 năm 2009, trong cả nước có 126 sàn giao dịch bất động sản đi vào hoạt động. Theo Báo cáo tổng kết về tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2011 được Bộ Xây dựng công bố sáng 19/7/2011 thì cả nước hiện có 913 sàn giao dịch bất động sản đăng ký hoạt động. Tuy nhiên lượng các giao dịch qua sàn lại chưa nhiều, mới chỉ chiếm khoảng 25% trong tổng số các giao dịch bất động sản. Con số trên còn khá khiêm tốn do nhiều khách hàng vẫn có thói quen tìm đến các trung tâm môi giới hoặc dùng phương thức đăng báo, việc giao dịch qua sàn mất nhiều thời gian hơn,..Bên cạnh đó còn một nguyên nhân nữa là hiện nay không ít các sàn giao dịch vì chạy theo lợi nhuận, sẵn sàng đầu cơ các căn hộ rồi tung ra thị trường khi nhu cầu về căn hộ tăng cao để kiếm lời, điều này tạo sự bất an cho người mua. 3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định về áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 3.1.Quy định chặt chẽ về diện tích sở hữu chung riêng trong nhà chung cư Theo quy định tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD thì trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải liệt kê đầy đủ diện tích sở hữu chung riêng. Tuy nhiên, Thông tư này lại không quy định các chế tài xử phạt đối với chủ đầu tư khi vi phạm vấn đề này dẫn đến tính phiến diện của các quy định. Có sự đối lập nhau giữa các nhóm lợi ích của các hộ dân và chủ đầu tư trong khi các hộ dân, khách hàng có nhiều hạn chế như sự thiếu hiểu biết pháp luật, nhóm người đơn lẻ, tính cạnh tranh yếu so với chủ đầu tư là những người kinh doanh doanh nghiệp. Cũng xuất phát từ vấn đề sở hữu chung riêng trong nhà chung cư nếu không được giải quyết dứt điểm sẽ kéo theo nhiều vấn đề khác như việc thu phí các phần sở hữu chung, việc bảo trì sửa chữa các phần diện tích này. Nếu một phần diện tích nào đó tron