Tiểu luận Những chính sách của nhà nước tác động đến thị trường bất động sản nhà ở

MỤC LỤC MỞ ĐẦU Khái niệm thị trường đã xuất hiện từ lâu trong xã hội, gắn với sự xuất hiện của quá trình sản xuất hàng hóa. Và trong thời gian gần đây, xã hội đã xuất hiện thêm một khái niệm mới, một khái niệm thường xuyên được nhắc đến đó là thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường bất động sản nhà ở. Các vấn đề xoay quanh thị trường bất động sản nhà ở trong xã hội hiện đại ngày nay, cụ thể là trong xã hội Việt Nam rất nóng bỏng, nhạy cảm, thiết yếu và có tính thời sự cao, ảnh hưởng trực tiếp đến chỗ ở ổn định của rất nhiều con người, là một trong những vấn đề được toàn bộ xã hội quan tâm. Thị trường bất động sản nhà ở ngoài việc mang những nét riêng điển hình thì vẫn giữ những đặc điểm của thị trường nói chung. Nên những chính sách của nhà nước sẽ tác động một phần không nhỏ tới thị trường bất động sản nhà ở. Vì vậy việc nghiên cứu về thị trường bất động sản nói chung và một số thành phần của nó như nhà ở chung cư, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở cho người nước ngoài, … là hết sức cần thiết. Do đó em đã chọn đề tài: “Những chính sách của nhà nước tác động đến thị trường bất động sản nhà ở”. Tuy nhiên trình độ hiểu biết và nhận thức về mọi mặt còn hạn chế nên không tránh khỏi sai sót. Em mong nhận được sự chỉ bảo của thầy cô. Em xin chân thành cảm ơn! NỘI DUNG Những chính sách tác động đến thị trường bất động sản về nhà ở nói chung: Một số khái niệm: Thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ. Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Bản chất của thị trường là giải quyết các quan hệ. Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến bất động sản như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản có một số đặc điểm sau: tính cá biệt và khan hiếm; tính bền lâu; tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau; tính thích ứng; tính phụ thuộc vào năng lực quản lí; mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội. Chính sách là một quá trình hành động có mục đích mà một cá nhân hoặc một nhóm theo đuổi một cách kiên định trong việc giải quyết vấn đề (James Anderson 2003). Chính sách của nhà nước, cuộc cách mạng về nhà ở xã hội, chính sách thuế...là những sự kiện tác động mạnh tới thị trường nhà ở: Chính sách nhà nước kịp thời và quyết liệt: chính sách thắt chặt tín dụng, kiềm chế lạm phát; sau đó là giải pháp kích cầu, chính sách hỗ trợ lãi suất; hoãn – giãn nợ doanh nghiệp. “Cuộc cách mạng” về nhà ở cho người thu nhập thấp: chính sách về nhà ở sinh viên, công nhân, người thu nhập thấp; cụm tuyến dân cư vùng lũ, vùng đô thị nông thôn. Nghị định số 25/2009/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 6-3 là hành lang pháp lý quan trọng để quản lý tổng hợp tài nguyên và bảo vệ môi trường biển, hải đảo Việt Nam, nhằm quản lý thống nhất, liên ngành, liên vùng, hài hòa lợi ích chung giữa các bên liên quan trong khai thác, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường biển và hải đảo. Luật số 34/2009/QH12 – Luật Sửa đồi bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và ĐIều 121 của Luật Đất đai đã được Quốc hội khóa XII thong qua tại kỳ họp thứ 5 ngày 18 tháng 6 năm 2009. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đã mở rộng tiềm năng và cơ hội cho cả cầu và cung về đầu tư về phân khúc nhà ở. Một sổ cho nhà, đất: Nghị định Chính phủ sổ 88/2009/NĐ-CP 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ban hành và chấm dứt tình trạng phân tán trong việc cấp hai Giấy chứng nhận trong suốt 15 năm qua. Đây là bước đột phá quan trọng trong tiến trình cải cách hành chính với mục tiêu hướng tới người dân và địa phương, cơ sở trong lĩnh vực quản lý đất đai và đầu tư xây dựng, tạo tiền đề cho việc thực hiện pháp luật về đăng ký bất động sản, góp phần hoàn thiện thị trường bất động sản ở Việt Nam. Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 1/10/2009 quy định bổ sung về quyền sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư… tạo nền tảng pháp lý quan trọng, phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai, giải quyết căn bản những vướng mắc trong quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư… Đây được xem như một bước đột phá về chính sách đền bù – một vấn đề gây bức xúc trong nhân dân cũng làm đau đầu cơ quan quản lý trong những năm qua. Thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản: việc đưa ra hai phương thức nộp thuế cho hai mức 2% -25% trong chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm giữa tháng 9/2009 đã lập tức gây tác động đến thị trường bất động sản – thị trường đóng băng. Cả người bán lẫn người mua đều ngưng giao dịch và chờ đợi. Thông tư số: 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 của Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn bổ sung thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân cũng đã nhanh chóng gỡ rối được cho giao dịch bất động sản, đặc biệt, giảm được nguy cơ tiêu cực do sự chênh lệch giữa hai mức thiế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản. Thanh tra và dừng cấp phép các dự án sân Golf. Kiểm tra thu hồi đất công lãng phí của các cơ quan Trung ương trên toàn quốc. Tổng điều tra dân số và nhà ở: Là cơ sở xác định tiềm năng và cơ hội lớn cho các nhà đầu tư vào thị trường nhà ở tại Việt Nam. Các tác động nói trên nhìn chung hướng mặt tích cực vào thị trường, đem lại các điều kiện thuận lợi để thị trường phát triển. Nhưng bên cạnh đó, những chính sách của chính phủ ta vẫn chưa giải quyết được hiệu quả và triệt để một số mặt, gây cản trở sự phát triển, ví dụ như các thủ tục hành chính để làm giấy tờ sở hữu hợp pháp còn rườm rà, nhiều bước làm cho các chủ thầu ngại ngần khiến nguồn cung nhà ở thiếu trầm trọng; điều khiển trần giá và sàn giá chưa hợp ly, pháp luật chưa thật sự chặt chẽ khiến còn tình trạng định giá ngầm bất động sản khiến giá bị đẩy lên cao gây xáo trộng thị trường bất động sản nhà ở; … Giá cả nhà ở tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá nhà ở thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá nhà ở có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiềuyếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... Vì vậy nhà nước ta ngày càng cần cố gắng đưa ra những chính sách về giá, chính sách thuế, chính sách cải thiện thủ tục hành chính, chính sách kích thích các nhà đầu tư, … Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về nhà ở qua đó có thể làm cho giá nhà ở gia tăng. Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua nhà ở tại Việt Nam. Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất... Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nhà ở. Các chính sách thuế của nhà nước đối với nhà ở. Những chính sách tác động đến một số mặt cụ thể của thị trường bất động sản nhà ở: Tác động đến thị trường nhà chung cư, nhà cho người thu nhập thấp: Nhà ở - một nhu cầu thiết thân của người lao động lâu nay vẫn là mối quan tâm hàng đầu của tổ chức Công đoàn. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó có những bất cập về cơ chế, chính sách mà vấn đề nhà ở cho người lao động, nhất là người lao động có thu nhập thấp vẫn còn quá nhiều khó khăn. Hiện cả nước có khoảng 400 trường đại học và cao đẳng, nhưng ký túc xá mới chỉ đáp ứng được khoảng 20% sinh viên, số còn lại phải thuê nhà. Về nhu cầu nhà ở cho công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, tính đến tháng 6/2009, có 228 khu công nghiệp được thành lập, thu hút trên 1 triệu lao động trực tiếp và khoảng 1,2-1,5 triệu lao động gián tiếp. Các khu công nghiệp mới chỉ có 20% tổng số công nhân lao động có chỗ ở ổn định, 80% số còn lại vẫn đang phải thuê chỗ ở tạm. Về nhu cầu nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp, cả nước có khoảng 2/3 số cán bộ, công chức đã có chỗ ở ổn định, 1/3 còn lại (chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn) chưa có chỗ ở ổn định, phải ở ghép, ở nhờ, ở thuê. Tại khu vực đô thị vẫn còn hàng vạn hộ gia đình thuộc các thành phần kinh tế đang có khó khăn về nhà ở. Trên 30% các hộ gia đình có diện tích nhà ở dưới 36m2, trong đó khoảng 19% số gia đình sống trong những căn nhà không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu. Chênh lệch cung – cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp không ngừng gia tăng. Do đó sự tăng cung về nhà ở là một đòi hỏi bức thiết, nhưng tăng cung đồng thời cũng phải điều chỉnh giá nhà ở một cách hợp lý để những người có thu nhập thấp có khả năng mua được. Hàng loạt chính sách đã được Chính phủ ban hành nhằm tạo đà cho việc xây dựng quỹ nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Việc triển khai Nghị quyết số 18/NQ-CP và các Quyết định 65/QĐ-TTg, 66 QĐ-TTg, 67 QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ bắt đầu được thực hiện từ tháng 4/2009. Sau gần một năm, đến thời điểm này đã có gần 60 dự án được khởi công xây dựng, trong đó gần một nửa là nhà ở cho công nhân, còn lại là nhà ở cho người có thu nhập thấp. Cả nước đã có 97 dự án nhà ở sinh viên, trong đó hầu hết đã khởi công và sẽ đi vào khai thác từ đầu năm học mới 2010. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng, với rất nhiều khó khăn từ quỹ đất, nguồn lực tài chính… số lượng dự án đã làm được là con số khả quan. Tuy nhiên, quan trọng hơn cả là nhận thức của xã hội đã có những thay đổi quan trọng. Các doanh nghiệp đã dành sự quan tâm nhiều hơn đến phân khúc nhà ở không mấy "màu mỡ" này. Bên cạnh đó, từ quá trình triển khai các dự án, những khó khăn, những vướng mắc cũng đã dần được tháo gỡ, tạo điều kiện dần khơi thông các nguồn lực xã hội. Ở Việt Nam, chúng ta có chính sách hóa giá nhà cho người thuê. Đây là một chính sách hữu sản rất tốt nhưng chỉ thực hiện với những ngôi nhà xây cũ và đối tượng được hóa giá còn mang tính chọn lọc và chưa được phổ biến trên diện rộng. Thủ tục hóa giá nhà cũng khá phức tạp. Trước mắt, tập trung cho ra nhiều nguồn "cung". Theo thống kê, trên cả nước có 194 khu công nghiệp, thu hút khoảng 1 triệu lao động trực tiếp và 1,2-1,5 triệu lao động gián tiếp; có gần 400 trường đai học, cao đẳng và trên 300 trường trung học dạy nghề, hàng năm đào tạo khoảng 3 triệu sinh viên. Ngoài ra tại khu vực đô thị còn khoảng 600-700 ngàn cán bộ, công chức (1/3 số cán bộ, công chức, viên chức) và nhiều đối tượng thu nhập thấp khác còn gặp khó khăn về chỗ ở. Theo báo cáo của các địa phương, tính đến nay đã có 88/95 dự án phát triển nhà ở cho sinh viên đã được khởi công trên cả nước và đều bảo đảm tiến độ, nhiều dự án đã hoàn thành xây dựng phần móng, đặc biệt một số dự án triển khai sớm đã xây dựng lên tầng 4 - 5 của công trình. Sau khi hoàn thành các dự án nhà ở sinh viên giai đoạn 2009 -2010 sẽ cung cấp thêm 330.000 chỗ ở cho sinh viên trên cả nước. Về nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và người có thu nhập thấp tại đô thị, đến nay, trên cả nước cũng đã có 24 dự án nhà ở cho công nhân được khởi công với tổng vốn đầu tư khoảng 2.600 tỷ đồng, tổng diện tích sàn 753.000m2 . Bên cạnh đó, 31 dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp cũng đã được khởi công xây dựng với tổng mức đầu tư khoảng 2.500 tỷ đồng, tổng diện tích sàn xây dựng là 655.000m2, tương ứng với khoảng 7.500 căn hộ. Nhà nước cũng có những chính sách xem xét các chính sách về  thuế, về vay tín dụng ưu đãi để khuyến khích hơn nữa việc đầu tư xây dựng nhà ở  cho công nhân các khu công nghiệp, cho sinh viên, người có thu nhập thấp ở khu vực đô thị. Nhà nước đã có những chính sách điều chỉnh tiền lương nhưng vẫn chưa thực sự hiệu quả, tiền lương tăng ít hơn giá nhà tăng nhiều lần. Đến năm 2008, qua nhiều lần điều chỉnh thì mức lương tối thiểu đạt 540.000 đồng/tháng, nếu tính tỉ lệ trên thì tiền nhà ở có trong lương là 40.550 đồng/tháng. Ví dụ, một sinh viên đại học ra trường hệ số lương là 2.0, thì số tiền nhà ở có trong lương chỉ là 81.100 đồng. Với mức tiền nhà ở theo cách tính này thì ngay cả việc thuê nhà ở xã hội theo khung giá quy định tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP cũng còn không thể thuê được nhà ở, chứ đừng nói chi đến mua hay so sánh với giá cả tự do trên thị trường. Chính sách thuế cũng tác động mạnh đến thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp. Thuế mua bán nhà đất từ năm 2009 bao gồm thuế trước bạ và thuế thu nhập cá nhân. Người mua và người bán chia nhau khoản thuế này, bên mua chịu 0,5% thuế trước bạ, bên bán chịu 2% thuế thu nhập chuyển quyền sở hữu bất động sản. Vì chính sách thuế có sự điều chỉnh hợp lý nên hạn chế được một phần nào tình trạng đầu cơ, những người có tiên mua nhà rồi không sử dụng đẩy giá nhà lên cao trong khi người thu nhập thấp thì không có điều kiện mua nhà. Tác động đến thị trường nhà cho người nước ngoài: Trong xu thế mở rộng hội nhập kinh tế quốc tế, ngày càng có nhiều người nước ngoài đến nước ta thông qua đầu tư kinh doanh, đại diện ngoại giao, hợp tác trên các lĩnh vực khoa học, y tế, giáo dục, văn hoá thể thao... hiện cả nước có gần 75.000 người nước ngoài đang làm việc và sinh sống, tập trung chủ yếu tại các thành phố lớn và các tỉnh có nhiều dự án nước ngoài. Một nhu cầu thiết yếu của họ khi đến Việt Nam là có chỗ ở ổn định để an cư lạc nghiệp. Hiện nay, Hà Nội có trên 15.300 người nước ngoài, thành phố Hồ Chí Minh có hơn 50.000 người đang sinh sống và làm việc. Để cư trú tại Việt Nam, họ đang phải thuê nhà ở với giá căn hộ chung cư, nhà biệt thự từ 1.000 USD – 7.000 USD/tháng. Như vậy, nếu như cư trú trong 5 năm, người nước ngoài phải trả từ 60.000 USD đến hơn 400.000 USD. Đây là một số tiền không nhỏ, trong khi nếu được mua một căn hộ với tiện nghi bình thường có giá chỉ khoảng từ 70.000 đến 200.000 USD/căn, vừa giảm bớt chi phí sinh hoạt, vừa được ổn định chỗ ở, không phải di chuyển các khu vực khác nhau khi đi thuê nhà, qua đó yên tâm sinh sống và làm việc lâu dài ở Việt Nam. Để đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài, góp phần khuyến khích đầu tư, phát triển kinh tế đất nước, Quốc hội thông qua nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Chính phủ ban hành Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 6 năm 2009 hướng dẫn thi hành một số Điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12, qua đó cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam không nhằm mục đích kinh doanh, đồng thời ban hành các định chế hết sức chặt chẽ để đảm bảo chính sách vừa có thể đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người mua nhà, hạn chế tối đa việc lợi dụng chính sách để đầu cơ, hoặc vào các mục đích khác ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và nền kinh tế xã hội của đất nước. Nghị quyết này góp phần cải thiện môi trường đầu tư, qua việc tạo điều kiện cho những người trực tiếp đầu tư, quản lý các doanh nghiệp ăn ở, làm việc ổn định tại Việt Nam. Bên cạnh đó, người mua nhà là những người có khả năng tài chính nên sẽ thúc đẩy cầu trên thị trường bất động sản về lâu dài. Thời điểm hiện tại, cầu đang cao hơn cung, song về trung hạn và dài hạn, cung sẽ nhanh chóng tăng lên bởi tốc độ đô thị hóa rất cao. Chính sách cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thể hiện đường lối đổi mới, mở rộng hội nhập của Đảng ta, phù hợp với xu thế chung của thế giới, sẽ góp phần khuyến khích đầu tư nước ngoài, thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản, các ngành dịch vụ, giải quyết nhu cầu việc làm, cải thiện môi trường và thay đổi bộ mặt kiến trúc, cảnh quan của các đô thị theo hướng văn minh và hiện đại. KẾT LUẬN Bất động sản nhà ở: nhà ở chung cư, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở cho người nước ngoài, … luôn là điểm nóng trong xã hội hiện nay. Các chính sách của nhà nước có tác động trực tiếp không nhỏ đến thị trường bất động sản nhà ở, có thể làm thị trường phát triển cũng như làm thị trường thất bại. Việc nghiên cứu sâu về vấn đề này sẽ giúp chúng ta có thêm tri thức, sự hiểu biết cách giải quyết trước sự biến động của thị trường, góp phần xây dựng xã hội tốt đẹp hơn. Đảng và nhà nước ta đã, đang và sẽ tiếp tục nghiên cứu, thảo luận, ban hành những chính sách phù hợp và đúng đắn nhất đối với thị trường bất động sản nhà ở nhằm tạo cho người dân có chỗ ở ổn định, có khả năng tốt nhất để xây dựng một xã hội giàu có, phát triển, văn minh.