Tiểu luận Phân tích báo cáo tài chính mã cổ phiếu HAG của công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai

nhận định của chúng tôi, cán cân thanh toán của Việt Nam vẫn trong ngưỡng an toàn. Sang năm 2010, mặc dù thâm hụt thương mại nhiều khả năng sẽ trầm trọng hơn, nhưng cán cân thanh toán sẽ tiếp tục được cải thiện nhờ sự cải thiện đáng kể của nguồn vốn ODA cam kết lên tới 8 tỷ USD và đầu tư nước ngoài sẽ khả quan hơn. Nhìn chung, năm 2009 đánh giá nhiều thành công của Việt Nam trên phương diện quản lí, điều hành vĩ mô, kết quả thể hiện ở những con số hết sức ấn tượng về tăng trưởng, kiềm chế lạm phát. Tuy nhiên vẫn nổi cộm lên ban guy cơ lớn của nền kinh tế, đó là thâm hụt thương mại; thâm hụt ngân sách; nguy cơ lạm phát thường trực. Đây là nguy cơ thực tế và xét trên nhiều góc độ, mang tính hệ thống, gắn liền với cơ cấu và mô hình phát triển của nền kinh tế hiện nay. Những nguy cơ này sẽ tác động tiêu cực, cản trở sự phát triển ổn định của nền kinh tế trong giai đoạn tiếp theo. Một trong những giải pháp cần thiết để khắc phục những nguy cơ này là tích cực đẩy mạnh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa dựa trên kinh tế tri thức, tạo ra sản phẩm và dịch vụ có sức cạnh tranh, giá trị gia tăng cao. Các kịch bản kinh tế chính trong năm 2010. Dựa trên đánh giá các sự kiện trong và ngoài nước trong năm 2010, chúng tôi đưa ra hai kịch bản chính cho nền kinh tế Việt Nam. Kịch bản một dựa trên cơ sở những thuận lợi khách quan và chủ quan tác động tới nền kinh tế Việt Nam, có tính tới những chỉ tiêu được Chính phủ đề ra và quyết tâm thực hiện theo chủ trương chung đã được Thủ tướng nhấn mạnh là giữ ổn định kinh tế và phát triển bền vững. Kịch bản hai phần lạc quan hơn khi nền kinh tế tăng trưởng quá nóng. Thâm hụt thương maijcos thể lên trên 14 tỷ USD, tăng trưởng tín dụng trên 30%, khiến việc kiềm chế lạm phát trở nên khó khăn. Lạm phát trong năm có thể lên mức 10% - 15%, gây mất ổn định cho nền kinh tế. Các chỉ tiêu chính Kịch bản một Kịch bản hai Tăng trưởng GDP 6% - 7% 7% - 8% Lạm phát 7% - 10% 10% – 15% Thâm hụt ngân sách 6% - 6,5% GDP 6% - 6,5% Thâm hụt thương mại 12 – 14 tỷ USD Trên 14 tỷ USD Tăng trưởng tín dụng 25% 30% - 40% Nhóm phân tích cho rằng trong năm 2010 kinh tế Việt Nam sẽ đạt được những mục tiêu về tăng trưởng ỏn định theo kịch bản thứ nhất. Tuy nhiên chúng tôi vẫn để ngỏ khả năng, tuy không lớn, về một kịch bản thận trọng hơn khi nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhưng phải đối mặt với những rủi ro lớn về lạm phát, tăng trưởng tín dụng nóng, đặc biệt với những điều kiện trong và ngoài nước được dự báo sẽ diễn biến hết sức phức tạp trong năm 2010. PHẦN II: TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 2.1. Tổng quan về thị trường chứng khoán: Thị trường chứng khoán Việt Nam khép lại một năm đầy thử thách và thành công với nhiều biến động lớn. Chỉ số chứng khoán Vn Index từ 315.68 điểm cuối năm 2008 giảm xuống thấp nhất trong vòng 4 năm với mức điểm chỉ còn 235.5 rồi tăng lên 624.1 điểm và lại giảm xuống 434.87 điểm vào dịp cuối năm. Một số diễn biến chính của thị trường cổ phiếu trong năm 2009. - Sự đảo chiều liên tục của chỉ số chứng khoán: Năm 2009 đã để lại những dấu ấn quan trọng trong lịch sử 9 năm phát triển của TTCK. Những kỷ lục mới, cột mốc quan trọng đã lần lượt được thiết lập: phiên giao dịch ngày 24-2, VN-Index đã rơi xuống mức đáy 235,5 điểm, HNX-Index lùi về dưới mốc 100 điểm khi xuống mức thấp nhất trong lịch sử là 78,06 điểm. Tuy nhiên, bước sang tháng 3-2009, các nhà đầu tư (NĐT) đã lấy lại được niềm tin khi TTCK có một tháng tăng điểm ấn tượng nhất kể từ tháng 11-2008: VN-Index không chỉ khởi sắc về điểm số mà khối lượng giao dịch cũng tăng mạnh. Tính đến hết ngày 30-6, VN-Index đã tăng 132,67 điểm (42,03%), HNX-Index tăng 44,57 điểm (42,66%) so với thời điểm kết thúc năm 2008. Đây là một bước tiến dài của TTCK trong nước khi VN-Index đã đạt tốc độ tăng lớn thứ 8 trong tổng số 89 chỉ số chứng khoán quan trọng trên thế giới khi tăng được 46% so với thời điểm đầu năm 2009. Kỷ lục về khối lượng giao dịch tại sàn HOSE được thiết lập vào ngày 10-6 với 101.774.520 cổ phiếu và chứng chỉ quỹ được chuyển nhượng, con số tương tự tại HNX là 56.522.170 cổ phiếu. Từ tháng 8 đến tháng 10, TTCK lại tiếp tục đợt tăng giá thứ hai đầy mạnh mẽ với nhiều kỷ lục về giá trị và khối lượng giao dịch kỷ lục được xác lập. Ngày 22-10, TTCK vươn tới đỉnh điểm của đợt sóng thứ 2 là mức 624,10 điểm. Đây cũng là mức cao nhất của thị trường sau 394 phiên giao dịch kể từ ngày 14-3-2008. Trong khoảng thời gian này, thanh khoản liên tục đạt kỷ lục trên cả hai sàn. Đối với sàn HOSE, phiên giao dịch ngày 23-10 được coi là "siêu thanh khoản" khi lập kỷ lục cao nhất từ trước đến nay cả về khối lượng và giá trị giao dịch với hơn 136 triệu đơn vị được chuyển nhượng, tương ứng giá trị giao dịch lên đến 6,414 nghìn tỷ đồng; sàn HNX đạt kỷ lục với hơn 67,23 triệu cổ phiếu được chuyển nhượng cùng 3,04 nghìn tỷ đồng được giải ngân. TTCK tăng trưởng mạnh mẽ, nằm ngoài dự đoán của giới chuyên gia và trở thành điểm sáng ấn tượng khi có tốc độ phục hồi nhanh nhất châu Á. Hình 6: Biểu đồ HNX – Index năm 2009 Hình 7: Biểu đồ VN – Index năm 2009 (Nguồn: Nhóm tiểu luận vẽ trên phần mềm metastock) Sự thay đổi về lượng và chất của các cổ phiếu được niêm yết. Quy mô thị trường chứng khoán được mở rộng, chỉ trong vòng một năm, số lượng cổ phiếu niêm yết đã tăng đáng lên đáng kể. Tính đến cuối năm 2009, số lượng cổ phiếu niêm yết trên cả hai sàn Hà Nội (HNX) và Thành phô Hồ Chí Minh (HSX) đã lên con số 457. Trong đó, 200 mã chứng khoán được niêm yết tại sàn HSX gồm cả 50 mã niêm yết mới và chuyển sàn, số mã chứng khoán trên sàn HNX là 257 mã đã gồm 94 mã niêm yết mới và chuyển sàn. Như vậy, tính chung cả năm 2009 đã có 144 mã niêm yết mới. Chỉ tiêu 2007 2008 2009 SLCP niêm yết 6,007,183,979 8,507,352,818 14,012,245,526 SLCP tăng thêm 2,893,728,639 2,651,313,556 5,604,010,168 KLGD 2,426,317,101 4,509,147,588 16,162,527,334 GTGD (tỷ đồng) 281,258 181,698 619,818 GTVH thị trường (tỷ đồng) 500,146 219,775 623,954 P/E thị trường 27.71 11.80 16.68 KLGD của NĐTNN 680,401,499 998,587,488 1,713,984,730 GTGD của NĐTNN (tỷ đồng) 90,703 49,359 75,550 Tổng tài sản (tỷ đồng) 356,323 491,386 1,368,783(*) Vốn chủ sở hữu (tỷ đồng) 114,694 147,998 257,333(*) Lợi nhuận trước thuế (tỷ đồng) 24,266 23,778 0(*) Lợi nhuận sau thuế (tỷ đồng) 21,728 20,427 29,500(*) (*): số liệu năm 2009 Bảng 2: Một số chỉ tiêu trên thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2007 – 2009 (Nguôn: Vietstock.vn) Thị trường cổ phiếu niêm yết đã có sự thay đổi về chất khi UBCK Nhà nước yêu cầu các công ty niêm yết không đủ điều kiện niêm yết buộc phải chuyển sàn. Theo đó, những công ty đang niêm yết tại HSX mà có vốn điều lệ dưới 80 tỷ đồng sẽ phải làm thủ tục chuyển sang niêm yết tịa HNX như ALT, BPC, DXP, DPC, RHC, SAF, SJ1, CSG…Tính minh bạch trong thông tin được cải thiện khi UBCK yếu cầu các CTNY phải có báo cáo soát xét định kỳ nửa năm một lần. Khi thị trường hoạt động hiệu quả, những hiện tượng “làm giá” cổ phiếu trên thị trường sẽ giảm bớt, giá cổ phiếu sẽ phản ánh các chuyển động kinh tế và tình hình kinh doanh của doanh nghiệp. Thị trường chứng khoán lúc đó mới thực sự là hàn thứ biểu của nền kinh tế. Một sự kiện đáng chú ý trên thị trường chứng khoán trong năm qua là việc lần đầu tiên trong lịch sử chứng khoán việt nam có công ty bị hủy niêm yết. Đó là sự kiện BBT – Bông Bạch Tuyết do không minh bạch trong công bố thông tin. Năm 2009 là một năm thuận lợi cho nhiều “đại gia” ngành tài chính ngân hàng, bất động sản, thủy sản lên sàn như Vietcombank (VCB), Vietinbank (CTG), Eximbank (EIB), Baoviet Holding (BVH), DIG, VPH, HCM… 2.2. Các nguyên nhân chính giúp thị trường tăng điểm mạnh: Thứ nhất, nỗ lực không ngừng nhăm vực dậy nền kinh Việt Nam thông qua các gói kích thích kinh tế đã giúp nền kinh tế Việt Nam thoát ra được khỏi suy giảm, giúp VN- Index tăng trưởng nhanh. Tốc độ phục hồi của TTCK Việt Nam giai đoạn tháng 7 đến tháng 8 được đánh giá cao thứ 3 trên thế giới sau chứng khoán Crezech và Thổ Nhĩ Kỳ về mức độ phục hồi. Chính phủ đã tung ta gói kích thích kinh tế thứ nhất nhằm phục hồi nền kinh tế, cụ thể là gói hỗ trợ lãi suất (HTLS) cho vay đầu tư tiêu dùng ngắn hạn áp dụng đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Một số tiền không nhỏ đã được đưa vào nền kinh tế thông qua việc hỗ trợ cho vay đầu tư của các doanh nghiệp trên sàn, tập trung lại các ngành nông lâm nghiệp, công nghiệp chế biến thủy sản, ngành xây dựng ( trừ công trình xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê, công trình xây dựng sửa chữa mua nhà để bán), ngành vận tải kho bãi… Việc thự thi chính sách này cũng gián tiếp tác động lên thị trường cổ phiếu niêm yết, và thể hiện rõ nhất vào sự phục hồi của thị trường trong giai đoạn tháng 6, tháng 8. Khi VN index từ mốc đáy được thiết lập hồi cuối tháng 2 tăng nhanh lên 511.27 điểm (tăng 117.1%). Giai đoạn này tính thanh khoản của thị trường liên tục được cải thiện qua từng phiên, các dấu hiệu tăng điểm đều và mạnh tại các phiên giao dịch phản ánh phần nào tâm trạng hưng phấn của nhà đầu tư. Động lực giúp thị trường tăng điểm trong giai đoạn này đó là mức giá chứng khoán thấp trở nên hấp dẫn trong bối cảnh nền kinh tế phục hồi sau giai đoạn suy thoái. Vì vậy, trong giai đoạn tăng đầu tiên này, không có dấu hiệu của sự phân hóa giữa các ngành. Thứ hai, đòn bẩy tài chính cũng làm cho thị trường chứng khoán sôi động hơn. Ảnh hưởng cảu đòn bẩy tài chính thực sự rõ nét vào những tháng cuối năm, khi các CTCK cho khách hàng VIP bán chứng khoán trước ngày T+4 cũng như cho khác hàng vay, cầm cố với tỷ lệ cao như 1:2, 1:5…nhằm hiện thực hoán lợi nhuận, quay vòng vốn nhanh. Tính thanh khoản tăng lên, tạo ra lượng tiền ảo lớn giao dịch trên thị trường. Khối lượng giao dịch và giá trị giao dịch đã tăng đột biến, điển hình là phiên 23/10 đã có hơn 200.72 triệu đơn vị được chuyển nhượng với giá trị chuyển nhượng trên 9,253.37 tỷ đồng. Thứ ba, thị trường chịu ảnh hưởng bởi các tin đồn, tin nội gián gây xáo trộn thị trường. Đặc biệt là những tháng cuối năm, nhiều tin đồn thất thiệt liên quan đến việc tăng lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc lên 50% vốn điều lệ, in tiền mệnh giá lớn…đã gây tâm lý hoang mang cho giới đầu tư và ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường. Ngoài ba nguyên nhân chính trên còn có một số nguyên nhân khác ảnh hưởng tới thị trường như: - Sự phục hồi của các chỉ số lớn trên thế giới, đặc biệt là chỉ số Dow Jones của Mỹ tác động tích cực tới tâm lý NĐT khi lần lượt chinh phục và vượt qua các mốc 9,000 điềm và 10,000 điểm. - Kết quả kinh doanh năm 2009 khả quan nhờ chí phí lãi vay giảm thông qua HTLS 4%, một số ngành có lợi thế mua được nguyên vật liệu đầu vào giá rẻ khi nền knih tế thế giới ở giai đoạn khủng hoảng như ngành nhựa (NTP, BPM), săm lốp (DRC, CSM), thép (VIS, HPG, HLA); hoàn nhập dự phòng; đánh giá lại tài sản thông qua góp vốn bằng quyền sử dụng đất (D2D, LCG, KBC).., Dù phải đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức để khôi phục lại nền kinh tế nói chung và thị trường chứng khoán nói riêng, chỉ số VN- Index vẫn tăng trưởng 119.75% so với thời điểm đáy được thiết lập hôm 24/2.Có thể nói thị trường chứng khoán vẫn là một kênh hấp dẫn để đầu tư. Năm 2009 đánh dấu là một năm thành công của TTCK Việt Nam, khi dần bước khỏi khủng hoảng và đang trên con đường phục hồi và phát triển. 2.3. Dự báo thị trường CK năm 2010: Với đà tăng của năm 2009, năm 2010 nhiều khả năng vẫn là năm tăng trưởng của TTCK VN tuy nhiên tốc độ tăng sẽ thấp hơn và ổn định hơn năm 2009. Thị trường năm 2010 sẽ không có những lúc tăng điểm quá mạnh và sau đó là thời gian điều chỉnh quá nhiều. 2.3.1. Xu hướng thị trường năm 2010: Chúng tôi cho rằng thị trường chứng khoán nửa cuối năm 2010 sẽ thuận lợi hơn nửa đầu năm 2010. Thực tế đã chứng minh quý I và đầu quý II là thời kỳ điều chỉnh tăng lãi suất đi kèm với các chính sách tài khóa thắt chặt. Cuối quý II có thể là giai đoạn cuối của thời kỳ thắt chặt tiền tệ. Và 2 quý cuối năm 2010 là thời kỳ thuận lợi hơn cho thị trường chứng khoán khi chính sách tiền tệ đã được nới lỏng hơn. Theo quan điểm này, chúng tôi cho rằng năm 2010 thị trường sẽ không có nhiều đột biến so với năm 2009. Nửa năm đầu 2010, thi trường nhiều khả năng đi ngang và tăng ổn định vào 2 quý cuối. Đặc biệt trong năm 2010, có nhiều sự kiện kinh tế xã hội lớn diễn ra, quan trọng nhất là Đại hội Đảng các cấp diễn ra từ tháng 6/2010 đến Đại hội Đảng Toàn Quốc lần thức XI vào tháng 1/2011. Đồng thời cuối năm sẽ kỷ niệm 1000 năm Thăng Long. Do đó, ưu tiên của Nhà nước sẽ thiên về ổn định kinh tế chính trị xã hội, bao gồm cả mục tiêu kiềm chế lạm phát. Với quan điểm này thì thị trường và kinh tế nói chung sẽ khó có biến động mạnh. 2.3.2. Các yếu tố hỗ trợ và hạn chế: Các yếu tố hỗ trợ: a/ Sự phục hồi kinh tế thế giới, đặc biệt sẽ hỗ trợ cho các ngành xuất khẩu của Việt Nam như thủy sản, cao su tự nhiên, dệt.. b/ Đà phục hồi của doanh nghiệp Việt Nam. Năm 2009, Việt Nam duy trì được tăng trưởng GDP 5,2% là một thành tích rất ấn tượng so với rất nhiều nước khác trên thế giới. Hồi cuối năm 2008, có nhiều dự báo cho rằng 90% doanh nghiệp vừa và nhỏ của VN sẽ rất khó khăn, thậm chí ½ có thể phá sản nhưng thực tế lại không như vậy. Điều đó cho thấy nội lực, sự thích nghi với hoàn cảnh của các doanh nghiệp trong nước là rất cao. Chúng tôi tin tưởng năm 2010 Việt Nam sẽ đạt được mục tiêu tăng trưởng là 6,5%. c/ Năm 2010 dự kiến sẽ là một năm có nhiều thay đổi lớn trong các quy định giao dịch, và sẽ rất tích cực với thị trường. Đó là khả năn thực hiện giao dịch ký quỹ, cho phép thanh toán và nhận chứng khoán ngày T+2, khả năng nhà đầu tư được mở nhiều tài khoản, được phép mua bán cùng loại chứng khoán trong phiên, khả năng giao dịch kéo dài sang cả buổi chiều. Các yếu tố hạn chế: a/ Tăng lãi suất và thu hẹp tiền tệ làm giảm dòng tiền vào thị trương chứng khoán. Tuy nhiên, thời gian này dự kiến sẽ chỉ trong quý I hoặc cùng lắm là trong quý II năm 2010. b/ Trong năm 2009 nhiều doanh nghiệp thu được lợi nhuận từ việc mua hàng hóa cơ bản với giá rẻ như thép, hóa chất, cao su, dầu,.. Điều này khó diễn ra trong năm 2010. c/ Trong năm 2009 có được lợi nhuận lớn từ hòa nhập dự phòng tài chính. Nguồn lợi nhuận này dự kiến sẽ giảm hẳn trong năm 2010. 2.3.4. Những ngành triển vọng trong năm 2010: a. Hưởng lợi đầu tiên là các ngành xuất khẩu (thủy sản, cao su tự nhiên, dệt may, than, khai khoáng...) do sự phục hồi của kinh tế thế giói và sự mất giá của VNĐ đem lại doanh thu, lợi nhuận gia tăng cho các công ty xuất khẩu. Các công ty thủy sản, cao su tự nhiên.. còn nhận được hỗ trợ từ gói kích cầu 2 dành cho khu vực nông thôn bao gồm cả hỗ trợ trung dài hạn lãi suất 2%/năm. b. Kinh tế phục hồi thì ngành bất động sản cũng có lợi thế nhất định nhất là phân khúc nhà giá thấp và giá trung: + Năm 2010, thị trường bất động sản được kỳ vọng phát triển ổn định và bền vững: năm 2009, kinh tế có tốc độ tăng trưởng khả quan và dự báo vẫn sẽ tiếp tục tăng trưởng nhanh hơn trong năm 2010. Cuộc sống người dân được nâng cao, nhu cầu nhà ở thật cũng sẽ tăng theo, đặc biệt tại các thành phố lớn do tỷ lệ dân số đô thị ngày càng cao. Đây chính là cơ sở cho ngành bất động sản phát triển. + Phân khúc nhà ở giá thấp và trung bình sẽ sôi động trong năm nay. Mặc dù nguồn cung căn hộ sẽ tăng lên theo dự báo, nhưng phân khúc nhà ở giá thấp và trung bình sẽ thu hút được nhiều sự quan tâm bởi vì đối tượng khách hàng có thu nhập trung thấp và trung bình chiếm số lượng lớn. Hơn nữa các doanh nghiệp chủ đầu tư tập trung vào phân khúc này nhận được không ít hỗ trợ từ phía Nhà nước. Do đó, phân khúc nhà ở giá thấp và trung bình được dự báo sẽ tiếp tục có chuyển động manh trong năm nay. + Nguồn vốn FDI vào bất động sản có chiều hướng tăng: năm 2009, lĩnh vực bất động sản được xếp hạng thứ 2 trong bảng dãn đầu thu hút nhiều vốn nước ngoài với 7,6 tỷ USD. Còn trong năm 2010, nhiều chuyên gia kinh tế nhận định FDI sẽ tiếp tục đổ vào bất động sản. Lợi nhuận của các công ty trong ngành dự báo tiếp tục có thể đạt mức tăng trưởng so với năm trước tuy nhiên sẽ khó có sự đột biến. Trước bối cảnh lãi suất vay ngân hàng tăng cao, trong khi nhu cầu về vốn đầu tư các dự án là không thể thiếu thì những công ty có nguồn lực tài chính mạnh, quỹ đất lớn sẽ có lợi thế cạnh trạnh trong năm nay. 3.3/ Ngành dầu khí cũng được hưởng lợi khi giá dầu tăng làm cho các dự án dầu khí được phục hồi lại. Giá dầu đang trên đà phục hồi, hiện nay giá dầu đang ở ngưỡng gần 90$/thùng, tuy chưa phải là cao so với năm 2009. Nhưng với mức giá này đã tăng khá nhiều so với đáy. PHẦN III: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.1. Tổng quan: Thị trường Bất động sản Việt Nam tuy mới hình thành trong những năm gần đây, nhưng đã có những bước phát triển cực kỳ ấn tượng. Nhiều dự án mới trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, khu công nghiệp, công trình xây dựng, dịch vụ công cộng..đã được đầu tư xây dựng với quy mô hàng ngàn tỷ đồng góp phần không nhỏ trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đồng thời thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định. Trong năm 2009, mặc dù chịu tác động của suy thoái kinh tế toàn cầu, Việt Nam vẫn đạt được mức tăng trưởng GDP 5,2%, là một trong mười hai nền kinh tế có mức tăng trưởng dương. Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) đã dự báo tốc độ phát triển kinh tế của Việt Nam trong năm 2010 là 6,5% và đến năm 2013 GDP của Việt Nam sẽ trở lại mức 8%. Cơ sở hạ tầng của Việt Nam đã được cải thiện rất nhiều trong thời gian vừa qua, tạo cú hích quan trọng cho các nhà đầu tư Bất động sản tại một số khu vực trung tâm như Hà Nội, Hồ Chí Minh và các vùng lân cận như Đà Nẵng, Bỉnh Dương, Đồng Nai, Cần Thơ...Làn sóng đầu tư nước ngoài hứa hẹn sẽ trở lại Việt Nam khi nền kinh tế thế giới đang trên đà phục hồi. Theo bộ Kế hoạch đầu tư trong những năm qua lượng vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực Bất động sản đã chiếm hơn 20% tổng lượng vốn đầu tư nước ngoài và có xu hướng tăng lên trong những năm tiếp theo. Đó chính là động lực để Ngành Bất động sản tiếp tục phát triển trong thời gian tới 3.2. Thị trường căn hộ: Hình 8 Theo đánh giá, thị trường căn hộ sẽ tiếp tục ổn định và có xu hướng tăng dần trong những năm sau. Căn hộ chào bán sẽ được tung ra với số lượng nhất định qua từng giai đoạn để nhà đầu tư có thể đánh giá được độ nhạy của thị trường từ đó xác định được chiến lược trong giai đoạn tiếp theo. Trong các chiến lược phát triển liên quan đến thị trường bất động sản Việt Nam thì diện tích đất đô thị sẽ đến 460,000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thi hoá dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025. Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thị để đáp ứng cho số dân đô thị dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/ người tại đô thị voà năm 2020. Những yếu tố này chính là động lực để thị trường Bất động sản nhà ở tiếp tục phát triển trong thời gian tới. 3.3. Thị trường văn phòng: Triển vọng thị trường năm 2010 co vẻ lạc quan hơn, khi nền kinh tế Việt Nam dã có dấu hiệu hồi phục tích cực, tỉ lệ tăng trưởng đạt 5.32% năm 2009, các công ty nước ngoài đang quay đầu lại đầu tư vào Việt Nam, các doanh nghiệp trong nước đang tiếp tục mở rộng kinh doanh từ đó sẽ khiến nhu cầu văn phòng cho thuê phục hồi và tăng nhẹ trong năm 2010. Nhưng về dài hạn, tình trạng dư cung trong phân khúc văn phòng cho thuê có thể sẽ xảy ra. Dự báo trong 4 năm tới có khoảng 1.5 triệu m2 diện tích văn phòng các hạng từ khoảng 100 dự án gia nhập thị trường. Tính riêng trong năm 2010. sẽ có thêm 170.000 m2 văn phòng được tung vào thị trường. 3.4. Thị trường bán lẻ và trung tâm thương mại: Hiện nay, nhu cầu thị trường bán lẻ Việt Nam đang được các nhà đầu tư nhận định còn nhiều tiềm năng phát triển dù nền kinh tế phải đối mặt với nhiều khó khăn nhưng ngành bán lẻ vẫn đạt được mức tăng trưởng đáng kể, tổng mức bán lẻ hàng hoá và dịch vụ xã hội ước đạt 1.197 tỷ đồng, tăng trưởng trung bình hàng năm trên 18.6%. Hình 9 Ngoài ra, các thương hiệu nước ngoài đã nhanh chóng thâm nhập thị trường thông qua các hợp đồng nhượng quyền thương mại. Năm 2009 đã có 20 thương hiệu nước ngoài vào Việt Nam thông qua nhượng quyền thương mại. Các thương hiệu này đều có nhu cầu thuê mặt bằng ở các trung tâm thương mại. Việc cải tạo các cửa hàng mặt phố thành các trung tâm bán lẻ hiện địa sẽ gây áp lực lên tốc độ tăng của giá thuê mặt bằng bán lẻ trong các trung tâm thương mại. Ngoài ra, các trung tâm thương mại mới ở khu vực ngoại thành sẽ dần đi vào hoạt động ổn định lúc đó sẽ có nhiều thương hiệu nước ngoai và trong nước sẽ tận dụng khai thác do hiện nay những khu vực này có tiềm năng phát triển mạnh cùng với giá thuê hấp dẫn hươn và dân cư cũng tập trung đông đúc. Quá trình đô thị hoá nhanh làm cho thói quen mua sắm thay đổi theo hướng tập trung vào các trung tâm thương mại và các thương hiệu Việt đang nhanh chóng phát triển hứa hẹn là khách thuê quan trọng đối với các vị trí mặt bằng bán lẽ. Hiện tai, diện tích các trung tâm thương mại ở nước ta chưa tới 1 triệu m2, sàn trong khi ở Singapore hiện đã có trên 5 triệu m2 sàn thương mại, đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư nhìn đến. 3.5. Thị trường khách sạn: Hình 10 Do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế toàn cầu, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam đã giảm đi nhưng bù lại lượng khách nội địa lại tăng. Năm 2010, Việt nam có nhiều ngày lẽ lớn (35 năm Ngày giải phóng hoàn toàn miền Nam, thống nhất đất nước, 120 năm Ngày sinh Chủ tịch Hồ Chí Minh, Kỷ niệm 1000 năm Thăng Long – Hà Nội…), cùng với nhiều chương trình kích cầu du lịch và nền kinh tế toàn cầu đang trên đà hồi phục sẽ thu hút một lượng khách du lịch rất lớn. Vì vậy, thị trường khách sạn sẽ được cải thiện nhiều trong năm nay. Hiện nay, Việt Nam chỉ có chưa đầy 10.000 phòng trong khi đó ở Singapore có tới gần 39.000 phòng. Việc thu hút khách còn khá thấp so với các nước trong khu vực. Vì thế, đây cũng là thị trường hấp dẫn cho các doanh nghiệp đầu tư trong thời gian tới đây. 3.6. Thị trường bất động sản khu công nghiệp: Việt Nam có khoảng 150 Khu công nghiệp với tổng diện tích là 32.000 ha, trong đó ở phía Bắc có 54 Khu công nghiệp đã đi vào hoạt động. Theo quy hoạch, từ nay tới năm 2015, cả nước dự kiến thành lập mới trên 100 Khu công nghiệp với diện tích khoảng 26.000 ha để thu hút được trên 2.500 dự án có vốn đầu tư nước ngoài và hơn 2.700 dự án đầu tư trong nước với tổng số vốn đầu tư đã đăng ký lên tới 24 tỷ USD và 135.000 tỷ đồng. Hình 11 Tuy nhiên, lượng cung trong thời gian này vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu Bất động sản Khu công nghiệp. Nhu cầu về diện tích tại các khu công nghiệp được thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy cao tại các Khu công nghiệp đang hoạt động (trung bình từ 80% - 100%) Chính phủ cũng đã quyết định thành lập 8 khu kinh tế, trong đó có những khu kinh tế, trong đó có những khu kinh tế được khởi động nhanh như Khu kinh tế Chu Lai, Khu kinh tế Dung Quất, khu kinh tế Nhơn Hội, khu kinh tế Phú Quốc. Để thu hút đầu tư vào các dự án Khu công nghiệp, Trung tâm xúc tiến đầu tư đã tiến hành tiền kiếm phối hợp với các Doanh nghiệp nước ngoài, nhất là những nhà đầu tư có tiềm năng lớn về tài chính, công nghệ, các tập đoàn đa quốc gia ở các nước châu Âu, châu Mỹ và các nước phát triển khác, như các Tập đoàn Intel, Microsoft, Toyota,… đầu tư vào các Khu công nghiệp. Đồng thời, giới thiệu tiềm năng phát triển công nghiệp, những cơ chế, chính sách ưu đã đối với các nhà đầu tư, tạo điều kiện tốt nhất cho các nhà đầu tư về thủ tục hành chính, hạ tầng cơ sở trong quá trình triển khai, xây dựng dự án. Bên cạnh đó, cần có cơ chế ưu đãi để khuyến khích những nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài, tập trung nguồn lực đầu tư xây dựng, nâng cấp các công trình kết cấu hạ tầng trên địa bàn bằng nhiều nguồn vốn khác nhau nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các Khu công nghiệp tại Việt Nam tương đối khả quan, ngày càng nhiều các công ty sản xuất quốc tế đang xem xét việc thành lập hoặc mở rộng hoạt động tại Việt Nam thay vì đầu tư vào các nước châu Á khác. Kết