Tiểu luận Phân tích dự án đầu tư - Đề tài Dự án đầu tư xây dựng chung cư cao cấp HTV

: Giáp đường Lê Văn Lương Phía Tây: Giáp đường Nguyễn Hữu Thọ Phía Nam: Giáp đường khu dân cư. Phía Bắc: Giáp đường 15 Hiện trạng khu vực : là bãi đậu xe của Công ty TNHH du lịch và vận tải Phương Trang, xung quanh là khu dân cư hiện hữu và khu quy hoạch dân cư mới, đây chính là yếu tố thuận lợi để công ty nhanh chóng xúc tiến thực hiện dự án. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN Địa hình: Khu đất tương đối thấp, bằng phẳng, Chiều cao trung bình đường hẻm trong khu dân cư hiện hữu có cao độ từ 0.8m đến 1.2m; So với khu vực xung quanh, khu đất có độ thấp trung bình khoảng -1.2m so với mặt đường hiện hữu. 2. Khí hậu thủy văn 2.1 Đặc điểm chung về khí hậu: Nằm trên địa bàn Tp.HCM, điều kiện khí tượng thủy văn Quận 7 mang các đặc tính đặc trưng của khí hậu miền Nam Việt Nam, với những tính chất và đặc điểm sau: khí hậu thuộc phân vùng IVb, vùng khí hậu IV của cả nước. Nằm hoàn toàn vào vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo. Trong năm có hai mùa rõ rệt: mùa khô và mùa mưa. Mùa mưa: từ tháng 5 đến tháng 11 Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 04 năm sau. Có tính ổn định cao, những diễn biến khí hậu từ năm này qua năm khác ít biến động, không có thiên tai do khí hậu. Không gặp thời tiết khắc nghiệt quá lạnh (thấp nhất không dưới 130C) hoặc quá nóng (cao nhất không quá 400C). Không có gió tây khô nóng, ít có trường hợp mưa lớn (lượng mưa ngày cực đại không quá 200mm), hầu như không có bão. 2.2 Nhiệt độ không khí Nhiệt độ trung bình tháng và năm Cả năm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 270C 25.8 26.7 27.9 29.0 28.1 27.3 26.8 27.0 26.6 26.6 26.4 25.6 2.3. Mưa Mưa theo mùa rõ rệt Mùa mưa: từ tháng 05 đến tháng 11 chiếm 81.4% lượng mưa   Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 04 năm sau chiếm 18.6% lượng mưa   Các đặc trưng chế độ mưa Các yếu tố đặc trưng chế độ mưa Trị số (mm) ngày, 0C Lượng mưa trung bình năm 1979 Số ngày mưa trung bình năm 154 ngày 2.4. Độ ẩm không khí Độ ẩm không khí tương đối, trung bình tháng cao nhất, thấp nhất Độ ẩm (%) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Trung bình 77 74 74 76 83 86 87 86 87 87 84 81 Cao nhất 99 99 99 99 99 100 100 99 100 100 100 100 Thấp nhất 23 22 20 21 33 30 40 44 43 40 33 29 2.7.Thời gian chiếu sáng bức xạ mặt trời Thời gian chiếu sáng Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Ngày 11.67 11.94 12.25 12.50 12.63 12.58 12.37 12.08 11.79 11.59 11.59 11.38 2.8 Nắng Số giờ nắng trong ngày phụ thuộc vào lượng mây, vì vậy trong các tháng mùa mưa số giờ nắng giảm đi và tăng dần vào mùa khô Số giờ nắng trong tháng của năm Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Giờ nắng 7.6 8.4 8.6 8.0 6.2 6.1 5.6 5.6 5.4 5.9 6.4 7.0 3. Các hiện tượng thời tiết đáng chú ý Giông : Khu vực thuộc các vùng nhiều giông, trung bình có 138 ngày có giông. Tháng có nhiều giông là tháng 5 với 22 ngày. Bão : Khu vực có ít bão, trong 55 năm qua quan sát chỉ có 8 cơn bão đổ bộ vào vùng biển Nam Bộ. Bão nếu có chỉ xuất hiện vào tháng 11,12 và không gây thiệt hại đáng kể (trừ vùng ven biển). ĐÁNH GIÁ CHUNG 1. Thuận lợi Vùng đất hiện hữu nằm trong khu dân cư xen cài, bên cạnh là khu quy hoach dân cư hiện hữu, hòan tòan phù hợp với cơ cấu quy họach phát triển dân cư của Quận 7 và TP. HCM . Các điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi. Các điều kiện kỹ thuật hạ tầng hầu hết đều rất thuận tiện để công ty thực hiện thi công nhanh chóng. Khu đất xây dựng hiện đang là khu đô thị hóa, đất đai trong tiến trình chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị nên mật độ dân cư thấp, hiện trạng kiến trúc đơn giản, thuận lợi cho việc xây dựng mới tại đây. 2. Khó khăn Hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa có, và chưa thật hoàn chỉnh, do vậy, bản thân công ty phải tự đầu tư vừa để đảm bảo cho xây dựng, vừa phải đảm bảo vệ sinh môi trường. Trong thời gian tới, khi có hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung cho cả khu vực, công ty sẽ có một hệ thống dự phòng hòan chỉnh do được đầu tư ngay từ đầu. CHƯƠNG IV : NỘI DUNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ I. GIẢI PHÁP QUY HỌACH – NỘI DUNG BỐ TRÍ CÔNG TRÌNH 1. Các căn cứ Căn cứ theo quy chuẩn xây dựng của Bộ Xây Dựng được ban hành theo quyết định số 628/BXD – CSXD ngày 14/12/1996. Căn cứ thông báo số 30/TB ký ngày 28/03/1996 của Thủ tướng Chính phủ về quy họach chỉnh trang nội thành và phát triển khu độ thị ngọai vi của Thành phố Hồ Chí Minh. Căn cứ đồ án quy họach tổng mặt bằng TP.HCM đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 1993. Căn cứ đồ án quy họach chung, cải tạo và xây dựng Quận7 đã được UBND Thành phố phê duyệt. Các tài liệu khảo sát địa hình, địa chất và điều tra xã hội học. Các văn bản quy định hiện hành. 2. Tổ chức các cơ cấu phân khu chức năng Theo xác định của Sở Quy hoạch – Kiến trúc, đây là khu vực dân cư quy họach mới bao gồm Chung cư cao tầng Đường giao thông và vỉa hè Các công trình công cộng, kỹ thuật Công viên cây xanh – TDTT II. GIẢI PHÁP TỔ CHỨC QUY HỌACH VÀ KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN 1. Cơ cấu quy họach: Tổ chức các phương án quy họach và quá trình lấy ý kiến quyết định nhằm lựa chọn phương án tối ưu, đảm bảo cơ cấu chức năng và tính chất sử dụng Bố trí mạng lưới giao thông tuân thủ theo quy họach được duyệt trên tổng thể khu dân cư, giao thông nội bộ nối kết thuận tiện có việc lưu thông của ngừơi dân đến từng lô nhà và trên tòan khu đất quy họach. Tổ chức các loại hình nhà ở chung cư cao tầng thành từng cụm tương đối riêng biệt. Tổ chức các công trình công cộng trong khu ở như trường học, câu lạc bộ TDTT, thương mại Phương án quy họach dựa trên cơ sở phân khu chức năng rõ ràng. Các công trình công cộng và khu công viên cây xanh được bố trí xen kẽ trong các cụm công trình nhằm góp phần cải thiện điều kiện vi khí hậu và tạo điểm nhấn cảnh quan cho tòan khu. Toàn bộ diện tích xây dựng đều dành để xây dựng chung cư, phù hợp với xu hướng phát triển nhà ở hiện nay: phát triển nhà ở cao tầng, tăng diện tích cây xanh cho khu ở. Giao thông đã được giải quyết tốt, đảm bảo phân tuyến giao thông đối nội, đối ngọai mạch lạc, rõ ràng. 2. Giải pháp quy họach tổng mặt bằng Thiết kế trục đường cảnh quan lộ giới theo quy định kết hợp với công viên cây xanh ngay tại mặt tiền, hướng tiếp cận vào công trình bên trong tạo hướng nhìn tổng thể cho tòan bộ công trình. Bố cục khối chung cư gồm 11 tầng + tầng hầm: Kết hợp chức năng thương mại và quảng trường, công viên cây xanh lớn ở trọng tâm của khu quy họach nằm tại trung tâm của trục cảnh quan tạo điểm nhấn cho cảnh quan tổng thể của cụm công trình. Khu thương mại, khu giải trí game, khu nhà hàng được bố trí ở tầng trệt, với lối đi riêng không ảnh hưởng đến sinh hoạt của khối Chung cư. Khu văn phòng bố trí ở tầng 1. Khu căn hộ bố trí từ tầng 2 đến tầng 11, và có lối đi riêng biệt. Khu sinh hoạt TDTT bố trí tại tầng lửng, và Khu sinh hoạt văn hoá, café ngoài trời bố trí tại sân ngoài. Khu căn hộ cho thuê được bố trí từ tầng 3 đến tầng 15 khối B. Thiết kế hệ thống đừơng nội bộ cũng là đừơng Phòng Cháy Chữa Cháy bên trong khu đất, tiếp cận về các mặt của công trình, đảm bảo điều kiện PCCC tốt nhất, và tiếp cận công trình từ nhiều hướng. Thể lọai công trình chung cư trong dự án được ngăn cách bởi 2 trục đường nội bộ và cây xanh. Được bố trí theo bố cục chặt chẽ trên tổng thể nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các dịch vụ đi kèm. Mặt khác, với việc bố trí như vậy thì phương án thiết kế vẫn đảm bảo được các thông số về chiếu sáng và thông gió tốt. III. MÔ TẢ KỸ THUẬT CỦA DỰ ÁN Diện tích đất : 2381 m2 Tổng diện tích xây dựng : 12875m2 Chung cư xây dựng : 11 tầng + tầng hầm Bảng cân bằng đất đai Tổng DT đất quy họach 2381 m2 100% Đất xây dựng nhà ở chung cư 1125 m2 47.24% Đất công viên cây xanh 500 m2 21.01% DT đất giao thông nội bộ 756 m2 31.75% 1. Hạng mục công trình 1.1 Khối công trình chính : - Xây dựng 10 căn hộ/ tầng.Diện tích 80 -100 m2 o Xây dựng các phòng ban: tiếp tân,y tế o Xây dựng khối phục vụ bao gồm bếp nấu và bộ phận giặt ủi. 1.2 Khối phụ: o Đường vào chung cư. o Cổng – tường rào, nhà bảo vệ, nhà xe, o Sân đường nội bộ, cây xanh, đèn. o Hệ thống kỹ thuật hạ tầng: san nền, cấp điện, cấp thoát nước. 2. Chi tiết các hạng mục 2.1 Hạng mục chính Công trình được thiết kế gồm tòa nhà chính kết hợp với khuôn viên xung quanh nhau tạo thành một tổng thể khép kín. Các phòng liên thông với nhau bởi hệ thống hành lang bao quanh kết hợp với 2 cầu thang bộ và thang máy bố trí hợp lý sao cho đảm bảo khoảng cách an toàn phòng cháy chữa cháy. Toång dieän tích saøn xaây döïng khoái nhaø chính phaân boá cuï theå nhö sau: *Maët baèng Tổng diện tích sử dụng ròng m2 12,600 Khu thương mại -tầng trệt + Siêu thị + Shop + Nhà hàng m2 465 Khu giải trí, vui chơi, sức khỏe - tầng trệt + Phòng tập thể dục + Phòng game, trò chơi vận động + Phòng massage, xông hơi + Bar + Hồ bơi m2 394 Khu văn phòng cho thuê - tầng lửng + 10 căn : 50m2 + 5 căn : 80m2 m2 900 Khu căn hộ để ở + 4 căn : 80 m2 + 3 căn : 95 m2 + 3 căn : 100 m2 m2 9,050 Hành lang + thang máy+ thang bộ m2 566 Khu bãi xe + Trong tầng hầm : 924 m2 + Ngoài trời : 201m2 m2 1,225 2.2 Haïng muïc phuï : + Cổng chính, cổng phụ : 25m2. Kết cấu thép lá, thép hình, song sắt. + Tường rào song sắt mặt tiền: 120 m2 Kết cấu: móng, cột, đà giằng bê tông cốt thép, tường xây gạch dày 100 cao 0,8m, trên gắn khung sắt cao 1,6m. + Tường rào xung quanh : 220 m2 Kết cấu: móng, cột, đà giằng bê tông cốt thép, tường xây gạch cao 2m, trên gắn khung lưới sắt cao 0,4m. + Công viên Diện tích : 500 m2 Trồng cây xanh che bóng mát và tạo mỹ quan cho khuôn viên chung cư Xây đài phun nước,hòn non bộ + Hệ thống cấp điện khu vực. + Hệ thống thoát nước khu vực. + Hệ thống PCCC. + Hệ thống chống sét Chung cư nằm trong khu dân cư, giao thông đối nội đối ngọai khu vực tương đối thuận lợi . IV. CHI PHÍ (Xem phụ lục) Chi phí thiết kế : 1.540.000.000 Đ Chi phí hồ sơ : 110.000.000 Đ Chi phí khảo sát địa chất : 220.000.000 Đ Chi phí hoạt động : 259.000.000 Đ Chi phí đất : 45.123.000.000 Đ Chi phí xây dựng : 90.154.000.000 Đ Chi phí thiết bị : 30.580.000.000 Đ Chi phí dự phòng : 9.015.000.000 Đ Chi phí khác : 5.116.000.000 Đ Chi phí lãi vay ngân hàng : 35.640.000.000 Đ V. THỜI GIAN THỰC HIỆN DỰ ÁN Dự án được thực hiện trong vòng 12 tháng: Khởi công : tháng 11/2010 Hoàn thành : tháng 11/2011 VI. KẾ HOẠCH NGUỒN VỐN (Xem phụ lục) Đơn vị tính : 1000VNĐ NĂM TỈ LỆ ĐẦU TƯ TỔNG MỨC VỐN TỰ CÓ VỐN VAY 2010 100% 220.000.000 112.000.000 108.000.000 Bộ máy nhân sự: Dự án đầu tư xây dựng khu CHUNG CƯ CAO CẤP là một trong 5 dự án thành phần của CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG HTV.Trong cơ chế hiện nay khu CHUNG CƯ CAO CẤP HTV có thể hoạt động dưới hình thức một đơn vị sự nghiệp có thu trực thuộc sự quản lý trực tiếp của CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG HTV. Ngay sau khi dự án được hoàn thành, Ban Điều hành khu CHUNG CƯ CAO CẤP đã bắt đầu hoạt động. Chức năng nhiệm vụ của Ban Điều hành là quản lý, vận hành, hoạch toán kinh tế cho toàn bộ sự hoạt động của khu chung cư Ban Điều hành khu chung cư có các bộ phận chức năng cơ bản như sau: Giám đốc: 1 người Phó giám đốc: : 2 người Phòng Tài chính, Kế toán: 7 người Phòng Hành chính: 10 người Phòng Nghiệp vụ, Kỹ thuật 11 người Phòng kinh doanh: 6 người PHƯƠNG ÁN KINH DOANH Công suất khai thác % DT cho thuê Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 trở đi Khu thương mại -tầng trệt % 50% 100% 100% 100% Khu giải trí - tầng trệt % 50% 100% 100% 100% Khu văn phòng cho thuê % 70% 80% 90% 100% Công suất khai thác % DT bán         Khu căn hộ để ở % 50% 70% 100%   Khu bãi xe % 50% 80% 90% 100% Giá cho thuê   Cho thuê dài hạn Cho thuê ngắn hạn Khu thương mại -tầng trệt tr.đồng/m2/tháng 0.42 0.63 Cho thuê ngắn hạn từ năm thứ 10 Khu giải trí - tầng trệt tr.đồng/m2/tháng 0.38 0.525 Cho thuê ngắn hạn từ năm thứ 10 Khu văn phòng cho thuê tr.đồng/m2/tháng 0.20 0.399     Tốc độ tăng giá % 5.00%   Tăng đến năm thứ 10 Giá bán căn hộ Tr.đồng/m2 21.00       Khu bãi xe triệu/m2/tháng 0.035 0.043     Khi chung cư được xây dựng hoàn tất, các căn hộ sẽ được bán cho khách hàng theo các phương thức trả ngay hay trả góp. Khu thương mại, văn phòng sẽ được cho thuê trong vòng 10 năm hoặc dài hơn . Dự tính sẽ thu hồi vốn sau 3 năm. IX. HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 1. Nhu cầu vốn và nguồn vốn xây dựng 1.1 Nhu cầu vốn cho xây dựng Tổng nhu cầu vốn xây dựng của dự án gồm tiền cho xây dựng và càc khỏan tiền chi trả các khỏan chi phí khác phát sinh trong quá trình thực hiện dự án, tiền lãi vay ngân hàng, dự phòng phí... Tổng số tiền cần đầu tư cho dự án là : 220.000.000.000Đ. 1.2 Nguồn vốn Vốn tự có: chủ yếu thực hiện các công tác về đền bù giải tỏa, chuẩn bị đầu tư, trả lãi vay, khảo sát thiết kế, xâydựng cơ sở hạ tầng và xây dựng cơ bản công trình của dự án. Vốn vay Ngân hàng và các tổ chức tín dụng hợp pháp khác để thực hiện một phần các công tác xây dựng cơ sở hạ tầng và xây dựng cơ bản công trình của dự án. 2. Hiệu quả tài chính Lợi nhuận của dự án sau 03 năm họat động là : 274.684.630.000Đ 3. Phân tích hiệu quả tài chính: Thời gian hoàn vốn chiết khấu (DDP ) : 2 năm 11 tháng Giá trị hiện tại thuần ( NPV) : 26.705.000.000 đ Tỷ suất sinh lợi nội bộ ( IRR ) : 22,36% HIỆU QUẢ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN Dự án sau 3 năm họat động không những đem lại hiệu quả tài chính cho đơn vị mà còn đem lại hiệu quả về mặt kinh tế xã hội cho Thành phố như sau: Hình thành nên một công trình nhà ở hoàn chỉnh phù hợp với quy họach tổng thể của Thành phố, tạo ra qũy nhà phục vụ cho hơn 100 căn hộ với tiêu chuẩn cao phù hợp với nhu cầu của người dân. Dự án đáp ứng được về nhu cầu sinh hoạt nghỉ ngơi, học tập,làm việc, giải trí, thể thao, cho người dân góp phần nâng cao dân trí của họ. Bên cạnh việc tạo ra quỹ nhà, dự án tạo ra khoản thu rất lớn cho ngân sách Nhà nước, cụ thể: Thuế thu nhập doanh nghiệp (sau 3 năm) : 91.561.540.000 Đ Thu thuế xây dựng khác. Các khoản thuế mà các ngân hàng phải đóng do thu được từ việc cho các Chủ đầu tư vay để thực hiện dự án. Tạo ra việc làm thường xuyên cho khoảng 150 người làm dịch vụ phục vụ dự án, khi dự án đi vào hoạt động. Giải quyết được nơi ở cho gần 80 hộ gia đình, và cho khoảng 100 - 150 người độc thân, là Công nhân viên chức thu nhập ổn định. Tạo ra việc làm cho khoảng 700 người lao động trong vòng 3 năm thực hiện dự án. Tạo ra một công trình mang nét hiện đại, phục vụ cho công cuộc cải tạo, chỉnh trang bộ mặt kiến trúc của Thành phố nói chung, và Quận 7 nói riêng. CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG CỦA DỰ ÁN Đánh giá tác động các yếu tố tự nhiên, KTXH: 1.1. Tác động đến môi trường nước : ảnh hưởng của nước thải ô nhiễm các chất hữu cơ ảnh hưởng của nước thải dầu mỡ ảnh hưởng của chất rắn lơ lửng trong nước thải ảnh hưởng của nước thải chứa nhiều chất dinh dưỡng 1.2 TTác động đến môi trường khí : ảnh hưởng của bụi ảnh hưởng của khí NO2 ảnh hưởng của khí CO, CO2 ảnh hưởng của khí Hydrocarbon 1.3 TTác động đối với động thực vật: ảnh hưởng đối với động, thực vật tác động lên các công trình tài sản 1.4 TTác động đối với khí hậu : Trong số các khí thải trên có một số gây tác hại xấu đối với khí hậu nhu NO2 tạo nên mưa axít phá hủy tầng Ozon gây nên hiệu ứng n