Tiểu luận Phân tích thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay và những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

A. ĐẶT VẤN ĐỀ Sàn giao dịch BĐS ra đời đáp ứng nhu cầu ngày càng phức tạp trong các giao dịch BĐS của thị trường cũng như đáp ứng nhu cầu ngày càng cao, cẩn trọng và khó tính của khách hàng, các nhà đầu tư. Hoạt động của sàn giao dịch BĐS cũng để nhằm khẳng định đẳng cấp, thương hiệu của chủ đầu tư, đảm trách vai trò tiếp thị và phân phối các dự án BĐS. Có thể nhận thấy hoạt động kinh doanh BĐS thông qua sàn có ý nghĩa to lớn đối với các nhà đầu tư. Vậy hoạt động của sàn giao dịch BĐS trong thời gian qua như thế nào? Hiệu quả ra sao? Vấn đề sẽ được trình bày trong bài tập lớn học kì với đề tài: “Phân tích thực trạng hoạt động của sàn giao dịch BĐS ở nước ta hiện nay. Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của sàn giao dịch BĐS”. Do thời gian ngắn và kiến thức chưa sâu sắc nên bài làm của em còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được các thầy cô trong tổ bộ môn chỉ dạy thêm để em hoàn thiện bài làm của mình. Em xin chân thành cảm ơn! B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ I. Một số vấn đề lí luận chung 1. Khái niệm sàn giao dịch BĐS. Theo khoản 5 Điều 4 Luật KD BĐS 2006 thì: “Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ về BĐS”. 2. Đặc điểm của sàn giao dịch BĐS. - Sàn giao dịch BĐS là nơi tổ chức các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê một loại hàng hóa đặc biệt đó là BĐS. Do tính chất cố định về vị trí địa lý không thể di dời được của BĐS nên người bán không thể mang BĐS thật để đến sàn và người mua cũng không thể đến sàn để xem hàng hóa trước khi đàm phán, kí kết hợp đồng. Do đó sàn giao dịch BĐS khác với các sàn khác ở chỗ: tại sàn giao dịch BĐS không có BĐS mà chỉ có các thông tin về BĐS. Các thông tin này được thể hiện qua các bản vẽ, hình ảnh, nhà mẫu của dự án, thông tin về vị trí, diện tích, hình thể, giá cả và tình trạng pháp lý của BĐS. - Sàn giao dịch BĐS là một loại hình “chợ” tổng hợp. Ở đó không chỉ diễn ra các giao dịch mua bán BĐS mà còn cung cấp các dịch vụ cho khách hàng. Các dịch vụ này bao gồm: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, quảng cáo BĐS, đấu giá BĐS, quản lý BĐS do nhân viên sàn giao dịch thực hiện dựa trên năng lực và trình độ chuyên môn. - Hiện nay ở nước ta tồn tại hai loại hình sàn giao dịch BĐS phổ biến đó là: + Sàn giao dịch BĐS điện tử, + Sàn giao dịch BĐS thực tế. II. Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch BĐS ở nước ta hiện nay. Tình hình chung. Tính đến đầu tháng 1/2011 cả nước đã có hơn 700 sàn BĐS( số liệu cho tới ngày 22/1/2011) nhưng hoạt động của các sàn vẫn chưa được quản lý một cách có hiệu quả và còn nhiều sai phạm, dẫn đến tình trạng mặc dù sàn BĐS mọc ra như nấm nhưng thị trường vẫn rối. Theo thông tin từ đoàn thanh tra của Bộ xây dựng trong quá trình rà soát hoạt động của các sàn, mặc dù chỉ mới kiểm tra 66 sàn trên tồng số 293 sàn bất động sản tại TPHCM, nhưng đã có tới 34 sàn vi phạm quy định hoạt động. Sai phạm lớn nhất là hầu hết chủ đầu tư “né” giao dịch qua sàn bằng cách thực hiện các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua bất động sản và họ mở sàn chỉ để bán sản phẩm của chính mình. Điều này khiến các giao dịch qua sàn chỉ mang tính hình thức, làm hạn chế việc đầu tư qua sàn. Thống kê của Cục Quản lý Nhà và BĐS – Bộ Xây dựng cho biết nếu tháng 6-2010, TPHCM có 233 sàn BĐS thì tới tháng 9-2010 đã có 293 sàn, trung bình mỗi tháng có 20 sàn ra đời. Trong khi đó, giao dịch bất động sản qua sàn chỉ chiếm khoảng 50% (TP Hà Nội chưa tới 30% và cả nước chỉ có khoảng 40% lượng bất động sản giao dịch qua sàn). Có thể nhìn thấy hiệu quả giao dịch qua sàn chưa cao bởi tính chuyên nghiệp tại các sàn còn yếu. Quy định buộc bán bất động sản qua sàn khiến nhiều công ty địa ốc phải san sẻ lợi ích kinh tế, thông tin dự án cho bên môi giới. Hơn nữa, hoạt động của công ty địa ốc cũng bị ảnh hưởng khi không nắm phần chủ động trong việc tiêu thụ sản phẩm. Đó là cái cớ khiến các công ty địa ốc “xé rào” qua việc tự lập sàn giao dịch BĐS để bán sản phẩm của chính mình. Trong khi đó, điều kiện để mở sàn giao dịch BĐS theo chuẩn của Bộ Xây dựng lại không quá phức tạp, chi phí thành lập và hoạt động không cao nhưng lợi ích của sàn đối với công ty địa ốc là lớn. Lập sàn bất động sản đúng là một công đôi ba việc cho công ty địa ốc và nếu lập dưới pháp nhân của công ty con, công ty địa ốc còn thoát luôn quy định “không được vừa là bên môi giới vừa là bên mua hoặc bên bán”, dù công ty địa ốc trên thực tế vẫn kiểm soát toàn bộ quá trình mua bán. Vì vậy tính cạnh tranh thấp, nhu cầu chia sẻ thông tin chưa cao, các sàn không xây dựng chiến lược lâu dài và chỉ mang tính đối phó. Không chỉ vậy, nhiều trường hợp, chủ đầu tư đã bán hết các căn hộ cho khách hàng rồi mới thuê sàn giao dịch bất động sản bán lại cho chính những khách hàng đó. Nhiều sàn giao dịch không thực hiện nghiêm túc chế độ báo cáo định kỳ cho ngành chức năng. Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, mặc dù cả nước có khoảng 700 sàn BĐS nhưng chỉ có 20% sàn thực hiện báo cáo hoạt động về bộ. 2. Một số tiêu điểm nóng về hoạt động của sàn giao dịch BĐS trong thời gian qua. a. Bát nháo sàn giao dịch BĐS – sàn nhiều nhưng giao dịch ít. Các chuyên gia, các nhà quản lý ra sức khuyên người dân vào sàn giao dịch BĐS để mua bán cho an toàn, nhưng sàn thì nhiều mà hàng ưng ý thì lại quá hiếm. Thống kê gần đây nhất của Bộ xây dựng cho thấy, tỷ lệ giao dịch BĐS qua sàn chỉ đạt chừng 20%. Rõ ràng, sau một thời gian dài bùng nổ, sự phát triển của các sàn giao dịch BĐS vẫn chưa đáp ứng được kì vọng làm minh bạch thị trường BĐS trong nước. Liên tục nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam bị “gắn” mác kém minh bạch với tỷ lệ giao dịch ngầm cực cao, từ 70 - 80%. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản trong nước chậm phát triển, bị thao túng bởi nạn đầu cơ “làm giá”. Đa số người mua nhà đất đều rất “đói” thông tin, nếu không nói là “mù” hoàn toàn, nhất là với các dự án phát triển nhà ở, đô thị. Vì thế, để đến được với thửa đất, hay căn hộ phù hợp với nhu cầu sử dụng, rất ít người có thể tiếp cận với giá gốc. Tình trạng nộp tiền chênh lệch mua suất, tiền “phế” diễn ra phổ biến, không trừ bất kỳ dự án nào. Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, hiện nay, toàn quốc đã có 368 sàn giao dịch bất động sản được thành lập và đưa lên website của mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Các sàn giao dịch này được phân bố tại một vài địa phương, trong đó phần lớn đóng tại các đô thị lớn, như Thành phố Hồ Chí Minh có 123 sàn, Hà Nội 82 sàn, Bình Dương có 9 sàn, Đà Nẵng 6 sàn, Quảng Nam 1 sàn, Kiên Giang có 2 sàn, Đồng Tháp 2 sàn và Lạng Sơn 1 sàn... Con số này hiện vẫn đang tiếp tục tăng lên. Số lượng sàn giao dịch phát triển rầm rộ, “hoành tráng” như vậy, song lại tỷ lệ nghịch với lượng giao dịch được thực hiện. Ghi nhận của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho hay, tổng số giao dịch bất động sản thông qua sàn trên toàn quốc đạt 3.679 giao dịch, trong đó khu vực phía Bắc (chủ yếu là Hà Nội) là 327 giao dịch; khu vực phía Nam (chủ yếu là Thành phố Hồ Chí Minh) là 3.352 giao dịch. Ước tính, tỷ lệ giao dịch bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch mới chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 20% tổng giao dịch của thị trường, bao gồm cả các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và người dân. Không chỉ có vậy, hiện vẫn tồn tại những sàn giao dịch chưa tuân thủ các quy định của pháp luật, vừa “đá bóng”, vừa “thổi còi”, thậm chí có cả sàn giao dịch có dấu hiệu lừa đảo. Tình trạng sàn giao dịch vừa mở dịch vụ môi giới, định giá vừa kinh doanh bất động sản (mua, bán để ăn chênh lêch giá)... vẫn hiện diện ở nhiều nơi. b. Hứa hẹn loại bỏ sàn trục lợi Những lộn xộn trên cho thấy, vai trò tạo ra sự minh bạch cho thị trường của các sàn bất động sản xem chừng đang là một “nhiệm vụ bất khả thi”. Đáng chú ý, lực cản vô hiệu hóa hoạt động của các sàn này phần lớn đến từ người bán, tức chủ đầu tư các dự án. Rất nhiều chủ đầu tư đã tìm mọi cách né tránh giao dịch qua sàn thông qua chiêu lách luật bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua bất động sản... khiến cho số lượng giao dịch qua sàn chiếm tỷ lệ rất thấp. Thêm vào đó, chính các doanh nghiệp mở sàn dường như cũng chỉ làm cho có, kiểu chiếu lệ, đối phó chứ chẳng mấy mặn mà với chuyện “tác nghiệp” Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết, sở dĩ, tổng số giao dịch qua sàn trong những tháng qua đạt thấp bởi dù Cục đã có văn bản yêu cầu tất cả các sàn báo cáo tình hình hoạt động từ đầu năm đến nay, song chỉ có khoảng 1/10 tổng số sàn gửi báo cáo! Liên tục khuyến cáo người dân, nhà đầu tư nên vào sàn giao dịch bất động sản để mua bán cho an toàn, song Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng thừa nhận, hiện nay, vẫn còn thiếu những chế tài cụ thể, các sàn chưa được phân bố đều trên các tỉnh, thành; thủ tục thành lập còn quá đơn giản và dễ dãi. “Trong bối cảnh hiện nay, cần nâng cấp dần các sàn để loại bỏ những sàn yếu kém, lợi dụng cơ chế để trục lợi”, ông Nguyễn Trần Nam cho biết. Đa số các cơ quan quản lý Nhà nước ở các cấp đều chưa tổ chức tốt và thường xuyên các cuộc thanh tra, kiểm tra để kịp thời xử lý các vi phạm của các chủ đầu tư và các sàn giao dịch trong hoạt động kinh doanh bất động sản. c. Giao dịch BĐS qua sàn - mỗi nơi công bố một giá. Số lượng các sàn giao dịch BĐS ở nước ta ngày một tăng. Tuy nhiên, không ít sàn giao dịch được thành lập mang tính đối phó và hoạt động của các sàn giao dịch rất lộn xộn. Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà, Trưởng ban điều hành Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, do quản lý lỏng lẻo, thiếu hậu kiểm nên hoạt động giao dịch BĐS qua sàn thời gian qua tồn tại hàng loạt bất cập. Theo quy định, sản phẩm khi được giao dịch qua sàn phải được niêm yết giá công khai. Nhưng thời gian qua, cùng một sản phẩm được tung ra thị trường nhưng mỗi nơi lại công bố mỗi giá. Đơn cử, tháng 6/2010, dự án căn hộ Đại Thành ở quận Tân Phú được nhiều sàn giao dịch BĐS phân phối với mức giá khởi điểm 13 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nhằm lôi kéo khách hàng, nhân viên môi giới các sàn đã tung sản phầm ra với nhiều giá khác nhau, có nơi đưa ra đúng giá 13 triệu đồng/m2 kèm theo đó là hình thức khuyến mại, có nơi lại giảm xuống còn 12,9 triệu đồng/m2… Việc bán sản phẩm với nhiều giá khác nhau khiến cho khách hàng không biết đâu là giá thật, đâu là giá ảo dẫn đến tâm lý ngờ vực. Đánh giá về thực trạng sàn giao dịch BĐS ông Nguyễn Văn Hiệp, phó giám đốc sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh, riêng tại TP Hồ Chí Minh, hiện có gần 200 sàn giao dịch BĐS, hơn 6.800 chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS được cấp và hơn 3000 chứng chỉ thẩm định giá, chiếm hơn 40% cả nước. Tuy nhiên, nhiều sàn hoạt động khi chưa có đủ điều kiện, nhân viên môi giới trình độ kém, có sàn lập ra với mục đích phân phối dự án của chủ đầu tư. Bà Bùi Thị Ý Như, Phó tổng giám đốc Công Ty Mega Group cũng nhìn nhận, việc thành lập sàn BĐS thời gian qua nở rộ theo diện rộng,mới chỉ chú ý đến số lượng nhằm nhanh chóng đáp ứng yêu cầu của Luật kinh doanh BĐS. Còn chất lượng của các sàn chưa được chú ý tới nên mới có chuyện sau 2 năm kể từ khi buộc BĐS giao dịch qua sàn, đến nay chỉ có khoảng 15% sản phầm BĐS giao dịch thông qua sàn. "Bộ Xây dựng cho phép không giao dịch qua sàn tới 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án là nguyên nhân dẫn đến nhiều doanh nghiệp lách luật để huy động vốn bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua BĐS. Hoặc người ta chỉ tìm cách đưa các giao dịch BĐS qua sàn để hợp pháp hoá sản phẩm", bà Như nói và cho rằng, nguyên nhân dẫn đến thực tế này, xuất phát từ cả hai phía cơ quan quản lý nhà nước và bản thân các sàn giao dịch BĐS. Về phía quản lý nhà nước, dù đã ban hành luật nhưng chưa ban hành quy chế quản lý hoạt động của các sàn giao dịch BĐS trong khi thủ tục thành lập sàn giao dịch BĐS còn quá đơn giản và dễ dàng. III. Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của sàn giao dịch BĐS. Từ thực tiễn hoạt động của sàn giao dịch BĐS trong thời gian quan như trên trong phạm vi bài tập lớn học kì em xin đưa ra một số giải pháp cơ bản để hoạt động của sàn giao dịch BĐS ngày càng hiệu quả hơn. Thứ nhất: để nâng cao chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch BĐS thì Bộ Xây dựng nên lập tiêu chí phân hạng và sắp xếp theo thứ tự các sàn. Khi có tiêu chí phân hạng và được xếp hạng, hoạt động của các sàn sẽ phải chuyên nghiệp và hiệu quả hơn, do phải cạnh tranh với nhau để tạo uy tín, thương hiệu. Trong năm 2010, Bộ Xây dựng cũng đã tiến hành xây dựng dự thảo Thông tư phân hạng sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, do còn nhiều quan điểm khác nhau về việc nên hay không nên phân hạng sàn giao dịch (vì thực tế nhiều nước trên thế giới không tiến hành phân hạng sàn giao dịch BĐS nhưng hoạt động của các tổ chức này vẫn rất minh bạch, hiệu quả) nên đến nay văn bản này vẫn đang trong quá trình thai nghén. Việc Thanh tra Bộ Xây dựng công bố 36 sàn bị xử phạt trong thời gian qua khiến không ít người "giật mình" trước hoạt động của loại hình kinh doanh này. Thực ra, nhà đầu tư và người dân cũng không quan tâm lắm đến việc "phân hạng" các sàn hay không. Điều họ cần là họ có thể thẩm định được tính minh bạch trong hoạt động của sàn giao dịch BĐS để yên tâm về tính pháp lý của các BĐS, trước khi quyết định mua, bán, chuyển nhượng... Mà để các sàn hoạt động chuyên nghiệp và minh bạch, rất cần một cơ chế pháp lý khoa học, chặt chẽ, như: Tiêu chuẩn về nhân lực, các dịch vụ tối thiểu phải có, hay lượng giao dịch nhất định phải có trong một tháng, một quý, tránh việc có những sàn mở ra nhưng không có giao dịch… Thứ hai: các quy định về xử phạt vi phạm hành chính hiện hành trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thậm chí chế tài xử lý vi phạm đều đã có, song các quy định này chưa được triển khai thực sự. Trong thời gian tới cần có những giải pháp cụ thể để các quy định về xử phạt này thực sự mang lại hiệu quả. Thứ ba: hệ thống pháp luật đang thiếu một bộ chuẩn mực hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản để áp dụng thống nhất. “Khi việc hành nghề chưa tuân thủ theo một chuẩn mực chung thì việc mỗi nơi làm một kiểu, dẫn tới sự vận động khập khiễng của thị trường, người dân chưa tin tưởng vào hoạt động của sàn giao dịch bất động sản với vai trò là tổ chức tư vấn, trung gian môi giới trong giao dịch”. Đây là bài toán đặt ra cho các nhà quản lý cũng như các nhà làm luật cần giải quyết trong thời gian tới trong thời gian tới. Thêm vào đó là hiện nay có quy định là “nhà dự án” phải thực hiện giao dịch công khai trên sàn giao dịch, nhưng chưa có quy định nếu không thực hiện thì bị xử phạt như thế nào. Khi quy định còn thiếu thì cần bổ sung sớm nhất có thể để bảo đảm đủ điều kiện cho thực thi pháp luật. Thứ tư: Pháp luật về kinh doanh bất động sản cần quy định thật rõ về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của người tổ chức sàn giao dịch BĐS, đặc biệt là đối với các thiệt hại về kinh tế do sàn gây ra cho người tham gia giao dịch trên sàn. Có như vậy mới tạo được niềm tin cho khách hàng để tăng số lượng các giao dịch thông qua sàn trong thời gian tới. Thứ năm: nâng cao chất lượng hệ thống các sàn giao dịch. Đã đến lúc, cơ quan chức năng cần tổ chức “hậu kiểm” chặt chẽ để hệ thống sàn hoạt động đi vào chiều sâu, có chất lượng hơn, tránh hoạt động hình thức, hoặc làm ăn mang tính chụp giật. Trong bối cảnh hiện nay, cần nâng cấp dần chất lượng các sàn để loại bỏ dần những sàn yếu kém, lợi dụng cơ chế để trục lợi. Thứ sau: Nhà nước cần tuyên truyền phổ biến, khuyến khích các tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS thực hiện các giao dịch thông qua sàn để bảo đảm công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi của các bên. C. KẾT THÚC VẤN ĐỀ. Sàn giao dịch BĐS ra đời có ý nghĩa to lớn đối với thị trường BĐS nói chung và các chủ thể trên thị trường BĐS nói riêng. Việc nâng cao hoạt động của sàn giao dịch BĐS sẽ góp phần tạo đà cho sự đi lên của thị trường “nóng” này. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Pháp luật về kinh doanh BĐS, TS Trần Quang Huy – TS Nguyễn Quang Tuyến, NXB Tư Pháp, HN 2009. 2. Luật kinh doanh BĐS 2006. 3. Các bài viết trên các báo, tạp chí, các website về BĐS có liên quan. DDEeef 10