Tiểu luận Quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam trong việc giải quyết xung đột pháp luật từ quan hệ sở hữu tài sản có yếu tố nước ngoài

tố nước ngoài. Hệ thuộc luật của nơi có tài sản cũng không được áp dụng để điều chỉnh các quan hệ sở hữu phát sinh trong một số lĩnh vực như: - Các quan hệ sở hữu đối với đối tượng của sở hữu trí tuệ - Các quan hệ về tài sản của pháp nhân nước ngoài khi pháp nhân đó bị giải thể - Các quan hệ về tài sản liên quan đến tài sản của quốc gia đang ở nước ngoài - Các quan hệ tài sản liên quan đến các đối tượng của các đạo luật về quốc hữu hóa. II. Quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam trong việc giải quyết xung đột pháp luật từ quan hệ sở hữu tài sản có yếu tố nước ngoài 1.Bình luận Quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về việc giải quyết xung đột pháp luật từ quan hệ sở hữu tài sản có yếu tố nước ngoài Xung đột pháp luật về quan hệ sở hữu tài sản có yếu tố nước ngoài Việt Nam cũng như các nước trên thế giới đều sử dụng phương pháp xung đột và phương pháp thực chất dựa trên các quy phạm xung đột và quy phạm thực chất a. Quy phạm xung đột Xét dưới khía cạnh về xung đột pháp luật thì điều chỉnh quan hệ sở hữu có yếu tố nước ngoài có nhiều điểm khác, không giống như điều chỉnh quan hệ sở hữu không có yếu tố nước ngoài. Như đã phân tích ở trên, đa số các nước hiện nay đều thống nhất áp dụng nguyên tắc chung để giải quyết quan hệ sở hữu có yếu tố nước ngoài (như là tài sản đó có là đối tượng của quyền sở hữu hay không, xác định các quyền tài sản, xác định sự phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu,…) đó là việc áp dụng pháp luật nơi có tài sản. Luật nơi có tài sản (Lex rei sitae) được hiểu là vật (tài sản) hiện đang tồn tại ở nước nào thì luật của nước đó áp dụng đối với tài sản đó. Bộ luật dân sự Việt Nam cũng dựa trên nguyên tắc chung này để giải quyết xung đột về quan hệ sở hữu tại sản, quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 766 BLDS Việt Nam năm 2005: “Việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu, nội dung quyền sở hữu đối với tài sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có tài sản đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 4 Điều này”. Như vậy, không phụ thuộc vào đối tượng của quan hệ sở hữu là động sản hay bất động sản, quyền sở hữu và các quyền tài sản khác sẽ do luật nơi có tài sản điều chỉnh. Xét về mặt lý luận, Điều 766 BLDS 2005 điều chỉnh quan hệ sở hữu tài sản có yếu tố nước ngoài bằng phương pháp xung đột, lấy hệ thuộc luật nơi có vật làm căn cứ phát sinh quyền sở hữu tài sản, cũng như nội dung quyền sở hữu tài sản có yếu tố nước ngoài. Đương nhiên, trong trường hợp tài sản – đối tượng của quyền sở hữu – có tại Việt Nam, thì việc xác định quyền sở hữu đối với tài sản đó phải tuân theo pháp luật Việt Nam, không phụ thuộc vào yếu tố quốc tịch, nơi cư trú của chủ sở hữu. Về vấn đề xung đột về định danh tài sản: Để giải quyết vấn đề xung đột pháp luật về quyền sở hữu đối với tài sản trong đó có bất động sản, pháp luật của hầu hết các quốc gia đều ghi nhận nguyên tắc áp dụng luật của nước nơi có tài sản. Tuy nhiên, vấn đề khác nảy sinh đó là nếu đối với cùng một tài sản mà quốc gia này cho là động sản nhưng quốc gia khác lại quy định là bất động sản thì sẽ giải quyết như thế nào? Hai khái niệm “động sản” và “bất động sản” không phải là đã được hiểu một cách thống nhất trong hệ thống pháp luật hiện nay của thế giới. Từ đây phát sinh quy phạm xung đột pháp luật trong vấn đề định danh tài sản. Việc xác định tài sản là động sản hay bất động sản là tiền đề cho việc giải quyết xung đột về quyền sở hữu có yếu tố nước ngoài. Pháp luật của đa số các nước trong đạo luật và các điều ước quốc tế thường ghi nhận luật nơi có tài sản là hệ thuộc để giải quyết xung đột về định danh tài sản. Bộ luật dân sự Việt Nam cũng quy định : “Việc phân biệt tài sản là động sản hoặc bất động sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có tải sản” Để bảo quyền lợi của người thủ đắc trung thực (người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình) trước yêu cầu đòi lại tài sản từ phía chủ sở hữu của chúng, pháp luật của các nước thường áp dụng pháp luật của nước hiện đang có tài sản hoặc pháp luật của nước nơi có tài sản vào thời điểm thụ đắc. Theo khoản 1 Điều 766 Bộ luật dân sự 2005 có thể áp dụng pháp luật của nước nơi có tài sản tranh chấp để bảo hộ người thủ đắc trung thực. Tuy nhiên, có thể thấy ngay trong khoản 1 Điều 766 có quy định trường hợp ngoại lệ của nguyên tắc này. Đó chính là khoản 2 về quyền sở hữu đối với động sản và khoản 4 về quyền sở hữu đối với tàu bay dân dụng và tàu biển tại Việt Nam. - Theo quy định của Bộ luật dân sự thì quyền sở hữu “đối với động sản đang trên đường vận chuyển được xác định theo pháp luật của nước nơi có động sản được chuyển đến, nếu không có thỏa thuận khác”. Như vậy, pháp luật Việt Nam áp dụng hệ thuộc luật của nước do các bên thỏa thuận lựa chọn, chỉ khi không có sự thỏa thuận thì mới áp dụng hệ thuộc luật nơi có tài sản được chuyển đến. Có thể nói, việc lựa chọn hệ thuộc luật nơi có tài sản được chuyển đến là quy định khá đặc thù của Bộ luật dân sự Việt Nam. Sở dĩ, có nhận xét như vậy là vì có nhiều nước trên thế giới sử dụng hệ thuộc luật nơi có động sản được chuyển đi, hay còn gọi là luật nước người bán. Lý do để các nước lựa chọn hệ thuộc luật nơi có động sản được chuyển đi là bởi vì hầu hết các nước này đều là những nước có nền kinh tế cũng như việc xuất khẩu hàng hóa ra nước ngoài phát triển, khi quy định như thế, các nước này đã tính đến lợi ích mà họ có thể có được trong quan hệ hợp đồng. Còn đối với Việt Nam, tính cho đến thời điểm này và sẽ là một thời gian dài nữa trong tương lại vẫn là một nước có tỷ lệ nhập khẩu cao hơn tỷ lệ xuất khẩu, vì thế nếu quy định lựa chọn luật nước người bán để áp dụng sẽ gây nhiều bất lợi cho cá nhân, cơ quan tổ chức trong nước. - Trong việc xác định đối với tàu bay dân dụng và tàu biển tại Việt Nam thì nguyên tắc luật nơi có tài sản dường như cũng không được áp dụng mà phải tuân theo pháp luật về hàng không dân dụng và pháp luật về hàng hải của cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Khoản 1 Điều 4 Luật hàng không dân dụng Việt Nam 2006 quy định: “ pháp luật quốc gia đăng kí quốc tịch tàu bay được áp dụng đối với quan hệ xã hội phát sinh trong tàu bay và áp dụng để xác định các quyền đối với tàu bay” Điều 5 của Bộ luật hàng hải Việt Nam quy định: “Trong trường hợp có xung đột pháp luật, thì việc lựa chọn luật để áp dụng được xác định theo các nguyên tắc sau đây: 1. Đối với các quan hệ pháp luật liên quan đến quyền sở hữu tài sản trên tàu, hợp đồng cho thuê tiền, hợp đồng thuê thuyền viên, hợp đồng vận chuyển hành khách và hành lý, chia tiền công cứu hộ giữa chủ tầu cứu hộ và thuyền bộ của tàu cứu hộ, trục vớt tài sản chìm đắm ở công hải, các vụ việc xảy ra trên tàu khi tàu đang ở công hải, thì luật được chọn là luật quốc gia mà tàu mang cờ.” Như vậy, đối với quan hệ sở hữu và quan hệ tài sản trong lĩnh vực hàng không dân dụng và hàng hải quốc tế hệ thuộc luật của nước nơi có tài sản không áp dụng mà thay vào đó là hệ thuộc luật quốc kì (lex banderae) hoặc luật nơi đăng kí (lex libri). - Thực tiễn ở các nước cũng như ở Việt Nam cho thấy, khi xác định quyền sở hữu đối với các đối tượng của quyền sở hữu trí tuệ (quyền tác giả và quyền sở hữu công nghiệp), cũng không áp dụng hệ thuộc luật nơi có vật là bởi lẽ, quyền sở hữu trí tuệ có tính đặc thù về mặt lãnh thổ. Tức là về nguyên tắc, quyền sở hữu trí tuệ phát sinh trên lãnh thổ quốc gia nào thì bảo hộ theo pháp luật của quốc gia đó, không đương nhiên bảo hộ ở nước ngoài, nếu các quốc gia đó không kí kết các điều ước quốc tế về vấn đề này. Điều 774 về quyền tác giả có yếu tố nước ngoài và Điều 775 quy định về quyền sở hữu công nghiệp và quyền đối với giống cây trồng có yếu tố nước ngoài cũng theo hướng này. - Đối với quyền sở hữu tài sản của pháp nhân nước ngoài trong trường hợp bị giải thể không áp dụng hệ thuộc luật nơi có vật bởi lẽ, trong trường hợp pháp nhân giải thể, thì quyền sở hữu của pháp nhân vẫn được đảm bảo. - Đối với tài sản thuộc đối tượng của đạo luật về quốc hữu hóa hoặc tư nhân hóa, theo thực tiễn của nhiều nước cũng cho thấy, thường không áp dụng hệ thuộc luật nơi có tài sản để xác định quyền sở hữu đối với tài sản đó. Bởi trong nhiều trường hợp những tài sản này nằm ở nước ngoài vào thời điểm phát sinh hiệu lực của đạo luật quốc hữu hóa hoặc tư nhân hóa, cho nên tính “trị ngoại lãnh thổ” của các đạo luật này được nước ngoài tôn trọng. - Các quan hệ về tài sản liên quan đến tài sản của quốc gia đang ở nước ngoài: So với các chủ thể khác khi tham gia quan hệ sở hữu có yếu tố nước ngoài, thì nhà nước, với tính cách là một hệ thống các cơ quan quyền lực thống nhất, có quy chế pháp lý đặc biệt, trước hết là quyền miễn trừ tư pháp. Theo đó, không một cơ quan nào có thẩm quyền xét xử một nhà nước, nếu không được sự đồng ý của quốc gia đó. Quyền miễn trừ tư pháp ở đây bao gồm cả quyền miễn trừ xét xử và quyền miễn trừ thi hành án. Như vậy, suy rộng ra, thì quyền này còn bao gồm cả quyền miễn trừ đối với tài sản của Nhà nước. Tài sản của Nhà nước không thể bị bắt giữ để đảm bảo cho việc xét xử hoặc là đối tượng bị bắt giữ để thi hành bán án, quyết định của tòa án nước ngoài. Có thể nói, trong Bộ luật dân sự 2005 hệ thuộc luật nơi có tài sản (lex rei sitae) là hệ thuộc chủ yếu được áp dụng để giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu. Điều này hoàn toàn phù hợp với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, đây không phải là hệ thuộc luật duy nhất để giải quyết vấn đề này. Quy phạm thực chất Có thể nói, nếu chỉ để cập đến vấn đề giải quyết xung đột pháp luật về quan hệ sở hữu dưới khía cạnh quy phạm xung đột thì sẽ không đầy đủ, không toàn diện. Hiệu quả của cơ chế điều chỉnh pháp luật, xét cho cùng, là ở tính khả thi của các quy phạm pháp luật, trong đó quy phạm thực chất đóng vai trò quan trọng. Trên cơ sở đó, việc phân tích về cơ sở pháp lý và việc đảm bảo quyền sở hữu tại Việt Nam đối với người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là rất cần thiết. * Hiến pháp 1992: Đây là cơ sở pháp lý cao nhất trong việc xác định quan hệ sở hữu có yếu tố nước ngoài. Xét về mặt nguyên tắc, chế định quyền sở hữu luôn dành vị trí quan trọng hàng đầu trong Hiến pháp Việt Nam 1992 và được đặt ở chương chế độ kinh tế. Tại điều 25 Hiến pháp 1992 có quy định: “Nhà nước đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp đối với vốn, tài sản và các quyền lợi khác của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không bị quốc hữu hóa” và Điều 81 Hiến pháp cũng quy định: “Nhà nước bảo hộ quyền tài sản và các quyền lợi chính đáng khác của người nước ngoài cư trú ở Việt Nam”. Có thể nói, 2 điều này quy định trực tiếp về việc bảo hộ quyền sở hữu có yếu tố nước ngoài, hiểu rộng ra là quyền sở hữu đối với cả động sản và bất động sản tại Việt Nam của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đây được coi là cơ sở pháp lý quan trọng nhất cho việc xây dựng, cụ thể hóa và thực thi các nguyên tắc, quy phạm pháp luật về quyền sở hữu có yếu tố nước ngoài trong Bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật khác của Việt Nam, cũng như các biện pháp bảo đảm thực hiện những quyền đó trên thực tế, phù hợp với điều kiện cụ thể của Việt Nam. * Bộ luật dân sự 2005: là đạo luật quan trọng, cụ thể hóa quyền dân sự cơ bản nói chung và quyền sở hữu nói riêng. Đối với quyền sở hữu có yếu tố nước ngoài, Bộ luật dân sự điều chỉnh một cách trực tiếp cũng như gián tiếp thông qua các quy định sau đây: Theo khoản 1 Điều 759 Bộ luật dân sự 2005 quy định : “Các quy định của pháp luật dân sự Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam được áp dụng đối với quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác” Trong quan hệ sở hữu có yếu tố nước ngoài thì trừ những trường hợp mà Bộ luật này có quy định khác thì các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam áp dụng đối với vấn đề này. Những quy định khác của Bộ luật dân sự được quy định khá rõ tại Điều 2: “Trong trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó”. Điều đó có nghĩa là nếu những điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên có quy định khác về quan hệ sở hữu tài sản có yếu tố nước ngoài thì sẽ không áp dụng quy định của Bộ luật mà ưu tiên áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó.  Điều 766 Bộ luật dân sự 2005 có quy định: “Việc xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu tài sản, nội dung quyền sở hữu đối với tài sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có tài sản đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 4 Điều này” Từ những quy định trên đây, có thể nói rằng quan hệ sở hữu có yếu tố nước ngoài được Bộ luật dân sự bảo vệ, tuy mới chỉ là bảo vệ về mặt nguyên tắc pháp lý. Ngoài những quy định tại Điều 766, trong Bộ luật dân sự chưa có một điều khoản nào khác quy định cụ thể về quan hệ sở hữu có yếu tố nước ngoài. * Nghị định 138/2006/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 11 năm 2006 quy định chi tiết thi hành các quy định của Bộ luật dân sự về quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài: Tại điều 4 của Nghị định 138/2006 có quy định cụ thể về việc áp dụng pháp luật Việt Nam, điều ước quốc tế, pháp luật nước ngoài và tập quán quốc tế: “Việc áp dụng pháp luật dân sự Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, điều ước quốc tế pháp luật nước ngoài và tập quán quốc tế tuân theo quy định của Điều 759 Bộ luật dân sự”. Điều 759 Bộ luật dân sự có quy định cụ thể về việc áp dụng pháp luật về quan hệ có yếu tố nước ngoài nói chung và quan hệ sở hữu tài sản có yếu tố nước ngoài nói riêng. Nghị định 138/2006 đã kế thừa những quy định tại Bộ luật dân sự 2005 về việc trong trường hợp nếu có điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên quy định khác với quy định của Bộ luật thì sẽ ưu tiên áp dụng quy định của Điều ước quốc tế. Không chỉ có vậy, Nghị định này còn bổ sung một số điểm mới cho phù hợp với thực tế được thể hiện khá rõ tại khoản 2 và khoản 3 Điều 4: “2. Trong trường hợp có sự khác nhau giữa quy định tại phần thứ bảy của Bộ luật dân sự và quy định của Luật chuyên ngành khác về cùng một nội dung, thì áp dụng quy định của Luật chuyên ngành. 3. Trong trường hợp việc lựa chọn hoặc viện dẫn áp dụng pháp luật của nước có nhiều hệ thống pháp luật khác nhau, thì đương sự có quyền yêu cầu áp dụng hệ thống pháp luật có mối quan hệ gắn bó nhất với đương sự về quyền và nghĩa vụ công dân” Đây là những quy định khá cụ thể về việc áp dụng pháp luật trong những trường hợp có sự khác nhau giữa văn bản pháp luật trong nước và có nhiều hệ thống pháp luật khác nhau cùng áp dụng để giải quyết quyền và nghĩa vụ của đương sự. Trong trường hợp có sự khác nhau giữa quy định của Bộ luật dân sự và Luật chuyên ngành về cùng một vấn đề thì việc lựa chọn áp dụng quy định của Luật chuyên ngành là hợp lý hơn cả. Vì Luật chuyên ngành về dân sự được xây dựng dựa trên quy định của Bộ luật dân sự 2005 và hơn thế nữa nó điều chỉnh cụ thể, đầy đủ hơn. Những văn bản này phần lớn ra đời sau, nên thường có sự kế thừa và phát triển hơn so với Bộ luật dân sự để phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội đang từng bước phát triển. Đối với việc lựa chọn hoặc viện dẫn áp dụng pháp luật của nước có nhiều hệ thống pháp luật, quy định đương sự có quyền yêu cầu áp dụng hệ thống pháp luật có mối quan hệ gắn bó nhất là quy định phù hợp với thực tiễn hiện nay. Điều 11 Nghị định này có quy định về quyền sở hữu tài sản: “Việc áp dụng pháp luật về quyền sở hữu tài sản tuân theo quy định tại Điều 766 của Bộ luật dân sự”. Tức là Nghị định này một lần nữa công nhận hệ thuộc luật nơi có tài sản trong việc giải quyết xung đột pháp luật về quan hệ sở hữu có yếu tố nước ngoài. Mặt khác, Nghị định còn quy định cụ thể hơn nữa tại khoản 2 Điều 11: “Trong trường hợp xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu tài sản, nội dung quyền sở hữu đối với tài sản được áp dụng theo pháp luật Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì tuân theo các quy định tại Phần thứ hai của Bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật khác có liên quan”. Điều này có nghĩa là khi quy phạm xung đột quy định việc xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu tài sản áp dụng theo pháp luật Việt Nam thì có thể viện dẫn những quy định tại Phần hai của Bộ luật dân sự (Tài sản và quyền sở hữu) cũng như các văn bản pháp luật có liên quan. Tức là cho dù đương sự là người Việt Nam hay người nước ngoài trong trường hợp này những tranh chấp đều được giải quyết theo quy định của pháp luật Việt Nam. * Các văn bản pháp luật chuyên ngành khác: Những quy phạm thực chất không chỉ quy định trong Bộ luật dân sự hay nghị định 138/2006/NĐ-CP mà quy định khá cụ thể trong các văn bản pháp luật chuyên ngành đặc biệt là về vấn đề đầu tư, đất đai,… Theo Luật đầu tư thì: Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đảm bảo đối xử công bằng và thỏa đáng đối với các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Trong thời gian đầu tư vào Việt Nam “vốn đầu tư và tài sản hợp pháp của nhà đầu tư không bị quốc hữu hóa, không bị tịch thu bằng biện pháp hành chính” (khoản 1 Điều 6 Luật đầu tư 2005). Nếu do thay đổi của pháp luật Việt Nam mà làm thiệt hại đến lợi ích của các bên tham gia hoạt động đầu tư thì Nhà nước có biện pháp giải quyết thỏa đáng đối với quyền lợi của nhà đầu tư. Biện pháp giải quyết thỏa đáng để đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư nước ngoài bằng cách thỏa thuận với họ theo nhiều hướng khác nhau. Các chủ đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được chuyển ra nước ngoài: Lợi nhuận thu được trong quá trình kinh doanh; những khoản tiền trả cho việc cung cấp kỹ thuật hoặc dịch vụ; tiền gốc và lãi của các khoản cho vay trong quá trình hoạt động; vốn đầu tư; các khoản tiền và tài sản khác thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình. Những quy định này đã góp phần không nhỏ vào việc giải quyết xung đột pháp luật về quan hệ sở hữu tài sản có yếu tố nước ngoài. Theo Luật Nhà ở 2005 tại Điều 129 quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài: “ Chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có các quyền và nghĩa cụ quy định tại Điều 21 và Điều 22 của Luật này nhưng phải tuân thủ quy định sau đây: 1. Thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam 2. Bán, tặng cho, để thừa kế nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho các đối tượng khác thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó; 3. Khi giấy chứng nhận đầu tư hết hạn, tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điều 125 của Luật này có trách nhiệm bàn giao nhà ở để cho thuê và số lượng nhà ở chưa bán hết mà không thuộc diện phải phá dỡ cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định xác lập quyền sở hữu nhà nước và giao cho doanh nghiệp có chức năng quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước quản lý sử dụng nhà ở đó theo quy định của pháp luật”. Để đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài, góp phần khuyến khích đầu tư, phát triển kinh tế đất nước, Quốc hội thông qua nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Chính phủ ban hành Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 6 năm 2009 hướng dẫn thi hành một số Điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12, qua đó cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam không nhằm mục đích kinh doanh, đồng thời ban hành các định chế hết sức chặt chẽ để đảm bảo chính sách vừa có thể đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người mua nhà, hạn chế tối đa việc lợi dụng chính sách để đầu cơ, hoặc vào các mục đích khác ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và nền kinh tế xã hội của đất nước. Pháp luật hiện hành đã có những quy định về vấn đề nhà ở đối với người nước ngoài vào đầu tư, làm việc tại Việt Nam và của người Việt Nam ở nước ngoài với những chính sách tạo điều kiện cho một số đối tượng được thuê hoặc mua và sở hữu nhà ở nhưng chưa đủ thông thoáng để khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Những quy định này cũng chưa đáp ứng được nguyện vọng của tổ chức, cá nhân nước ngoài cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài xung quanh việc mua và sở hữu nhà ở trong nước. Đánh giá chung: Tóm lại, những quy định về quan hệ sở hữu tài sản có yếu tố nước ngoài tại Việt nam hiện nay so với trước đây đã có những điểm tiến bộ, phù hợp với sự phát triển về kinh tế – xã hội cũng như sự giao lưu hợp tác với các quốc gia trên thế giới. Quyền sở hữu tài sản của cá nhân, tổ chức nước ngoài cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được pháp luật Việt Nam bảo hộ. Tuy nhiên, bên cạnh đó còn có những điểm hạn chế nhất định: Đối với quy phạm xung đột: Hệ thống các quy phạm mà chủ yếu là quy phạm xung đột nằm rải rác ở nhiều văn bản khác nhau, từ luật cho đến văn bản dưới luật, pháp luật quốc gia cũng như điều ước quốc tế. Việc quy định một cách tản mạn, rải rác không tránh khỏi sự lặp lại, chồng chéo. Phần thứ 7 Trong Bộ luật dân sự 2005 còn chưa đưa ra quy định, giải pháp xử lý cho một số vấn đề đã phát sinh trong tư pháp quốc tế. Chẳng hạn như vấn đề chọn luật áp dụng để giải quyết các xung đột về danh pháp, tức là về cùng một vấn đề có cùng một tên gọi như nhau, được coi là cùng một khái niệm nhưng nội hàm của khái niệm, nội dung chứa đựng bên trong lại rất khác nhau. Đối với quy phạm thực chất: Về vấn đề sở hữu bất động sản, pháp luật điều chỉnh chưa đầy đủ cũng như những chính sách để tạo điều kiện cho đối tượng thuê hoặc mua và sở hữu nhà ở vẫn c