Tiểu luận Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

lập các mốc giới, đồng thời trên cơ sở đó tạo lập ranh giới giữa các mảnh đất. Các mốc giới trên thực địa phải phù hợp với các ranh giới được xác định trên bản đồ, phù hợp với các quyết định giao đất. Vì vật, mỗi một mảnh đất đều có những ranh giới và mốc giới Từ việc phân định các bất động sản , mới có thể xác định được các bất động sản liền kề qua đó xác định được các hạn chế mà chủ sở hữu hay chủ sử dụng phải chịu đề phục vụ cho các chủ sở hữu , chủ sử dụng một bất động sản khác. Sự hạn chế trên một bất động sản là một dạng quyền của người khác trên một bất động sản không thuộc sở hữu của người đó . Vì vậy, khi có sự hạn chế trên bất động sản , có thể dẫn đến giá trị cũng như giá trị sử dụng của bất động sản đó bị thay đổi. Đây là một sự hạn chết quyền của chủ sở hữu bất động sản, việc hạn chết này là cơ sở cho quyền của các chủ bất động sản khác theo một chế định pháp lý nhất định . Quy chế pháp lý ranh giới giữa các bất động sản liền kề Ranh giới, cách xác định ranh giới, quyền của các chủ sở hữu bất động sản đối với ranh giới là một trong những vấn đề có ý nghĩa quan trọng, đặc biệt trong thực tiễn. VIệc xác định một bất động sản được coi là đối tượng của nghĩa vụ , cũng như đối tượng của quyền sở hữu là một khâu quan trọng, mang lại ý nghĩa đích thực cho chủ sở hữu tài sản. Thông qua việc xác định đối tượng của quyền sở hữu, cũng như đối tượng của nghĩa vụ. “ Ranh giới giữa các bất động sản có tác dụng phân lập các bất động sản với các bất động sản khác nhằm xác định quyền của một chủ sỡ hữu đối với bất động sản đó . Cơ sở để xác định ranh giới là diện tích, hình dáng, kích thước của bất động sản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định . Theo quy định tại khoản 1,3 điều 265 BLDS 2005 : 1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp. 3.Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tong trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách. Khoản 1,2 điều 266 BLDS 2005 : 1.Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trền phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Nhưngngười sử dụng đất liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; nhưng vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó …… 2.Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý ….. Theo đó ranh giới giữa các bất động sản có thể bao gồm cột mốc, hàng rào tường ngăn, kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng, ngoài ra ranh giới còn có thể xác định theo tập quán, và theo thỏa thuận giữa các chủ sở hữu bất động sản liền kề. Qua những quy định này chúng ta có thể nhận thấy ranh giới giữa các bất động sản được pháp luật quy định dưới nhiều dạng khác nhau, nhưng khái niệm các loại ranh giới này lại chưa được pháp luật quy định một cách rõ ràng vì chúng dựa trên các tiêu chí khác nhau khi xác định . Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam Các vấn đề liên quan đến quyền hạn chế bất động sản liền kề được quy định trong chương XVI phần thứ 2 BLDS 2005 . Trong đó bao gồm các quy định về quyền của chủ sở hữu của chủ sở hữu xác định đối với sử dụng bất động sản của các chủ sở hữu liền kề nhằm thỏa mãn một số nhu cầu nhất định. Điều 273 BLDS 2005 quy định : Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bì nếu không có thỏa thuận khác . Như vậy , điều luật này đã nêu những quyền của chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất đối với lối đi , cấp thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác trong phạm vi “một cách hợp lý” trên bất động sản liền kề thuộc chủ quyền của người khác. Các quy định tại các điều 275 , 276 ,277 ,278 BLDS 2005 đã cụ thể hóa các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy định tại điều 273 BLDS 2005 . III. Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một quyền khách quan được pháp luật ghi nhận . Tuy nhiên, quyền này vẫn là dạng quyền thuộc năng lực của chủ thể mà không phải là một quyền dân sự chủ quan. Muốn một quyền khách quan thành một quyền dân sự cụ thể phải có những điều kiện nhất định, bởi ứng với mỗi một quyền dân sự của một chủ thể bao giờ cũng tồn tại nghĩa vụ đối với một hay nhiều chủ thể khác. Điều 274 BLDS 2005 quy định : 1.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật . 2.Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất, thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó . Qua nhưng quy định này , chúng ta thấy rằng, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không tồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các bất động sản mà phải dựa trên cơ sở nhất định và với những điều kiện nhất định. Pháp luật chỉ quy định những cơ sở làm phát sinh quyền của các chủ thể, cùng những điều kiện về mặt khác quan. Để tạo ra quyền về mặt chủ quan cần phải có những hành vi cùng với những điều kiện nhất định. Những hành vi và điều kiện này phải phù hợp những yêu cầu của pháp luật. a.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận Tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận là một trong các nguyên tắc cơ bản mang bản chất của quan hệ dân sự. Nguyên tắc này cho phét các chủ thể dựa theo ý chí, nguyện vọng của mình để tạo lập các quyền, nghĩa vụ dân sự. Tuy nhiên khi pháp luật quy định: “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác ….. “ không có nghĩa bất cứ chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất nào cũng có thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề, xung quanh đáp ứng yêu cầu của mình. Để chủ sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng yêu cầu về quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản của họ, thì chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất phải thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề để tạo lập quyền đó. Việc thỏa thuận này phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao dịch dân sự và các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Các bên có thể tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận nhưng không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Chỉ khi đã đạt được thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề, thì chủ nhà, người có quyền sử dụng đất mới có thể tiến hành các hành vi cần thiết trong việc thực hiện quyền sử dụng bất động sản liền kề nhằm thỏa mãn nhu cầu trong việc khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình. Trong trường hợp bất động sản bị vây bọc bởi nhiều bất động sản thuộc các chủ sở hữu khác nhau, chủ sở hữu bất động sản bị bây bọc có thể lựa chọn một trong số cá chủ sở hữu bất động sản liền kề, không loại trừ cà trường hợp thỏa thuận với các chủ sở hữu bất động sản đề xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề với những nội dung cụ thể. Trong trường hợp các bên không đạt được một thỏa thuận về việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Căn cứ vào yêu cầu của chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất này, và các điều kiện thực tế của các bên, Tòa án sẽ quyết định. Quyết định của tòa án có thể là bác bỏ hoặc chấp nhận yêu cầu đó bằng một bản án. Trong trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu của bên có quyền, thì toàn án có thể đưa ra các quyết định sau : nếu chưa có quyền sử dụng bất động sản liền kề thì quyết định cho phép chủ sở hữu nhà, người có quyền sủ dụng đất có được quyền đó, đồng thời tòa án xác định giới hạn của quyền, cách thức tạo lập, phương thức xác định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cùng khoản đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề . b.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của pháp luật Các quyền được xác lập theo quy định ở đây không do các bên tạo lập theo thỏa thuận mà phát sinh trực tiếp từ các quy định của pháp luật . Chúng bao gồm : Chuyển giao bất động sản đã xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Căn cứ vào khoản 2 điều 274 BLDS 2005, việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất đã được xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, thì việc chuyển giao nhà , quyền sử dụng đất đương nhiên được chuyển giao cùng quyền sử dụng hạn chế bất đọng sản liền kề mà không cần sự thỏa thuận đặc biệt nào . Người được chuyển giao không cần phải thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề; chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản thuộc quyền sở hữu của họ. Người được chuyển nhượng nhà , quyền sử dụng đất được sử dụng loại quyền này với nội dung, phương thức như người chuyển giao đã thực hiện trước đó . Tuy nhiên , pháp luật không cấm các bên có thỏa thuận khác . Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản chuyển giao bất động sản của mình cho người khác thì chủ sở hữu mới vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản đã được chuyển giao. Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thời hiệu Căn cứ theo quy định tại khoản 1 điều 257 BLDS 2005 thì : người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bất đầu chiếm hữu. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được coi là một quyền trên bất động sản, cho nên khi một người sử dụng bất động sản liền kề một cách công khai, liên tục, ngày tình trong ba mươi năm thì pháp luật cũng đương nhiên thừa nhận quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mặc dù họ vẫn thừa nhận bất động sản thuộc sở hữu của người khác. Họ có quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản mà họ đã sử dụng trong suốt thời gian trước đó và quyền này sẽ tồn tại cho đến khi có các căn cứ làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề . -Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do sự phân chia bất động sản Theo quy định tại khoản 3 điều 275 BLDS 2005 : Trong trường hợp baasts động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 điều này mà không có đền bù . Tuy điều luật này chỉ quy định về lối đi mà không quy định các quyền khác đối với bất động sản bị phân chia , nhưng chúng ta dễ dàng nhận thất , việc xác lập lối đi được xem là điều kiện thiết yếu đối với việc xác lập các quyền khác về sử dụng hạn chế bất động sản liền kề , các quyền sử dụng khác vẫn có thể thực hiện thông qua việc áp dụng tương tự pháp luật dân sự . Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Cũng như các quyền dân sự khác, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng được phát sinh , thay đổi hay chấm dứt theo những căn cứ và với những điều kiện do pháp luật quy định. Theo quy định tại Điều 279 BLDS 2005 thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt trong các trường hợp : 1.Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một; Căn cứ vào các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, thì giữa các bất động sản phải tồn tại ranh giới để phân lập các bất động sản đó . Ranh giới đó chỉ có ý nghĩa về mặt pháp lý khi hai bất động sản đó thuộc quyền sở hữu của các chủ sở hữu khác nhau và cũng không thuộc tài sản chung . Trong trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung của hai hay nhiều chủ thể độc lập thì các chủ sở hữu đó có phần quyền hay có quyền ngang nhau đối với khối tài sản chung. Bất động sản thuộc sở hữu chung khi chưa phân chia nó vẫn là một chỉnh thể thống nhất về mặt pháp lý và các chủ sở hữu có phần quyền trên toàn bộ bất động sản chung mà không phải là phần bất động sản trong khối tài sản chung đó . Vì vậy, khi bất động sản liền kề và bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhập làm một ( thuộc về một chủ sở hữu duy nhất ) thì không còn tồn tại ranh giới giữa các bất động sản về mặt pháp lý nữa . Ví dụ : Ông A và ông B là hàng xóm , nhà 2 ông được ngăn cách bởi một con mương . 2 ông đã thỏa thuận lấy con mương làm ranh giới giữa hai bất động sản . Sau đó ông A mua lại mảnh đất của ông B , lúc này tuy con mương vẫn còn đó nhưng không được coi là ranh giới giữa 2 bất động sản về mặt pháp lý nữa . 2.Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề : Khi chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề cho việc khai thác sử dụng của mình nữa , họ có thể thể hiện thông qua hành vi pháp lý đơn phương , dưới một hình thức nhất định như : - Từ bỏ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thông qua lời nói hay văn bản : Việc thể hiện ý chí phải bảo đảm những yêu cầu về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự . Những hành vi của chủ sở hữu bất động sản đang sử dụng hạn chế nhằm loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ như: Xây tường ngăn lối đi; lấp đường thoát nước; gỡ bỏ đường tải điện… Hành vi loại bỏ hệ thống phục vụ có thể được coi là tự chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề . - Không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề : là trường hợp khi chủ sở hữu không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề, do chủ sở hữu đã tạo được quyền đó trên một bất động sản liền kề khác mà không quan tâm đến đối tượng đã được thiết lập trước đó. Trong trường hợp bất động sản do địa thế tự nhiên bị vây bọc , mà sự vây bọc đó không còn tại do quy hoạch, sạt lở đất … cũng được coi là một căn cứ cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản . - Thỏa thuận chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề : Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, các chủ thể đều có quyền thỏa thuận trong việc tạo lập, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự, nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Nếu quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được thiết lập theo thỏa thuận, hay theo quy định của pháp luật thì các bên trong quan hệ về sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đều có thể thỏa thuận chấm dứt quan hệ đó. Các bên có thể thỏa thuận chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, đồng thời giải quyết các hậu quả pháp lý của việc chấm dứt đó. IV. Nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của bộ luật dân sự : Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề : Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề được quy định tài khoản 1 điều 275 BLDS 2005: 1.Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Theo quy định này thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề mở cho mình một lối đi ra ngoài . Như vậy , về nguyên tắc bất cứ ai trong các chủ sở hữu bất động sản liền kề đều có nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu đó . Tuy nhiên chủ sở hữu bất động sản bị vât bọc không thể tự chỉ định lối đi theo ý của mình mà cần phải có sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Phải kết hợp quyền lợi của các bên trong việc xác lập lối đi trên nguyên tắc bảo đảm quyền lợi của các bên .Do đó để xác định lối đi thuận tiện nhất qua bất động sản liền kề , trong thực tế người ta thường căn cứ vào vị trí tồn tại của bất động sản và một số yêu tố khác …. Pháp luật quy định tính thuận tiện về lối đi được áp dụng cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đồng thời là quyền lựa chọn của họ khi đưa ra yêu cầu về lối đi. Thông thường thuận tiện thường được hiểu là ngắn nhất , chiếm không gian nhỏ nhất , gây ít thiệt hại về kinh tế cho chủ sở hữu bất động sản liền kề nhất … Tuy nhiên, thuận tiện không thể là khái niệm tuyệt đối, được xác định theo ý chỉ chủ quan của chủ sở hữu bất động sản bị bao bọc , vì mỗi sự bao bọc đều có những biểu hiện với những đặc điểm khác nhau . Do đó khoản 2 điều 275 BLDS 2005 quy định : Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà nhất cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi. Thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định. Căn cứ theo quy định trên, sau khi chủ sở hữu vất động sản bị bao bọc được chấp thuận để có lối đi , phải thỏa thuận tiếp về các điều kiện và các yếu tố xác định lối đi đó .Trong quá trình thỏa thuận nếu có sự bất đồng về việc xác lập vị trí lối đi, chiều dài, chiều rộng cũng như các điều khoản khác liên quan đến lối đi, trong trường hợp không thể xác lập vị trí khác liên quan đến lối đi thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định. Quyền được cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề Quyền được cấp thoát nước qua bất động sản liền kề được quy định tại điều 277 BLDS 2005 : Trong trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác, thì chủ sở hữu bất dộng sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng chảy . Người sử dụng lối cấp thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đương dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường ….. Quyền được dẫn nước chảy qua bất động sản liền kề cũng được ghi nhận tài điều 33 luật tài nguyên nước : Tổ chức , cá nhân khai thác sử dụng tài nguyên nước và xả nước thải vào nguồn nước được quyên dẫn nước qua đất hoặc bất động sản liền kề thuộc quyền quản lý, sử dụng của các tổ chức, cá nhân khác theo quy định của Luật này và Bộ luật dân sự . Theo các quy định trên thì các bất động sản do vị trí tự nhiên mà việc cấp , thoát nước không thể thực hiện trên phần đất của mình có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành một lối cấp nước , thoát nước thải, thoát nước tự nhiên thích hợp . Chúng ta cùng phân tích theo 2 hướng trên : Quyền được cấp nước do vị trí tự nhiên : Do vị trí tự nhiên mà một bất động sản không tiếp giáp trực tiếp với nguồn nước tự nhiên hay nước máy thì chủ sở hữu bất động sản có thể áp dụng đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản khác cho sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của họ để xây dựng đường ống dẫn nước . Vị trí đặt đường ống do các bên tự thỏa thuận . Quyền được thoát nước do vị trí tự nhiên : -Thoát nước tự nhiên : Có thể được hiểu là thoát nước từ nguồn nước được tạo bởi tự nhiên ( nước mưa , nước ngầm , nước của các dòng chảy tự nhiên …. ) mà không có sự tác động của con người . Pháp luật quy định nước tự nhiên có trên bất động sản của ai thì thuộc quyền sở hữu của người đó . Tuy nhiên, có trường hợp chủ sở hữu không muốn giữ lại lượng nước đó. Việc thoát nước này có thể làm ảnh hưởng đến lợi ích của người khác. Điều 269 BLDS 2005 quy định : Chủ sở hữu nhà phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề . Qua đó , chúng ta thấy rằng , lượng nước tự nhiên được tích tụ một lần thông qua mái nhà không được trực tiếp chảy xuống bất động sản của người khác. Tuy nhiên điều 277 BLDS 2005 có đoạn viết : … Trong trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp thoát nước không phải bồi thường thiệt hại . Như vậy , nếu nước mưa sau khi đã chảy xuống bất động sản của mình lại chảy tràn sang bất động sản liền kề thì không vi phạm quy định tại điều 269 bởi đơn giản nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp . -Thoát nước thải sinh hoạt : Khác với nước tự nhiên , nước thải có tính chất thường xuyên , liên tục và là nước không sạch . Vì vậy theo quy định chung , nước thải khôn thể để chảy tràn lan trên mặt đất , chúng phải được thoát khỏi bất động sản theo những con đường dẫn nước xác định. Điều 270 BLDS 2005 quy định : Chủ sở hữu nhà phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng làm ô nhiễm môi trường . Tuy nhiên trong trường hợp bất động sản bị vây bọc mà không thể dẫn nước thải trực tiếp ra nơi quy định thì có thể sử dụng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để làm cống ngầm hoăc rãnh thoát nước ra nơi dẫn nước qua bất động sản khác. Ở đây , điều luật không quy định chỉ được sử dụng bất động sản liền kề mà có thể sử dụng bất cứ bất động sản nào . Tuy nhiên vị trí đường ống vẫn phải được xác định dựa trên các thỏa thuận giữa các chủ sở hữu , nếu việc đặt đường dẫn nước mà gây thiệt hại thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải bồi thường cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua . Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác : Quyền về tưới nước, tiêu nước được quy định tại điều 278 BLDS 2005 : Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lỗi dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới tiêu; nguời được yêu cầu có nghĩa ụ đáp ứng yêu cầu đó;Nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh, thì phải bồi thường . Theo quy định này thì quyền về tưới nước, tiêu nước chỉ được áp dụng trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp ( trồng trọt , nuôi thủy sản … ), bởi chỉ áp dụng đối với việc canh tác trên đất . Phạm vi quyền yêu cầu không chỉ còn bó hẹp đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề mà là áp dụng đối với người sử dụng đất xung quanh - những người đang trực tiếp canh tác trên đất đó , họ có thể là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc những người khác được phép sử dụng đất . Theo quan niệm chung cũng như thực tế trong đời sống xã hội, nước là một yêu cầu không thể thiếu được trong sản xuất nông nghiệp, nhưng cũng không thể có quá nhiều nước . Nhu cầu về tưới nước , tiêu nước là vô cùng quan trọng đối với người canh tác , do đó những chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh có nghĩa vụ tôn trọng và đáp ứng yêu cầu của họ . Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc được quy định tại điều 276 BLDS 2005 : Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường . Căn cứ vào quy định này, pháp luật dân sự công nhận chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác . Suy rộng ra có thể hiểu rằng bất cứ một chủ thể nào cũng có quyền mắc đường dây tải điện. thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu vất động sản khác mà không phụ thuộc vào vị trí của các bất động sản đó. Việc sử dụng hạn chế bất động sản của người khác để đáp ứng nhu cầu về mắc đương dây tải điện, thông tin liên lạc không chỉ hạn chế trong phạm vi bất động sản liền kề mà còn được áp dụng đối với bất động sản xung quanh . Quan niệm thuận tiện và an toàn cho chủ sở hữu bất động sản có đường dây tải điện , thông tin liên lạc đi qua được đề cập đến trong điều 276 BLDS 2005 có thể được hiểu là các hệ thống dây dẫn này không được gây cản trở cho việc khai thác bất động sản của các chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh. Không làm gián đoạn việc khai thác bất động sản khi mắc đường dây tải điện thông tin liên lạc cũng như cản trở chủ sở hữu bất dộng sản khai thác bất động sản đó trong suốt quá trình khai thác, khi còn tồn tại các hệ thống này. Không gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có các hệ thống này đi qua . Trong trường hợp hệ thống này gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản nó đi qua thì phải bồi thường . Tuy nhiên người chịu tr