Tiểu luận Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở

n chọn đề tài cho bài tập lớn học kỳ môn Luật Dân sự Việt Nam ( module 2 ) là: “Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở.”. NỘI DUNG VẤN ĐỀ Khái niệm về hợp đồng thuê nhà Định nghĩa Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà và chuyền quyền sử dụng nhà cho bên thuê trong một thời hạn và bên cho thuê phải trả tiền thuê nhà. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ. Sau khi hợp đồng được ký kết thì phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên thuê nhà ở. Bên cho thuê nhà ở giao nhà cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết và phải trả tiền thuê nhà. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa những hư hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê. Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù. Khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê là khoản đền bù. Khoản tiền thuê nhà theo thỏa thuận của các bên. Nếu thuê nhà của nhà nước thì giá thuê do nhà nước quy định. Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Bên thuê có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích để ở trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Đối tượng của hợp đồng thuê nhà Đối tượng của hợp đòng thuê nhà là nhà ( có thể là nhà ở hoặc nhà sử dụng vào mục đích khác ) được xác định thông qua các yếu tố như: diện tích (diện tích chính, diện tích cho công trình phụ ), vị trí, loại nhà, chất lượng nhà, có hay không có các đồ nội thất kèm theo… Nhà cho thuê phải đáp ứng các yêu cầu: phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà hợp pháp hay các giấy tờ hợp lệ thay thế khác; nhà không có tranh chấp; nhà không nằm trong khu vực bị cấm thuê… Nhà cho thuê có thể thuộc sở hữu của tư nhân, tổ chức hoặc thuộc sở hữu của nhà nước. Mục đích thuê nhà và giá thuê. Mục đích sử dụng nhà thuê là một điều khoản cơ bản trong hợp đồng thuê nhà. Nhà có thể được sử dụng để ở ( chỉ bao gồm các hoạt động sinh hoạt thông thường hàng ngày ), được khai thác làm văn phòng, cửa hàng, cửa hiệu, nhà kho, xưởng sản xuất, chế biến… Việc xác định rõ mục đích sử dụng thuê nhà có ý nghĩa bảo đảm giá trị của nhà thuê và là căn cứ để bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu bên sử dụng nhà thuê sai mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp thuê nhà thuộc sở hữu của nhà nước thì bên thuê nhà phải sử dụng đúng mục đích, không được chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại. Đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có trách nhiệm thực hiện quản lý việc sử dụng nhà ở, bảo trì, cải tạo theo quy định về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Giá thuê nhà do các bên thỏa thuận. Nếu pháp luật có quy định về khung giá thuê nhà thì các bên không được thỏa thuận vượt quá khung giá đó. Trong trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà cải tạo nhà và được bên thuê nhà đồng ý thì bên cho thuê nhà được quyền điều chỉnh giá thuê nhà. Giá thuê nhà sau khi được cải tạo do các bên thỏa thuận; trong trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và phải bồi thường cho bên thuê nhà theo quy định của pháp luật. Chủ thể của hợp đồng thuê nhà. Chủ thể của hợp đồng thuê nhà bao gồm các cá nhân ( cá nhân mang quốc tịch Việt Nam hoặc người nước ngoài ), pháp nhân, các tổ chức khác phải đáp ứng các yêu cầu về năng lực chủ thể trong các giao dịch dân sự nói chung. Bên cho thuê phải có quyền sử dụng hợp pháp đối với nhà thuê, đó à chủ sở hữu của nhà cho thuê. Những người được chủ sở hữu ủy quyền thực hiện quyền sử dụng đối với ngôi nhà, người có quyền sử dụng thông qua hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng đối với nhà thuê chỉ có thể là bên cho thuê lại nhà nếu có sự đồng ý của chủ sở hữu nhà cho thuê. Người được chủ sở hữu nhà ủy quyền quản lý không được phép cho thuê nhà đó. Bên cho thuê nhà cũng có thể không phải là chủ sở hữu trong các trường hợp do pháp luật quy định. Đó là trường hợp người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật đối với nhà thuê cũng có quyền sử dụng ( khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản); bên nhận thế chấp nhà sau khi thu giữ nhà và chờ xử lý nhà thế chấp đó ( Nghị định 163/2006/NĐ – CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm). Việc cho thuê nhà thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà đó, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung cho thuê phần nhà thuộc sở hữu của mình. Bên thuê là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng nhà thuê và đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của pháp luật nếu có. Nếu bên thuê nhà có nhiều người và cùng có tên trong hợp đồng thuê nhà thì phải liên đới để thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với bên cho thuê. Thời hạn và hình thức của hợp đồng thuê nhà Thời hạn thuê nhà do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không thỏa thuận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu trả lại nhà thuê bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo trước ít nhất 06 tháng. Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê nhà từ 06 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc công chứng, chứng thực, đăng ký là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà có thời hạn từ 6 tháng trở lên. Quy định này giúp cho sự thỏa thuận của các bên về những quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng được chặt chẽ, phòng ngừa những tranh chấp có thể xảy ra. Bởi đối với bên sử dụng nhà để ở thì với thời gian từ 06 tháng trở lên tất cả các mối quan hệ như nơi làm việc, chỗ ăn học của con cái, các hoạt động dịch vụ khác đều đi vào nếp ổn định; hoặc nếu sử dụng nhà vào mục đích kinh doanh thì 6 tháng cũng làm cho người sử dụng tạo lập được các mối quan hệ bạn hàng, tạo nên danh tiếng cho một địa chỉ giao dịch, kinh doanh nên việc trả lại nhà hay đòi lại nhà trong những trường hợp này phải có căn cứ pháp lý chắc chắn, chứng minh quyền và nghĩa vụ của các bên thông qua việc hợp đồng giao kết phải có công chứng, chứng thực và đăng ký. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà. Theo Điều 493 BLDS năm 2005, nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở được quy định như sau: 1. Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng; 2. Bào đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê; 3. Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường. Ba nghĩa vụ trên có mối quan hệ gắn bó với nhau, trong đó nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê có tầm quan trọng nhất. Bên cho thuê có thực hiện nghĩa vụ này, mục đích của hợp đồng thuê nhà ở mới đạt được, bên thuê mới có nhà để ở. Bên cho thuê phải giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng, có nghĩa phải giao nhà đúng tình trạng mà hai bên đã thỏa thuận và phải giao đúng thời hạn đã quy định trong hợp đồng. Nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê, đây là nghĩa vụ mới được quy định trong Bộ Luật Dân sự. Các văn bản pháp luật trước đó chưa nêu nghĩa vụ này, xuất phát từ nghĩa vụ này, Bộ Luật Dân sự đã quy định “khi có thay đổi chủ sở hữu đối với nhà đang cho thuê mà vẫn còn thời hạn thuê hoặc trong thời hạn lưu cư, thì bên thuê có quyền tiếp tục thuê nhà với những điều kiện như đã thỏa thuận với bên cho thuê trước; chủ sở hữu mới có các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê đối với bên thuê”. Bên cho thuê nhà ở phải bảo đảm trong thời hạn thuê không có người thứ ba tranh chấp. Nếu có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền sử dụng của người thuê, thì người thuê có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng. Nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận, nhằm bảo đảm sự an toàn về tài sản và tính mạng cho người thuê. Để thực hiện nghĩa vụ này, khi bên cho thuê muốn sửa chữa định kỳ hay sửa chữa lớn, bên cho thuê phải báo cho bên thuê biết trước một tháng về thời điểm bắt đầu và thời gian sửa chữa. Nếu sửa chữa định kỳ, bên thuê phải lo chỗ ở tạm thời, còn nếu sửa chữa lớn đột xuất, bên cho thuê phải lo chỗ ở tạm thời cho bên thuê nhà. Thời gian sửa chữa nhà từ một tháng trở lên bên thuê nhà lo được chỗ ở, thì không phải trả tiền thuê nhà trong thời gian đó và có quyền kéo dài thời hạn thuê nhà bằng thời gian sửa chữa. Khi nhà bị hư hỏng, bên cho thuê không sửa chữa thì bên thuê có thể tự sửa chữa và báo cho bên thuê biết để yêu cầu bên cho thuê thanh toán hoặc trừ vào tiền thuê nhà. Bên thuê nhà cũng có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Quyền của bên cho thuê nhà. Theo Điều 494 Bộ Luật Dân sự, bên cho thuê nhà ở có những quyền sau: Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn như đã thỏa thuận. Quyền được nhận đủ tiền thuê nhà là quyền cơ bản của bên cho thuê nhà. Mục đích của người xây nhà cho thuê là nhận khoản tiền thuê nhà làm sao trong khoảng thời gian tương ứng với thời gian sử dụng nhà họ thu về được tất cả các chi phí xây dựng, tiền thuê, hoặc mua đất, tiền bảo quản, thuế khóa v.v… và có lãi. Vì vậy, khi bên cho thuê nhà thực hiện nghĩa vụ giao nhà cho bên sử dụng, thì học có quyền nhận tiền cho thuê. Phương thức trả tiền thuê nhà do bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận. Bên thuê nhà có thể trả tiền thuê nhà từng tháng, hay trả trước ba tháng, sáu tháng hay một năm. Trước khi ban hành Pháp lệnh về nhà ở và Bộ Luật Dân sự, thì theo Điều lệ cho thuê nhà ở thành phố và thị xã “tiền thuê nhà phải trả hàng tháng, khi có lý do chính đáng và có sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng thì có thể thu tiền thuê nhà hai tháng một lần”. Pháp luật quy định như vậy là nhằm tránh tình trạng người có nhà cho thuê bắt bí người thuê nhà phải trả tiền trước nhiều tháng, gây khó khăn cho người thuê nhà. Thông thường hiện nay người thuê nhà trả tiền thuê nhà hàng tháng, vì vậy để bảo đảm cho ngưởi cho thuê nhà nhận đủ tiền thuê nhà khi đến kỳ hạn, Bộ Luật Dân sự quy định: “Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng nếu bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng”. C Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật này. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây: Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê; Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng; Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê; Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh; Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường. Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ ở. Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khác với sửa chữa nhà ở đang cho thuê. Sửa chữa nhà là nghĩa vụ của bên cho thuê, nó chỉ xảy ra khi nhà cho thuê có sự hư hỏng, hay phải sửa chữa theo định kỳ, nếu không sẽ dẫn đến sự hư hỏng xuống cấp nhà cho thuê. Còn cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê có thể xảy ra bất kì lúc nào mà bên cho thuê thấy vì mục đích nào đó cần phải cải tạo nâng cấp. Cải tạo nâng cấp là quyền của bên cho thuê nhà. Song quan hệ thuê nhà khác quan hệ thuê tài sản thông thường, khi hợp đồng thuê nhà đang còn hiệu lực thì quyền sở hữu của bên cho thuê có phần hạn chế. Vì vậy, dù cải tạo nâng cấp nhà thuộc quyền của bên cho thuê nhà, nhưng bên cho thuê không phải muốn thực hiện quyền này như thế nào cũng được, phải có sự đồng ý của bên thuê, vì việc cải tạo nâng cấp nhà ít nhiều cũng ảnh hưởng đến việc sinh hoạt bình thường của bên thuê nhà. Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà thì phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà. Nghĩa vụ của bên thuê nhà. Theo Điều 495 BLDS, bên thuê nhà ở có những nghĩa vụ sau: Sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận; Trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận; Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra; Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng; Trả nhà cho bên thuê theo đúng thỏa thuận; Trong 5 nghĩa vụ trên của bên thuê nhà được quy định trong Bộ Luật Dân sự chỉ có nghĩa vụ thứ 4 “Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng” là nghĩa vụ mới của bên thuê nhà, mà các văn bản pháp luật trước đó chưa quy định. Có quy định trên là xuất phát từ thực tế trong những năm qua, có một số hộ sống trong các khu tập thể, không có ý thức không tốt đến sinh hoạt bình thường của cộng đồng người sống ở đó. Mặt khác cuộc sống ngày càng đẩy đủ, văn minh thì yêu cầu tôn trọng quy tắc sinh hoạt cộng đồng đòi hỏi ngày càng cao. Vì vậy, Bộ Luật Dân sự quy định bên thuê nhà phải có nghĩa vụ tôn trọng quy tắc sinh hoạt cộng đồng; nhằm tạo ra một nếp sống có văn hóa trong những cộng đồng người sống ở các khu tập thể. Đây là một trong những yêu cầu cấp thiết hiện nay, góp phần vào việc xây dựng nếp sống văn minh ở các đô thị, các khu công nghiệp, thương nghiệp, các khu dân cư đông người. Quyền của bên thuê nhà. Theo Điều 496 BLDS, bên thuê nhà ở có những quyền sau: Nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận; Đây là quyền cơ bản của bên thuê nhà ở. Vì một trong những mục đích của hợp đồng thuê nhà ở là nhằm thỏa mãn chỗ ở của bên thuê, quyền được nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận là nhằm mục đích này. Quyền này của bên thuê tương ứng với nghĩa vụ giao nhà của bên cho thuê. Do đó, nếu bên cho thuê không giao nhà theo đúng thỏa thuận về thời gian, về chất lượng nhà v.v…, bên cho thuê đã vi phạm hợp đồng thuê nhà, như phải bổi thường thiệt hại do việc chậm trễ giao nhà gây ra cho bên thuê. Bên thuê cũng có quyền từ chối không nhận nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có. Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản; Xuất phát từ thực tế, nhiều người sau khi thuê nhà, họ lại có những sự thay đổi về công tác, về cuộc sống… trong khi hợp đồng thuê nhà vẫn còn thời hạn. Pháp luật cho phép các bên thuê nhà có thể đổi nhà đang thuê cho nhau, nhưng phải được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản, vì bên cho thuê không phải họ chỉ cần đến việc được nhận khoản tiền cho thuê nhà, mà nhiều khi họ còn xem cả thái độ, tư cách của người thuê. Vì cho ai thuê có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bên cho thuê, như bên thuê có khả năng trả tiền thuê nhà đúng và đủ không; có ý thức bảo quản, giữ gìn nhà thuê không v.v… Được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản; Quyền này của bên thuê được thực hiện khi có hai điều kiện” Thời hạn thuê nhà vẫn còn. Được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản. Khi có hai điều kiện trên, bên thuê nhà cho thuê lại nhà ở đang thuê, đây là hợp đồng thuê nhà khác với hợp đồng ban đầu, nên bên cho thuê lại và bên thuê phải giao kết hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Thời hạn hợp đồng phải trong thời hạn của hợp đồng mà bên cho thuê lại đã giao kết với bên cho thuê ban đầu, trừ trường hợp bên cho thuê ban đầu đồng ý cho ký với thời hạn dài hơn. Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà; Thay đổi chủ sở hữu nhà đang cho thuê có thể xảy ra trong những trường hợp chủ sở hữu nhà đang cho thuê tặng cho, đổi chác hoặc bán lại cho người nào đó, hay chủ sở hữu nhà đang cho thuê chết, nhà đó được chuyển cho người được thừa kế… nếu hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ vẫn còn thời hạn, kể cả thời hạn lưu cư, thì bên thuê nhà tiếp tục được thuê nhà với chủ sở hữu mới theo những điều kiện bên thuê nhà đã thỏa thuận với chủ sỡ hữu cũ. Chủ sở hữu mới có các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà đã quy định trong hợp đồng và trong Bộ Luật Dân sự. Pháp luật quy định như trên là xuất phát từ nguyên tắc hợp đồng thuê nhà nói riêng và thuê tài sản nói chung, bên thuê chỉ phải trả lại tài sản khi hết hợp đồng, bên cho thuê muốn lấy lại nhà trước khi hết hạn hợp đồng phải được sự đồng ý của bên thuê. Nguyên tắc này không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu tài sản cho thuê. Chính vì vậy trong hợp đồng mua bán nhà ở, nếu nhà đem bán đang cho thuê, bên bán nhà phải thông báo cho bên mua nhà biết, để bên mua nhà thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, nếu họ đồng ý mua nhà. Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng; Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 2 và 3 Điều 498 của Bộ luật này. Theo khoản 2 Điều 498 BLDS, bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà trong các trường hợp: Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng; Tăng giá thuê nhà bất hợp lý; Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Bên thuê nhà ở chỉ có thể trả lại nhà trước thời hạn, nếu được sự đồng ý của bên cho thuê. Tuy nhiên, pháp luật cũng cho phép bên thuê nhà được trả lại nhà trước khi hết hạn hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại trong những trường hợp bên cho thuê nhà không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng hay bên cho thuê thuê nhà tăng giá thuê bất hợp lý. Ngoài ra, bên thuê nhà ở cũng có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng nếu quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Đây là trường hợp xảy ra ngoài ý chí của bên cho thuê nhà. Bên cho thuê nhà không có lỗi, nhưng để bảo đảm lợi ích cho bên thuê nhà, pháp luật đã quy định như trên. Trong trường hợp này bên thuê nhà không được yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại. Ví dụ: bên cạnh nhà cho thuê mọc lên xí nghiệp sản xuất đồ nhựa làm môi trường xung quanh đó bị ô nhiễm nặng do khí thải của xí nghiệp thải ra, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sức khỏe của dân cư trong khu vực đó, trường hợp này bên cho thuê nhà không có lỗi, nhưng bên thuê vẫn có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng thuê nhà ở. Bên thuê nhà muốn đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng phải báo cho bên cho thuê biết trước một tháng, nếu hai bên không có thỏa thuận nào khác. Quy định thời hạn báo trước nhằm mục đích để bên cho thuê nhà có thể khắc phục những điều kiện dẫn đến việc bên thuê đình chỉ thực hiện hợp đồng. Nếu không bên cho thuê cũng có thời gian để giao kết hợp đồng với người khác hoặc tiếp nhận nhà. Quyền, nghĩa vụ của những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà ở. Thông thường bên thuê nhà ở có nhiều người cùng sống trong nhà thuê, nhưng thông thường chỉ có một người ký hợp đồng, như trong một gia đình có nhiều thế hệ: ông bà, bố mẹ, con cái, có khi vẫn chỉ có người bố hoặc người ông ký hợp đồng. Trong thời kỳ bao cấp về nhà ở, Nhà nước xây nhà cho cán bộ, công nhân và nhân dân thuê dưới dạng cấp phát, nên không những căn cứ vào chức vụ của người được phân nhà, còn căn cứ vào số khẩu trong gia đình họ, vì vậy trong hợp đồng thuê nhà ở thường ghi rõ số người thuê nhà. Còn hợp đồng thuê nhà giao kết giữa tư nhân, hầu như chỉ có một người đại diện cho gia đình đứng ra ký. Nên đã có những tranh chấp về quyền được thuê nhà, về diện tích ở, về nghĩa vụ và trách nhiệm của những người thuê nhà… giải quyết rất khó khăn. Trước thực tế trên, Pháp lệnh về nhà ở đã quy định: những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà ở có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng diện tích nhà ở đang thuê (Điều 27). Kế thừa và phát triển chế định trên, Điều 497 BLDS quy định: “Những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với bên cho thuê nhà và phải liên đới thực hiện các nghĩa vụ của bên thuê đối với bên cho thuê.” Với những quy định trên, những người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đều có quyền ngang nhau về việc sử dụng diện tích nhà, không còn phân biệt người được sử dụng nhiều, người được sử dụng ít theo tiêu chuẩn như thời bao cấp. Có quyền được ký tiếp hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê đồng ý. Có trách nhiệm ngang nhau và liên đới thực hiện nghĩa vụ với bên cho thuê, mặc dù họ không ký hợp đồng. Tranh chấp trong hợp đồng thuê nhà ở liên quan đến quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Để làm rõ hơn nữa về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở, em xin đề cập đến một vụ việc trên thực tế về việc tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở giữa các chủ thể: - Nguyên đơn: anh Phan Huy Lãnh – sinh năm 1964. Cư trú tại 310 tổ 18 Cống Vị, Ba Đinh, Hà Nội. - Bị đơn: ông Nguyễn Văn Trương – sinh năm 1950. Cư trú tại 310 tổ 18 Cống Vị, Ba Đình, Hà Nội. Nội dung vụ việc cụ thể như sau: Cụ Phạm Thị Loan (mẹ của anh Phan Huy Lãnh) có một thửa đất tại số 310 tổ 18 Cống Vị. Diện tích toàn bộ thửa đất là 350m2, trên đó có 2 dãy nhà ở và 1 nhà thờ đều là nhà cấp 4 lợp ngói. Hiện nay có 6 gian nhà trong đó 5 gian do mấy anh chị em anh Lãnh quản lý, sử dụng, còn lại 1 gian diện tích 30m2 đang cho ông Trương thuê. Năm 2003, cụ Loan cho ông Nguyễn Văn Trương thuê 1 gian nhà diện tích 30m2 với giá thuê trả hàng tháng là 2.000.000 đồng/tháng; thời hạn thuê 12 tháng từ ngày 1/5/2003 đến 1/5/2004. Hợp đồng thuê nhà ở được lập thành văn bản có chữ ký của ông Trương. Sau ngày 1/5/2004, cụ Loan có đòi nhà nhiều lần nhưng ông Trương không trả lại nhà mà vẫn tiếp tục sống trong gian nhà đó. Trong thời gian sinh sống, ông Trương đã nhiều lần sửa chữa, cải tạo gian nhà, nhưng tất cả những lần đó ông Trương đều không được sự đồng ý của cụ Loan cũng như gia đình cụ Loan. Tháng 3/2007 cụ Loan mất, nhưng trước đó, vào ngày 25/11/2006, cụ Loan có để lại di chúc phân chia toàn bộ ngôi nhà 310 tổ 18 Cống Vị cho 5 người con của mình, trong đó có anh Lãnh. Di chúc của cụ Loan đã được UBND phường Cống Vị xác nhận ngày 1/12/2006 là hoàn toàn hợp pháp và không ai có thắc mắc gì. Sau khi cụ Loan mất, 5 anh chị em có lập thỏa thuận phân chia di sản. Anh Lãnh được hưởng di sản là căn buồng ông Trương đang thuê. Sau khi được hưởng thừa kế là gian nhà ông Trương đang thuê, ngày 9/3/2008, anh Lãnh làm đơn khởi kiện ra tòa án nhân dân quận Ba Đình, yêu cầu ông Trương trả lại gian nhà đang thuê. Tòa án nhân dân quận Ba Đình đã giải quyết vụ việc này như sau: - Chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn đòi nhà cho ở thuê của anh Lãnh. Buộc ông Trương phải trả lại toàn bộ diện tích nhà đã thuê tại số 310 tổ 18 Cống Vị, Ba Đình Hà Nội. - Theo kết quả định giá: trong quá trình sinh sống, ông Trương đã chi phí hết 10.871.000đ để sửa chữa cải tạo nhà (không kể hợp đồng điện nước và điện thoại). Anh Lãnh tự nguyện thanh toán giá trị sửa chữa, xây dựng ấy, cộng thêm tiền hỗ trợ di chuyển cho ông Luân là 20 triệu đồng. Nhận xét của cá nhân về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở được đề cập đến trong vụ việc trên: Khoản 5 Điều 495 bộ luật dân sự năm 2005 quy định: bên thuê nhà ở có nghĩa vụ trả nhà cho bên thuê theo đúng thỏa thuận. Trong vụ việc nói trên, hợp đồng thuê nhà giữa ông Trương và cụ Loan chỉ có thời hạn thuê 12 tháng từ ngày 1/5/2003 đến 1/5/2004, nên sau ngày 1/5/2004, nếu muốn tiếp tục sinh sống và sử dụng gian nhà thì ông Trương phải thỏa thuận với cụ Loan để được ký hợp đồng thuê nhà tiếp. Nhưng sau khi hợp đồng thuê nhà ở giữa cụ Loan và ông Trương hết hạn thì giữa hai người không có hợp đồng nào được ký tiếp. Bên cạnh đó, sau ngày 1/5/2004, cụ Loan đã nhiều lần đòi nhà nhưng ông Trương không trả mà vẫn tiếp tục ở. Do đó, có thể khẳng định, ông Trương đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết với cụ Loan. Mặt khác, trong quá trình sinh sống tại gian nhà thuê của cụ Loan, ông Trương đã nhiều lần sửa chữa, cải tạo nhưng không được sự đồng ý của cụ Loan cũng như người nhà cụ Loan. Điều này cũng cho thấy sự vi phạm hợp đồng của ông Trương, vì nếu muốn sửa chữa, cải tạo nhà đang thuê thì ông Trương phải được sự đồng ý của cụ Loan. Bởi lẽ, ông Trương là người đi thuê nhà chứ không phải chủ sở hữu, nên chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng nhà thuê theo hợp đồng đã ký kết, mà không có quyền định đoạt nhà ở đang thuê. Theo quy định tại điểm d khoản 1 điều 498 bộ luật dân sự năm 2005, trường hợp này cụ Loan hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng với ông Trương và đòi ông Trương bồi thường thiệt hại. Nhưng khi khởi kiện ra tòa, anh Lãnh lại tự nguyện chịu chi phí sửa chữa nhà, đồng thời hỗ trợ tiền chuyển đi chỗ ở mới cho ông Trương, đây là một việc làm hết sức nhân đạo và có ý nghĩa của anh Lãnh. Do đó, việc tòa án nhân dân quận Ba Đình chấp nhận đơn khởi kiện của anh Lãnh và buộc ông Trương phải trả lại gian nhà 30m2 tại số 310 tổ 18 Cống Vị là đúng đắn và phù hợp với quy định của pháp luật. KẾT THÚC VẤN ĐỀ Hợp đồng thuê nhà ở là 1 loại hợp đồng thuê tài sản nhưng đối tượng của nó là bất động sản, cho nên khi chuyển cho chủ thể khác, Nhà nước kiểm soát việc chuyển dịch đó. Việc cho thuê nhà ở không những phải tuân theo các quy định về cho thuê tài sản mà còn phải tuân thủ các quy định riêng của từng loại hợp đồng đó. Trên thực tế, vấn đề thuê nhà ở cũng xảy ra nhiều tranh chấp, nhiều vụ việc việc giải quyết của Tòa án cũng chưa được hợp lý nên vẫn còn nhiều bất cập, tranh cãi. Chính vì vậ