Tiểu luận Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

g phải bất cứ chủ sở hữu nhà, người có quyền sử nào cũng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề, xung quanh đáp ứng yêu cầu của mình.Để thỏa mãn nhu cầu trong việc khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình thì người có bất động sản phải có sự thỏa thuận, đồng ý với chủ sở hữu bất động sản liền kề. Việc thỏa thuận này cần phải tuân thủ các nguyên tắc chung và các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự; không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Nếu không thỏa thuận được, người có quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà ở đây là Tòa án quyết định. Bên cạnh đó, khi các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không còn thì đây chính là căn cứ làm chấm dứt quyền dân sự này. Theo Điều 279, BLDSvề chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt trong các trường hợp sau đây: 1. Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một; 2. Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.” Theo điều luật này, tồn tại hai căn cứ mà pháp luật quy định làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: một là khi có sự thay đổi về mảnh đất mà ở đây là sự sáp nhập các bất động sản liền kề thành một bất động sản thống nhất, tức là thuộc về một chủ sở hữu và không còn ranh giới phân chia.Thứ hai là khi chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất đang sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, đến một thời điểm nhất định không cần thiết cũng như không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề để phục vụ cho việc khai thác, sử dụng bất động sản của mình. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là không còn “căn cứ khác do pháp luật quy định”, chẳng hạn như việc “bất động sản phục vụ được nhà nước mua lại và trở thành tài sản công”, “nhằm phục vụ lợi ích công cộng và lợi ích đó không dung hòa được với lợi ích gắn liền với hệ thống phục vụ mà chủ sở hữu đang thụ hưởng một cách hợp lí, thì hệ thống phục vụ phải hủy bỏ”. Trường hợp chủ thể một bên là Nhà nước và liên quan đến lợi ích của Nhà nước, xã hội thì quyền lợi của Nhà nước, xã hội được ưu tiên bảo vệ. Việc này phải được thông qua hành vi pháp lí đơn phương và thể hiện dưới một hình thức nhất định như: từ bỏ quyền (thông qua lời nói hoặc văn bản),không tiếp tụcsử dụng bất động sản liền kề, thỏa thuận chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. III, Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề: Trong thực tiễn khai thác và sử dụng đất đai, mảnh đất nào cũng cần phải tiếp cận với cơ sở hạ tầng kĩ thuật. Bởi vậy, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chỉ được xác lập cho: “chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất” trong trường hợp bất động sản đó bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có phía nào tiếp giáp với công trình hạ tầng cơ sở kĩ thuật. Một bất động sản được coi là “bị vây bọc” nếu không có ranh giới tiếp xúc trực tiếp với hệ thống hạ tầng công cộng phục vụ cho việc sử dụng cũng như khai thác bất động sản đó. Và việc yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho một “dịch quyền” thích hợp để tạo ra sự thuận tiện cho việc sử dụng bất động sản bị vây bọc là một yêu cầu chính đáng được luật pháp và tập quán ghi nhận. Tùy theo tính chất vây bọc mà chủ sở hữu có thể yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề với từng nội dung thích hợp. Thực tế là một bất động sản thường bị vậy bọc bởi các bất động sản thuộc nhiều chủ sở hữu khác nhau. Quyền yêu cầu ai đó trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề được phát sinh để thỏa mãn các nhu cầu cần thiết của họ.Trong đó, nhu cầu về lối đi là một trong những nhu cầu cần thiết cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Đây là một vấn đề lớn, không dễ giải quyết vì nó ảnh hưởng nhiều đến chủ sở hữu bất động sản liền kề bởi việc mở lối đi lại cho người sử dụng bất động sản bị vây bọc khiến mất đi diện tích đất của người có bất động sản liền kề, ảnh hưởng thường xuyên, liên tục đến cuộc sống cũng như điều kiện kinh doanh, sản xuất của họ trong suốt quá trình tồn tại lối đi (nhất là trường hợp lối đi xuyên qua diện tích ở hoặc lối đi chung). Về nguyên tắc, chủ sở hữu bất động sản có lối đi qua không thể hạn chế quyền có lối đi của những người khác mà phải cho tất cả mọi người đi qua lối đi đã được thiết lập. Bởi vậy, việc thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề về lối đi qua bất động sản liền kề của người khác được coi là vấn đề quan trọng và phức tạp nhất. Theo Điều 275 BLDS quy định quyền về lối đi qua bất động sản liền kề thì: “ Chủ sở hữu của bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lí nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vậy bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi”. Quy định trên có nghĩa là chủ bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu bất cứ ai trong số các chủ bất động sản liền kề thỏa mãn yêu cầu về lối đi nhưng phải dựa trên điều kiện thực tế của bất động sản bị vây bọc với các bất động sản liền kề. Trong quy định trên đây thì “lối đi” được hiểu là “một khoảng đất hẹp dùng để vào một nơi nào đó”. Theo đó, lối đi ra đường công cộng của một bất động sản bị vây bọc có thể chỉ qua một bất động sản thuộc một hay nhiều chủ sở hữu nhưng cũng có thể qua liên tiếp nhiều bất động sản thuộc nhiều chủ sở hưu khác nhau. Việc dành một lối đi thuận tiện, hợp lí theo quy định tại Điều 275 BLDS là nghĩa vụ của chủ sở hưũ bất động sản liền kề đối với chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Tính thuận tiện, hợp lí được thể hiện ở việc đảm bảo cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể khai thác, sử dụng bất động sản của mình hiệu quả nhất. Bên cạnh đó, không phải vì thế mà chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu mở bất kỳ một lối đi nào theo ý mình, mà lối đi đó phải có sự đồng ý và thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề. Đây là một vấn đề không phải chỉ đơn thuần có thể giải quyết bằng tình cảm hoặc pháp luật. Bởi nếu một bên mất quyền lợi nhiều hơn bên kia thì vấn đề sẽ trở nên trầm trọng. Người Việt Nam ta là những người sống tình cảm, trọng tình nghĩa hàng xóm láng giềng nên nếu xảy ra mâu thuẫn không htể dung hòa thì sẽ ảnh hưởng nặng nề đến tình cảm “tắt lửa tối đèn có nhau ấy”. Cho nên trong việc xác lập lối đi, cần phải cân nhắc, xem xét lĩ lưỡng để đảm bảo công bằng về quyền lợi cho các bên chủ sở hữu bất động sản kề nhau. Bên cạnh đó, việc mở lối đi trên bất động sản liền kề gây ra nhiều ảnh hưởng cho chủ sở hữu bất động sản liền kề khác. Việc ảnh hưởng này được thể hiện qua: Thứ nhất, lối đi chiếm nhiều diện tích mặt đất so với các loại quyền khác (cấp, thoát nước…) bởi vậy, việc tổn hại đến quyền lợi cho chủ sở hữu bất động sản liền kề là lớn nhất (xét về mặt vật chất và lối đi còn chiếm cả không gian). Thứ hai, việc yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề ảnh hưởng nhiều nhất đến sinh hoạt, kinh doanh, sản xuất của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Bởi việc sử dụng lối đi ấy không phải chỉ dành cho một mình chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà còn mọi người trong gia đình họ cùng đi qua thường xuyên, liên tục. Hơn thế nữa, nếu công việc của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc làm kinh doanh với các phương tiện vận tải đi lại, lưu thông thường xuyên, sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ đến chủ sở hữu bất động sản liền kề. Bên cạnh đó, việc mở lối đi ảnh hưởng không nhỏ đến an ninh, tập quán sinh hoạt của chủ sở hữu bất động sản liền kề mà các hình thức khác như việc cấp thoát nước, tưới nước, tiêu nước, mắc dây tải điện… Bởi vậy, việc quy đinh “thuận tiện nhất cho việc đi lại và ít gây phiện hà nhất cho các bên”chỉ áp dụng với lối đi mà không quy định cho các hình thức sử dụng khác với bất động sản liền kề. Khái niệm “thuận tiện” không phải là khái niệm tuyệt đối bởi nó không theo ý chí chủ quan của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Sự thuận tiện ở đây được xác định trong khuôn khổ bất động sản bị vây bọc chỉ bị một bất động sản vây bọc thì lối đi thuận tiện là chỗ ngắn nhất có thể nằm trên bất động sản bị vây bọc. Nếu bất động sản bị vây bọc bởi nhiều bất động sản khác và các bất động sản liền kề đều tiếp giáp với đường công cộng thì lối đi thuận tiện nhất sẽ được mở ở bất động sản có chiều dài lối đi ngắn nhất. Thông thường, tính thuận tiện trùng với tính hợp lí nhưng ta không thể đồng nhất hai khái niệm này. Tính thuận tiện là xác định lối đi gần nhất ra đến đường công cộng còn tính hợp lí là nói về sự thiệt hại do việc mở lối đi là ít nhất cho chủ sở hữu bất động sản liền kề và không gây ra bất tiện trong sinh hoạt cũng như sản xuất, kinh doanh của họ. Theo Điều 221, BLDS Nhật Bản quy định: “Người có quyền đi qua có thể xây lối đi vượt lên trên vùng đất nếu thấy cần thiết”. Theo đó, tính hợp lí ở đây được nâng cao hơn tính thuận tiện, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc sẽ bỏ ra chi phí làm lối đi đồng thời việc này ít gây phiền hà cho hơn cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Khoản 2 điều 275 BLDS quy định: “Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định”. Nếu các BLDS thời kỳ Pháp thuộc và BLDS Sài Gòn trước đây quy định việc “thuận tiện” đồng nghĩa với “lối đi ngắn nhất”, thì quy định tại khoản 2 điều 275 xác định “thuận tiện và ít gây phiền hà nhất”. Với quy định này, Luật Dân sự mềm dẻo hơn và dung hòa lợi ích của các bên. Điều 275 BLDS 2005 quy định việc xác lập lối đi trước tiên do các bên thỏa thuận, còn các tiêu chí sau đó là cơ sở và định hướng cho việc thỏa thuận. Các bên có thể thỏa thuận bất cứ điều khoản nào về lối đi, nếu có sự bất đồng trong quá trình thỏa thuận về việc xác lập vị trí lối đi, chiều dài, chiều rộng cũng như các điều khoản khác lien quan đến lối đi thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định. Khi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc yêu cầu mở lối đi thì chủ sở hữu bất động sản liền kề phải thực hiện nghĩa vụ đó, với nghĩa này quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được tạo lập thông qua một quan hệ trái quyền. Tương ứng với nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu có lối đi, chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu đền bù thỏa đáng cho việc tạo dựng lối đi đó. Trong trường hợp để tạo lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thì quyền tự định đoạt của các bên bị hạn chế trên các phương diện như chủ sở hữu bất động sản liền kề buộc phải tham gia, họ chỉ có quyền thỏa thuận để xác định vị trí chiều dài, chiều rộng… của lối đi và đưa ra yêu cầu về bồi thường thiệt hại. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể tự mình xác định ai trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu về lối đi qua bất động sản của họ. Trong trường hợp này, chủ sở hữu bất động sản liền kề được yêu cầu có thể từ chối khi đưa ra chứng cứ chứng minh rằng chủ sở hữu bất động sản khác mới là người phải đáp ứng nghĩa vụ đó. Điều này dẫn đến việc kéo dài tranh chấp và càng tạo sự bất lợi đối với chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khi không có điều kiện để khai thác bất động sản của mình. Pháp luật thừa nhận được dành một lối đi thuận tiện và hợp lí là một quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Đó chỉ là quyền khách quan do luật định, để biến quyền này thành chủ quan thì cần phải có sự thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không phải mặc nhiên tồn tại và phạm vi giới hạn của quyền đó không thể theo ý muốn của người có quyền. Việc thừa nhận của nhà nước không chỉ xuất phát từ lợi ích của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà còn là lợi ích của nhà nước, xã hội do việc khai thác lợi ích của một bất động sản tạo ra. Việc bảo vệ quyền của một chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đã làm tổn hại đến quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Nhưng bảo vệ quyền của một người có thể làm thiệt hại đến quyền lợi của người kia, nhưng về tổng thể, xã hội không bị thiệt hại, tổng các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể vẫn không thay đổi. Vì vậy, xét về lợi ích chung, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phục vụ cho lợi ích xã hội. Khai thác có hiệu quả một bất động sản không những chỉ đáp ứng nhu cầu của chủ sở hữu bất động sản, mà còn tạo ra của cải vật chất cho xã hội, hơn nữa việc bồi thường thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề đã được pháp luật quy định. Sự thiệt hại của chủ sở hữu bất động sản liền kề trong trường hợp này đã được bù đắp bằng việc bồi thường thiệt hại khi có yêu cầu. Khi lối đi đã được xác lập cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc trên bất động sản liền kề, thì quyền về lối đi đã trở thành dạng vật quyền (quyền một chủ thể đối với loại tài sản đó là lối đi), một quyền đối với bất động sản thuộc sở hữu của người khác. Pháp luật của nước ta cũng như của các nước không quy định việc thay đổi lối đi một khi lối đi đã được xác lập. Nên việc thay đổi lối đi có thể thực hiện theo ba hướng: Thứ nhất, thay đổi vị trí của lối đi so với vị trí lối đi ở dạng ban đầu theo ý của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Chủ sở hữu bất động sản liền kề mà trên đó đã tạo lập lối đi có quyền thay đổi lối đi khác với lối đi ban đầu cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc với điều kiện việc tạo dựng lối đi mới bằng chi phí của mình và không làm xấu đi tình trạng của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Nhiều trường hợp, vì lý do canh tác hoặc xây dựng, xây dựng lại, chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận thay đổi lối đi để bảo đảm quyền lợi của mình, nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bằng cách thiết lập một lối đi tại vị trí khác so với vị trí lối đi ban dầu, những vẫn phải tính đến tiêu chí thuận tiện cho bên có lối đi. Thứ hai, thay đổi mục đích sử dụng bất động sản bị vây bọc. Khi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thay đổi mục đích sử dụng bất động sản vị vây bọc có thể dẫn đến việc phải thay đổi lối đi để đáp những yêu cầu trong việc sử dụng bất động sản bị vây bọc. Sự thay đổi này có thể sự phát triển của xã hội mà các phương tiện liên thông đi qua lối đi đó thay đổi, cần phải có lối đi rộng hơn, trong khi lối đi ban đầu không còn đáp ứng được nhu cầu của việc khai thác bất động sản bị vây bọc. Đây là việc thay đổi khó khăn và phức tạp nhất. Việc mở rộng lối đi trên bất động sản liền kề sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản liền kề và nhiều khi không thể đáp ứng được do nhiều nguyên nhân khác nhau (không còn chỗ để mở rộng lối đi, lối đi mở rộng sẽ xâm phạm đến công trình xây dựng của chủ sở hữu bất động sản liền kề mà không thể chấp nhận được). Tuy nhiên, việc đền bù tương ứng của chủ sở hữu bất động sản vị vây bọc cùng với sự chấp thuận của chủ sở hữu bất động sản liền kề vẫn có thể được áp dụng. Nếu không có sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản liền thì vấn đề sẽ trở nên phức tạp, bởi theo nguyên tắc chung thì không ai có quyền tước đoạt trái pháp luật quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Thứ ba, thay đổi tổng thể về lối đi bao gồm thay đổi vị trí và mở rộng lối đi. Hình thức này có thể được coi là tổng hợp của hai hình thức trên. Với sự phát triển của xã hội và khoa học kĩ thuật, các phương tiện vận tải và những yêu cầu cấp thiết khác thì lối đi có thể thay đổi. Việc thay đổi lối đi với một chủ sở hữu bị vây bọc là yêu cầu khách quan cần được đáp ứng, nhưng phải bảo đảm quyền của chủ sở hữu bất động sản liền kề theo nguyên tắc không được làm tổn hại đến quyền của họ. Trong trường hợp này, các chủ sở hữu bất động sản phải đáp ứng yêu cầu về lối đi hợp lí mang tính thực tiễn và pháp lý bởi lối đi cho người, cho gia súc, các phương tiện... là cần thiết để phục vụ sản xuất, kinh doanh. Tính hợp lí trong trường hợp này biến đổi phụ thuộc vào mục đích của việc sử dụng lối đi, phương tiện có thể đi qua lối đi đó và bất động sản liền kề trên đó phải tạo lối đi (lối đi qua nhà, qua mảnh đất với vị trí, diện tích khác nhau không đồng nhất với nhau). Tóm lại, quyền về lối đi là một dạng quyền đối với bất động sản của của người khác được áp dụng cho các bất động sản liền kề với bản chất không di, dời được. Quyền yêu cầu về lối đi là một dạng trái quyền, đó là quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc (một quyền được pháp luật thừa nhận) đối với chủ sở hữu đối với bất động sản liền kề và đây là một căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ do pháp luật quy định. Trong quan hệ này, người có quyền là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người có nghĩa vụ là chủ sở hữu bất động sản liền kề với đối tượng là lối đi trên bất động sản liền kề. Khi đã có lối đi thì quyền về lối đi này đã biến hành một dạng vật quyền và chủ thể quyền có thể thực hiện quyền đó theo ý chí của mình trong khuôn khổ của quyền năng đó. Quyền được sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thỏa mãn về lối đi cho mình. IV, Thực tiễn giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để tạo lập lối đi và vấn đề đặt ra về pháp lý. Những năm vừa qua, cùng vơi sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường đã kéo theo sự tăng lên về số lượng các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà đặc biệt là các vụ có liên quan đến quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. Các biện pháp để giải quyết tranh chấp rất phong phú và đa dạng do trong mối quan hệ dân sự, các chủ thể có quyền tự do, tự nguyên cam kết thỏa thuận. Việc giải quyết tranh chấp thực hiện dưới nhiều hình thức khác nhau nhưng trước tiên được thực hiện theo nguyên tắc: “tôn trọng và phát huy phong tục tập quán, truyền thống tốt đẹp,tình đoàn kết tương thân tương ái, mỗi người vì cộng đồng, cộng đồng vì mỗi người”. Các tranh chấp khi đưa ra giải quyết bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền là biện pháp cuối cùng khi không thể giải quyết theo nguyên tắc trên. Thông thường các tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là do các cơ quan hành chính các cấp tiến hành theo thủ tục hành chính và tòa án nhân dân các cấp tiến hành theo thủ tục tố tụng dân sự. 1, Thực tiễn giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thủ tục hành chính Trong những năm qua, hầu hết các tranh chấp về quyền hạn chế sử dụng bất động sản liền kề đều được giải quyết theo thủ tục hành chính. Việc giải quyết theo thủ tục hành chính có ý nghĩa quan trọng, mang lại hiệu quả to lớn với xã hội và rút ngắn thời gian giải quyết các tranh chấp dân sự. Nhiều tranh chấp được giải quyết theo thủ tục hành chính mang lại hiệu quả to lớn trong việc bình ổn các quan hệ dân sự. Các chủ thể tranh chấp cần chấp hành các quyết định của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Có một số vụ việc sau khi các cơ quan hành chính có thẩm quyền giải quyết nhưng đương sự vẫn không đồng ý với nội dung quyết định nên khởi kiện ra Tòa hành chính yêu cầu giải quyết. Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không chỉ đơn thuần là các tranh chấp dân sự liên quan đến tài sản mà còn liên quan đến quan hệ láng giềng theo truyền thống phong tục tập quán. Có những trường hợp tranh chấp xuất phát từ những mâu thuẫn giữa các gia đình có quan hệ láng giềng mà không xuất phát từ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có thể được tiến hành tại cơ quan hành chính các cấp. Các quyết định hành chính phải căn cứ vào các quy định của luật dân sự và các quy định liên quan đến thẩm quyền của cơ quan hành chính các cấp. Nếu các quyết định hành chính không đúng về thẩm quyền và nội dung thì Tòa án hành chính là cơ quan có thẩm quyền giải quyết cả nội dung và thẩm quyền ra quyết định hành chính. Tòa hành chính có quyền hủy hay giữ nguyên quyết định của cơ quan hành chính. 2, Thực tiễn giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thủ tục dân sự Theo số liệu báo cáo số 02/BC/VP của Chánh án TANDTC tại kì họp thứ 8 Quốc hội khóa X ngày 20/10/2000 thì trong quý IV năm 1999 và 9 tháng năm 2000, toàn ngành dã thụ lý 62515 vụ án dân sự và đã xét xử 50430 vụ, đạt tỉ lệ 80,66%. Theo số liệu báo cáo số 190/BC/VP của Chánh án TANDTC tại kì họp thứ 10 Quốc hội khóa X ngày 31/10/2001 thì trong quý IV năm 2000 và 9 tháng năm 2001, toàn ngành dã thụ lý 57132 vụ án dân sự và đã xét xử 48465 vụ, đạt tỉ lệ 84,83%. Theo đó, các tranh chấp dân sự được giải quyết bởi Tòa án nhân dân các cấp chiếm tỉ lệ lớn. Các tranh chấp này thường phức tạp và hầu hết các án liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chủ yếu tập trung vào vấn đề quyền có lối đi qua bất động sản liền kề. 3, Thực tiễn giải quyết các tranh chấp trong quyền về lối đi qua bất động sản liền kề: Tranh chấp về quyền có lối đi qua bất động sản là loại tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất trong các tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Những tranh chấp loại này xảy ra dưới nhiều hình thức khác nhau, nhưng chủ yếu tập trung vào tranh chấp quyền có lối đi khi phân chia các bất động sản mà một trong các bất động sản được phân chia không thỏa mãn được quyền có lối đi. Tranh chấp càng phức tạp hơn khi một trong các chủ sở hữu bất động sản đã chuyển giao phần quyền sở hữu bất động sản của họ cho người thứ ba. Thực tế cho thấy tranh chấp về quyền có lối đi qua bất động sản liền kề khônh chỉ xảy ra khi bất động sản là đất đai mà còn xảy ra khi bất động sản là nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác. Việc giải quyết mỗi loại tranh chấp đều có khó khăn và phức tạp khác nhau. Khi bất động sản là đất đai thì quyền về lối đi qua bất động sản liền kề sẽ được quy định như sau: Nếu bất động sản không bị vây bọc hoặc không còn bị vây bọc nữa thì quyền có lối đi trên bất động sản của người khác không thể được xác lập. Việc này hoàn toàn phù hợp về pháp lý cũng như tập quán bởi người ta không thể yêu cầu người khác tạo cho mình cái đã có hoặc có đủ điều kiện để có. Một bất động sản không có lối đi ra đường công cộng trong trường hợp phân chia bất động sản thì lối đi phù hợp sẽ được tạo ra trên bất động sản bị phân chia. Nếu lối đi đã có nhưng không đủ để đáp ứng nhu cầu cần thiết về lối đi thì có quyền yêu cầu mở rộng lối đi phù hợp tính năng, tác dụng của việc khai thác bất động sản. Khi bất động sản là nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác thì trong thực tế phổ biến hiện nay là việc chia di sản thừa kế hoặc di sản của vợ chồng sau khi ly hôn là nhà ở cao tầng và việc tịch thu nhà trong những vụ án hình sự. Hiện nay, Tòa án mới tính đến việc phân chia quyền sở hữu mà chưa tính đến việc đảm bảo các quyền năng của chủ sở hữu. Việc phân chia bất động sản không rõ ràng sẽ dẫn đến tranh chấp trong việc sử dụng mà đặc biệt là tranh chấp về quyền sử dụng bất động sản liền kề. Trong nhiều trường hợp, tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nếu không giải quyết kịp thời và phù hợp với pháp luật cũng như tập quán thì có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng về mặt xã hội. 4, Những vấn đề đặt ra về mặt pháp lí trong quyền về lối đi trong sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một loại quyền đối với tài sản là bất động sản của người khác, hình thành và phát triển trên cơ sở quyền sở hữu tư nhân. Để đảm bảo có lối đi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, tạo điều kiện cho họ khai thác, sử dụng bất động sản của họ đồng thời ít gây phiền hà nhất cho các bên. Việc xác lập lối đi hiện nay thường diễn ra khi có sự phân chia bất động sản. Theo quy định tại khoản 3 điều 275: “Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”. Quy định này phù hợp trong trường hợp bất động sản là đất đai và nhà ở chỉ có một tầng, vì khái niệm trong hay ngoài được xác định theo mặt phẳng nằm ngang so với lối đi chung. Nhưng về nguyên tắc có thể áp dụng tương tự pháp luật để áp dụng cho trường hợp nhà ở là những nhà tầng. Tuy nhiên, cần quy định trường hợp này mà không làm thay đổi nội dung của nó bao hàm được tất cả các trường hợp khi phân chia bất động sản theo hướng sau: Thứ nhất, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi để khai thác, sử dụng bất động sản của mình có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi thuận tiện và hợp lý ra đến đường công cộng; người được yêu cầu phải đáp ứng yêu cầu đó, người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác. Thứ hai, vị trí, giới hạn chiều dài, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, nếu có tranh chấp thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có