Tiểu luận Tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay

hàng, mặc dù xử lý TSTC thu hồi nợ không phải là một giải pháp tối ưu nhưng nó đáp ứng được yêu cầu cấp bách là thu hồi nợ cho Ngân hàng, đảm bảo an toàn cho người gửi tiền năng.Chương 2 : THỰC TRẠNG XỬ LÍ TÀI SẢN ĐẢM BẢO HÌNH THÀNH TỪ VỐN VAY Những quy định của pháp luật về xử lý TSĐB Theo nghị định của chính phủ số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch tài sản bảo đảm và một số quy định khác của NHNN về xử lý tài sản đảm bảo nói chung ,TSĐB hình thành từ vốn vay nói riêng để thu hồi nợ Các nguyên tắc xử lý tài sản đảm bảo Ngân hàng quy định nếu bên vay không thực hiện được các nghĩa vụ của mình đúng thời hạn,hoặc do bên vay vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của phap luật trước thời hạn trong hợp đồng hoặc pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác thì tài sản đảm bảo sẽ được xử lý để thực hiện các nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng. 1. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu gia theo quy định của pháp luật. 2. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. 3. Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định tại Nghị định 63 4. Người xử lý tài sản bảo đảm (sau đây gọi chung là người xử lý tài sản) là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thoả thuận khác. 5. Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm. Thời điểm xử lý TSTC. *Tài sản bảo đảm được xử lý trong thời hạn do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì người xử lý tài sản có quyền quyết định về thời hạn xử lý, nhưng không  được trước bảy ngày đối với đông sản hoặc mười lăm ngày đối với bất động sản, kể từ ngày thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm *Trường hợp tổ chức kinh tế ( bên vay ) bị giải thể theo luật phá sản. Phương thức xử lý TSTC: 1. Bán tài sản bảo đảm. 2. Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. 3. Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ. 4. Phương thức khác do các bên thoả thuận. 5.Trong trường hợp phá sản, tài sản sẽ được xử lý theo pháp luật về phá sản Vai trò của các cơ quan Nhà nước: ü Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm tạo điều kiện cho việc xử lý TSTC theo yêu cầu của Ngân hàng. ü Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như : Sở nhà đất, Sở giao thông công chính... có trách nhiệm thực hiện việc đăng ký và chuyển giao quyền sở hữu khi tài sản được bán. Trường hợp có tranh chấp khi xử lý tài sản: Để tịch thu tài sản đảm bảo trong trường hợp bên nợ từ chối chuyển giao tài sản hoặc gây cản trở việc bán tài sản của Ngân hàng, Ngân hàng phải kiện ra toà án. Quy trình khởi kiện tại toà án: ü Trước tiên theo hợp đồng đã ký giữa các bên, bên nhận thế chấp có thể đưa sự việc ra Toà án kinh tế-Dân sự hoặc trọng tài để giải quyết. ü Trường hợp giải quyết bằng trọng tài, các quy định về trọng tài tại Việt Nam sẽ được áp dụng. ü Nếu vấn đề không được đề cập trong hợp đồng hoặc nếu các bên lựa chọn đưa tranh chấp ra toà hoặc lựa chọn chuyển vụ tranh chấp từ trọng tài sang toà án và bên thế chấp từ chối chuyển giao tài sản, thì biện pháp cưỡng chế phải được thực hiện bởi toà án với thủ tục sau: ü Giữ các tài liệu liên quan tới toà án( Kinh tế hoặc Dân sự). ü Toà thụ lý, xem xét tài liệu và mời các bên tới hoà giải. ü Nếu không đạt được thoả thuận nào, Toà án sẽ mở phiên toà xét xử và đưa ra phán quyết. ü Nếu bên thế chấp vẫn từ chối chuyển giao tài sản phán quyết sẽ được cưỡng chế thực hiện bởi Đội cưỡng chế thi hành án, đội này sẽ tịch thu tài sản. ü Sau khi phán quyết hoặc tịch thu tài sản sẽ được chuyển giap cho cơ quan có thẩm quyền, cơ quan sẽ tổ chức đấu giá. Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được giao kết để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai thì nghĩa vụ trong tương lai có thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm đó, không phụ thuộc vào thời điểm xác lập giao dịch dân sự làm phát sinh nghĩa vụ trong tương lai. Thực trạng xử lí TSĐB hình thành từ vốn vay 1.Các trường hợp xử lí TSCD hình thành từ vốn vay Thứ nhất: Đến hạn trả nợ, khách hàng chây ì không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng và đầy đủ. Khi đó Ngân hàng buộc phải xử lý TSTC thu hồi nợ vay. Thứ hai: Nếu tài sản đang trong quá trình hình thành mà khách hàng có những biểu hiện của hành vi lừa đảo, phạm pháp, Ngân hàng phát hiện kịp sẽ lập tức xử lý dù chưa đến hạn trả nợ của khách hàng để tránh rủi ro phát sinh sau này. Thứ ba: Mặc dù khách hàng đó có ý thức nhưng họ không còn nguồn thu nào khác thì lúc này Ngân hàng mới sử dụng đến biện pháp cuối cùng là xử lý TSTC. 2.Các vướng mắc trong việc xử lí TSĐB hình thành từ vốn vay Hiện nay, pháp luật đã bước đầu hình thành ra một số qui định điều chỉnh giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai như định nghĩa về TSHTTTL (Khoản 2 Điều 320 BLDS năm 2005, khoản 2 Điều 4 của Nghị định 163) và việc xử lý tài sản thế chấp là TSHTTTL trong trường hợp tại thời điểm xử lý tài sản, bên thế chấp chưa sở hữu toàn bộ tài sản (Điều 8 của Nghị định 163). Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa đưa ra một hệ thống đầy đủ các qui định riêng áp dụng cho loại tài sản đặc thù này. Điều kiện để TSHTTTL được tham gia giao dịch bảo đảm còn chung chung, điều kiện, qui trình, thủ tục về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm lại áp dụng theo qui định chung cho các loại tài sản bảo đảm thông dụng khác nên dẫn đến ách tắc trong thực tiễn. Vướng mắc về việc xác định tài sản hình thành trong tương lai             Hiện nay có nhiều văn bản đề cập đến tài sản hình thành trong tương lai một cách khác nhau và dường như không nhất quán với nhau (Như đã đề cập ở phần trên) nên đã tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau về tài sản hình thành trong tương lai. Do vậy, việc nhận diện và xác định tài sản hình thành trong tương lai chưa được thống nhất. Ví dụ nhiều người cho rằng thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp giấy tờ sở hữu là thế chấp TSHTTTL, Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm thì cho là thế chấp quyền tài sản hình thành từ hợp đồng Vướng mắc thứ hai là giao kết hợp đồng bảo đảm.             Điều 343 của BLDS năm 2005 qui định: “Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký”. Điều 343 nêu trên hiện tại đang được hiểu là việc thế chấp tài sản (gồm cả TSHTTTL) phải được công chứng, chứng thực và việc công chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc về hình thức để hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật. Cách hiểu đó cũng đã được khẳng định lại trong Luật Nhà ở năm 2005, bằng chứng là Điều 93 khoản 3 của Luật Nhà ở năm 2005 qui định: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn”. Khái niệm “Hợp đồng về nhà ở”  nêu trên bao gồm cả mua bán, tặng cho, thế chấp...v.v.             Điều 320 khoản 2 của BLDS năm 2005 có đặt ra điều kiện tài sản hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và hiện tại chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu. Đây là một vấn đề của tương lai nhưng phải khẳng định ở thời điểm hiện tại lúc giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm vì vậy khó có sự đảm bảo. Tài sản hình thành trong tương lai có chắc chắn sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp hay không phụ thuộc nhiều vào các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan. Sự khẳng định chắc chắn đến đâu lại được quyết định bởi khả năng, kinh nghiệm của người đánh giá. Trách nhiệm đánh giá nhận định khả năng trên thuộc về các bên tham gia giao dịch, ngoài ra theo qui định thì người làm công chứng, chứng thực giao dịch cũng phải chịu trách nhiệm do công chứng ở ta là công chứng nội dung, không phải là công chứng hình thức. Nếu pháp luật đòi hỏi phải đánh giá khả năng một cách chắc chắn, đảm bảo tính xác thực theo đúng tinh thần của Luật Công chứng thì dường như vượt quá khả năng của người làm công chứng, chứng thực, trừ khi thừa nhận rằng đây là một loại giao dịch bảo đảm có điều kiện (Tức là hiệu lực pháp luật của giao dịch bảo đảm phụ thuộc vào việc quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập trong tương lai đối với toàn bộ tài sản thế chấp). Nếu không thì vô hình chung đã buộc người làm công chứng, chứng thực phải chịu trách nhiệm về những cái không thể biết trước, đó là các rủi ro của hợp đồng liên quan đến tài sản hình thành sau thời điểm giao kết và quyền sở hữu xác lập sau thời điểm giao kết. Đòi hỏi này cũng không phù hợp với qui định của của Điều 5 Luật Công chứng năm 2006 trong đó ghi: “Đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật”. Vướng mắc về việc đăng ký giao dịch bảo đảm.             Hiện nay, nhiều ngân hàng đã giao kết hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng các căn hộ, nhà liền kề, biệt thự mà các chủ đầu tư dự án đã bán cho bên thế chấp. Hầu như các hợp đồng này không đăng ký giao dịch bảo đảm được tại văn phòng đăng ký đất và nhà. Lý do là theo qui định chung, tài sản thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như Luật Nhà ở năm 2005 (Điều 91 khoản 1 a) và Luật Đất đai năm 2003 (Điều 62 và Điều 106 khoản 1 a) đã ghi nhận, trong khi đó, chưa có qui định riêng áp dụng cho tài sản hình thành trong tương lai là loại tài sản chưa có giấy tờ sở hữu, sử dụng. Do không đăng ký giao dịch bảo đảm được nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các ngân hàng. Bởi vì, toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cả dự án có thể đã được chủ đầu tư thế chấp vay vốn hay đã bị ràng buộc bởi một giao dịch nào đó. Nếu các nhà căn hộ, nhà liền kề, biệt thự dự án đã thế chấp mà không đăng ký giao dịch bảo đảm được thì không thể biết được tài sản đã thế chấp trước đó hay chưa. 3.Khó khăn trong việc xử lí TSĐB hình thành từ vốn vay Ø Trong quá trình thẩm định, đôi khi do nắm bắt thị trường bất động sản chưa sát với thực tế nên việc định giá tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay còn chưa chính xác, nhiều khi định giá cao hơn giá trị thực tế,vì vậy khi phải xử lý thì Ngân hàng không thu hồi đủ vốn vay từ đó ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động tín dụng Ngân hàng. Ø Mặt khác khi khách hàng không bán được tài sản hoặc tài sản đem bán không được giá, thì họ yêu cầu trả nợ hoặc gán nợ bằng chính tài sản này chứ không muốn tự bán để trả nợ cho Ngân hàng.Trong trường hợp này thì Ngân hàng không thể nhận do việc bán tài sản trên thị trường là rất khó, ngoài ra việc bảo quản tài sản tại kho khiến Ngân hàng tốn rất nhiều chi phí liên quan đến việc bảo quản, chi phí lưu giữ... và có khi gây nên hỏng hóc cho tài sản do không biết cách bảo quản đó làm ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản. Đến khi xử lý,phát m•i thì không thể bán được hoặc bán giá thấp, gây thiệt hại lớn cho Ngân hàng. Ø Bên cạnh đó,sự biến động trên thị trường bất động sản cũng gây tác động xấu đến quá trình xử lý TSTC hình thành từ vốn vay của Ngân hàng. Khi nhận thế chấp ( tức là Ngân hàng cho khách hàng vay tiền mua nhà) giá tài sản thế chấp trên thị trường cao, nhưng do thị trường không ổn định đến khi phải phát mại nhà để thu hồi nợ thì giá trị lại sụt giảm. Một số loại tài sản hình thành từ vốn vay khác là các phương tiện vận tải như ô tô, xe máy, tàu biển ...qua quá trình sử dụng khấu hao nhanh, nếu xảy ra tai nạn hỏng hóc phương tiện, tuy có mua bảo hiểm nhưng giá trị của nó nếu đem đi phát mại sẽ giảm sút rất nhiều. Ø Đối với các doanh nghiệp nhà nước khi đem tài sản hình thành từ vốn vay là dây chuyền công nghệ nhập làm tài sản đảm bảo, họ đã được Nhà nước đứng ra bao tiêu sản phẩm. Nhưng do hoạt động không hiệu quả, làm ăn mập mờ, Nhà nước cắt hợp đồng bao tiêu khiến doanh nghiệp rơi vào cảnh khó khăn, Ngân hàng phải xử lý tài sản đó cũng chẳng dễ dàng, khó bán trên thị trường. 4 .Ví dụ về cách giải quyết TSĐB hình thành từ vốn vay của VPBank Một là: Ngay trong quá trình hình thành tài sản, VP Bank đã tiến hành giám sát rất chặt chẽ, đối với phương tiện vận tải phải là mới hoặc ít nhất đạt 80% giá trị ban đầu thì Ngân hàng mới đồng ý cấp tín dụng. Ngân hàng rót vốn đến đâu, tài sản hình thành đến đấy. Do vậy, khi phát sinh những vấn đề về khả năng thanh toán của khách hàng, việc xử lý tài sản đảm bảo bù đắp cho nguồn vốn vay Ngân hàng đạt hiệu quả cao hơn. Nếu phải xử lý khi TSTC đang được hình thành(là các công trình xây dựng ) Ngân hàng có thể kêu gọi một bên thứ ba đứng ra hoặc bản thân Ngân hàng sẽ rót thêm vốn đầu tư tiếp để công trình hoàn thành rồi sau đó phát mại. Nhờ vậy giảm thiệt hại đáng kể cho Ngân hàng so với xử lý khi nó đang xây dựng dở dang Hai là: Khi khách hàng mất khả năng thanh toán nợ cho Ngân hàng, Ngân hàng đã có những giải pháp rất mềm mỏng, hạn chế đến mức tối đa việc cưỡng chế khách hàng. Ngân hàng tìm mọi cách động viên khách hàng trả nợ thông qua giám sát các nguồn thu của khách hàng. Tận dụng hết lượng tiền mặt sẵn có, buộc các doanh nghiệp bán sản phẩm hay cung cấp dịch vụ ở mức giá hợp lý để tạo ra nhu cầu có khả năng thanh toán bằng tiền mặt, tận dụng hết tài sản có của doanh nghiệp,tìm cách chuyển nhanh tất cả loại tài sản đó thành tiền mặt. Do đó Ngân hàng có được nguồn trả nợ đảm bảo và hợp lý. Ba là: Khi doanh nghiệp (con nợ) kinh doanh thất bại, chủ doanh nghiệp không còn nguồn thu nào khác để trả nợ Ngân hàng thì Ngân hàng mới tiến hành xử lý TSTC. Tuy nhiên, trước tiên, Ngân hàng nhường quyền bán tài sản một cách tự nguyện từ phía khách hàng,có sự giám sát của Ngân hàng để đảm bảo khách hàng không gian lận số tiền thu được từ phát mại tài sản thế chấp. Chỉ trừ trường hợp khách hàng không tự bán thì Ngân hàng lúc này mới can thiệp bằng cách đứng ra bán tài sản hoặc thông qua trung tâm đấu giá hoặc khởi kiện lên Toà án. Trong quá trình xử lý Ngân hàng cũng được sự giúp đỡ nhiều của các cơ quan hữu quan liên quan khác như: Sở nhà đất, Sở giao thông công chính.. . đã tạo thuận lợi về thủ tục đăng ký trước bạ, chuyển quyền sở hữu đất, tài sản sang cho Ngân hàng. Nhờ vậy quy trình thu nợ cũng hạn chế bớt rủi ro và các vấn đề phức tạp . Từ đó đảm bảo thu hồi vốn cho vay ra của Ngân hàng. III.Nguyên nhân của những khó khăn trong quá trình xử lí tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay Tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay sẽ bị xử lý khi người có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng và đầy đủ nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn. Đây là giai đoạn rất quan trọng bởi chính hiệu quả của việc xử lý TSTC sẽ ảnh hưởng lớn đến thái độ của Ngân hàng trong cho vay, bởi lẽ việc thu hồi được vốn vay nhanh hay chóng, khó khăn hay phức tạp có ảnh hưởng hết sức lớn đến tình hình tài chính của Ngân hàng. Đặc biệt trong trường hợp các quy định về dự phòng được áp dụng chặt chẽ, thời gian cần thiết để thu hồi nợ sẽ không những ảnh hưởng đến tình hình tài chính thông qua việc dự phòng nhiều hơn mà thực sự tác động đến hiệu quả hoạt dộng của Ngân hàng thông qua chi phí tăng cao liên quan đến việc bảo quản, theo dõi, theo đuổi các vụ kiện tụng...ở nhiều nước tác động này còn diễn ra dưới hình thức phải tăng chi phí huy động vốn do uy tín tín dụng, uy tín vay mượn giảm vì nợ quá hạn, nợ khó đòi tăng. Chính vì vậy, Ngân hàng đã rất coi trọng công tác xử lý này để hạn chế bớt thiệt hại. Tuy nhiên, cũng có không ít những trở ngại do nguyên nhân từ nhiều phía : 1. Những nguyên nhân phát sinh từ việc khách hàng không Thực hiện những cam kết trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp,cầm cố. v Người vay tìm đủ mọi cách để trốn tránh trách nhiệm bằng cách rời bỏ nơi cư trú khi không còn khả năng trả nợ Ngân hàng. v Một số khách hàng vay vốn có TSTC hình thành từ vốn vay là đất đai, nhà ở thì giấy tờ chưa hợp lệ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng không đúng thẩm quyền...Với tài sản này, sau khi tài sản được hình thành thì mới công chứng và đăng ký các quyền và lợi ích hợp pháp. Tuy vậy, do Ngân hàng quản lý lơi lỏng, khách hàng không trung thực, còn hành vi gian lận qua mặt Ngân hàng nên việc đăng ký không đúng thủ tục và không hợp lệ . Do đó, khi xử lý thì trì trệ và khó khăn. v Khách hàng không tự nguyện giao tài sản cho Ngân hàng để phát mãi theo thoả thuận và quy định của pháp luật. Nhất là đối với khách hàng vay mua phương tiện vận tải, do cầm cố nên khi Ngân hàng yêu cầu khách hàng tự bán tài sản hoặc giao cho Ngân hàng xử lý thì khách hàng bỏ trốn mang theo cả phương tiện khiến cho Ngân hàng tốn thời gian, công sức để tìm kiếm. v Trong trường hợp khách hàng buộc phải thực hiện bán tài sản thì khách hàng lại tìm cách xác định giá khởi điểm trong đấu thầu cao hoặc giá bán trực tiếp cho người mua cao hơn giá bán trên thị trường, khiến việc bán tài sản để thu hồi nợ không thực hiện được. v Bên vay mất khả năng thanh toán, phải trốn nợ, nên không ký nhận lại nợ vay do đó không thể làm được thủ tục xử lý tài sản thế chấp. 2.Những nguyên nhân do sự hạn chế về trình độ của cán bộ Ngân hàng. Do không bám sát thị trường nên cán bộ Ngân hàng không nắm chắc giá cả các loại tài sản,dẫn đến định giá quá cao hoặc quá thấp, gây khó khăn cho Ngân hàng và cả khách hàng. Mặc khác đôi lúc do buông lỏng quản lý, không giám sát tốt quá trình hình thành tài sản nên người vay có những biểu hiện lừa đảo thì Ngân hàng lại không phát hiện kịp thời, vì thế ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng tài sản đảm bảo. Đến khi phải xử lý gặp nhiều trở ngại dẫn đến không thu hồi đủ vốn cho vay ra và lãi của Ngân hàng. 3. Những nguyên nhân do việc bán tài sản thế chấp không thuận lợi. Khi cho vay có tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay, do không định rõ chiến lược cho vay nên Ngân hàng không nắm bắt đầy đủ thông tin về đặc điểm kinh doanh của doanh nghiệp cũng như về thị trường các loại tài sản thế chấp để xác định loại tài sản thế chấp cho phù hợp và dễ chuyển nhượng. Do vậy đôi khi tài sản đem bán không phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của người mua, tâm lý người mua không muốn mua tài sản của người vỡ nợ, chi phí bán đấu giá còn cao. 4. Nguyên nhân do Hồ sơ tài sản thế chấp chưa đầy đủ. Hiện nay theo luật pháp quy định khi thế chấp phải lưu ký bản gốc giấy tờ sở hữu tài sản tại bên cho vay. Nhưng đến nay nhiều loại tài sản chưa được cấp giấy tờ đầy đủ, nhất là trong lĩnh vực nhà đất, nhiều loại tài sản như máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất không hề có giấy tờ sở hữu cũng như giấy tờ về quyền quản lý. Đây cũng là nguyên nhân gây ra khó khăn cho Ngân hàng khi xử lý các tài sản này. 5. Nguyên nhân phát sinh từ thủ tục giấy tờ xác nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu. Trong những năm qua, vấn đề giấy tờ xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất luôn là vấn đề hết sức phức tạp. Mặc dù đã có nhiều cố gắng song việc cấp các loại giấy chứng nhận vẫn rất chậm chạp. Nhiều hoạt động cho vay diễn ra trên cơ sở đảm bảo bằng các tài sản chưa được hoàn tất về thủ tục, giấy tờ, khi phát sinh việc không trả được nợ, thì việc xử lý tài sản là rất khó khăn vì không thể giải quyết được các thủ tục theo quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành. 6 .Nguyên nhân phát sinh từ phía các cơ quan hữu quan liên quan khác. Sự hỗ trợ của chính quyền địa phương và các cấp, các cơ quan liên quan khác đối với Ngân hàng trong việc thực hiện quyền thu hồi, xử lý tài sản đảm bảo khi khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ còn chưa tích cực và chưa có một cơ chế, quy định cụ thể để đảm bảo cơ sở pháp lý cho sự phối hợp và hỗ trợ rất quan trọng này. Trong những trường hợp phải khởi kiện lên Toà án thời gian từ khi khởi kiện đến lúc Toà án nhận thụ lý vụ án cũng phải mất một khoảng thời gian khá dài( từ 1 năm đến 2 năm).Nếu có khởi kiện tại Toà án, nhiều khi Ngân hàng cũng không hoàn toàn được bảo đảm thu hồi nợ thông qua phán quyết của cơ quan xét xử vì hiện nay, một trong những lý do tạm đình chỉ giải quyết vụ án là chưa tìm được địa chỉ của bị đơn hoặc bị đơn bỏ trốn. Trong trường hợp này, nếu không thể tìm thấy bị đơn Ngân hàng chỉ còn cách” ôm” tài sản đảm bảo vô thời hạn vì vụ việc cũng được Toà án tạm đình chỉ vô thời hạn. Có nhiều trường hợp Toà án yêu cầu định giá lại tài sản, kéo dài thời gian, gây trở ngại cho Ngân hàng. 7. Nguyên nhân do thủ tục công chứng còn chưa được thuận tiện. Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc thế chấp tài sản phải ký kết bằng văn bản theo hình thức hợp đồng thế chấp có chứng nhận của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Hiện nay việc công chứng hợp đồng thế chấp tài sản vay vốn Ngân hàng được thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định tại thông tư liên Bộ NHNN- Bộ Tài chính-Bộ Tư pháp, số 01/TTLB ngày 03/07/1996. Việc chứng nhận của cơ quan công chứng Nhà nước là xác thực việc đăng ký hợp đồng thế chấp, đấu giá tài sản thế chấp thu hồi vốn vay của Ngân hàng. Khó khăn ở một số khâu như: lệ phí công chứng còn cao, các phòng công chứng không muốn chứng nhận vì không có khả năng kiểm tra giấy tờ một cách chính xác, trình độ của cán bộ công chứng còn nhiều bất cập. Bên cạnh đó, sự phân công giữa phòng công chứng với Sở Nhà đất, Sở Địa chính về theo dõi bất động sản chưa chặt chẽ, dẫn đến có trường hợp cùng một loại tài sản công chứng nhiều bản tạo kẽ hở cho người vay lợi dụng Ngân hàng. Do đó gây cho Ngân hàng nhiều phức tạp. 8. Nguyên nhân do sự không thống nhất giữa các văn bản pháp luật hiện hành ở Việt Nam. Đây được xem là một trong những nguyên nhân quan trọng nhất có ảnh hưởngđến công tác xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng. Sự không thống nhất biểu hiện ngay từ những quy định về thủ tục giấy tờ xác nhận quyền sử dụng tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho đến những quy định liên quan đến thủ tục xử lý tranh chấp phát sinh từ việc không trả được nợ của khách hàng. Chẳng hạn như về tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay là đất và tài sản gắn liền với đất: Theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai đã được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 thì người sử dụng đất được quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Nhưng trong thông tư liên tịch 03 về xử lý tài sản đảm bảo lại quy định các Ngân hàng phải gửi hồ sơ đề nghị các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền( UBND tỉnh, thành phố, huyện) cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất, như vậy là làm mất quyền chuyển được chuyển nhượng đất mà pháp luật cho phép. Trong khi đó theo Nghị định 163/2006/ND-CP quy định Ngân hàng có quyền thực hiện xử lý tài sản hoặc trực tiếp bán đấu giá hoặc uỷ quyền cho tổ chức có chức năng được mua bán tài sản để bán. Chính sự không thống nhất này đã tạo nên kẽ hở cho người vay vốn trốn tránh trách nhiệm và gây trở ngại cho Ngân hàng trong khi xử lý. Từ nhiều khó khăn, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó, việc đề ra các giải pháp xử lý tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay một cách đồng bộ và có kết quả là một việc làm hết sức cần thiết và có ý nghĩa quan trọng nhằm giải phóng vốn đưa vào kinh doanh, đảm bảo cho hoạt động Ngân hàng phát triển được an toàn và hiệu quả. Chương 3 : GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ XỬ LÍ TÀI SẢN ĐẢM BẢO HÌNH THÀNH TỪ VỐN VAY Giải pháp xử lí tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay Việc đề cao các giải pháp ban đầu ngay từ khi Ngân hàng tiến hành cho vay và thẩm định tư cách khách hàng sẽ tạo thuận lợi cho Ngân hàng tránh được một số hạn chế trong công tác xử lý tài sản sau này. Do vậy, trước hết Ngân hàng phải thực hiện các giải pháp sau: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định của Ngân hàng. Đây là một yêu cầu thường trực trong hoạt động tín dụng của bất kỳ một Ngân hàng thương mại nào và việc coi trọng yêu cầu này cần luôn được xem xét một cách nghiêm túc. Đặc biệt là trong cho vay có tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay khi tài sản đem thế chấp hình thành từ chính vốn vay Ngân hàng, thì công tác này càng cần được xem trọng. Việc thẩm định kỹ lưỡng và có hiệu quả sẽ đem lại cho Ngân hàng những thông tin đầy đủ về khách hàng như : uy tín, khả năng lãnh đạo của chủ doanh nghiệp, ý thức trả nợ, tính hợp tác trong vay vốn với Ngân hàng...; Về tài sản : tính pháp lý, tính dễ chuyển nhượng trên thị trường. Do vậy, Ngân hàng sẽ dễ dàng hơn khi quyết định cho vay hay không, số tiền là bao nhiêu và nhận tài sản gì làm đảm bảo. 2.Thường xuyên kiểm tra, giám sát tiến độ hình thành tài sản. Trong quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng, có thể qua thời gian mới bộc lộ những khiếm khuyết nhất định nên công tác kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn vay để hình thành tài sản cần phải xem là nh