Tiểu luận Thị trường đất đai Việt Nam

iÖu cña B¶ng 1 cho thÊy, ®Õn nay, Nhμ n−íc ®· c¬ b¶n hoμn thμnh viÖc giao ®Êt, cho thuª ®Êt ®èi víi quü ®Êt cã thÓ sö dông ®−îc cña quèc gia, víi ý nghÜa lμ ®Êt cÇn sö dông ®· cã chñ sö dông cô thÓ. KÕt qu¶ nμy ®−îc ®¸nh gi¸ lμ mét trong nh÷ng nh©n tè quan träng gãp phÇn gi÷ v÷ng æn ®Þnh chÝnh trÞ, x· héi, t¨ng tr−ëng vμ ph¸t triÓn kinh tÕ víi tèc ®é cao trong nh÷ng n¨m qua. Bªn c¹nh ®ã, thÞ tr−êng s¬ cÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt ®· t¹o tiÒn ®Ò quan träng cho sù ra ®êi vμ ph¸t triÓn cña thÞ tr−êng thø cÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt vμ c¸c tμi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt (thÞ tr−êng B§S thø cÊp)vi - Cïng víi viÖc x¸c lËp quyÒn sö dông ®Êt, hÖ thèng ph¸p luËt cña ViÖt Nam ®· cho phÐp mét sè chñ thÓ sö dông ®Êt ®−îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, bao gåm: chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt, chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt, thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt vμ cho thuª l¹i quyÒn sö dông ®Êt, ®ång thêi c¸c chñ thÓ ch−a cã quyÒn sö dông ®Êt hoÆc muèn sö dông thªm ®Êt ®−îc phÐp nhËn quyÒn chuyÓn nh−îng, quyÒn thuª l¹i ®Êt... C¸c chñ thÓ sö dông ®Êt ®−îc h−ëng thμnh qu¶ lao ®éng, kÕt qu¶ ®Çu t− trªn ®Êt, ®−îc Nhμ n−íc b¶o vÖ khi ng−êi kh¸c x©m ph¹m quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p cña m×nh, ®−îc båi th−êng thiÖt h¹i khi ®Êt bÞ thu håi… Thùc tÕ trªn ®©y ®· thóc ®Èy sù ra ®êi cña thÞ tr−êng thø cÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt vμ c¸c B§S g¾n liÒn víi ®Êt, ®Æc biÖt lμ trong bèi c¶nh nhu cÇu vÒ B§S ë n−íc ta t¨ng nhanh. Trong những năm gần đấy, các khu nhà ở cao tầng, văn phòng cho thuê,…ngày càng được đầu tư với số lượng lớn, đáp ứng ngày càng nhiều hơn nhu cầu về nhà ở văn phòng cho dân chúng. Như vậy thị trường đầu tư BĐS Việt Nam có thể ước tính vào khoảng 9 tỷ USD (không bao gồm nhà ở) và có đà tăng trưởng cao cùng với GDP. Những con số trên có thể thấy dòng vốn đầu tư vào bất động sản ngày càng tăng.Điều này tạo điều kiện thúc đẩy giao dich trên thị trường thứ cấp. Chủ thể kinh doanh trên thị trường bất động sản ngày càng đa dạng trên cả thị trường thứ cấp và sơ cấp:Có thể là các cá nhân, doanh nghiệp nhà nước và các tổ chức khác như: + Doanh nghiÖp kinh doanh vμ ph¸t triÓn nhμ. + Doanh nghiÖp kinh doanh nhμ (chuyªn mua, b¸n vμ cho thuª). -+ Doanh nghiÖp x©y dùng vμ kinh doanh kÕt cÊu h¹ tÇng. + Doanh nghiÖp kinh doanh ®Þa èc. + Tæ chøc dÞch vô m«i giíi nhμ ®Êt. + Tæ chøc t− vÊn ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai, B§S. + Tæ chøc t− vÊn vμ th«ng tin B§S. + Quü ph¸t triÓn nhμ ë t¹i ®« thÞ. + Ng©n hμng nhμ, ng©n hμng ph¸t triÓn nhμ. + C¸c tæ chøc tÝn dông kh¸c cho vay ®Çu t− ph¸t triÓn nhμ hoÆc nhËn thÕ chÊp B§S ®Ó cho vay vèn kinh doanh. + C¸c c¸ nh©n lμm dÞch vô m«i giíi mua, b¸n nhμ vμ chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt… Hiện nay, thị trường bất động sản còn nhận sự đầu tư nước ngoài với số vốn rất lớn chủ yếu là vào lĩnh vực dịch vụ khách sạn, khu vui chơi giải trí,…Theo Tổng cục Thống kê, quý 1/2008 Việt Nam thu hút khoảng 5,1 tỉ USD vốn FDI thì có tới 4,5 tỉ USD đổ vào thị trường bất động sản (chiếm 88%) trong đó có hàng loạt dự án cực lớn. Theo ước tính của công ty Prudential Financial thì thị trường đầu tư BĐS ở Việt Nam vào năm 2003 là khoảng 4 tỷ USD, với GDP ước tính là 31 tỷ USD. Năm 2007, GDP là 61 tỷ USD (theo số liệu từ economist.com). Giao dịch bất động sản diễn ra với nhiều hình thức khác nhau trê cả 2 thị trường như thuª ®Êt, thuª l¹i ®Êt, thuª v¨n phßng lμm viÖc, thuª nhμ x−ëng s¶n xuÊt- kinh doanh, thuª kÕt cÊu h¹ tÇng, thuª nhμ ë… 2.3. Hạn chế của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế Bộ Xây dựng, hạn chế, tồn tại của thị trường BĐS nước ta hiện nay biểu hiện rõ nét nhất ở 2 vấn đề: khung pháp lý của thị trường và chủ thể tham gia thị trường. 2.3.1. Về khung pháp lý của thị trường - Nhận thức về bản chất, vai trò và vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế đã có nhiều tiến bộ nhưng vẫn còn hạn chế, hệ thống quản lý bất động sản từ trung ương đến địa phương chưa đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ. Một số yếu tố có ảnh hưởng lớn đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản như vấn đề quản lý đất đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị, đầu tư xây dựng công trình còn bị chia cắt, thiếu sự quản lý của một cơ quan thống nhất dẫn tới tình trạng chồng chéo, trùng lặp trong công tác quản lý thị trường bất động sản. - Khung pháp lý của thị trường bất động sản mặc dù từng bước được hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi nhưng vấn còn nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung. Trong đó có những cơ chế chính sách quan trọng, như chính sách huy động nguồn tài chính dài hạn để phát triển thị trường bất động sản, chính sách về thuế giao dịch, thuế tài sản… cần sớm được nghiên cứu ban hành nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định, khắc phục tình trạng tham gia thực hiện giao dịch mua, bán, chuyển nhượng…trái quy định của pháp luật làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách. - Tính minh bạch của thị trường bất động sản trong tất cả các khâu hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản còn có nhiều hạn chế. Tình trạng đầu cơ, mua bán “ngầm”, trốn lậu thuế còn khá phổ biến ở nhiều địa phương, đặc biệt là tại các đô thị lớn dẫn tới sự hoạt động của thị trường bất động sản thiếu bền vững và ổn định. - Tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường bất động sản còn thấp, nhất là đối với thi trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất). Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai (việc giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 nhưng đến nay hầu như chưa có dự án nào được lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức này). Để thực hiện mục tiêu công khai, minh bạch đối với hoạt động giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản đã có quy định các tổ chức kinh doanh bất động sản phải bán bất động sản thông qua sàn giao dịch, nhưng quy định này cũng chưa được triển khai... - Giá cả bất động sản quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực bất động sản, từ đó làm ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phận lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn.. - Cơ chế về đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư vẫn còn những vấn đề tồn tại và bất cập cần phải tiếp tục đựoc hoàn thiện để khắc phục tình trạng khiếu kiện đông người, kéo dài đang xảy ra ở một số địa phương. Công tác lập và quản lý quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội cũng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn cũng cần phải tiếp tục nghiên cứu để tránh chồng chéo, giảm bớt thủ tục, gây lãng phí cả về thời gian và chi phí của Nhà nước và của các nhà đầu tư. - Hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt là hệ thống giao thông làm giảm sức hút và quy mô của thị trường bất động sản . Những dự án phát triển bất động sản vẫn chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm đô thị, việc phát triển bất động sản ra các khu vực xa trung tâm nơi có cơ sở hạ tầng yếu kém còn rất hạn chế, quy mô cũng như cơ hội đầu tư của thị trường bất động sản chưa thực sự được mở rộng đối với tất cả các vùng, miền khác nhau trên địa bàn cả nước . 2.3.2. Về chủ thể tham gia thị trường - Tính bình đẳng giữa các đối tượng tham gia thị trường chưa được thực sự đảm bảo. Mặc dù về cơ chế, chính sách trong hoạt động đầu tư nói chung đã được quy định thống nhất trong Luật Đầu tư, tuy nhiên các chủ thể tham gia thị trường bất động sản chưa thực sự được hoạt động theo cùng một cơ chế (giữa tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài còn có sự khác biệt về cơ chế giao đất, cho thuê đất cũng như quy trình thẩm định, cấp giấy chứng nhận đầu tư, đăng ký kinh doanh bất động sản khi tham gia thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản). - Việc phát triển thị trường bất động sản còn mang tính tự phát, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể. Thời gian vừa qua thị trường bất động sản phát triển chưa đảm bảo sự cân đối, các nhà đầu tư mới chỉ tập trung quan tâm đối với các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới để bán cho những người có thu nhập cao. Trong khi đó các dự án nhà ở để bán trả dần hoặc cho thuê cho thuê dành cho các đối tượng có mức thu nhâp thấp chưa được quan tâm đúng mức. Thị trường nhà ở cho thuê chưa phát triển tương xứng với nhu cầu của xã hội đòi hỏi càn phái có giải pháp can thiệp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển đồng bộ theo yêu cầu của xã hội. Ngược lại, có những địa phương phát triển bất động sản tràn lan, tự phát, thiếu định hướng dẫn tới tình trạng “đóng băng” cục bộ của thị trường bất động sản tại một số địa phương. Thực tế tại một số địa phương vừa qua cho thấy có nhiều dự án kinh doanh bất động sản bị đình trệ hoặc triển khai chậm so với tiến độ quy định. Tình trạng này xảy ra do nhiều nguyên nhân, trong đó phải kể đến một số lý do chủ yếu như do chủ đầu tư dự án chưa đánh giá đúng nhu cầu của thị trường, do chủ đầu tư thiếu năng lực, kinh nghiệm và khả năng huy động tài chính hoặc gặp khó khăn về bồi thường, giải phóng mặt bằng... - Công tác kiểm tra, kiểm soát và xử lý vi phạm đối với hoạt động của thị trường BĐS, nhất là hoạt động giao dịch còn bị buông lỏng. Nhiều chính sách đã có hiệu lực nhưng việc hướng dẫn và triển khai còn chậm. Hệ thống tổ chức quản lý hoạt động thị trường bất động sản từ Trung ương chưa thực sự hoàn chỉnh. Việc phân cấp quản lý và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng cho chính quyền cấp quận, huyện là hợp lý, tuy nhiên điều kiện về trình độ, năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ, công chức để thực thi nhiệm vụ được giao còn nhiều bất cập, đòi hỏi cần sớm có cơ chế khắc phục. 2.4. Tình hình thị trường bất động sản năm 2007 và đầu năm 2008- Thứ nhất, đã có một đợt sốt giá bất động sản tại một số đô thị lớn, tập trung vào phân mảng thị trường văn phòng, nhà ở cho thuê và đất dự án. Ở nhiều khu đô thị mới, giá đất đã tăng gấp đôi, gấp ba. Hiện nay, giá đã ngừng tăng chờ điều chỉnh. • Tuy nhiên, đợt tăng giá bất động sản vừa qua chỉ có tính cục bộ, chưa lan toả ra các phân khúc khác của thị trường bất động sản (mức tăng chưa hết chu kì lan toả). • Hiện tượng tăng giá ở phân khúc cao cấp như vậy là không bền vững, do nhiều lý do. - Một là, khối lượng giao dịch tại các mức giá cao là không lớn. Do vậy, các mức giá cao phần nhiều là giá ảo (hoặc chỉ có một số giao dịch mang tính đơn lẻ, chưa phổ quát). - Hai là, cơn sốt giá bất động sản chỉ xảy ra tại một số phân mảng nhỏ của thị trường bất động sản đô thị lớn. - Ba là, cơn sốt giá bất động sản gắn liền với sự mở rộng tín dụng quá nhanh và quá mạo hiểm của các ngân hàng thương mại. Việc mở rộng tín dụng như vậy sẽ không thể kéo dài. - Thứ hai, thị trường bất động sản (đặc biệt là phân khúc thị trường nhà đất cao cấp) năm 2007 và đầu 2008 có những thay đổi quan trọng. Đó là, sự tham gia đông đảo của các nhà đầu tư bất động sản từ các tổng công ty, tập đoàn, các doanh nghiệp lớn thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài. - Thứ ba, trái ngược với sự tham gia sôi động của khu vực kinh tế ngoài nhà nước vào lĩnh vực địa ốcđối với thị trường xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình công cộng có thể thấy: nguồn đầu tư chủ yếu vẫn từ ngân sách nhà nước và từ vốn ODA, - Thứ tư, việc chuyển quyền trong nội bộ loại đất nông nghiệp vẫn tiếp tục tạo hiệu quả trong sản xuất hàng hoá; thị trường chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đang còn nhiều bất cập mà chủ yếu là quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất nông nghiệp chưa được được bảo vệ đúng như pháp luật quy định, khiếu kiện của dân còn nhiều. **. Nguyên nhân của đợt tăng giá bất động sản (nhà đất cao cấp) năm 2007 và đầu năm 2008 - Một là, các vấn đề về thể chế bất động sản ngày càng lộ rõ tính bật cập.- Hai là, một số ngân hàng đã mở ra dịch vụ cho vay mua nhà với thời gian tương đối dài (10 năm, 20 năm) như SacomReal, An Bình, ANZ... - Ba là, việc hệ thống ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản thông qua việc thành lập các quỹ tín thác hay quỹ đầu tư (thậm chí là trong hệ thống ngân hàng đã hình thành những chức năng kinh doanh bất động sản trực tiếp) rất dễ dẫn đến những hoạt động kinh doanh nội bộ. - Bốn là, tác động liên thông với thị trường chứng khoán. - Năm là, Việt Nam đang dần trở thành một mục tiêu đầu tư mới cho các quỹ đầu tư bất động sản của Mỹ và Châu Âu. - Sáu là, do nhu cầu thực tế về bất động sản, nhất là nhu cầu về nhà ở của dân cư tăng cao. - Bảy là, do chính sách về mua nhà cho Việt kiều, cho người nước ngoài đang có triển vọng thông thoáng hơn **. Một số rủi ro chính của diễn biến tăng giá bất động sản năm 2007 và đầu năm 2008 Một nền kinh tế quá dựa vào bất động sản để làm thế mạnh phát triển thì không sớm thì muộn sẽ phải trả giá đắt. Giá đất cao gây ra nhiều hệ quả. Tiền sẽ chuyển vào một bộ phận nhỏ những nhà đầu cơ nhanh nhạy. "Khả năng trả nợ" của các nhà đầu tư và đầu cơ bất động sản đã lên đến một giới hạn cực kỳ nguy hiểm. Giá bất động sản tại Việt Nam, hiện đang ở mức cao của thế giới (giá thuê văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh cao thứ 17 thế giới). Nhu cầu văn phòng cho thuê tăng cao làm giá cho thuê tăng lên làm giảm sức cạnh tranh về chi phí của kinh tế Việt Nam so với các nước trong khu vực . Một trong những vấn đề hết sức đáng lo ngại hiện nay còn nằm ở khía cạnh môi trường thị trường. Việc tìm kiếm thông tin mua và tiếp cận mua nhà, đất hiện rất khó khăn. 2.5. Nguyªn nh©n gây lên tình trạng bất ổn của thị trường đất đai Việt Nam Xây dựng và phát triển thị trường bất động sản (TTBĐS) lành mạnh là yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất nước. Tuy nhiên, thực trạng quá “lộn xộn”, “nóng lạnh” bất thường của TTBĐS cho thấy, yêu cầu này xem ra không dễ chút nào đối với nước ta, một nước có nền quản lý hành chính còn quá yếu kém. Nguyên nhân trực tiếp dẫn tới tình trạng nói trên của TTBĐS hầu như ai cũng biết, đó là “nạn đầu cơ”, “kích cầu ảo” làm cho giá cả đất đai nói riêng và giá cả bất động sản (BĐS) nói chung vượt quá giá trị thực của chúng và vượt quá sức chịu đựng của nền kinh tế. Hậu quả là TTBĐS đã đóng băng, lần thứ ba trong vòng 10 năm trở lại đây. Hạn chế này đã gây khó khăn rất lớn cho nền kinh tế, mà trực tiếp là các doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS và các ngân hàng thương mại đã cung cấp vốn cho các DN này. Nhiều giải pháp đã được đề xuất để giải quyết khó khăn vừa nêu. Trong đề xuất của Bộ Tài nguyên & Môi trường gửi Chính phủ, đầu cơ đất đai cũng đã được “xác nhận” là nguyên nhân chính gây nên tình trạng bất ổn của TTBĐS ở nước ta.những nguyên nhân cơ bản sau đây là cơ hội cho đầu cơ đất đai phát triển: a) Sự thiếu minh bạch và khó tiếp cận các thông tin về đất đai Cho đến trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa có cơ chế buộc phải công bố công khai một cách thỏa đáng.9 Đây chính là cơ hội để những người có khả năng tiếp cận thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đầu cơ vào các “điểm nóng”10 để trục lợi. Ngoài ra, không chỉ thông tin về quy hoạch, kế hoạch SDĐ mà các thông tin khác về tình trạng pháp lý của đất đai nói chung, cũng như BĐS nói riêng cũng rất khó để biết được, bởi các thủ tục cần thiết cho việc tiếp cận những thông tin này vẫn chưa được quy định rõ. Hạn chế này làm cho môi trường đầu tư không thông suốt, tạo tâm lý e ngại, thiếu hấp dẫn những nhà đầu tư lớn, đặc biệt là đầu tư nước ngoài.11 b) Quản lý nhà nước về đất đai còn yếu kém Sự yếu kém này thể hiện ở các điểm sau: - Thứ nhất là tính cục bộ trong quản lý đất đai còn quá lớn. Tính cục bộ này không chỉ thể hiện trong mối quan hệ giữa cơ quan nhà nước với nhau mà còn cả trong tầm nhìn và phương pháp quản lý. Việc không có sự thống nhất trong vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và quyền sở hữu (QSH) tài sản gắn liền với đất giữa Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp trong thời gian qua đã thể hiện tính cục bộ trong quan hệ nói trên. Ngoài ra, việc lưu trữ thông tin về đất đai trong hồ sơ địa chính cho đến thời điểm này vẫn còn được thực hiện thủ công trên giấy và theo từng địa phương (đơn vị hành chính cấp tỉnh). Việc sử dụng công nghệ thông tin cho hoạt động này vẫn còn manh mún, thiếu tính hệ thống. Từ đây, sự kết nối giữa các nguồn thông tin về đất đai để đảm bảo tính chính xác, cũng như để kiểm soát việc sử dụng đất của một người ở nhiều địa phương khác nhau không thể thực hiện được. Vì vậy, việc kiểm soát hành vi đầu cơ đất đai là điều không thể. - Thứ hai là sự trì trệ và thiếu thông thoáng trong quản lý đất đai. Pháp luật buộc người SDĐ phải có GCNQSDĐ (hoặc GCNQSDĐ và QSH tài sản trên đất – gọi chung là GCNQSDĐ) mới được thực hiện giao dịch, nhưng hoạt động cấp GCNQSDĐ lại diễn ra quá chậm. Hiện còn khoảng 10% hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp ở nông thôn và 70% hộ gia đình, cá nhân SDĐ ở tại đô thị vẫn chưa được cấp GCNQSDĐ.12 Hạn chế này không chỉ xuất phát từ cơ quan hành chính cấp GCNQSDĐ mà còn có sự góp phần của các cơ quan nhà nước có liên quan, đặc biệt là cơ quan thuế khi thực hiện các khoản thu từ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người SDĐ. Thực tế cho thấy, việc người SDĐ “được” cơ quan thuế chấp nhận cho thực hiện nghĩa vụ tài chính (là điều kiện) để được cấp GCNQSDĐ không phải là chuyện dễ dàng.13 Những trở ngại này cùng với thực tế thủ tục hành chính quá phiền hà khi thực hiện quyền của người SDĐ đã làm làm cho các giao dịch ngầm (under table deals) về đất đai chiếm phần lớn trong các giao dịch về nhà đất.14 Đây chính là nguyên nhân làm cho tình trạng đầu cơ đất đai bùng phát, vượt quá tầm kiểm soát của Nhà nước. - Thứ ba là sự thiếu cương quyết trong xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Đây là nhân tố “khuyến khích” việc đầu cơ đất đai bằng mọi thủ đoạn, bao gồm cả hành vi phạm pháp, kể cả của cán bộ, công chức nhà nước và các tổ chức, cá nhân SDĐ. Biểu hiện của hạn chế này là việc xử lý vi phạm thường được làm qua loa, chiếu lệ về hình thức. Đối với người SDĐ vi phạm pháp luật thì việc bị xử lý dưới hình thức xử phạt hành chính thường đồng nghĩa với khả năng được hợp thức hóa QSDĐ.15 Đối với cán bộ, công chức có trách nhiệm, việc xử lý hành vi vi phạm thường chỉ dừng lại ở mức độ “kiểm điểm, rút kinh nghiệm sâu sắc”, thậm chí có trường hợp được đề bạt vào những chức vụ cao hơn, những vị trí có khả năng thuận lợi hơn để thực hiện những hành vi vi phạm pháp luật đất đai tương tự.16 c) Pháp luật đất đất đai chưa hoàn thiện một cách thỏa đáng Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, việc đầu cơ đất đai chỉ có thể thực hiện thông qua việc nhận chuyển nhượng QSDĐ trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Thực tế cũng có trường hợp đầu cơ đất đai thông qua việc được Nhà nước giao, cho thuê đất. Trường hợp này chỉ xảy ra đối với các chủ thể có “đặc quyền” (Doanh nghiệp nhà nước chẳng hạn), dưới dạng “xí phần” dự án ở những vị trí thuận lợi cho kinh doanh, nhưng sau đó không làm gì cả, mà chỉ chờ bán lại dự án để hưởng chệnh lệch.17 Dạng này về lý thuyết đã bị pháp luật loại trừ và không phổ biến nên chúng ta không bàn ở đây. Như vậy, vấn đề cần làm rõ là yếu tố nào trong pháp luật đất đai hiện hành còn sơ hở, tạo điều kiện cho việc đầu cơ đất đai thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện. Có thể nói, đó chính là do các công cụ quản lý hành chính và tài chính đất đai thể hiện trong pháp luật đất đai hiện hành còn rất nhiều hạn chế. - Về mặt quản lý hành chính, dù có những tiến bộ so với trước đây, Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành vẫn còn có những quy định thể hiện sự can thiệp hơi “thô bạo” vào những quan hệ mang tính thị trường hoặc sự can thiệp không đúng nơi, đúng lúc. Quy định tại Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP (NĐ181) ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai 2003 về việc cấm các DN nghiệp kinh doanh nhà ở phân lô bán nền là một điển hình. Quy định này chỉ giải quyết được phần ngọn của vấn đề và thể hiện sự lúng túng của các nhà làm luật trước thực trạng đầu cơ đất đai đã lên đến đỉnh điểm. Thực tế, các chủ thể SDĐ để đầu tư kinh doanh nhà ở và những người đầu cơ vẫn có thể lách luật bằng một hợp đồng góp vốn (mà pháp luật không cấm) để thực hiện dự án với nhau. Như vậy, hoạt động đầu cơ vẫn được tiếp diễn. Chỉ có một điểm khác là khó khăn bắt đầu đến với các DN kinh doanh BĐS kể từ khi có quy định này. Đó là việc các tổ chức tín dụng quay lưng với các DN kinh doanh BĐS, bởi rủi ro trong kinh doanh tiền tệ cao hơn. Rõ ràng pháp luật hiện hành chỉ cấm DN kinh doanh nhà ở phân lô bán nền, chứ không cấm việc thế bảo QSDĐ và kết cấu hạ tầng cơ bản đã xây dựng gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng để vay tiền cho việc thực hiện dự án.18 Vấn đề ở chỗ, nếu nghĩa vụ được đảm bảo bằng QSDĐ này không thể thực hiện được thì tài sản đảm bảo cũng không thể xử lý, vì pháp luật không cho chuyển nhượng QSDĐ trước khi hoàn thành việc xây dựng nhà ở. Tệ hơn nữa, theo khoản 2 Điều 101 NĐ181, nếu người thực hiện dự án không thể tiếp tục thực hiện dự án thì Nhà nước sẽ thu hồi đất; khoản tiền đã đầu tư vào dự án sẽ được trả lại theo nguyên tắc “nhiều nhất là bằng khoản tiền đã bỏ ra”.19 Sự can thiệp phi thị trường, đầy mâu thuẫn này đã làm méo mó quan hệ thị trường, ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều bên trong quan hệ đất đai (trừ lợi ích Nhà nước). Cho nên, hiện tượng TTBĐS đóng băng trong thời gian qua không phải là do cung vượt quá cầu, mà là do giá cả BĐS nói chung và đất đai nói riêng đã vượt quá “khả năng đáp ứng nhu cầu” của những người có nhu cầu thực sự và do hàng hóa của TTBĐS càng ngày càng kém chất lượng, vì không nhận được sự đầu tư thực sự của các chủ dự án. Rất tiếc thực trạng này lại được một số người nhìn nhận theo một góc độ khác. Trong các đề xuất của mình gửi Thủ tướng Chính phủ về vấn đề giải quyết khó khăn cho các DN kinh doanh BĐS và cũng nhằm phá “băng” TTBĐS, Bộ Tài nguyên & Môi trường lại có kiến nghị tạm thời giảm cung về nhà đất bằng cách giảm số lượng và quy mô của các dự án nhà đất mới.20 Cách làm này có thể dẫn đến sự “đổ vỡ” của TTBĐS, bởi cung và cầu về đất đai nói riêng và BĐS nói chung (chủ yếu là nhà ở) đã bị hiểu sai lệch. Nhu cầu thực sự về nhà ở hiện nay hiện vẫn còn rất lớn, nhưng khả năng tài chính để đáp ứng cho nhu cầu này lại hạn chế và nguồn cung có chất lượng cũng không đầy đủ. Trái ngược với trường hợp trên, sự can thiệp về mặt hành chính của Nhà nước trong một số trường hợp là cần thiết nhưng lại bị bỏ qua. Cụ thể là quy định về các trường hợp thu hồi đất cho phát triển kinh tế tại Điều 36 NĐ181. Theo đó, chỉ các trường hợp thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; dự án đầu tư thuộc nhóm A; dự án đầu tư có sử dụng nguồn vốn hỗ trợ chính thức; dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài thì Nhà nước mới dùng biện pháp thu hồi đất của người đang SDĐ để chuyển giao cho nhà đầu tư; các trường hợp còn lại nhà đầu tư phải tự thương lượng với người đang SDĐ, chứ Nhà nước không can thiệp. Rõ ràng, đây là quy định thể hiện sự “lảng tránh thiếu trách nhiệm” của Nhà nước, bằng cách đẩy công việc rất khó khăn vốn thuộc trách nhiệm của Nhà nước sang cho những nhà đầu tư vừa và nhỏ. Điều này sẽ gây ra nhiều hậu quả tiêu cực về kinh tế xã hội, cụ thể là trong trường hợp nhà đầu tư bị người đang SDĐ làm khó, đòi giá “trên trời”. Dự án đầu tư có thể bị “đứng” lại, quy hoạch, kế hoạch SDĐ của Nhà nước không thể thực hiện được, diện tích đất đã thỏa thuận được sẽ bị lãng phí và dự án đầu tư cuối cùng sẽ phải dừng lại ở mức độ “đầu cơ”. - Chính sách tài chính về đất đai chưa phù hợp và chưa được tận dụng triệt để nhằm hạn chế đầu cơ đất đai. Quan sát các quy định về nghĩa vụ tài chính của người SDĐ trong thời gian qua cho thấy, chính sách tài chính về đất đai thiếu sự nhất quán qua các giai đoạn và càng ngày càng dễ dãi hơn đối với hành vi đầu cơ đất đai. Trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành), hộ gia đình, cá nhân SDĐ ở tại đô thị từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ về QSDĐ thì phải nộp 20% tiền SDĐ đối với đất trong hạn mức và 100% tiền SDĐ đối với đất vượt hạn mức giao đất. Tuy nhiên, kể từ ngày 01/7/2004 trở về sau, các trường hợp tương tự không phải nộp tiền SDĐ,22 không phân biệt đất sử dụng trong hay ngoài hạn mức giao đất. Bên cạnh đó, quy định về hạn mức giao đất ở trong pháp luật hiện hành cũng chỉ nhằm thực hiện (áp dụng cho) hoạt động giao đất của Nhà nước, không nhằm và cũng không có quy định nào nhằm hạn chế việc tích tụ đất ở, nhà ở.23 Kết hợp với chính sách thuế nhà, đất rất “thông thoáng” hiện nay (là thu như nhau đối với diện tích nhà, đất sử dụng trong và ngoài hạn mức), các quy định về tài chính đất đai hiện hành đã tạo thành một “môi trường pháp lý lý tưởng” cho hoạt động đầu cơ đất đai, bởi đầu cơ đất đai, đặc biệt là đất ở, chỉ có lợi mà thôi. III. Định hướng và giải pháp phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam - Xây dựng khuôn hì