Tiểu luận Tìm hiểu 3 vụ việc có liên quan đến hình thức của giao dịch dân sự

ịch, với những mục đích và động cơ nhất định. Tuy nhiên, chỉ những giao dịch hợp pháp mới làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của chủ thể tham gia giao dịch và được Nhà nước bảo đảm thực hiện. Đó là khi các giao dịch đảm bảo các điều kiện có hiệu lực quy định tại Điều 122 BLDS năm 2005. Thiếu một trong bốn điều kiện trong quy định này thì giao dịch sẽ bị tuyên vô hiệu. Giao dịch dân sự vô hiệu sẽ có những hậu quả pháp lý nhất định do pháp luật quy định, bao gồm: Các bên khôi phục tinh trạng ban đầu và phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Trong trường hợp các bên chưa thực hiện giao dịch thì không được tiếp tục thực hiện giao dịch, nếu giao dịch được thực hiện đến đâu thì dừng đến đó và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Đối với những trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật: Thông thường với các giao dịch dân sự có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật thì tuỳ từng trường hợp mà tàì sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ giao dịch bị tịch thu. Khi giao dịch dân sự vô hiệu cần xác định lỗi của các bên để yêu cầu bồi thường cũng như để các bên phải chịu hậu quả khác tương ứng với mức độ lỗi của mình. Nguyên nhân dẫn tới giao dịch dân sự vô hiệu có thể có lỗi của một trong hai bên hoặc của cả hai bên tham gia giao dịch, do đó cần xác định mức độ lỗi của mỗi bên để có thể đưa ra hướng xử lý cụ thể. 2. Hình thức của giao dịch dân sự: Hình thức của giao dịch dân sự là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch. Thông qua phương tiện này bên đối tác cũng như người thứ ba có thể biết được nội dung của giao dịch đã xác lập. Hình thức của giao dịch có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong tố tụng dân sự. Nó là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại giữa các bên, qua đó xác định trách nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra. Khoản 2, Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”. Đối với các giao dịch dân sự mà đối tượng của giao dịch Nhà nước cần phải kiểm soát trong lưu thông dân sự hoặc đối tượng của giao dịch dân sự có giá trị lớn…thì pháp luật sẽ quy định hình thức bắt buộc của giao dịch dân sự. Khi pháp luật quy định giao dịch dân sự phải tuân theo hình thức đó mà các bên không tuân thủ, theo Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005 “thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”. Bên có lỗi làm cho giao dịch bị vô hiệu phải bồi thường thiệt hại. II. Vụ việc cụ thể 1. Vụ việc thứ nhất 1.1. Nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyên đơn: Bà Lưu Thị Nhật – sinh năm 1950. Trú tại: Tổ 3 khu Quốc Bảo, thị trấn Văn Điển, Thanh Trì, Hà Nội. Bị đơn: Anh Tạ Tuấn Anh – sinh năm 1971. Trú tại: G1, Tổ 1 khu Quốc Bảo, thị trấn Văn Điển, Thanh Trì, Hà Nội. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: 1. Công ti quản lí và phát triển Hà Nội. Trụ sở: 221 Trần Đăng Ninh, quận Cầu Giấy, Hà Nội. 2. Ông Lưu Ngọc Định – sinh năm 1943.Trú tại: Tổ 3 khu Quốc Bảo, thị trấn Văn Điển, Thanh Trì, Hà Nội. 1.2. Nội dung vụ việc Nhà G1 – Khu tập thể Quốc Bảo, thị trấn Văn Điển, Thanh Trì, Hà Nội là thuộc sở hữu Nhà nước. Trước đây gian nhà G1 này thuộc sự quản lí của Xí nghiệp cung ứng vật tư khảo sát xây dựng - Công ti khảo sát xây dựng – Bộ xây dựng. Năm 1984,bà Lưu Thị Nhật được cơ quan phân cho gian nhà G1 nêu trên và gia đình bà đã chuyển tới ăn ở, sinh hoạt tại đây. Năm 1998, gia đình bà Nhật chuyển đi nơi khác ở, nhưng đối với gian nhà này, gia đình vẫn trực tiếp quản lí. Ngày 31/5/1999, ông Lưu Ngọc Định (chồng bà Lưu Thị Nhật) và anh Tạ Tuấn Anh đã lập giấy chuyển nhượng nhà cho nhau với giá 27.500.000đ, gồm: 19m2 vuông nhà + sân trước và sân sau (giấy mua bán viết tay, không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền). Trong suốt quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm, bên mua và bên bán đều xác nhận đối tượng mua và bán là gian nhà cấp 4, diện tích 19m2 trên tổng diện tích 83m2 đất (theo số đo thực tế).Vợ ông Định là bà Nhật không được biết tới việc chuyển nhượng này, bà vẫn nghĩ là gia đình bà chỉ cho anh Tạ Tuấn Anh thuê. Trong thời gian anh Tạ Tuấn Anh ở tại nhà bà, bà có thấy anh Tuấn Anh xây dựng và sửa chữa ngôi nhà vào năm 2003 nhưng bà không có ý kiến gì vì bà hỏi chồng thì ông Định nói cho sửa chữa vì bị hư hỏng. Chỉ đến khi cơ quan thông báo cho bà đến làm thủ tục mua nhà theo Nghị định 61/CP thì lúc đó bà mới biết nhà bà đã bị bán cho anh Tạ Tuấn Anh. Bà Nhật khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng mua bán nhà đất giữa chồng bà là ông Lưu Ngọc Định với anh Tạ Tuấn Anh vì lí do: hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà đất phải có sự nhất trí của chủ sở hữu nhà và đồng sử dụng , đồng thời yêu cầu anh Tạ Tuấn Anh trả lại căn hộ 19m2 cùng sân trước, sân sau tại tập thể khảo sát Quốc Bảo, huyện Thanh Trì, Hà Nội. 1.3. Cách giải quyết của Tòa án Không đồng ý với bản án dân sự số 07/2008/DSST ngày 25/5/2008 Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì, vợ chồng bà Lưu Thị Nhật và ông bà Lưu Ngọc Định có đơn kháng cáo bản án. Ngày 27/3/2008, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ án này dựa trên tài liệu trong hồ sơ, các căn cứ về lỗi, các quy định về hình thức của giao dịch dân sự, về xác định thiệt hại như sau: Căn cứ: Điều 131; 136; 137; 146; 443 Bộ luật dân sự năm 1995. Khoản 1 Điều 202; khoản 2 Điều 275 Bộ luật tố tụng dân sự. Điểm a, b.1, c Tiểu mục 2.4 mục 2 Nghị quyết 01/2003/NQ- HDTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Thông tư liên tịch số 01/TTLT ngày 19/6/1997 của Tòa án nhân dân tối cao - Viện kiểm sát nhân dân tối cao - Bộ tư pháp – Bộ tài chính. Khoản 2 Điều 7; Khoản 2 Điều 12; Khoản 3 Điều 13; Nghị định 70/CP ngày 12/6/1997 của Chính phủ về án phí, lệ phí Tòa án. Sửa bản án sơ thẩm số 07/2008/DSST ngày 22/5/2008 của Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì, xử: Tuyên bố: “Giấy chuyển nhượng lại nhà” ngày 31/5/1999 giữa ông Lưu Ngọc Định và anh Tạ Tuấn Anh là giao dịch dân sự vô hiệu. Hủy toàn bộ giấy giá trị thiệt hại. Theo kết quả định giá thì tổng giá trị khối tài sản là 1.068.036.800đ, trong đó có 996.000.000đ (giá trị quyền sử dụng đất) và 72.036.800đ (giá trị xây dựng, sửa chữa, cải tạo nhà). Về việc xây dựng, sửa chữa, cải tạo nhà của gia đình anh Tuấn Anh đã làm tăng thêm giá trị nhà gắn với liền với giá trị quyền sử dụng đất. Do vậy, phần thiệt hại trong vụ án này được xác định là: 1.068.036.800đ – 27.500.000đ (giá trị nhà đất do hai bên thỏa thuận khi mua bán) =1.040.536.800đ. Căn cứ vào phần lỗi của mỗi bên được xác định như trên, phía vợ chồng ông Định phải bồi thường thiệt hại cho vợ chồng anh Tuấn Anh số tiền là 1.040.536.800đ : 2 = 520.268.400đ. Cộng với các khoản gồm: Tiền bối thường thiệt hại và tiền đã nhận khi bán nhà, vợ chồng anh Định phảo thanh toán cho vợ chồng anh Tuấn Anh số tiền là 520.268.400đ – 27.500.000đ = 547.768.4000đ. Buộc vợ chồng ông Lưu Ngọc Định phải thanh toán trả cho vợ chồng anh Tạ Tuấn Anh số tiền là 547.768.400đ, vợ chồng anh Tạ Tuấn Anh phải giao lại toàn bộ diện tích nhà đất tại G1, tổ 1, khu Quốc Bảo, thị trấn Văn Điển, Thanh Trì, Hà Nội cho vợ chồng bà Lưu Thị Nhật. 1.4. Nhận xét về cách giải quyết của tòa án Nhóm chúng tôi đồng ý với cách giải quyết của tòa án. Thứ nhất, ông Lưu Ngọc Định và anh Tạ Tuấn Anh đã lập giấy chuyển nhượng nhà cho nhau với giá 27.500.000đ vào ngày 31/5/1999 – trước khi BLDS 2005 được ban hành nên việc tòa án áp dụng Bộ luật dân sự 1995 để xét xử là chính xác. Điều 443 BLDS 1995 quy định về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng nhà ở như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Tuy nhiên ông Định và anh Tuấn Anh đã lập giấy chuyển nhượng nhà cho nhau mà giấy mua bán lại viết tay, không có xác nhận, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, vi phạm điều kiện về hình thức giao dịch và trong thời hạn Toà án ra quyết định thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức hợp đồng do xảy ra tranh chấp thì hai bên đều không hoàn thiện hợp đồng do đó căn cứ vào Điểm b, tiểu mục 2.2, mục 2 Nghị quyết 01/2003ND – HDTP: Đối với hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ về điều kiện hình thức của hợp đồng, khi có tranh chấp hoặc theo yêu cầu của một hoặc các bên Tòa án áp dụng Điều 139 BLDS ra quyết định buộc một hoặc các bên phải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong thời hạn một tháng, kể từ ngày Tòa án ra quyết định thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức của hợp đồng. Nếu có một bên đương sự vắng mặt thì thời hạn này tính từ bên đương sự vắng mặt nhận được quyết định của Tòa án. Trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan, thì thời gian có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan không tính vào thời hạn một tháng đó. Quá thời hạn một tháng mà họ không đến cơ quan nhà nước mà họ không đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hoàn tất thủ tục để hoàn thiện hợp đồng thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức vì không thực hiện quyết địnhc của Tòa án thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của Điều 146 BLDS. Tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Thứ hai, theo điều 146 BLDS 1995 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Anh Tuấn Anh phải trả lại nhà đất cho vợ chồng bà Nhật và vợ chồng ông bà phải hoàn trả số tiền đã nhận từ anh Tuấn Anh năm 1999 cũng như khoản tiền anh Tuấn Anh đã bỏ ra để sửa chữa căn nhà. Trong trường hợp này anh Tuấn Anh và ông Định đều có lỗi như nhau về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở đồng thời giao dịch dân sự giữa hai người này còn vi phạm điều cấm của pháp luật. Bên bán: mặc dù biết khối tài sản không thuộc quyền ở hữu, sử dụng hợp pháp của mình, nhưng vẫn đem chuyển nhượng. Còn bên mua: Biết rõ nhà đất nhận chuyển nhượng là tài sản thuộc sở hữu của nhà nước nhưng vẫn tiến hành giao dịch mua bán. Như vậy, cần xác định mức lỗi của hai bên là tương đương nhau và mỗi bên phải chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại là thỏa đáng. 2.Vụ việc 2: 2.1. Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền và lợi ích liên quan. Nguyên đơn: Bà Trần Thị Mỹ Hoà, sinh 1981. Trú tại 263B/ 6, Ba Đình, phường 8, quận 8, thành phố Hồ Chí Minh. Bị đơn: Ông La Ngọc Tuấn, sinh năm 1970. Vợ là bà Đặng Minh Trí, sinh 1970, cùng trú tại 263A/12, Ba Đình, phường 8, quận 8, thành phố Hồ Chí Minh. 2.2/ Nội dung vụ việc Bà Trần Thị Mỹ Hòa, sinh năm 1981, cư trú tại 263B/6, Ba Đình, phường 8, quận 8, thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện việc giao dịch mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất với ông La Ngọc Tuấn sinh năm 1970 và bà Đặng Minh Trí sinh năm 1970, cùng cư trú tại 263A/12, Ba Đình, phường 8, quận 8, thành phố Hồ Chí Minh. Nội dung giao dịch dân sự như sau: ngày 3/3/2005, ông Tuấn bà Trí kí kết hợp đồng mua bán nhà tại số 263A/12 Ba Đình, phường 8, quận 8, thành phố Hồ Chí Minh bằng giấy tờ viết tay với bà Hòa. Với giá thỏa thuận là 200.000.000 (hai trăm triệu đồng), bà Hòa đã giao đủ số tiền cho ông Tuấn, bà Trí và ông Tuấn đã giao nhà cho bà Hòa cùng với toàn bộ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu căn nhà bao gồm: giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà và quyền sử dụng đất ở, tờ khai lệ phí trước bạ và tờ khai nộp tiền sử dụng đất. Theo đó, bà Hòa yêu cầu ông Tuấn và bà Trí phải ra công chứng để đảm bảo về mặt hình thức của hợp đồng. Ngoài ra, trong quá trình về ở căn nhà trên bà Hòa đã đập bỏ toàn bộ căn nhà cũ để xây dựng nhà mới và đang xây dựng được phần móng của căn nhà mới. Do tranh chấp nên việc xây dựng phải tạm hoãn. Ngày 3/12/2007, bà Hòa khởi kiện ông Tuấn và bà Trí, yêu cầu nếu ông Tuấn và bà Trí không tiếp tục thực hiện hợp đồng tại phòng công chứng số 2 thì phải bồi thường thiệt hại do việc không tuân thủ hợp đồng theo phương thức lãi cộng lãi tính theo lãi xuất cơ bản của Ngân hàng nhà nước từ ngày 31/3/2005 đến ngày xét xử làm tròn là 56 tháng cụ thể là bao nhiêu tiền tùy tòa án quyết định, về phần móng mà bà Hòa đã bỏ tiền xây dựng là 10.000.000 đồng, về phần định giá nhà và đất bà đồng ý với Hội đồng thẩm định giá quận 8 mà không yêu cầu định giá lại. Về phía ông Tuấn và bà Trí trình bày việc kí kết hợp đồng mua bán căn nhà trên là do ông Tuấn bà Trí vay tài sản với lãi suất cao của mẹ Hòa nên bị bà Hòa ép phải kí hợp đồng mua nhà để siết nợ nhưng không có chứng cứ chứng minh về vấn đề này. Ông Tuấn, bà Trí không đồng ý công chứng hợp đồng mua bán nhà với bà Hòa mà đồng ý trả lại cho bà Hòa 200.000.000 đồng cùng với ½ lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước định từ ngày 31/3/2005 cho đến khi tòa án xét xử làm tròn là 56 tháng. Đồng thời yêu cầu bà Hòa hoàn trả lại số tiền xây dựng căn nhà trên mà bà Hòa đã đập bỏ theo giá của Hội đồng định giá quận 8, chấp nhận hoàn trả 10.000.000 đồng là tiền xây dựng phần móng mà bà Hòa đã bỏ ra. 2.2/ Giải quyết của Tòa án Ngày 12/11/2009, tòa án nhân dân quận 8 đã xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lí số 167/2009/TLST-DS ngày 4/5/2009 về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 300/2009/QĐST-DS ngày 29/10/2009. Tòa án nhân dân quận 8 đã xét xử vụ án như sau: Căn cứ theo các điều 122; 134; 137; khoản 2 điều 305; điều 401 và 450 BLDS tuyên bố hợp đồng mua bán nhà bằng giấy viết tay ghi ngày 03/3/2005 đối với căn nhà 263A/12 Ba Đình, phường 8, quận 8, thành phố Hồ Chí Minh giữa 2 bên là hợp đồng vô hiệu. Buộc ông Tuấn và bà Trí phải hoàn trả số tiền 242.480.000 đồng bao gồm 200.000.000 tiền bán nhà, phần tiền xây dựng móng nhà 10.000.000 đồng và số tiền bồi thường thiệt hại theo ½ lãi suất cơ bản ngân hàng trong vòng 56 tháng. Bà Hòa phải hoàn trả số tiền 26.593.000 đồng và toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà này. Sau đó, bà Trần Thị Mỹ Hòa đã có đơn kháng cáo lên Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Ngày 29/1/2010, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai với vụ án thụ lí số 1131/2009/TLPT-DS ngày 30/11/2009 về “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”. Trên cơ sở xem xét thực tế vụ án và bản án xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân quận 8, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh như sau: Đơn kháng cáo của bà Hòa nằm trong hạn luật định nên được tòa án chấp nhận. Về nội dung tòa án không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Hòa, tuyên bố hợp đồng vô hiệu và yêu cầu các bên thực hiện nghĩa vụ trả tiền và hoàn trả giấy tờ nhà theo đúng thời gian mà tòa án quy định. Hai bên cũng thực hiện nghĩa vụ nộp án phí sơ thẩm, phúc thẩm theo khoản 1, điều 30 pháp lệnh án phí,lệ phí Tòa án có hiệu lực từ ngày 1/7/2009 và điểm d khoản 2 điều 7; khoản 3 điều 13 nghị định 70/CP ngày 12/6/1999 của Chính phủ về án phí, lệ phí Tòa án 2.3/ Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của Toà án. Về cơ bản có thể nhân thấy vụ án trên đã được hai cấp tòa án cùng xét xử và về nội dung hai bản án cơ bản giống nhau. Tòa án xét xử như vậy là hợp lí bởi : Thứ nhất: theo quy định tại các Điều 122, Điều 401 và Điều 405 BLDS thì về hình thức của hợp đồng mua bán nhà đất trên phải được công chứng, chứng thực của các bên có thẩm quyền cũng như quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005:'' Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu'' và Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định :'' hình thức giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể... Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó''. Thứ hai: Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2003, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Như vậy, trong quá trình xét xử sơ thẩm, tòa án nhân dân dựa trên BLDS đã yêu cầu các bên thực hiện quy định về hình thức của Hợp đồng mua bán nhà đất tại phòng công chứng số 2 nhưng ông Tuấn và bà Trí đã không thực hiện việc công chứng theo quyết định của tòa án, do đó hợp đồng mua bán này bị tuyên vô hiệu về hình thức và phải chịu hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 137 BLDS: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lơi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”. Đây là loại giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối nhưng theo quy định tại Điều 136 BLDS năm 2005 thì thời hạn yêu cầu tuyên bố vô hiệu là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập, trong thời hạn hai năm này, bà Hòa đã có đơn khởi kiện, tòa án đã đã yêu cầu ông Tuấn và bà Trí thực hiện việc công chứng, chứng thực nhưng ông bà vẫn không thực hiện. Việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu là lỗi của ông Tuấn bà Trí vì vậy ông bà phải chịu bồi thường số tiền tính trên ½ lãi suất cơ bản của Ngân hàng nhà nước trong vòng 56 tháng do tòa án sơ thẩm quyết định là đúng. Cũng theo quy định trên, tòa án đã tuyên ông Tuấn bà Trí phải trả tiền cho bà Hòa (số tiền 215.887.000 đồng) còn bà Hòa phải hoàn trả giấy tờ liên quan đến căn nhà (giấy chứng nhận sở hữu căn nhà ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, tờ khai phí trước bạ và tờ khai nộp tiền sử dụng đất là đúng. Bên cạnh đó, tòa án còn quy định về vấn đề thi hành án của hai bên. Như vậy, tòa án đã giải quyết sự việc trên một cách hợp lí cũng như áp dụng đúng theo các quy định BLDS Luật và những văn bản có liên quan hiện hành. 3. Vụ việc thứ 3 3.1. Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền và lợi ích liên quan. - Vụ việc này xảy ra trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. - Nguyên đơn: Trần Thu Lan, trú tại Số 2 ngõ 285 Đông Kim Ngưu, Hai Bà Trưng, Hà Nội. - Bị đơn: Bà Trần Thu Hoa, trú tại Số 4 ngõ 285 Đông Kim Ngưu, Hai Bà Trưng, Hà Nội. - Người có quyền và nghĩa vụ liên quan: + Bà Nguyễn Thị Nhỡ, trú tại số 57, ngõ 82 phố Phạm Ngọc Thạch, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội + Ông Nguyễn Văn Ký, số 52, ngõ Thịnh Hòa 3, Tôn Đức Thắng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. + Bà Trịnh Thị Thu, trú tại 75, đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội + Ông Nguyễn Thành Lợi – Chồng bà Trần Thu Lan + Ông Trương Văn Thái – Chồng bà Trần Thu Hoa + Ông Trịnh Quang Thìn – Bố bà Trịnh Thị Thu 3.2 Nội dung vụ việc: Năm 1977, bà Nguyễn Thị Nhỡ viết giấy bán toàn bộ nhà đất tại số 174 tổ 11C (nay là số 4 ngõ 285) Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, hai Bà Trưng, Hà Nội cho ông Nguyễn Văn Ký. Ngày 10/04/1987, ông Nguyễn Văn Ký viết giấy bán cho ông Nguyễn Thành Lợi 30 m2 đất. Năm 1992, ông Nguyễn Thành Lợi kết hôn với bà Trần Thu Lan và chung sống tại nhà đất trên. Năm 1999, vợ chồng ông Lợi kê khai xin cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Ngày 01/07/2003 ông bà được Uỷ ban nhân dân quận Hai Bà Trưng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Do có nhu cầu ở rộng hơn nên vợ chồng ông Lợi có mua một căn nhà số 2 ngõ 285 Đông Kim Ngưu phía ngoài liền kề với căn nhà số 4 ngõ 285 Đông Kim Ngưu, Hai Bà Trưng, Hà Nội và chuyển sang ở từ tháng 04/2000. Còn căn nhà số 4 ngõ 285 Đông Kim Ngưu, ông bà Lợi đã cho thuê và đến tháng 02/2003 thì cho bà Trần Thu Hoa, là em ruột của bà Lan, cùng chồng là ông Trương Văn Thái vào ở nhờ. Nay bà Lan có yêu cầu vợ chồng bà Hoa, ông Thái phải trả lại nhà cho vợ chồng bà. Ngược lại, vợ chồng bà Hoa ông Thái có lời khai là ở thuê nhà của bà Trịnh Thị Thu từ tháng 6/2002, hai bên có làm hợp đồng thuê nhà và đã trả lại nhà cho bà Thu từ tháng 11/2006. Bà Hoa được bà Thu và bố của bà là ông Trịnh Quang Thình cho biết: bà Thu đã mua lại nhà số 4 ngõ 285 Đông Kim Ngưu của vợ chồng bà Lan ông Lợi từ cuối năm 1999; chính bố của bà là người đã trực tiếp mang 80 triệu đồng sang trả cho vợ chồng bà Lan ông Lợi. Bà Trịnh Thị Thu - người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan khẳng định đã mua căn nhà này của vợ chồng bà Lan ông Lợi với giá 100 triệu đồng vào cuối năm 1999 đầu 2000. Ông Thình, bố đẻ của bà, đã đưa trả cho vợ chồng bà Lan ông Lợi 80 triệu đồng, còn 20 triệu đồng bà Thu đã trực tiếp đưa cho vợ chồng bà Lan là ông Lợi sau 2 ngày. Hai bên đã làm giấy tờ mua bán nhưng không qua phường xác nhận. Sở dĩ bà nhờ ông Thìn mang tiền sang trả hộ vì lý do duy tâm: bà không được tuổi mua nhà. Vợ chồng bà Lan ông Lợi cam kết khi nào phường cấp sổ đỏ sẽ làm thủ tục chuyển tên và làm sổ đỏ cho bà. Khi mua xong, bà Thu đã cho 4 người ở thuê trong đó có vợ chồng bà Hoa ông Thái ở thuê từ tháng 6/2002 đến tháng 11/2006 và từ tháng 8/2008 đến nay, bà cho ông Trịnh Quang Vinh, là em trai của bà, vào ở thuê. Nhưng sau khi vợ chồng bà Lan ông Lợi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, đã không giao giấy tờ mua bán và làm thủ tục chuyển nhượng nhà ở cho bà Thu, mặc dù bà Thu đã yêu cầu nhiều lần. Bà Lan không thực hiện vì bà không thừa nhận việc mua bán nhà với bà Thu. Ngày 29/8/2005 bà Thu có đơn yêu cầu độc lập đề nghị Toà án xem xét hợp đồng mua bán nhà giữa bà với vợ chồng bà Lan ông Lợi. 3.3 Cách giải quyết của Toà án. Tại bản án số 02/DSST ngày 17/6/2008 Toà án nhân dân quận Hai Bà Trưng đã xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thu Lan về việc yêu cầu bà Trần Thu Hoa trả lại nhà ở nhờ đối với ngôi nhà số 4 ngõ 285 Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, Hai Bà Trưng, Hà Nội, do : “thời hiệu khởi kiện đã hết”. Chấp nhận yêu cầu của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là bà Trịnh Thị Thu. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất giữa bà Trần Thu Lan, ông Nguyễn Thành Lợi và bà Trịnh Thị Thu. Công nhận bà Trịnh Thị Thu có quyền sở hữu căn nhà và quyền sử dụng 30 m2 đất ở đối với căn nhà và diện tích ở tại số 4 ngõ 285 Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, Hai Bà Trưng, Hà Nội. 3.4. Nhận xét của nhóm về việc xét xử của Toà án: Nhóm chúng em nhận thấy Bản án dân sự sơ thẩm số 02/DSST ngày 17/6/2008 đã xử và xác định hợp đồng mua bán nhà giữa vợ chồng bà Lan ông Lợi và bà Thu là có căn cứ. Tuy nhiên án sơ thẩm cho rằng thời hiệu khởi kiện đã hết nên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng bà Lan ông Lợi, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở giữa vợ chồng bà Lan ông Lợi với bà Thu, và công nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại số 4 ngõ 485 Đông Kim Ngưu cho bà Thu là thiếu căn cứ bởi: - Vụ việc xảy ra vào cuối năm 1999 đầu năm 2000, do vậy áp dụng bộ Luật dân sự năm 1995 để giải quyết. - Theo Khoản 2 Điều 145 BLDS 1995 quy định “Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 137, Điều 138 và Điều 139 ( do vi phạm về hình thức ) thì thời hiệu là không bị hạn chế” do vậy việc Tòa án nhân dân Quận Hai Bà Trưng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thu Lan về việc yêu cầu bà Trần Thu Hoa trả lại nhà ở nhờ đối với ngôi nhà số 4, ngõ 285, phố Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, Hai Bà Trưng, Hà Nội do “thời hiệu khởi kiện đã hết” là không có căn cứ. Ngày xác lập hợp đồng dân sự phải là ngày bên mua và bên bán kí kết hợp đồng mua bán tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nhưng do không có tài liệu nào xác định ngày xác lập giao dịch dân sự này nên thời hiệu không bị hạn chế. - Do là chị em ruột nên các bên khi mua bán căn nhà đã không ra cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận là không tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà, vi phạm Điều 133 BLDS 1995 và Điều 450 BLDS 2005: “Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Chính vì vậy, giao dịch mua bán nhà giữa vợ chồng bà Lan ông Lợi bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức theo Điều 139 BLDS 1995 và Điều 134 BLDS 2005: “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức :