Tiểu luận Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về quyền thừa kế quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo Nghị định này thay thế các loại giấy tờ pháp lý về sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở được cấp từ trước ngày ban hành Nghị định này. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại nhà ở mà Nhà nước đang quản lý do trước đây thực hiện chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất. Nhà nước không thừa nhân việc đòi lại đất ở mà trước đây Nhà nước đã giao cho người khác sử dụng do việc thực hiện chính sách của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. 2.     Một số bản án và nhận xét quyết định của tòa án Vụ việc thứ nhất 2.1.1 Nội dung vụ việc Nguyên đơn : bà Trương Thị Bản, sinh năm 1926, trú tại số 27, phô Lê Lợi, thị xã Hà Đông, tình Hà Tây. Bị đơn: Ông Trương Gia Hải, sinh năm 1943, trú tại số nhà 27, phường Hoàng Văn Thụ, quân Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nôij. Người có liên quan: Bà Trương Thị Nhân, sinh năm 1948, trú tại số 19, phường Giáp Bát, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. Nội dung: Khối tài sản gồm một ngôi nhà ngói 5 gian gắn liền quyền sử dụng diện tích đất 415,62 m2 và diện tích 1010 m2 đất tại xóm Sở, Mai Dịch, Từ Liêm, Hà Nội, là tổ tiên để lại cho cụ Xứng. Cụ Trương Gia Xứng có hai vợ. Vợ cả là bà Kim Thị Chính sinh được con là bà Bản, vợ hai là cụ Nguyễn Thị Xuyến sinh được hai người con là ông Trương Gia Hải và bà Trương Thị Nhân. Cụ Xứng chết năm 1952, cụ Xuyến chết năm 1965, cụ Chính chết năm 1985, đều không để lại di chúc. Bà Bản xin được thừa kế căn nhà ngói năm gian gắn với quyền sử dụng 415,69m2 đất đi kèm, còn 1010m2 đất cũng là di sản do bố mẹ để lại nhưng ông Hải đã bán từ năm 1968 nên bà không yêu cầu chia. Ông Hải không đồng ý chia thừa kế theo yêu cầu của bà Bản vì cho rằng : từ năm 1951 cụ Xứng đã mua nhà đất tại thị xã Hà Đông, tỉnh Hà Tây để chung sống với mẹ con bà Bản, còn nhà đất hiện nay tại xóm Sở mà ông đang quản lí là cụ Xứng đã để hẳn cho mẹ con ông. Năm 1952 cụ Xứng chết, năm 1965 cụ Xuyến chết (mẹ ông Hải) đứng tên kê khai đất trong bản đồ địa chính xã Mai Dịch. Năm 1986, ông đã kê khai và đứng tên trong bản đồ địa chính của xã diện tích nhà đất trên cho đến nay. Bà Nhân cũng cho rằng, đất tại xóm Sở cụ Xứng đã cho cụ Xuyến và các con của cụ Xuyến. Nay bà đồng ý để lại toàn bộ nhà đất cho ông Hải để thờ cúng tổ tiên. 2.1.2 Tòa xét xử Tòa án sơ thẩm. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 12/DSST ngày 4/6/1996, tòa án nhân dân huyện Từ Liêm quyết định: Xác nhận ngôi nhà ngói 5gian diện tích 55,5m2 cùng các công trình phụ nằm trên diện tích đất 423m2 đất là di sản thừa kế của 3 cụ : cụ Xứng, cụ Chính, cụ Xuyến. Trích công sức duy trì tài sản cho ông Hải là 5% Bác yêu cầu của bà Bản xin nhận thừa kế bằng hiện vật Sau khi xét xử sơ thẩm, bà Bản khiếu nai. Tòa án phúc thẩm. Tại bản án dân sự phúc thẩm số 223/DSPT ngày 22/8/1996, tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội quyết định: Chấp nhận yêu cầu xin thừa kế nhà đất tại xóm Sở, Mai Dịch, Từ Liêm, Hà Nội của bà Trương Thị Bản. Xác nhận thửa đất gắn liền có diện tích 415,69m2 và giá trị ngôi nhà ngói cổ 5 gian có tổng giá trị là 211.820.000 đồng tại xóm Sở, Mai Dịch, nay là số 49, ngõ 23, ngách 58, Mai Dịch, Cầu Giấy thuộc quyền sử hữu sử dụng hợp pháp của Trương Gia Xứng, Kim Thị Chính và Nguyễn Thị Xuyến. Xác nhận cụ Xứng chết năm 1952, cụ Xuyến chết năm 1965, cụ Chính chết năm 1989 đều không để lại di chúc, di sản thừa kế chia theo pháp luật. Trích 74.138.750 đồng, tương đương với 35% tổng giá trị di sản để thanh toán công sức tu tạo, duy trì khối tài sản cho cụ Xuyến và ông Hải. Xác nhận di sản thừa kế sau khi trừ đi công sức của cụ Xuyến và ông Hải, di sản còn lại có giá trị là 137.686.250 đồng. Xác nhận thanh toán tài sản vợ chồng giữa cụ Xứng, cụ Xuyến, cụ Chính mỗi người có giá trị 45.895.416 đồng. Xác nhận hàng thừa kế thứ nhất của cụ Trương Gia Xứng gồm 5 người : cụ Chính, cụ Xuyến, bà Bản, ông Hải, bà Nhân. Mỗi kỉ phần thừa kế có giá trị là 9.179.083.2 đồng. Ghi nhận sự tự nguyện của bà Nhân, giao toàn bộ kỉ phần thừa kế cho ông Hải. Xác nhân ông Hải được hưởng 55.074.499 đồng thừa kế của cụ Xuyến cộng với 18.358.166 đồng thừa kế của cụ Xứng công với 74.138.750 đồng công sức tôn tạo duy trì. Tổng bằng 147.571.415 đồng. Xác nhận bà Bản được hưởng 55.074.499 đồng (thừa kế của cụ Chính) cộng 9.179.038 đồng ( thừa kế của cụ Xứng) = 64.253.582 đồng. Giao cho ông Hải được sử dụng toàn bộ 415.69 m2 đất và vật liệu nhà ngói 5 gian cũ và có trách nhiệm thanh toán cho bà Bản 64.253.582 đồng. 2.1.3 Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của toàn án Tòa sơ thẩm. Theo ý kiến của nhóm, cách giải quyết của Tòa sơ thẩm là chưa chính xác, còn nhiều thiếu xót vì chỉ đưa ra những quyết dịnh chung không cụ thể. Tòa chỉ khẳng đinh rằng 5 gian nhà ngói 55,5 m2 và diện tích đất bằng 423m2 là di sản thừa kế của 3 cụ: cụ Xứng, cụ Xuyến, cụ Chính mà không rõ ra các phần, các quyền tài sản mà những người liện quan được hưởng thừa kế. Tòa quyết định 5% tổng giá trị tài sản cho ông Hải để bù vào công sức duy trì tài sản mà lẽ ra ông Hải là người thuộc diện được hưởng thừa kế và được hưởng theo pháp luật khi bố mẹ ông chết mà không để lại di chúc. Tòa phúc thẩm. Tòa phúc thẩm đã xác định diện tích thửa đất 415,69 m2 và ngôi nhà ngói cổ xóm Sở, Mai Dịch, Từ Liêm, Hà Nội là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của 3 cụ: Xứng, Xuyến, Chính là hợp lí. Vì ngôi nhà này có trong thời kì hôn nhân, cả ba cụ từng sống chung tại đó. Vì thế khi ba cụ mất thì di sản thừa kế của ba cụ chính là mảnh đất có diện tích 415,69m2 và ngôi nhà ngói cũ. Cả ba cụ mất và đều không để lại di chúc cho nên theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 675, BLDS thì di sản của cụ sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Từ năm 1951 cụ Xứng đã mua nhà đất tại thị xã hà Đông, tỉnh Hà Tây để chung sống với mẹ con bà Bản nên ngôi nhà và diện tích đất tại xóm Sở, Từ Liêm, Hà Nội do ông Hải và bà Xuyến quản lý. Trong quá trình sinh sống ông Hải và cụ Xuyến đã nhiều lần tu sửa lại ngôi nhà. Cho nên trước khi xác định di sản thừa kế thì cần phải xác định số tiền trả cho ông Hải và cụ Xuyến. Do vậy quyết định của tòa án trích 35% tổng giá trị tài sản để thanh toán công sức tu tạo, duy trì tài sản cho ông hải và bà Xuyến là đúng. Căn cứ vàu điểm a khoản 1 điều 676 BLDS thì hàng thừa kế tứ nhất của cụ Xứng gồm 5 người là cụ Chính, cụ Xuyến, bà Bản, bà Nhân và ông Hải. Năm người này được hưởng những phần thừa kế như nhau. Di sản thừa kế của cụ Chính là 45.895.416 đồng ( sau khi chia tài sản chung với hai cụ Xuyến và Chính). Nay chia đều di sản này làm 5 phần nên mỗi người sẽ được hưởng 9.179.803 đồng cụ Xứng để lại. Đánh giá và xác định phần di sản mà ông Hải được hưởng: ông Hải được hưởng toàn bộ phần di sản của cụ Xuyến vì bà Nhân khước từ không nhận. Di sản của cụ Xuyến gồm có 45.895.416 đồng được hưởng từ tài sản chung và 9.179.803 đồng cụ Xứng để lại. Ngoài ra ông Hải còn được hưởng 9.179.803 đồng của cụ Xứng để lại và 9.179.803 của bà nhân được hưởng của cụ Xứng. Hưởng thêm 74.138.750 đồng tiền tôn tạo duy trì. Vật tổng số tiền mà ông Hải nhân đươc là 147.571.415 đồng. Đánh giá và xác định phần di sản mà bà Bản được hưởng: bà Bản sẽ được hưởng toàn bộ tài sản của cụ Chính bao gồm: 45.895.416 đồng được hưởng từ tài sản chung và 9.179.803 đồng hưởng thùa kế từ cụ Xứng. Ngoài ra bản thân bà Bản được hưởng 9.179.803 đồng thừa kế từ di sản của cụ Xứng. Vậy tổng số tiền mà bà Bản được hưởng là 64.253.582 đồng. Từ những phân tích trên của nhóm, hoàn toàn phù hợp với quyết đinh của tòa án. Vì vậy nhóm đồng ý với cách giải quyết phúc thẩm của tòa án. 2.2 Vụ việc thứ hai 2.2.1 Nội dung vụ việc Nguyên đơn: 1. Cụ Cao Thị Tính - sinh năm 1926 2. Bà Nguyễn Thị Lan Phương - sinh năm 1958 3. Bà Nguyễn Thị Thanh Mai - sinh năm 1963 Bị đơn: Ông Nguyễn Xuân Định - sinh năm 1948. Cụ Tính và cụ Hình kết hôn năm 1945. Năm 2007, cụ Hình chết. Cụ Tính và cụ Hình sinh được 4 người con gồm: Ông Nguyễn Xuân Định; Ông Nguyễn Quốc Trấn (Chấn) Bị bệnh tâm thần từ nhỏ. Bà Nguyễn Thị Lan Phương. Bà Nguyễn Thị Thanh Mai. Ngoài ra cụ Tính và cụ Hình không có con riêng hay con nuôi nào khác. Các đương sự đều xác nhận cụ Tính và cụ Hình có khối tài sản chung gồm: một nhà ba tầng một tum xây năm 2006 nằm trên thửa đất diện tích đất 70m2 tọa lạc tại C27, tổ 58, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. Tổng cộng giá trị nhà đất là 6.223.338.000 đồng. Khi cụ Hình chết được 100 ngày thì ông Định công bố bản di chúc trước sự chứng kiến của mọi người. Nội dung di chúc là giao quyền thừa kế cho cụ Tính và ông Định nhà đất và các tài sản khác để làm nơi thờ cúng. Khi đó các đồng nguyên đơn cho rằng di chúc cụ Hình đã lập có vấn đề về nội dung và hình thức nên các nguyên đơn đã đề nghị Tòa án hủy di chúc và chia di sản thừa kế theo pháp luật, và yêu cầu được hưởng di sản theo pháp luật, tức là di sản của cụ Hình sẽ được chia đều cho những người trong hàng thừa kế thứ nhất của cụ Hình gồm cụ Tính, bà Phương, bà Mai, ông Trấn (Chấn), ông Định. Các đồng nguyên đơn thuộc hàng thừa kế thứ nhất của cụ Hình. Theo đó, các đồng nguyên đơn yêu cầu được hưởng thừa kế bằng tiền, đề nghị Tòa án chia riêng kỷ phần thừa kế đối với từng nguyên đơn rồi mới cộng chung phần thừa kế của các nguyên đơn. 2.2.2 Giải quyết của tòa án Quyết định phúc thẩm của Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội: Đối với yêu cầu xin hủy di chúc và đề nghị chia di sản theo pháp luật do cụ Nguyễn Văn Hình lập ngày 24/6/2007 của các nguyên đơn. Xét thấy: Về hình thức của di chúc thì di chúc của cụ Nguyễn Văn Hình lập ngày 24/6/2005: Được lập bằng văn bản với nội dung đầy đủ rõ ràng; Di chúc có hai người làm chứng là ông Phạm Văn Sinh và bà Nguyễn Thu Hường, cán bộ tư pháp UBND phường Dịch Vọng Hậu là ông Nguyễn Kim Cương cùng xác nhận cụ Hình trực tiếp nghe đọc lại toàn bộ bản di chúc và ký tên vào bản di chúc trong tình trạng hoàn toàn minh mẫn, tỉnh táo và ký trước mặt mọi người; Nội dung bản di chúc là ý nguyện của cụ Nguyễn Văn Hình; Đến nay các đương sự đều thừa nhận chữ ký trong bản di chúc đúng là chữ ký của cụ Hình. Việc ông Lê Quang Lợi – Phó Chủ tịch UBND phường Dịch Vọng chứng thực bản di chúc của cụ Nguyễn Văn Hình có vi phạm quy định về thủ tục chứng thực nhưng điều đó không làm ảnh hưởng đến tính xác thực, tính hợp pháp về mặt hình thức của di chúc theo quy định pháp luật. Như vậy, theo quy định tại các Điều 649, 650, 652, 653, 654, 656, 657 BLDS thì di chúc của cụ Hình lập ngày 24/6/2007 phù hợp với các quy định của pháp luật về mặt hình thức. Tòa giữ nguyên phần định đoạt tài sản cho ông Định và cụ Tính trong di chúc của cụ Hình. Về nội dung di chúc của cụ Nguyễn Văn Hình lập ngày 24/6/2007, xét thấy nhà đất tại C27 tổ 57 phường Dịch Vọng Hậu là tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng cụ Tính và cụ Hình mỗi người được quyền sở hữu một nửa giá trị nhà đất nêu trên. Tuy nhiên, tại di chúc lập ngày 24/6/2007, cụ hình đã tự ý định đoạt toàn bộ giá trị nhà đất tại C27 tổ 58 phường Dịch Vọng Hậu là vượt quá phần quyền đối với tài sản của mình và tước đi quyền sở hữu đối với tài sản của cụ Tính. Do đó Tòa án chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của các bị đơn. Hủy một phần bản di chúc lập ngày 24/6/2007 của cụ Hình về phần định đoạt đối với quyền sở hữu của cụ Tính tại diện tích nhà đất ở C27 tổ 58 phường Dịch Vọng Hậu. Xác định phần di sản của cụ Hình là ½ diện tích nhà đất ở C27 tổ 58 phường Dịch Vọng Hậu. Các phần còn lại của bản di chúc có hiệu lực thi hành. Xét thấy, cụ Nguyễn Văn Hình và cụ Cao Thị Tính có một người con trai là ông Nguyễn Quốc Trấn (Chấn) bị tâm thần phân liệt, được Tòa án tuyên bố mất khả năng lao động, từ nhỏ phải sống phụ thuộc vào bố mẹ. Theo quy định tại Điều 669 BLDS thì ông Trấn (Chấn) là người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc nên ông Trấn (Chấn) được hưởng thừa kế bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật đối với di sản của cụ Hình là 259.305.000 đồng nhưng do ông Trấn (Chấn) bị bệnh tâm thần nên phần tài sản nói trên do cụ Tính quản lý. Tóm lại, những người được hưởng di sản thừa kế của cụ Hình là cụ Tính, ông Định và ông Trấn (Chấn). Đồng nguyên đơn không được hưởng di sản thừa kế theo di chúc cũng như theo Điều 669 BLDS vì họ đều là những người thành niên và có khả năng lao động. 2.2.3 Nhận xét quyết định của Tòa án Thứ nhất, không hủy toàn bộ mà chỉ vô hiệu một phần di chúc của cụ Hình là hoàn toàn chính xác. Theo quy định tại khoản 1 Điều 652 của BLDS thì: “Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép; b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật”. Nội dung của di chúc cụ Hình đã tự ý định đoạt cả phần tài sản của cụ Tính mà không được sự đồng ý của cụ Tính, vậy nên nội dung của di chúc đã trái pháp luật và phần định đoạt tài sản đó buộc phải bị vô hiệu. Di chúc có thể bị vô hiệu một phần hoặc vô hiệu toàn bộ. Khi di chúc có phần không hợp pháp mà không ảnh hưởng đến hiệu lực của các phần còn lại thì phần đó không có hiệu lực pháp luật. Theo đó, phần định đoạt tài sản trong di chúc của cụ Hình bị vô hiệu nhưng cụ Hình vẫn còn một nửa phần tài sản để định đoạt nên di chúc của cụ không thể bị vô hiệu hoàn toàn.        Thứ hai, về việc hủy một phần di chúc của cụ Hình lập ngày 24/6/2007 về phần tài sản là giá trị quyền sử dụng đất tại C27, tổ 58, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội là hoàn toàn đúng với quy định của pháp luật. Bởi lẽ đó là tài sản chung của cụ Hình và cụ Tính nên cụ Hình chỉ có quyền định đoạt đối với phần tài sản của mình, đó là ½ giá trị nhà đất ấy. Thứ ba, quyết định chia di sản thừa kế cho ông Trấn (Chấn) là hoàn toàn đúng với pháp luật. Vì ông Trấn (Chấn) là người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc. Ông thuộc vào khoản 2 Điều 669 là “con đã thành niên mà không có khả năng lao động”  nên được hưởng 2/3 di sản chia theo pháp luật. Tuy nhiên do ông Trấn (Chấn) bị tâm thần từ nhỏ nên phần tài sản được thừa kế sẽ do cụ Tính quản lý. Theo điểm b khoản 2 Điều 675 quy định thì thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp “phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật”. Có cách hiểu điều luật này cụ thể như sau, có người sẽ hiểu là “phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật” thì sẽ không có hiệu lực đối với toàn bộ phần ấy. Tức là nếu hiểu theo cách đó thì trong trường hợp này sẽ được giải quyết như sau: Như vậy theo điểm b khoản 2 Điều 675, phần di chúc của cụ Hình về giá trị nhà đất của cụ Hình và cụ Tính không có hiệu lực pháp luật thì phần tài sản ấy sẽ không được chia theo di chúc. Vì đã không có hiệu lực pháp luật thì không có hiệu lực toàn bộ đối với phần đó của di chúc. Như vậy thì phần di sản của cụ Hình còn lại là sẽ được chia theo pháp luật thì sẽ được chia năm cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Đây là một cách hiểu hoàn toàn sai, không thoát ý của điều luật. Theo cách hiểu này thì vô tình đã ghép cụm “hiệu lực pháp luật” với từ “di sản”. Đây chính là sai lầm. Chỉ có di chúc mới có khái niệm “hiệu lực pháp luật” đi kèm. Do đó không thể hiểu theo cách này. 2.3 Vụ việc thứ ba 2.3.1 Nội dung vụ việc   Nguyên đơn:           Ông Nguyễn Viết Hà, sinh năm 1934 (ông Hà uỷ quyền cho conlà Nguyễn Thị Hồng, sinh năm 1974); chị Hồng và ông Hà đều trú tại thôn Vân Trì,m xã Minh Khai, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội;  Bị đơn:        Bà Nguyễn Thị Thái, sinh năm 1952; trú tại: thôn Vân Trì, xã Minh Khai, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội;    Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 1. Ông Nguyễn Viết Minh, sinh năm 1938; 2. Bà Nguyễn Thị Liên, sinh năm 1945; Đều trú tại thôn Vân Trì, xã Minh Khai, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội; 3. Anh Nguyễn Viết Bình, sinh năm 1956; 4. Chị Nguyễn Thị Hậu, sinh năm 1976; trú tại tập thể Vĩnh Hồ, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội;      Vợ chồng cụ Nguyễn Viết Sâm và cụ Tạ Thị Liễn có 5 con chung gồm các ông, bà: Nguyễn Viết Khả, Nguyễn Viết Hà, Nguyễn Viết Minh, Nguyễn Thị Liên và Nguyễn Viết Ky.       Cụ Sâm chết tháng 9-1979; cụ Liễn chết năm 1999. Di sản của cụ Sâm và cụ Liễn gồm 1/2 ngôi nhà ba gian lợp ngói, sân gạch, bể nước trên diện tích 526m2 đất tại thôn Vân Trì, xã Minh Khai, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội (1/2 ngôi nhà là phần đóng góp xây dựng của vợ chồng ông Ky và bà Thái). Di sản do bà Nguyễn Thị Thái (vợ ông Ky) quản lý, sử dụng.      Ngoài tài sản nêu trên, cụ Sâm và cụ Liễn còn để lại 1/2 ao có diện tích 436m2 tại xóm Cầu, thôn Vân Trì, xã Minh Khai, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội; thửa đất ao này do ông Minh và bà Liên quản lý, san lấp làm nhà và trồng cây.Ông Khả chết tháng 4-1979; ông Khả có vợ là bà Tạ Thị Lưu và có 7 con chung gồm các anh, chị: Nguyễn Viết Bình, Nguyễn Viết Năng, Nguyễn Thị Tĩnh, Nguyễn Thị Tình, Nguyễn Thị Phú, Nguyễn Thị Phương và Nguyễn Thị Lựu. Ông Kychết năm 1992; ông Ky có vợ là bà Thái và có 4 con chung gồm các anh, chị: Nguyễn Viết Tiền, Nguyễn Thị Hậu, Nguyễn Thị Thu Hiền và Nguyễn Thị Sinh (chị Sinh chết năm 1998, chưa có chồng, con).      Trong quá trình quản lý, sử dụng nhà đất, vợ chồng ông Ky, bà Thái phá 2 gian bếp cũ, xây bếp mới, tôn nền sân gạch, xây thêm bể nước, lát nền đá hoa, xây thêm 1 ngôi nhà cấp 4. Năm 1994, bà Thái xây tường bao xung quanh thửa đất. Năm 1999, bà Thái xây nhà mái bằng có diện tích 38 m2. Năm 1994, anh Bình bán cho bà Thái 192 m2 đất trong khối di sản của 2 cụ với giá 8 triệu đồng. Năm 1998 và năm 2001, bà Thái bán cho bà Nguyễn Thị Hẹo và chị Phạm Thị Kim Thanh 303 m2 đất.      Tại đơn khởi kiện đề ngày 16-11-2000 và những lời khai tiếp theo, ông Hà khai rằng cụ Sâm có di chúc ngày 10-9-1979 chia thửa đất ao 1 sào cho ông Minh và bà Liên (hiện do ông Minh và bà Liên quản lý), chia thửa đất 1 sào 10 thước trên có ngôi nhà cấp 4 cho 3 người gồm: anh Nguyễn Viết Bình 8 thước, ông Hà 8 thước và ông Ky 9 thước. Do bà Thái không giao trả đất cho ông, nên ông yêu cầu chia thừa kế theo pháp luật. Phần của anh Bình được hưởng thì anh Bình đã bán cho bà Thái năm 1994.          Để chứng minh cụ Sâm có di chúc, ông Hà xuất trình 2 tài liệu:     Tài liệu thứ nhất có tiêu đề: “Thầy ghi để lại” lập ngày 29-9-1979, nhưng không ghi tên người lập và nội dung không thể hiện việc dịch chuyển tài sản.     Tài liệu thứ hai có ghi tên người lập văn bản là Nguyễn Viết Sâm, có vẽ sơ đồ, nhưng nội dung không rõ ràng. Bà Thái không đồng ý chia thừa kế quyền sử dụng đất vì cho rằng mặc dù nhà đất là của cụ Sâm và cụ Liễn để lại, nhưng cụ Sâm và cụ Liễn không đứng tên chủ sử dụng thửa đất; bà không công nhận di chúc do ông Hà xuất trình. Nếu phải chia thừa kế thì bà xin nhận toàn bộ hiện vật. Chị Lựu (thừa kế thế vị của ông Khả) không nhận di sản. Phần của chị yêu cầu chia đều cho các thừa kế.    Ông Minh và các thừa kế của ông Khả (do anh Bình và anh Năng đại diện) công nhận lời khai của ông Hà và xin chia thừa kế theo pháp luật. Bà Liên nhường phần mà bà được hưởng cho ông Hà và ông Ky. Bà Hẹo, chị Thanh yêu cầu được tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Thái. Theo trích lục bản đồ do Uỷ ban nhân dân xã Minh Khai cung cấp thì việc đứng tên chủ sử dụng thửa đất của cụ Sâm và cụ Liễn để lại hiện bà Thái đang quản lý, sử dụng được thể hiện như sau:     Tại bản đồ năm 1960 thôn Vân Trì, xã Minh Khai: thửa đất mang số 290, tờ bản đồ số 7, diện tích 526 m2, loại đất thổ cư, họ tên chủ sử dụng đất là ông Khả.      Tại bản đồ năm 1986 xã Minh Khai: thửa đất mang số 38, tờ bản đồ số 5, diện tích 600 m2, loại đất thổ cư, họ tên chủ sử dụng đất là ông Nguyễn Viết Ky.    Tại bản đồ năm 1994 thôn Vân Trì, xã Minh Khai: thửa đất mang số 17, tờ bản đồ số 16, diện tích 693 m2, loại đất thổ cư, họ tên chủ sử dụng đất là Ky (Thái).     Tại Biên bản xác minh ngày 30-3-2001 ông Nguyễn Văn Lịch (cán bộ tư pháp xã Minh Khai) và ông Nguyễn Mạnh Chí xác nhận: Theo phong tục tập quán ở địa phương không gọi tên bố mẹ mà chỉ gọi tên bố hoặc mẹ bằng tên con trưởng. Vì vậy năm 1960 trích lục bản đồ đất đứng tên ông Khả là con trai trưởng của cụ Sâm, còn thực tế toàn bộ nhà đất là của cụ Sâm và cụ Liễn mua được. 2.3.2 Giải quyết của toàn án       Tại bản án dân sự sơ thẩm số 09/DSST ngày 09-4-2001, Toà án nhân dân huyện Từ Liêm quyết định:   Xác nhận di sản thừa kế của cụ Nguyễn Viết Sâm và cụ Tạ Thị Liễn đểlại gồm 1 nhà ngói 3 gian diện tích 42,34 m2sân gạch, bể nước nằm trên diện tích 693 m2 đất tại thôn Vân Trì, xã Minh Khai có giá trị sử dụng là 247.631.650 đồng (đã trừ đi 106.127.850 đồng tiền công duy trì tôn tạo sửa chữa cho bà Thái, ông Ky). Sau khi ghi nhận sự thoả thuận, sự tự nguyện của các đương sự đã chia theo pháp luật cho những người thừa kế bằng giá trị, đồng thời trích công sức tôn tạo, bảo quản di sản cho vợ chồng ông Ky, bà Thái bằng 30% giá trị di sản. Riêng hiện vật là nhà đất giao cho bà Thái và các con bà sử dụng, sở hữu và bà Thái thanh toán giá trị chênh lệch kỷ phần cho những người thừa kế khác. 2.3.3 Nhận xét quyết định của toàn án.          Toà án cấp sơ thẩm đã xác định đúng thời điểm mở thừa kế, di sản thừa kế của cụ Nguyễn Viết Sâm và cụ Tạ Thị Liễn để lại gồm 1 nhà ngói 3 gian diện tích 42,34 m2sân gạch, bể nước nằm trên diện tích 693 m2 đất tại thôn Vân Trì, xã Minh Khai có giá trị sử dụng là 247.631.650 đồng (đã trừ đi 106.127.850 đồng tiền công duy trì tôn tạo sửa chữa cho bà Thái, ông Ky) , những người được hưởng thừa kế, xác định diện tích đất 90,09 m2 mà vợ chồng bà Thái, ông Ky lấn chiếm, đồng thời trích công sức tôn tạo, bảo quản di sản cho vợ chồng ông Ky, bà Thái bằng 30% giá trị di sản là có căn cứ, đúng pháp luật. Theo tinh thần của điều 646 BLDS 2005 và các quy định của pháp luật, xét những tình tiết trong vụ án thì tài liệu mà ông Hà xuất trình chứng minh là di chúc của cụ Xâm, thì di chúc này không được coi là hợp pháp vì không nhằm dịch chuyển tài sản của người chết cho những người còn sống hơn nữa nội dung cũng không rõ ràng, vì vậy Tòa án xác định chia di sản theo pháp luật là đúng. Việc trích công sức tôn tạo, bảo quản di sản cho vợ chồng ông Ky, bà Thái bằng 30% giá trị di sản là hợp lí theo quy định của pháp luật về việc người quản lí di sản được thanh toán những chi phí cần thiết cho việc quản lí di sản ( điều 683 BLDS 2005).      Hiện vật là nhà đất giao cho bà Thái và các con bà sử dụng, sở hữu và bà Thái thanh toán giá trị chênh lệch kỷ phần cho những người thừa kế khác. Nhóm chúng em cũng đồng ý với quyết định này của tòa án vì : ông Hà đã có nhà ổn định ở vị trí khác trên diện tích 221m2 đất. Còn căn nhà cấp 4 trên diện tích 236,72 m2 gia đình bà Thái đã quản lý sử dụng ổn định từ sau khi cụ Sâm, cụ Liễn chết, trong thực tế diện tích đất còn lại trong khối di sản có thể chia được mà vẫn đảm bảo giá trị sử dụng. Hơn nữa, giá trị kỷ phần mà Toà án cấp sơ thẩm phân chia cho ông Hà lại lớn hơn 2 lần so với kỷ phần mà ông Hà được hưởng (194.094.832 đồng/93.743.883,3 đồng) là không hợp lý và không phù hợp với thực tế.. 3. Một số ý kiến của nhóm về quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng     BLDS 2005 có những quy định khá cụ thể về thừa kế tuy nhiên để có thể tìm thấy các quy định về thừa kế bất động sản là nhà ở và quyền sử dụng đất thì cần dẫn chiếu đến các quy định của pháp luật đất đai. Trong khi đó , thị trường bất động sản ở Việt Nam khá phức tạp và không ngừng thay đổi, các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai khá nhiều vì vậy việc tiếp cận luật khó có thể phổ biến. Theo quan điểm của nhóm chúng tôi, pháp luật hiện hành về thừa kế di sản liên quan tới quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất còn những vấn đề sau: Nhiều trường hợp những tranh chấp thừa kế về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng. Điều 663 quy định vợ chồng có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản chung, và họ có quyền sửa đổi,bổ sung thay thế, hủy bỏ di chúc chung bất cứ lúc nào “khi vợ hoặc chồng muốn sửa đổi, bổ sung thay thế, hủy bỏ di chúc chung thì phải được sự đồng ý của người kia, nếu một người đã chết thì người kia chỉ có hể sửa đổi, bổ sung di chúc quan đến tài sản của mình”(điều 664). Từ những quy định này có thể dẫn đến những tình hướng tranh chấp nhà ở, đất đai trong thực tế hay rất nhiều tình huống liên quan tới các quyền thừa kế khác. Xác định tài sản riêng của người thay đổi, bổ sung…liên quan đến tài sản là nhà ở chung, là đất đai…hơn nữa, nếu hết thời hiệu khởi kiện về thừa kế (theo điều 641 là 10 năm) thì di sản của người chết sẽ được định đoạt như thế nào? Tuy giấy đỏ không đề cập nhưng trên thực tế có loại đất này đã tồn tại. nhiều dòng họ đã dành ra một mảnh đất chung xây nhà thờ, trồng hoa màu để lấy chi phí thờ cúng… nên mới có tên gọi như vậy. Chính vì không được chính thức thừa nhận nên các tòa mới có cách xử lý bất nhất như trên. do đó cần có sự bổ sung kịp thời của các nhà làm luật về cách giải quyết các tình huống trên. Theo quy định tại Điều 80 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, thì kể từ ngày 01/7/2004, Toà án áp dụng các quy định c