Tiểu luận Tìm hiểu 3 vụ việc cụ về hình thức giao dịch dân sự

ệc cụ thể có tranh chấp liên quan 2. 1 Vụ việc thứ nhất Dựa trên bản án “QUYẾT ĐỊNH SỐ 18/2003/HĐTP-DS NGÀY 30-05-2003 VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ” 2.1.1. Tóm tắt vụ án Nguyên đơn:  Bà Trần Thị Ngọc Hiền, sinh năm 1957 và các con bà Hiền là Trần Thị Ngọc Diệp; Trần Thị Ngọc Chi; Trần Thị Ngọc Hiếu; Trần Thị Bích Trâm (đều do bà Hiền giám hộ); cùng trú tại số 4 khu phố II, phường Tân Thuận Tây, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh. Bà Trần Thị Lý; Trần Thanh Bình; Trần Văn Nghĩa; Trần Thị Giàu; Trần Văn Hùng; tất cả đều uỷ quyền cho bà Trần Thị Lệ trú tại số 11/4B khu phố 1, phường Phú Thuận, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh. Bị đơn: Ông Trần Văn Thọ và vợ là bà Phan Thị Hồng Hoa; cùng trú tại số 1B khu A khu phố 1, phường Tân Phú, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Anh Trần Thanh Xuân và chị Mai Lan Robetts cư trú tại Australia, ủy quyền cho anh Thọ. Diện tích 120m2 nhà trên diện tích 1.199m2 đất tại số 2/7 khu phố 3, đường liên tỉnh lộ 15 (nay là đường Huỳnh Tấn Phát), phường Bình Thuận, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh là sở hữu của ông Trần Văn Lung. Ông Lung có vợ là bà Trần Thị Ngọc Hiền. Trong diện tích nhà đất nói trên mới chỉ có 120m2 nhà trên 170m2 đất là có giấy tờ, phần đất còn lại chưa được hợp thức hoá quyền sử dụng do ông Lung mua lại của người khác, nhưng chưa hoàn tất thủ tục mua bán. Ngày 24-09-1999, ông Lung thoả thuận bán căn nhà 2/7 khu phố 3 nói trên cho vợ chồng ông Thọ, bà Hoa với giá 2,4 tỷ đồng. Dù chưa lập hợp đồng, nhưng ông Thọ đã giao cho ông Lung 360 triệu đồng. Ngày 26-09-1999, ông Lung giao toàn bộ nhà đất cho ông Thọ sử dụng. Việc giao nhà hai bên có làm “tờ giao nhận” trong đó có nội dung: “trong thời gian ông Lung chưa nhận đủ số tiền còn lại (theo hợp đồng bán nhà), mọi chi phí sửa chữa ông Lung hoàn toàn không bồi thường gì cả”. Sau đó, phía ông Thọ tiếp tục trả thêm cho phía ông Lung tổng cộng là 1,08 tỷ đồng (trong đó có số tiền 51.000USD do em ông Thọ là anh Xuân và chị Mai Lan gửi trả từ Australia). Tháng 12-1999, ông Thọ và ông Lung mới cùng nhau lập hợp đồng mua bán nhà đất nêu trên. Nội dung ông Lung bán nhà 2/7 khu phố 3 cho ông Thọ với giá 2,4 tỷ đồng, thanh toán tiền mua bán nhà làm 2 đợt: Đợt 1: 1,4 tỷ đồng. Đợt 2: Tính từ ngày 24-09-1999 đến ngày 24-12-1999, bên ông Thọ phải thanh toán tiếp số tiền còn lại là 1 tỷ đồng. Nếu đến hạn mà bên ông Thọ không đủ tiền thanh toán thì hai bên sẽ cùng nhau thế chấp căn nhà đang mua bán để vay 1 tỷ đồng trả cho ông Lung. Hợp đồng này chỉ có ông Lung, ông Thọ ký và Uỷ ban nhân dân phường Bình Thuận xác nhận chữ ký của hai ông, chứ chưa phải là xác nhận tình trạng tài sản chuyển dịch và chưa qua Công chứng theo quy định. Thực hiện hợp đồng, tính đến ngày 04-12-1999, phía ông Thọ mới giao cho ông Lung 51.000USD và 430 triệu đồng (làm 3 lần). Phía ông Thọ cho rằng lần thứ 4 giao cho ông Lung 320 triệu đồng, nhưng không làm biên nhận. Điều này không được nguyên đơn thừa nhận. Sau đó, ông Thọ cũng không trả thêm tiền cho ông Lung, không thiết lập hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định với lý do ông Lung không cùng ông Thọ lo thủ tục mua bán nhà đất đó. Ngày 18-04-2000, ông Thọ khởi kiện tại Toà án nhân dân quận 7 yêu cầu ông Lung phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đất cho ông Thọ, sau đó, ông Thọ sẽ trả hết số tiền còn lại là 1 tỷ đồng. Ngày 01-11-2000, ông Thọ xin rút đơn khởi kiện ông Lung tại Tòa án để yêu cầu Uỷ ban nhân dân quận 7 giải quyết hợp đồng nêu trên. Sự việc chưa được giải quyết thì ngày 10-05-2000 ông Lung chết. Những người hưởng thừa kế của ông Lung gồm: bà Muội là mẹ ông Lung; bà Hiền là vợ cùng các con của ông Lung gồm: Trần Thị Ngọc Diệp, Trần Thị Ngọc Chi, Trần Thị Ngọc Hiếu và Trần Thị Bích Trâm. Ngày 22-11-2000, bà Lệ khởi kiện ông Thọ tại Toà án yêu cầu ông Thọ tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà với ông Lung, yêu cầu ông Thọ phải trả số tiền còn lại và lãi suất chậm trả trên số tiền đó. Ông Thọ cho rằng nhà đất của ông Lung phần lớn chưa được hợp pháp hoá quyền sở hữu nên yêu cầu phía bà Lệ làm xong thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đất, thì ông Thọ mới trả nốt số tiền còn lại; nếu không thì xin huỷ hợp đồng mua bán nhà và yêu cầu phía bà Lệ trả lại ông số tiền 1,4 tỷ đồng cùng với lãi suất và tiền sửa chữa nhà hết 100 triệu đồng. Nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì số tiền còn lại là 1 tỷ đồng ông sẽ trả khi án có hiệu lực pháp luật. 2.1.2 Giải quyết của tòa án Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 151/DSST ngày 24-01-2002, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định: Hủy hợp đồng mua bán nhà ở lập tháng 12-1999 giữa ông Trần Văn Lung với ông Trần Văn Thọ và bà Phan Thị Hồng Hoa. Ông Lung chết tháng 05-2000, bà Muội mẹ ông Lung chết tháng 11-2001. Buộc ông Thọ, bà Hoa có trách nhiệm giao nhà 2/7 khu phố 3, đường liên tỉnh 15 (nay là đường Huỳnh Tấn Phát) phường Bình Thuận, quận 7 cùng khuôn viên đất cho các đồng thừa kế của ông Lung gồm: Trần Thị Ngọc Hiền, Trần Thị Ngọc Diệp, Trần Thị Ngọc Chi, Trần Thị Ngọc Hiếu và Trần Thị Bích Trâm, Trần Thị Lý, Trần Thanh Bình, Trần Văn Nghĩa, Trần Thị Giàu, Trần Văn Hùng do bà Lệ đại diện nhận. Các đồng thừa kế của ông Lung, do bà Lệ đại diện có trách nhiệm giao trả ông Thọ 1.103.404.350 đồng, giao nhà và tiền thực hiện cùng một lúc, hạn chót ngày 24-04-2002. 2.1.3. Nhận xét quyết định của Tòa án Việc Toà án cấp sơ xác định hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lung với ông Thọ, bà Hoa là hợp đồng vô hiệu là đúng. Thứ nhất, cần phải khẳng định rằng đây là một hợp đồng mua bán nhà ở không hợp lệ. Bởi theo Điều 443 BLDS 1995 thì hình thức hợp đồng mua bán nhà ở được quy định rằng : “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng thực của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền”. Như vậy, về mặt hình thức hợp đồng mua bán nhà giữ ông Lung và ông Thọ chưa được công chức bởi cơ quan có thẩm quyền nên hợp đồng này bị vô hiệu về mặt hình thức. Thứ hai, về xác định lỗi: Bên bán nhà tức ông Lung đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ của bên bán nhà. Đất của ông Lung tuy mới chỉ có 120m2 nhà trên 170m2 đất là có giấy tờ nhưng từ trước cho tới sau khi hợp đồng được kí kết cũng không xảy ra tranh chấp gì, bên ông Lung cũng tạo điều kiện để 2 bên có thể hoàn thành thủ tục chuyển nhượng. Nhưng ông Lung cũng có lỗi trong việc không tuân thủ đúng hình thức của hợp đồng mua bán nhà. Bên mua nhà tức ông Thọ là người có lỗi khi không thanh toán theo thỏa thuận và hợp đồng mua bán nhà giữa ông và ông Lung. Bởi các lý do sau: Tại hợp đồng mua bán nhà ở lập tháng 12-1999 quy định ông Thọ phải thanh toán cho ông Lung 1,4 tỷ đồng vào ngày 24-09-1999, số tiền còn lại thanh toán đợt 2 là 1 tỷ đồng vào ngày 24-12-1999. Tuy ông Thọ khai đã trả cho ông Lung 1,4 tỷ đồng, nhưng thực tế, ông Thọ mới chỉ giao cho ông Lung được 1,08 tỷ đồng, phần còn lại, ông Thọ không thanh toán. Đối với số tiền còn lại, ông Thọ cũng chưa thanh toán được do ngân hàng không đồng ý cho vay 1 tỷ. Như vậy, ông Thọ là người vi phạm thoả thuận về điều khoản thanh toán. Chính bởi những lẽ đó, theo điều 146 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không là phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Tùy từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Như vậy, việc Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lung và ông Thọ, đồng thời yêu cầu ông Thọ, bà Hoa có trách nhiệm giao nhà 2/7 khu phố 3, đường liên tỉnh 15 (nay là đường Huỳnh Tấn Phát) phường Bình Thuận, quận 7 cùng khuôn viên đất cho các đồng thừa kế của ông Lung và các đồng thừa kế của ông Lung, do bà Lệ đại diện có trách nhiệm giao trả ông Thọ 1.103.404.350 đồng là hoàn toàn hợp lý. 2.2 Vụ việc thứ hai Dựa trên bản án “QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM SỐ 30/2005/DS-GĐT NGÀY 06-12-2005 VỀ VỤ ÁN “TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN”. 2.2.1. Tóm tắt vụ án Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hoàng Giang Trú tại: Nhà số 31/9 Tân Hòa Đông, phường 13, quận 6, thành phố Hồ Chí Minh. Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Chị Nguyễn Thị Ngọc Trâm là người đại diện do nguyên đơn ủy quyền. Trú tại: DD9 cư xá Bắc Hải, phường 15, quận 10 thành phố Hồ Chí Minh. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Nghĩa. Trú tại: Nhà số 135/15D Hùng Vương, phường 6, quận 6, thành phố Hồ Chí Minh. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Trần Thị Tình. Trú tại: Nhà số 9 quốc lộ 1, khu phố 2, phường Tân Hiệp, Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai và Ông Trần Minh Đức (chồng bà Nghĩa). Trú tại: Nhà số 135/15D Hùng Vương, phường 6, quận 6, thành phố Hồ Chí Minh. Ngày 19-10-1995, bà Nguyễn Thị Nghĩa đến cơ sở của ông Nguyễn Hoàng Giang đặt mua 13.800 túi xách, giá 10.500 đồng/cái, thành tiền là 144.900.000 đồng. Việc mua bán chỉ thỏa thuận miệng, nhưng khi nhận tiền và giao hàng đều có ghi sổ ký nhận. Bà Nghĩa đã trả nhiều lần được 80.000.000 đồng. Sau đó, bà Nghĩa không trả nữa và yêu cầu ông đến gặp bà Trần Thị Tình là người cầm tiền của bà Nghĩa để lấy tiền. Ngày 17-8-1996, ông đến gặp bà Tình để lấy tiền thì bà Tình trả 1.800 USD tương đương 19.800.000 đồng. Tổng cộng số tiền bà Nghĩa và bà Tình đã trả ông là 99.800.000 đồng. Nay ông Giang yêu cầu bà Nghĩa trả cho ông số tiền còn lại là 45.000.000 đồng và yêu cầu tính lãi theo quy định của ngân hàng từ ngày 17-8-1996 đến nay. Theo các lời khai của bà Nguyễn Thị Nghĩa là bị đơn trong quá trình giải quyết vụ án thì: bà Nghĩa và bà Tình là bà con họ hàng xa. Khoảng tháng 10-1995, bà cho bà Tình mượn nhà để làm văn phòng giao dịch. Ngày 25-10-1995 bà đi cùng bà Tình đến cơ sở của ông Giang để mua túi xách. Người mua túi xách là bà Tình. Khi thương lượng thì bà thương lượng với ông Giang và có nói khi nào nhận tiền thì gọi ông Giang đến nhà bà nhận tiền. Sau đó, bà đã nhận tiền từ bà Đỗ Hồng Nga, bà Tình và bạn hàng của bà Tình để trả tiền cho ông Giang. Tính đến ngày 15-2-1996, bà đã trả cho ông Giang tổng cộng là 80.000.000 đồng, bà có ký tên vào sổ của ông Giang. Tháng 4-1996, bà không cho bà Tình mượn nhà làm văn phòng nữa, bà có báo cho ông Giang biết số tiền còn lại ông Giang nên gặp trực tiếp bà Tình để thanh toán. Từ đó, ông Giang không liên hệ với bà. Nay ông Giang yêu cầu bà trực tiếp trả nợ, bà không đồng ý. 2.2.2 Giải quyết của tòa án Tại bản án dân sự sơ thẩm số 05/DSST ngày 10-3-2000, Toà án nhân dân quận 6 đã căn cứ vào Điều 10, 11 Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự; Điều 321, 322, 421, 431 Bộ luật dân sự; Nghị định 70/CP ngày 12-6 1997 của Chính phủ quy định về án phí, lệ phí Toà án, quyết định: Bà Nguyễn Thị Nghĩa có nghĩa vụ thanh toán cho ông Nguyễn Hoàng Giang 45.100.000 đồng tiền mua túi xách còn thiếu tại thời điểm tháng 10 1995 và trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự từ ngày 17-8-1996 đến nay là 31.849.620 đồng, tổng cộng 76.949.620 đồng. Thời hạn thanh toán và phương thức thanh toán: một lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật. Kể từ ngày ông Giang có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bà Nghĩa không chịu trả số tiền nêu trên thì hàng tháng bà Nghĩa còn phải chịu khoản tiền lãi tính theo lãi nợ quá hạn do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chưa thi hành. Các đương sự được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. 2.2.3. Nhận xét quyết định của Tòa án Trong nhóm chúng tôi có một số ý kiến cho rằng: “Trong vụ án nêu trên việc tòa án quyết định là phù hợp với các căn cứ pháp lý” và có cách lý giải như sau: Giao dịch dân sự là hợp đồng mua bán tài sản giữa ông Giang và bà Nghĩa đã được thiết lập một hợp pháp bằng hình thức miệng, hai bên hoàn toàn tự nguyện. Theo quy định của điều 421 BLDS năm 1995 về hợp đồng mua bán tài sản: “…là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán ..” vì vậy trách nhiệm của bên mua là bà Nghĩa  là phải giao tiền đầy đủ cho bên bán (ông Giang) khi đã nhận đủ hàng (túi sách). Hai bên đã có sự thỏa thuận nên số tiền còn thiếu của ông Giang phải được bà Nghĩa hoặc bà Tình tiếp tục trả (bao gồm cả phần lãi do việc chậm thực hiện việc trả tiền) theo quy định tại khoản 2 điều 313 BLDS năm 1995. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Giang Tòa án yêu cầu bà Nghĩa.   Tuy nhiên ý kiến đưa ra cũng nhận định tòa án cũng cần xác định trách nhiệm của bà Tình trong việc có trách nhiệm cùng với bà Nghĩa trả tiền cho ông Giang hay không, vì bà Tình là người có liên quan trực tiếp, có mặt trong khi xác lập việc mua bán túi sách giữa ông Giang và bà Nghĩa, đã thực hiện nghĩa vụ trả một phần tiền cho ông Giang, để giải quyết triệt để vụ án. Và cả nhóm nhất trí với nhận định bản án sơ thẩm tuyên “Thời hạn thanh toán một lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật thi hành ” là không chính xác bởi vì pháp luật thi hành án không có quy định này. Đa số các ý kiến nhóm chúng tôi nhận thấy một số thiếu xót trong việc giải quyết vụ án này. Trước hết theo điều 400 BLDS năm 1995 về hình thức của hợp đồng dân sự “có thể được giao kết bằng lời nói bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định; Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân thủ các quy định đó; Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Theo các tài liệu trong vụ án thì việc mua bán này chỉ thỏa thuận bằng miệng nhưng khi nhận hàng và giao tiền đều có ghi sổ ký nhận. Đó cũng là một hình thức của giao dịch dân sự. Vì thế hợp đồng này hoàn toàn có hiệu lực. Xét lại vụ việc ta thấy khi đặt mua túi xách bà Nghĩa là người đứng ra trực tiếp thương lượng, nhận hàng và ký vào sổ ký nhận, thực tế bà cũng là người đã trả cho ông Giang được 80.000.000 đồng. Vì vậy có căn cứ xác định bà Nghĩa là người mua, thương lượng, đặt cọc, trả tiền cho nên bà Nghĩa phải có trách nhiệm đối với số tiền còn thiếu của ông Giang. Theo quyết định của tòa án thì bà Nghĩa cũng phải có trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự từ ngày 17/8/1996 cho đến nay. Vì căn cứ theo điều 431 BLDS năm 1995 về nghĩa vụ trả tiền: “Bên mua phải trả đủ tiền vào thời điểm và tại địa điểm đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì phải trả đủ tiền vào thời điểm và tại điểm giao tài sản; Bên mua phải trả lãi kể từ ngày chậm trả theo quy định tại khoản 2 điều 313 của bộ luật này trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên quyết định của Tòa là chưa hợp lý vì trong vụ việc nêu trên bà Tình cũng là người có liên quan vì thế tòa án cần xác minh làm rõ về nguồn gốc của khoản tiền 80.000.000 đồng do bà Nghĩa trả cho ông Giang là ở đâu, lý do vì sao bà Tình lại trả cho ông Giang 1800 USD và tiến hành đối chất giữa ông Giang với bà Tình, bà Nghĩa. Từ đó mới có cơ sở xác định bà Tình có phải chịu trách nhiệm liên đới cùng bà Nghĩa trả số tiền còn thiếu cho ông Giang hay không. Qua vụ việc trên ta thấy hợp đồng mua bán giữa ông Giang và bà Nghĩa chỉ được thực hiện dưới hình thức giao dịch bằng miệng, một hình thức được coi là phổ biến trong xã hội hiện nay mặc dù hình thức này có độ xác thực thấp nhất. Tuy nhiên hình thức này vẫn hoàn toàn có hiệu lực pháp lý nên các bên tham gia vào hợp đồng vẫn có quyền và nghĩa vụ liên quan. 2.3 Vụ việc thứ ba Dựa trên bản án dân sự sơ thẩm số 09/DSST ngày 01-11-2002 Toà án nhân dân quận Tây Hồ về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà. 2.3.1. Tóm tắt vụ án Nguyên đơn: Ông Trần Tấn Hiệp, sinh năm 1943 và Bà Vũ Thị Thục Đức, sinh năm 1943 (vợ ông Hiệp). Cùng trú tại: Số 75 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội. Bị đơn: Ông Lê Trọng Đỉnh, sinh năm 1949 và Bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh, sinh năm 1952 (vợ ông Đỉnh). Cùng trú tại: Số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội. Tại đơn khởi kiện ngày 5-6-2002 và các lời khai tại Toà án ông Trần Tấn Hiệp và bà Vũ Thị Thục Đức trình bày: Ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội thuộc quyền sở hữu của vợ chồng chúng tôi. Từ tháng 3-2000 đến tháng 6-2000 vợ chồng chúng tôi đã vay ông Đỉnh nhiều lần tiền để kinh doanh; tháng 9-2000 vợ chồng chúng tôi đã cho vợ chồng ông Đỉnh vào ở nhờ ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ. Khi đó hồ sơ về ngôi nhà vợ chồng chúng tôi đang thế chấp tại Ngân hàng Hàng Hải để vay tiền kinh doanh. Vợ chồng chúng tôi có vay ông Đỉnh một số tiền; sau này chúng tôi được biết số tiền ông Đỉnh cho chúng tôi vay thực chất là tiền của Công ty Bắc Sơn mà chúng tôi là đồng sở hữu, ông Đỉnh đã rút ra cho chúng tôi vay lại. Khoảng năm 2000 Ngân hàng Hàng Hải là nơi chúng tôi thế chấp ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ để vay tiền đã thúc ép chúng tôi phải thanh toán tiền cho Ngân hàng, do vậy vợ chồng tôi đồng ý để ông Đỉnh nộp một phần tiền với tư cách chúng tôi nợ ông Đỉnh để trả nợ Ngân hàng Hàng Hải và giải chấp ngôi nhà trên. Ngày 01-02-2001, Ngân hàng Hàng Hải đã trả toàn bộ giấy tờ nhà cho chúng tôi. Sau khi giải chấp ngôi nhà, do nghĩ là vợ chồng tôi đã nợ ông Đỉnh một số tiền lớn nên ngày 06-3-2001, vợ chồng chúng tôi đã viết giấy nhận nợ ông Đỉnh 5 tỷ đồng, cùng ngày chúng tôi đưa ông Đỉnh toàn bộ giấy tờ của ngôi nhà. Mục đích chúng tôi đưa giấy tờ nhà cho ông Đỉnh là tạo điều kiện cho ông Đỉnh thế chấp nhà để vay tiền Ngân hàng. Ngày 26-5-2001, vợ chồng chúng tôi và vợ chồng ông Đỉnh đã lập tờ khai mua bán ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội. Hai bên thống nhất giá 7,6 tỷ đồng, sau khi trừ số tiền chúng tôi còn nợ ông Đỉnh 5 tỷ đồng, số tiền vợ chồng ông Đỉnh còn phải thanh toán cho vợ chồng chúng tôi là 2,6 tỷ đồng. Vì vậy, tại bản khai mua bán ngày 26-5-2001 chúng tôi thống nhất chỉ ghi giá là 2,6 tỷ đồng, khi nào vợ chồng ông Đỉnh trả đủ tiền sẽ làm hợp đồng mua bán nhà đất. Sau đó, vợ chồng ông Đỉnh tự động mang bản khai mua bán nhà trên ra Uỷ ban nhân dân phường Quảng An để xác nhận. Ông Đỉnh đã “chạy chọt” để sang tên nhà đất nhưng chưa được. Chúng tôi khẳng định giữa vợ chồng chúng tôi và vợ chồng ông Đỉnh không có việc mua bán nhà đất trên và đề nghị huỷ thoả thuận mua bán nhà số 6 đường Âu Cơ, Hà Nội; buộc ông Đỉnh phải trả lại ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ cho vợ chồng chúng tôi. Ông Lê Trọng Đỉnh và bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh trình bày: Chúng tôi quen biết ông Hiệp từ năm 1989, đến tháng 02-2000, chúng tôi gặp lại nhau tại Hà Nội, qua trao đổi trò chuyện, chúng tôi được biết ông Hiệp cần một số tiền để kinh doanh phải cầm cố xe ô tô để vay tiền. Chúng tôi đã cho ông Hiệp vay tiền để trang trải công nợ từ tháng 3-2000 đến tháng 7-2001, ông Hiệp đã nợ chúng tôi số tiền là 417.900 USD và 2.601.527.400 đồng Việt Nam. Do ông Hiệp nợ nần quá nhiều và nhà số 6 đường Âu Cơ đang phải thế chấp Ngân hàng để vay tiền, trước tình hình đó ông Hiệp, bà Đức đã gợi ý bán nhà số 6 đường Âu Cơ cho chúng tôi và đây là lý do chúng tôi nộp tiền tại Ngân hàng Hàng Hải để thanh toán nợ cho ông Hiệp. Sau khi giải chấp được nhà số 6 đường Âu Cơ, ông Hiệp đã đưa toàn bộ giấy tờ của ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ cho vợ chồng chúng tôi. Sau đó giữa vợ chồng chúng tôi và vợ chồng ông Hiệp thoả thuận giá mua ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ là 5,5 tỷ đồng Việt Nam; số tiền này nhỏ hơn số tiền mà vợ chồng ông Hiệp nợ vợ chồng chúng tôi. Ngày 26-5-2001, ông Hiệp đã lập 4 bản khai mua bán quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Trong giấy tờ chuyển nhượng có tên chủ bán là vợ chồng ông Hiệp, bà Đức và người mua là vợ chồng chúng tôi, diện tích nhà đất là toàn bộ ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ có diện tích mặt sàn là 160m2 trên thửa đất 108 rộng 626m2 với số tiền là 2,6 tỷ đồng Việt Nam. Giấy tờ chuyển nhượng có đầy đủ chữ ký của 4 người: Tôi, vợ tôi (Thịnh), ông Hiệp, bà Đức (vợ ông Hiệp). Bản kê khai mua bán nhà đất trên đã được Uỷ ban nhân dân phường Quảng An xác nhận vào ngày 04-7-2001. Đến tháng 7-2001, giữa tôi (Đỉnh) và ông Hiệp đã làm đơn đề nghị Sở Địa chính Hà Nội xin được làm sổ đỏ cho ông Hiệp và sau đó làm tiếp thủ tục sổ đỏ từ tên ông Hiệp sang tên tôi là Lê Trọng Đỉnh. Từ khi mua ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ đến nay, vợ chồng chúng tôi đã sửa chữa cải tạo lại như: Xây dựng mới từ gara ô tô lên 3 tầng, diện tích 45,5m2, phòng cạnh bếp làm thêm từ tầng 1 lên 3 tầng diện tích 48,7m2; sửa chữa cải tạo tôn nền sân, bếp, làm lại toàn bộ công trình phụ. Tổng số tiền sửa chữa hết hơn 700 triệu đồng. Nay ông Hiệp xin huỷ hợp đồng mua bán nhà vợ chồng chúng tôi không chấp nhận, vì việc mua bán chuyển nhượng giữa hai bên đã hoàn tất. 2.3.2 Giải quyết của tòa án Tại bản án dân sự sơ thẩm số 09/DSST ngày 01-11-2002 Toà án nhân dân quận Tây Hồ đã xử: 1- Bác yêu cầu xin huỷ hợp đồng mua bán nhà số 6 đường Âu Cơ giữa ông Trần Tấn Hiệp, bà Vũ Thị Thục Đức với ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh.2- Ngôi nhà số 6 Âu Cơ diện tích 192m2 thuộc quyền sở hữu của ông Lê Trọng Đỉnh và bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh. Diện tích 434 m2 đất chưa hợp thức ông Lê Trọng Đỉnh và bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh phải chấp hành các quyết định của cơ quan nhà đất địa phương.3- Án phí sơ thẩm ông Hiệp, bà Đức nộp 189.336.000đ, đã nộp 20.000.000đ, còn phải nộp 169.000.000đ. 2.3.3. Nhận xét quyết định của Tòa án Nhóm chúng tôi không đồng ý với quyết định trên của tòa án về việc bác yêu cầu xin hủy hợp đồng mua bán nhà giữa ông Hiệp, bà Đức với ông Đỉnh, bà Thịnh và ngôi nhà số 6 Âu Cơ diện tích 192m2 thuộc quyền sở hữu của ông Đỉnh và bà Thịnh, bởi lý do sau: Thứ nhất, cần phải khẳng định rằng đây là một hợp đồng mua bán nhà ở không hợp lệ. Bởi theo Điều 443 BLDS 1995 thì hình thức hợp đồng mua bán nhà ở được quy định rằng : “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng thực của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền”. Mặc dù, có cơ sở xác định vợ chồng ông Hiệp đã bán nhà số 6 đường Âu Cơ cho vợ chồng ông Đỉnh nhưng việc mua bán hai bên không lập thành văn bản theo quy định của pháp luật (mới chỉ là bản khai mua bán nhà) , còn tranh chấp về giá bán nhà nên không thể khẳng định đây là một bản hợp đồng mua bán nhà hợp lệ được. Ngoài ra, theo Điều 444 BLDS năm 1995 quy định về thủ tục mua bán nhà ở “Các bên phải đăng kí trước bạ sang tên nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, kể từ thời điểm đăng kí quyề sở hữu”. Theo đó, 2 bên chưa là thủ tục đăng kí trước bạn sang tên như vậy không có căn cứ để khẳng định rằng ngôi nhà số 6 Âu Cơ diện tích 192m2 thuộc quyền sở hữu của ông Đỉnh và bà Thịnh. Bởi những lẽ trên nhóm xin đưa ra hướng giải quyết như sau: Đề nghị tòa tuyên giao dịch chuyển nhượng nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ giữa vợ chồng ông Hiệp, bà Đức với ông Đỉnh, bà Thịnh là hợp đồng vô hiệu. Căn cứ theo điều 139 BLDS năm 1995 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức “Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng kí hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một bên thực hiện quy định về hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn, quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch đó phải bồi thường thiệt hại.”. Như vậy, trong một thời hạn nhất định do Tòa án quy định, 2 bên có thể tiếp tục hòa thiện hợp đồng mua bán cho phù hợp với quy định của pháp luật. Còn trong trường hợp, trong thời gian tòa án cho phép để hai bên hoàn thiện quy định về hình thức của hợp đồng mà hai bên không hoàn thành thì theo căn cứ của điều 146 BLDS năm 1995 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: Giao dịch dân sự vô hiệu không là phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Tùy từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Tức là, Vợ chồng ông Đỉnh, bà Thịnh phải có trách nhiệm trả lại toàn bộ ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội cho vợ chồng ông Trần Tấn Hiệp, bà Vũ Thị Thục Đức cũng như các giấy tờ có liên quan tới ngôi nhà.Ông Hiệp, bà Đức phải có trách nhiệm thanh toán trả ông Đỉnh bà Thịnh số tiền còn nợ. 3. Một số bất cập trong quy định của pháp luật liên quan đến hình thức của giao dịch dân sự Trong BLDS năm 2005, Điều 122 là quy định mang tính nguyên tắc chung: GDDS có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi p