Tiểu luận Tìm hiểu ba vụ việc có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở

ố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định có diện tích 107 m2 thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông Thảo và bà Tôn Thị Tằng. Ngày 28-9-1978 ông Lê Thảo đã kí vào bản kê khai chi tiết căn nhà trên khi thực hiện chính sách cải tạo nhà của thị xã Quy Nhơn. Ngày 3-8-2979 ông Lê Thảo lập văn tự bán căn nhà số 177 Tăng Bạt Hổ cho ông Trần Kế với giá 80 triệu đồng, ông Kế đã giao cho ông Thảo 60 triệu đồng, gia đình ông Kế đã chuyển về ở một phần trong căn nhà. Ngày 8-10-1979 Ủy ban nhân dân tỉnh Nghĩa Bình ban hành quyết định số 882/QĐ-UB quản lí căn nhà trên. Ngày 30-9-1980 UBND phường Lê Lợi lại chứng thực vào văn tự mua bán nhà giữa ông Trần Kế với ông Lê Thảo. Sau khi có quyết định 882/QĐ-UB thì gia đình ông Thảo không đồng ý bán cho ông Trần Kế nữa. Năm 1993 ông Kế khởi kiện yêu cầu ông Thảo tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán. 1.2. Giải quyết của Tòa án. Tại quyết định số 11 QĐ/TA ngày 28-12-1994 tòa án nhân dân tỉnh Bình Định đình chỉ việc giải quyết vụ án dân sự “về việc yêu cầu thực hiện hợp đồng mua bán nhà” giữa ông Kế và ông Thảo và bà Tằng do anh Lê Trung Thuận đại diện theo ủy quyền. Ngày 3-2-1995 Chủ tịch UBND tỉnh Bình Định có quyết định số 318/QĐ_UB có nội dung: công nhận sở hữu chủ nhà số 177 Tăng Bạt Hổ, thành phố Quy Nhơn cho ông Lê Thảo và gia đình sau khi đã hoàn thành các thủ tục theo quy định của nhà nước về nhà, đất. Tại đơn khởi kiện đề ngày 20-5-1999 ông Trần Kế đề nghị tòa án giải quyết buộc ông Lê Thảo tiếp tục thực hiện hợp đồng, giao lại ngôi nhà đó cho ông. Tại quyết định số 04/QĐ-TA ngày 21-4-2003, TAND tỉnh Bình Định đã quyết định đình chỉ việc giải quyết vụ án tranh chấp “hợp đồng mua bán nhà” đã thụ lý số 06/DSST ngày 12-8-1999. Trả lại đơn khởi kiện ngày 20-5-1999 cho ông Trần Kế với lí do: Vụ án đã được giải quyết bằng một quyết định có hiệu lực (quyết định việc đình chỉ việc giải quyết vụ án số 11/QĐ-TA ngày 28-12-1994 của TAND tỉnh Bình Định). Sau khi có quyết định nêu trên, ngày 25-4-2003 ông Kế kháng cáo không đồng ý với quyết định của tòa án nhân dân tỉnh Bình Định. Tại quyết định phúc thẩm số 29/QĐ-PT ngày 1-7-2003,TA phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng đã quyết định: bác đơn kháng cáo của ông Trần Kế, giữ nguyên quyết định sơ thẩm số 04/QĐ-TA ngày 21-4-2003 của TAND tỉnh Bình Định có hiệu lực pháp luật. Ông Trần Kế phải chịu 500 nghìn đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm. Sau khi có quyết định số 29/QĐPT ngày 01-7-2003 của tòa án phúc thẩm tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng, ông Trần Kế có nhiều đơn khiếu nại yêu cầu được xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với quyết định phúc thẩm nói trên. Tại quyết định kháng nghị số 101/2006/DS-KN ngày 27-6-2006, Chánh án tòa án nhân tối cao kháng nghị quyết định phúc thẩm số 29/QĐ-PT ngày 1-7-2003 của Tòa án phúc thẩm TANDTC tại Đà Nẵng. Đồng thời đề nghị hội đồng thẩm phán TANDTC xét xử giám đốc thẩm hủy quyết định phúc thẩm nêu trên và hủy quyết định sơ thẩm số 04/QĐ-TA ngày 21-4-2003 của TAND tỉnh Bình Định; giao hồ sơ vụ án cho TAND tỉnh Bình Định giải quyết lại vụ án theo đúng quy định của pháp luật. Theo quyết định tại điều 10 của pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự về thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân không có quy định vụ án “về việc yêu cầu thực hiện hợp đồng mua bán nhà” như yêu cầu khởi kiện của ông Kế vào năm 1993, nên TAND tỉnh Bình Định ra quyết định số 11/QĐ-TA ngày 20-12-1994 là có căn cứ. Sau khi có quyết định 318/QĐ-UB ngày 3-2-1999 về việc công nhận sở hữu căn nhà 177 Tăng Bạt Hổ cho ông Thảo, ông Kế lại khởi kiện và tòa án các cấp đã xác định đây là quan hệ pháp luật về “tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” là đúng. Như vậy, vụ án mà Toà án nhân dân tỉnh Bình Định thụ lý ra Quyết định số 11QĐ/TA ngày 20-12-1994 đình chỉ việc giải quyết khác với vụ án mà TAND tỉnh Bình Định thụ lý và ra quyết định số 04/QĐ-TA ngày 21-4-2003; do đó, việc khởi kiện ngày 20-5-1999 của ông Trần Kế chưa được giải quyết, nhưng tại quyết định sơ thẩm số 04/QĐ-TA ngày 21-4-2003 và tại quyết định phúc thẩm số 29/QĐ-TA ngày 1-7-2003, TAND tỉnh Bình Định và tòa phúc thẩm TAND tối cao tại Đà Nẵng lại cho rằng việc khởi kiện ngày 20-5-1999 của ông Kế đã được giải quyết tại quyết định số 11/QĐ-TA ngày 28-12-1994, nên đã quyết định đình chỉ giải quyết vụ án là sai. Sau khi có quyết định kháng nghị của Chánh án TAND tối cao,ngày 9-8-2006 anh Lê Trung Thuận (đại diện ủy quyền của ông Lê Thảo bị đơn) có đơn khiếu nại không đồng ý với quyết định kháng nghị số 101/2006/DS-KN ngày 27-62006 của Chánh án TAND tối cao và cho rằng quyết định việc đình chỉ việc giải quyết của vụ án Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm là đúng. Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị không chấp nhận quyết định kháng nghị số 101/2006-KN ngày 27-6-2006 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao vì cho rằng vụ án đã được giải quyết bằng các quyết định có hiệu lực của hai cấp tòa; tuy nhiên cần hướng dẫn ông Kế khởi kiện lại bằng một vụ kiện đòi lại tài sản do ông Kế đã giao số tiền mua bán nhà cho ông Thảo. 1.3. Hướng giải quyết của nhóm. Thực tế vụ việc cho thấy, sau khi có quyết định số 318/QĐ-UB ngày 3-2-1999 của UBND tỉnh Bình Định về việc công nhận sở hữu căn nhà trên cho ông Lê Thảo, ngày 20-5-1999 ông Kế lại khởi kiện, yêu cầu ông Lê Thảo tiếp tục thực hiện hợp đồng, TAND tỉnh Bình Định đã thụ lí vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà và đáng lẽ ra tòa án sơ thẩm phải giải quyết nội dung tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, nhưng tòa án nhân dân tỉnh Bình Định lại căn cứ vào quyết định số 11 QĐ/TA ngày 28-12-1994 và cho rằng sự việc đã được giải quyết để ra quyết định số 04/QĐ-TA ngày 21-4-2003 là sai. Tại quyết định số 29/QĐPT ngày 01-7-2003 Tòa án phúc thẩm TANDTC tại Đà Nẵng đã bác đơn kháng cáo của ông Kế, giữ nguyên quyết định số 04/QĐ-TA nêu trên là cũng không đúng. Trong vụ án này yêu cầu của ông Kế về việc giải quyết nội dung của tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chưa được tòa án các cấp giải quyết, làm thiệt hại đến quyền lợi của ông Kế. Theo quy định của điều 450 BLDS 2005 về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thì: Hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Ngoài ra, một trong các bên theo thỏa thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật. Bên mua có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng.Vì việc ngày 30-9-1980 UBND phường Lê Lợi lại chứng thực vào văn tự mua bán nhà giữa ông Kế và ông Thảo là không đúng pháp luật nên hợp đồng mua bán nhà giữa ông Thảo và ông Kế bị vô hiệu theo điều 410 Bộ luật dân sự 2005. Do đó sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý theo điều 137 Bộ luật dân sự : “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” Trên thực tế ông Kế đã đưa cho ông Thảo 60 triệu đồng, vì vậy ông Thảo phải hoàn trả lại số tiền đó cho ông Kế. Mặt khác ông Thảo đã có lỗi vì đã biết trước rằng ngôi nhà đó có thể sẽ thuộc quyền quản lí của UBND tỉnh Nghĩa Bình mà vẫn bán cho ông Kế, khi có quyết định của UBND tỉnh Bình Định về quản lý căn nhà trên thì ông Thảo lại không đồng ý bán mặc dù đã lập văn tự bán căn nhà cho ông Kế. Do đó ông Thảo phải bồi thường những khoản chi phí mà ông Kế đã khởi kiện và 500 nghìn tiền án phí. Vì ông Thảo đã mất nên những người thừa kế của ông sẽ phải thực hiện nghĩa vụ đó theo điều 637 Bộ luật dân sự 2005. Còn gia đình ông Kế cần phải trả lại phần ngôi nhà cho ông Thảo. 2. Vụ việc thứ hai. Nguyên đơn: Bà Trần Thị Lê – được ủy quyền của những người thừa kế của ông Lung. Bị đơn: Ông Trần Văn Thọ. 2.1. Tóm tắt vụ việc. Diện tích nhà 120 m2 nhà trên diện tích 1199 m2 đất tại số 2/7 khu phố 3 đường liên tỉnh lộ 15, phường Bình Thạnh, quận 7, Tp HCM là sở hữu của ông Trần Văn Lung. Ông Lung có vợ là bà Trần Thị Ngọc Hiền. Trong diện tích nhà đất nói trên mới chỉ có 120 m2 nhà trên 170m2 đất có giấy tờ, phần còn lại chưa được hợp thức hóa quyền sử dụng do ông Lung mua lại của người khác do chưa hoàn tất thủ tục mua bán. Ngày 24/09/1999, ông Lung thỏa thuận bán căn nhà 2/7 khu phố 3 nói trên cho vợ chồng ông Thọ, bà Hoa với giá 2,4 tỉ đồng. Dù chưa lập hợp đồng nhưng ông Thọ đã giao cho ông Lung 360 triệu đồng. Ngày 26/9/1999 ông Lung giao toàn bộ nhà đất cho ông Thọ sử dụng. Việc giao nhà cho hai bên có làm tờ giao nhận trong đó có nội dung “trong thời gian ông Lung chưa nhận đủ số tiền còn lại (theo hợp đồng mua bán) mọi chi phí sửa chữa ông Lung hoàn toàn không bồi thường gì cả”. Sau đó, phía ông Thọ tiếp tục trả thêm cho phía ông Lung tổng cộng 1,08 tỉ đồng. Tháng 12/1999 ông Thọ và ông Lung mới cùng nhau lập hợp đồng mua bán nêu trên, nội dung ông Lung bán nhà 2/7 khu phố 3 cho ông Thọ với giá 2,4 tỉ đồng, thanh toán tiền mua nhà làm 2 đợt. Đợt 1: 1,4 tỉ đồng. Đợt 2: tính từ 24/9/1999 đến 24/12/1999, bên ông Thọ phải thanh toán tiếp số tiền còn lại là 1 tỉ đồng. Nếu đến hạn mà ông Thọ không đủ tiền thanh toán thì hai bên sẽ thế chấp căn nhà đang mua bán để vay 1 tỉ đồng trả cho ông Lung. Trong khi làm thủ tục vay thì ông Thọ phải chịu lãi suất 5% trên số tiền 1 tỉ và phần lãi suất này trừ dẫn vào 1,4 tỉ đồng tiền đặt cọc. Bên ông Thọ phải chịu chi phí sang tên thuế trước bạ và các khoản lệ phí khác. Bên bán cam kết nếu nhà đất có tranh chấp thì bên bán chịu trách nhiệm. Hợp đồng này chỉ có ông Lung và ông Thọ ký và UBND phường Bình Thạnh xác nhận chữ kí của hai ông chứ chưa xác nhận tình trạng tài sản chuyển dịch và chưa qua công chứng theo quy định. Tính đến ngày 4/12/1999, phía ông Thọ mới giao cho ông Lung 51.000 USD và 430 triệu đồng (làm 3 lần). Phía ông Thọ cho rằng lần thứ tư giao cho ông Lung 320 triệu đồng nhưng không làm biên nhận. Điều này không được nguyên đơn thừa nhận. Sau đó, ông Thọ cũng không trả thêm tiền cho ông Lung, không thiết lập hợp đồng mua bán nhà đất đó. Ngày 18/4/2000 ông Thọ khởi kiện tại TAND quận 7 yêu cầu ông Lung phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng nhà đất cho ông Thọ sau đó ông Thọ sẽ trả lại số tiền 1 tỉ đồng. Ngày 1/11/2000 ông Thọ xin rút đơn khởi kiện ông Lung tại TAND để yêu cầu UBND quận 7 giải quyết hợp đồng nêu trên. Sự việc chưa được giải quyết thì ngày 10/5/2000 ông Lung chết. Những người được hưởng thừa kế là bà Muội (mẹ ông Lung), bà Hiền (vợ) cùng các con của ông Lung gồm: Trần Thị Ngọc Diệp, Trần Thị Ngọc Chi, Trần Thị Ngọc Hiếu và Trần Thị Bích Trâm. Ngày 1/11/2000 bà Hiền cùng các con ông Lung lập giấy ủy quyền cho bà Lệ giải quyết tranh chấp nhà đất nói trên với ông Thọ. 22/11/2000, bà Lệ khởi kiện ông Thọ, yêu cầu ông Thọ phải trả lại số tiền còn lại và lãi suất chậm trả số tiền đó. Ông Thọ cho rằng nhà đất của ông Lung phần lớn chưa được hợp pháp hóa quyền sử dụng nên yêu cầu phía bà Lệ làm xong thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đất thì ông Thọ trả nốt số tiền còn lại, nếu không thì xin hủy hợp đồng mua bán và yêu cầu phía bà Lệ trả lại ông số tiền 1,4 tỉ đồng cũng lãi suất và tiền sửa chữa nhà hết 100 triệu đồng. Nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì số tiền còn lại 1 tỉ đồng ông sẽ trả khi án có hiệu lực pháp luật. Ngoài ra, việc hợp đồng phải kéo dài là do ông không đủ tiên trả cho ông Lung, hai bên có ra ngân hàng vay tiền theo thỏa thuận nhưng ngân hàng không cho vay đủ 1 tỉ đồng và do ông Lung đòi lãi suất cho số tiền ông chưa trả quá cao. 2.2. Giải quyết của Tòa án. Bản án sơ thẩm số 151/DSST ngày 24/1/2002, TAND TP HCM quyết định: + Chấp nhận yêu cầu của bà Trần Thị Lệ theo yêu cầu ủy quyền của những người thừa kế của ông Lung. + Hủy hợp đồng mua bán nhà ở lập tháng 12/1999 giữa ông Trần Văn Lung với ông Trần Văn Thọ và bà Phan Thị Hồng Hoa (ông Lung chết tháng 5/2000). + Buộc ông Thọ, bà Hoa có trách nhiệm giao nhà số 2/7 khu số 3, đường liên tỉnh số 15 ( nay là đường Huỳnh Tấn Phát) phường Bình Thuận, quận 7 cùng khuôn viên đất cho những người đồng thừa kế của ông Lung. + Các đồng thừa kế của ông Lung do bà Lệ đại diện có trách nhiệm giao trả cho ông Thọ 1.103.404.350 đồng, giao nhà và tiền thực hiện cùng 1 lúc, hạn chót là 24/4/2002. Ngày 30/1/2002 ông Thọ kháng cáo. Bản án dân sự phúc thẩm số 119/DSPT ngày 30/5/2002 tòa án phúc thẩm TANDTC tại TP Hồ Chí Minh đã quyết định giữ nguyên các quyết định của bản án sơ thẩm VKSNDTC đã kháng nghị ngày 18/4/2003 với nhận xét: việc tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm xác định hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lung với ông Thọ, bà Hoa là hợp đồng vô hiệu là không đúng. Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm mới chỉ xác định lỗi của ông Thọ mà chưa xem xét lỗi của ông Lung là bán nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng nhưng chưa có sự dồng ý của bà Hiền, ông Lung còn cam kết căn nhà và đất không có tranh chấp khiếu nại gì nhưng phần lớn đất chưa có giấy tờ công nhận quyền sử dụng. Trong tổng số 1,08 tỉ đồng phía ông Thọ trả cho phía ông Lung có 51.000 USD nhưng khi buộc bà Lê trả lại cho ông Thọ thì bản án sơ thẩm, phúc thẩm chưa xem xét sự trượt giá của đồng USD cũng là không đúng. Đồng thời giá trị nhà đất theo định giá 7.385.963.200 đồng nhưng bản án sơ thẩm, phúc thẩm chỉ buộc phía bà Lệ trả công Thọ 1,08 tỉ đồng là gây thiệt hại cho ông Thọ. Hướng giải quyết của nhóm. Diện tích nhà đất tại 2/7 khu số 3 đướng Huỳnh Tấn Phát, phường Bình Thuận, quận 7 thuộc sở hữu của ông Lung và mới chỉ được hợp thức hóa 120 m2 nhà trên diện tích 170 m2 trong tổng số 1.191 m2 đất. Toàn bộ diện tích này, ông Lung mua của ông Nhã từ năm 1991 và không có tranh chấp. Mặc dù, bà Hiền là vợ ông Lung không ký hợp đồng mua bán nhà với ông Thọ nhưng bà Hiền không những không có ý kiến phản đối mà còn yêu cầu ông Thọ thực hiện hợp đồng đã kí với ông Lung nên có căn cứ cho rằng ông Lung bán nhà không được sự đồng ý của bà Hiền như lập luận của VKSNDTC là sai. Tại hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lung và ông Thọ tháng 12/1999 chỉ quy định “Bên A (ông Lung) chịu trách nhiệm căn nhà và khu đất trên không có tranh chấp, khiếu nại” và thực tế sau khi kí hợp đồng mua bán cũng không có ai tranh chấp. Dù vậy, phía bà Lệ còn chủ động lập bản đồ hiện trường nhà đất để làm thủ tục chuyển nhượng cho phía ông Thọ nên không có căn cứ cho rằng ông Lung có lỗi. Cũng tại hợp đồng mua bán nhà lập tháng 12/1999 quy định ông Thọ phải thanh toán cho ông Lung 1,4 tỉ đồng vào ngày 24/9/1999, số tiền còn lại, thanh toán đợt 2 là 1 tỉ đồng vào ngày 24/12/1999. Tuy ông Thọ khai đã trả cho ông Lung 1,4 tỉ đồng nhưng trên thực tế ông Thọ mới chỉ giao cho ông Lung được 1,08 tỉ đồng; phần còn lại ông Thọ không thanh toán. Đối với số tiền còn lại, ông Thọ khai gia đình ông vẫn có thiện chí tiếp tục mua bán nhà nhưng do tiền bạc bị trục trặc nên không thực hiện đúng thời hạn thỏa thuận. Số tiền thanh toán đợt 2 là 1 tỉ đồng, ông Thọ đồng ý tính theo cách của bà Lệ là 1 tỉ đồng vốn cộng 160 triệu đồng lãi chậm trả trong thời hạn là 3 tháng. Như vậy, bản thân ông Thọ là người có lỗi không thanh toán theo thỏa thuận và hợp đồng mua bán giữa ông Lung và ông Thọ bị vô hiệu về mặt hình thức. Nay bà Lệ đại diện cho những người thừa kế của ông Lung yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà giữa ông Thọ và ông Lung. Tòa án sơ thẩm và phúc thẩm TANDTC tại TP Hồ Chí Minh đã áp dụng Điều 146 Bộ luật dân sự để xử hủy hợp đồng mua bán giữa ông Lung và ông Thọ là có căn cứ. Đối với khỏan tiền 51.000 USD, do phía ông Lung nhận từ phía ông Thọ giao thì các bên đã thống nhất quy đổi và tính trong tổng số 1,08 tỉ đồng nên ông Thọ đã trả lần thứ nhất nên bản án sơ thẩm và phúc thẩm không đặt vấn đề xem xét ngoại tệ đó một cách độc lập là đúng. 3. Vụ việc thứ ba. Nguyên đơn: 1. Ông Trần Tấn Hiệp; 2. Bà Vũ Thị Thục Đức (vợ ông Hiệp). Bị đơn: 1. Ông Lê Trọng Đỉnh; 2. Bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh (vợ ông Đỉnh). 3.1. Tóm tắt vụ việc. Tại đơn khởi kiện ngày 5-6-2002 và các lời khai tại Toà án ông Trần Tấn Hiệp và bà Vũ Thị Thục Đức trình bày: Ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông Hiệp. Từ tháng 3-2000 đến tháng 6-2000 vợ chồng ông Hiệp đã vay ông Đỉnh nhiều lần tiền để kinh doanh; tháng 9-2000 vợ chồng ông Hiệp đã cho vợ chồng ông Đỉnh vào ở nhờ ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ. Khi đó hồ sơ về ngôi nhà vợ chồng ông Hiệp đang thế chấp tại Ngân hàng Hàng Hải để vay tiền kinh doanh. Khoảng năm 2000 Ngân hàng Hàng Hải là nơi ông Hiệp thế chấp ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ để vay tiền đã thúc ép ông Hiệp phải thanh toán tiền cho Ngân hàng, do vậy vợ chồng ông Hiệp đồng ý để ông Đỉnh nộp một phần tiền với tư cách chúng tôi nợ ông Đỉnh để trả nợ Ngân hàng Hàng Hải và giải chấp ngôi nhà trên. Ngày 01-02-2001, Ngân hàng Hàng Hải đã trả toàn bộ giấy tờ nhà cho ông Hiệp. Sau đó, do nghĩ là vợ chồng tôi đã nợ ông Đỉnh một số tiền lớn nên ngày 06-3-2001, vợ chồng chúng tôi đã viết giấy nhận nợ ông Đỉnh 5 tỷ đồng, cùng ngày chúng tôi đưa ông Đỉnh toàn bộ giấy tờ của ngôi nhà. Mục đích chúng tôi đưa giấy tờ nhà cho ông Đỉnh là tạo điều kiện cho ông Đỉnh thế chấp nhà để vay tiền Ngân hàng. Ngày 26-5-2001, vợ chồng chúng tôi và vợ chồng ông Đỉnh đã lập tờ khai mua bán ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội. Hai bên thống nhất giá 7,6 tỷ đồng, sau khi trừ số tiền chúng tôi còn nợ ông Đỉnh 5 tỷ đồng, số tiền vợ chồng ông Đỉnh còn phải thanh toán cho vợ chồng chúng tôi là 2,6 tỷ đồng. Vì vậy, tại bản khai mua bán ngày 26-5-2001 chúng tôi thống nhất chỉ ghi giá là 2,6 tỷ đồng, khi nào vợ chồng ông Đỉnh trả đủ tiền sẽ làm hợp đồng mua bán nhà đất. Sau đó, vợ chồng ông Đỉnh tự động mang bản khai mua bán nhà trên ra Uỷ ban nhân dân phường Quảng An để xác nhận. Ông Đỉnh đã “chạy chọt” để sang tên nhà đất nhưng chưa được. Chúng tôi khẳng định giữa vợ chồng chúng tôi và vợ chồng ông Đỉnh không có việc mua bán nhà đất trên và đề nghị huỷ thoả thuận mua bán nhà số 6 đường Âu Cơ, Hà Nội; buộc ông Đỉnh phải trả lại ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ cho vợ chồng chúng tôi. Ông Lê Trọng Đỉnh và bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh trình bày: Chúng tôi quen biết ông Hiệp từ năm 1989, đến tháng 02-2000, chúng tôi gặp lại nhau tại Hà Nội, qua trao đổi trò chuyện, chúng tôi được biết ông Hiệp cần một số tiền để kinh doanh phải cầm cố xe ô tô để vay tiền. Chúng tôi đã cho ông Hiệp vay tiền để trang trải công nợ từ tháng 3-2000 đến tháng 7-2001, ông Hiệp đã nợ chúng tôi số tiền là 417.900 USD và 2.601.527.400 đồng Việt Nam. Do ông Hiệp nợ nần quá nhiều và nhà số 6 đường Âu Cơ đang phải thế chấp Ngân hàng để vay tiền, trước tình hình đó ông Hiệp, bà Đức đã gợi ý bán nhà số 6 đường Âu Cơ cho chúng tôi và đây là lý do chúng tôi nộp tiền tại Ngân hàng Hàng Hải để thanh toán nợ cho ông Hiệp. Sau khi giải chấp được nhà số 6 đường Âu Cơ, ông Hiệp đã đưa toàn bộ giấy tờ của ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ cho vợ chồng chúng tôi. Sau đó giữa vợ chồng chúng tôi và vợ chồng ông Hiệp thoả thuận giá mua ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ là 5,5 tỷ đồng Việt Nam; số tiền này nhỏ hơn số tiền mà vợ chồng ông Hiệp nợ vợ chồng chúng tôi. Ngày 26-5-2001, ông Hiệp đã lập 4 bản khai mua bán quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Trong giấy tờ chuyển nhượng có tên chủ bán là vợ chồng ông Hiệp, bà Đức và người mua là vợ chồng chúng tôi, diện tích nhà đất là toàn bộ ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ có diện tích mặt sàn là 160m2 trên thửa đất 108 rộng 626m2 với số tiền là 2,6 tỷ đồng Việt Nam. Giấy tờ chuyển nhượng có đầy đủ chữ ký của bốn người: Tôi, vợ tôi (bà Thịnh), ông Hiệp, bà Đức (vợ ông Hiệp). Bản kê khai mua bán nhà đất trên đã được Uỷ ban nhân dân phường Quảng An xác nhận vào ngày 04-7-2001. Đến tháng 7-2001, giữa tôi (Đỉnh) và ông Hiệp đã làm đơn đề nghị Sở Địa chính Hà Nội xin được làm sổ đỏ cho ông Hiệp và sau đó làm tiếp thủ tục sổ đỏ từ tên ông Hiệp sang tên tôi là Lê Trọng Đỉnh. Từ khi mua ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ đến nay, vợ chồng chúng tôi đã sửa chữa cải tạo lại như: Xây dựng mới từ gara ô tô lên 3 tầng, diện tích 45,5m2, phòng cạnh bếp làm thêm từ tầng 1 lên 3 tầng diện tích 48,7m2; sửa chữa cải tạo tôn nền sân, bếp, làm lại toàn bộ công trình phụ. Tổng số tiền sửa chữa hết hơn 700 triệu đồng. Nay ông Hiệp xin huỷ hợp đồng mua bán nhà vợ chồng chúng tôi không chấp nhận, vì việc mua bán chuyển nhượng giữa hai bên đã hoàn tất. 3.2. Giải quyết của Tòa án. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 09/DSST ngày 01-11-2002 Toà án nhân dân quận Tây Hồ đã xử: 1- Bác yêu cầu xin huỷ hợp đồng mua bán nhà số 6 đường Âu Cơ giữa ông Trần Tấn Hiệp, bà Vũ Thị Thục Đức với ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh. 2- Ngôi nhà số 6 Âu Cơ diện tích 192m2 thuộc quyền sở hữu của ông Lê Trọng Đỉnh và bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh. Diện tích 434 m2 đất chưa hợp thức ông Lê Trọng Đỉnh và bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh phải chấp hành các quyết định của cơ quan nhà đất địa phương. Ngày 07-11-2002, ông Hiệp, bà Đức có đơn kháng cáo. Tại bản án dân sự phúc thẩm số 63/DSPT ngày 09-4-2003 Toà án nhân dân thành phố Hà Nội đã sửa toàn bộ án sơ thẩm, xử: - Giao dịch mua bán nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ giữa ông Trần Tấn Hiệp và vợ là Vũ Thị Thục Đức với ông Lê Trọng Đỉnh và vợ là Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh vô hiệu. - Quan hệ ở nhờ nhà số 6 đường Âu Cơ giữa vợ chồng ông Hiệp với vợ chồng ông Đỉnh và quan hệ vay tiền giữa ông Hiệp và ông Đỉnh do hai bên tự giải quyết, nếu không xong các bên có quyền khởi kiện tại Toà án bằng vụ kiện dân sự khác. Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Đỉnh có đơn đề nghị xem xét lại bản án phúc thẩm nêu trên. Tại Quyết định số 79/DS-TK ngày 01-12-2003 Chánh án Toà án nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án phúc thẩm nêu trên theo hướng có cơ sở xác định vợ chồng ông Hiệp đã bán nhà số 6 đường Âu Cơ cho vợ chồng ông Đỉnh. Tuy nhiên, việc mua bán hai bên không lập thành văn bản theo quy định của pháp luật, chưa trước bạ sang tên, còn tranh chấp về giá bán nhà. Bên bán khởi kiện xin huỷ hợp đồng, Toà án các cấp cần xác định đúng giá cả mua bán và áp dụng Điều 139 Bộ luật Dân sự để các bên hoàn tất thủ tục mua bán theo quy định của pháp luật, bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu phải bồi thường theo quy định tại Điều 146 Bộ luật dân sự. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 49 ngày 26-4-2004 Toà dân sự Toà án nhân dân tối cao đã chấp nhận kháng nghị của Chánh án Toà án nhân dân tối cao và quyết định huỷ bản án dân sự sơ thẩm số 09/DSST ngày 01-11-2002 Toà án nhân dân quận Tây Hồ và bản án dân sự phúc thẩm số 63/DSPT ngày 09-4-2003 Toà án nhân dân thành phố Hà Nội nêu trên để Toà án nhân dân thành phố Hà Nội giải quyết sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 01/DSST ngày 06-01-2005 Toà án nhân dân thành phố Hà Nội đã quyết định: 1- Chấp nhận yêu cầu xin huỷ hợp đồng chuyển nhượng nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội của ông Trần Tấn Hiệp và bà Vũ Thị Thục Đức. Xác định giao dịch chuyển nhượng nhà số 6 đường Âu Cơ giữa ông Trần Tấn Hiệp, bà Vũ Thị Thục Đức với ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh là hợp đồng vô hiệu. 2- Vợ chồng ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh phải có trách nhiệm trả lại toàn bộ ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ cho vợ chồng ông Trần Tấn Hiệp, bà Vũ Thị Thục Đức. 3- Ông Trần Tấn Hiệp và bà Vũ Thị Thục Đức phải có trách nhiệm thanh toán trả ông Đỉnh, bà Thịnh số tiền giao dịch chuyển nhượng nhà là 5 tỷ, giá trị thiệt hại là 11.132.216.000 đồng và 446.983.000 đồng phần giá trị vật liệu xây dựng, sửa chữa nhà số 6 đường Âu Cơ, cộng ba khoản là 16.579.199.000 đồng. 4- Ông Lê Trọng Đỉnh phải có trách nhiệm trả ông Hiệp các giấy tờ gốc liên quan đến ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội. 5- Gia đình ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh phải chuyển khỏi nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội sau khi đã nhận đủ 16.579.199.000 đồng của ông Trần Tấn Hiệp và bà Vũ Thị Thục Đức. 6- Đối với các khoản nợ khác được đối trừ trong việc thanh toán tiền chuyển nhượng nhà số 6 đường Âu Cơ giữa ông Hiệp và ông Đỉnh, các bên tự giải quyết. Nếu các bên có yêu cầu được giải quyết bằng một vụ kiện khác. Ngày 14-01-2005, ông Hiệp và bà Đức làm đơn kháng cáo có nội dung: giữa gia đình ông và gia đình ông Đỉnh không có hợp đồng chuyển nhượng nhà, gia đình ông không phải thanh toán tiền mà ông Đỉnh đã sửa chữa nhà. Không giải quyết việc vay nợ giữa gia đình ông và gia đình ông Đỉnh trong vụ kiện này. Đề nghị xem xét lại toàn bộ nội dung của bản án sơ thẩm. Ngày 18-01-2005, ông Đỉnh, bà Thịnh kháng cáo có nội dung: Vợ chồng ông đã mua bán dứt điểm nhà số 6 đường Âu Cơ với vợ chồng ông Hiệp từ ngày 26-5-2001. Toà án cấp sơ thẩm xác định vợ chồng ông phải chịu 20% lỗi là không đúng. Tại bản án dân sự phúc thẩm số 172/2005/DSPT ngày 19-8-2005 Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại Hà Nội sửa một phần của bản án dân sự sơ thẩm, xử: Chấp nhận một phần nội dung đơn kháng cáo của ông Lê Trọng Đỉnh và