Tiểu luận Tìm hiểu đất khu dân cư dưới góc độ pháp lý và giải quyết tình huống

LỜI MỞ ĐẦU Đất khu dân cư là nơi cư trú của cả cộng đồng, là địa bàn phân bố các khu dân cư sinh sống tập trung. Với sự bùng nổ dân số như hiện nay ở nước ta, nhu cầu về chổ ở của con người càng gia tăng. Chính vì vậy diện tích đất khu dân cư cũng phải tăng lên nhằm đáp ứng nhu cầu về chổ ở của con người. Việc tìm hiểu đất khu dân cư dưới góc độ pháp lý là một việc làm thiết thực và cấp bách để xây dựng một cơ chế quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đúng quy hoạch. Đứng trước vấn đề này, trong bài tập nhóm tháng số 2, chúng em xin làm sáng tỏ một số vấn đề trong khuôn khổ hiểu biết của mình. Bài viết này còn nhiều thiếu sót mong nhận được sự đóng góp từ phía thầy cô. NỘI DUNG GIẢI THÍCH KHÁI NIỆM Đất ở Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Căn cứ vào khoản 1 Điều 83 và khoản 1 Điều 84, Luật đất đai có thể hiểu đất ở là đất của hộ gia đình, cá nhân bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao (đối với đất ở nông thôn) trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư phù hợp với quy hoạch, xây dựng điểm dân cư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đất nông nghiệp Căn cứ khoản 1 Điều 13, Luật đất đai năm 2003 đất nông nghiệp là nhóm đất bao gồm các loại đất sau: Đất trồng cây hàng năm, bao gồm đất trồng lúa, đất trồng cỏ, dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hằng năm khác. Đất trồng cây lâu năm. Đất trồng rừng sản xuất. Đất rừng phòng hộ. Đất rừng đặc dụng. Đất nuôi trồng thủy sản. Đất làm muối. Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ. GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG Nhận định về việc làm của anh A Theo tình huống trên việc làm của anh A là hoàn toàn đúng. Bởi vì: Thứ nhất, diện tích đất ao nằm trong cùng một thửa đất của hai hộ gia đình anh A và chị B. Căn cứ khoản 1 Điều 83 Luật đất đai năm 2003, đất ở tại nông thôn không chỉ bao gồm đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ lợi ích đời sống của các hộ gia đình mà còn có cả vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn phù hợp với quy hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trong tình huống này ao cá được xác định nằm ngay trước phía nhà, nghĩa là nằm trong cùng một khuôn viên đất ở của hai hộ gia đình chứ không phải nằm riêng rẽ, tách biệt khỏi khu dân cư. Căn cứ theo khoản 1 Điều 87 của luật này thì diện tích đất ao ở đây được xác định là diện tích đất ở. Mặt khác, trong tình huống trên ao cá có từ thời ông bà anh A, chị B để lại do vậy trên thực tế nó phải được hình thành trước ngày 18/12/1980. Căn cứ tại khoản 2 Điều 87 của Luật đất đai 2003: “Đối với trường hợp thửa đất có vườn ao được hình thành trước ngày 18/12/1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 của luật này thì diện tích đất vườn ao đó được xác định là đât ở.” Thứ hai, diện tích đất ao này đã được xác định rõ là 1 ha. Đây chính là cơ sở thực tiễn để giải quyết các khiếu kiện, tranh chấp xung quanh việc xác định diện tích đất ao của hai hộ gia đình. Thứ ba, việc chia diện tích đất ao đã có sự nhất trí giữa hai gia đình. Ở đây, khi gia đình anh A muốn lấp đất một phần ao cho người con trai ra ở riêng thì hai gia đình đã thỏa thuận và nhất trí chia đôi ao, mỗi người một nữa. Tức là không có tranh chấp xảy ra giữa hai hộ gia đình. Tóm lại, việc làm của anh A là hợp lý nếu như làm đúng thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Hơn nữa, việc làm của anh A đã thực hiện đúng như tinh thần của nghị định số 181/2004/NĐ_CP ngày 29/10/2004: “Đất nông nghiệp có vườn ao trong khu dân cư là nguồn bổ sung cho đất ở”. Việc này đã hạn chế việc lấn sang đất nông nghiệp chuyên dùng để xây dựng nhà ở, đảm bảo giữ vững diện tích đất nông nghiệp. Đánh giá việc làm của anh K Việc phản đối của anh K là sai, vô căn cứ. Theo anh K thì “chính quyền xã sẻ không cho lấp ao để xây dựng nhà. Vì đất ao là đất nông nghiệp chứ không phải là đất ở.” Theo quy định của Luật đất đai 2003, có thể hiểu nhóm đất nông nghiệp là tổng thể các loại đất có tính sử dụng giống nhau với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy hải sản, trồng rừng, khoanh nuôi tu bổ rừng, nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp. Có thể thấy ao cá của hai hộ gia đình không phải là tư liệu sản xuất chủ yếu cho sản xuất nông nghiệp, cũng không phải là đất chuyên dùng để nuôi trồng thủy hải sản. Như vậy ao cá không phải là đất nông nghiệp. Hơn nữa, gia đình anh K không có quyền sử dụng ao cá. Mục đích của anh K khi phản đối anh A lấp ao vì mục đích vụ lợi riêng cho bản thân. Đó là muốn tiếp tục được sử dụng nguồn nước từ ao cá để tưới rau tại vườn nhà. Như vậy, việc phản đối của anh K là sai và không có cơ sở. Phương hướng giải quyết Căn cứ vào Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai nói chung và Điều 87, Luật đất đai 2003 quy định về việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp đất có vườn ao nói riêng thì: Vườn ao được xác định là đất ở phải ở trong cùng một thửa đất có nhà thuộc khu dân cư (khoản 1, Điều 87). Đối với trường hợp đất có vườn ao được hình thành trước ngày 18/12/1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về diện tích đất ở được quy định tại khoản 2, Điều 87 thì diện tích đất có vườn, ao được xác định là đất ở. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 2, Điều 87 mà giấy ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan nhưng đến trước ngày 1/7/2004 mà chưa thực hiện thủ tục xác định quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật được Ủy ban nhân dân xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được xác định là đất ở. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. Xét cụ thể đối với tình huống trên, thực tế ngôi nhà anh A đang ở và ao cá nằm sát nhau, từ đó có thể xác định diện tích ao nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở khu dân cư. Như vậy, theo luật định anh A có quyền lấp ao xây dựng nhà nếu thực hiện đầy đủ những thủ tục sau: Thủ tục xác nhận của Ủy ban nhân dân xã về diện tích ao (sau khi đã thỏa thuận chia đôi với chị B) thuộc diện tích đất ở của gia đình. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Căn cứ khoản 1 Điều 36 Luật đất đai 2003 thì trường hợp của anh A là chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở. Căn cứ tại khoản 4 của điều luật này, xét theo trường hợp trên, anh A sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính: “nộp tiền sử dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.” Căn cứ theo quy định tại địa phương mà mức thuế chuyển mục đích sử dụng được áp dụng khác nhau. ĐÁNH GIÁ, MỞ RỘNG TÌNH HUỐNG TRÊN THỰC TẾ Tình huống đặt ra ở đây là trường hợp phổ biến, dễ gặp trên thực tế trong cuộc sống ở nông thôn. Luật đất đai 2003 ra đời thay thế Luật đất đai 1993 đã giải quyết được các tình huống này trong thực tế. Đó là các quy định chặt chẽ dự liệu được các vấn đề phát sinh trong quản lý đất tại nông thôn nói riêng và vấn đề quản lý đất đai nói chung. Việc tận dụng đất vườn ao để xây dựng giúp hạn chế việc thu hẹp diện tích đất nông nghiệp. hiện nay, trên thực tế đất nông nghiệp đang bị thu hẹp dần để xây dựng nhà ở, các công trình công cộng, nhà máy, khu công nghệp… Điều này ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp ở nước ta. Việc sử dụng đất có vườn ao để xây dựng giúp đảm bảo diện tích đất nông nghiệp đúng như tinh thần của nghị định 181/2004/NĐ-CP: “Đất nông nghiệp có vườn ao trong khu dân cư là nguồn bổ sung cho đất ở”. KẾT LUẬN Thông qua việc giải quyết tình huống đề ra, ta nhận định rõ hơn về vấn đề đất tại nông thôn trong lý luận và thực tiễn. Để giải quyết tốt tình huống này cần có một nền tảng cơ sở pháp lý về đất đai đòi hỏi các nhà làm luật phải dự liệu hết các vấn đề phát sinh trong thực tế của việc sử dụng đất đai. CÂU HỎI TÌNH HUỐNG SỐ 8 Anh A và chị B là hai hộ gia đình liền kề nhau cùng sử dụng chung một ao cá có diện tích 1 ha ngay trước phía nhà. Ao này đã có từ thời ông bà anh A và chị B. Sau một thời gian sử dụng, gia đình anh A muốn lấp một phần ao cho người con trai cả ra ở riêng. Vậy, hai gia đình đã thỏa thuận và nhất trí chia đôi ao cá, mỗi người một nữa. Tuy nhiên, gia đình anh K là hộ liền kề với phía ao nhà anh A phản đối việc anh A lấp ao để xây dựng nhà.(Anh K không có quyền sử dụng ao này nhưng hàng ngày vẫn lấy nước để tưới rau tại vườn nhà). Theo anh K thì chính quyền xã sẽ không cho lấp ao để xây dựng nhà. Vì đất ao là đất nông nghiệp chứ không phải là đất ở. Hỏi: Theo anh chị, việc làm của anh A là đúng hay sai? Vì sao? Việc phản đối của anh K có đúng không? Vì sao? Theo anh chị việc này phải giải quyết như thế nào? MỤC LỤC TRANG Lời mở đầu………………………………………………………. 1 Nội dung………………………………………………………… 1 Khái niệm chung……………………………………… 1 Đất ở……………………………………………….. 1 Đất nông nghiệp……………………………………. 1 Giải quyết tình huống………………………………….. 2 Nhận định việc làm của anh A……………………… 2 Nhận định việc làm của anh K………………………. 3 Phương hướng giải quyết…………………………… . 3 Đánh giá, mở rộng tình huống trong thực tế………….. . 4 Kết luận…………………………………………………………..... 5 TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Luật đất đai. Trường đại học Luật HÀ Nội. Nhà xuất bản Tư pháp_2005. Trần Quang Huy(chủ biên), Nguyễn Văn phương, Pháp luật đất đai_ Bình luận và giải quyết tình huống. Nxb Tư pháp_2005. Luật đất đai năm 2003. Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ_CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai. Các websibe: