Tiểu luận Tìm hiểu thị trường cho thuê văn phòng khu vực Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh

nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. - Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.- Các tính chất khác:+ Tính thích ứng:  Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. + Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:  Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. + Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:  Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. b) Đặc điểm Thị trường Bất động sản - Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, TTBĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá. Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định. Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định. Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định. Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.   Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một TTBĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, TTBĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá TTBĐS. -Trong mỗi cấp độ phát triển của TTBĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của TTBĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như TTBĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; TTBĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. TTBĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.  - TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.   BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.   Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. TTBĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn TTBĐS ở nông thôn, miền núi v.v.. -TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và TTBĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và TTBĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.  -TTBĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường).   Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS.  Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước.   Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của TTBĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào TTBĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên TTBĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, TTBĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.  -TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.   BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.   Ngược lại, TTBĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).  Ngoài ra, TTBĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. 1.1.3 Phân loại Bất động sản và Thị trường Bất động sản a) Phân loại Bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt. BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v.. BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. b) Phân loại Thị trường Bất động sản -Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi. Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường này lại có thể chia thành thị trường TTBĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng. + TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,.. + TTBĐS tư liệu tiêu dùng: gồm TTBĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v.. + Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v.. - Căn cứ vào khu vực có BĐS: + Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v.. + Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v.. + Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v.. - Căn cứ theo công dụng của BĐS: +Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp) + Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá...) + Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX...) + Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn) + Thị trường công trình di tích lịch sử, v.v.. -Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh): + Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS + Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất + Thị trường cho thuê BĐS + Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS + Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v.. -Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường: đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản văn hoá, + Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp). + Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. + Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê. 1.2 Kết quả thực hiện 1.2.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu a) Khái quát về Quận 1 Quận 1 là quận trung tâm của TP. Hồ Chí Minh. Các cơ quan chính quyền, các Lãnh sự quán các nước và các tòa nhà cao tầng đều tập trung tại quận này. Quận 1 được xem là nơi sầm uất và có mức sống cao nhất của thành phố về mọi phương diện. Đường Đồng Khởi và đại lộ Nguyễn Huệ là những khu phố thương mại chính của Quận 1. Các công trình kiến trúc nổi bật của thành phố đều tập trung tại đây: Nhà hát Lớn, Nhà thờ Đức Bà, Bưu điện trung tâm, Tòa nhà UBND thành phố, Hội trường Thống Nhất… Hình1. Nhà thờ Đức Bà Hình2. Chợ Bến Thành Đây cũng là quận tập trung phần lớn các tòa nhà cao ốc, các công viên lớn của thành phố này như: công viên Tao Đàn, Thảo cầm viên. Ngoài ra, ở đây cũng có Viện bảo tàng thành phố, Đài phát thanh, Bưu điện Sài Gòn. 1.2.2 Giới thiệu Thị trường Bất động sản khu vực nghiên cứu Trước tình hình đầu tư bị thắt chặt, lãi suất tín dụng tăng cao, BĐS phần nào chịu ảnh hưởng. Tuy nhiên đây vẫn là kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn nhất trong thời gian qua. Thị trường cho thuê cao ốc văn phòng tại Quận 1, TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh về nguồn cung, khách thuê có nhiều sự lựa chọn khiến giá cho thuê, công suất thuê ở phân khúc này giảm. Tổng nguồn cung trong quý I/2011 tăng 7% so với quý 4/2010, đạt 1.1 triệu m2 sàn. Trong đó văn phòng hạng B dẫn đầu nguồn cung, chiếm tới 46% thị phần, tăng 5% so với quý trước. Theo ông Trương An Dương, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu của Savills tại TP. Hồ Chí Minh, việc hạn chế tín dụng của nhà nước vào BĐS sẽ ảnh hưởng đến các dự án cao ốc văn phòng cho thuê, có thể làm giãn tiến độ, thậm chí ngưng thi công đối với một số dự án đang triển khai. Điều này sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung trong thời gian tới. Hiện nay, cao ốc văn phòng cho thuê tại Quận 1, TP. Hồ Chí Minh phát triển mạnh. Trong khi đó thị trường bán lẻ ở thành phố lại phát triển ổn định. Trong quý I năm nay, nguồn cung của phân khúc này tăng 1% (khoảng 630,000 m2 sàn) so với quý IV/2010. Công suất cho thuê vẫn giữ ở mức khá cao, 90% (giảm 3% so với quý cuối năm ngoái). Giá thuê trung bình đạt 60USD/m2/tháng.  Hình3. Văn phòng cho thuê Dự báo trong 3-4 năm tới, sẽ có khoảng 1 triệu m2 sàn tham gia vào thị trường ở phân khúc này. Mặt bằng bán lẻ tại Quận 1, TP. Hồ Chí Minh phát triển mạnh. Cũng trong báo cáo của Savills về TTBĐS quý I/2011, phân khúc khách sạn có giá thuê cũng như công suất cho thuê cao. Một số khách sạn mới ra đời góp phần làm tăng nguồn cung (tăng 7% so với quý trước và 16% so với cùng kỳ năm ngoái). Trong thời gian tới, do chính sách hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng bị thu hẹp, nhiều dự án khách sạn có thể sẽ bị giãn tiến độ, hoặc thay đổi mục đích phát triển. Ở phân khúc căn hộ để bán, nguồn cung tăng mạnh với gần 100 dự án, cung cấp cho thị trường sơ cấp khoảng 18,500 căn hộ, tăng 9% so với quý trước, gấp đôi thị trường cách đây 1 năm. Trong 2 quý tới, 23 dự án với hơn 14,500 căn hộ sẽ được chào bán ra thị trường. Nguồn cung ở phân khúc này ngày một dồi dào, khiến sự cạnh tranh cũng ngày càng tăng cao. Trong thời gian tới, các nhà đầu tư cần phải đưa ra chiến lược phù hợp để thích ứng với sự thay đổi của thị trường. Căn hộ dịch vụ cũng tăng 6% nguồn cung so với quý trước. Hiện có khoảng 57 cao ốc cung cấp cho thị trường 3,200 căn hộ. Tại khu vực trung tâm, thị phần cao nhất toàn thành phố đạt 60%. Với những ưu điểm về thời gian thuê, giá thuê giảm, nên công suất thuê của phân khúc này tăng cao, đạt 86%. Hình4. Tình hình hoạt động của căn hộ dịch vụ (QI/2010-QI/2011) tại Quận 1, TP.HCM Căn hộ dịch vụ không những đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho những chuyên gia nước ngoài làm việc tại Việt Nam có thu nhập cao, mà còn cho các đối tượng khách hàng tiềm năng thuê ngắn hạn như khách du lịch quốc tế và Việt kiều. Phân khúc biệt thự và nhà liền kề có nguồn cung trên thị trường sơ cấp và thứ cấp chủ yếu tập trung ở khu vực Quận 1, TP. Hồ Chí Minh. TTBĐS đã và đang chịu ảnh hưởng từ chính sách thắt chặt tiền tệ, lạm phát cao. Tuy nhiên phân khúc này vẫn hoạt động và phát triển ổn định với tỷ lệ hấp thụ cao.  Báo cáo của Savills cho thấy, TTBĐS Quận 1, TP. Hồ Chí Minh ở các phân khúc đều tăng và ổn định về nguồn cung. Sau những biến động về tỷ giá đồng USD và lệnh cấm buôn bán vàng tự do, tỷ lệ đầu tư vào BĐS đã tăng lên 50% so với 20% trước đó. Điều đó có nghĩa, khi tín dụng tiền tệ đầu tư vào lĩnh vực này bị thắt chặt, lãi suất cho vay tăng cao thì BĐS vẫn là sự lựa chọn số 1 của các nhà đầu tư. 1.2.3 Cung thị trường cho thuê cao ốc văn phòng tại Quận 1, TP. Hồ Chí Minh Tình hình văn phòng cho thuê tại Quận 1, TP. Hồ Chí Minh đang trong tình trạng mất cân đối, nhu cầu thuê văn phòng tăng cao trong khi nguồn cung có tăng nhưng rất hạn chế. Theo kết quả khảo sát của công ty BĐS Sơn Hà, trong quý I/ 2011, tổng nguồn cung văn phòng hiện tại đạt gần 480.000m2 mặt sàn văn phòng, trong đó loại A chiếm 16,8%, loại B chiếm 43,56% và loại C là 39,64%. Tỷ suất lấp đầy của các cao ốc đạt trên 95%. Mức giá thuê văn phòng tiếp tục tăng, giá thuê trung bình loại A là 60-80USD/m2/tháng, loại B là 35-60USD/m2/tháng, loại C 20-35USD/m2/tháng (giá này đã bao gồm thuế VAT và phí dịch vụ). Trước tình hình nguồn cung văn phòng rất khan hiếm, nhà đầu tư đã nhanh chóng triển khai xây dựng các cao ốc văn phòng với quy mô khác nhau từ vài trăm m2 đến vài trục ngàn m2. Hiện có trên 100 cao ốc văn phòng đang được triển khai xây dựng, con số này sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Theo kết quả khảo sát của công ty BĐS Sơn Hà, nguồn cung văn phòng trong thời gian tới như sau: -Năm 2011-2012 sẽ có nhiều cao ốc văn phòng đi vào hoạt động có quy mô vừa và nhỏ đạt chuẩn loại B, C và một lượng nhỏ văn phòng loại A. Vì vậy, thị trường văn phòng loại B, C sẽ giảm được áp lực về nguồn cung ước đạt khoảng 311.632m2 gần bằng với nguồn cung văn phòng hiện tại của phân khúc này. Theo đánh giá thị trường hiện nay của công ty BĐS Sơn Hà, nguồn cung của phân khúc thị trường này tới thời điểm trên có thể tăng cao hơn ước tính hiện tại do sẽ có một số dự án sẽ được triển khai xây dựng trong thời gian sắp tới. -Theo kết quả khảo sát của công ty BĐS Sơn Hà, nguồn cung văn phòng loại A sẽ tăng mạnh trong năm 2011-2012 do sẽ có nhiều dự án với quy mô lớn đạt chuẩn loại A đi vào hoạt động, ước đạt gần 250.000m2 mặt sàn văn phòng. Do vậy, thị trường loại A vẫn còn đang rất sôi động từ nay đến cuối năm 2011. Nguồn cung văn phòng loại A: Thị trường văn phòng cho thuê hiện có các cao ốc văn phòng đạt chuẩn loại A. Cụ thể: Sài Gòn Center: nằm tại 65 Lê Lợi, phường Bến Nghé, Quận 1. Chủ đầu tư là công ty Keppel Land. Đây là cao ốc văn phòng loại A đầu tiên tại TP. Hồ Chí Minh. Cung cấp cho thị trường 10.846m2, giá thuê đạt 75/USD/m2/tháng (bao gồm thuế VAT và phí dịch vụ), công suất cho thuê đạt 100%. Hình5. Tòa nhà Sài Gòn Center Sunwah Tower: tọa lạc tại 115 Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1. Chủ đầu tư là công ty Sun Wah Property. Cung cấp cho thị trường 22.004m2 mặt sàn văn phòng. Giá thuê đạt 70USD/m2/tháng (bao gồm thế VAT và phí dịch vụ), công suất cho thuê đạt 100%. Hình6. Tòa nhà SunWah Tower Diamond Plaza: tọa lạc tại 34 Lê Duẩn, gần công viên 30/4, Quận 1. Do tập đoàn IBC và công ty thép Việt Nam làm chủ đầu tư. Cung cấp cho thị trường 14.381m2 mặt sàn. Giá thuê đạt 80USD/m2/tháng (bao gồm thuế VAT và phí dịch vụ), hiện công suất cho thuê của cao ốc đạt 100%. Hình7. Tòa nhà Diamond Plaza The Metropolitan: nằm tại 61 Nguyễn Du, đối diện Nhà thờ Đức Bà, Quận 1. Do công ty Sài Gòn Metropolitan làm chủ đầu tư, cung cấp cho thị trường 20.638m2 mặt sàn văn phòng. Giá thuê đạt 70USD/m2/tháng (bao gồm thuế VAT và phí dịch vụ). Hiện cao ốc đã phủ kín khách thuê. Hình8. Tòa nhà The Metropolitan Sài gòn Tower: nằm tại 29 Lê Duẩn, Quận 1. Do công ty Sài gòn Tower làm chủ đầu tư. Cung cấp cho thị trường 12.000m2 mặt sàn văn phòng. Giá thuê đạt 75USD/m2/tháng (bao gồm thuế VAT và phí dịch vụ), tỷ suất cho thuê đạt 100%. Hình9. Tòa nhà Sài Gòn Tower Trước tình hình nguồn cung không tăng trong khi nhu cầu tăng mạnh dẫn đến tình trạng giá thuê tăng cao qua các năm, giá thuê văn phòng trung bình hiện nay của các cao ốc loại A đạt 65USD/m2/tháng (bao gồm VAT và phí dịch vụ). Công suất cho thuê đạt 100%. Bảng báo giá: Gói  thuê Phần thuê Diện tích Mô tả Giá thuê/tháng Gói VP1 Toàn bộ tòa nhà 280 m2 Gồm 1 trệt, 1 lửng, 3 lầu, 1 sân thượng (4 phòng khách, phòng bếp, 5  toilet, 1 chỗ để xe hơi)  1800 $ Gói VP2 Tầng trệt + Lửng 100 m2 Gồm 1 trệt + 1lửng (1 phòng khách + 1 Phòng bếp + chỗ để xe hơi+ 1 Toilet   600 $ Gói VP3 Lầu 1 50 m2 Gồm 1 Toilet + Phòng Giám Đốc + Phòng làm việc   450$ Gói VP4 Lầu 2 50 m2 Gồm 1 Toilet + Phòng Giám Đốc + Phòng làm việc   450$ Gói VP5 Lầu 3 + Sân Thựơng  80 m2 Gồm 2 Toilet + Phòng Giám Đốc + Phòng làm việc + Sân Thựơng   600$ Nguồn cung văn phòng loại B: Hình10. Cao ốc văn phòng loại B -Tổng nguồn cung văn phòng hiện hữu của cao ốc văn phòng loại B đạt 206.977m2 mặt sàn văn phòng. Hiện công suất cho thuê các cao ốc văn phòng này đạt 98%, giá thuê trung bình đạt 32USD/m2/tháng (bao gồm thuế VAT và phí dịch vụ), tăng thêm 2 – 5 USD/m2/tháng so với năm 2009. -Theo kết quả khảo sát của công ty BĐS Sơn Hà, phân khúc thị trường văn phòng loại B vẫn đang rơi vào tình trạng cung cầu mất cân đối. Tuy nhiên, văn phòng loại B không chịu áp lực lớn về nguồn cung so với văn phòng loại A do hầu hết mỗi năm nguồn cung văn phòng loại B cũng được tăng thêm. Tuy mức tăng không lớn nhưng cũng góp phần làm giảm áp lực lớn về nguồn cung văn phòng đang khan hiếm hiện nay. Cụ thể, năm 2009 nguồn cung tăng thêm 89.923m2 mặt sàn, tăn 58%. Năm 2010, tăng thêm 128.816m2 mặt sàn, tăng 53% góp phần làm tổng nguồn cung văn phòng loại B tính tới thời điểm năm 2010 đạt 372.993m2. Nguồn cung văn phòng loại C: Hình11. Cao ốc văn phòng loại C -Tổng nguồn cung văn phòng loại C đạt 172.454m2. Giá thuê trung bình loại C đạt 25USD/m2/tháng (bao gồm thuế VAT và phí dịch vụ), tăng 1 – 3 USD/m2/tháng so với năm 2009. Công suất thuê phòng đạt 95%. -So với 2 phân khúc thị trường văn phòng loại A và B, thì thị trường văn phòng loại C có sự tăng trưởng đều đặn hơn qua các năm. Do đó, áp lực về nguồn cung không lớn, sự mất cân đối về cung cầu của phân khúc thị trường này sẽ có chiều hướng giảm trong 2 – 3 năm tới, nguồn cung sẽ tiến tới nhu cầu thực tế. -Hiện chủ đầu tư của các cao ốc văn phòng loại C thường là do các cá nhân hoặc những công ty có quy mô nhỏ đứng ra tự xây dựng và cho thuê lại. Vì thế, trước tình hình nhu cầu thuê văn phòng đang rất lớn, các chủ đầu tư này thường có hướng cho thuê sỉ (do quy mô tòa nhà nhỏ) nhằm giảm chi phí quản lý, dễ dàng hơn trong việc quản lý và đôi khi cũng không phải đầu tư nhiều do có thể giao mặt bằng thô cho các công ty thuê sỉ để họ tự thiết kế lại phù hợp với nhu cầu kinh doanh của họ. -Tại thời điểm này nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đang nhảy vào thị trường văn phòng đang rất sôi động. Do vậy, nguồn cung văn phòng loại C hứa hẹn sẽ tăng lên đáng kể trong tư