Tiểu luận Vấn đề chia quyền sử dụng đất khi ly hôn

an nhà nước có thẩm quyền cũng không được đầy đủ, kịp thời. Tòa án nhân dân tối cao chưa hướng dẫn đường lối giải quyết các tranh chấp đất đai một cách đầy đủ, cụ thể và có hệ thống. Do vậy tình tình hình được giải quyết các tranh chấp đát đai của tòa án nhân dân các cấp những năm qua vừa chậm chễ, vừa không thống nhất  Có nhiều vụ phải xử rất nhiều lần kéo dài nhiều năm. 1.3. Mối quan hệ ly hôn với việc chia quyền sử dụng đất Có thể thấy, qua thực tiễn xét xử, việc chia tài sản của vợ chồng khi ly hôn thì khó khăn phức tạp hơn cả là quyền sử dụng đất. luật hôn nhân và gia đình năm 200, tại điều 97, cả trong luật đất đai cũng quy định rõ về vấn đề này. Những quy định này là một bước cụ thể hóa một số quy định của Bộ luật dân sự về quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn. bởi ly hôn là lúc quan hệ vợ chồng ở trong tình trạng trầm trọng, đời sống chung không thể kéo dài. xuất phát từ yêu cầu của thực tiễn, hôn nhân giữa hai người không đạt được mục đích đã xác định, căn cứ vào tình trạng hôn nhân mà tòa án giải quyết đồng thuận ly hôn và chia tài sản chung là điều cần thiết, đặc biệt là chia quyền sử dụng đất và nhà ở. Quyền sử dụng đất cũng được coi là một loại tài sản khi li hôn, do đó về nguyên tắc sẽ được chia đôi nếu là tài sản chung của vợ chồng, trong trường hợp quyền sử dụng đất được xác lập trước khi kết hôn thì bên có quyền lợi phải chứng minh. Do vậy mối quan hệ ly hôn với việc chia quyền sử dụng đất là có cơ sở. 2. Một số vấn đề lý luận 2.1. Xác định quyền sử dụng đất khi ly hôn Trong việc chia tài sản của vợ chồng khi li hôn thì khó khăn, phức tạp hơn cả là đối với những tài sản là nhà ở và quyền sử dụng đất. Về vấn đề chia quyền sử dụng đất của vợ chồng khi li hôn, bên cạnh luật đất đai, Bộ luật Dân sự năm 2005 của nhà nước ta từ Điều 697 đến Điều 732 đã quy định về chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể hơn, việc chia quyền sử dụng đất khi li hôn được quy định tại điều 97 Luật hôn nhân và gia đình. Khoản 1 Điều 97 Luật hôn nhân gia đình quy định về việc xác định quyền sử dụng đất khi li hôn như sau: “ Quyền sử dụng đất riêng của bên nào khi li hôn vẫn thuộc về bên đó.” Nếu thời điểm xác lập quyền sử dụng đất là trước khi kết hôn thì quyền sử dụng đất thuộc về một bên vợ hoặc chồng, đất đó là tài sản riêng của vợ hoặc chồng, nếu không nhập vào khối tài sản chung của hai người trong thời kì hôn nhân thì khi li hôn, quyền sử dụng đất riêng của bên nào vẫn thuộc về bên đó. Nếu thời điểm xác lập quyền sử dụng đất là trong thời kỳ hôn nhân. Về nguyên tắc, đây là tài sản chung của hai vợ chồng, nếu có tranh chấp là tài sản riêng của bên nào thì phải chứng minh được tài sản này là của riêng bên đó. 2.2. Quá trình thực hiện chia quyền sử dụng đất Việc chia quyền sử dụng đất chung của vợ chồng khi ly hôn được thực hiện như sau: a) Đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, nếu cả hai bên đều có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì được chia theo thoả thuận của hai bên; nếu không thoả thuận được thì yêu cầu Toà án giải quyết. Theo quy định tại Điều 95 của Luật này. Trong trường hợp chỉ một bên có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì bên đó được tiếp tục sử dụng nhưng phải thanh toán cho bên kia phần giá trị quyền sử dụng đất mà họ được hưởng; b) Trong trường hợp vợ chồng có quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản chung với hộ gia đình thì khi ly hôn phần quyền sử dụng đất của vợ chồng được tách ra và chia theo quy định tại điểm a khoản này; c) Đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở thì được chia theo quy định tại Điều 95 của Luật này; d) Việc chia quyền sử dụng đối với các loại đất khác được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật dân sự. Theo điều 95 luật hôn nhân gia đình năm 2000: Việc chia tài sản ly hôn do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu tòa án giải quyết. tài sản riêng của bên nào thì thuộc quyền sở hữu của bên đó. Việc chia tài sản chung được giải quyết theo các nguyên tắc sau đây: Tài sản chung của vợ chồng về nguyên tắc được chia đôi, nhưng có xem xét hoàn cảnh của mỗi bên, tình trạng tài sản, công sức đóng góp của mỗi bên vào việc tạo lập duy trì, phát triển tài sản này. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như  lao động có thu nhập   Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của vợ  , con chưa thành niên hoặc đã thành niên bị tàn tật.mất năng lực hành vi dân sự , không có khả  năng lao động và không có tài sane để nuôi mình. Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh, và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục tạo thu nhập. Tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật hoặc theo giá trị, bên nào nhận được phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần minh được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần giá trị chênh lêch. Việc thanh toán nghĩa vụ chung về tài sản của vợ, chồng do vợ, chồng thỏa thuân. Nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu tòa án giải quyết. 2.3. Trường hợp không có quyền sử dụng đất Trong trường hợp vợ, chồng sống chung với gia đình mà không có quyền sử dụng đất chung với hộ gia đình thì khi ly hôn quyền lợi của bên không có quyền sử dụng đất và không tiếp tục sống chung với gia đình được giải quyết theo quy định tại Điều 96 của Luật này. Ngoài ra, khi chung sống trong gia đình mà cả vợ và chồng đều không có quyền sử dụng đất thì tất nhiên họ sẽ không được quyền sử dụng đất khi ly hôn. Chẳng hạn như, hai vợ chồng đó sống trong một gia đình có 3 thế hệ, tuy nhiên họ không có quyền sở hữu đất vì bố mẹ và ông bà chưa sang tên, chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ và khi hai vợ chồng họ ra toà ly hôn, gia đình nhà đó không chia đất cho vợ chồng họ là hoàn toàn phù hợp. Đó là trường hợp cả hai đều không có quyền phân chia đất khi ly hôn. Điều 96. Chia tài sản trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà ly hôn: 1. Trong trường hợp vợ, chồng sống chung với gia đình mà ly hôn, nếu tài sản của vợ chồng trong khối tài sản chung của gia đình không xác định được thì vợ hoặc chồng được chia một phần trong khối tài sản chung của gia đình căn cứ vào công sức đóng góp của vợ chồng vào việc tạo lập, duy trì phát triển khối tài sản chung cũng như vào đời sống chung của gia đình. Việc chia một phần trong khối tài sản chung do vợ chồng thoả thuận với gia đình; nếu không thoả thuận được thì yêu cầu Toà án giải quyết. 2. Trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà tài sản của vợ chồng trong khối tài sản chung của gia đình có thể xác định được theo phần thì khi ly hôn, phần tài sản của vợ chồng được trích ra từ khối tài sản chung đó để chia. 3. Thực tiễn xét xử 3.1  Xác định sở hữu chung Thực tiễn cho thấy, có nhiều vụ án mà nhà đất được Toà án phân chia cho vợ, chồng không phải là tài sản chung vợ chồng mà là di sản thừa kế chưa chia. Sai sót này thường do Thẩm phán tin tưởng vào lời khai của vợ, chồng mà không điều tra rõ về nguồn gốc nhà đất đang tranh chấp. Cũng có những vụ án mà Toà án đã chia cả nhà đất của cha mẹ chồng, cha mẹ vợ cho vợ, chồng vì suy đoán cho rằng các bậc cha mẹ đã cho vợ chồng, nhưng lại không đưa ra được căn cứ xác đáng chứng minh có việc tặng cho nhà đất giữa cha mẹ và vợ chồng. Nhưng chủ yếu các vụ án có nhiều sai sót lại tập trung vào việc xác dịnh tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng không đúng… dẫn đến việc lấy nhà đất của người này chia cho người khác. Giải quyết chia nhà đất khi vợ chồng ly hôn, cần phải có sơ đồ chi tiết của nhà đất cần phân chia, đặc biệt là trường hợp chia cho vợ chồng cùng ở trên một ngôi nhà, một thửa đất. Có nhiều  bản án tuyên không đúng về số đo, giao nhà cho một bên, còn đất (trên có nhà) lại giao cho bên kia… dẫn đến việc khó có thể thi hành án hoặc không thi hành án được. 3.2      Chia hiện vật Việc phân chia nhà ở, đất ở cho vợ, chồng trước tiên phải căn cứ vào nhu cầu thực sự của bên được chia. Cần phải xem xét ai cần nhà hơn để phân chia (bằng hiện vật), đảm bảo quyền lợi chính đáng của cả hai bên đương sự. Chú ý đảm bảo quyền lợi cho phụ nữ phải nuôi con chưa thành niên hoặc đã thành niên bị tàn tật, mất năng lực hành vi dân sự, không có khả năng lao động được và không có tài sản tự nuôi mình. Khi chia nhà đất cũng cần lưu ý đến nghề nghiệp của các đương sự để phân chia cho hợp lý. Đối với  nhà diện tích quá nhỏ cũng cần phải xét xem hai ngưòi có  từ trước khi ly hôn hay vợ, chồng đã có nơi ở khác. Nên chia cho người đang thực sự ở nhà đất đó, còn cho người kia nhận giá trị. Đối với nhà đất có thể chia được mà cả hai bên đều yêu cầu chia, thì tuỳ tình hình cụ thể của nhà đất mà phân chia chứ không máy móc phải chia thành hai phần bằng nhau cho cả hai bên đương sự. Ví dụ: Nhà mái ngói có 5 gian thì có thể chia cho một bên 2 gian, bên kia 3 gian cho đúng vào xà ngang của nhà để giữ được giá trị sử dụng của  ngôi nhà, chứ không nhất thiết phải chia nhà cho cả hai bên đương sự, mà nên chia cho một bên, còn bên kia nhận đất và nhận khoản thanh toán một phần gí trị nhà để có thể làm nhà khác. 3.3   Định giá nhà đất Việc định giá nhà đất không đúng và chỉ phân chia hiện vật cho một bên là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài. Để hướng dẫn việc định giá. Tòa án nhân dân tối cao đã có hướng dẫn về thành phần Hội đồng định giá tại điểm 7 mục IV Công văn số 16/1999/KHXX ngày 1-2-1999 và trong Công văn số 92/2000/KHXX ngày 21-7-2000 "Hướng dẫn việc xác định giá quyền sử dụng đất thì Toà án chấp nhận giá do các bên đương sự tự nguyện thoả thuận được với nhau. Theo quy định này thì giá quyền sử dụng đất trước hết phụ thuộc vào chính sự thoả thuận của các đương sự trên cơ sở pháp luật. Trong trường hợp các bên tranh chấp không thoả thuận được giá quyền sử dụng đất, thì Toà án thành lập Hội đồng định giá có thành phần: Đại diện cơ quan tài chính và các cơ quan có liên quan… Toà án, Viện kiểm sát chỉ giám sát việc định giá chứ không phải là thành viên của Hội đồng định giá. Giá quyền sử dụng đất do Hội đồng định giá quyết định căn cứ vào giá thực tế chuyển nhượng sử dụng đất cùng loại, có vị trí tương đương tại địa phương, có tham khảo đất do hai bên đương sự đưa ra. Thực tế, có những vụ án đương sự đưa ra các giá khác nhau và Hội đồng định giá đã dung hoà giá do các đương sự đưa ra, dẫn đến việc nếu giao hiện vật cho một bên thì bên kia sẽ khiếu nại. Vì vậy, khi định giá, nếu một bên đưa ra giá cao và xin nhận hiện vật thực sự có nhu cầu về nhà ở thì nên giao nhà đất cho bên đó. 3.4  Khối tài sản chung có nhiều nhà, đất Về nguyên tắc, cần phải chia nhà đất cho cả hai bên đương sự. Khi chia nhà đất phải xem xét nhu cầu về kinh doanh, buôn bán, nghề nghiệp của các đương sự. Đối với những cặp vợ chồng có nhiều nhà đất mà thời gian ly thân thì khi ly thân thường mỗi người đã ở một địa điểm mà họ cho là hợp lý. Ví dụ: Một người đang kinh doanh thuốc tây ở chợ, còn bên kia làm nghề chăn nuôi gà vịt thì khi ly thân thường là bên bán thuốc tây sẽ sinh sống ở ngôi nhà đang bán thuốc tây, bên kia sẽ sinh sống ở nhà đất khác của vợ chồng. Thực tế đã có những vụ án Toà án đã chia nhà đất không hợp lý, dẫn đến khó khăn cho việc sử dụng, làm ăn, buôn bán… của vợ, chồng. Cá biệt có những trường hợp chồng ở trong nước kinh doanh đồ mộc, có xưởng mộc tại nhà, đã kinh doanh ổn định rất nhiều năm, trong khi người vợ đang làm ăn sinh sống tại nước ngoài nhưng khi vợ chồng ly hôn, Toà án cấp sơ thẩm lại chia cho người vợ ngôi nhà có xưởng mộc, còn chồng ở ngôi nhà khác. 3.5 Khối tài sản vợ chồng khó xác định do sống chung với gia đình vợ hoặc chồng Theo khoản 1 Điều 96 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000) thì trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà ly hôn nếu tài sản của vợ chồng trong khối tài sản chung của gia đình mà không xác định được, thì vợ hoặc chồng được chia một phần trong khối tài sản chung của gia đình. Việc chia một phần trong khối  tài sản chung do vợ chồng thoả thuận với gia dình, nếu không thoả thuận được thì yêu cầu Toà án giải quyết. Thực tiễn áp dụng điều luật này, các cấp toà án đã gặp phải khó khăn: Trường hợp nào thì chia cho vợ hoặc chồng nhà đất, trường hợp nào thì chia bằng giá trị. Có những vụ án, tài sản chung của vợ chồng và gia đình gồm rất nhiều nhà đất nhưng khi phân chia lại chỉ chia cho con dâu, con rể giá trị nhà đất (vụ Nguyễn Thanh Tuấn - Phạm Thị Liệu ở Bắc Giang). Nhưng cũng có những bản án, mặc dù vợ chồng không có công sức gì trong việc tạo lập, duy trì, phát triển tài sản chung, không có công sức gì trong việc duy trì đời sống chung của gia đình, nhưng Toà án lại trích chia một phần tương đối lớn nhà đất cho vợ chồng (vụ Hồ Thị Yến - Trần Thị Kim Dâu ở An Giang). 4. Một số vấn đề thực tiễn. 4.1. Nhận định chung về vấn đề chia tài sản khi ly hôn trong những năm vừa qua. Khi hai vợ chồng ly hôn mà Tòa án đã phán quyết, tức quan hệ vợ chồng được chấm dứt. Khi hôn nhân chấm dứt thì tài sản sẽ được chia theo yêu cầu của vợ chồng theo quy định tại khoản 1 điều 95 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000:”việc chia tài sản khi ly hôn do các bên tự thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được phải yêu cầu Tòa án giải quyết”. Việc vợ chồng tự thỏa thuận với nhau về việc chia tài sản khi ly hôn sẽ phù hợp với nguyện vọng của các bên, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thi hành án sau này. Trong trường hợp vợ chồng không tự thỏa thuận được với nhau có yêu cầu tòa án giải quyết, để đảm bảo quyền lợi chính đáng của vợ chồng và những người khác có quyền lợi liên quan đến tài sản của vợ chồng, trước khi quyết định việc chia tài sản Tòa án phải xác định nhiều vấn đề liên quan đến tài sản mà hai vợ chồng đang có. Đối với tài sản riêng theo khoản 1, Điều 95 thì tài sản của bên nào vẫn thuộc quyền sở hữu của bên ấy. Nếu có tranh chấp về tài sản riêng, thì các bên phải chứng minh, nếu không chứng minh được đó là tài sản của mình thì tòa sẽ xác định khối tài sản đó thuộc khối tài sản chung của hai vợ chồng theo khoản 3, điều 27 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000. Đối với tài sản chung của hai vợ chồng, theo khoản 2 và 3 điều 95 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 đã có sự dự liệu, vì vậy theo điều 95 bao gồm các nguyên tắc chung về việc chia tài sản của vợ chồng khi ly hôn, nhất là việc chia tài sản chung của hai vợ chồng. Theo Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 thì vậy nhưng thực tế khi chia tài sản của hai vợ chồng khi ly hôn gặp rất nhiều vướng mắc và khó khăn, bất cập nhất là đối với các loại tài sản về bất động sản như: nhà , quyền sử dụng đất…. Vì khi tình cảm hai bên không còn nũa nên tranh chấp giữa họ rất gay gắt và quyết liệt, có nhiều vụ kéo dài do đương sự khiếu kiện. Trong luật hôn nhân và gia đình đã quy định năm 2000 đã quy định các trường hợp chia tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng là nhà ở, quyền sử dụng đát. Trên cơ sở đó, Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 03/10/2001 tại các điều 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 đã quy định cụ thể về chia tài sản là nhà ở hoặc quyền sử dụng đất thuộc khối tài sản chung của vợ chồng hoặc khối tài sản riêng của vợ chồng. Vấn đề giải quyết quyền lợi của hai vợ chồng khi ly hôn đối với nhà ở thuộc sở hữu riêng của mỗi bên, Nghị định số 70/2001/NĐ-CP đã chấp nhận đảm bảo quyền lưu cư của vợ chồng: “Trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của mỗi bên vợ chồng đã đưa vào sử dụng chung, thì khi ly hôn nhà đó vẫn thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Bên vợ hoặc bên chồng sở hữu nhà có nghĩa vụ hỗ trợ cho bên kia tìm được chỗ ở mới, nếu bên kia khó khăn và không tìm được chỗ ở mới. Bên chưa có chỗ ở được lưu cư trong thời hạn 6 tháng để tìm chỗ ở khác” (khoản 1, điều 30). Đây là quy định mới có ý nghĩa rất quan trọng trong việc phân chia tài sản là nhà ở của vợ chồng khi ly hôn. 4.2 Những qui định mới Ngày 26-11-2003, Quốc hội nước ta đã thông qua Luật Đất đai (gọi là Luật Đất đai năm 2003 có những điểm mới mà khi giải quyết các vụ án phân chia nhà đất khi vợ chồng ly hôn, các cấp Tòa án cần lưu ý để giải quyết cho phù hợp. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: Với sự ra đời của luật Đất đai năm 2003, vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất đã được pháp luật đất đai ghi nhận tại Điều 106 (Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 chưa công nhận quyền này của chủ thể sử dụng đất). Đồng thời, Luật Đất đai năm 2003 cũng quy dịnh về trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất (Điều 129). Thủ tục hoà giải tranh chấp đất đai: Từ ngày 1-7-2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) thì vấn đề hoà giải tranh chấp đất đai không còn là việc “khuyến khích” như trước kia nữa. Theo Điều 136 Luật Đất đai năm 2003, chỉ khi hoà giải tranh chấp đất đai không thành tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Toà án hoặc Ủy ban nhân dân) mới được xem xét giải quyết. Về định giá đất: Theo quy định tại Điều 55 Luật Đất đai năm 2003 thì giá đất được hình thành trong 3 trường hợp sau đây: 1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo khoản 1 Điều 91 Dự thảo Bộ luật Tố tụng Dân sự thì Toà án chỉ ra quyết định giá tài sản đang có tranh chấp nếu giữa các bên đương sự không thống nhất được giá tài sản đó hoặc thoả thuận theo mức thấp nhằm mục đích trốn thuế hoặc giảm mức đóng án phí. 4.3 Một số ý kiến đóng góp - giải pháp Trước khi xem xét phân chia nhà đất, cần phải xác định rõ đâu là nhà đất chung, nhà đất riêng của vợ chồng, nhà đất nào là tài sản chung của vợ chồng với người khác, nhà đất nào là di sản thừa kế mà vợ, chồng chỉ là một thừa kế và đang quản lý tài sản… Chỉ khi đã làm rõ được các yêu cầu này thì Thẩm phán mới có cơ sở để phân chia nhà đất cho vợ, chồng. Cơ sở nào để xác định là giá mà các đương sự thoả thuận là thấp nhằm mục đích trốn thuế hoặc giảm mức đóng án phí, để Toà án dựa vào đó ra quyết định thành lập Hội đồng định giá. Phải chăng, Toà án cần lấy giá đất của những tổ chức được nhà nước cho phép tư vấn để làm tài liệu tham khảo khi xem xét có nên hay không nên thành lập Hội đồng định giá khi các đương sự đã thoả thuận với nhau về giá? Hội đồng định giá có cần tham khảo giá đất của các tổ chức được phép tư vấn khi định giá quyền sử dụng đất hay không? Theo quy định tại khoản 2 Điều 91 Dự thảo Bộ luật Tố tụng dân sự thì, đương sự có quyền có mặt khi định giá và được tham gia ý kiến vào việc định giá; quyền quyết định về giá thuộc Hội đồng định giá. Như vậy, sự có mặt của các đương sự không phải là "bắt buộc" như hiện nay nữa, nếu họ không có mặt cũng không ảnh hưởng đến việc định giá của Hội đồng định giá. Quy định này đã hạn chế được việc gây khó khăn của các đương sự cho Toà án trong khi Toà án giải quyết vụ án, đồng thời lại nảy sinh những vấn đề khác cần phải xem xét như: Trường hợp đương sự không có mặt khi định giá nhưng sau đó đưa ra giá cao hơn giá của Hội đồng định giá và xin nhận hiện vật thì giải quyết như thế nào? Những tiêu chí nào cần đặt ra khi định giá… Chúng tôi cho rằng, trước khi định giá nhà đất tranh chấp, Toà án cần yêu cầu các đương sự đưa ra giá nhà đất tranh chấp để nếu họ không có mặt khi định giá thi Hội đồng định giá cũng có thẻ biết được ý kiến của họ. Mặt khác, Hội đồng định giá cũng cần tham khảo giá đất của các tổ chức tư vấn, giá đất phải phù hợp với giá thị trường ở thời điểm chuyển nhượng… Những vấn đề khác. Đang cần có sự hướng dẫn: Sự tham gia của cơ quan quản lý nhà đất đối với nhà ở thuê của Nhà nước; Việc phân chia nhà đất trong thời kỳ hôn nhân có cần thiết phải đăng ký tại cơ quan quản lý nhà đất hay chỉ cần công chứng, chứng thực; Khôi phục chế độ tài sản chung là nhà đất của vợ chồng, việc nhập tài sản riêng là nhà đất của một bên vợ hoặc chồng vào tài sản chung… Về việc chia khối tài sản vợ chồng khó xác định do sống chung với gia đình vợ hoặc chồng và htường không được hưởng đúng giá trị, chúng tôi cho rằng, về nguyên tắc, nếu trong thời gian vợ chồng sống chung với gia đình mà phát triển tài sản là nhà đất và nếu vợ chồng có yêu cầu thì cần chia nhà đất cho vợ chồng. Đối với trường hợp trong thời gian vợ chồng chung sống với gia đình, mà gia đình không mua sắm thêm được nhà đất nào mới, thì Toà án cần điều tra làm rõ: Nếu không có vợ chồng  cùng duy trì, bảo quản  mà gia đình sẵn thì nhà đất có tồn tại, có giữ nguyên được giá trị hay không. Nếu vợ chồng có công duy trì, bảo quản nhà đất thì cũng nên trích một phần giá trị tương xứng với công sức của vợ chồng (thường là một phần nhỏ so với giá trị nhà đất của gia đình). Còn trường hợp vợ chồng không có công duy trì, bảo quản nhà đất và không có vợ chồng thì mọi người trong gia đình vẫn duy trì, bảo quản được nhà, đất, hơn nữa vợ chồng lại được hưởng lợi từ việc sử dụng nhà đất thì việc trích công sức không nên đặt ra. Nếu sau khi ly hôn, vợ chồng có khó khăn về chỗ ở mà đất gia đình lại rộng thì có thể giao cho vợ, chồng một phần đất nhất định (nếu việc giao đất đó không ảnhhưởng đến đời sống chung của gia đình) nhưng buộc bên được giao đất phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho gia đình. 5. Đưa ra ví dụ thực tiễn 5.1 Trường hợp 1 Chị Bình, anh Chuyên – Đội Cấn Ba Đình Hà Nội. Năm 2000, vợ chồng chị Bình anh Chuyên nhận chuyển nhượng(Lại từ một người bán) quyền thuê nhà của Nhà nước đối với căn nhà số 13 B Tập thể VKHCN, nhà 3 tầng, diện tích 30,7 m2, chiều ngang theo mặt đường là 2,06m - với giá 495.000.000 đồng. Ngày 20/02/2001 anh Chuyên đứng tên hợp đồng thuê căn nhà này với cơ quan quản lý nhà của Nhà nước. Trong quá trình giải quyết vụ án, tòa án đã tiến hành định giá vào đầu năm 2004 thì theo giá nhà do Nhà nước bán cho người đang ở thuê thì căn nhà này có giá là 37.500.000 đồng; trong khi đó giá chuyển nhượng thực tế theo thị trường là 1.200.000.000 đồng. Khi giải quyết tranh chấp quyền sử dụng căn nhà này, Tòa án đã rất lung túng không biết xác định đây có phải là tài sản chung của vợ chồng chị Bình – Chuyên hay không? Hoặc xác định đây là tài sản chung của vợ chồng thì mức giá áp dụng để chia là mức giá nào? Vì giữa giá trị thực theo thị trường và giá trị theo giá của nhà nước là quá chênh lệch? Giải quyết: Thực tiễn giải quyết, chúng tôi cho rằng quyền sử dụng nhà thuê là một quyền về tài sản, trên thực tế Nhà nước đã thừa nhận việc chuyển nhượng quyền thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước. Đặc biệt, Nghị định 70/2001/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật hôn nhân và gia đình, tại Điều 28 Nghị định này có quy định: “Việc giải quyết quyền lợi của vợ chồng khi ly hôn đối với nhà ở do vợ hoặc chồng hoặc cả vợ và chồng được thuê của Nhà nước trước hoặc sau khi kết hôn, được thực hiện theo quy định sau đây: a. Trong trường hợp hợp đồng thuê nhà ở vẫn còn thời hạn, thì các bên thỏa thuận về việc tiếp tục thuê nhà ở đó; nếu các bên không thỏa thuận được và cả hai bên đều có nhu cầu sử dụng, thì được tòa án giải quyết theo quy định tại Điều 95 của Luật Hôn nhân và gia đình. Trong trường hợp vợ chồng đã nâng cấp, sửa chữa, cải tạo nhà thuê của Nhà nước hoặc xây dựng mới trên diện tích có nhà thuê của Nhà nước, thì khi ly hôn, việc chia quyền sử dụng nhà ở và phần diện tích nâng cấp, sửa chữa, cải tạo, xây dựng mới do các bên thoả thuận; nếu không thỏa thuận được, thì được tòa án giải quyết theo quy định tại Điều 95 của Luật hôn nhân và gia đình. Nếu chỉ một bên có nhu cầu sử dụng, thì bên sử dụng phải thanh toán cho bên kia phần giá trị quyền thuê nhà của Nhà nước và một phần giá trị nhà đã nâng cấp, cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới mà bên đó được hưởng vào thời điểm chia tài sản khi ly hôn. b. Trong trường hợp vợ chồng đã được Nhà nước chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở đó, thì việc chia nhà khi ly hôn được thực hiện theo quy định tại Điều 95 của Luật Hôn nhân và gia đình. Như vậy, giá trị quyền thuê nhà đối với nhà ở của Nhà nước do vợ hoặc chồng hoặc cả vợ và chồng được thuê của Nhà nước trước hoặc sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng (trường hợp hợp đồng thuê nhà ở còn thời hạn thuê trong hợp đồng hoặc còn quyền thuê nhà trên thực tế). Đối với trường hợp hợp đồng thuê nhà đã hết, thì phải hỏi ý kiến của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý nhà cho thuê, nếu cơ quan đó cho biết vẫn công nhận cho chủ đã ký hợp đồng thuê vẫn tiếp tục được thuê, vẫn thu tiền thuê nhà thì cũng coi giá trị quyền thuê nhà là tài sản chung. Do đó, khi ly hôn Tòa án phải áp dụng Điều 95 Luật Hôn nhân và gia đình để giải quyết. Trường hợp diện tích nhà không thể phân chia quyền sử dụng được hoặc một bên đương sự chỉ xin chia giá trị, thì Tòa án giao nhà cho bên có nhu cầu sử dụng và buộc bên được Tòa án giao quyền sử dụng nhà phải thanh toán cho bên kia một phần giá trị quyền thuê nhà tương ứng với quyền lợi của họ. 5.2 Trường hợp 2 Anh A khi chưa kết hôn chơi với anh B mua đất của anh B ở quận 2 sau đó kết hôn với chị C em anh B. Họ cất nhà trên mảnh đất của anh A cà chung sống trên mảnh đất đó, lao động chính là anh A chị C ở nhà nội