Tiểu luận Vấn đề đăng kí giao dịch bảo đảm hiện nay ở nước ta

ăm 2005, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bộ luật Hàng hải, Luật Hàng không dân dụng, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/11/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm v.v… cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành. Trong đó, điểm nổi bật là đã đáp ứng các yêu cầu cải cách thủ tục hành chính, quy trình đăng ký, cung cấp thông tin đã được cải tiến, đảm bảo thuận tiện, khoa học và giảm chi phí. Hệ thống văn bản pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm ở nước ta đã có những bước tiến quan trọng, thực sự tạo được lòng tin của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, góp phần khai thông thị trường vốn và đảm bảo an toàn cho sự vận hành của hệ thống tín dụng Việt Nam. Thứ hai: Xây dựng hệ thống các cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm trong cả nước. Đến nay, mọi cá nhân, tổ chức dùng bất kỳ tài sản nào để bảo đảm đều có cơ quan để đăng ký và tìm hiểu thông tin. Xuất phát từ quan điểm cải cách hành chính, Bộ Tư pháp đã thành lập các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm theo mô hình ngành dọc, gọn nhẹ, nhằm bảo đảm thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ được giao và có thẩm quyền đăng ký không theo địa giới hành chính mà khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ Trung tâm nào cũng được, đồng thời các dữ liệu được quản lý tập trung, thống nhất trong Hệ cơ sở dữ liệu quốc gia các giao dịch, tài sản. Bộ Giao thông vận tải đã kiện toàn cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển thông qua việc hoàn thiện cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của các cơ quan này, trang bị cơ sở vật chất, kỹ thuật phục vụ cho công tác đăng ký. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã tiến hành xây dựng và quản lý hệ thống các cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bao gồm: - Thành lập 64 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh) nơi có đất, tài sản gắn liền với đất để thực hiện đăng ký thế chấp trong trường hợp bên thế chấp là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. - Thành lập 257 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện; củng cố 416 Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện đối với nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) để thực hiện đăng ký thế chấp trong trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Thứ ba: Số lượng đăng ký giao dịch bảo đảm ngày càng tăng, cụ thể: - Từ tháng 03/2002 đến 03/2008, các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm của Bộ Tư pháp đã tiếp nhận và giải quyết 291.175 đơn yêu cầu đăng ký và 4.717 lượt cung cấp thông tin cho khách hàng. - Tính từ nửa cuối năm 2003 đến 2007, theo báo cáo của 40 UBND cấp tỉnh, thì số lượng đăng ký giao dịch bảo đảm về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đạt tổng cộng là 1.899.660 trường hợp, trong đó tại Văn phòng cấp tỉnh là 169.279 trường hợp, tại Văn phòng cấp huyện là 1.027.547. - Từ năm 2002 đến năm 2007, Cục Hàng không dân dụng Việt Nam đã đăng ký 38 giao dịch bảo đảm bằng tàu bay. Các Chi cục đăng ký tàu biển khu vực đã đăng ký 628 trường hợp thế chấp, cầm cố tàu biển. Qua đó, đã tạo ra một nguồn vốn lưu động cho các doanh nghiệp vận tải biển, góp phần phát triển kinh tế biển. 2, Khái niệm : Đăng kí giao dịch bảo đảm là việc đăng kí quyền đối với tài sản phát sinh từ các giao dịch bảo đảm, theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Các giao dịch bảo đảm bao gồm: 1) Thế chấp quyền sử dụng đất; 2) Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; 3) Thế chấp vườn cây lâu năm; 4) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay; 5) Thế chấp tàu biển; 6) Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; 7) Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định. 8) Thế chấp, cầm cố tài sản ( trừ các trường hợp đã nêu ở trên ) 9) Cho thuê tài chính; 10) Cho thuê động sản có thời hạn thuê từ một năm trở lên; 11) Bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua trả chậm, trả dần đối với tài sản là động sản; 12) Bán có thoả thuận chuộc lại hoặc bán hàng thông qua đại lý đối với tài sản là động sản; 13) Chuyển nhượng quyền đòi nợ; 14) Giao dịch khác bằng động sản nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. II. Ý nghĩa của việc đăng kí giao dịch bảo đảm : Ở các nước trên thế giới, việc ĐKGDBĐ được thực hiện như một biện pháp phòng ngừa các rủi ro pháp lí cho các bên trong quan hệ bảo đảm nghĩa vụ, đặc biệt là nhằm bảo vệ một cách hiệu quả quyền, lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm trong giao dịch bảo đảm cũng như quyền lợi của người thứ ba. Hiện nay ở nước ta, đã và đang xây dựng dự thảo luật ĐKGDBĐ ( dự thảo 4) với mục tiêu thiết lập cơ chế minh bạch hoá tình trạng pháp lý của tài sản, góp phần bảo vệ quyền dân sự chính đáng của mọi người dân và tổ chức, đây là một dịch vụ hành chính công do Nhà nước cung cấp cho khách hàng là tổ chức, cá nhân để giúp họ tự bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình trước các rủi ro pháp lý trong quá trình thiết lập các giao dịch bảo đảm. Dịch vụ này không có tính chất của một hoạt động thương mại nên không nhằm mục tiêu thu lợi nhuận mà Nhà nước chỉ thu một khoản lệ phí vừa đủ để thực hiện tốt nhất dịch vụ này cho người sử dụng dịch vụ. Dự thảo 4 hướng tới mục tiêu sao cho dịch vụ này trở nên đơn giản nhất, chi phí ít nhất để khiến cho người dân có thể tiếp cận một cách dễ dàng, thuận lợi đối với dịch vụ ĐKGD BĐ cũng như tìm kiếm các thông tin về những giao dịch bảo đảm đã được đăng kí. Mục tiêu căn bản khi soạn thảo dự thảo 4 đó là phục vụ tốt nhất nhu cầu của người dân. Để thực hiện mục tiêu này, các nhà làm luật hướng tới việc không giới hạn các giao dịch bảo đảm có thể được đăng kí và đơn giản hoá các thủ tục đăng kí, tạo điều kiện cho người dân có thể tiếp cận dễ dàng nhất với các thông tin về những giao dịch bảo đảm đã được đăng kí. Mặt khác, ĐKGDBĐ là việc Nhà nước ( hoặc các chủ thể khác do Nhà nước uỷ quyền ) công nhận một tình trạng đã được bảo đảm cho một nghĩa vụ hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự nhất định. Giá trị pháp lí thực sự của hành vi ĐKGD BĐ không phải ở chỗ nó nhằm chứng minh sự tồn tại trên thực tế cũng như về mặt pháp lý của giao dịch bảo đảm đã đăng kí, mà chính là ở chỗ nó thừa nhận một tài sản đã được chủ sở hữu đem bảo đảm cho việc thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ dân sự của chính họ hoặc của người khác đối với bên có quyền. Hành vi này sẽ là sự kiện pháp lý để làm phát sinh quyền được ưu tiên thanh toán của bên nhận bảo đảm trong giao dịch bảo đảm đã đăng kí, so với bên nhận bảo đảm khác trong các giao dịch bảo đảm chưa được đăng kí. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc coi hành vi ĐKGDBĐ là sự kiện pháp lý để " đánh dấu" thứ tự hình thành các giao dịch bảo đảm đã được xác lập đối với một tài sản và từ đó xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lí tài sản bảo đảm đối với các chủ nợ có bảo đảm bằng một tài sản. Từ đó có thể nhận thấy, chứng từ chứng nhận ĐKGDBĐ là một trong những yếu tố quan trọng để Toà Án giải quyết các tranh chấp. Như vậy, việc ĐKGDBĐ sẽ có những ý nghĩa chính như sau: Công khai hoá các giao dịch bảo đảm mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu, qua đó giúp họ có các thông tin chính xác, tin cậy trước khi quyết định xác lập các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại, đặc biệt quan trọng đối với hoạt động đầu tư vốn trong và ngoài nước để phát triển sản xuất, kinh doanh, đặc biệt là với môi trường lớn mang yếu tố nước ngoài như WTO, APEC, EU... mà nhà nước ta đang tham gia hiện nay. Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm trong trường hợp dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong khi giao dịch. Ngoài ra, việc ĐKGDBĐ còn góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường tín dụng, không những phát triển nhanh, mà còn phát triển trong thế ổn định, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động xét xử của Toà án đối với các tranh chấp về giao dịch bảo đảm. Đối với các trường hợp bắt buộc phải đăng kí, nhưng không đăng kí thì giao dịch bảo đảm có thể bị vô hiệu và không có giá trị với người thứ ba, có nghĩa là nếu người thứ ba mua tài sản đang được dùng để thế chấp (bảo lãnh ) ngân hàng, thì quyền sở hữu của người này vẫn được pháp luật bảo vệ, vì họ mua bán ngay tình, do không biết tài sản này đang được cầm cố. III. Phân loại đăng kí giao dịch bảo đảm : Để phân loại ĐKGDBĐ, có nhiều cách phân loại, nhưng ta có thể phân loại ĐKGDBĐ theo những tiêu chí chủ yếu sau : 1. Phân loại dựa trên tiêu chí đối tượng đăng kí : bao gồm hai loại là Động sản và Bất động sản. Động sản bao gồm tàu bay, tàu biển và các động sản khác theo quy định của Pháp luật. Bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. 2. Phân loại dựa trên tiêu chí các cơ quan ĐKGDBĐ, bao gồm : a. Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản trực thuộc Cục Đăng kí quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp b. Cục hàng không Việt Nam thuộc Bộ Giao thông vận tải c. Chi cục hàng hải, Cảng vụ hàng hải trực thuộc Cục Hàng hải Việt Namb thuộc Bộ Giao thông vận tải. d. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh. e. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. f. Uỷ ban nhân dân xã thuộc vùng sâu vùng xa. 3. Phân loại dựa trên tiêu chí trách nhiệm, quyền hạn của các cơ quan trong hoạt động ĐKGDBĐ, bao gồm : a. Chính Phủ b. Bộ Tư pháp c. Bộ Giao Thông vận tải d. Bộ Tài nguyên và Môi trường e. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương f. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Ngoài ra còn một cách phân loại ĐKGDBĐ mới có trong Dự thảo 4 về Luật ĐKGDBĐ là dựa trên tiêu chí thủ tục đăng kí, gồm hai loại : đăng kí trực tiếp bằng văn bản và đăng kí trực tuyến qua mạng internet. IV. Hậu quả pháp lý của việc đăng kí giao dịch bảo đảm: Theo khoản 2 điều 12 nghị định 08/2000/NĐ-CP ra ngày 10/3/2000 có quy định "Trường hợp người yêu cầu đăng ký ghi vào đơn các nội dung không đúng sự thật, không đúng thoả thuận của các bên về giao dịch bảo đảm mà gây thiệt hại, thì phải bồi thường cho người bị thiệt hại." nghĩa là nếu người yêu cầu đăng kí làm sai, không đúng các thoả thuận giữa các bên tham gia giao dịch bảo đảm mà có thiệt hại xảy ra, phải chịu bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật. Khoản 2 điều 14 nghị định 08/2000/NĐ-CP quy định:" Trường hợp đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm không ghi đầy đủ các nội dung theo mẫu hoặc người yêu cầu đăng ký không nộp lệ phí, thì cơ quan đăng ký trả lại đơn yêu cầu đăng ký và nêu rõ lý do từ chối đăng ký." Trong trường hợp này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền trả lại yêu cầu ĐKGDBĐ và phải có trách nhiệm nêu rõ lý do. Nếu Đăng kí viên đăng kí không chính xác các nội dung kê khai trong đơn yêu cầu đăng kí mà gây thiệt hại thì phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật về trách nhiệm bồi thường thiệt hại của công chức. V. Thủ tục đăng kí và xoá đăng kí giao dịch bảo đảm : Theo Thông tư số 01/2002/TT-BTP của Bộ Tư pháp ra ngày 09/1/2002 hướng dẫn một số vấn đề về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng kí và cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại Cục đăng kí quốc gia giao dịch bảo thuộc Bộ Tư pháp và các Chi nhánh: a. Thủ tục đăng kí giao dịch bảo đảm: "1- Người yêu cầu đăng ký phải nộp đơn yêu cầu đăng ký cầm cố tài sản theo Mẫu số 02 hoặc đơn yêu cầu đăng ký bảo lãnh bằng tài sản theo Mẫu số 03. Đơn yêu cầu đăng ký hợp lệ là đơn được kê khai đầy đủ các nội dung phải kê khai theo mẫu và phù hợp với thoả thuận của các bên trong hợp đồng cầm cố, bảo lãnh đã ký. 2- Người yêu cầu đăng ký nộp đơn yêu cầu đăng ký thông qua một trong các phương thức sau đây: 2.1 Nộp đơn trực tiếp tại Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh; 2.2 Gửi đơn qua đường bưu điện, có thể bằng hình thức gửi bảo đảm hoặc chuyển phát nhanh; 2.3 Gửi đơn qua fax. Việc gửi đơn qua fax chỉ được thực hiện trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là các tổ chức tín dụng theo Luật các tổ chức tín dụng đã đăng ký vào Danh sách khách hàng thường xuyên của Cục Đăng ký. Các tổ chức tín dụng gửi cho Cục Đăng ký văn bản đăng ký Danh sách khách hàng thường xuyên theo Mẫu số 01. Sau khi đã đăng ký vào Danh sách khách hàng thường xuyên của Cục Đăng ký, thì các tổ chức tín dụng được gửi đơn yêu cầu đăng ký qua fax đến Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh. Cục Đăng ký hướng dẫn về thủ tục đăng ký vào Danh sách khách hàng thường xuyên và tổ chức thực hiện việc đăng ký này. 3- Người yêu cầu đăng ký nộp đủ lệ phí thông qua một trong các phương thức sau đây: 3.1 Nộp trực tiếp tại Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh ngay sau khi đơn yêu cầu đăng ký được Đăng ký viên tiếp nhận; 3.2 Chuyển tiền thông qua dịch vụ của bưu điện và gửi giấy chuyển tiền kèm theo đơn yêu cầu đăng ký; 3.3 Chuyển tiền vào tài khoản của Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh, nơi tiếp nhận đơn và gửi cho Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh chứng từ xác nhận việc chuyển khoản. Đối với tổ chức tín dụng đã đăng ký vào Danh sách khách hàng thường xuyên của Cục Đăng ký, thì việc chuyển lệ phí vào tài khoản của Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh, nơi đã nhận đơn yêu cầu đăng ký, được thực hiện theo định kỳ hàng tháng, trong thời gian từ ngày 25 đến ngày cuối cùng của tháng. Trong trường hợp Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh từ chối đăng ký vì lý do không đúng thẩm quyền theo quy định tại điểm 4.1.k khoản 4 Mục I của Thông tư này, thì hoàn trả lệ phí đăng ký cho người yêu cầu đăng ký theo một trong các phương thức tương tự như khi nộp lệ phí. 4- Sau khi nhận được đơn yêu cầu đăng ký, thì Đăng ký viên thực hiện các công việc như sau: 4.1 Kiểm tra việc đăng ký có thuộc thẩm quyền của Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh hay không; nếu không thuộc thẩm quyền, thì Đăng ký viên có trách nhiệm thông báo cho người yêu cầu đăng ký biết và hướng dẫn họ gửi đơn đến đúng cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm đó; 4.2 Trong trường hợp đơn được nộp trực tiếp tại Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh, thì Đăng ký viên kiểm tra việc kê khai các mục trong đơn. Nếu đơn đã được kê khai đầy đủ và người yêu cầu đăng ký đã nộp lệ phí, thì Đăng ký viên ghi vào đơn thời điểm nhận đơn (giờ, phút, ngày, tháng, năm) và trao cho người yêu cầu đăng ký bản sao đơn yêu cầu đăng ký có ghi thời điểm nhận đơn và phiếu hẹn cấp Giấy chứng nhận đăng ký; 4.3 Trong trường hợp Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh nhận được đơn yêu cầu đăng ký qua đường bưu điện, thì Đăng ký viên kiểm tra việc kê khai các mục trong đơn và kiểm tra việc nộp lệ phí; nếu đơn đã được kê khai đầy đủ các mục theo mẫu và lệ phí được thực hiện theo đúng quy định, thì Đăng ký viên ghi vào đơn thời điểm nhận đơn qua đường bưu điện (giờ, phút, ngày, tháng, năm). 4.4 Trong trường hợp đơn yêu cầu đăng ký được gửi qua fax, thì Đăng ký viên xác định người yêu cầu đăng ký có thuộc Danh sách khách hàng thường xuyên của Cục Đăng ký hay không; nếu là khách hàng thường xuyên, thì Đăng ký viên kiểm tra việc kê khai các mục trong đơn có đầy đủ các mục theo mẫu không và nếu hợp lệ, thì Đăng ký viên ghi vào đơn thời điểm nhận đơn là thời điểm đơn được chuyển qua fax. 5-Trong thời hạn ba ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu đăng ký hợp lệ, Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh, nơi nhận được đơn yêu cầu đăng ký phải cấp Giấy chứng nhận đăng ký cầm cố tài sản theo Mẫu số 10 hoặc Giấy chứng nhận đăng ký bảo lãnh bằng tài sản theo Mẫu số 11 cho người yêu cầu đăng ký; trong trường hợp nhận đơn yêu cầu đăng ký qua đường bưu điện hoặc fax, thì gửi kèm theo bản sao đơn yêu cầu đăng ký. Cục Đăng ký và Chi nhánh không cấp Giấy chứng nhận cho người yêu cầu đăng ký trong trường hợp phát hiện đăng ký trùng lặp đối với một hợp đồng cầm cố, bảo lãnh bằng tài sản. Giấy chứng nhận đăng ký được trao trực tiếp tại Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh, nơi đã nhận đơn yêu cầu đăng ký hoặc gửi thông qua dịch vụ gửi thư có bảo đảm của bưu điện." b. Thủ tục xoá đăng kí : "1- Trước ngày thời hạn đăng ký chấm dứt, bên cầm cố hoặc bên nhận cầm cố, bên bảo lãnh hoặc bên nhận bảo lãnh phải gửi đơn yêu cầu xoá đăng ký giao dịch bảo đảm theo Mẫu số 06 đến Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh, nơi đã thực hiện việc đăng ký trong các trường hợp sau đây: 1.1 Nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố, bảo lãnh chấm dứt; 1.2 Việc cầm cố, bảo lãnh được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng giao dịch bảo đảm khác; 1.3 Tài sản cầm cố, bảo lãnh đã được xử lý. Trong trường hợp này, bên nhận cầm cố, bên nhận bảo lãnh phải gửi đơn yêu cầu xoá đăng ký đến Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh, nơi đã đăng ký việc cầm cố, bảo lãnh đó. 2- Trong trường hợp bên yêu cầu xoá đăng ký là bên cầm cố, bên bảo lãnh, thì phải có xác nhận của bên nhận cầm cố, bên nhận bảo lãnh về căn cứ xoá đăng ký. 3- Việc gửi đơn yêu cầu xoá đăng ký được thực hiện theo quy định tại khoản 2 mục II của Thông tư này. Người yêu cầu xoá đăng ký không phải nộp lệ phí xoá đăng ký. 4- Trong thời hạn ba ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu xoá đăng ký hợp lệ, Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh, nơi nhận đơn đó thực hiện việc xoá đăng ký và cấp cho người có đơn yêu cầu Giấy chứng nhận xoá đăng ký giao dịch bảo đảm theo Mẫu số 14; trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là bên cầm cố, bên bảo lãnh, thì phải gửi bản sao Giấy chứng nhận đó cho bên nhận cầm cố, bên nhận bảo lãnh. 5- Sau ngày chấm dứt thời hạn đăng ký, mà người yêu cầu đăng ký không có đơn yêu cầu đăng ký gia hạn, thì Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh thực hiện việc tự động xoá đăng ký và chỉ cấp Giấy chứng nhận xoá đăng ký, nếu có đơn yêu cầu." VI. Một số vấn đề bất cập hiện nay về ĐKGDBĐ: Trong thực tế khi thực hiện ĐKGDBĐ còn tồn tại một số khó khăn vướng mắc như sau: - Mục III - Thông tư 05: Hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định trên không phù hợp với trường hợp thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai do chủ sở hữu tài sản có quyết định giao đất của cấp thẩm quyền mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khu công nghiệp hoặc bảo đảm bằng nhà ở gắn liền với đất ở của những căn hộ chung cư hình thành từ vốn vay tại khu đô thị do khách hàng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. Mặt khác, Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 quy định “Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật, thì việc thế chấp, bảo lãnh đồng thời cả giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất và tách rời do các bên thoả thuận. - Luật đất đai 2003 chỉ định trình tự thủ tục thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải qua công chứng, chứng thực, còn lại các trình tự thủ tục khác liên quan giao dịch dân sự thường. Tuy nhiên tại địa phương khi đăng ký giao dịch bảo đảm tại sở tài nguyên môi trường vẫn phải qua công chứng - Thế chấp tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phải đăng ký, trong khi Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 sửa đổi, bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 chỉ quy định tài sản được dùng để bảo đảm cho các nghĩa vụ trả nợ tại nhiều tổ chức tín dụng mới phải đăng ký còn một số tổ chức tín dụng lại không có quy định. - Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Điều 8, 1 khoản 8 mục I Thông tư 05/2005/TTLT-TP-TNMT) quy định này chỉ áp dụng đối với hợp đồng thế chấp khác. Tuy nhiên, khi thực hiện tại địa phương thì tất cả các hợp đồng thế chấp bảo đảm tiền vay điều phải qua đăng ký làm ảnh hưởng đến thời gian giải quyết cho vay. Trong lĩnh vực Ngân hàng thì sao? 5 năm hình thành đăng ký giao dịch bảo đảm (GDBĐ) ở VN, nhưng còn quá nhiều vướng mắc, phiền hà để người dân và doanh nghiệp ( DN ) tiếp cận, sử dụng. Quá nhiều chi phí bất hợp lý và lãng phí. Giới Ngân hàng ( NH ) là đối tượng bức xúc đầu tiên, bởi GDBĐ và bảo đảm tiền vay là một phần quan trọng trong hoạt động của họ. -Văn bản đá nhau Việc quy định các trường hợp phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm của các nghị định cũng khác biệt cơ bản, khiến người thực hiện khó khăn khi áp dụng. Theo NĐ 08/2000/NĐ-CP, khách hàng thế chấp bằng quyền sử dụng đất sẽ không phải đăng ký GDBĐ, nhưng theo Luật Đất đai năm 2003 và NĐ 163 CP vẫn phải đăng ký giao dịch. Đăng ký GDBĐ với mỗi loại tài sản có thủ tục khác nhau, thậm chí cơ quan đăng ký cũng khác nhau… Nhiều văn bản với nội dung không thống nhất, dẫn đến việc vận dụng thế nào cũng không sai. Khoảng 80 - 90 % tài sản bảo đảm các khoản vay của NH là nhà đất, mà những quy định liên quan đến nhà đất phức tạp, giấy tờ không thống nhất, văn bản được vận dụng khác nhau ở từng địa phương khiến cho NH tốn nhiều thời gian cho thủ tục và tăng chi phí. Hiện còn tồn tại quá nhiều loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, các nội dung ghi trên giấy không thống nhất… ảnh hưởng đến yếu tố pháp lý trong bảo đảm tiền vay… Ông Vũ Văn Trình - Trưởng Ban Tín dụng DN của NH Nông nghiệp và Phát triển nông thôn nhận xét: Đăng ký giao dịch đối với quyền sử dụng đất và nhà ở đang bị điều chỉnh bởi 3 thông tư hướng dẫn, vì thế, cần gộp 3 thông tư này thành một thông tư duy nhất. -Tốn phí không nhỏ : Đại diện của NH Công thương cho biết, thời gian và chi phí cho GDBĐ gây tốn phí lớn làm mất nhiều thời gian và ảnh hưởng đến cơ hội kinh doanh của NH cũng như khách hàng. Bà Nguyễn Thị Kim Xuyến - Phó TGĐ NH Đông Á đề xuất: Cần thống nhất thời gian đăng ký để người dân chủ động. Nên áp dụng thời gian đăng ký giấy hồng, giấy đỏ là 1 ngày và giấy tờ cũ là 3 ngày. Ông Trình cho biết, theo quy định, mức lệ phí là 60.000 đồng/giao dịch cầm cố thế chấp. Nhưng một số địa phương “vận dụng” mỗi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi liền với 1 đơn yêu cầu đăng ký thế chấp và thu mỗi đơn 60.000 đồng. Tại Phòng đăng ký đất và nhà thuộc Sở Tài nguyên Môi trường HN, còn thu 60.000 đồng/đơn và 330.000 đồng tiền đăng ký thế chấp. Thu cắt cổ như vậy, nhưng NH biết kêu ai? Tất cả những chi phí này cuối cùng đổ lên đầu người đi vay. Đại diện Habubank cho biết: Không hiếm đăng ký viên hành xử như công chứng viên, đặt ra những câu hỏi bất hợp lý như: Tại sao số tiền vay lớn? Mục đích vay là gì? Tại sao chia thành nhiều hợp đồng tín dụng mà không gộp thành một?… Thậm chí nhiều khoản thu không có hóa đơn hay phiếu thu. NH này kiến nghị: Bộ Tư pháp và các bộ ngành liên quan chỉ đạo kiên quyết và tăng cường kiểm tra các cơ quan đăng ký GDBĐ, cơ quan công chứng… -Tài sản tương lai bảo đảm thế nào? Một vướng mắc tại hầu hết các NH là việc bảo đảm được hình thành trong tương lai. Ông Bùi Minh Khải - Phó Ban Pháp chế NH Đầu tư phát triển phân tích: Theo quy định của Luật Công chứng: “Đối tượng của giao dịch, hợp đồng là có thật” vẫn bị cơ quan công chứng hiểu nhầm là cái phải tồn tại, Điều này vô hình trung đã loại trừ các nghĩa vụ phát sinh trong tương lai, tài sản hình thành trong tương lai mà bộ Luật Dân sự và quy định về GDBĐ đều ghi nhận. Cần hiểu cái “có thật” là đối tượng của hợp đồng, giao dịch thực sự có chứ không phải các bên lập hợp đồng khống có tính chất lừa dối. Ông Trần Dũng - Trưởng Ban Pháp chế của NHTMCP Sài Gòn cho biết: Luật quy định cụ thể về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nhưng chưa quy định về việc bán tài sản hình thành trong tương lai. Như vậy, NH làm sao xửá lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ? Theo thủ tục hiện hành, việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải thực hiện công chứng và đăng ký GDBĐ đến 2 lần làm lãng phí thời gian, công sức, tiền bạc cho Nhà nước, DN và khách hàng. Bà Nguyễn Thị Mười - Phó TGĐ Sài Gòn công thương NH đánh giá: Theo Nghị Định 163, bên nhận bảo đảm chưa thể có được sự bảo đảm an toàn về mặt pháp lý khi nhận tài sản này. Tài sản hình thành trong tương lai cho dù có được xác lập hợp pháp song luôn có nguy cơ rủi ro. Tháng 5/2007, Bộ Tư pháp đã yêu cầu các phòng công chứng cần linh hoạt khi xác định đâu là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu vì điều này bất khả thi với việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, hiện nay yêu cầu công chứng đối với loại hợp đồng này vẫn bị đa số phòng công chứng từ chối thực hiện. 5 năm đã trôi qua kể từ khi triển khai thực hiện đăng ký GDBĐ, nhưng còn quá nhiều vấn đề bức xúc, phiền hà và lãng phí. Trách nhiệm trước hết từ cơ quan đăng ký GDBĐ trong việc sửa đổi, bổ sung, áp dụng thống nhất các quy định, cải cách hành chính và chấn chỉnh bộ máy. Các giao dịch “ngầm” về bất động sản vẫn diễn ra. ở các khu vực đô thị, thị trường phi chính quy chi phối khoảng 70-80% các giao dịch về nhà, đất. Đối với đất đô thị (thuộc diện có nhiều giao dịch nhất), thì hiện nay theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trườn