Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở

ĐỀ BÀI: Đề số1:Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở. Yêu cầu: Có địa chỉ rõ ràng Những tranh chấp đó đã được toà án nào giải quyết hay chưa được toà án giải quyết? Cách giải quyết vụ việc của nhóm? Nhận xét của nhóm về những quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở? BÀI LÀM 1/ Mở bài Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ, theo đó tương ứng với quyền của bên cho thuê sẽ là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại. Trên thực tế đây là một loại hợp đồng rất phổ biến, vì vậy những tranh chấp xoay quanh hợp đồng này cũng khá đa dạng và việc giải quyết những tranh chấp đó không hề đơn giản. Sau đây nhóm chúng tôi xin đưa ra ba vụ việc cụ thể để thấy được sự phức tạp trong cách giải quyết từng vụ việc cũng như cách giải quyết của nhóm với từng vụ việc. 2/ Nội dung 2.1/ Hợp đồng thuê nhà ở. 2.1.1/ Khái niệm Hợp đồng thuê nhà ở là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê co nghĩa vụ trả tiền theo thoả thuận hoặc theo pháp luât quy định . Hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực kể từ khi cơ quan nhà nuớc có thẩm quyền chứng thực nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên. Kể từ thời điểm này các bên phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình đã phát sinh từ hợp đồng. 2.1.2/ Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở. Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ : Sau khi hợp đồng được kí kết thì phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các bên. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở. Bên cho thuê nhà ở giao nhà cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết và phải trả tiền thuê nhà. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa những hư hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê. Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù: Khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê là khoản đền bù. Khoản tiền thuê nhà theo thoả thuận của các bên. Nếu thuê nhà của nhà nuớc thì giá thuê nhà do nhà nước quy định. Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Bên thuê có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích để ở trong trong một thời gian nhất định theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp lụât. 2.1.3/ Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở: Là diện tích nhà dùng để ở mà chủ nhà chuyển quyền sử dụng cho bên thuê và từ đó làm phát sinh quền và nghĩa vụ dân sự của hai bên. Diện tích nhà ở bao gồm diện tích chính và diện tích phụ. Diện tích chính dùng để ở, sinh hoạt, diện tích phụ dùng cho nhà bếp và sinh hoạt khác. Nếu cho thuê nhà chung cư thì diện tích chung trong nhà chung cư đó người thuê có quyền sử dụng. Ngoài ra , bên thuê có quyền hưởng lợi các dịch vụ mà người cho thuê cầu thang máy, gửi xe máy… 2.1.4/ Hình thức hợp đồng thuê nhà ở. Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực hoặc phải đăng kí(Điều 492 BLDS). 2.1.5/ Quyền và nghĩa vụ của chủ thể trong hợp đồng thuê nhà ở đã được quy định cụ thể trong các Điều 493, Điều 494, Điều496 và Điều 497 BLDS năm 2005. 2.2/Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở. 2.2.1/ Tình huống thứ nhất. Tóm tắt vụ việc: Việc đòi nhà số 5 TKD, HN giữa nguyên đơn là ông G và bị đơn là ông P và bà L. Căn nhà số 5 TKD thuộc quyền sở hữu của vợ chồng cụ D, cụ D cho gia đình ông P thuê một phần phía ngoài , diện tích 32m2.Bà L thuê phòng tiếp theo , diện tích 23m2, còn nép nhà trong bà K và bà T thuê. Năm 1990 vợ chồng cụ D đã bán nếp nhà ngoài cho ông G, có hai phòng ông P và bà L đang thuê. Còn 2 nếp nhà trong bà K và bà T thuê thì ông P mua . Năm 1991 ông G lại đòi ông P và bà L trả nhà nhưng đã bị Toà án bác đơn kiện. Năm 1993 ông G lại kiện đòi nhà với lý do ông P đã lấy được phòng 28m2 do bà K trả. Còn bà L đã được nhà nước cấp nhà. Giải quyết của Toà án: Toà án sơ thẩm xử buộc ông P trả ½ nhà phía ngoài mặt đường phố với diện tích 4,75m.3,3m =14,57m2 cho ông G .Ông P tiếp tục đươc thuê diện tích còn lại là 4,75.3,3m giáp phòng bà L. Bác yêu cầu của ông G đòi bà L trả nhà. Cấp phúc thẩm xử: Bác yêu cầu của ông G đòi ông P và bà L trả nhà. Phó viện trưởng viện kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án phúc thẩm với nhận định: Ông P và bà L đã có chỗ ở ổn định, hợp đồng thuê nhà đã hết hạn từ lâu nên buộc ông P và bà L phải trả lại nhà. Toà dân sự TANDTC đã xử giám đốc thẩm với nhận định bình quân diện tích của gia đình ông P rộng hơn diện tích của chủ nhà, do đó cần buộc ông P trả lại một phần nhà, gia đình bà L tuy có diện tích mới nhưng vẫn còn khó khăn về chỗ ở, trong khi gia đình ông G lấy được ½ diện tích lấy lại được từ gia đình ông P nên không có khó khăn về chỗ ở.Với lập luận trên toà án dân sự đã huỷ án phúc thẩm, giữ nguyên hiệu lực của bản án sơ thẩm. Bình luận của nhóm: Theo nhóm chúng tôi vào năm 1991 ông G kiện đòi ông P và bà L trả nhà đã bị toà án nhân dân bác đơn là có cơ sở vì: Theo thông tư 383/BXD-ĐT ngày 5/10/1991 hướng dẫn thi hành quyết định của chủ tịch hội đồng bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở quy định: “Gia đình chủ nhà quá chật chội so với mức bình quân tại địa phương, chủ nhà thực sự có khó khăn về đời sống. Người thuê có điều kiện trả nhà như gia đình chủ nhà đã tạo điều kiện thu xếp cho người thuê nhà diện tích khác, người thuê đã tạo điều kiện chỗ ở khác hoặc đang ở quá rộng với chủ nhà.” Mà trong trường hợp này ông G không chứng minh được gia đình mình đang ở chật chội và hoàn cảnh khó khăn. Mặt khác, gia đình ông P và bà L chưa có chỗ ở mới. Vì vậy việc ông G đòi lại nhà là không có cơ sở cho nên toà án bác đơn kiện của ông là hợp lý. Vào năm 1993, ông G kiện đòi lại nhà với lý do nêu trên, Toà án cấp sơ thẩm và cấp giám đốc thẩm giải quyết như vậy là khá hợp lý, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các bên. Còn Toà án cấp phúc thẩm bác đơn kiện của ông G là hoàn toàn không có căn cứ pháp lý dẫn đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên cho thuê không được đảm bảo, bởi lẽ, ông P đã có chỗ ở mới do bà K trả đồng thời bà L cũng được nhà nước cấp nhà. Ông G là chủ sở hữu hợp pháp của diện tích nhà mà ông P và bà L thuê nên việc ông kiện đòi lại diện tích nhà của mình để ở là phù hợp với quy định của pháp luật. Quan điểm của nhóm chúng tôi cho rằng, cách giải quyết của Toà án cấp sơ thẩm và giám đốc thẩm tuy đã bảo vệ được quyền lợi cho đôi bên nhưng vẫn thiên về bên thuê nhà hơn. Toà án ngoài việc dựa vào Thông tư 383/ BXD- ĐT thì cũng phải nên dựa vào Pháp lệnh về nhà ở ngay 26/3/1991 để giải quyết. Theo Khoản 5 Điều 24 pháp lệnh về nhà ở quy định quyền của bên cho thuê: “ Được lấy lại nhà ở cho thuê khi hết hạn hợp đồng thuê. Nếu hợp đồng không quy định thời hạn bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê trước sáu tháng. Như vậy nếu căn cứ vào quy định của Pháp lệnh về nhà ở thì ông G hoàn toàn có thể lấy lại toàn bộ diện tích nhà cho thuê nói trên với điều kiện ông phải thông báo cho ông P và bà L trước sáu tháng. Trường hợp của bà L nếu thật sự còn khó khăn về chỗ ở có thể thoả thuận với ông G để tiếp tục được thuê nhà cho đén khi có chỗ ở mới. 2.2.2/ Tình huống thứ hai: Tóm tắt vụ việc: Dưới đây là vụ án tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: Cụ thể: Chị Lê Thuý Kim từ khi sinh ra cho đến khi lớn lên cho đến trước khi đi lao động tại Liên Xô ở tại số nhà 32 xóm Hạ Hồi cùng với bố mẹ và anh trong hợp đồng thuê nhà của Nhà nước gồm bốn người là: Ông Chương ( bố của chị Kim); bà Chỉ( mẹ của chị Kim); anh Chi ( anh trai của chị Kim) và chị Kim. Năm 1992 chị Kim đi lao động ở nước ngoài theo tiêu chuẩn của Tổng cục chính trị. Đến năm 2002 chị Kim về nước, Tổng cục chính trị có giấy chuyển về địa phương nơi trước khi chị đi lao động nước ngoài là số 32 xóm Hạ Hồi( Công văn số 125/ CS/ CB- ngày 25/1/2002) nhưng anh Chi không đồng ý cho chị Kim vào nhà ở và cũng không cho nhập hộ khẩu vào đây và quyền hộ khẩu gốc do anh Chi giữ nên chị Kim đã không có đủ giấy tờ để xin đăng kí nhập hộ khẩu cho chị và cho hai con của chị. Do đó chị Kim phải ở tạm tại căn nhà cuả ông Lương ở A7, F 205 khu tập thể Khương Thượng. Việc không có hộ khẩu thường trú đã ảnh hưởng đến cuộc sống của chị Kim và hai con của chị. Vì vậy chị Kim đã khởi kiện ra Toà án nhân dân quận Hoàn Kiếm. Vụ án trên đã được Toà án nhân dân quận Hoàn Kiếm xét xử vào ngày 24/ 3/ 2005. Quyết định của bản án số 10/DSST đã tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kịên của chị Kim cụ thể: Chấp nhận yêu cầu về quyền được thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước tại diện tích 15m2 ở số 32 xóm Hạ Hồi quận Hoàn Kiếm theo hợp đồng thuê nhà số 4848 ngày 12/12/1994 ký giữa công ty kinh doanh nhà số 2 với chủ hợp đồng là ông Lê Đăng Chương bố của chị Kim đã mất vào năm 2003 Chia cho chị Kim quyền sử dụng ½ diện tích nhà chính và ½ diện tích bếp liền kề. Chị Kim được công ty kinh doanh nhà số 2 ký hợp đồng thuê nhà với phần diện tích bếp và nhà được chia. Chấp nhận yêu cầu xin chia thừa kế của chị Kim đối với phần nhà cấp 4 do ông Chương xây dựng trên diện tích 11,4m2 ( số diện tích thực tế khi đo đạc là 15,92m2 ) tại sân nhà số 32 xóm Hạ Hồi do chị Kim được sử dụng ½ diện tích có các chiều là 2,45m x 2,35m được sở hữu ½ giá trị nguyên vật liệu xây dựng là 3.390.960 đồng. Sau khi Toà án quận Hoàn Kiếm xét xử ngày 11/4/2005 anh Chi có đơn kháng cáo lên Toà án cấp phúc thẩm khiếu nại bản án sơ thẩm về các vấn đề sau: Toà án quận Hoàn Kiếm giải quyết vụ việc không đúng thẩm quyền và toà án chấp nhận yêu cầu của chị Kim là không có cơ sở vì : Chị Kim đang định cư ở nước ngoài, số nhà 32 đang thuê của nhà nước đã hết khấu hao không có gì để chia và diện tích nhà cấp 4 đang xây dựng trên sân do vợ chồng anh Chi xây dựng chứ không phải bố anh xây. Theo quan điểm của nhóm tôi việc anh Chi kháng cáo với những lý do trên là không có cơ sở bởi lẽ chị Kim trước khi đi lao động tại nước ngoài chị đã sinh sống cùng gia đình tại ngôi nhà số 32 xóm Hạ Hồi. Đến năm 2002 chị Kim về nước, Tổng cục chính trị có giấy chuyển về địa phương nơi trước khi chị đi lao động nước ngoài là số 32 xóm Hạ Hồi. Anh Chi không đồng ý cho chị Kim vào nhà ở là trái với quy định của pháp luật. Việc Toà án quận Hoàn Kiếm thụ lý giải quyết yêu cầu kiện của chị Kim là đúng thẩm quyền vì: Chị Kim kiện hai vấn đề đó là hợp đồng tranh chấp thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước( phần diện tích 15m2 có trong hợp đồng số 4848 ngày 12/12/1994) và đòi chia thừa kế của bố mẹ chị Kim là ông Lê Đăng Chương( đối với phần vật liệu xây dựng nhà xây thêm tai số 32 xóm Hạ Hồi quận Hoàn Kiếm, Hà Nội). Theo quy định tại khoản 3 Điều 25 BLTTDS tranh chấp hợp đòng thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước( phần diện tích 15m2 trong hợp đồng số 4848 ngày 12/12/1994) là tranh chấp hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền của toà án nhân dân Theo quy định khoản 5 điều 25 BLTTDS thì yêu cầu xin chia thừa kế đối với giá trị ngyên vật liệu căn nhà cấp bốn xây trên diện tích 11,4m2 tại sân nhà số 32 xóm Hạ Hồi là tranh chấp về thừa kế tài sản nên toà án có thẩm quyền giải quyết. Bị đơn trong vụ án này là ông Lê Đăng Chi có hộ khẩu thường trú tại 32 xóm Hạ Hồi quận Hoàn Kiếm và căn nhà thuê cũng như di sản của ông Chương để lại cũng tại 32 xóm Hạ Hồi quận hoàn Kiếm nên căn cứ vào Điều 11 và Điều 12 Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự ( là thời điểm thụ lý vụ án) và nay là Điều 33 khoản1 điểm a/ Điều 35 khoản 1, điểm a và c của BLTTDS thì toà án xét xử cấp sơ thẩm là toà án nhân dân quận Hoàn Kiếm. Chị Kim năm 2002 đã được Bộ Quốc Phòng có công văn trả về địa phương tại 32 xóm Hạ Hồi sau khi hết hạn thời gian đi hợp tác lao động tại Nga. Thời gian nộp đơn và thụ lý đơn kiện vào nay 6/7/2003 chị Kim có mặt tại Việt Nam. Chị Kim trực tiếp nộp án phí và lấy lời khai ban đầu cũng như nhiều lần khai khác trước toà án. Như vậy căn cứ vào Điều 3 về yêu cầu kháng cáo của anh Chi cho rằng vì vụ án có yếu tố nước ngoài cụ thể là chị Kim đã định cư tại nước ngoài do đó vụ án không thuộc thẩm quyền giải quyết của toà án cấp quận. Căn cứ vào tài liệu có trong hồ sơ mà toà án sơ thẩm đã xác minh thu thập được thì thấy chị Kim tuy có đi nước ngoài nhưng là đi lao động tại Cộng hoà liên bang Nga và cơ quan chủ quản cử đi lao động ở nước ngoài là Cục cán bộ- Tổng cục chính trị xác nhận chị Kim đã hết hạn và có giấy trả về địa phương. Nếu chị Kim lưu vong ở nước ngoài thì đã không có giấy tờ trả về địa phương để nhập hộ khẩu. Còn việc chị Kim thường xuyên xuất nhập cảnh đi Nga thì đã có giấy xác nhận của cục quản lý xuất nhập cảnh là thăm thân( Công văn số 6828 ngày 28/12/2004, số 228 ngày18/1/2005, số 518 ngày4/2/2005) và thực tế là chồng chị Kim đang công tác tại Nga. Tại Việt Nam chị Kim vẫn có nơi tạm trú và thực hiện đăng ký hộ khẩu tạm trú theo quy định của pháp luật. Việc chị Kim phải đăng ký tạm trú tại địa chỉ A7, F205 khu tập thể Khương Thượng vì lý do bất đắc dĩ là không được anh ruột là Lê Đăng Chi tạo điều kiện tạo cho nhập khẩu vào nơi thường trú trước khi đi nước ngoài. Do vậy thân phận của chị Kim vẫn là công dân thường trú tại Việt Nam chứ không phải là định cư ở nước ngoài. Vì vậy theo quy định tại Điều 10 Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự năm 1989 và Điều 25, Điều 33 BLTTDS năm 2005 thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của toà án quận Hoàn Kiếm. Cách giải quyết của nhóm Ngôi nhà số 32 xóm Hạ Hồi là do ông Lê Đăng Chương ký hợp đồng thuê với Công ty kinh doanh nhà số 2. Đây là hợp đồng thuê nhà vô thời hạn, khi ông Chương và bà Chỉ chết thì đương nhiên hai con của ông là anh Chi và chị Kim được quyền thuê tiếp. Căn cứ vào luật hôn nhân và gia đình, theo chúng tôi vợ ( chồng), con cái cha mẹ của người thuê nhà cùng ở chung với người thuê nhà thì họ có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với diện tích thuê.Việc chị Kim đi lao động tại nước ngoài không ảnh hưởng gì đến quyền lợi của chị. Mặt khác bên phía công ty kinh doanh nhà số 2 cũng chưa có yêu cầu đòi lại nhà cho thuê. Vì vậy theo nhóm của chúng tôi thì chị Kim vẫn được quyền ký hợp đồng thuê một nửa ngôi nhà nói trên với công ty kinh doanh nhà số 2. Còn về việc chia thừa ké với phần nguyên vật liệu nhà xây thêm thì toà án cũng nên xác định rõ đó có phải là do ông Chương xây không. Nếu là do ông Chương xây, khi chết ông không để lại di chúc, chị Kim thuộc hàng thừa kế thứ nhất chị sẽ được hưởng ½ với phần nguyên vật liệu nêu trên. Nếu do vợ chồng anh Chi xây thêm thì chị Kim sẽ không có quyền hưởng số nguyên vật liệu nhà xây thêm đó. 2.2.3/ Tình tuống thứ ba: Tóm tắt vụ việc: Ông A cho Ông B thuê nhà nguyên căn có diện tích 70m2 (gồm căn nhà 30m2 và sân vườn phía trước 40m2) thời hạn 1 năm (B có đặt tiền thế chân là 1 tháng tiền nhà, hợp đồng có công chứng). Được sự đồng ý của A, B tự sửa chữa nhà cho khang trang hơn bằng tiền của mình khoảng 3 triệu đồng. Thuê được 2 tháng Ông A báo cho B biết sẽ bán nhà cho bà C. Sau khi bà C trở thành chủ sở hữu mới đã thông báo với B là sẽ xây phần diện tích trước nhà để làm nhà trọ khoảng 30m2, phần diện tích còn lại là lối đi vào nhà B, đồng thời bà C sẽ tăng giá cho thuê. Ông B bức xúc cho rằng hợp đồng thuê nhà vẫn còn đến 10 tháng nữa, bà C không có quyền phá vỡ hợp đồng cho thuê mặc dù đã đổi chủ sở hữu, việc cất thêm nhà trọ và tăng giá tiền thuê là không đúng pháp luật. Tuy nhiên bà C không đồng ý. Vụ việc này chưa được tòa án giải quyết. Bình luận: Trong trường hợp này chủ sở hữu nhà ở là ông A đã chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê sang cho bà C khi mà thời hạn thuê nhà giữa ông A và ông B vẫn còn..Theo quy định tại khoản 4 Điều 496 BLDS , bên thuê nhà là ông B có quyền “được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê”, tức là ông B sẽ tiếp tục được thuê nhà cho đến hết hợp đồng. Theo khoản 3 Điều 453 BLDS năm 2005 quy định “ Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải đảm bảo quyền, lợi ích của người thuê như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực”. Vì vậy, chủ sở hữu nhà ở mới là bà C có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng đã kí kết từ trước giữa ông A và ông B. Đồng thời, việc bà C cất thêm nhà trọ và tăng tiền trọ thêm là trái pháp luật, vi phạm hợp đồng, vì thực chất, bà C sẽ phải có trách nhiệm thực hiện nốt hợp đồng theo đúng cam kết và thỏa thuận giữa ông A và ông B, cụ thể là phải giữ giá cho thuê nhà và đảm bảo tình trạng sử dụng bình thường cho bên thuê là ông B. Hơn nữa, thỏa thuận trong hợp đồng đã kí kết giữa ông A và ông B là thuê nhà nguyên căn ( gồm căn nhà 30m2 và sân vườn phía trước 40m2), tức là ông B có toàn quyền sử dụng căn nhà trong thời hạn còn hợp đồng mà bà C không có quyền cất phòng trọ. Trong trường hợp này khi bà C không chấp nhận yêu cầu của ông B, là không tăng giá và không cất nhà trọ, thì ông B có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 498 “ Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:...a. Tăng giá nhà thuê bất hợp lí; b. Quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba”. Khi đó, bà C trở thành chủ sở hữu mới của căn nhà sẽ phải có trách nhiệm bồi thường hợp đồng cho ông B, bao gồm khoản tiền thế chân và chi phí sửa chữa, cải tạo nhà ( do việc này đã được sự đồng ý của ông A ) mà ông B đã bỏ ra. Cách giải quyết của nhóm: Thứ nhất, bà C phải có trách nhiệm thực hiện nốt hợp đồng đã kí kết từ trước giữa ông A và ông B Thứ hai, khi bà C không đồng ý thực hiện đúng thỏa thuận đã kí từ trước giữa ông A và ông B, thì ông B có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. 3/ Nhận xét của nhóm về những quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở. Bộ luật dân sự năm 2005 ra đời ngày càng trở nên hoàn thiện hơn và đáp ứng được nhu cầu thực tế nhiều hơn trong lĩnh vực đời sống , kinh doanh hàng ngày của người dân một trong những đáp ứng đó có thể kể tới là vấn đề thuê nhà ở bên cạnh những ưu điểm như quy định quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà và bên cho thuê nhà , phần nào đã giải quyết được những tranh chấp về thuê nhà ở hiện nay, thì bên cạnh đó trong bộ luật dân sự năm 2005 vẫn còn khá nhiều bất cập về vấn đề hợp đồng thuê nhà, mà theo nhóm chúng tôi những nhà làm luật cần xem xét thêm để có hướng hoàn thiện hơn bộ luật dân sự này Thứ nhất về quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng theo khoản 2 điều 494 BLDS năm 2005 bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 498 của bộ luật này, trong đó có hai trường hợp sau đây: Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh; Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh mội trường Đây là hai trường hợp cần được các cơ quan có thẩm quyền giải thích một cách cụ thể thế nào là mất trật tự công cộng ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của người xung quanh. Làm mất trật tự bao nhiêu lần trở lên, thì bị coi là nhiều lần? Thế nào là ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường? Nếu không có những quy định chi tiết cụ thể bằng một văn bản dưới luật, thì việc áp dụng điều luật trên rất khó khăn và dễ dẫn đến việc áp dụng một cách tùy tiện theo chủ quan của mỗi người. Hai là quyền và nghĩa vụ của những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng. Điều 497 BLDS năm 2005 quy định: Những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với bên cho thuê và phải liên đới thực hiện các nghĩa vụ của bên cho thuê đối với bên cho thuê. Với quy định trên , những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng đều có quyền lợi và nghĩa vụ bắt nguồn từ hợp đồng thuê nhà. Họ có quyền lợi và nghĩa vụ ngang nhau, người đứng ký hợp đồng không có đặc quyền hơn so với các thành viên khác. Pháp luật quy định nghĩa vụ liên đới của các thành viên trong hợp đồng thuê nhà đối với bên thuê, vì vậy bên cho thuê nhà có quyền yêu cầu bất kỳ ai có tên trong hợp đồng phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ cho mình. Ví dụ đến thời hạn trả tiền thuê nhà, thì người đứng ký hợp đồng hoặc bất kỳ ai có tên trong hợp đồng đều có nghĩa vụ trả tiền thuê. Hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều hợp đồng có một người trong gia đình đứng ra ký hợp đồng còn những người khác không có tên trong hợp đồng. Vấn đề này luôn xảy ra, vì khi thuê nhà có khi chỉ mới có hai vợ chồng, sau đó sinh con, các con của họ cùng sống chung trong căn nhà đó. Vậy ở đây có coi những thành viên trong gia đình những người đó có quyền và nghĩa vụ ngang với người đứng tên trong hợp đồng thuê nhà hay không ? Thực tế đã có vụ án các thành viên trong gia đình tranh chấp với nhau về diện tích và diện tích làm cửa hàng phát sinh từ quan hệ thuê. Trong khi đó chỉ có một người đứng tên trong hợp đồng thuê nhà, nhưng tất cả họ đều có hộ khẩu trong căn nhà đó. Xuất phát từ luật hôn nhân và gia đình, theo chúng tôi vợ (chồng), con cái cha mẹ của người thuê nhà cùng ở chung với người thuê nhà, thì họ có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với diện tích thuê. Nếu con đã thành niên còn ở chung trong gia đình với cha mẹ, mà cha là người thuê nhà thì theo chúng tôi cũng nên coi những người con đó có quyền và nghĩa vụ ngang nhau với người đứng tên trong hợp đồng thuê nhà. Trong những trường hợp những người tuy có hộ khẩu trong cùng căn hộ hoặc phòng đang thuê, nhưng thực tế đã có một số người sống ở nơi khác, thỉnh thoảng họ mới về thăm gia đình thì không nên coi những người đó có quyền và nghĩa vụ ngang nhau với các thành viên đang sống ở căn hộ đó. Mặc khác theo điều 499 BLDS năm 2005 quy định về chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khoản 3 điều này quy định bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống. Nhưng trong trường hợp bên thuê nhà chết mà vẫn còn thời hạn thuê thì sao, ví dụ A thuê nhà của B trong 6 năm và đã trả tiền luôn cho B cả 6 năm nhưng được 2 năm thì B chết và B không có ai cùng chung sống. Vậy theo khoản 3 điều 499 thì hợp đồng thuê chấm dứt, mà thực tế hợp đồng thuê giữa họ vẫn còn thời hạn vậy ai sẽ là người đền bù 3 năm thuê nhà còn lại cho A? Rõ ràng nếu theo điều luật thì người thuê nhà sẽ bị thiệt thòi. Tóm lại trên đây là một số điểm của bộ luật dân sự 2005 về hợp đồng thuê nhà ở mà theo nóm chúng tôi là chưa được hợp lý và cần được hoàn thiện và các nhà làm luật nên xem xét lại 4/ Kết luận Qua ba vụ việc tranh chấp hợp đồng thuê nhà nêu trên chúng ta thấy được sự đa dạng, phức tạp trong cách giải quyết từng vụ việc. Trên thực tế vẫn còn không ít những tranh cãi về những quy định của pháp luật trong hợp đồng thuê nhà ở. Bởi lẽ còn có những quy định không rõ ràng, cụ thể dễ gây hiểu lầm dẫn đến tình trạng có những vụ tranh chấp kéo dài mà không được giải quyết hoặc giải quyết không ổn thỏa. Trong phạm vi bài tập nhóm chúng tôi mong rằng những quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở sẽ ngày càng hoàn thiện hơn để có thể bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể trong hợp đồng thuê nhà ở.