Tìm hiểu chế độ pháp lý về sử dụng đất nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

vốn của nhà nước đầu tư cho doanh nghiệp và doanh nghiệp phải trả tiền sử dụng vốn ngân sách. Thông tư 35/2001 có sự phân chia thành 2 trường hợp: Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất: khi được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất (tiền thuê đất) góp vốn liên doanh với nước ngoài, thì "giá trị tiền thuê đất được coi là vốn ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất...". Doanh nghiệp phải nộp tiền thu về sử dụng vốn ngân sách nhà nước theo quy định hiện hành. Thời điểm tính và nộp tiền thu về sử dụng vốn ngân sách nhà nước được tính từ thời điểm sử dụng tiền thuê đất góp vốn liên doanh. * Trường hợp đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất, khi được Nhà nước cho phép dùng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh trong thời hạn đã trả tiền thuê đất, thì không phải nộp tiền thu về sử dụng vốn ngân sách nhà nước đối với giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh. Tổ chức không phải là doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất hoặc trả cho thời gian thuê đất còn lại ít nhất là 5 năm, khi được Nhà nước cho phép dùng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh trong thời hạn đã trả tiền thuê đất, tổ chức phải nộp tiền thuê đất theo bản quy định về tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt nam ban hành kèm theo Quyết định 189 Thuê đất để góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất. Trường hợp bên Việt Nam thuê đất để góp vốn liên doanh với nước ngoài thì phải làm thủ tục thuê đất của nhà nước như đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại Thông tư số 679 TT/ĐC ngày 12-5-1997 của Tổng cục Địa chính. Riêng việc đền bù, giải phóng mặt bằng do bên Việt Nam tổ chức chỉ đạo. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho doanh nghiệp liên doanh. Trình tự thủ tục góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Việc góp vốn được thực hiện theo quy định của Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 và Nghị định 79/2001. * Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho Doanh nghiệp liên doanh. Chấm dứt góp vốn và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn Được thực hiện theo quy định của Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 và Nghị định 79/2001. Đối với doanh nghiệp nhà nước, việc xử lý tài sản góp vốn khi chấm dứt liên doanh còn được quy định cụ thể tại Thông tư số 22/TT-BTC ngày 11/3/2002 hướng dẫn xử lý tài chính và hạch toán đối với DNNN Việt Nam có vốn góp thành lập DNLD theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam khi DNLD chấm dứt hoạt động. Liên quan đến vấn đề này có một số vấn đề thực tế phát sinh mà pháp luật chưa có một quy định nào điều chỉnh. Vấn đề 1: Xử lý quyền sử dụng đất như thế nào khi chấm dứt góp vốn trong trường hợp chuyển đổi hình thức đầu tư? Hiện nay, có nhiều doanh nghiệp trong quá trình hoạt động có nhu cầu chuyển đổi hình thức đầu tư từ Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài sang hình thức doanh nghiệp liên doanh. Trường hợp doanh nghiệp liên doanh mà một bên là tổ chức Việt Nam góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất muốn chuyển đổi sang hình thức doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài cũng là một nhu cầu thực tế xảy ra và được pháp luật thừa nhận. Về nguyên tắc, bên Việt Nam sẽ rút phần vốn góp của mình trong đó có phần vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất, tức là chấm dứt việc góp vốn và tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Nếu vậy, việc rút vốn này trong nhiều trường hợp sẽ không mang tính khả thi vì gây nhiều bất lợi cho bên nước ngoài. Vậy nên xử lý quyền sử dụng đất trong trường hợp này như thế nào? Hiện nay chưa có một văn bản pháp luật nào quy định và trên thực tế đang diễn ra một cách phổ biến việc xử lý quyền sử dụng đất một cách tuỳ tiện. Bên Việt nam chấm dứt góp vốn nhưng không tiếp tục sử dụng mà tiến hành "chuyển nhượng” quyền sử dụng đất cho bên nước ngoài. Cơ sở pháp lý mà họ dựa vào chính là quy định pháp luật về Chuyển nhượng vốn quy định tại Điều 33 - Nghị định 24/2000. Việc dựa vào cơ sở pháp lý này là cái cớ để hợp thức hoá hoạt động của doanh nghiệp vì Điều 33 chỉ quy định vốn một cách chung chung. Tuy nhiên, xét theo tinh thần Luật đất đai hiện hành thì vốn thuộc đối tượng chuyển nhượng không bao gồm vốn là giá trị quyền sử dụng đất (vì pháp luật đất đai chưa thừa nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài). Thiết nghĩ, đây là một kẽ hở của pháp luật, là một vấn đề mà pháp luật còn thả nổi và nó sẽ gây khó khăn khi có tranh chấp xảy ra. Hơn nữa, quyền của doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài (doanh nghiệp được chuyển đổi hình thức đầu tư) đối với đất nhận "chuyển nhượng" sẽ xác định ra sao. Trên thực tế, mặc dù đã thực hiện việc "chuyển nhượng" quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng vốn nhưng người đứng tên chủ sử dụng đất hợp pháp lại là bên Việt Nam. Vậy liệu nhà đầu tư nước ngoài có được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, như quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất đó không? Rõ ràng, về mặt pháp lý quyền này không được bảo đảm gây thiệt thòi cho nhà đầu tư nước ngoài. Từ những lý do trên, thiết nghĩ pháp luật cần phải có một cơ chế điều chỉnh hoạt động này, theo hướng thừa nhận việc "chuyển nhượng' và tạo cơ hội cho doanh nghiệp được chuyển đổi được thực hiện những quyền tương ứng của ngưòi nhận chuyển nhượng đất. Vấn đề 2: Xử lý quyền sử dụng đất trong trường hợp giải thể doanh nghiệp. Về trường hợp xử lý quyền sử dụng đất trong trường hợp chấm dứt góp vốn do doanh nghiệp bị giải thể, Nghị định 17/1999 có quy định "xử lý theo thoả thuận của hai bên". Nhưng các bên được thoả thuận xử lý theo phương thức nào thì đến nay vẫn chưa có một văn bản nào quy định. Vì vậy, vướng mắc trên thực tế là ở chỗ: không phải trường hợp nào các bên cũng có thể thoả thuận được là một trong hai bên được nhận quyền sử dụng đất để tiếp tục sử dụng (do số tài sản của doanh nghiệp không đủ để thực hiện các nghĩa vụ tài chính). Trong trường hợp đó, doanh nghiệp cần phải xử lý quyền sử dụng đất như thế nào khi pháp luật hiện hành chưa cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quyền chuyển nhượng hoặc bán đấu giá quyền sử dụng đất. IV. thuê lại đất trong khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao. Về quyền thuê đất, thuê lại đất của các tổ chức, cá nhân khác, có sự khác nhau cơ bản giữa tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt nam theo Luật đầu tư trực tiếp nước ngoài. Nếu các tổ chức, cá nhân trong nước được thực hiện quyền này một cách rộng rãi: được thuê đất, thuê lại đất trong và ngoài khu công nghiệp, thì nhà đầu tư nước ngoài chỉ được quyền thuê lại đất của các tổ chức được nhà nước cho thuê đất xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp. Những vấn đề cần quan tâm: Bên cho thuê lại đất, Đối tượng cho thuê lại, Trình tự thủ tục cho thuê lại, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng cho thuê lại. Bên cho thuê lại đất: Là những tổ chức kinh tế thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng KCHT để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đó tại Khu công nghiệp, Khu chế xuất, khu công nghệ cao (gọi tắt là Khu công nghiệp). Bao gồm cả tổ chức kinh tế trong nước, doanh nghiệp thành lập theo Luật đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam. Về phạm vi chủ thể cho thuê đất, Nghị quyết số 09 ngày 28/8/2001 đã cho phép tư nhân được thí điểm cho nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài thuê lại đất. Tuy nhiên hiện nay nội dung này chưa được quy phạm hoá. Đối tượng cho thuê lại: Đất cho thuê lại là đất các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài được nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng và tại thời điểm cho thuê lại đã có đầu tư xây dựng công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng theo dự án. 3. Trình tự thủ tục cho thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Khi tìm hiểu những quy định pháp luật về vấn đề này, chúng ta thấy có hai trình tự cho thuê lại đất được quy định trong các văn bản: Thông tư 679/1995 và Nghị định 17/1999, Nghị định 79/2001. Vậy, nên áp dụng những quy định về cho thuê lại đất tại Thông tư 679/1997 hay tại Nghị định 17/1999. Liệu có được áp dụng Nghị định 17/1999, Nghị định 79/2001 đối với trường hợp cho nhà đầu tư nước ngoài thuê đất được không?...Thực ra đây là các văn bản quy định về hai trình tự thuê lại đất áp dụng cho hai trường hợp riêng biệt. Thông tư 679 quy định trình tự cho thuê lại đất mà bên thuê lại đất là nhà đầu tư nước ngoài, còn Nghị định 17 quy định trình tự cho thuê lại đất (cả trong và ngoài khu công nghiệp) mà bên thuê đất là các tổ chức trong nước. Các doanh nghiệp KCN thuê lại đất của Công ty phát triển hạ tầng KCN được cấp giấy chứng nhận đăng ký thuê lại đất. Giấy chứng nhận đăng ký thuê lại đất của doanh nghiệp trong KCN là căn cứ pháp lý đảm bảo quyền sử dụng đất ổn định trong suốt thời hạn thuê lại đất. Điều này đáp ứng được những băn khoăn của nhà đầu tư khi thuê lại đất là liệu việc thuê lại có bị huỷ ngang trong suốt thời hạn liên doanh ghi trong giấy phép đầu tư không. Hiện nay, Giấy chứng nhận đăng ký thuê lại đất được thay bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phần II: quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt nam; quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. I. Quyền của nhà đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt nam So với tổ chức, cá nhân trong nước nhà đầu tư nước ngoài có sự khác biệt về các quyền của người sử dụng đất mà sự khác biệt chủ yếu là ở các quyền về chuyển quyền sử dụng đất. Nhà đầu tư nước ngoài thuê đất tại Việt Nam được hưởng những quyền quy định tại Điều 7 Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Về quyền chuyển quyền sử dụng đất: Nhà đầu tư nước ngoài không được hưởng các quyền chuyển quyền sử dụng đất đầy đủ như tổ chức, cá nhân trong nước như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Nhà đầu tư nước ngoài chỉ được quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất, cho thuê lại đất đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu chế xuất trong trường hợp được nhà nước Việt Nam thuê đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại các khu công nghiệp, khu chế xuất. Trước đây, việc thực hiện các quyền này của nhà đầu tư nước ngoài có nhiều thiếu sót, chỉ ghi nhận trong một số văn bản cũ như Pháp lệnh về quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam và Nghị định 11/1995 hướng dẫn thi hành pháp lệnh; hoặc quy định chung chung trong Luật đầu tư trực tiếp nước ngoài; Nghị định 17/1999 quy định các quyền của người sử dụng đất nhưng lại chỉ áp dụng cho các tổ chức, cá nhân trong nước. Để khắc phục bất cập trên, Nghị định 79/2001 đã mở rộng phạm vi điều chỉnh của Nghị định 17, theo đó nhà đầu tư nước ngoài được thực hiện các quyền thế chấp, cho thuê lại đất đã đầu tư kết cấu hạ tầng theo quy định tại Nghị định 17/1999 và Nghị định 79/2001. Việc áp dụng một trình tự thống nhất trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trong nước và người sử dụng đất nước ngoài là một điểm tiến bộ của Nghị định 79/2001. Đề tài đi sâu tìm hiểu về quyền Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng- một quyền mà nhà đầu tư nước ngoài thường quan tâm: Liệu có được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất không và nếu được thì pháp luật Việt Nam cho phép họ thực hiện quyền này đến đâu. Vậy, nhà đầu tư được phép thực hiện quyền này trong trường hợp nào? Điều 7 Pháp lệnh quyền và nghĩa vụ của các tổ chức cá nhân nước ngoài, Điều 92 của Nghị định số 24/2000/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Nghị định 17/1999, Nghị định 79/2001 đều công nhận quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất của các nhà đầu tư nước ngoài thuê đất tại Việt Nam, nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê. Tuy nhiên, lại có quy định khác nhau khi quy định về quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đối với đất thuê lại của Doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh KCHT trong khu chế xuất, khu công nghiệp, khu chông nghệ cao là nhà đầu tư nước ngoài. Theo Điều 92 - Nghị định 24/2000, nhà đầu tư được quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đối với đất thuê lại. Tuy nhiên, đến Nghị định 17/1999 và Nghị định 79/2001 quyền đó lại không được nhắc đến. Vì vậy, theo nguyên tắc áp dụng pháp luật chúng ta cần phải áp dụng quy định mới hơn về vấn đề này, đó là Nghị định 79/2001. Trong khi đó, tổ chức, cá nhân trong nước thuê lại đất lại được thực hiện quyền thế chấp. Cụ thể: mặc dù Nghị định 17/1999 và Nghị định 79/2001 không quy định, nhưng Điều 30 - Nghị định 66 lại cho phép các tổ chức, cá nhân thuê lại đất trong khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao được quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình trên đất thuê lại tại tổ chức tín dụng Việt Nam. Như vậy, Nhà đầu tư nước ngoài được phép thế chấp quyền sử dụng đất trong quá trình sử dụng để vay vốn phục vụ hoạt động kinh doanh trong trường hợp: Đất thuê của Nhà nước. Đất nhận góp vốn liên doanh của bên Việt Nam thuê đất của nhà nước. Quyền này được cụ thể hoá trong các văn bản pháp luật liên quan khác. II. Quyền Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài. Những vấn đề cần quan tâm: Điều kiện thế chấp, Chủ thể nhận thế chấp, giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, trình tự thủ tục thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, xoá đăng ký thế chấp, xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ. 1. Điều kiện thế chấp: Gồm những trường hợp được thế chấp quy định tại Nghị định 17: Đất do nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất còn lại ít nhất là 5 năm. Đất do bên Việt Nam thuê đất của nhà nước để góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất mà thời hạn góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất còn lại ít nhất 05 năm. Ngoài ra, Nghị định 79/2001 bổ sung thêm trường hợp thời hạn thuê đất đã trả còn lại dưới 5 năm vẫn được quyền thế chấp theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước để vay vốn ngắn hạn. Trường hợp nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó. Chủ thể nhận thế chấp: theo quy định của pháp luật hiện hành chủ thể nhận thế chấp là các Tổ chức tín dụng sau: Tổ chức tín dụng Việt Nam, Chi nhánh ngân hàng nhà nước hoạt động tại Việt Nam Ngân hàng liên doanh Việt Nam với nước ngoài hoạt động theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng. * Về phạm vi chủ thể nhận thế chấp, Theo Công văn số 1501/CP-QHQT ngày 22/11/2002 V/v Đề án thực hiện thí điểm doanh nghiệp FDI thế chấp giá trị QSD đất tại tổ chức tín dụng ở nước ngoài, thủ tướng Chính phủ đã đồng ý về nguyên tắc nội dung Đề án thực hiên thí điểm việc cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư n|ớc ngoài thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng ở n|ớc ngoài do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chuẩn bị; đồng thời đồng ý Ngân hàng Nhà n|ớc Việt nam phối hợp với các cơ quan tổ chức đoàn công tác liên ngành thực hiện việc khảo sát kinh nghiệm trong và ngoài nước để tiếp tục hoàn thiện Đề an này cũng như xây dựng lộ trình tiến hành các bước thực hiện tiếp theo. Việc mở rộng phạm vi chủ thể nhận thế chấp là một hướng mới phù hợp với đòi hỏi của thực tế: Doanh nghiệp nước ngoài đầu tư dự án lớn ở Việt Nam cần thế chấp giá trị quyền sử dụng đất được giao hoặc cho thuê dài hạn để vay vốn của các tổ chức tín dụng hoạt động ở nước ngoài trong trường hợp các tổ chức tín dụng ở Việt Nam không có khả năng đáp ứng nhu cầu vốn. Vấn đề này đã được đề cập tại Nghị quyết số 09 28/8/2001. 2. Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp: - Được xác định theo giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp. Đối với đất thế chấp thuộc quyền sử dụng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất được ban hành trên cơ sở giá thuê đất áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam. Hiện nay được quy định tại Quyết định 189/2000. Thời điểm xác định giá đất là thời điểm thế chấp chứ không phải là thời điểm thuê đất, nhận góp vốn hay thuê lại đất. - Trường hợp đất do Nhà nước cho thuê, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo Nghị định 79/2001 bao gồm: Tiền thuê đất đã trả trước cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sửdụng; Tiền đền bù thiệt hại (nếu có); Giá trị tài sản gắn liền với đất đó (nếu thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà trên đất đó có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất). 3. Trình tự thủ tục Thế chấp quyền sử dụng đất Như trên đã nêu, trước khi có Nghị định 79/2001, việc thực hiện quyền này trên thực tế phải dựa vào các quy định cũ thiếu tính rõ ràng, cụ thể (Nghị định 11/1995]. Sau này, vấn đề này đã được điều chỉnh riêng tại Thông tư 772/2001 ngày 21/5/2001. Tuy nhiên, văn bản này lại có sự phân biệt về trình tự đối với hai trường hợp thế chấp: trường hợp thế chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trường hợp thế chấp đã đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp. Việc cho phép nhà đầu tư được thế chấp khi chưa có Giấy chứng nhận là phù hợp với hoàn cảnh lúc đó nhưng việc quy định hai trình tự thế chấp riêng biệt là một điểm bất hợp lý không đáng có. Đến Nghị định 79/2001, văn bản này đã có sự thống nhất trong việc thực hiện quyền thế chấp, quyền cho thuê lại giữa người sử dụng đất trong và ngoài nước, ngoài ra không thừa nhận việc thế chấp khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (có nên thừa nhận một số nội dung của THông tư 772: thế chấp chưa có GCNQSDD, thế chấp đối với đất có tài sản). 4. Đăng ký thế chấp giá trị quyền sử dụng đất; trình tự xoá đăng ký thế chấp giá trị quyền sử dụng đất; xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ. 2.4.1 Đăng ký thế chấp giá trị quyền sử dụng đất Thực hiện theo quy định tại Nghị định số 08/2000 ngày 10/3/2000 và TTLT số 03/TTLT ngày 04/7/2003 hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. 2.4..2 Xoá đăng ký thế chấp giá trị quyền sử dụng đất Khi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoàn thành nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đã ký kết, thì gửi hợp đồng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đến Sở Địa chính để xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.. Sở Địa chính tiến hành xoá đăng ký thế chấp và đóng dấu vào hợp đồng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất; xoá đăng ký thế chấp trong Sổ theo dõi biến động và Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật. 2.4.3 Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ: Trong trường hợp không hoàn thành nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đã ký kết, tài sản thế chấp sẽ bị xử lý để thu hồi nợ. - Phương thức xử lý: Việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm. Trường hợp không xử lý được theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng, thì tổ chức tín dụng có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thế chấp cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đưa tài sản ra bán đấu giá hoặc khởi kiện tại Toà án theo quy định của pháp luật. - Trình tự thực hiện: Việc xử lý theo quy định tại Nghị định 178/1999 ngày 29/12/1999 và được hướng dẫn cụ thể tại Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001 . III. Nghĩa vụ của nhà đầu tư trong các hình thức sử dụng đất: 1. Nghĩa vụ của nhà đầu tư sử dụng đất tại Việt nam. Nhà đầu tư có các nghĩa vụ quy định tại Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Trong đó, nhà đầu tư phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính khác ngoài tiền thuê đất (trong trường hợp thuê đất của nhà nước, thuê lại đất khu công nghiệp, khu chế xuất khu công nghệ cao), đó là: lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, thuế đất. Hiện nay, những nghĩa vụ này được quy định trong các văn bản sau: Thông tư số 93/2002 ngày 21/10/2002 quy định chế độ thu, nộp và quản lý, sử dụng lệ phí địa chính. Thông tư số 83-TC/TCT ngày 7/10/1994 hướng dẫn thi hành Nghị định số 94/CP ngày 25/8/1994 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế nhà đất. Thông tư số 28/TT-BTC ngày 18/4/2000 hướng dẫn thực hiện Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 về Lệ phí trước bạ. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được uỷ quyền giải quyết các công việc về địa chính thì phải nộp lệ phí địa chính. Mức thu lệ phí địa chính theo quy định tại Thông tư 93/2002 ngày 21/10/2002 là 20.000 đồng/ lần cho việc chứng nhận đăng ký biến động đất đai, cụ thể là chứng nhận thay đổi chủ sử dụng đất; 100.000 đồng cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các nghĩa vụ khác, tuỳ trường hợp pháp luật quy định có phải chịu hay không. a. Trường hợp thuê đất của nhà nước Việt nam: Lệ phí trước bạ: thuộc trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ. Thuế sử dụng đất (thuế đất): thuộc đối tượng không phải nộp thuế đất. b. Trường hợp nhận góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất: Trong suốt quá trình liên doanh Doanh nghiệp liên doanh không phải thực hiện một nghĩa vụ nào liên quan đến diện tích đất nhận góp vốn của bên Việt Nam (kể cả Lệ phí trước bạ: doanh nghiệp liên doanh thuộc trường hợp không nộp lệ phí trước bạ, khoản lệ phí trước bạ sẽ do bên góp vốn nộp. ). Đồng thời, khi xác định số thuế TNDN phải nộp thì khấu hao giá trị quyền sử dụng đất được xem là khoản khấu hao tài sản cố định sử dụng cho sản xuất kinh doanh dịch vụ – một khoản chi phí hợp lý được trừ để tính thu nhập chịu thuế. Việc trích khấu hao phải đảm bảo tính đủ giá trị quyền sử dụng đất và tính từ thời điểm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc hợp doanh bắt đầu đi vào sản xuất, kinh doanh, dịch vụ cho đến khi kết thúc dự án. c. Trường hợp thuê lại đất trong khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao: Thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí trước bạ nếu đất thuê đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2. Nghĩa vụ tài chính đối với bên chủ thể khác trong Hợp đồng thuê đất của nhà nước, Hợp đồng nhận góp vốn liên doanh, hợp đồng thuê lại đất. a. Trường hợp thuê đất của nhà nước Việt nam: Nhà nước Việt Nam khi cho thuê đất thì không thuộc diện chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất: Mục I – 3.1 Thông tư 104 ngày 23/10/2000 “Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai. b. Trường hợp nhận góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất: Tuỳ cách thức góp vốn mà bên Việt nam phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính sau với nhà nước: Tiền thuê đất: Được xác định theo quy định tại Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC ngày 24/11/2000 về việc ban hành Bản quy định về tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt nam. Tiền thu sử dụng vốn ngân sách: Được xác định theo quy định tại Thông tư số 33 TC/TCT ngày 13/6/1997 hướng dẫn về chế độ thu sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước. Căn cứ để tính mức thu về sử dụng vốn Ngân sách là tổng số tiền vốn của đơn vị thuộc đối tượng phải tính tiền thu sử dụng vốn và tỷ lệ thu. Trong đó: Tổng số tiền vốn của đơn vị thuộc đối tượng phải tính tiền thu sử dụng vốn là số tiền thuê đất được chuyển sang thành vốn do ngân sách nhà nước cấp cho bên Việt nam góp vốn. Tỷ lệ thu về sử dụng vốn Ngân sách được quy định cho một tháng từ 0,2% đến 0,5% theo Điều 3 Nghị định số 22/HĐBT ngày 24/1/1991 của Hội đồng Bộ trưởng ( nay là Chính phủ ). Căn cứ vào đặc điểm kinh tế kỹ thuật, ngành, nghề kinh doanh tỷ lệ thu được quy định chi tiết tại phụ lục kèm theo thông tư số 33. Tiền thuế sử dụng đất (Thuế đất): Được xác định theo Thông tư số 83-TC/TCT ngày 7/10/1994 hướng dẫn thi hành Nghị định số 94/CP ngày 25/8/1994 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế nhà đất. Phần I.2.d quy định: "Trường hợp bên Việt Nam liên doanh được nhà nước cho góp vốn pháp định bằng quyền sử dụng đất thì tổ chức cá nhân đại diện cho bên Việt Nam dùng đất để góp vốn theo hợp đồng đã ký kết là đối tượng nộp thuế đất". Thuế đất được tính như sau: Đối tượng chịu thuế: Đất góp vốn là Đất xây dựng công trình. Phần I.2.d quy định: "Trường hợp bên Việt Nam liên doanh được nhà nước cho góp vốn pháp định bằng quyền sử dụng đất thì tổ chức cá nhân đại diện cho bên Việt Nam dùng đất để góp vốn theo hợp đồng đã ký kết là đối tượng nộp thuế đất". Căn cứ tính thuế: Diện tích đất, hạng đất, mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của một đơn vị diện tích. Trường hợp thuê lại đất trong khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao: Thuế thu nhập doanh nghiệp: Thuộc diện phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp: Điều 1- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp ngày 17/6/2003 quy định: “Tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ (cơ sở kinh doanh) có