Tóm tắt Luận án Nghiên cứu hiện đại hóa hệ thống địa chính trong quản lý đất đai thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

giá đất chưa theo sát giá thị trường, chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất. 6 - Tình hình triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở các địa phương: đến nay, việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đã được triển khai thực hiện ở hầu hết các tỉnh. Việc áp dụng phần mềm ở các địa phương hiện nay không thống nhất, mỗi tỉnh sử dụng một phần mềm khác nhau, thậm chí một số tỉnh còn có sự khác nhau trong sử dụng phần mềm giữa cấp tỉnh với cấp huyện và giữa các huyện trong tỉnh. Các địa phương đã triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, song vẫn chưa kết nối được giữa các cấp để khai thác sử dụng và cùng cập nhật, chỉnh lý biến động. 1.3.2. Một số công trình nghiên cứu về hiện đại hóa hệ thống địa chính trong quản lý đất đai ở trong nước Trong thời gian qua trên địa bàn cả nước đã có các chương trình dự án nghiên cứu các nội dung có liên quan đến việc hiện đại hóa hệ thống địa chính đó là: i) Nghiên cứu khả thi hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam (Hợp tác Việt Nam và Tây Úc trong lĩnh vực quản lý đất đai). ii) Chương trình hợp tác Việt Nam Thụy Điển về đổi mới hệ thống Địa chính. iii) Dự án hoàn thiện và hiện đại hoá hệ thống quản lý đất đai Việt Nam. iv) Các hợp tác thể chế nhằm tăng cường quản lý đất đai. v) Nghiên cứu Đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành thị trường bất động sản ở Việt Nam 2002-2005. 1.3.3. Định hướng phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý đất đai ở Việt Nam Mục tiêu chung là nâng cao năng lực quản lý nhà nước ngành QLĐĐ theo hướng hiện đại nhằm tổ chức thực thi hiệu quả các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Trong đó cần tập trung cho việc xây dựng hiện đại hóa hệ thống địa chính. Hệ thống địa chính hiện đại được xây dựng trên nền tảng công nghệ tiên tiến nhằm tiến hành đồng bộ để liên kết các hoạt động địa chính từ lập bản đồ địa chính, lập sổ địa chính, đăng ký ban đầu, đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tới thiết lập hệ thống thông tin đất đai. Hệ thống tạo khả năng tổ chức quản lý và cung cấp dịch vụ đồng bộ trên quy mô quốc gia, vận hành thống nhất giữa các cấp quản lý, tạo thuận tiện cho người sử dụng hệ thống về các mặt bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, tính thuế đất, bồi thường về đất và các giao dịch bất động sản. Hệ thống được vận hành bởi một đội ngũ cán bộ, công chức địa chính chuyên nghiệp, có trình độ, có đạo đức hoạt động trong một cơ cấu tổ chức có phân công trách nhiệm rõ ràng, phân biệt giữa hoạt động hành chính và dịch vụ công. Hệ thống hoạt động trong một hành lang pháp lý cụ thể, được điều chỉnh bởi một hệ thống luật pháp đầy đủ, có hiệu lực thi hành, hướng tới người sử dụng. 1.4. Hướng tiếp cận nghiên cứu của đề tài Nghiên cứu hiện đại hóa hệ thống địa chính là nội dung hết sức quan trọng. Trong bối cảnh hiện nay, ngành nào lĩnh vực nào cũng đang tích cực áp dụng tiến bộ khoa học công nghệ để hiện đại hệ thống quản lý, thực hiện tốt việc cải cách hành chính. Do vậy chúng ta cần phải nghiên cứu để phát triển hiện đại hóa HTĐC nhằm tạo điều kiện để thực hiện tốt công tác QLĐĐ làm cho đất đai sử dụng có hiệu quả nhất. Khi nghiên cứu HTĐC cần phải nghiên cứu kỹ 4 vấn đề đó là hồ sơ địa chính bao 7 gồm bản đồ và các loại sổ sách kèm theo; ĐKĐĐ bao gồm quy trình thủ tục đăng ký, việc cấp GCNQSDĐ; định giá đất và HTTT đất đai. Trong từng vấn đề cần phân tích so sánh giữa thực trạng hiện nay của thành phố Vinh với yêu cầu của hệ thống địa chính hiện đại. Chương 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Nội dung nghiên cứu 2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An - Điều kiện tự nhiên; - Điều kiện kinh tế xã hội; - Thực trạng quản lý đất đai của thành phố Vinh. 2.1.2. Đánh giá thực trạng hệ thống địa chính của thành phố Vinh - Hồ sơ địa chính; - Đăng ký đất đai; - Định giá đất; - Thông tin đất đai. 2.1.3. Xây dựng mô hình phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý đất đai thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An - Ứng dụng hệ thống thông tin quản lý để xây dựng hệ thống địa chính; - Xây dựng mô hình phát triển hệ thống địa chính hiện đại tại phường Quang Trung, thành phố Vinh; - Đánh giá mô hình hệ thống địa chính hiện đại tại Phường Quang Trung, thành phố Vinh. 2.1.4. Đề xuất các giải pháp tăng cường năng lực hệ thống địa chính để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai hiện đại tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An - Định hướng phát triển hệ thống địa chính thành phố Vinh; - Một số giải pháp phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý đất đai thành phố Vinh. 2.2. Phương pháp nghiên cứu 2.2.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu Số liệu thứ cấp được thu thập từ các phòng Kinh tế, phòng Quản lý đô thị, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục thống kê thành phố Vinh; sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thống kê và các sở tỉnh Nghệ An. Thực trạng hệ thống quản lý đất đai và hệ thống địa chính của thành phố Vinh được thu thập qua việc điều tra số liệu từ các phòng ban chức năng theo mẫu phiếu lập sẵn. Thu thập ý kiến đánh giá từ phiếu điều tra cán bộ chuyên môn và từ người sử dụng hệ thống. 2.2.2. Phương pháp ứng dụng hệ thống thông tin quản lý Ứng dụng hệ thống thông tin quản lý (MIS) để thiết kế HTĐC hiện đại cho thành phố Vinh. Sử dụng các kỹ thuật tiêu chuẩn để thiết kế và xây dựng các hệ thống thông tin. 2.2.3. Phương pháp thiết kế mô hình của hệ thống địa chính - Thiết kế mô hình: xây dựng mô hình chức năng và phân tích luồng dữ liệu của hệ 8 thống địa chính bằng hệ thống thông tin quản lý; Thử nghiệm-đánh giá-điều chỉnh mô hình: lấy các dữ liệu từ thực tế phường Quang Trung để thử nghiệm mô hình. Đánh giá kết quả thử nghiệm sau khi chạy mô hình trên dữ liệu tại phường Quang Trung. 2.2.4. Phương pháp phân tích hệ thống Phân tích làm rõ hệ thống địa chính hiện đại có những yếu tố gì, có những yêu cầu gì, đồng thời đánh giá hệ thống địa chính thực tại của thành phố Vinh. So sánh từng yếu tố cụ thể từ đó đưa ra các mô hình, quy trình để thực hiện. 2.2.5. Phương pháp chuẩn hóa bản đồ - Sử dụng phần mềm chuyên dụng (Maptrans 3.0) để chuyển hóa bản đồ phường Quang Trung từ hệ tọa độ HN-72 sang hệ tọa độ VN-2000. - Các đối tượng không gian của bản vẽ được kiểm tra xử lý lỗi đường nét bằng các phần mềm MRFclean hoặc MRFFlag... 2.2.6. Phương pháp quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu Hệ thống phần mềm TMV.LIS đưa vào quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu đăng ký QSD đất, viết GCNQSDĐ, quản lý hồ sơ địa chính đất đai của phường. 2.2.7. Phương pháp định giá đất hàng loạt Sử dụng phương pháp CAMA (Computer assisted mass appraisal) để xây dựng bản đồ định giá đất hàng loạt. Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Vinh 3.1.1. Điều kiện tự nhiên Thành phố Vinh nằm phía Nam tỉnh Nghệ An, có toạ độ địa lý từ 18033'- 18041' vĩ độ Bắc, 105049'- 105057' kinh độ Đông. Có diện tích tự nhiên là 105,01km2 bao gồm 16 phường và 9 xã (UBND thành phố Vinh, 2012). Thành phố Vinh nằm ở vị trí trung độ của vùng Bắc Trung bộ cách thủ đô Hà Nội 291 km về phía Nam, cách thành phố Huế 367 km và thành phố Đà Nẵng 472 km về phía Bắc. Nằm cách đường mòn Hồ Chí Minh khoảng 20 km về phía Tây, là nơi giao thoa giữa điều kiện tự nhiên KTXH của hai miền Nam - Bắc. Thành phố Vinh còn là đầu mối của các quốc lộ 46, 48, 7, 8 đi các huyện trong tỉnh, ngoại tỉnh và đi Lào, Đông Bắc Thái Lan. Trên địa bàn thành phố có cảng Bến Thuỷ, sân bay Vinh, gần các cảng biển Cửa Lò, Vũng Áng. 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội Giai đoạn 1995 - 2000 tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố Vinh khá cao bình quân đạt 10,3%, giai đoạn 2001 - 2005 bình quân đạt 14,1%, giai đoạn 2006 - 2010 bình quân đạt 16,1%. Năm 2013 trong bối cảnh suy giảm kinh tế chung nhưng tốc độ tăng trưởng vẫn đạt 7,6 %; năm 2010 đạt 18,1%. Thu nhập bình quân đầu người/năm tăng từ 15,6 triệu đồng năm 2005 lên trên 40 triệu đồng năm 2013. Tổng dân số là 312.971 người trong đó nam là 152.018 người, chiếm 48,57% và nữ là 160.953 người, chiếm 51,43% tổng dân số với 74.780 hộ. Mật độ dân số trung bình chung ở mức cao đạt 2.978 người/km2. Gấp 15 lần so với bình quân chung của toàn tỉnh 9 Nghệ An (Cục Thống kê Nghệ An, 2014). 3.1.3. Công tác quản lý sử dụng đất tại thành phố Vinh Công tác quản lý đất đai tại thành phố Vinh luôn được các cấp chính quyền quan tâm đảm bảo thực hiện tốt pháp luật về đất đai và các văn bản do UBND tỉnh ban hành đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp. Công tác đo đạc đã hoàn thành đáp ứng cơ bản cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuận lợi. Công tác quy hoạch sử dụng đất thành phố và các xã, phường đang được triển khai. Công tác thống kê và kiểm kê đất đai được thực hiện tốt. Cùng với giao và cho thuê đất, thành phố đã chủ động xử lý và ngăn ngừa các vi phạm liên quan đến quản lý đất đai; phối hợp với các ngành cấp tỉnh kiểm tra thu hồi đất sử dụng không đúng mục đích của các các doanh nghiệp. - Hiện trạng sử dụng đất: Tổng diện tích tự nhiên của thành phố Vinh là 10.501,55 ha, chiếm 0,64% tổng diện tích tự nhiên của tỉnh Nghệ An. Trong đó, hầu hết đã được sử dụng (97,27%), chỉ còn 286,30 ha (2,73%) đất chưa sử dụng. Tổng diện tích đã giao để sử dụng là 8007,05 ha chiếm tới 76,25% diện tích tự nhiên; trong đó 38,26% được giao cho tổ chức trong nước và 37,69% được giao cho hộ gia đình cá nhân (UBND TP Vinh, 2013). Bảng 3.1. Tình hình sử dụng đất thành phố Vinh giai đoạn 2000 – 2012 TT MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT Mã Năm 2012 Diện tích năm 2000 S.sánh 2012-2000 Diện tích (ha) (%) tăng (+), giảm (-) Tổng diện tích tự nhiên 10501,55 100 6719,3 3782,25 1 Đất nông nghiệp NNP 5342,23 50,87 3307,59 2034,64 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 4739,69 45,13 2748,52 1991,17 1.2 Đất lâm nghiệp LNP 109,14 1,04 108,69 0,45 1.3 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 482,11 4,59 447,75 34,36 1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 11,29 0,11 2,63 8,66 2 Đất phi nông nghiệp PNN 4873,02 46,40 3291,59 1581,43 2.1 Đất ở OTC 1371,14 13,06 876,29 494,85 2.2 Đất chuyên dùng CDG 2749,37 26,18 1689,71 1059,66 2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 11,26 0,11 7,04 4,22 2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 158,82 1,51 112,01 46,81 2.5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 582,14 5,54 579,46 2,68 2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0,29 0,00 27,08 -26,79 3 Đất chưa sử dụng CSD 286,30 2,73 120,12 166,18 3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 286,30 2,73 120,12 166,18 3.2. Đánh giá thực trạng hệ thống địa chính thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 3.2.1 Hồ sơ địa chính - Thực trạng: thành phố Vinh có 25 phường/xã đã được đo đạc lập bản đồ địa chính (BĐĐC) trong đó có 23 phường, xã được đo đạc theo hệ tọa độ HN72 và quy trình quy phạm đo đạc lập BĐĐC của Tổng cục Địa chính theo quy định của Luật Đất đai sửa đổi 10 bổ sung năm 1998. Bản đồ của xã Nghi Ân và Nghi Đức được đo đạc theo hệ tọa độ VN2000 và quy trình, quy phạm đo đạc lập BĐĐC của Bộ TN&MT theo quy định của Luật Đất đai 2003. BĐĐC của 22 xã/phường được đo với tỷ lệ 1/500, 3 xã là: Hưng Chính, Nghi Kim và Nghi Liên đo đạc với tỷ lệ 1/2000. - Đánh giá ưu điểm: việc đo đạc lập BĐĐC đã đạt tỷ lệ 100%, trong khi đó tỷ lệ này cả nước mới đạt 74,8% (24.790.718 ha/33.098.720), cả tỉnh Nghệ An mới đạt 89,7% (1.479.610 ha/1.649.025 ha). BĐĐC được lưu trữ dưới dạng số và dạng giấy ở 3 cấp đảm bảo đúng quy định. Việc cập nhật chỉnh lý biến động đất đai bước đầu được thực hiện. - Những tồn tại: bản đồ chưa cập nhật được đầy đủ các biến động, chưa thể hiện đầy đủ các yếu tố về quy hoạch (giao thông, thoát nước, điện, công trình công cộng...), các công trình ngầm. Hệ thống BĐĐC được đo đạc theo quy trình quy phạm cũ chưa được chuẩn hóa lại theo quy trình quy phạm mới. - Nguyên nhân của tồn tại: do chưa quan tâm đầu tư nghiên cứu việc nâng cấp hệ thống bản đồ để phục vụ được cho nhiều ngành; điều kiện kinh phí gặp nhiều khó khăn nên chưa đo đạc, chỉnh lý biến động để chuẩn hóa cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính. Bảng 3.2. Đánh giá hệ thống hồ sơ địa chính thành phố Vinh Yêu cầu về hồ sơ địa chính của hệ thống địa chính hiện đại HTĐC thành phố Vinh Đánh giá - Được đo đạc với công nghệ hiện đại theo quy phạm mới; - Thể hiện được nhiều yếu tố nhất, phong phú nhất cụ thể như các yếu tố liên quan đến quy hoạch (giao thông, cấp thoát nước, đường điện, các công trình công cộng) - Được cập nhật biến động thường xuyên cho phù hợp với hiện trạng. - Được áp dụng cho các ngành, tránh phải đo đạc nhiều lần gây tốn kém. - Không thống nhất về quy phạm, tỉ lệ, phương pháp đo vẽ - Chưa thể hiện đầy đủ các yếu tố liên quan đến quy hoạch - Chưa được cập nhật thường xuyên - Chưa được phổ biến rộng rãi để phục vụ các mục tiêu khác. - Chưa đạt yêu cầu - Chưa đạt yêu cầu - Chưa đạt yêu cầu - Chưa đạt yêu cầu 3.2.2. Đăng ký đất đai - Thực trạng: thành phố đã kê khai đăng ký cấp GCNQSDĐ ở cho 75.043 thửa đất trên tổng số 82.541 thửa đất ở cần cấp GCN. Việc đăng ký cấp GCNQSDĐ cho các nhà chung cư mới đạt được 327 trường hợp. Đất nông nghiệp được kê khai cấp GCN theo Nghị định 64 ở 5 xã và 4 xóm mới nhập vào năm 2008, đến nay đã đăng ký cấp được 9.307 GCN. Thành phố có 1108 tổ chức sử dụng đất, trong đó 403 tổ chức đã được đăng ký cấp GCN (chủ yếu là các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất sau Luật đất đai năm 2003). Các loại sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi cấp GCN, theo dõi biến động đất đai được lập. - Đánh giá ưu điểm: việc đăng ký cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình cá nhân cơ bản hoàn thành, những trường hợp còn lại chưa được cấp GCN còn có các vướng mắc như được 11 giao đất trái thẩm quyền của UBND xã, phường bán hóa giá nhà đất không đúng quy định của các tổ chức, các giấy tờ về quyền sử dụng đất bị thất lạc, có tranh chấp trong quá trình sử dụng, không phù hợp quy hoạch sử dụng đất hiện tại.... GCN được cấp chủ yếu là chứng nhận về QSDĐ. Hồ sơ cấp GCN và bản sao GCN được lưu giữ đầy đủ đúng quy định. Đã quan tâm đến việc lập các loại sổ sách phục vụ cho công tác quản lý đất đai. - Những tồn tại: đất sản xuất nông nghiệp được đăng ký cấp GCN theo Nghị định 64 đến nay đã qua chuyển đổi ruộng đất nên GCN đã không phản ánh đúng thực tế sử dụng nên đòi hỏi phải được cấp đổi lại. Mặt khác, công tác cấp GCN cho các căn hộ chung cư mới thực hiện được ít, còn vướng mắc trong các quy định của pháp luật như thuế thu nhập chuyển nhượng từ nhà đầu tư sang hộ gia đình, cá nhân; diện tích cấp GCN; chất lượng xây dựng của các căn hộ. GCN chưa được chứng nhận phần tài sản trên đất theo Nghị định 88/2009 và Thông tư 17/2009 do vậy phần tài sản trên đất chưa quản lý được. Việc đăng ký cấp GCN của các tổ chức là các cơ quan hành chính, sự nghiệp chưa được quan tâm thực hiện. Việc thực hiện ĐKĐĐ chưa được chuẩn hóa còn phải qua nhiều công đoạn ví dụ như việc in trích lục khu đất còn phải in riêng trên bản vẽ rồi photo vào giấy CN mà chưa in trực tiếp trên giấy, các bước thực hiện đăng ký biến động chưa được thực hiện theo các quy trình chuẩn trên máy. - Nguyên nhân của tồn tại: công tác đăng ký cấp GCN vẫn làm thủ công mà chưa được thực hiện trên hệ thống ĐKĐĐ hiện đại; các văn bản quy định về cấp GCN cũng thay đổi nhiều; các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc sử dụng hết sức phức tạp; kinh phí đầu tư cho công tác này chưa nhiều. Bảng 3.3. Đánh giá hệ thống đăng ký, cấp giấy CNQSDĐ Thành phố Vinh Yêu cầu về hệ thống đăng ký của hệ thống địa chính hiện đại HTĐC thành phố Vinh Đánh giá - Đăng ký đầy đủ các yếu tố về đất đai, tài sản trên đất cho tất cả các loại đất. - Thời gian ít nhất, công khai hóa, thủ tục hành chính đơn giản, giảm đầu mối và dịch vụ chất lượng cao - Thường xuyên đăng ký các biến động của người SDĐ - Kết nối hệ thống đăng ký với bản đồ để in ra các loại sổ sách và GCN quyền SDĐ. Đăng ký biến động thực hiện trên các phần mềm hiện đại. - Nhiều tài sản trên đất chưa được thể hiện trên GCN. - Thủ tục hành chính còn phức tạp qua nhiều khâu trung gian, chất lượng dịch vụ chưa cao. - Chưa thường xuyên tổ chức đăng ký biến động cho người SDĐ. - Chưa kết nối bản đồ với GCN, hình vẽ phải in riêng rồi photo kèm theo GCN. Việc đăng ký biến động chủ yếu thực hiện bằng thủ công. - Chưa đạt yêu cầu - Chưa đạt yêu cầu - Chưa đạt yêu cầu - Chưa đạt yêu cầu 12 3.2.3. Định giá đất - Thực trạng: từ năm 2003 đến nay hàng năm thành phố đều tổ chức xây dựng bảng giá đất trình UBND tỉnh phê duyệt và ban hành. Các trường hợp thực hiện dự án, chuyển mục đích sử dụng đất trong năm mà chưa có giá trong bảng giá thì thành phố căn cứ vào mức giá trong bảng giá của các thửa liền kề và giá chuyển nhượng thực tế để trình UBND tỉnh quyết định mức giá cho lô đất, thửa đất làm cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất. Chỉ tính riêng trong năm 2012 TP Vinh đã trình UBND Tỉnh ban hành 55 Quyết định phê duyệt giá cho 1108 lô phục vụ việc đấu giá, giao đất tái định cư cho hộ gia đình và cá nhân; 33 khu đất của các dự án đô thị, đất chuyên dùng phục vụ công tác giao đất có thu tiền hoặc thuê đất đối với các tổ chức. - Đánh giá ưu điểm: giá đất ở, đất phi nông nghiệp được xây dựng chi tiết đến từng thửa đất, việc xây dựng giá đất tuân thủ các quy trình hướng dẫn về xây dựng giá đất của nhà nước. Đối với giá đất nông nghiệp được xây dựng theo xứ đồng, xóm và mức giá gần bằng nhau, không có sự chênh lệch lớn giữa các loại đất. - Những tồn tại: tuy nhiên giá đất được xây dựng thực tế chỉ mới đạt được từ 50 – 60% giá thị trường, quá trình xây dựng bảng giá còn để sót thửa không có giá. Khung giá đất Chính phủ quy định thấp hơn nhiều so với giá thực tế chuyển nhượng. Hệ số điều chỉnh giá chưa phù hợp với tình thực tế của thành phố, hệ số này thường bằng 1, trong lúc đó thực tế phải là 1,5 đến 2 lần mới phù hợp thực tế. Công tác định giá đất hàng năm được thực hiện thủ công, chủ yếu sử dụng bản đồ đi đối soát để xác định giá mà chưa xây dựng được các vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố. - Nguyên nhân của tồn tại: chưa tập trung đầu tư công nghệ, phần mềm để thực hiện định giá đất, chủ yếu bằng thủ công dùng bản đồ đi rà soát dẫn đến nhiều thửa đất sót không có giá, mặt khác việc định giá đất là hết sức phức tạp, các văn bản quy định của Trung ương có nhiều thay đổi. Bảng 3.4. Đánh giá hệ thống định giá đất thành phố Vinh Yêu cầu về hệ thống định giá của hệ thống địa chính hiện đại HTĐC thành phố Vinh Đánh giá - Hệ thống định giá dựa trên nền bản đồ địa chính. - Thiết lập vùng giá trị để cập nhật theo giá đất trên thị trường. - Xây dựng được hệ thống tính và thu thuế. - Hệ thống phân chia lợi ích từ đầu tư trên đất. - Việc định giá đất thực hiện theo phương pháp thủ công. - Chưa thiết lập được vùng giá trị, giá đất chưa được điều chỉnh kịp thời. - Chưa xây dựng được hệ thống tính thuế liên quan đến đất. - Chưa có - Chưa đạt yêu cầu - Chưa đạt yêu cầu - Chưa đạt yêu cầu -Chưa đạt yêu cầu 13 3.2.4. Hệ thống thông tin đất đai - Thực trạng: thành phố đã áp dụng phần mềm AutoCAD vào quản lý quy hoạch; phần mềm MicroStation SE vào quá trình xây dựng quản lý và chỉnh lý biến động BĐĐC, bản đồ hiện trạng, bản đồ QHSDĐ; Ứng dụng phần mềm tin học chưa được chuẩn hóa vào quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu đăng ký quyền sử dụng đất, viết GCNQSDĐ, quản lý hồ sơ địa chính; Sử dụng phần mềm TK05 vào công tác thống kê đất đai hàng năm. - Đánh giá ưu điểm: bước đầu đã ứng dụng các phần mềm tin học hiện có vào việc xây dựng hồ sơ địa chính, đăng ký QSDĐ, cung cấp thông tin đất đai. Thông qua hệ thống các phần mềm tin học cơ sở dữ liệu đất đai đã xây dựng và lưu trữ được dưới dạng số và dạng giấy phục vụ cho công tác quản lý đất đai. - Những tồn tại: việc ứng dụng tin học vào xây dựng hồ sơ địa chính, đăng ký QSDĐ, cung cấp thông tin đất đai chỉ mới dừng lại ở Văn phòng Đăng ký QSDĐ thành phố, chưa được ứng dụng rộng rãi. Việc triển khai xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai gặp rất nhiều khó khăn do thông tin đầu vào nhiều và chưa được chuẩn hóa; nguồn dữ liệu không đầy đủ, chính xác. Việc kết nối cơ sở dữ liệu đất đai với hệ thống Internet để cung cấp thông tin rộng rãi là chưa được thực hiện. - Nguyên nhân tồn tại: thành phố chưa quan tâm đầu tư nâng cấp hệ thống thông tin để cung cấp cho mọi người dân; đội ngũ làm công tác này và kinh phí đầu tư còn hạn chế. Bảng 3.5. Đánh giá hệ thống thông tin đất thành phố Vinh Yêu cầu về hệ thống thông tin đất của hệ thống địa chính hiện đại HTĐC thành phố Vinh Đánh giá - Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm thông tin bản đồ và hồ sơ dựa trên tiêu chuẩn và quy trình quốc gia - Xây dựng hệ thống quản lý cơ sở dữ liệu cho cả nước, triển khai tại các tỉnh. - Đơn giản hoá thủ tục và tổ chức phục vụ cho việc ra quyết định. - Tạo lập kênh thông tin gần gũi giữa Nhà nước và dân. - Thiết lập một cách hệ thống trên mạng diện rộng phục vụ cả nước, đa lĩnh vực. - Cơ sở dữ liệu chưa được chuẩn hóa. - Chưa được áp dụng rộng rãi cho mọi người có nhu cầu nắm thông tin về sử dụng đất. - Thủ tục còn rườm rà - Chưa có - Chưa có - Chưa đạt yêu cầu - Chưa đạt yêu cầu - Chưa đạt yêu cầu - Chưa có - Chưa có 14 3.3. Xây dựng mô hình phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong QLĐĐ thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 3.3.1. Ứng dụng hệ thống thông tin quản lý để xây dựng hệ thống địa chính Hệ thống địa chính hiện đại sẽ bao gồm 4 nhóm chức năng liên quan đến 4 thành phần của một hệ thống địa chính: hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, định giá đất đai và hệ thống thông tin đất đai. Mỗi nhóm chức năng sẽ làm thành một phân hệ (module) của hệ thống địa chính, giữa các chức năng có mối liên hệ và tương tác trong toàn hệ thống. - Sơ đồ phân cấp chức năng của hệ thống địa chính hiện đại TP Vinh-Nghệ An được trình bày trong hình dưới đây: Hình 3.1. Sơ đồ phân cấp chức năng của hệ thống Địa chính hiện đại - Sơ đồ ngữ cảnh của hệ thống địa chính hiện đại: sơ đồ mức ngữ cảnh cho ta một cái nhìn tổng quan về một hệ thống địa chính hiện đại, với các mối tương tác với các tác nhân quản trị và sử dụng hệ thống. Sơ đồ mức ngữ cảnh (mức 0) của hệ thống địa chính hiện đại TP Vinh được thể hiện trong hình 3.2. 15 Hình 3.2. Sơ đồ mức ngữ cảnh của hệ thống Sơ đồ luồng dữ liệu mức đỉnh của hệ thống địa chính hiện đại là biểu hiện mức trao đổi thông tin giữa các module trong hệ thống. Chi tiết sơ đồ luồng dữ liệu mức đỉnh của hệ thống địa chính hiện đại được trình bày trong hình 3.3. Hình 3.3. Sơ đồ luồng dữ liệu mức đỉnh của hệ thống Theo sơ đồ này có 4 phân hệ cụ thể như sau: - Phân hệ cơ sở dữ liệu địa chính: Module này có nhiệm vụ lưu trữ và cập nhật dữ liệu địa chính, bao gồm dữ liệu không gian như các bản đồ nền trực ảnh, bản đồ địa chính (lưu trữ dữ liệu bản đồ) và dữ liệu thuộc tính. Module này còn có nhiệm vụ chuẩn hóa tất cả dữ liệu bản đồ theo chuẩn VN-2000 để có thể kết nối với CSDL địa chính quốc gia, và CSDL địa chính của các địa phương khác trên cả nước, để có thể khai thác, trao đổi thông tin địa chính. 16 - Phân hệ đăng ký đất đai: Module này thực hiện chức năng ĐKĐĐ, bao gồm các nhiệm vụ: cấp GCNQSDĐ, chỉnh lý biến động về đất đai, theo dõi thế chấp. Module này cũng có nhiệm vụ cập nhật Dữ liệu GCN để cung cấp thông tin cho các hoạt động của hệ thống địa chính, và hỗ trợ thông tin cho ngành Tòa án, Ngân hàng, quản lý hành chính. - Phân hệ định giá đất: đây là một module thực hiện một chức năng quan trọng trong hệ thống địa chính. Module này sẽ lưu trữ và cập nhật các thông tin để xác định giá đất (và giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có). Trong hệ thống địa chính hiện đại, phân hệ định giá đất sẽ lưu trữ một kho dữ liệu riêng để có thể xác định giá cho mọi thửa đất một cách tự động, mỗi khi biểu giá cho mỗi loại đất thay đổi, hoặc việc phân loại đất thay đổi, mà không cần phải cập nhật lại giá cho từng thửa đất. - Hệ thống thông tin đất đai: ứng dụng hệ thống thông tin quản lý để xây hệ thống quản lý đất đai là một giải pháp tiên tiến. Trung tâm của hệ thống này là một CSDL tổng hợp được tích hợp từ dữ liệu của tất các các thành phần trong hệ thống địa chính, bao gồm các thông tin từ khâu lập bản đồ đa mục đích, ĐKĐĐ và bất động sản, định giá đất và quản lý giá đất. CSDL tổng hợp này được tự động cập nhật mỗi khi các dữ liệu trong hệ thống địa chính được cập nhật, và không thể tác động ngược lại các dữ liệu gốc trong hệ thống địa chính. 3.3.2. Xây dựng mô hình phát triển hệ thống địa chính hiện đại tại Phường Quang Trung, thành phố Vinh a) Mô hình hoàn thiện dữ liệu h