Báo cáo Thẩm định dự án đầu tư khu tái định cư Tân Phước

n Theo tính toán, tổng vốn chủ sở hữu của dự án là 44.000,00 triệu đồng. Chủ đầu tư dự kiến sử dụng nguồn vốn này cho các mục đích sau: thực hiện đền bù cho các hộ gia đình nằm trong quy hoạch của dự án, và thanh toán lãi vay cho ngân hàng. Với quy mô hoạt động và nhu cầu vốn như trên, chủ đầu tư vay thêm 66.000,00 đồng theo tiến độ xây dựng và khai thác. Lãi vay được tính là 12%/năm, kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn được thể hiện như sau: Vốn chủ sở hữu 15% Vốn thu hàng năm 63% Vốn vay 22% NGUỒN VỐN Chi phí xây dựng 58% Chi phí GPMB 22% Chi phí QLDA 1% Chi phí tư vấn 3% Chi phí khác 0% Dự phòng 5% Lãi vay 11% SỬ DỤNG VỐN 6 Bảng 4: Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn (ĐVT: triệu đồng) Năm 2009 2010 2011 2012 2013 Nợ đầu kỳ 10.000,00 67.200,00 47.285,35 24.980,94 Lãi phát sinh trong kỳ 1.200,00 8.064,00 5.674,24 2.997,71 Tổng trả nợ - 27.978,65 27.978,65 27.978,65 Trả gốc - 19.914,65 22.304,41 24.980,94 Trả lãi - 8.064,00 5.674,24 2.997,71 Tăng trong kỳ 56.000,00 - - - Nợ cuối kỳ 10.000,00 67.200,00 47,285,35 24.980,94 - Phương thức trả nợ: trả gốc và lãi đều trong 3 năm. Tổng trả gốc và lãi mỗi năm là 27.978,65 triệu đồng. Thời gian ân hạn: 1 năm (bao gồm ân hạn cả gốc và lãi) 3. Các giả định tính toán 3.1. Giả định về thiết kế Tổng diện tích của khu đất là 118.200 m2 trong đó diện tích xây dựng 112.000 m2 bao gồm: đất dành tái định cư, đất dành nhà liên kết, đất dành biệt thự, đất dành cho chung cư. Bên cạnh đó, phần đất còn lại được dùng cho việc xây dựng giao thông, cây xanh và công trình công cộng theo quy định của nhà nước. Quy hoạch khu đất như sau: Bảng 5: Quy hoạch đất của dự án (ĐVT: m2) Các thành phần Diện tích Mật độ xây dựng Toàn khu đất 118.200 Đất kinh doanh 112.000 61% Đất tái định cư 9.600 5% Đất nhà liên kế 68.800 38% Đất biệt thự 25.900 14% Đất chung cư 7.700 4% 3.2. Giả định khai thác kinh doanh Khu đất được chủ đầu tư phân chia thành nhiều khu vực khác nhau để kinh doanh, vì là dự án tái định cư cho người dân thuộc diện giải tỏa của khu công nghiệp Tân Kim mở rộng nên đất tái định cư sẽ được bán với giá ưu đãi theo quy định của nhà nước. Thay vì trả toàn bộ số tiền đền bù cho người dân, thì chủ đầu tư sắp xếp bán lại đất cho người dân để họ ổn 7 định chỗ ở tại khu tái định cư và chi trả phần đền bù còn lại cho họ. Cho nên trong năm đầu tiên của dự án đã có doanh thu từ đất tái định cư, cụ thể như sau: Bảng 6: Đơn giá các loại đất tái định cư (ĐVT: triệu đồng) Loại giá Đơn giá Diện tích (m2) Doanh thu Giá tái định cư 0,215 5.900 1.268,50 Giá ưu đãi 0,580 2.000 1.160,00 Giá 70% giá vốn 0,840 1.700 1.428,00 Tổng doanh thu đất tái định cƣ 3.856,50 Bảng 7: Công suất tiêu thụ các loại đất của dự án (ĐVT: %) Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Đất tái định cư 100% Đất nhà liên kế 20% 50% 30% Đất nhà biệt thự 10% 20% 50% 20% Đất chung cư 100% Trong các dự án bất động sản thì khi khách hàng đặt mua sản phẩm của dự án thì chúng ta không thể thu tiền của khách hàng một lần mà tùy theo tiến độ thi công mà tiến hành thu từng đợt. Cụ thể trong dự án này như sau: Bảng 8: Tiến độ thu tiền khách hàng (ĐVT: %) Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Đất tái định cư 90% 10% Đất nhà liên kế 2010 20% 50% 30% Đất nhà liên kế 2011 20% 50% 30% Đất nhà liên kế 2012 50% 50% Đất nhà biệt thự 2010 20% 50% 30% Đất nhà biệt thự 2011 20% 50% 30% Đất nhà biệt thự 2012 50% 50% Đất nhà biệt thự 2013 50% 50% Đất chung cư 100% Trong bảng 8, đối với đất tái định cư thì chúng ta tiến hành thu trong 2 năm với mức thu là 90% vào năm 2009 và 10% vào năm 2010 với lý do như đã nêu trên. Còn đối với đất nhà liên kế và đất nhà biệt thự trong 2010 và năm 2011 thì dự án mới bắt đầu xây dựng cơ sở hạ tầng do đó chỉ thu trước khách hàng 20% vào năm và phần còn lài sẽ thu vào những năm tiếp theo là 50% và 30%. Tuy nhiên, 2 loại đất này khi bước vào năm 2012 thí dự án đã hoàn tất cơ sở hạ tầng do đó tiến độ thu tiền sẽ là 2 năm và mỗi năm là 50%. Đối với đất 8 chung cư thì chúng ta sẽ cho tiến hành thầu do đó việc thu tiền sẽ được thực hiện một lần vào năm 2014. Bảng 9: Doanh thu hàng năm của dự án (ĐVT: triệu đồng) Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Chỉ số lạm phát 1.00 1.07 1.14 1.23 1.31 1.40 Đất tái định cư 3.470,85 412,65 Nhà liên kế 2010 7.361,60 19.692,28 12.642,44 Nhà liên kế 2011 19.692,28 52.676,85 33.818,54 Nhà liên kế 2012 31.606,11 33.818,54 - Nhà biệt thự 2010 1.219,37 3.261,82 Nhà biệt thự 2011 2,609,46 6.980,30 Nhà biệt thự 2012 17.450,74 18.672,29 Nhà biệt thự 2013 7.468,92 7.991,74 Đất chung cư 26.999,12 Thu từ dịch vụ 173,54 449,68 2.262,79 6.067,82 4.688,91 1.749,54 Tổng doanh thu 3.644,39 9.443,30 47.518,63 127.424,26 98.467,19 36.740,40 Doanh thu này tính theo tiến độ thu tiền khách hàng của chủ đầu tư thàng từng đợt nhỏ tùy theo từng loại đất mà kế hoạch thu khác nhau. Bên cạnh, nguồn doanh thu chính đến từ việc kinh doanh đất thì doanh thu của dự án cũng có một phần thu từ các dịch vụ như duy tu bảo dưỡng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. 3.3. Giả định về yếu tố lạm phát và thuế thu nhập doanh nghiệp Yếu tố lạm phát Vì trong dự án có tính đến yếu tố lạm phát – một yếu tố các tác động đến hiệu quả của dự án, cho nên chủ đầu tư cần phải dự báo yếu tố này chính xác trong khả năng cho phép, bằng cách dựa vào những dữ liệu đã có sẵn trong quá khứ. Tình hình lạm phát trong những năm qua của Việt Nam có nhiều biến động đáng kể. Cụ thể trong năm 2001 tỉ lệ lạm phát chỉ là 0,8% trong khi đó năm 2008 là 22,97%. Nhưng xét theo thời gian trong khoảng những năm từ 2004 đến 2009 có phần ổn định, tỉ lệ lạm phát chỉ dao động trong khoảng từ 6 đến 9%. Riêng năm 2008, lạm phát tăng cao quá mức được xác định chủ yếu là do các nguyên nhân sau: việc tăng cung tín dụng quá mức, giá xăng tăng đã đẩy giá cả của các mặt hàng khác tăng theo, bội chi ngân sách cao, nhập siêu tăng…thêm vào đó là ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đã đẩy nền kinh tế Việt Nam rơi vào suy thoái. Như vậy, khi dự báo tình hình lạm phát cho các năm tới, chúng ta không 9 thể cộng chung số liệu lạm phát trong giai đoạn 2004 đến 2009 lấy bình quân được mà phải loại trừ lạm phát năm 2008 ra. Bởi lẽ, năm 2008 là năm mà tình hình kinh tế Việt Nam có nhiều biến động nhất trong vòng 13 trở lại đây. Bảng 10: Lạm phát Việt Nam qua các năm (ĐVT: %) Năm 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Lạm phát 0,8% 1,5% 3% 9,5% 6,5% 7,5% 8,3% 23% 7% (*) (Nguồn IMF – (*) số liệu dự báo) Với những dữ kiện trên, chủ đầu tư dự báo tình hình lạm phát Việt Nam trong các năm tới sẽ ở mức 7%/năm. Thuế thu nhập doanh nghiệp Căn cứ Nghị định số 124/NĐ-CP Luật thuế thu nhập doanh nghiệp mới, có hiệu lực từ ngày 01/01/2009, các khoản thu nhập chịu thuế gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh, hàng hóa dịch vụ, chuyển nhượng vốn, bất động sản, cho thuê tài sản. Thuế suất chung áp dụng cho các doanh nghiệp là 25% thay cho mức cũ là 28%. 4. Phân tích hiệu quả tài chính dự án 4.1. Báo cáo thu nhập dự trù Bảng 11: Báo cáo thu nhập dự trù (ĐVT: triệu đồng) Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Tổng doanh thu 3.644 9.443 47.519 127.424 98.467 36.740 Tổng chi phí 3.868 4.440 6.032 9.192 9.093 7.696 EBITDA (224) 5.003 41.487 118.232 89.374 29.045 Khấu hao 27.270 27.270 27.270 27.270 27.270 27.270 EBIT (27.494) (22.267) 14.216 90.961 62.104 1.774 Lãi vay - 1.200 8.064 5.674 2.998 - EBT (27.494) (23.467) 6.152 85.288 59.106 1.774 Thuế TNDN - - 1.538 21.322 14.777 444 Thu nhập ròng (27.494) (23.467) 4.614 63.966 44.330 1.331 Tổng doanh thu của toàn bộ dự án là 323.238 triệu đồng. Doanh thu năm 2009, năm 2010, năm 2011, năm 2012, năm 2013 và năm 2014 lần lượt là 3.644 triệu đồng; 9.443 triệu đồng; 47.519 triệu đồng; 127.424 triệu đồng; 98.467 triệu đồng và 36.740 triệu đồng. Tổng chi phí hoạt động của dự án là 40.322 triệu đồng. Tổng lợi nhuận trước thuế là 101.395 triệu đồng. Tổng lợi nhuận sau thuế là 63.279 triệu đồng. 10 Hệ số doanh thu trên vốn chủ sở hữu là 7,35 điều này có nghĩa là trong suốt vòng đời của dự án 1 đồng vốn chủ sở hữu tạo ra 7,35 đồng doanh thu. Hệ số lợi nhuận trước thuế trên vốn chủ sở hữu là 2,30 điều này có nghĩa là trong suốt vòng đời của dự án 1 đồng vốn chủ sở hữu tạo ra 2,30 đồng lợi nhuận trước thuế. Tỷ suất sinh lợi của vốn chủ sở hữu (ROE) của dự án là 1,44 điều này có nghĩa là trong suốt vòng đời của dự án 1 đồng vốn chủ sở hữu tạo ra 1,44 đồng lợi nhuận sau thuế. 4.2. Báo cáo ngân lƣu quan điểm tổng đầu tƣ Với mức vốn chủ sở hữu nói trên để xây dựng và khai thác kinh doanh của khu đất tại giá trị suất chiết khấu 16.42% thì giá trị hiện tại ròng là 20.480 triệu đồng. Suất thu hồi vốn nội bộ là 24,14% và MIRR là 20,14%. Hệ số đảm bảo trả nợ 1,56 cho thấy rằng dự án hoàn toàn có khả năng trả nợ. Thời gian hoàn vốn của dự án là 3 năm 10 tháng 21 ngày. Bảng 12: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm TIPV (ĐVT: triệu đồng) Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Ngân lƣu vào 3,279 8,863 43,711 119,433 101,362 42,913 3,674 Tổng doanh thu 3,644 9,443 47,518 127,424 98,467 36,740 -  AR (364) (579) (3,807) (7,990) 2,895 6,172 3,674 Ngân lƣu ra 35,756 85,879 29,633 23,400 7,655 4,749 (1,067) Tổng chi phí 3,868 4,440 6,032 9,192 9,092 7,695 - Chi phí xây dựng - 66,864 19,104 9,552 - - - Chi phí GPMB 29,119 7,279 - - - - - Chi phí QLDA 156 938 312 156 - - - Chi phí tư vấn 1,995 1,197 798 - - - - Chi phí khác 41 250 83 41 - - - Dự phòng 779 4,674 1,558 779 - - -  AP (386) (57) (159) (316) 9 139 769  CB 182 289 1,903 3,995 (1,447) (3,086) (1,837) NCF trƣớc thuế (32,476) (77,015) 14,077 96,032 93,707 38,163 4,741 Thuế TNDN - - 1,538 21,321 14,776 443 - NCF sau thuế (32,476) (77,015) 12,539 74,710 78,931 37,720 4,741 NPV (TIPV): 20.480 triệu đồng IRR (TIPV): 24,14% MIRR (TIPV): 20,14% Hệ số đảm bảo trả nợ: 1,56 Thời gian hoàn vốn: 3 năm 10 tháng 21 ngày 11 4.3. Báo cáo ngân lƣu quan điểm chủ sở hữu Sau khi loại bỏ các khoản vay và trả nợ của dự án, với mức vốn chủ sở hữu trên để xây dựng và khai thác kinh doanh khu đất tại giá trị suất sinh lợi chủ sở hữu 23.05% thì giá trị hiện tại ròng là 12,293 triệu đồng. Suất thu hồi vốn nội bộ là 32,14% và suất thu hồi vốn nội bộ điều chỉnh là 27,66%. Thời gian hoàn vốn của dự án là 3 năm 6 tháng 19 ngày. Bảng 13: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm EPV (ĐVT: triệu đồng) Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Ngân lưu ròng TIPV (32,476) (77,015) 12,539 74,710 78,931 37,720 4,741 Vay 10,000 56,000 Trả nợ 27,978 27,978 27,978 Ngân lưu ròng EPV (22,476) (21,015) (15,439) 46,732 50,952 37,720 4,741 NPV (EPV): 12.293 triệu đồng IRR (EPV): 32,14% MIRR (EPV): 27,66% Thời gian hoàn vốn: 3 năm 6 tháng 19 ngày Tóm lại, theo cả hai quan điểm TIPV và EPV đều cho thấy rằng NPV của dự án đều dương. Bên cạnh đó, IRR_TIPV (MIRR_TIPV) > WACC và IRR_EPV (MIRR_EPV) > re, điều này có nghĩa là dự án có hiệu quả về kinh tế. 5. Phân tích rủi ro của dự án Trong quá trình chuẩn bị đầu tư, cũng như trong quá trình xây dựng và khai thác kinh doanh của dự án sẽ phát sinh nhiều loại rủi ro khác nhau, có thể là do nguyên nhân khách quan và cũng có thể là nguyên nhân chủ quan. Việc tính toán khả năng tài chính của dự án ở trên chỉ đúng trong trường hợp dự án không bị ảnh hưởng bởi các loại rủi ro có thể xảy ra. Vì vậy, việc đánh giá, phân tích, dự đoán các rủi ro có thể xảy ra là rất quan trọng nhằm tăng tính khả thi của phương án tính toán dự kiến cũng như chủ động có biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu các rủi ro. 5.1. Phân tích độ nhạy Khi phân tích lợi ích và chi phí của mỗi dự án, chúng ta đã mặc nhiên rằng lợi ích và chi phí được ước lượng chắc chắn và chúng cho ta một giá trị duy nhất về hiện giá ròng của mỗi 12 phương án nghiên cứu. Nhưng khi thực hiện dự án thật sự lại không phải như vậy. Các kết quả ước tính về lợi ích và chi phí của dự án có thể khác xa với thực tế. Do có sự không chắc chắn của lợi ích và chi phí trong tương lai, nên các nhà đầu tư đã phải đặt ra nhiều câu hỏi khác nhau. Chẳng hạn, nếu giá nhập lượng của dự án thay đổi ±10%, hoặc giá xuất lượng của dự án giảm 15% so với ước tính ban đầu thì các chỉ tiêu đánh giá của dự án sẽ thay đổi như thế nào? Liệu dự án có còn đáng giá nữa hay không? Phân tích độ nhạy là tính lại các chỉ tiêu đánh giá dự án (chẳng hạn như: NPV, IRR) khi cho các biến số rủi ro của dự án thay đổi. Biến số rủi ro là các biến số khi có sự thay đổi (cho dù là rất nhỏ) sẽ làm cho hiện giá ròng hay kết quả tính toán dựa trên các tiêu chí đánh giá dự án thay đổi rất lớn – Điều này có nghĩa là nó có thể làm cho dự án bị loại hoặc thay đổi thứ hạng của các dự án đang xem xét. 5.1.1. Phân tích độ nhạy một chiều Phân tích độ nhạy nhằm kiểm tra sự dao động của hiệu quả dự án so với sự biến động của các yếu tố nghĩa là khi các yếu tố rủi ro thay đổi a% thì biến kết quả thay đổi bao nhiêu b%. Tiến hành phân tích độ nhạy một chiều với 13 biến sau: (1) Thay đổi chi phí xây dựng (8) Diện tích đất nhà biệt thự, (2) Thay đổi giá bán (9) Chi phí bán hàng và marketing (3) Lạm phát (10) Chi phí duy tu bảo dưỡng (4) Khoản phải thu (11) Chi phí quản lý chung (5) Khoản phải trả (12) Tỷ lệ tăng giá (6) Tồn quỹ tiền mặt (13) Tỷ lệ tăng lương (7) Diện tích đất nhà liên kế Kết quả phân tích độ nhạy một chiều thể hiện trong phụ lục 2, từ kết quả phân tích độ nhạy ta có bảng tổng hợp mức thay đổi của các biến kết quả khi các biến rủi ro thay đổi: 13 Bảng 14: Mức thay đổi của các biến kết quả khi các biến rủi ro thay đổi (ĐVT: triệu đồng) Biến rủi ro Mức thay đổi các biến kết quả NPV(TIPV) IRR(TIPV) NPV(EPV) IRR(EPV) Thay đổi chi phí xây dựng -745 -0,31% -703 -0.59% Thay đổi giá bán 2.854 1,04% 2.389 1.72% Lạm phát 558 1,42% 482 1,64% Khoản phải thu -560 -0,28% -626 -0,58% Khoản phải trả 75 0,04% 86 0,09% Tồn quỹ tiền mặt -280 -0,14% -313 -0,29% Diện tích đất nhà liên kế 1.462 0,54% 1.233 0,90% Diện tích đất nhà biệt thự 1.120 0,40% 921 0,65% Chi phí bán hàng, marketing -478 -0,17% -399 -0,29% Chi phí duy tu bảo dưỡng -1.003 -0,40% -892 -0,71% Chi phí quản lý chung -478 -0,17% -399 -0,29% Tỷ lệ tăng giá -139 -0,05% -114 -0,08% Tỷ lệ tăng lương -222 -0,08% -181 -0,13% Từ Bảng 14, ta có thể nhận thấy một số biến ít tác động đến các biến kết quả của dự án như: Khoản phải trả, Tồn quỹ tiền mặt, Tỷ lệ tăng giá, Tỷ lệ tăng lương, Chi phí bán hàng và marketing, Chi phí quản lý chung. Do đó, ta chỉ quan tâm đến những biến còn lại khi phân tích rủi ro là (1) Thay đổi chi phí xây dựng, (2) Thay đổi giá bán, (3) Lạm phát, (4) Khoản phải thu, (5) Diện tích đất nhà liên kế, (6) Diện tích đất nhà biệt thự và (7) Chi phí duy tu bảo dưỡng. 5.1.2. Phân tích độ nhạy hai chiều Sau khi tiến hành phân tích độ nhạy một chiều, tiến hành phân tích độ nhạy hai chiều cũng tương tự như phân tích độ nhạy một chiều, nghĩa là xem xét sự tác động của một cặp yếu tố ảnh hưởng như thế nào đến các chỉ tiêu tài chính của dự án. Ở đây chỉ tiến hành phân tích độ nhạy hai chiều với cặp biến là thay đổi chi phí xây dựng và thay đổi giá bán, đây là 2 yếu tố có ảnh hưởng lớn đến các chỉ tiêu tài chính của dự án sau khi tiến hành phân tích độ nhạy một chiều. Ta tiến hành phân tích độ nhạy 2 chiều lần lượt với 4 biến kết quả của dự án là NPV_TIPV, IRR_TIPV, NPV_EPV và IRR_EPV. Kết quả phân tích độ nhạy 2 chiều của NPV_TIPV được thể hiện trong Bảng 15 như sau: 14 Bảng 15: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với NPV_TIPV (ĐVT: triệu đồng) Thay đổi giá bán T h a y đ ổ i C P X D 20,480 0,95 1,00 1,05 1,10 1,00 13.344 20.480 27.616 34.752 1,05 9.520 16.756 23.893 31.029 1,10 5.703 13.041 20.177 27.313 1,15 1.894 9.237 16.469 23.605 Theo kết quả trên thì chúng ta thấy rằng, khi mà giá bán đạt mức thấp nhất và chi phí xây dựng đạt mức cao nhất thì NPV_TIPV của dự án vẫn là 1.894 triệu đồng. Điều này cho thấy dự án rất hiệu quả. Tương tự, với các chỉ tiêu tài chính IRR_TIPV, NPV_EPV, IRR_EPV cho những kết quả như sau: Bảng 16: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với IRR_TIPV (ĐVT: %) Thay đổi giá bán T h a y đ ổ i C P X D 24.14% 0,95 1,00 1,05 1,10 1,00 21,50% 24,14% 26,73% 29,27% 1,05 19,97% 22,61% 25,15% 27,66% 1,10 18,51% 21,14% 23,65% 26,11% 1,15 17,10% 19,70% 22,20% 24,64% Kết quả trên cho thấy, tại mức giá bán thấp nhất và chi phí xây dựng cao nhất thì IRR_TIPV đạt 17,10% lớn hơn mức kỳ vọng WACC = 16,42%. Kết hợp với mức NPV_TIPV dương trong cùng điều kiện, chứng tỏ hiệu quả của dự án rất tốt và đáng để đầu tư. Bảng 17: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với NPV_EPV (ĐVT: triệu đồng) Thay đổi giá bán T h a y đ ổ i C P X D 12,293 0,95 1,00 1,05 1,10 1,00 6.321 12.293 18.265 24.237 1,05 2.730 8.779 14.751 20.723 1,10 (853) 5.272 11.244 17.217 1,15 (4.429) 1.700 7.745 13.717 Kết quả phân tích độ nhạy cho thấy có 2 khả năng để làm cho NPV_EPV âm là giá bán giảm 5% kết hợp với chi phí xây dựng tăng 10% và 15%, ngoài ra thì đều dương. Do đó chủ đầu tư cần có những biện pháp hạn chế sự gia tăng của chi phí xây dựng để cho dự án có hiệu quả hơn. 15 Bảng 18: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với IRR_EPV (ĐVT: %) Thay đổi giá bán T h a y đ ổ i C P X D 32.14% 0,95 1,00 1,05 1,10 1,00 27,77% 32,14% 36,42% 40,62% 1,05 25,02% 29,30% 33,45% 37,52% 1,10 22,46% 26,67% 30,70% 34,65% 1,15 20,08% 24,18% 28,14% 31,98% Kết quả phân tích đối với IRR_EPV cũng tương tự như NPV_EPV, nghĩa là cũng có 2 khả năng làm cho IRR_EPV nhỏ hơn re = 23,05% là giá bán giảm 5% kết hợp với chi phí xây dựng tăng 10% và 15%. 5.1.3. Giá trị hoán chuyển của các biến rủi ro Cách tiếp cận nên dùng để phân tích độ nhạy là sử dụng giá trị hoán chuyển. Giá trị hoán chuyển của một biến số là giá trị tại đó NPV của dự án bằng 0 và IRR bằng tỉ suất chiết khấu. Chúng ta thường biểu thị giá trị hoán chuyển dưới dạng phần trăm thay đổi trong giá trị của biến số mà sự thay đổi đó là cần để đưa NPV của dự án về bằng 0. Chúng ta có thể sử dụng giá trị hoán chuyển để nhận biết biến số nào có tác động lớn nhất đến kết cục dự án. Chúng ta cũng có thể biểu thị giá trị hoán chuyển của các biến số tương đối quan trọng hơn theo trình tự mức độ nhạy cảm giảm dần. Với 7 biến lựa chọn ở phần phân tích một chiều nêu trên, thì ta có bảng xếp hạng của 7 biến ảnh hưởng đến các biến kết quả của dự án như sau: Bảng 19: Xếp hạng các biến ảnh hưởng đến các biến kết quả của dự án Biến rủi ro Giá trị hoán chuyển Xếp hạng Thay đổi chi phí xây dựng 27% 3 Thay đổi giá bán -14% 1 Lạm phát -76% 5 Khoản phải thu 732% 7 Diện tích đất nhà liên kế -20% 2 Diện tích đất nhà biệt thự -69% 4 Chi phí duy tu bảo dưỡng 330% 6 Như bảng 19, ta thấy giá trị hoán chuyển của 2 biến Khoản phải thu và Chi phí duy tu bảo dưỡng lần lượt là 732% và 330%, nghĩa là khoản phải thu tăng thêm 732% và chi phí duy tu bảo dưỡng tăng them 330% . Tuy nhiên, hiện nay với việc quản lý dự án ngày càng 16 chặt chẽ thì việc tăng chi phí duy tu bảo dưỡng lớn như vậy là không thể xảy ra. Còn khoản phải thu tăng thêm 732% thì càng không thể xảy ra. Do đó, khi tiến hành phân tích sâu hơn ta chỉ quan tâm đến 5 biến còn lại là (1) Thay đổi giá bán, (2) Thay đổi chi phí xây dựng, (3) Diện tích đất nhà liên kế và (4) Diện tích đất nhà biệt thự và (5) Lạm phát. Đối với 2 biến thay đổi giá bán và thay đổi chi phí xây dựng, ta phân tích độ nhạy thông qua biến số trung gian vì vậy để thấy được hết tác động của chi phí xây dựng và giá bán các loại đất ảnh hưởng như thế nào đến các biến kết quả của dự án. Từ 2 biến này ta có thể tách ra thành 4 biến mới như sau: Chi phí xây dựng, Giá bán đất nhà liên kế, Giá bán đất nhà biệt thự và Giá bán đất chung cư. Và ta sẽ sử dụng 4 biến mới và 3 biến cũ đã nêu trên để phân tích kịch bản, cũng như phân tích mô phỏng cho dự án bao gồm: (1) Chi phí xây dựng (2) Giá bán đất nhà liên kế (3) Giá bán đất nhà biệt thự (4) Giá bán đất chung cư (5) Diện tích đất nhà liên kế (6) Diện tích đất nhà biệt thự (7) Lạm phát 5.2. Ảnh hƣởng của các yếu tố đến NPV 5.2.1. Quan điểm tổng đầu tƣ TIPV Sử dụng Tornado Chart trong phần mềm Crystal Ball, cho thấy được trong các yếu tố nêu trên yếu tố nào ảnh hưởng nhiều nhất đến NPV của dự án. Hình bên dưới cho thấy, yếu tố ảnh hưởng quan trọng nhất đến hiệu quả tài chính của dự án là đơn giá nhà liên kế, tiếp đến là: Diện tích đất nhà liên kế, đơn giá đất nhà liên kế, chi phí xây lắp, đơn giá đất nhà biệt thự, diện tích đất nhà biệt thự, lạm phát và đơn giá đất chung cư. 17 5.2.2. Quan điểm chủ sở hữu EPV Sử dụng Tornado Chart trong phần mềm Crystal Ball, cho thấy được trong các yếu tố nêu trên yếu tố nào ảnh hưởng nhiều nhất đến NPV của dự án. Hình bên dưới cho thấy, yếu tố ảnh hưởng quan trọng nhất đến hiệu quả tài chính của dự án là diện tích đấy nhà liên kế, đơn giá đất nhà liên kế, chi phí xây lắp, đơn giá đất nhà biệt thự, diện tích đất nhà biệt thự, lạm phát và đơn giá đất chung cư. 59,983 2.189 83,278.62 1.926 22,581 6% 2.189 77,617 2.827 107,761.38 2.488 29,219 17% 2.827 - 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 Diện tích đất nhà liên kế Đơn giá đất nhà liên kế Chi phí xây lắp Đơn giá đất nhà biệt thự Diện tích đất nhà biệt thự Lạm phát Đơn giá đất chung cư NPV(TIPV) Downside Upside 18 5.3. Phân tích kịch bản Phân tích kịch bản sẽ những NPV khác nhau cùng với những yếu tố ảnh hưởng đến nó, để từ đó chúng ta có thể lựa chọn những kết hợp của các yếu tố ảnh hưởng để được một hiện giá như mong muốn của chủ đầu tư. 5.3.1. Phân tích kịch bản bằng Excel Sử dụng Excel để phân tích kịch bản đối với các biến kết quả thông qua 5 biến số là: Thay đổi giá bán, Thay đổi chi phí xây dựng, Lạm phát, Diện tích đất nhà liên kế và Diện tích đất nhà biệt thự. 59,983 2.189 83,278.62 1.926 22,581 6% 2.189 77,617 2.827 107,761.38 2.488 29,219 17% 2.827 (10,000) - 10,000 20,000 30,000 40,000 Diện tích đất nhà liên kế Đơn giá đất nhà liên kế Chi phí xây lắp Đơn giá đất nhà biệt thự Diện tích đất nhà biệt thự Lạm phát Đơn giá đất chung cư NPV(EPV) Downside Upside 19 Ở đây chúng ta sẽ xây dựng 3 kịch bản như sau: Kịch bản bình thường (Trường hợp thường xảy ra) với xác suất xảy ra là 50%. Kịch bản xấu (Trường hợp bi quan) với xác suất xảy ra là 20%. Kịch bản tốt (Trường hợp lạc quan) với xác suất xảy ra là 30%. Sau khi thực hiện, ta có kết quả và giá trị kỳ vọng của các biến kết quả như sau: Bảng 20: Phân tích kịch bản bằng Excel (ĐVT: triệu đồng) Phân tích kịch bản Kịch bản thƣờng Kịch bản xấu Kịch bản tốt Biến thay đổi Thay đổi CPXD 1 1.2 0.9 Thay đổi giá bán 1 0.9 1.1 Lạm phát 7% 3% 10% Diện tích đất nhà liên kế 68,800 63,800 73,800 Diện tích đất nhà biệt thự 25,900 20,900 30,900 Biến kết quả NPV(TIPV) 20,480 (11,800) 42,538 IRR(TIPV) 24.14% 8.14% 36.91% NPV(EPV) 12,293 (16,395) 31,599 IRR(EPV) 32.14% 8.33% 52.31% Xác suất xảy ra 50% 20% 30% E(NPV_TIPV) 20,641 E(IRR_TIPV) 24.77% E(NPV_EPV) 12,347 E(IRR_EPV) 33.43% Theo bảng 20, giá trị kỳ vọng của các biến kết quả đều lớn hơn giá trị hiện tại của dự án, do đó đây có thể coi là một dự án tốt, hiệu quả kinh tế cao và đáng để đầu tư. 5.3.2. Phân tích kịch bản bằng Crystal Ball Hạn chế của phân tích kịch bản bằng Excel là chỉ cho ta một giá trị của biến kết quả ứng với một kịch bản nhất định. Do đó, sử dụng phần mềm Crystal Ball tiến hành phân tích kịch bản sẽ khắc phục được hạn chế này. Và ở đây chúng ta phân tích kịch bản dựa trên các biến rủi ro đã nói ở trong phần Giá trị hoán chuyển bao gồm 7 biến sau: Giá bán đất nhà liên kế, Giá bán đất nhà biệt thự, Giá bán đất chung cư, Chi phí xây dựng, Diện tích đất nhà liên kế, Diện tích đất nhà biệt thự và Lạm phát. 20 Sử dụng Crystal Ball phân tích kịch bản đối với NPV_TIPV ứng với giá trị 19.000 triệu đồng đến 21.000 triệu đồng, đối với NPV_EPV ứng với giá trị 11.000 triệu đồng đến 13.000 triệu. Kết quả phân tích kịch bản được thể hiện trong phụ lục 4 và phụ lục 5, và dưới đây là một số kết quả cụ thể đối với 2 biến kết quả là NPV_TIPV và NPV_EPV. Để NPV_TIPV đạt giá trị 19.001 triệu đồng hoặc 20.480 triệu đồng thì chúng ta có thể có một trong những kịch bản sau: Bảng 21: Một số kịch bản để NPV = 19.001 triệu đồng Biến rủi ro Kịch bản 1 Kịch bản 2 Kịch bản 3 Kịch bản 4 Đơn giá đất nhà liên kế 2,172 2,646 2,084 2,418 Đơn giá đất nhà biệt thự 1,964 2,207 1,743 2,114 Đơn giá đất chung cư 2,207 2,825 2,106 2,352 Lạm phát 14% 9% 17% 19% Diện tích đất nhà liên kế 70.723 64.255 72.060 66.647 Diện tích đất nhà biệt thự 24.552 28.467 23.696 22