Chuyên đề Phân tích thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội và đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản

MỤC LỤC

 

Lời nói đầu 2

Chương I: Cơ sở lý luận khoa học về thị trường bất động sản 3

I) Tổng quan thị trường bất động sản 3

1.1) Các khái niệm 3

1) Bất động sản 3

2) Thị trường và các loại thị trường 3

a) Thị trường 3

b) Phân loại thị trường 4

c) Các hình thái thị trường 4

d ) Thị trường bất động sản . 5

1.3) Đặc điểm thị trường bất động sản . 6

1) Mang tính chất không tập trung 6

2) Là thị trường không hoàn hảo 6

3) Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu. 7

4) Tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định 7

1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay. 7

1) Nhà nước và người sử dụng đất 7

2) Người kinh doanh bất động sản 7

3) Chính phủ và các cơ cấu chính phủ 7

4) Ngân hàng 8

5) Nhà thầu xây dựng 8

6) Chuyên gia tư vấn các loại 8

1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trường bất động sản. 8

II) Sự vận động của thị trường bất động sản 9

2.1) Cung về bất động sản 9

1) Khái niệm 9

2) Các khu vực sản xuất và cung nhà ở 9

3) Những nhân tố ảnh hưởng đến cung 10

4) Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đường cung 10

a) Độ co giãn của cung 10

b) Sự dịch chuyển đường cung 11

2.2) Cầu về bất động sản 12

1) Khái niệm 12

2) Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu 13

a) Sự tăng trưởng về dân số và nhu các phát triển 13

b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai 13

c) Sự tác động của việc làm và thu nhập 13

d) Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị 13

e) Mốt và thị hiếu. 14

f) Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng 14

g) Những chính sách của Chính phủ 14

h) Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ở 14

3) Độ co giãn của cầu 14

2.3) Giá cả bất động sản 16

1) Khái niệm giá cả 16

2 ) Các loại giá cả bất động sản 16

a) Những tác động tích cực 16

b) Những tác động tiêu cực 17

2.4) Vai trò của nhà nước 18

Chương II: Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản Tại Hà Nội 20

I) Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Hà Nội 20

1) Về điều kiện tự nhiên 20

2) Điều kiện xã hội 21

3) Điều kiện kinh tế 22

II) Thực trạng bất động sản Hà Nội 22

1) Tình hình sử dụng đất Hà Nội 22

2) Thực trạng và đặc điểm nhà ở của Hà Nội 26

a) Về chất lượng nhà ở 26

b) Về sở hữu nhà ở 27

c) Về kỹ thuật xây dựng và hạ tầng kỹ thuật 28

d) Về tính chất quản lý 29

e) Thực trạng các mô hình phát triển nhà ở tại Hà Nội 29

3) Một số vấn đề về bất động sản 31

a) Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 31

b) Sự phát triển các khu đô thị mới của Hà nội. 34

III) Tình hình cầu bất động sản tại Hà nội. 37

1) Tình hình cầu bất động sản tại Hà nội 37

2) Một số nhân tố chủ yếu làm tăng cầu bất động sản tại Hà Nội. 40

a)Sự tăng dân số. 40

b)Sự nâng cao mức thu nhập 40

c)Tâm lý , mục đích sử dụng bất động sản 40

e)Nhu cầu đất ở , nhà ở tăng nhanh 41

I.V) Tình hình cung bất động sản Hà nội. 43

1) Tình hình cung bất động sản Hà nội 43

a) Tình hình cung về đất đai. 44

b) Tình hình về cung nhà ở. 46

2) Những nguyên nhân làm cung bất động sản tăng chậm. 51

V) Tình hình giá đất tại Hà Nội 52

1) Giá đất do nhà nước qui định. 53

2) Diễn biến giá đất trên thị trường giai đoạn 1994- 2002 55

3) Giá đất năm 2000 58

4) Giá đất vào đầu năm 2002 60

V.I) Đánh giá chung về thị trường bất động sản Hà Nội . 62

1) Thị trường bất động sản Hà Nội còn mang nhiều tính chất của một thị trường bất động sản không chính thức . 62

2) Thị trường bất động sản Hà Nội còn chưa đồng bộ . 64

3) Tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản hình thành và phát triển tự phát . 65

4) Kinh doanh phát triển bất động sản, phát triển đất đã hình thành nhưng chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế . 65

5) Chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nước chưa đủ mạnh để phát triển thị trường bất động sản . 66

6) Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém . 67

V.II) Những thách thức cho sự phát triển thị trường bất động sản tại Hà Nội. 68

1) Những vấn đề về khung khổ pháp lý 68

2) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. 69

3) Cải cách thủ tục hành chính 70

a) Về đăng ký chuyển nhượng bất động sản . 70

b) Về thủ tục thuê đất 70

c) Về thủ tục đầu tư xây dựng trong dự án đầu tư 71

4) Vấn đề cung nhà ở 71

Chương III: Những giải pháp chủ yếu cho sự phát triển thị trường bất động sản Hà Nội. 73

I) Quan điểm 73

1) Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản. 74

2) Quan điểm kết hợp yếu tố lịch sử, truyền thống và hiện đại 74

3) Khuyến khích sự phát triển của các thành phần kinh tế trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản . 75

4) Mở rộng hợp tác trong và ngoài nước 75

5) Phát triển thị trường bất động sản phải gắn với bảo vệ môi trường. 76

II) Các giải pháp chủ yếu phát triển thị trường bất động sản Hà Nội 76

1) Xây dựng khung pháp luật về thị trường bất động sản . 76

2) Thực hiện quản lý hành chính đối với thị trường bất động sản. 77

3) Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất 81

4) Định giá đất đô thị 83

5) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà . 87

6) Nhà ở cho người thu nhập thấp. 88

7) Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển nhà và đất: 92

8) Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động sản: 93

a) Nghề ‘ trung gian’ (môi giới ): 94

b) Nghề định giá bất động sản . 94

c) Nghề phát triển bất động sản . 94

d ) Nghề quản lý bất động sản 95

e) Nghề tư vấn bất động sản 95

9 ) Giải pháp về tài chính, tín dụng, thuế. 95

10) Giải pháp về thông tin 96

IV Kiến nghị 97

1)Tăng cường quản lý thị trường bất động sản 97

a) Hình thành một cơ quan đăng ký bất động sản 97

b) Thực hiện đăng ký bắt buộc đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản. 98

c) Hình thành trung tâm thông tin tư liệu về thị trường bất động sản. 99

2) Các biện pháp chống đầu cơ. 99

3) Các biện pháp đáp ứng nhu cầu nhà ở. 100

 

 

doc134 trang | Chia sẻ: maiphuongdc | Ngày: 12/12/2013 | Lượt xem: 2106 | Lượt tải: 19download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Chuyên đề Phân tích thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội và đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
y 20/5/1998 của Thành uỷ, tình hình đầu tư nhà ở đã đựoc cải thiện .Nhiều khu đô thị mới ,khu nhà mới đựoc hình thành với điều kiện ở phù hợp như khu nhà ở Đầm Trấu, khu đô thị mới Trung hoà-Yên hoà,Định công ,Bắc Linh Đàm, Làng Quốc tế Thăng Long … Theo báo cáo của UBND TP Hà Nội, kết quả phát trỉển nhà ở 1998-2000 như sau: Số liệu PTNO hàng năm Kế hoạch (m2) Thực hiện (m2) Tỷ lệ (%) Bình quân (m2/người) Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới 3 năm 1150000 1352212 117,67 -theo dự án 340000 402858 118,49 -dân tự đầu tư xây dựng 810000 950354 117,33 Năm 1998 Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới 300000 339191 113 5,5 -theo dự án 70000 85591 112 -dân tự đầu tư xây dựng 230000 253600 110 Năm 1999 Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới 400000 416511 104,13 5,7 -theo dự án 120000 130162 108,47 -dân tự đầu tư xây dựng 280000 286349 102,27 Năm2000 Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới 450000 597510 132,78 6,0 -theo dự án 150000 187105 124,74 Bjbjj –dân tự đầu tư xây d dựng 300000 410405 136,80 PTNO trong 3 năm 98-00 đều đạt và vượt chỉ tiêu so kế hoạch,bình quân mỗi năm xây dựng được 450737 m2 tăng gấp 2,25 lần so với những năm 91-97 bình quân hàng năm chỉ đạt 200000 m2. Trong năm 2001 kết quả đạt được như sau: Kế hoạch(m2) Thực hiện (m2) Tổng cộng 620887 843410 -theo dự án 417585 -dân tự đầu tư xây dựng 425825 Kết quả trên được biểu diễn như sau ( nghìn m2) Từ các số liệu trên và tình hình thực tế ta thấy rằng việc phát triển nhà ở đang ngày tăng một cách mạnh mẽ . *Phát trỉển nhà ở theo các dự án được duyệt: Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới trong 3 năm 98- 00 là 1.352.212 m2 trong đó PTNO theo dự án đạt 402.585 m2 chiếm 30%.và ngày càng tăng mạnh góp phần đáng kể vào viẹc PTNO, riêng năm 2001 chiếm gần 50% tổng số nhà xây mới trong năm. Kết quả trong PTNO theo dự án của các chủ dự án phân theo chủ đầu tư như sau : Các chủ đầu tư thuộc địa phương xây dựng được : 241.883 m2 chíếm 60% tổng m2 nhà ở theo dự án . Các chủ đầu tư thuộc Trung ương xây dựng được: 160.976 m2 chiếm 40% tổng m2 nhà ở theo dự án . Qua kết quả PTNO trên cho thấy các Doanh nghiệp là nhà đầu tư kiêm nhà thầu thực hiện được khối lưọng lớn hơn các Doanh nghiệp là nhà thầu kiêm nhà đâu tư .Ví dụ Tổng công ty Đầu tư & Phát triển Đô thị (HUD) trong 3 năm 98-00 đã thực hiện dược 99.032 m2 chiếm 61,5% trong tổng khối lượng thực hiện của các chủ đầu tư thuộc trung ương (160.976 m2) và chiếm tỷ lệ 24,58 % trong tổng số khối lượng PTNO theo các dự án của Thành phố. *PTNO theo dự án phân theo địa bàn quận ,huyện: Trong 3 năm 98-00 ,kết quả nhà ở xây dựng mới theo dự án phân theo địa bàn quận ,huyện như sau: Quận Hai Bà Trưng :91.866 m2; Huyện Thanh Trì :74.496 m2 ; Quận Cầu Giấy : 56.860 m2; Quận Ba Đình :56.168 m2. Các địa bàn ở mức trung bình: Đống Đa ,Từ Liêm ,Thanh Xuân. Các địa bàn kém phát triển: Hoàn Kiếm ,Gia Lâm,Tây Hồ , riêng Đông Anh, Sóc Sơn không có sản phẩm m2 nhà ở theo các dự án. -PTNO phân theo các dự án nhỏ lẻ &khu đô thị mới, khu dân cư tập trung :_+ PTNO phân theo các dự án nhỏ lẻ giảm dần theo cac năm :1998(90%) ,1999(70%), 2000(50%). Ngược lại tại các khu đô thị mới, khu dân cư tập trung lại tăng lên. *PTNO do dân tự đầu tư xây dựng , cải tạo. Trong 3 năm 98-00 ,Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới là 950.354 m2 chiếm 70%.Trong đó : -Các địa bàn phát triển với khối lượng tương đối lớn là :Hai Bà Trưng,Cầu Giấy,Đống Đa ,Thanh Xuân ,Tây Hồ . -Các địa bàn phát triển với khối lượng trung bình là : Ba Đình , Hoàn Kiếm. -Các địa bàn phát triển với khối lượng ở mức thấp là: Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Từ Liêm ,Sóc Sơn. Việc nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng , cải tạo phần lớn là xây dựng sai phép ,trái phép ,thời diểm 2000 là 3,7% so với tổng số nhà dân tự xây dựng. ** Mục tiêu kế hoạch PTNO năm 2001-2005,và 2010. Năm 2001-2005 đầu tư xây mới 3,5 tr m2 nhà ở. Đến 2010 phấn đấu mục tiêu bình quan 9m2/người, đầu tư xây đựng mới từ 9-10 tr m2 nhà ở. Các chỉ tiêu kế hoạch2001-2005 như sau: +PTNO theo dự án :1,2-1,5 tr m2 +PTNO do dân tự đầu tư xây dựng :1,8-2 tr m2 +Tổng cộng: 3-3,5 tr m2 Trong đó nhu cầu về quĩ nhà ở do ngân sách đầu tư 315.402 m2, diện tích đất khoảng 433 ha ,ứớc tính 536,2 tỷ đồng, bao gồm: Nhà ở phục vụ di dân GPMB :232000 m2, kinh phí ước tính 394,4 tỷ đồng ,khoảng 5000 căn họ đang là nhu cầu cấp bách . Nhà ở phục vụ theo NQ số 58/1998/NQ UBTVQH-10 ngày 20/8/1998 cuả UBTV QH vè giao dịch dân sự về nhà ở xác lập, trước ngày 1/7/1991:42162 m2 nhà ở ,14054 m2 đất, kinh phí ước tính 37,74 tỷ đồng. Nhà ở để cải tạo ,di chuyển dân đang ở các nhà chung cư cao tầng trong tình trạng nguy hiểm:19.240 m22 nhà với 481 căn hộ , kinh phí ước tính 32, 708 t ỷ đồng. Đẩy mạnh việc tiếp nhận nhà tự quản thuộc sở hữu nhà nước để TP quản lý cho thuê ,bán.Đồng thời đầu tư cải tạo khoảng 500000m2 quĩ nhà của nhà nước thuộc khu nàh ở do TP quản lý và tiép nhận nhà tự quản với kinh phí 500 tỷ đồng (chưa kể kinh phí đầu tư XDHTKT). Như vậy, hiện nay ở Hà nội nguồn cung về đất ở , nhà ở chủ yếu do nhà nước và nhân dân tự đầu tư xây dựng: Nhà nước thực hiện đầu tư qua các dự án phát triển nhà ở,và các công ty hiện đang thực hiện các dự án này ở Hà nội là Tổng Cty đầu tư và phát triển đô thị của Bộ Xây Dựng, Tcty đầu tư và phát triển nhà thành phố Hà nội, Tcty Xây Dựng Hà Nội. Phát triển nhà ở theo các dự án được duyệt trong thời gian qua như sau: Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới trong 3 năm 98-00 là 1.352.212 m2 trong đó PTNO theo dự án đạt 402.585 m2 chiếm 30%.và ngày càng tăng mạnh góp phần đáng kể vào viẹc PTNO, riêng năm 2001 chiếm gần 50% tổng số nhà xây mới trong năm. PTNO do dân tự đầu tư xây dựng, cải tạo. giai đoạn 1996- 2000:1.177.256 m2, trong 3 năm 98-00 ,Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới là 950.354 m2 chiếm 70%. Như vậy, trong thời gian qua khu vực do dân tự đầu tư xây dựng nhà ở là chủ yếu và chiếm phần lớn số lượng nhà ở xây mới . Các hoạt động tăng cung này thường độc lập với những nguyên tắc , qui định trong kỹ thuật xây dựng và kiến trúc nhà ở của nhà nước và cũng được đầu tư phát triển từ nguồn vốn tư nhân. Những bất động sản được hình thàth bằng cách tự xây dựng thiết kế riêng tuỳ theo khả năng tài mính của từng người nên chúng rất đa dạng về cấp độ , mang tính chất và phạm vi ,địa bàn khác nhau, đồng thời tạo thành một nguồn lượng cung bất động sản khá lớn và phong phú trên thị trường. Trong thời gian qua, việc tăng cung bất động sản trên địa bàn Hà nội còn chậm ,nhưng đã huy động được các nguồn lực và phát huy nội lực thu hút vốn đầu tư , thúc đẩy tiêu dùng và lưu thông tiền tệ góp phần chống lạm phát , ổn định kinh tế – xã hội và góp phần đáng kể vào sự phát triển kinh tế –xã hội của Thành phố . Những nguyên nhân làm cung bất động sản tăng chậm. - Việc quán triệt và thể chế hoá các quan điểm chỉ đạo của thành uỷ về phát triển nhà ở thành kế hoạch hành động còn hạn chế, nhiều giải pháp , chính sách về phát triẻn nhà ở chưa được thể chế hoá thành qui định của chính quyền để đưa vào cuộc sống. Quản lý của chính quyền và các ngành, các cấp về phát triển nhà ở trong tình hình mới chưa chuyển mạnh theo yêu cầu quản lý phát triển, ít chú ý đến tạo môi trường về cơ chế chính sách, về môi trường đầu tư, tài chính, tín dụng ,môi trường pháp lý và chỉ đạo tổ chức , các mô hình phát triển nhà ở theo tư tưởng chỉ đạo của Thành uỷ, còn có tư tưởng ỷ lại vào cơ chế chính sách chưa đồng bộ của nhà nước , ít quan tâm tìm giải pháp vận dụng sáng tạo luật pháp , chính sách của nhà nước để phát triển nhà ở cho dân cư tại địa phương , đơn vị mình. Việc điều hành phối hợp về đầu tư và xã hội hoá phát triển nhà ở với xã hội hoá các lĩnh vực khác chưa tập trung đồng bộ nên hiệu quả đầu tư còn thấp , quản lý khai thác còn lúng túng , chưa tạo được thị trường nhà ở hấp dẫn hơn tại các vùng ven đô. Kinh nghiệm về quản lý kinh doanh bất động sản của các ngành , cấp và kinh nghiệm kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư còn hạn chế, nhiều việc vừa làm vừa thí điểm .Một số dự án đã được phê duyệt đầu tư , đã có quyết định giao đất nhưng triển khai còn chậm . Hạn chế về khả năng tài chính của thành phố và những vấn đề ràng buộc của luật pháp chưa thể vượt qua như cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở để cấp gíấy phép xây dựng nhà ở cho dân , về quyền của các nhà đầu tư khu đô thị mới trong việc xử lý các trường hợp xây dựng trái phép, sai phép,và trong việc hỗ trợ cho người thu nhập thấp có chỗ ở đô thị ,về quĩ đất cho nhu cầu di dân giải phóng mặt bằng…đang là những khó khăn cần nhanh chóng giải quyết. Công tác giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn làm chậm tíen độ triển khai dự án: + Do chi phí đền bù giải toả mặt bằng và tái định cư quá lớn gây khó khăn về vốn đầu tư. + Chính sách đền bù và tái định cư còn nhiều vướng mắc. Trên đây là một số nguyên nhân khiến cho cung nhà đất còn chậm . Những nguyên nhân này có khách quan lẫn chủ quan , nhưng về chủ quan là chính. Do vậy để giải quyết vấn đề naỳ chính quyền các cấp , ngành liên quan phải nỗ lực hơn nữa. Việc phát triển nhà ở là trực tiếp làm tăng cung để đáp ứng cầu về nhà ở ngày càng gia tăng tại Hà nội, tạo điều kiện cải thiện đời sống cho nhân dân, nâng cao cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kĩ thuật đô thị theo hướng văn minh hiẹn đại . Mặt khác, phát triển nhà ở nói riêng và phát triển bất động sản nói chung là điều kiện cần thiết để tạo ra những việc làm , nâng cao thu nhập cho người lao động. Phát triển bất động sản sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền kích cầu đầu tư tiêu dùng cho phát triển các ngành kinh tế sản xuất và dịch vụ khác trực tiếp và gián tiếp liên quan . Hơn nữa, trong bối cảnh giảm sút tổng cầu thị trường và sự biến động các cơ hội đầu tư kinh doanh như hiện nay, thì việc đầu tư phát triển bất động sản lại càng có ý nghĩa trong việc đảm bảo sự tăng trưởng kinh tế –xã hội ổn định và cần được đẩy nhanh hơn trong tương lai. V) Tình hình giá đất tại Hà Nội Giá cả đất đai là một trong những yếu tố cấu thành của thị trường bất động sản, giá cả đất đai bao gồm : + giá đất do nhà nước qui định : Nhà nước định giá đất với 5 mục đích là : tính thuế chuyển quyền sử dụng đất , tính gía đất để cho thuê, tính giá đất để giao ,để đền bù thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi đất, tính giá tài sản khi nhà nước giao ( vốn nhà nước giao). + giá đất trên thị trường ( thường chiếm 1/3, 1/2 giá thành bất động sản ) : nó chịu sự chi phối của các qui luật thị trường như qui luật cạnh tranh, giá trị , cung cầu. Ngoài ra do đặc tính của đất đai nên giá đất còn chịu tác động của khả năng sinh lợi của đất, luật pháp , qui hoạch , các yếu tố tâm lý …Giá đất trên thị trường là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng ( mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời đỉêm nhất định. Về phương diện tổng quát giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng một mảnh đất nào đó trên thực tế theo không gian, thời gian nhất định . 1) Giá đất do nhà nước qui định. Theo mục đích định giá như trên , Chính phủ ban hành khung giá các loại đất trên cả nước và căn cứ vào đó UBND cấp tỉnh ban hành bảng gía các loại đất cho phù hợp với địa phương của mình. Đối với giá đất đô thị được căn cứ vào 3 yếu tố sau : loại đô thị ( 5 loại); loại đường phố (5 loại) được xác định chủ yếu căn cứ vào vị trí , khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng ; vị trí đất trong đô thị (5 vị trí). Bảng giá đất của Hà nội được ban hành theo quyết đinh 3519/QĐ_UB năm 1997 của UBND TP Hà nội, cũng được xác định như trên nhưng bổ sung trong mỗi loại đường phố chia thành 2 mức A, B. Bảng giá đất đã tạo điều kịên cho việc quản lý thị trường bất động sản, quản lý giá trị kinh tế của đất tạo nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước.Tuy nhiên bảng giá đất của Hà nội đã bộc lộ nhiều đặc điểm chưa hợp lý, phù hợp, quá thấp so với giá thị trường. Bảng giá đất của Hà nội đã quá cũ, từ năm 1997 đến nay chưa thay đổi lần nào, vì thế bảng giá đất đai đã không còn phù hợp so với sự biến động tăng giá đất trên thị trường . Nó đã lỗi thời khi mà thời gian qua sự biến động tăng giá cả đất luôn thay đổi rất nhanh cùng với sự thay đổi về cung , cầu , sự tăng trưởng kinh tế, thu nhập của người dân …nguyên nhân thì có nhiều, nhưng có thể thấy đó là do bảng giá đất còn nặng tính áp đặt chủ quan , ít dựa trên cơ sỏ thực tế , chưa có sự thay đổi , hơn nữa do địa bàn rộng lớn diễn biến giá cả lại phức tạp, định giá là một công việc khó khăn, phức tạp mà hiện lại chưa có cơ quan chuyên trách điều tra theo dõi ,cập nhật thông tin giá thực tế để định gía cho phù hợp. Sự chênh lệch về giá cả giữa bảng giá đất qui định so với gía thị trường tại Hà nội là rất đáng kể qua so sánh giá đất vào thời điểm năm 2000 như sau: Tên đường Loại đường phố Vị trí Giá qui định Giá đất thực tế Hệ số % QuậnĐống Đa Tôn Đức Thắng 1A 1 9800 13089 1,34 Nguyễn Lương Bằng 1B 1 7800 21355 2,74 Quận Thanh Xuân Chùa Bộc 2B 3 1210 8461 6,99 Chùa Bộc 2B 4 730 2871 3,93 Vương Thừa Vũ 3B 2 1300 2790 2,15 Trường Chinh 2B 3 1210 1619 1,34 Quận Hai Bà Trưng Phố huế 1A 1 9800 26117 2,67 Nguyễn Du 1A 1 9800 27885 2,85 Trương Định 3A 1 4040 5622 1,39 Quận Tây Hồ Thuỵ khuê 2A 1 6300 25160 3,99 Lạc Long Quân 3A 3 970 2760 2,85 Quận Ba Đình Kim Mã 1A 1 9800 18240 1,86 Giảng Võ 1A 1 9800 16770 1,71 Quận Hoàn Kiếm Trần Hưng Đạo 1A 1 9800 31921 3,26 Tràng Tiền 2A 3 1510 4484 2,97 Quận Cầu giấy Mai Dịch 3A 1 4040 6220 6,71 ( nghìn đồng/m2 ) (nguồn số liệu : Sở Địa Chính –Nhà Đất ) Qua số liệu về giá đất tại các quận, đường phố như trên , ta thấy giá đất thực tế đã vượt co hơn nhiều so với mức giá qui định , vượt ngoài tầm kiểm soát của bảng giá đất.Điều này được giải thích là do giá đất thực tế thì biến động tăng, còn bảng giá đất thì không thay đổi do vậy chênh lệch này tất nhiên. Việc giá đất qui định còn thấp so với thực tế đã dẫn đến một số khó khăn như : đền bù giải phóng mặt bằng ; + xác định tài sản đẩ đai khi góp vốn lieeen doanh (giá trị thấp ); + bỏ qua nguồn thu lớn và quan trọng cho ngân sách nhà nước . Vì vậy điều chỉnh xác định bảng giá đất cho phù hợp là điều rất cân thiết và quan trọng đối với nhà nước cũng như người dân . 2) Diễn biến giá đất trên thị trường giai đoạn 1994- 2002 Giá đất trong giai đoạn này luôn có sự biến động phức tạp. Sự biến động đó tạo thành những ‘cơn sốt’ về giá đất khiến cho thị trường bất động sản luôn được hâm nóng. Ta lấy giá đất theo điều tra thí điểm tại một đường phố để làm minh hoạ cho diễn biến giá đất ở Hà nội ,đó là ở đường Bà Triệu, Trần Bình Trọng (giá trung bình năm) . đườngBàTriệu đườngTrầnBìnhTrọng Qua hai biểu đồ trên ta thấy được giá đất tại 2 khu vực trên cũng giống như tình hình giá đất tại TP luôn biến động. Theo qui luật thì giá đất luôn luôn tăng. Điều này có thể giải thích là do cung đất luôn không đổi trong khi cầu về đất đai lại luôn tăng( nhu cầu đất đai cho chỗ ở, kinh doanh , xây dựng , đô thị hoá …tăng cùng với gia tăng dân số), sẽ làm cho giá đất luôn tăng . ở một thời điểm nào đó nếu giá đất có giảm thì đó chỉ là nhất thời , sau đó giá đất lại tăng lên theo qui luật của nó. Năm 1994, 1995 giá đất nói chung tương đối ổn định nhưng đến năm 1996, giá đất tăng vọt (gấp 4 lần so với năm 1994).Đây là cơn sốt không chỉ xảy ra ở nước ta mà còn xảy ra ở các nước trong khu vực, do lúc đó các nhà đầu tư kinh doanh ở nước ta cũng như ở các nước trong khu vực đổ xô vào kinh doanh bất động sản , xây dựng hàng loạt nhà hàng , khách sạn ..đã làm tăng cầu giả tạo về đất đai. Đến khi các ngành kinh doanh này chững lại, các chủ đầu tư không có tiền để trả ngân hàng và họ đã phải bán đất đai , nhà cửa, văn phòng, khách sạn, nhà hàng …với giá rẻ mong muốn thu hồi vốn . Bởi nên giá đất trong năm 1997-1998 đột ngột giảm xuống .Đây chính là thời kỳ xảy ra cuộc khủng hoảng tài chính , tiền tệ Châu á, hàng loạt các ngân hàng đã bị phá sản do các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản bị phá sản không trả nợ được. Từ năm 1999, gía đất lại đi vào ổn định (tăng theo qui luật). Nhưng đến cuối năm 2000(tháng 11-2000) giá đất lại tăng cao trở lại, hoạt động mua bán bất động sản diễn ra sôi nổi ,thị trường bất động sản lại ‘nóng lên’ có thể thấy được điều này qua minh chứng về trị giá trao đổi bất động sản tại ngân hàng ACB như sau: Trị giá BĐS mua bán và thanh toán qua ngân hàng ACB Như vậy, gía đất tăng mạnh trở lại vào năm 2000 và đến nay giá đất vẫn đang tăng. Đầu năm 2001 xảy ra ‘cơn sốt’ đất lớn thứ 2 kể từ khi ‘cơn sốt ’ lớn đầu tiên vào năm 1992 và hiện nay nó vẫn đang tăng.Thực chất đó là sự gia tăng giá cả đột biến đất đô thị và các địa bàn đang được đô thị hoá, yếu tố làm tăng giá đất đột biến trong thời gian này thì có nhiều song có thể ra một số yếu tố sau đây : +Đầu năm 2001 sự thông thoáng của luật Doanh nghiệp đi vào cuộc sống, hàng nghìn doanh nghiệp mới ra đời làm cho nhu cầu về đất để xây dựng văn phòng ,nhà xưởng tăng nhanh, đây là nhân tố chính để khởi động nên ‘cơn sốt’ đất . Đồng thời việc những điều chỉnh mới trong chính sách đền bù giải phóng mặt bằng đã tạo thêm kích thích cho ‘cơn sốt’ đất. Thêm vào đó là một nguồn vốn khác lặng lẽ nhưng cũng rất đáng kể và quan trọng đang chảy về thành phố ,đó là các gia đình khá giả ở các tỉnh mua đất , mua nhà ở Hà nội, nhiều người sinh sống làm việc tại Hà nội sau một thời gian tích luỹ thu nhập thì có nhu cầu mua nhà để ở. +Ngoài những yếu tố kể trên thì yếu tố đầu cơ góp phần đáng kể vào tăng giá đất, yếu tố đó tạo nên cơn sốt ảo bắt nguồn từ những nhu cầu tích trữ, kinh doanh kiếm lời. Yếu tố này do tác động bởi yếu tố ‘tâm lý’, yếu tố ‘lòng tin’ vào kinh doanh, mua đất thì không sợ bị lỗ và họ tin rằng giá đất sẽ còn tiếp tục tăng, vì vậy người đầu cơ tiếp tục ‘găm đất đẩy giá lên cao’, điều này càng thể hiện rõ hơn trong thời gian đầu năm 2002 này, giá đất ở các khu vực ngoại thành nhất là tại các khu vực có dự án phát triển đô thị giá tăng cao gấp hơn 10 lần so với trước khi chưa có dự án . Mặt khác, do sự sôi động của thị trường và sự tăng giá đất cao hiện nay cũng đã kích thích các doanh nghiệp, người dân đầu cơ đất đai ( đầu cơ phát sinh), Việc lợi nhuận cao từ đầu cơ kinh doanh đất đai đã làm khiến họ chuyển hướng đầu tư kinh doanh các hàng hoá ,dịch vụ…sang kinh doanh lĩnh vực bất động sản. Như vậy ‘cầu giả tạo’ ngày càng tăng lên đã khiến cho giá đất ngày càng tăng lên quá cao so với giá trị thực, với khả năng sinh lợi hiện tại của bất động sản . Giá đất năm 2000 Năm 2000 (tháng 11) là năm giá đất tăng mạnh trở lại, ‘khởi động’ cho một cơn sốt mới. Thời điểm này thị trường bất động sản tập trung nhiều ở khu vực nội thành và giá đất tăng cao so với thời điểm trước đó, so với khu vực ngoại thành. Theo tôi đó là do một số nguyên nhân chủ yếu như sau : - cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ ở khu vực đã chấm rứt, nền kinh tế tiếp tục đi vào đà phát triển cao, hơn nữa do sự thông thoáng của luật doanh nghiệp mới, đã tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển kích thích nhu cầu bất động sản về trụ sở, văn phòng, khách sạn…- do các gia đình khá giả ở các tỉnh lẻ đổ về mua nhà tại Hà nội cho gia đình hoặc con cái sống và làm việc tại Hà nội . Vậy giá đất Hà nội tăng cao như thế nào thời điểm năm 2000, sau đây là giá đất ở khu vực nội thành ( nguồn sở Địa Chính –Nhà Đất thống kê từ những hồ sơ mua bán nhà đất thời điểm năm 2000 ).: Số liệu giá đất trên là giá ở những đường phố, vị trí tốt nhất của mỗi quận. Những giá đất cao nhất trong mỗi quận , theo đó thứ tự về giá đất ( theo trung bình các giá cao nhất )của từng quận như sau: Các quận Thanh xuân Cầu giấy Tây hồ Đống đa Hai bà Trưng Ba đình Hoàn kiếm Trung bình các cao nhất 5856 6239 12597 20829 21739 25258 27545 (Nghìn đồng /m2) Từ những thứ tự trên ta có biểu đồ biểu diễn giá đất (cao nhất) tại các quận như sau: (nghìn đ/m2) - Quận Thanh Xuân , Cầu Giấy, Tây Hồ không có đường loại i, đường loại ii là cao nhất, trong đó quận Tây Hồ có giá đất cao nhất do có đường Thuỵ Khuê, Yên Phụ thuận lợi cho sản xuất kinh doanh nhà hàng, khách sạn, du lịch . Quận Thanh Xuân , Cầu Giấy ở xa trung tâm hơn nên có giá đất thấp hơn. Đây cũng là 3 quận ở nhóm giá thấp nhất . - Quận Đống Đa , Hai Bà Trưng, Ba Đình, Hoàn Kiếm đều có đường loại , và ở nhóm giá đất cao là do: +quận Đống Đa: có đường Tôn Đức Thắng, Nguyễn Lương Bằng, Tây Sơn ở trung tâm thành phố , là nơi ập trung các siêu thị , bách hoá , nhiều đại lý cửa hàng.. +quận Hai Bà Trưng: có các đường Bà Triệu , Phố Huế , Nguyễn Du, Lê Văn Hưu ở trung tâm thành phố là nơi tập trung nhiều văn phòng , cơ quan . ở phố Huế , Lê Văn Hưu tập trung nhiều đại lý, cửa hàng kinh doanh buôn bán với nhiều hàng hoá phong phú khác nhau. +quận Ba Đình: có các đường Kim Mã ,Giảng Võ , Hàng Bún , Quán Thánh, Trần Văn Phú ở trung tâm thành phố , tập trung nhiều cửa hàng ,các siêu thị, bách hoá tổng hợp, thuận tiện cho kinh doanh buôn bán, đồng thời là vị trí tốt cho mở các văn phòng , cơ quan. +quận Hoàn kiếm: là quận ở trung tâm thành phố, và là nơi tập trung kinh doanh buôn bán.. lâu đời ở thành phố, vì vậy gía đất là cao nhất ở thành phố .Khu vực này rất thuận tiện cho buôn bán, kinh doanh, hoạt động khách sạn, nhà hàng, với nhiều di tích lịch sử , danh lam như khu phố cổ , hồ hoàn kiếm… thuận tiện để phát triển du lịch ..và đặt các văn phòng cơ quan . 4) Giá đất vào đầu năm 2002 Nếu năm 2000 giá đất tăng cao ở khu vực nội thành nhiều hơn khu vực ngoại thành, thì năm đầu năm 2002 cơn sốt đất càng thêm phân nóng do giá đất tăng mạnh ở khu vực ngoại thành , nhất là ở những nơi đang có các dự án. Sự tăng giá đất ở khu vực ngoại thành hiện nay là một phần do khu vực nội thành tập trung mật độ cầu đã quá đông và giá đất quá cao , thêm nữa là thành phố đang mở rộng qui hoạch ra ngoại thành, thực hiện nhiều dự án phát triển các khu đô thị mới, các khu nhà ở mới …khiến cho giá đất ngày càng tăng lên cùng với sự đô thị hoá và phát triển các khu đô thị mới, mặt khác yếu tố đầu cơ góp phần đáng kể vào giá đất tăng nhanh đến chóng mặt như hiện nay, họ luôn mua đất đón đầu và găm đất đẩy giá lên cao. Dưới đây là một số tình hình giá đất tại một số địa điểm ngoại thành : Cơn sốt đất ở Hà nội càng thêm phần nóng khi nhiều người đổ xô ra các huyện để tìm mua đất. khi có tin huyện Gia Lâm sắp tách ra để thành lập quận mới , giá đất ở đây tăng đã tăng mạnh , nhiều vùng ngoại thành khác các chủ đất đẩy giá lên cao. Một chuyên gia môi giới ở xã Ngọc Thuỵ (Gia Lâm) cho biết đầu năm 2001 tại thôn Trung Hà đất bán 0,8 tr đ/m2, trước tết (tháng 2/2002) là 1,4 tr đ/m2 giữa tháng 3/2002 đã lên tới 12 tr đ/m2 và hiện cũng chẳng còn đất để bán. Xã Phú Diễn, Huyện Từ Liêm cách thị trấn Cầu Diễn 3 km gía đất tăng nhanh, trung bình chào bán 5 tr đ/m2 kéo theo đó là hàng loạt các trung tâm môi giới mọc lên . Ngay ở vùng sâu, vùng xa như Long Biên tháng 12/2001 một mảnh đất rộng 80 m2 ô tô vào được bán được 500 trăm đ/m2 đến tháng 3/02 tăng lên 4 triệu đồng . Đông Anh bởi có thông tin qui hoạch cho biết ở đây sẽ xây dựng một khu đô thị mới nên so với trước tết giá đất ở đây tăng gấp 2 lần. Hiện vào tháng 3/2002 thị trường nhà đất nóng bỏng nhất , tăng giá cao nhất là ở hai bên bờ Sông Hồng, phía Hữu ngạn Tứ Liên , Nhật Tân (quận Tây Hồ), phía Tả ngạn Võng La , Hải Bối (Huyện Đông Anh), nhiều đoàn người tập trung đến mua đất khu vực này. Hiện trong 108 ha diện tích đất được sử dụng của khu đô thị 'thành phố giao lưu' vừa được thành phố phê duyệt thì Cổ Nhuế chiếm 80 ha. Giá đất tại đường 69 ha (đường trung tâm xã ) có nơi đã tăng gấp 5 lần từ 3 trđ/ m2 (1999) đến 14 trđ/m2, thậm chí khu vực gần chợ Cổ Nhuế giá bán trao tay là 17 tr đ/m2. Đất đai ở đây ngày càng có giá khi người bán chính chủ thì ít phần lớn đều qua tay vài lần. Đường liên thông nối khu trường học hướng ra bờ đê sông Nhuệ do diện tích mặt đường khá rộng nên giá đất lên 8-10 tr đ/m2. Tuy nhiên, hiện đến thời điểm giữa tháng 4/2002 thì đất ngoại thành đang hạ nhiệt có phần chững lại. Theo nguồn tin từ các trung tâm địa ốc, giá đất ở các khu vực ngoại thành Hà nội đang lên đến đỉnh điểm và đang có dấu hiệu chững lại trong vòng một tuần nay . Giá đất ở các xã Mỹ Đình , Mễ Trì nơi có nhiều dự án khu đô thị , mới đang chuẩn bị khởi công hiện đang ổn định ở mức 10-15 tr đ/m2 tuỳ theo từng vị trí . Đất ở khu vực Gia Lâm cách chân Cầu Chương Dương trong vòng 5-7 km đã tăng từ 3-4 lần trong vòng 3 tháng qua , nay ổn định ở mức 7-10 tr đ/m2 . Theo một chuyên gia địa ốc ACB nguyên nhân là do một số nhà đầu cơ bán đất trong khi nhu cầu mua đất của người dân tại khu vực này đang giảm đi, Thêm nữa những nguồn tin về bên lề việc nhà nước sẽ có biện pháp nhằm ổn định thị trường bất động sản, làm cho thị trường này giảm bớt nhiệt hơn , cũng theo chuyên gia này cho biết một căn phố ở Thi Sách hiện đang được giới thiệu tại trung tâm địa ốc ACB cách đây hai tháng trước được chào bán 26 lượng vàng SJC/m2 do không có người mua nên người bán giảm xuống 24 rồi 20 và hiện đến giữa tháng tư là 17 lượng , các dự báo cho biết nhìn chung giá đất sẽ ổn định t

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docNh7919ng gi7843i php ch7911 y7871u cho s7921 pht tri7875n thamp7883.doc