Chuyên đề Công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư vay vốn tại Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Phúc

tỷ; tăng 4,9 tỷ so với năm 2007. Phải thu của khách hàng tới 30/6/2009 là 9,6 tỷ. Tăng 2 tỷ so với 31/12/2008. Phải thu tăng chủ yếu tăng ở chỉ tiêu trả trước cho người bán ( tăng 5,6 tỷ so với 2007). Là một công ty có uy tín nên khách hàng luôn Trả trước cho người bán là thanh toán tiền mua thực phẩm, rượu, thanh toán tiền điện, tiền ga để chủ động trong việc cung cấp nguyên liệu phục vụ cho hoạt động kinh doanh. Các khoản phải trả của công ty là thấp điều này chứng tỏ công ty hoạt động có uy tín, luôn thanh toán sòng phẳng và đúng hạn đối với các bạn hàng. Vốn lưu động ròng của Công ty tăng qua các năm chủ yếu là do vốn góp của các thành viên trong công ty, một phần để lại từ lợi nhuận là tương đối nhỏ, đây cũng là điều hợp lý bởi công ty đang trong giai đoạn phát triển, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực kinh doanh nhà hàng khách sạn. Đến thời điểm 30/6/2009 vốn lưu động ròng của công ty là 61,8 tỷ đồng. Nguồn vốn này công ty dự định sử dụng để đầu tư cơ sở hạ tầng khu đô thị sông Hồng Nam Đầm Vạc tại phường Khai Quang – TP Vĩnh Yên – Tỉnh Vĩnh Phúc. Các chỉ tiêu về tính thanh khoản đều ở mức cao do đặc thù trong lĩnh vực hoạt động của công ty là kinh doanh khách sạn và nhà hàng. Hệ số tự tài trợ của Công ty qua các thời kỳ đều ở mức cao chứng tỏ doanh nhiệp có khả năng tự chủ trong hoạt động của mình. Các chỉ tiêu khác của Công ty đều ở mức chấp nhận được Tóm lại: Công ty CP Thương mại Sông Hồng Thủ Đô là doanh nghiệp đang trong giai đoạn xây dựng và phát triển, hoạt động có hiệu quả. Tình hình tài chính của Công ty tương đối lành mạnh, phù hợp với tình hình sản xuất kinh doanh của công ty trong giai đoạn hiện nay. Như vậy, công ty CP Thương mại Sông Hồng Thủ Đô là doanh nghiệp đang trong giai đoạn xây dựng và phát triển, hoạt động có hiệu quả. Tình hình tài chính của Công ty tương đối lành mạnh, phù hợp với tình hình sản xuất kinh doanh của công ty trong giai đoạn hiện nay. 1.2.4.1.3.Kết quả chấm điểm tín dụng và xếp hạng khách hàng: 1. Tài liệu làm căn cứ chấm điểm tín dụng - Hồ sơ do khách hàng cung cấp: giấy tờ pháp lý và báo cáo tài chính năm 2007,2008, 6 tháng đầu năm 2009 - Phỏng vấn trực tiếp khách hang - Đi thăm quan cơ sở kinh doanh của doanh nghiệp - Các nguồn thông tin khác trên thị trường 2. Xác định ngành nghề và phương án sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Đây là doanh nghiệp được xếp vào doanh nghiệp thuộc ngành Thương mại, dịch vụ 3. Chấm điểm quy mô doanh nghiệp STT Tiêu chí Trị số Điểm 1 Nguồn vốn kinh doanh Từ 50 tỷ trở lên 30 2 Lao động Từ 100 người đến dưới 500 người 6 3 Doanh thu thuần Từ 5 tỷ đến dưới 20 tỷ 5 4 Nộp ngân sách Dưới 1 tỷ đồng 1 5 Tổng điểm 42 Căn cứ vào thang điểm trên doanh nghiệp được xếp vào loại 2 4. Chấm điểm các chỉ số tài chính: STT Các chỉ tiêu Trị số Trọng số Số điểm A. Chỉ tiêu thanh khoản 1 Khả năng thanh toán ngắn hạn 1,379.675 8% 8 (TSLĐ &ĐTTCNH)/(Nợ ngắn hạn) 2 Khả năng thanh toán nhanh 10.201 8% 8 (Tài sản có tính lỏng cao/ Nợ ngắn hạn B. Chỉ tiêu hoạt động 3 Vòng quay hàng tồn kho 0.401 10% 2 (Giá vốn hàng bán/ Hàng tồn kho bình quân đầu kỳ và cuối kỳ 4 Kỳ thu tiền bình quân 173.35 10% 2 Giá trị các khoản phải thu bình quân/ DT thuần x 365 5 Hiệu quả sử dụng tài sản 0.03 10% 2 DT thuần/ Tổng TS bình quân đầu kỳ cuối kỳ C. Chỉ tiêu cân nợ % 6 Nợ phải trả/ tổng tài sản 0.03 10% 10 7 Nợ phải trả/ NVốn chủ sở hữu 0.03 10% 10 8 Nợ quá hạn/ tổng dư nợ ngắn hạn 0.00 10% 10 D. Chỉ tiêu thu nhập (%) 9 Thu nhập trước thuế/ doanh thu 0.01 8% 2 10 Tổng thu nhập trước thuế/ tổng tài sản 0.00 8% 2 11 Tổng thu nhập trước thuế/ VCSH 0.00 8% 2 Tổng cộng 58 5. Chấm điểm các chỉ tiêu phi tài chính: * Chấm điểm tín dụng theo tiêu chí lưu chuyển tiền tệ: STT Chỉ tiêu Trị số Số điểm 1 Hệ số khả năng trả lãi > 1 lần - <= 2 lần 8 (LN trước thuế và chi phí trả lãi vay/ Chi phí trả lãi vay) 2 Hệ số khả năng trả nợ gốc > 2 lần 20 ( Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh / ( tiền trả nợ gốc vay+ tiền trả nợ thuê tài chính)) 3 Xu hướng lưu chuyển tiền tệ thuần trong quá khứ( tính cho 3 năm liền kề) Ổn định 12 4 Trạng thái lưu chuyển tiền tệ thuần từ hoạt động kinh doanh > lợi nhuận thuần 20 5 Tiền và các khoản tương đương tiền/ Vốn chủ sở hữu > 30 - <=40% 16 ( Tiền và tương đương tiền cuối kỳ / Vốn chủ sở hữu) Tổng cộng 76 * Chấm điểm tín dụng theo tiêu chí năng lực và kinh nghiệm quản lý: STT Điểm chuẩn áp dụng đối với DN Điểm 1 Kinh nghiệm của người đứng đầu điều hành doanh nghiệp (Tổng giám đốc hoặc Phó tổng giám đốc chuyên trách) trong ngành và lĩnh vực kinh doanh của phương án/ dự án xin cấp tín dụng. >1 năm - <= 5 năm 4 2 Kinh nghiệm của người đứng đầu điều hành doanh nghiệp (Tổng giám đốc hoặc Phó Tổng giám đốc chuyên trách) trong hoạt động điều hành >2 năm - <= 5 năm 12 3 Môi trường kiểm soát nội bộ Chưa có hoạt động kiểm soát nội bộ 4 4 Năng lực điều hành của người đứng đầu trực tiếp quản lý doanh nghiệp Tương đối tốt 16 5 Tính khả thi của phương án kinh doanh và dự toán tài chính Phương án kinh doanh và dự toán tài chính tương đối cụ thể và rõ ràng 16 Tổng điểm 52 * Chấm điểm tín dụng theo tiêu chí và tình hình giao dịch với Ngân hàng. STT Điểm chuẩn áp dụng đối với DN Điểm Quan hệ tín dụng 1 Lịch sử trả nợ (Gốc + lãi) trong 12 tháng qua Luôn trả đúng hạn (khách hàng có quan hệ vay vốn với NHCT ít hơn 12 tháng) 6 2 Số lần cơ cấu lại nợ (gốc + lãi) trong 12 tháng qua tại NHCT Không có 10 3 Tình hình nợ quá hạn trong 12 tháng qua tại NHCT Không có 10 4 Tỷ trọng (nợ cần chú ý + nợ xấu)/tổng dư nợ Không 10 5 NHCT phải trả thay cho khách hàng các cam kết ngoại bảng (thư tín dụng, bảo lãnh, cam kết khác…) Ngân hàng công thương không phải trả thay 10 Quan hệ phi tín dụng 6 Tình hình cung cấp các báo cáo tài chính và các thông tin cần thiết khác theo yêu cầu của NHCT trong 12 tháng qua Thông tin cung cấp đầy đủ, đúng hạn nhưng một vài điểm không quan trọng chưa chính xác 6 7 Thời gian quan hệ tín dụng với NHCT < 1 năm 2 8 Tỷ trọng số dư tiền gửi bình quân tháng/dư nợ bình quân tháng của khách hàng tại NHCT trong 12 tháng qua 0 0 9 Mức độ khách hàng sử dụng các dịch vụ (tiền gửi, thanh toán, ngoại hối…) Sử dụng dịch vụ của NHCT ở mức ngang bằng các ngân hàng khác 6 10 Tình hình quan hệ tín dụng với các tổ chức tín dụng khác trong 12 tháng qua Không có nợ nhóm 2, nợ xấu tại các tổ chức tín dụng khác 8 Tổng điểm 68 * Chấm điểm tín dụng theo môi trường kinh doanh: STT Điểm chuẩn áp dụng đối với DN Điểm 1 Triển vọng ngành Phát triển ổn định 16 2 Được biết đến (về thương hiệu của doanh nghiệp, thương hiệu của sản phẩm) Có, trong phạm vi miền 16 3 Vị thế cạnh tranh của doanh nghiệp Bình thường, đang phát triển 12 4 Rào cản ra nhập thị trường đối với các doanh nghiệp mới Cao 16 5 Chính sách của Chính phủ, nhà nước đối với ngành kinh doanh của chính của doanh nghiệp, hợp tác xã Bình thường 12 Tổng điểm 72 Chấm điểm tín dụng theo tiêu chí và đặc điểm hoạt động khác. STT Điểm chuẩn Áp dụng đối với DN Điểm 1 Đa dạng hoá các hoạt động theo: (1) ngành, (2) thị trường, (3) vị trí địa lý Chỉ có 2 trong 3 16 2 Sự phụ thuộc và quan hệ với các nhà cung cấp đầu vào Ít; số lượng nhà cung cấp nhiều; khách hàng có khả năng thương lượng các điều khoản, điều kiện 16 3 Sự phụ thuộc và quan hệ với thị trường đầu ra Ít, nhu cầu thị trường đối với sản phẩm của khách hàng đang tăng 16 4 Lợi nhận sau thuế của doanh nghiệp trong những năm gần đây Có tăng trưởng 16 5 Khả năng tiếp cận các nguồn vốn chính thức Có thể huy động nhiều nguồn vốn khác nhau nhưng thời gian huy động lâu hoặc chi phí cao 16 Tổng cộng 80 * Tổng hợp các tiêu chí phi tài chính. STT Tiêu chí Tỷ trọng Số điểm Tổng hợp A B C D E=CxD 1 Lưu chuyển tiền tệ 20% 76 15.2 2 Năng lực và kinh nghiệm quản lý 33% 52 17.16 3 Tình hình và uy tín giao dịch với NHCT 33% 68 22.44 4 Môi trường kinh doanh 7% 72 5.04 5 Các đặc điểm hoạt động khác 7% 80 5.6 Tổng cộng 65.44 6.Tổng hợp và xếp hạng doanh nghiệp: Chỉ tiêu TT Tài chính Điểm Điểm tổng hợp Các chỉ tiêu phi tài chính 60% 65.44 39.26 Các chỉ tiêu tài chính 40% 58 23.2 Tổng cộng 100% 62.46 1.2.4.1.4. Tình hình quan hệ tín dụng: Quan hệ tín dụng với NHCT: Hiện tại công ty chưa có quan hệ Quan hệ tiền gửi: Hiện tại công ty có quan hệ tiền gửi với NHCT Vĩnh Phúc, hoạt động chủ yếu là thanh toán qua ngân hàng. Ngoài ra công ty còn sử dụng dịch vụ chi trả tiền đền bù các dự án bất động sản thông qua NHCT Vĩnh Phúc. Số dư tiền gửi cao nhất của khách hàng là khoảng 5 tỷ đồng. Quan hệ tín dụng với các TCTD khác: Công ty hiện đang quan hệ tín dụng với Ngân hàng TMCP Ngoại thương chi nhánh Vĩnh Phúc )Tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Vĩnh Phúctỷ đồng___________________________________________________________________________Theo thông tin tín dụng của NHNN tình hình tài chính của khách hàng thì hiện tại tổng dư nợ của khách hàng là 4.486 triệu đồng trong đó vay ngắn hạn là 1.615 triệu và dài hạn là 2.871 triệu. Mục đích vay vốn dài hạn là bổ sung vốn xây nhà đa năng. Quan hệ tiền gửi: Công ty có quan hệ tiền gửi với Ngân hàng Đầu tư và phát triển Vĩnh Phúc, Ngân hàng Ngoại Thương Vĩnh Phúc. Đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng trong tương lai: Khách hàng có khả năng trả nợ trong tương lai. 1.2.4.2.Đánh giá về rủi ro của dự án vay vốn: 1.2.4.2.1. Hồ sơ pháp lý của Dự án: Hồ sơ pháp lý dự án đầy đủ theo quy định hiện hành của Nhà nước về việc quản lý đầu tư. 1.2.4.2.2. Sự cần thiết và quy mô Dự án (Đánh giá thị trường của dự án): Tiềm năng về điều kiện và đất đai của Vĩnh Phúc: Là tỉnh thuộc vùng đồng bằng lại liền kề với thủ đô Hà Nội, nằm trong vùng lan toả của tam giác tăng trưởng kinh tế trọng điểm phía Bắc (Hà Nội-Hải Phòng-Quảng Ninh) và là một trong tám Tỉnh, Thành phố thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ. Vĩnh Phúc có vị trí thuận lợi về mặt giao lưu, tiếp cận thông tin và quan hệ kinh tế với “bên ngoài” cũng như có lợi thế lớn từ sự hỗ trợ chung. Ngoài vị trí thuận lợi tỉnh Vĩnh Phúc còn có địa hình đất đai tiềm năng bền vững cho sự phát triển. Với tổng diện tích tự nhiên là 1.372,23km2 bao gồm đủ cả 3 vùng sinh thái là vùng núi, vùng trung du và vùng đồng bằng: Vùng núi gồm huyện Lập Thạch và Tam Đảo với tổng diện tích là 558,97km2 dân số của hai huyện là 276.813 người, mật độ trung bình 459 người/km2. Vùng trung du: gồm các huyện Tam Dương, Bình Xuyên, thị xã Phúc Yên. Vùng đồng bằng: gồm các huyện Vĩnh Tường, Yên Lạc, Mê Linh, với tổng diện tích là 389,49km2, dân số 516.819 người, mật độ dân số 1.326 người/km2. Vĩnh Phúc còn một lượng đất lớn chưa được khai thác, sử dụng khoảng 16.000ha (chiếm 11% tổng diện tích) rất thuận lợi cho phát triển công nghiệp và đô thị. Ở vùng đồng bằng đất đai phì nhiêu màu mỡ thuận lợi cho phát triển sản xuất nông nghiệp chất lượng cao. Để phát huy tiềm năng, thế mạnh ở mỗi vùng, tỉnh Vĩnh Phúc đã xây dựng chủ trương mang tính chiến lược cho từng vùng. Đối với vùng trung du và miền núi do quỹ đất lớn nên một mặt phát triển mạnh,công nghiệp, du lịch ở vùng này, mặt khác sẽ phát triển nông nghiệp đa canh, phát triển trang trại, kinh tế hộ gia đình, gắn với chương trình trồng rừng; phát triển chăn nuôi gia súc lớn; phát triển cây công nghiệp. Đối với vùng trung du nơi chuyển tiếp từ miền núi xuống đồng bằng gồm Vĩnh Yên, Phúc Yên, Trung tâm huyện Bình Xuyên, Mê Linh. Đây là vùng trung tâm kinh tế,chính trị của tỉnh, gần thủ đô Hà Nội được coi là vùng động lực, vùng kinh tế trọng điểm. Hướng phát triển trong thời gian tới là công nghiệp, dịch vụ, văn hoá, thể thao, giải trí, trung tâm đào tạo... mặt khác, vùng này còn phát triển nông nghiệp hàng hoá chất lượng cao phục vụ cho đô thị.Vùng đồng bằng chủ yếu tập trung phát triển mạnh cây lương thực tập trung, đảm bảo an ninh lương thực; phát triển các làng nghề thủ công và các cụm công nghiệp quy mô phù hợp. Tiềm năng về cơ sở hạ tầng của Vĩnh Phúc: Vĩnh Phúc là tỉnh nằm sát thủ đô Hà Nội có hệ thống giao thông đa dạng bao gồm cả đường bộ, đường sắt và đường thuỷ, rất thuận lợi cho việc giao lưu giữa các vùng trong tỉnh và đối với bên ngoài. Về đường bộ: Có đường quốc lộ có đường số 2A (Hà Nội-Lào Cai), quốc lộ 2C Vĩnh Yên đi Tuyên Quang, quốc lộ số 2B Vĩnh Yên đi Tam Đảo và quốc lộ số 23 chạy qua tỉnh, với tổng chiều dài là 125km. Ngoài ra hệ thống đường tỉnh lộ có tổng chiều dài là 250km, rất thuận lợi cho việc đi lại giữa các vùng. Nay Bộ Giao thông vận tải đang chuẩn bị mở các đường cao tốc Hà Nội-Lào Cai qua Vĩnh Phúc, làm cầu Vĩnh Thịnh qua sông Hồng trên địa bàn huyện Vĩnh Tường sang Sơn Tây và đang thi công đường cao tốc Hà Nội-Vĩnh Yên theo phương thức BOT. Về đường thuỷ: chủ yếu là 2 tuyến Sông Hồng và Sông Lô nằn bao quanh tỉnh về phía Nam và phía Tây. Ngoài ra, hệ thống sông, suối nhỏ đan xen trên địa bàn tỉnh chủ yếu là cung cấp nước tưới cho nông nghiệp. Song, về mùa mưa cũng có giá trị về giao thông giữa các vùng. Về đường sắt: có 41km đường sắt Hà Nội-Lào Cai chạy qua 6/9 huyện thị trong tỉnh với 5 ga hành khách và hàng hoá.Vĩnh Phúc còn gần cụm cảng hàng không-Sân bay Quốc tế Nội Bài. Cùng với giao thông thuận tiện, Vĩnh Phúc còn có hạ tầng kỹ thuật khá phát triển: Về điện lực: Tính đến năm 2006, 100% số xã, phường trong tỉnh đã có điện lưới quốc gia với tổng dung lượng diện toàn tỉnh lên 468KVA, đáp ứng yêu cầu về điện trong quá trình phát triển của tỉnh trong những năm tới. Về cấp nước: Vĩnh Phúc có 2 nhà máy nước lớn đang được mở rộng và xây dựng bằng nguồn vốn ODA của Chính phủ Đan Mạch và Italia. Nhà máy nước Vĩnh Yên công xuất sau khi mở rộng sẽ đạt 116.000m3/ngày-đêm; nhà máy nước Phúc Yên sau khi hoàn thành sẽ có công xuất 106.000m3/ngày-đêm. Trữ lượng nước ngầm ở các địa phương trong tỉnh đủ để cung cấp cho sinh hoạt và sản xuất trên địa bàn. Hệ thống thôn tin liên lạc đã được hoàn thiện với 28 bưu cục và số máy điện thoại đạt bình quân 15 máy/100 dân. Những tiềm năng về hạ tầng cơ sở trên đã tạo ra một lợi thế quan trọng cho sự phát triển và mời gọi đầu tư của Vĩnh Phúc. Tiềm năng về phát triển du lịch: Vĩnh Phúc là vùng đất cổ với nhiều di tích lịch sử văn hoá lại được thiên nhiên ưu đãi với nhiều cảnh quan kỳ thú, đó là những tiềm năng để Vĩnh Phúc phát triển ngành du lịch trong tương lai. Chính sách thu hút đầu tư hấp dẫn của tỉnh Vĩnh Phúc: Những năm qua nền kinh tế của Vĩnh Phúc có bước phát triển nhanh, ngoài những yếu tố thuận lợi về điều kiện tự nhiên, con người và lao động, cơ sở hạ tầng... thì một yếu tố đặc biệt quan trọng khác để đẩy nhanh quá trình phát triển, đó là những định hướng đúng đắn của tỉnh, đã có nhiều chính sách thu hút đầu tư hấp dẫn. Để có sự phát triển bền vững và giữ được tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, tỉnh Vĩnh Phúc đang tập trung cao độ các nguồn lực để đầu tư hoàn thành các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu của 9 trục kinh tế và đô thị, trọng tâm là Vĩnh Yên và Phúc Yên. Ngoài ra tỉnh còn triển khai nhiều dự án tạo mọi điều kiện thuận lợi, thông thoáng cho các nhà đầu tư, tạo cơ hội thành công của họ trên đất Vĩnh Phúc. Những chính sách trên cũng có thể coi là tiềm năng của Vĩnh Phúc cho sự phát triển trong tương lai.Một vấn đề quan trọng khác là Vĩnh Phúc quyết tâm giữ một phong cách làm việc tốt đẹp được hình thành và duy trì từ khi tỉnh được tái lập đến nay, đó chính là phong cách thân thiện đối với các nhà đầu tư. Vĩnh Phúc luôn coi thành công và khó khăn của các nhà đầu tư là thành công và khó khăn của chính mình nên đã và sẽ cùng chia sẻ với các nhà đầu tư trên địa bàn tỉnh để đạt hiệu quả tốt nhất. Đó là nhân tố mang lại những thành công trong những năm qua ở Vĩnh Phúc. Như vậy, có thể đánh giá rủi ro về mặt thị trường của dự án này là thấp. Sự phù hợp về mặt quy hoạch của dự án:- Khu đô thị Sinh thái Sông Hồng - Nam Đầm Vạc được hình thành trên bờ Đông của hồ Đầm Vạc thuộc phường Khai Quang - Thành phố Vĩnh Yên. - Phía Đông giáp khu dân cư và khu kho kỹ thuật 887 - Bộ Quốc Phòng. - Phía Tây giáp Đầm Vạc. - Phía Nam giáp khu biệt thự Mậu Lâm và khu Sân gofl Đầm Vạc. - Phía Bắc giáp tuyến đường sắt Hà Nội - Lào Cai. Khu vực có địa hình dốc dần từ phía Bắc xuống phía hồ Đầm Vạc. Khu vực ven đầm thấp, địa chất yếu, hầu như chưa được khai thác. Khu vực đất đồi - trung tâm khu đất và đất phía Bắc giáp đường sắt địa hình cao, có thể xây dựng công trình cao tầng. Hồ Đầm Vạc có mực nước thấp, thay đổi theo mùa trong năm. Trong tương lai,sẽ có dự án đập thuỷ lợi giữ nước ở mức cao độ là 7,5m. Đây sẽ là một điều kiện thuận lợi cho các dự án đô thị xung quanh Đầm Vạc. Về cảnh quan hồ Đầm Vạc: Hồ Đầm Vạc được coi như lá phổi xanh của trung tâm Thành phố. Là địa thế đắc lợi cho những công trình kiến trúc đẹp mắt. Đây cũng là đặc trưng cũng như điểm mạnh của khu dự án nói riêng. Tại khu đất dự án, trung tâm khu đất có địa thế cao, có tầm nhìn đẹp ra hồ và các vùng xung quanh. Đại hình thoải dần xuống hồ Đầm Vạc tạo điều kiện thuận lợi cho khai thác tầm nhìn các công trình bên trong. Xung quanh hồ Đầm Vạc có nhiều dự án khu đô thị, khu du lịch, vui chơi giải trí cao cấp. Như: Sân Golf Đầm Vạc - Đây là khu dịch vụ du lịch cao cấp, cảnh quan đẹp. Khu đô thị Bắc Đầm Vạc - là khu đô thị sông nước văn minh, hiện đại đồng bộ cả về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Khu du lịch sinh thái Sông Hồng Thủ Đô -điểm vui chơi, nghỉ dưỡng thú vị, đẹp mắt. Khu đô thị Nam Đầm Vạc - đây là khu đô thị mới hiện đại, kiến trúc đẹp, văn minh.Đây sẽ là điểm nhấn trong toàn cảnh của quy hoạch phát triển chung đô thị thành phố Vĩnh Yên. Các khu đô thị mới được xây dựng thiết thực góp phần vào việc thực hiện phát triển kinh tế, xã hội trong quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ của toàn khu vực. Các dự án đã đáp ứng kịp thời nhu cầu đầu tư phát triển đô thị cho các thành phần kinh tế phù hợp với chủ trương chung của toàn Thành phố. Theo định hướng quy hoạch chung, dự kiến mở trục đường đô thị từ nút ngã 5 công viên Thành phố dọc qua Khu đô thị đến đường vành đại khu đô thị Nam Vĩnh Yên. Mặt cắt đường rộng 30m, đoạn từ ngã 5 tới cầu vượt đường sắt và mặt cắt rộng 24m đoạn chạy qua đô thị. Đây sẽ là trục giao thông đối ngoại chính cho toàn dự án.Phía Bắc giáp tuyến đường Sắt Hà Nội - Lào Cai và tuyến đường đô thị mặt cắt 15,5m quy hoạch nối với khu đô thị Bắc Đầm Vạc. Nhìn chung, khu vực có quỹ đất để khai thác đầu tư xây dựng lớn, thuận lợi cho việc xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Cảnh quan thiên nhiên đẹp phù hợp cho việc xây dựng một khu đô thị sinh thái, tạo cảnh quan kiến trúc và đáp ứng được nhu cầu của quy hoạch chung. Nhận xét: Dự án đầu tư vào lĩnh vực đang được khuyến khích đầu tư; Địa điểm thực hiện và quy mô của dự án phù hợp với quy hoạch của ngành và của địa phương.Vì thế rủi ro về cơ chế chính sách của dự án thấp. 1.2.4.2.3. Đánh giá rủi ro về mặt địa điểm , môi trường: Hiện trạng về sử dụng đất: Đất nông nghiệp. Bao gồm: + Đất trồng lúa. + Đất trồng mầu. + Đất ao cá, đất chuôm bao gồm các ao nhỏ nằm xen kẽ các ruộng trồng lúa, trồng mầu. + Đất trồng cây lâu năm. Đất phi nông nghiệp. Bao gồm: + Đất giao thông: Chủ yếu là đường đất chưa được đầu tư. + Đất thuỷ lợi: kênh mương nhỏ. + Đất sản xuất gạch ngói của trại giam Thanh Hà cũ. + Đất nghĩa địa: nằm tập trung và rải rác Hiện trạng đất khu vực dự án Số TT Loại đất Diện tích (m2) Tỷ lệ (%) 1 Đất trồng cây hàng năm 38.571,5 9,9 2 Đất trồng cây lâu năm 53.837,4 13,8 3 Đất trồng cây ăn qủa 13.096,9 3,3 4 Đất thủy sản ngọt 71.809,2 18,4 5 Đất sản xuất vật liệu xây dựng 13.833,9 3,5 6 Đất trồng cây lâu năm 21.064,7 5.4 7 Đất trồng lúa nước 4.913,1 1,3 8 Đất trồng lúa khác 111.388,0 28,5 9 Đất nông nghiệp khác 4.825,2 1,2 10 Đất nghĩa trang 17.378,3 4,4 11 Đất giao thông 10.387,4 2,7 12 Đất thủy lợi 2.385,0 0,6 13 Đất khác 27.756,4 7,1 Tổng 391.247,0 100,0 Đối với dự án này, khâu cốt lõi ở việc đền bù, giải phóng mặt bằng, hiện trạng sử dụng đất và dân cư như vậy là thuận lợi cho việc thực hiện dự án. Phương án đền bù được cấp có thẩm quyền phê duyệt, hiện tại Công ty đang tiến hành việc đền bù và diễn ra tương đối thuận lợi. Điều kiện nhân lực: Vĩnh Phúc là tỉnh có nguồn nhân lực dồi dào cùng đội ngũ cán bộ quản lý có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản do đó điều kiện về nhân lực của doanh nghiệp là tương đối thuận lợi. Điều kiện về cơ sở hạ tầng: Dự án có vị trí địa lý, giao thông thuận lợi Địa điểm: Phường Khai Quang - Thành phố Vĩnh Yên - Tỉnh Vĩnh Phúc Diện tích toàn dự án: 39,1247ha Phía Bắc: giáp tuyến đường sắt Hà Nội - Lào Cai Phía Nam: giáp khu biệt thự Mậu Lâm và Khu sân golf Đầm Vạc Phía Tây: giáp Đầm Vạc Phía Đông: giáp khu dân cư và khu kho kỹ thuật 887 bộ Quốc Phòng. Đây là một vị trí rất tốt cho việc xây dựng các khu đô thị, trung tâm thương mại của tỉnh. Tiến độ thực hiện và triển khai dự án: Trong 1 năm được chia làm 2 giai đoạn, giai đoạn đầu là đền bù giải phóng mặt bằng, giai đoạn này tiến hành đến tháng 4/2010, giai đoạn sau là xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản và sẽ kết thúc việc xây dựng trong năm 2010. Thời gian hoạt động dự án: trong 5 năm. Nhận xét: địa điểm xây dựng thuận lợi cho dự án được tiến hành xây dựng. Dự án không gặp rủi ro về vấn đề hiện trạng sử dụng đất cũng như nguồn nhân lực, hơn nữa địa điểm này là một vị trí tốt cho việc xây dựng các khi đô thị, trung tâm thương mại của tỉnh. Như vậy, rủi ro về địa điểm của dự án là thấp. 1.2.4.2.4. Thị trường đầu vào, dịch vụ đầu ra của dự án. Thị trường cung cấp nguyên vật liệu đầu vào: Đây là dự án đầu tư cơ cơ sở hạ tầng nên công việc chủ yếu là san lấp mặt bằng và đầu tư thiết bị cho khu đô thị. Nguồn nguyên liệu đầu vào chủ yếu là đất đá phục vụ cho việc san lấp mặt bằng, đây là nguồn nguyên liệu sẵn có tại địa phương nên sẽ thuận lợi cho việc tiết kiệm chi phí trong việc thực hiện dự án. Đầu ra của dự án: Là các lô đất đã được quy hoạch để bán và cho thuê cho các cá nhân, tổ chức theo quy định của pháp luật. Thị trường đầu ra của dự án được đánh giá là tương đối khả thi, do dự án có vị trí địa lý thuận lợi,có lợi thế thương mại cảnh quan đẹp phù hợp với nhu cầu đòi hỏi của đô thị hóa. Nhận xét: rủi ro về thị trường đầu vào và đầu ra của dự án là thấp. 1.2.4.2.5. Phương diện tài chính của dự án: * Nhu cầu vốn, nguồn vốn thực hiện dự án: Nguồn vốn ngắn hạn: Bao gồm chi phí đền bù, san lấp mặt bằng và làm hạ tầng đối với diện tích đất làm đất ở (Đất dịch vụ và đất biệt thự) khách hàng dự tính sẽ sẽ trả trong một năm. Nguồn vốn dài hạn: Bao gồm các chi phí để đầu tư hạ tầng vào diện tích đất còn lại Nguồn huy động khác: Khách hàng dự tính huy động vốn khác từ các ngân hàng thương mại khác và từ các thành viên trong công ty. * Tính toán lại hiệu quả dự án (kèm theo bảng tính toán hiệu quả dự án): Căn cứ vào phương án bồi thưởng tổng thể mà UBND tỉnh Vĩnh Phúc và căn cứ vào tình hình thực tế thì mức giá đền bù là 57,2 tỷ của dự án là hợp lý. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bao gồm san nền, hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp điện và chiếu sáng, hệ thống cấp thoát nước và xây cổng, hàng rào bao quanh. Giá trị đầu tư của hệ thống hạ tầng kỹ thuật được chi tiết tại Bảng “ Tổng chi phí xây dựng” Chi phí tư vấn xây dựng công trình,chi lãi vay trong thời gian xây dựng được chi tiết tại các bảng tính toán kèm theo. Theo giá cả thị trường tại các khu đô thị tại Vĩnh Phúc, giá cả thị trường giao động từ 6-7 triệu/m2 vì vậy giá đất và công ty bán ra là hợp lý. NPV: 35.569.924 nghìn đồng IRR: 24,04% Độ nhạy của dự án: §VT: 1000® TT Tỷ lệ tăng giảm các yếu tố tài chính Chỉ số I Phương án 1: Chi phí tăng 10% 1 NPV 27,793,098 2 IRR 21.13% II Phương án 2: Doanh thu các năm giảm 10% 1 NPV 9 273 984 2 IRR 15.15% III Phương án 3: Chi phí tăng 10%, doanh thu giảm 10% 1 NPV 1 497 158 2 IRR 12.49% Nhận xét: Qua tính toán hiệu quả của dự án cho thấy khách hàng có khả năng thực hiện dự án và trả nợ Ngân hàng. 1.2.4.2.6. Những rủi ro dự kiến và phương án khắc phục: Rủi ro về nhu cầu sản phẩm giảm: Hiện nay với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam nói chung và của Vĩnh Phúc nói riêng, đời sống của người dân ngày càng được nâng cao do vậy nhu cầu về nhà ở là rất lớn. Bên cạnh với tiềm năng phát triển kinh tế, du lịch và sự gia tăng về quy mô dân số, quy mô gia đình và sự đòi hỏi về chất lượng cuộc sống do đó nhu cầu về nhà ở và chất lượng cuộc sống cũng tăng theo. Bên cạnh việc phục vụ cho nhu cầu của địa phương, TP Vĩnh Yên còn cung cấp những nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng ở tỉnh khác đặc biệt là TP Hà Nội do nhu cầu về nghỉ dưỡng vào những dịp cuối tuần ngày càng tăng. Rủi ro cạnh tranh: Hiện tại ở Vĩnh Phúc có một số ít các công ty hoạt động trong lĩnh vực này, ngoài ra công ty cũng đã thành công trong việc xây dựng hạ tầng khu đô thị Bắc Đầm Vạc. Công ty có đội ngũ lãnh đạo với nhiều năm kinh nghiệm trong