Chuyên đề Công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Công ty cổ phần đầu tư xây dựng hạ tầng và giao thông INTRACOM

ều dự án có thể đảm bảo được, điều này góp một phần quan trọng trong công tác phân phối nguồn lực cho các dự án. Bên cạnh đó công ty cũng có đội ngũ nhân lực trẻ, nhiệt tình, năng nổ với công việc, cũng như có kinh nghiệm trong các lĩnh vực xây dựng vì vậy mang lại lợi thế cho công ty trong công tác quản lý dự án. Tuy nhiên, một số dự án các hạng mục nào đó vẫn còn tồn tại tình trạng thiếu nguồn lực trong khi đó dự án khác cùng thời điểm đó lại thừa nguồn lực. Nhưng điều này là không tránh khỏi trong công tác thực hiện rất nhiều dự án tại công ty, khi mà các dự án có thể chồng chéo lên nhau, và ban quản lý của các dự án có thể đứng đầu là một cá nhân, vì vậy khi khối lượng công việc quá lớn thì những sai sót vướng mắc là không tránh khỏi. 3.9 Quản lý thông tin Việc quản lý thông tin luôn là quan trọng đối với các dự án, những quy định của công ty hay các thông tin bên ngoài đưa vào có ảnh hưởng trực tiếp tới dự án. Các thông tin cũng được thu thập từ các nguồn khác nhau và bằng các cách khác nhau nhưng đều được ban quản lý dự án xử lý và thực hiện không làm ảnh hưởng tới dự án cũng như giúp dự án hoàn thành đúng như theo các quy định của công ty và nhà nước không những thế còn đáp ứng nhu cầu tốt cho các khách hàng của công ty. - Quản lý thông tin nội bộ: các thông tin nội bộ là các quy định của công ty, tình hình thi công xây dựng các hạng mục công trình, cũng như chi phí và tiến độ dự án. Tất cả các thông tin sẽ được ban quản lý thu thập và xử lý thực hiện các phần tiếp theo với các thông tin đã nhận được và được xử lý. Quản lý thông tin nội bộ và việc tiếp nhận các thông tin và xử lý một cách kịp thời để áp dụng cho các giai đoạn tiếp theo của dự án. - Quản lý thông tin từ bên ngoài vào cũng như thông tin được đưa ra bên ngoài: thông tin từ bên ngoài là các thông tin về các quy định của nhà nước, tình hình giải phóng mặt bằng hay các thông tin về nhà thầu, đối tác, đối thủ cạnh trạnh. Các nguồn thông tin ra bên ngoài đa phần là các thông tin cung cấp cho khách hàng như tiến độ dự án, thời gian thi công cũng như chất lượng của dự án khi vào thi công. Việc quản lý các thông tin ra bên ngoài cũng như các thông tin nội bộ ban quản lý dự án sẽ thu thập, xử lý thông tin và áp dụng cho dự án của mình, thực hiện các bước tiếp theo của dự án, các thông tin được thu thập sẽ được lưu lại và tiếp tục với các giai đoạn sau. 3.10 Quản lý an toàn lao động Quản lý môi trường xây dựng trên công trường xây dựng Quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng Căn cứ thông tư 37/2005/TT-BLDTBXH ngày 29/12/2005 của Bộ Lao động – Thương binh xã hội hướng dẫn công tác huấn luyện về an toàn lao động, vệ sinh lao động; nghị định số 06/CP ngày 20/01/1995 của Chính phủ qui định chi tiết một số Điều của Bộ luật lao động về an toàn vệ sinh lao động và Nghị định số 110/2002/NĐ-CP ngày 27/12/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 06/CP ngày 20/01/1995 của Chính phủ qui định chi tiết một số Điều của Bộ luật lao động về an toàn vệ sinh lao động; quyết định số 233/2006/QĐ-TTg ngày 18/10/2006 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình Quốc gia về bảo hộ lao động, an toàn lao động, vệ sinh lao động đến năm 2010 Khi sự an toàn của các công trình được đảm bảo thì dự án sẽ hiệu quả hơn với việc không mất nhiều chi phí và thời gian cho các công tác cứu chữa sau đó, cũng như tạo uy tín cho công ty với khách hàng, nhà tài trợ, các bộ ban ngành và cơ quan có chức năng. + Xây dựng nội quy cho an toàn lao động của các công trình xây dựng nhà ở tại công ty: Việc xây dựng nội quy an toàn trong lao động cũng như tại các công trường nhằm đảm bảo cho các dự án diễn ra theo các nội quy đã đưa ra. Việc đưa ra các nội quy cần căn cứ vào các quy định an toàn của nhà nước và của công ty. + Kiểm tra quản lý việc thực hiện an toàn lao động tại công trường: việc kiểm tra giám sát thực hiện an toàn lao động trên công trường với các chủ thầu được ban quản lý thực hiện, kiểm tra giám sát nhắc nhở và có cả hình thức phạt đối với các trường hợp vi phạm. + Thực hiện điều chỉnh và hoàn thiện các dự án về điều kiện bảo đảm an toàn lao động theo những quy định chung: Dự án cũng cần phải theo một quy chuẩn chung nhằm đảm bảo tính an toàn cho những người thi công nó. Nếu công việc quá nguy hiểm thì có thể sử dụng các công cụ máy móc thiết bị khác thay thế con người. Với những người hay làm việc trong các vị trí đòi hỏi sự nguy hiểm cần có một chế độ thích hợp và luôn giảm thiểu các nguy hiểm đến với người lao động. Công ty đã làm tốt điều này khi mà rất nhiều dự án thực hiện tuy nhiên chưa có trường hợp đáng tiếc nào tại công ty nguy hiểm tới tính mạng cho người lao động. - Quản lý môi trường xây dựng: + Xây dựng và hoàn thiện quy định môi trường cho các dự án nhà ở của công ty trên cơ sở quy định của nhà nước: Cũng như quản lý an toàn dự án, quản lý môi trường xây dựng cũng bao gồm nhiều bước để thực hiện được môi trường xây dựng tốt và lành mạnh + Kiểm tra việc thực thi các quy định đã đề ra, quản lý và có hình thức xử phạt với các dự án không đáp ứng theo quy định đưa ra 4. Thực trạng quản lý dự án nhà ở - xét theo giai đoạn của dự án 4.1 Giai đoạn chuẩn bị dự án - Chuẩn bị các bước nghiên cứu dự án: khi dự án được đưa ra thì các nhà quản lý dự án cần nghiên cứu tính khả thi của dự án cũng như đảm bảo dự án có khả năng thực hiện, nghiên cứu phân tích các tác động tới dự án qua đó đưa ra các doanh thu mà công ty có thể thu được từ dự án Tiếp theo là công tác lập dự án cho công trình nhà ở: hiện nay thì đa phần các dự án công thi thuê lập dự án, chỉ một số dự án nhỏ phòng dự án nhà sẽ thực hiện việc lập dự án bao gồm thuyết minh dự án và phần thiết kế cơ sở Sau đó, dự án sẽ được gửi lên các ngân hàng và các tổ chức tín dụng tài trợ khác thẩm định tính hiệu quả của dự án, các phương án tài chính và phương án trả nợ để quyết định cho vay vốn bao nhiêu với kế hoạch giải ngân như thế nào. Sau đó hồ sơ dự án cũng như phương thức vay vốn sẽ được trình hội đồng quản trị xem xét quyết định có thực hiện dự án hay không Thành lập ban quản lý cho riêng dự án với các nguồn nhân lực chủ yếu tại các ban quản lý 1 & 2 dự án của công ty và phòng đầu tư và xây dựng dự án nhà 1 & 2. Nhân sự của ban quản lý dự án phải thông hiểu dự án và mảng xây dựng của dự án cũng như chuyên môn của dự án. Phân cấp quản lý và phân công trách nhiệm rõ ràng cho các nhân sự trong ban quản lý Chuẩn bị các nội dung của quản lý dự án cho dự án mà ban quản lý đang phụ trách, thông báo cho các thành viên trong ban quản lý biết các công việc của dự án cũng như nhiệm vụ của ban quản lý, từng người trong ban quản lý Bên cạnh đó cần chuẩn bị nội dung của dự án một cách cụ thể gồm các nội dung về quản lý chất lượng, quản lý chi phí, quản lý thời gian và tiến độ dự án, quản lý vệ sinh an toàn lao động trong công trường, quản lý dụng cụ nguyên vật liệu. Nhiệm vụ này sẽ được phòng dự án nhà phối hợp cùng phòng quản lý dự án đặc biệt là ban quản lý dự án của dự án đó thực hiện. 4.2 Giai đoạn thực hiện dự án Với giai đoạn thực hiện dự án thì quản lý dự án được thể hiện một cách rõ ràng hơn. Công việc của ban quản lý dự án nhiều hơn và gắn liền với dự án hơn - Hoàn tất thủ tục triển khai việc thực hiện dự án: Giai đoạn chuẩn bị dự án ban quản lý dự án thực hiện một số khâu để chuẩn bị thực hiện dự án. Công việc đầu tiên của ban quản lý dự án khi bước vào giai đoạn thực hiện dự án là chuẩn bị các thủ tục còn lại để triển khai dự án như thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng, bồi thường, xin các giấy phép khai thác tài nguyên giấy phép xử dụng nguồn nước … Nhận bàn giao mặt bằng dự án Thực hiện tư vấn thiết kế cho dự án, tất cả các dự án đều phải thuê tư vấn thiết kế thi công dự án để dự án được thực hiện và diễn ra một cách tốt nhất, các tư vấn viên sẽ cho các nhà thầu và chủ đầu tư thấy những điểm mạnh và điểm yếu trong thiết kế và thi công dự án qua đó phát huy điểm mạnh và hạn chế điểm yếu của dự án trong thiết kế và thi công. Bên cạnh đó là phối hợp với Ban giám đốc dự án xem xét kiểm tra các thông số dự án một cách thường xuyên và liên tục đồng thời cùng ban giám đốc dự án có các phương pháp xử lý kịp thời - Quản lý quá trình thi công xây lắp công trình: đây là nội dung quan trọng nhất của quản lý dự án trong giai đoạn thực hiện dự án. Quá trình xây lắp thường diễn ra trong một thời gian dài và yêu cầu rất cao với tính chuyên nghiệp cũng như việc theo dõi quản lý các hạng mục công trình. Quản lý dự án trong giai đoạn này bao gồm rất nhiều nội dung và đòi hỏi ban quản lý dự án phải có nhân lực để thực hiện tất cả các khâu trong quá trình quản lý một cách liên tục và liền mạch. Các công việc chính của ban quản lý dự án trong giai đoạn thực hiện dự án bao gồm là quản lý giám sát việc xây dựng các công trình kiến trúc trong khu vực của dự án theo các quy hoạch chi tiết theo chỉ giới và các chỉ tiêu quy hoạch khác nhằm đảm bảo cho công trình diễn ra đúng theo kế hoạch theo đúng thiết kế của dự án đảm bảo chất lượng và tiến độ dự án trong mức chi phí cho phép. Nhiệm vụ chính của ban quản lý dự án trong giai đoạn này là : - Tiếp nhận bàn giao mặt bằng dự án. - Giám sát các hạng mục công trình của dự án trong quá trình thực hiện có theo kế hoạch đã định hay không. Trường hợp có những thay đổi so với kế hoạch thì phải trình cấp có thẩm quyền phê duyệt và được sự đồng ý thì mới có thể làm tiếp dự án theo những thay đổi đó. - Phối hợp với đội ngũ tư vấn giám sát thực hiện giám sát công trình nhằm thực hiện các khâu của dự án không sai khác nhiều với kế hoạch và các công trình đuợc thực hiện đúng nhất. Trong trường hợp có thay đổi với kế hoạch cũng cần có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mới được thực hiện tiếp. - Theo dõi chất lượng của dự án, khối lượng và tiến độ thi công công trình, chi phí an toàn và vệ sinh môi trường thi công của dự án. - Thực hiện báo cáo tình hình dự án qua các giai đoạn các thời kì với chủ đầu tư và những người có liên quan tới dự án cần biết về dự án. - Đôn đốc các đơn vị thực hiện các hồ sơ hoàn công khi một hạng mục của công trình được hoàn thành. - Nghiệm thu các hạng mục nhỏ trong công trình: Việc nghiệm thu các hạng mục trong công trình rất quan trọng nó đảm bảo cho các khâu tiếp theo của dự án diễn ra. Vì vậy khi một hạng mục hoàn thành cần thực hiện nghiệm thu ngay không để các vấn đề tồn đọng lâu làm ảnh hưởng tới dự án. Việc nghiệm thu các công trình được thực hiện bởi ban quản lý dự án những người có chức năng và tổ tư vấn xây dựng dự án 4.3 Giai đoạn vận hành các kết quả của dự án Sau khi thực hiện xong tất cả các hạng mục của dự án sẽ tiến hành nghiệm thu tất cả các công trình của dự án, nghiệm thu hoàn công công trính để đưa công trình vào sử dụng. Công trình qua quá trình nghiệm thu chuyển sang giai đoạn vận hành dự án đồng nghĩa với việc dự án đi vào hoạt động và chuyển hoá thành giá trị sử dụng. - Tiến hành nghiệm thu hoàn công công trình xây dựng: Để nghiệm thu hoàn công dự án chúng ta căn cứ vào các hồ sơ sau của dự án: thiết kế công trình, các kết quả kiểm tra các công trình của dự án về chất lượng, các thí nghiệm công trình, giám sát thi công công trình, nhật kí thi công công trình, các kết quả kiểm tra, bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu công trình, các quy định về nghiệm thu công trình của nhà nước - Quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình: Quyết toán vốn đầu tư xây dựng của dự án là khâu sau cùng của dự án sau khi tất cả các công trình của dự án đã được nghiệm thu, các khâu của dự án đã hoàn thành các khâu. Ngay khi công trình được đưa vào bàn giao sử dụng thì công ty thực hiện công tác quyết toán vốn đầu tư dự án. Vốn quyết toán dự án là tất cả các chi phí hợp pháp mà dự án sử dụng. Chi phí hợp lý được hiểu là tất cả các chi phí dự án phù hợp với thiết kế của dự án, theo dự toán đã được phê duyệt, theo các quy định của công ty cũng như ủa nhà nước. Vốn đầu tư xây dựng được quyết toán phải nằm trong giới hạn tổng lức đầu tư mà các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Công ty phải lập hồ sơ quyết toán các công trình của dự án vốn đầu tư của dự án chậm nhất là 12 tháng sau khi dự án được đưa vào sử dụng. - Thực hiện các dịch vụ trong giai đoạn vận hành công trình: Sau khi dự án được hoàn thành thì công ty không chỉ giao nhà cho các khách hàng bên cạnh đó là công ty thực hiện kinh doanh các dịch vụ như cho thuê các căn hộ hay các tầng trệt của dự án. Công tác bảo hành bảo trì công trình vẫn được tiếp tục diễn ra trong các năm tiếp theo. Công tác bảo trì của dự án là việc kiểm tra tình trạng các công trình của dự án, phát hiện hư hỏng của công trình và thực hiện sửa chữa các hư hỏng đó của công trình. Nếu thuộc về lỗi của nhà thầu công ty có quyền yêu cầu nhà thầu thi công các công trình đó sửa chữa thay thế, trường hợp nhà thầu không bảo hành công trình thì công ty đứng ra sửa chữa các công trình đó và phí được lấy trong tiền bảo hành công trình của dự án. Công việc bảo trì công trình để thời gian vận hành của công trình và khai thác dự án được kéo dài hơn 5. Ví dụ minh hoạ Dự án nhà ở cao 11 tầng lô NOCT Cầu Diễn – Nhà C. Địa điểm xây dựng tại : Lô đất NOCT thuộc quy hoạch khu nhà ở để bán - thị trấn Cầu Diễn – Hà Nội. Cơ quan là chủ đầu tư : Công ty đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông đô thị. Cơ quan TV lập DA ĐTXD: Công ty tư vấn đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội. Thể loại công trình: Công trình dân dụng, khu nhà ở cao 11 tầng bàn giao lại cho thành phố phục vụ di dân giải phóng mặt bằng và các đối tượng chính sách, dự án nhóm B. 5.1 Giai đoạn chuẩn bị dự án Được tiến hành đến quý II năm 2005 bao gồm các hạng mục công việc: khảo sát địa chất công trình, lập và trình duyệt thiết kế cơ sở, lập và trình. Các công việc phải làm để quản lý dự án trong giai đoạn này là: nghiên cứu thị trường, nghiên cứu tính khả thi của dự án, nghiên cứu sơ bộ về doanh thu, tính rủi ro hay chi phí của dự án để lập kế hoạch tổng quan, cũng như các kế hoạch sơ bộ cho dự án thực hiện các bước tiếp theo. Các kế hoạch tổng thể của dự án + Mục tiêu của dự án: xây dựng một khu nhà ở đồng bộ công trình kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật; khai thác quỹ đất hiện có quy hoạch, đáp ứng nhu cần về nhà ở phục vụ di dân, giải phóng mặt bằng và tái định cư; dự án hoàn thành sẽ khiến tạo cảnh quan đô thị hiện đại cho khu vực Tây nam thành phố, góp phần làm đẹp bộ mặt thủ đô. + Quy mô dự án: đầu tư xây dựng 14.010 m2 sàn ở (133 căn hộ) bảo đảm nhu cầu nhà ở cho khoảng 532 người, quy mô xây dựng theo nội dung của quy hoạch chi tiết được phê duyệt như sau: Bảng 3: Các chỉ tiêu của dự án 11 tầng NOCT TT Chỉ tiêu Đơn vị Giá trị 1 Diện tích lô đất m2 3290 2 Diện tích xây dựng m2 1290 Diên tích xây dựng một tầng m2 1270 3 Diện tích sàn XD m2 14010 4 Tầng cao trung bình tầng 11 ( Nguồn: phòng dự án nhà 1) Tổng mức đầu tư của dự án 87.563.191.000 đ ( tổng mức đầu tư sau khi đã điều chỉnh các chi phí do quy định của nhà nước thay đổi) Thời gian thực hiện của dự án là từ đầu năm 2005 tới tháng 7/2007. Suất đầu tư cho 1m2 sàn trước thuế : 4.4460.000 đ/m2sàn. Xác định tổng doanh thu của dự án: vì đây là dự án nhà giành cho tái định cư giải phóng mặt bằng cho dự án NOCT Cầu Diễn vì vậy doanh thu của dự án không được tính đến mà chỉ chi phí của công trình được xem như một phần chi phí giải phóng mặt bằng của dự án NOCT. Quản lý phạm vi: + Đặc điểm vị trí của khu đất: khu đất dự kiến có diện tích 3290 m2 chủ yếu là đất canh tác. Phía Tây khu đất có một số nhà dân xây dựng ven đường giao thông cần di chuyển giải phóng mặt bằng tuy nhiên quy mô nhỏ + Hiện trạng khu đất sử dụng: nghiên cứu cho thấy khu vực nghiên cứu là khu đất ruộng canh tác và ao hồ địa hình không đồng đều Khu đất ruộng có cao độ Hmax = 5,4m; Hmin = 4,8m Khu ao hồ có cao độ Hmax = 5,4m; Hmin = 3,9m Các khu lân cận vẫn có cao độ trung bình 5,6m Cốt cao độ đường đi Cầu Diễn là 6,5m + Hiện trạng hạ tầng giao thông: Khu vực nghiên cứu là đất trống và ruộng canh tác nên chưa có hệ thống đường nội bộ. Phía Tây khu vực là tuyến đường chạy dọc theo bờ phí Đông sông Nhuệ. Tuyến đường này đấu nối với quốc lộ 32 tại Cầu Diễn với chiều rộng mặt bằng đường 4 – 5 m. Mặt đường nhựa xuống cấp. + Hiện trạng cấp điện: Các hộ tiêu thụ điện tại thị trấn Cầu Diễn đang được lấy nguồn cấp từ đường dây trục 6KV 2AC – 120mm2 đi trên đường 32 thông qua các đường dây nhánh 6KV, Công ty Xuân Hoà phía Nam ô đất và đường dây 0,4KV cấp điện bơm nước ở phía Bắc ô đất + Hiện trạng cấp và thoát nước: Khu vực này hiện chưa có hệ thống cung cấp nước sạch của thành phố. Hầu hết các hộ dân và các cơ quan đơn vị tại địa bàn hiện tại được cấp nước từ trạm cấp nước của công ty Xuân Hoà ăn uống sinh hoạt và sản xuất Vì vậy dự án chỉ cần giải toả mặt bằng dự án, xây dựng hệ thống giao thông cũng như hệ thống điện và cấp thoát nước. Tiếp đó công ty phải thực hiện xây dựng phần thô, hàng rào, hạ tầng nội bộ lô đất, hoàn thiện và thực hiện kinh doanh sản phẩm Quản lý thời gian tiến độ: lập kế hoạch thời gian và tiến độ dự án, dự án thực hiện trong 19 tháng từ Quý I năm 2005 tới hết tháng 7/2007 Dự án được chia làm 3 giai đoạn + Giai đoạn chuẩn bị : Được tiến hành trong vòng 3 tháng đến quý II năm 2005 + Giai đoạn thực hiện dự án: Trong vòng 15 tháng từ Quý II năm 2005 tới hết quý II năm 2007 + Giai đoạn kết thúc đầu tư hoàn trả lãi vay ngân hàng bàn giao công trình diễn ra trong 1 tháng Việc sắp xếp bố trí thời gian nguồn lực cho các hạng mục của dự án dựa vào biểu đồ Gantt của dự án Thực hiện công tác giải phóng mặt bằng: dự án xây dựng trên khu đất đa phần là đất canh tác của người dân vì vậy việc tái định cư là không có, dự án chỉ cần thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Do là dự án nhà nước vì vậy công tác đền bù giải phóng, ban quản lý của công ty không phải thực hiện công việc này mà chỉ nhận bàn mặt bằng. 5.2 Giai đoạn thực hiện dự án Trong giai đoạn thực hiện dự án các công việc bắt đầu được triển khai Việc đầu tiên của ban quản lý dự án là chuẩn bị mặt bằng cho dự án, công tác này đã được thực hiện hoàn tất trong giai đoạn chuẩn bị dự án với việc bàn giao đủ mặt bằng lô đất như dự án cần là 3290 m2 Thiết kế thi công, tổng dự toán công trình Thẩm định phê duyệt thiết kế kĩ thuật tổng dự toán Khi dự án đi vào thực hiện xây dựng ban quản lý dự án phải phân phối nguồn lực trong ban quản lý sao cho thực hiện tốt tất cả các công việc của dự án cụ thể như sau. Dự án này được ban quản lý dự án 1 thực hiện đứng đầu là trưởng ban quản lý dự án Nguyễn Thanh Việt, phó ban quản lý dự án Lê Thị Hường, các bộ phận khác trong ban quản lý dự án do các nhân viên còn lại trong ban quản lý và các nhân viên của phòng dự án nhà 1, phòng tài chính kế toán hay phòng hành chính đảm nhiệm. Vì dự án này là dự án xử dụng vốn nhà nước vì vậy công ty chỉ thực hiện dự án theo các kế hoạch đưa xuống, doanh thu của dự án này là khi xây xong dự án một phần các căn hộ sẽ thuộc về công ty và công ty sẽ thực hiện bán các căn hộ này để thu lợi nhuận. Dự án đi vào thực hiện thì các công tác quản lý dự án cũng đồng nhất với việc các công tác quản lý bắt đầu đi vào quy trình và đòi hỏi sự đầu tư kĩ lưỡng về cả nguồn lực cũng như thời gian đi cùng với các bước thực hiện của dự án. Các công tác mà quản lý dự án cần thực hiện trong giai đoạn này là: quản lý chi phí dự án cũng như từng công việc của dự án quản lý thay đổi, trình kí phê duyệt các thay đổi, quản lý nguồn nhân lực của dự án, quản lý tiến độ của dự án, quản lý chất lượng dự án, an toàn dự án và môi trường công trình của dự án Quản lý chi phí: Lập dự toán chi phí đầu tư Bảng 4: Tổng dự toán công trình nhà 11tầng NOCT STT Hạng mục Trước thuế Thuế Sau thuế I Chi phí xây lắp 56.375.530.806 5.637.553.081 62.013.083.886 I.1 Hạ tầng nhà ngoài 1.498.380.000 149.838.000 1.648.218.000 I.2 Xây lắp công trình kiến trúc 48.261.470.806 4.826.147.081 53.087.617.886 I.3 Chi phí thiết bị 738.300.000 73.830.000 812.130.000 I.4 Thiết bị trong xây dựng công trình kiến trúc 5.877.380.000 587.738.000 6.465.118.000 II Chi phí khác bao gồm chi phí quản lý dự án và chi phí khác 7.046.941.351 704.694.135 7.751.635.486 ( Nguồn: phòng dự án nhà 1) Lập chi phí dự án và quản lý chi phí dự án theo đúng kế hoạch đã đề ra. Kế hoạch đề ra chi phí của dự án hơn 76 tỷ đồng tuy nhiên khi thực hiện dự án con số tổng quyết toán công trình lên tới hơn 87 tỷ đồng. Điều này là do các quy định của nhà nước trong thời gian xây dựng kế hoạch dự án khác với thời gian thực hiện dự án nên các con số chi phí đã thay đổi nhiều Bảng 5: Điều chỉnh thay đổi trong tổng dự toán công trình nhà 11 tầng NOCT STT Hạng mục Trước thuế Thuế Sau thuế I Chi phí xây lắp 49.759.850.806 4.975.985.081 54.735.835.886 Chi phí thiết bị 6.615.680.000 661.568.000 7.277.248.000 II Chi phí khác 7.046.941.351 704.694.135 7.751.635.486 II Dự phòng phí 10% 6.976.471.937 Cộng 63.422.472.156 6.342.247.216 76.741.191.309 Lãi vay vốn trong thời gian xây dựng 10.822.000.000 Tổng mức đầu tư 87.563.191.309 Làm tròn 87.563.191.000 ( Nguồn: phòng dự án nhà 1) Bảng 6: Nguyên nhân điều chỉnh dự toán công trình nhà 11 tầng NOCT TT Hạng mục chi phí GT TDT phê duyệt tại QD số 70/QĐ – HĐQT ngày 06/11/2006 GT điều chỉnh bổ sung lần 1 theo QĐ số 15/QĐ – HĐQT ngày 31/08/2007 Giá trị TDT phê duyệt tại QĐ số 15/QĐ – HĐQT ngày 31/08/2007 GT điều chỉnh bổ sung lần 2 Giá trị TDT phê duyệt lần 2 1 2 3 4 5=3+4 6 7=5+6 A Cộng chi phí xây dựng 51.651.294.000 2.281.167.446 53.932.461.446 5.776.795.682 59.709.257.128 1 Xây dựng đã phê duyệt 51.651.294.000 51.651.294.000 51.651.294.000 2 Bổ sung khối lượng tính thiếu 77.376.000 77.376.000 1.687.721.403 1.765.097.043 3 Điều chỉnh theo TT số 07/2006/TT-BXD 2.203.791.446 2.203.791.446 59.283.559 2.263.075.005 4 Điều chỉnh theo TT số 03/2008/TT- BXD 275.984.855 275.984.855 5 Điều chỉnh theo TT số 09/2008/TT-BXD ngày 17/04/2008 3.753.805.865 3.753.805.865 II Chi phí thiết bị 7.606.715.000 7.606.715.000 7.606.715.000 III Chi phí quản lý và chi khác 4.544.330.000 96.353.000 4.640.683.000 596.723.239 5.237.406.239 IV Dự phòng phí 6.380.234.000 6.380.234.000 -5.654.604.670 725.629.330 V Lãi vay trong thời gian xây dựng 2.804.793.000 2.804.793.000 11.479.389.813 14.284.182.813 VI Tổng cộng I+II+III+IV+V 70.182.573.000 5.182.313.446 75.364.886.446 12.198.304.064 87.563.190.510 ( Nguồn: phòng dự án nhà 1) Có sự thay đổi chi phí như vậy của dự án là do các quy định của nhà nước về tổng dự toán công trình thay đổi khi có những điều chỉnh trong cách tính chi phí công nhân và máy móc khi mức lương tối thiểu thay đổi. Cụ thể các mức điều chỉnh đước thể hiện trong bảng sau, khi dó tính chi phí nhân công hay máy móc cần nhân với chi phí thực tế phải trả nhân với hệ số được quy định trong nghị đinh 03/2008/TT-BXD Bảng 7: Các chỉ số điều chỉnh theo quy định của thông tư 03/2008/TT-BXD Mức lương tối thiểu 540.000 đồng/tháng 580.000 đồng/tháng 620.000 đồng/tháng Hệ số điều chỉnh KĐCNC 1,20 1,29 1,378 Hệ số điều chỉnh KĐCMTC 1,08 1,1 1,12 ( Nguồn: phòng dự án nhà 1) KĐCNC : hệ số điều chỉnh công nhân KĐCMTC : hệ số điều chỉnh máy móc Cùng với đó là các thông tư 09/2008/TT-BXD cũng có những quy đinh làm cho dự toán của dự án thay đổi. Khi dự toán của dự án thay đổi chủ đầu tư là công ty Đầu tư hạ tầng và giao thông lập các điều chỉnh thay đổi trình cơ quan có thẩm quyền xin phê duyệt. Quyết định của hội đồng quản trị công ty số 68 – NOCT/QĐ-HĐQT đã phê duyệt tổng dự toán thiết kế thi công công trình là 87.563.191.000 đồng Kế hoạch tiến độ vốn của dự án Bảng 8: Nhu cầu vốn của dự án nhà 11 tầng NOCT STT Nội dung 2005 2006 2007 Cộng 1 Giai đoạn lập dự án và thiết kế kỹ thuật 5.637.553.081 0 0 5.637.553.081 2 Thi công kỹ thuật hạ tầng ngoài nhà 787.336.185 0 2.362.008.554 3.149.344.739 3 Thi công nhà NOCT 114 tầng 8.494.286.686 33.977.146.745 25.482.860.059 67.954.293.490 Nhu cầu vốn 14.919.175.951 33.977.146.745 27.844.868.613 76.741.191.309 ( Nguồn: phòng dự án nhà 1) Bảng tiến độ nguồn vốn của dự án cũng có những thay đổi khi nguồn vốn cần cho dự án không còn là hơn 76 tỷ đồng mà con số đã lên tới 87 tỷ đồng Nguồn vốn của dự án được dự trù dựa vào nhu cầu chi phí cho dự án. Các chi phí của dự án được tính toán trên cơ sở những hạng mục của công trình của dự án, dựa vào giá xây dựng và các yêu cầu của công trình. Quản lý chi phí của dự án là việc quản lý sao cho chi phí của dự án này luôn được đảm bảo như kế hoạch đã định. Dự án này đã hoàn thành xong và công trình đã đi vào hoạt động tuy nhiên chi phí của dự án đã vượt ngoài những dự kiến ban đầu khi nhu cầu vốn của toàn dự án tăng lên 87.763.191.000 đồng. Việc tăng lên của chi phí là do các nguyên nhân sau: khi nghiên cứu kế hoạch của dự án các con số về kĩ thuật cũng như các điều kiện mặt bằng hay hạ tầng công trình cũng không phù hợp với các yêu cầu của công trình. Nên trong quá trình thi công một số thông số đã bị thay đổi so với kế hoạch đề ra, vì vậy các chi phí cũng phải điều chỉnh. Tuy nhi