Chuyên đề Công tác thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng Công thương Ba Đình: Thực trạng và giải pháp

ội có 13 trung tâm thương mại với hơn 100.000m2 diện tích sàn cho thuê. Hầu hết các trung tâm này tập trung tại các quận nội thành Hà Nội. Bảng 13 : Diện tích, giá chào thuê của Hà Nội Nguồn : Báo cáo quý II/2009 - CBRE Bảng 14 : Đồ thị sự thay đổi giá cho thuê ở Hà Nội Nguồn: Báo cáo quý II/2009 - CBRE + Giá thuê có giảm nhẹ so với quý trước song vẫn ở mức cao: trong trung tâm thành phố trung bình 54USD/m2/ tháng, giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm ở mức 34,7USD/m2/tháng. Giá cho thuê cao nhưng do diện tích cho thuê không lớn nên tỷ lệ lấp đầy đều đạt trên 90%, các địa điểm trong nội thành tỷ lệ lấp đầy trên 100%. - Đối với bãi đỗ xe + Hiện nay phần giao thông tĩnh trong các đô thị của Việt Nam ở mức rất thấp, chỉ ở mức 0,7% trong khi ở các đô thị hiện đại là ở mức từ 5%-7%. Bãi đỗ xe luôn thiếu trầm trọng, hiện tượng người dân phải để xe ngoài đường xảy ra ngay cả tại các khu chung cư mới. + Thị trường bãi đỗ xe của Hà Nội luôn trong tình trạng khủng hoảng thiếu. Các cao ốc trong thành phố đều có bãi đỗ xe ngầm nhưng chủ yếu là phục vụ cho chính cao ốc đó. Thành phố đã quy hoạch nhiều bãi đỗ chung nhưng vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu do tốc độ gia tăng nhanh chóng của các phương tiện. Đánh giá nhu cầu của thị trường Hà Nội đối với các sản phẩm dự án đầu tư trong thời gian tới - Đối với chung cư + Cầu về nhà ở được dự báo vẫn ở mức cao trong giai đoạn trung hạn, dự báo từ nay đến 2010, Hà Nội cần thêm 7 triệu m2 nhà ở (tương đương 120.000 căn hộ) cho các đối tượng có nhu cầu nhà ở, khoảng 18.000 căn hộ cho nhu cầu thuê, thuê mua, khoảng 250.000m2 (tương đương 6.000 căn hộ) giá rẻ cho công nhân các khu công nghiệp. Theo số liệu gần đây của Bộ xây dựng, Hà Nội là thành phố có diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp nhất (7 -7,5m2/người) trong khi tại thành phố Hồ Chí Minh con số này khoảng 12m2/người. Với số dân hiện tại trên 6,5 triệu người, tốc độ tăng 1,2%/năm (tương đương 78.000 người/năm), tỷ lệ lập gia đình cao do dân số trẻ... thì sức ép về diện tích nhà ở sẽ không ngừng tăng. Nhu cầu về nhà ở rất lớn, tuy nhiên cầu có khả năng thanh toán chỉ chiếm 30% nhu cầu người dân (khoảng 40.000 căn hộ), chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà hạng trung do giá cả phù hợp với nhiều tầng lớp xã hội. + Hiện tượng “sốt giá” do đầu cơ đã giảm, giá nhà đã dần về với giá thực khiến nhiều người nhận định đây là thời điểm thích hợp để mua nhà. Hiện nay tại Hà Nội các dự án chung cư đã khai thác đều kín chỗ, nhiều dự án chưa hoàn thiện cũng bán hết đến 80%. + Điểm nổi bật của thị trường là nhu cầu nhà hạng trung dưới 1000USD/m2 chiếm tới 80% trong khi nguồn cung nhà loại này hạn chế ở mức 52%. Các căn nhà theo công bố của Chính phủ trong các gói kích cầu hay nhà ở xã hội giá vài triệu/m2 hoàn toàn chưa có mặt trên thị trường. Nguyên nhân này dẫn đến lượng giao dịch thành công bị hạn chế so với nhu cầu thật của người dân. Các khu chung cư Văn Phú, Xa La, Văn Khê, Nàng Hương, Dương Nội, Nghĩa Đô… tại quận Hà Đông, Từ Liêm và Việt Hưng đang có sức hút mạnh mẽ, là lựa chọn hàng đầu đối với người mua nhà do hạ tầng khá tốt, liền kề các khu đô thị đã hiện hữu; khoảng cách đến nội thành Hà Nội không quá xa. - Đối với căn hộ cao cấp: Thực tế, nhà ở hạng sang và cao cấp, chủ yếu là các khu biệt thự, chung cư cao cấp, khu nhà liền kề chất lượng cao mặc dù giá rất cao nhưng đều đắt khách do vị trí, thiết kế đẹp, nội thất hoàn mỹ - Đối với thị trường bất động sản kinh doanh thương mại, bán lẻ + Nhu cầu về diện tích kinh doanh thương mại ngày càng tăng do Việt Nam hiện được coi là thị trường đầu tư bán lẻ hấp dẫn nhất trong số các thị trường mới nổi với hàng loạt các yếu tố thu hút các tập đoàn bán lẻ hàng đầu như: Tốc độ hồi phục nền kinh tế diễn ra nhanh, Cơ chế mở cửa thông thoáng cho các nhà đầu tư mới., Tăng trưởng GDP cao so với khu vực và thế giới, Thu nhập bình quân trên đầu người tại Hà Nội khoảng 1.900 USD/năm, tốc độ tăng trưởng bình quân khoảng 20%/năm, Mức độ cạnh tranh thấp, Du lịch phát triển dẫn đến nhu cầu mua sắm tăng cao (dự kiến năm 2010 sẽ có 10 triệu lượt khách du lịch tới Việt Nam, tăng 80% so với năm 2007). + Theo thống kê, mặc dù chỉ số giá tiêu dùng có xu hướng đi xuống (giảm 11,5% so với cùng kỳ năm trước), tuy nhiên doanh thu bán lẻ vẫn tiếp tục tăng, lên đến 21,9% trong quý I/2009 và gần 30% trong quý II. Thị trường này còn được dự toán sẽ tăng trưởng mạnh mẽ hơn khi nền kinh tế phục hồi kéo theo nhu cầu về diện tích kinh doanh. Đánh giá về nguồn cung các sản phẩm dự án đầu tư trên địa bàn Hà Nội trong thời gian tới. - Đối với chung cư + Lợi nhuận cao trong khi vốn bỏ ra ít (chủ yếu là vốn huy động từ người mua/ bán cho nhà đầu tư thứ cấp) đã thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư lĩnh vực nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư. Theo thống kê của CBRE, đến cuối năm 2008 tại Hà Nội có hơn 1000 doanh nghiệp tham gia kinh doanh nhà chung cư; hiện có gần 40 dự án đang triển khai trên khắp địa bàn nội thành Hà Nội với tổng số 13.220 căn hộ và còn hàng trăm dự án đang được triển khai hoặc mới trong giai đoạn giải phóng mặt bằng tại các quận ngoại thành, chủ yếu là khu vực Hà Đông. + Với các dự án này, dự kiến nguồn cung nhà chung cư của Hà Nội sẽ tăng mạnh, cụ thể năm 2009 thêm khoảng 16.500 căn, 2010 thêm 21.000 căn, năm 2011 thêm 22.000 căn, năm 2012 thêm 24.500 căn. Trong đó, nguồn cung các căn hộ cao cấp và hạng sang chỉ chiếm 21% tổng nguồn cung hiện tại, có xu hướng tăng về tỷ trọng trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo CBRE, Savill và nhiều Công ty tư vấn BĐS danh tiếng khác, nguồn cung này vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn của người dân. + Mặt khác, với định hướng quy hoạch tổng thể Thủ đô và các vùng vệ tinh, từ cuối năm 2008 Chính phủ đã chỉ đạo Bộ xây dựng, Bộ kế hoạch &Đầu tư thực hiện rà soát toàn bộ các dự án triển khai trên địa bàn Hà Nội. Căn cứ quy hoạch chung, nghiên cứu tình hình cung cầu bất động sản, diễn biến của nền kinh tế... Thủ tướng chính phủ phê duyệt đề xuất của UBND Hà Nội, tiếp tục cho thực hiện 240 đồ án đợt 1, đồng thời ra thông báo số 144/TB-VPCP ngày 4/5/2009 về việc ngừng không cấp phép các dự án đô thị mới từ tháng 5/2009 để đảm bảo chất lượng đồ án quy hoạch tổng thể và hiệu quả đầu tư đối với các dự án đã được cho phép triển khai. Chính sách trên của chính phủ sẽ làm hạn chế nguồn cung nhà ở từ nay đến hết năm 2014 ở các dự án đã được phê duyệt. Với sức ép nhà ở, tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh (đặc biệt ở các đô thị lớn) như đã phân tích ở trên thì thị trường nhà ở Hà Nội vẫn còn tình trạng cung thấp hơn cầu. + Xu hướng giá nhà: Nhiều Công ty kinh doanh bất động sản nhận định, giá nhà ở trong thời gian tới sẽ không giảm, thậm chí tăng nhẹ. Lý do chủ yếu là sức ép tài chính của chủ đầu tư giảm, nguồn vốn đầu tư phong phú hơn nên các chủ đầu tư không bị sức ép ‘xả hàng’. Mặt khác, với chính sách hạn chế nguồn cung mới, nhiều chủ đầu tư ‘găm hàng’ chờ nền kinh tế và thị trường BĐS hồi phục hẳn mới rao bán. - Đối với thị trường bất động sản kinh doanh thương mại, bán lẻ + Nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội ước tính đến 2011 là 733.000m2, tuy nhiên chủ yếu vẫn là mặt bằng bán lẻ tại các khu phố nội thành. Mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại, sàn các toà nhà cao cấp chỉ chiếm gần 50% (tăng hơn 15% so với thời điểm năm 2008, 2009). Như vậy, từ nay đến hết năm 2010, thị trường sàn trung tâm thương mại tại Hà Nội có thêm khoảng 82.000m2, năm 2011 có thêm hơn 300.000m2. + Các TTTM đang được triển khai chủ yếu tập trung ở khu vực Mỹ Đình, Hà Đông do đây là địa bàn được quy hoạch là trung tâm hành chính, chính trị của Thủ đô. Với nhu cầu bán lẻ ngày càng gia tăng như đã phân tích ở trên, thị trường cho thuê TTTM vẫn có nhiều hứa hẹn và chưa có dấu hiệu bão hòa. - Đối với bãi đỗ xe Theo quy hoạch, Hà Nội sẽ dành khoảng 225,3 ha cho giao thông tĩnh. Tuy nhiên việc tăng diện tích bãi độ xe cần có thời gian do việc xây dựng các bãi đỗ xe gắn liền với quy hoạch của thành phố, thời gian hoàn thành các dự án. Theo Sở giao thông Hà Nội, trong thời gian tới sẽ vẫn thiếu diện tích bãi đỗ do cung chưa theo kịp với tốc độ phát triển các phương tiện giao thông. Đánh giá khả năng tiêu thụ sản phẩm của Dự án - Thị trường mục tiêu + Đối với căn hộ chung cư: Các căn hộ được thiết kế đa dạng về diện tích, các công trình tiện ích, mức giá xác định từ 1.450 USD – 1.800USD/m2 (đã có thuế). Trong đó, các căn hộ có diện tích dưới 100m2 là 20%. Đối tượng khách hàng dự án hướng tới chủ yếu là người có thu nhập khá trở lên, gồm cả các hộ gia đình cũng như hộ độc thân. Như trên đã đề cập, hiện nhu cầu về các căn hộ giá dưới 1 tỷ hiện nay rất lớn trong khi nguồn cung nhà loại này hạn chế. Tuy nhiên, cầu về các căn hộ cao cấp sẽ tăng khi nền kinh tế thực sự phục hồi cộng với nhu cầu của người nước ngoài sinh sống tại Việt Nam, người Việt Nam ở nước ngoài. Các căn hộ cao cấp, có diện tích và giá cao tập trung ở 3 toà tháp B, C, D dự kiến xây xong móng vào quý II/2011, hoàn thành vào 2014 được CBRE dự đoán là thời điểm nhà cao cấp có sức hấp dẫn. + Đối với bãi đỗ xe: Bãi đỗ xe của dự án chủ yếu phục vụ cho khu dân cư, được thiết kế theo tiêu chuẩn 3 nhà 01 ô tô và 02 xe máy. Đối với diện tích kinh doanh dịch vụ thương mại : Diện tích TTTM không đáng kể (hơn 2.000m2). Chủ yếu phục vụ cư dân của các toà nhà. - Khả năng cạnh tranh của sản phẩm Dưới góc nhìn tổng quan trong trung dài hạn thị trường BĐS vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư. Các dự án sẽ tương đối thành công nếu nhắm tới một cách chính xác khách hàng tiềm năng và phương pháp marketing, được quản lý một cách chuyên nghiệp với mức giá cạnh tranh. - Lợi thế cạnh tranh: So với các dự án đã khai thác và những dự án đang được triển khai, sản phẩm của Dự án có các lợi thế sau: + Dự án cung cấp nhà chất lượng cao, nội thất tiện nghi và đón đầu xu hướng thị trường trong tương lai như đã phân tích ở trên. + Nằm tại khu vực thuận lợi, đã được quy hoạch tổng thể vùng thành một khu đô thị vệ tinh của thủ đô. Các mặt tiếp giáp với đường Lê Văn Lương, Láng – Hoà lạc và huyện Từ Liêm đều nằm trong hướng phát triển hành lang Đông – Tây của Thủ đô. + Khoảng cách từ dự án tới nội thành Hà Nội không quá xa, cơ sở hạ tầng xung quanh khu dự án trong tương lai rất hấp dẫn do xung quanh khu đất quy hoạch cho Dự án là hàng chục các Dự án khu đô thị cao cấp, khu đô thị quốc tế đang được đầu tư bài bản bởi các Chủ đầu tư có tên tuổi như: Khu Làng quốc tế Châu Âu, Khu đô thị cao cấp EuroLand, khu trung tâm thương mại Hà Tây của tập đoàn TSQ Ba Lan; khu đô thị quốc tế với 5000 căn hộ chung cư, biệt thự, đô thị Hemisco của Tổng công ty Sông Đà.... Các trục đường giao thông chính đang được quy hoạch lại: Quốc lộ 6; 03 tuyến đường tại Đan Phượng, Phúc Thọ, Hà Tây;... + Thiết kế cơ sở có mật độ xây dựng, mật độ dân cư thấp hơn nhiều so với khu vực nội thành. Diện tích công cộng và cây xanh lớn, tạo không gian thoáng mát và tính thẩm mỹ cao. + Các đối tác trong liên doanh thực hiện dự án đều có kinh nghiệm trong các dự án tương tự. + Việc thực hiện DA được chuẩn bị khá kỹ càng. Trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đều thuê tư vấn có uy tín : tư vấn xây dựng (THAM &WOONG), tư vấn thiết kế (Công ty TNHH kiến trúcc quy hoạch công trình Việt Nam) ,tư vấn lập dự toán (Davis Langdon&Seah), tư vấn thị trường (CBRE), tư vấn bán hàng & Marketing (CBRE).... tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư và khách hàng mua nhà. - Tuy nhiên, DA ĐT cũng có các hạn chế sau: + Giá bán các căn hộ chung cư (1.450 -1800USD/m2) của Dự án hiện cao hơn so với giá đang giao dịch của nhiều Dự án cùng địa bàn: Khu đô thị Văn Khê, giá đang giao dịch 1.650USD/m2, Dự án khu chung cư Ucity – Văn Khê giá đang giao dịch dao động khoảng 1000USD/m2, Khu đô thị Xa La, giá giao dịch 750USD/m2, Dự án khu chung cư 16B Nguyễn Thái Học, Hà Đông giá đang chào 1000 – 1100USD/m2, Khu nhà ở Nàng Hương, Hà Đông giá giao dịch hiện nay 900 -1000USD/m2. + Diện tích để xe nhỏ. Toàn khu dự án có gần 1.500 căn hộ nhưng bãi đỗ xe chỉ đáp ứng 500 ô tô và 3.000 xe máy (trung bình 03 căn hộ có 01 chỗ để ô tô, 02 chỗ để xe máy). Với tình hình hiện tại, diện tích như trên là có thể đáp ứng nhu cầu dân cư, song trong khoảng 5 năm tới, khi đời sống được nâng cao, diện tích đỗ xe như trên sẽ không đáp ứng đủ nhu cầu của chính người dân sống tại đây. + Sức ép cạnh tranh đối với Dự án là cao do có rất nhiều dự án khu đô thị đang được triển khai tại Hà Nội, thời điểm khai thác của nhiều dự án này cũng tập trung vào năm 2011 -2014 trùng với thời điểm khai thác của Dự án. Kết luận của cán bộ thẩm định: Căn cứ tình hình hiện tại, xu hướng trong thời gian tới của thị trường BĐS, các lợi thế, hạn chế của Dự án, để đạt được hiệu quả như mong đợi Chủ đầu tư cần có chính sách phù hợp, chiến lược quảng bá, khuyếch trương sớm với các biện pháp thu hút khách hàng bằng khuyến mại, thời gian trả tiền nhà, áp dụng mức giá phù hợp... Nhận xét: Phần thẩm định thị trường của DA rất chi tiết. Cán bộ thẩm định phân tích kỹ nhu cầu nhà ở quá lớn của Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung, bên cạnh đó nguồn cung nhà ở Việt Nam còn thiếu và yếu…đây là những nhận chính xác. Tuy nhiên nội dung thẩm định này quá dài chỉ cần thu hẹp nội dung phân tích cung - cầu bất động sản trong khu vực Hà Nội và đánh giá thị trường tương lai. Cán bộ thẩm định vận dụng các phương pháp như dự báo, thẩm định theo trình tự, so sánh đối chiếu, triệt tiêu rủi ro trong đó phương pháp dự báo được sử dụng chủ yếu. 1.2.5.4.Thẩm định phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối Phương thức tiêu thụ - Đối với căn hộ chung cư: Công ty đã thuê CBRE làm tư vấn Marketing và đại lý tiêu thụ, hiện đang trong quá trình thương thảo hợp đồng. Theo đó, Công ty có hai phương án bán hàng (1) bán lẻ, (2) bán buôn từng phần/toàn phần các Block. Bảng tính toán của Tổ thẩm định dựa trên phương án bán lẻ. Các Block được giao bán khi xây móng công trình. Tiến độ thu tiền được xác định căn cứ theo tiến độ hoàn thành nhà. - Đối với diện tích trung tâm thương mại và bãi đỗ xe: Công ty dự tính tự khai thác hoặc nhượng quyền khai thác cho các đối tác khác. Mạng lưới phân phối - Sản phẩm chính được bán thông qua CBRE. Qua trao đổi được biết, Công ty đã đàm phán sơ bộ với CBRE nhưng chưa ký hợp đồng, hiện CBRE đã xúc tiến thăm dò ý kiến người tiêu dùng. - Đối tác nước ngoài trong liên doanh là Công ty thành viên 100% vốn của Capitaland Residential Limited (CRL) – một công ty đã có kinh nghiệm trong kinh doanh nhà đất và các khu trung tâm thương mại. Năng lực và uy tín đã được khẳng định trên thị trường. Kết luận của cán bộ thẩm định: Công ty TNHH CapitaLand – Hoàng Thành đang chuẩn bị tiến hành đàm phán ký kết hợp đồng thuê tư vấn marketing và đại lý tiêu thụ bởi Tập đoàn bất động sản CB Richard Ellis (CBRE) lớn nhất thế giới của Mỹ nên triển vọng thành công của công tác tiếp thị và tiêu thụ của công ty rất khả quan. Nhận xét: do sản phẩm DA là bất động sản nên khâu tiêu thụ sản phẩm có tính chất đặc biệt so với các loại hàng hóa khác, mạng lưới tiêu thụ nhà ở của DA phải là mạng lưới bán lẻ, bán buôn từng phần. Từ nhận định chính xác này cán bộ thẩm định đưa ra đánh giá về triển vọng phân phối thông qua Tập đoàn bất động sản hàng đầu thế giới CBRE có phần chưa được thuyết phục lắm. Việc thẩm định phải đưa ra được phương án tiêu thụ cụ thể hơn nữa như marketing như thế nào? Hình thức bán ra sao, phương thức thanh toán đối với bán buôn, bán lẻ? Phân khúc đối tượng khách hàng theo thu nhập, nhu cầu,… ? Khi thẩm định khía cạnh phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối, cán bộ thẩm định đã vận dụng các phương pháp thẩm định trình tự. 1.2.5.5.Thẩm định phương diện kỹ thuật của DA Đánh giá về địa điểm đầu tư - Khu đất xây dựng Dự án thuộc Mỗ Lao, Cổ Ngựa, Hà Đông. Tổng diện tích 24.466,1m2. Phía Bắc giáp xã Đại Mỗ, xã Trung Văn thuộc huyện Từ Liêm Hà Nội; Phía Nam giáp xã Cự Khê, xã Bích Hoà, huyện Thanh Oai; Phía Tây giáp Xã Phụng Châu, huyện Chương Mỹ; Phía Đông giáp Quận Thanh Xuân Hà Nội. - Vị trí thực hiện dự án có lợi thế khai thác làm chung cư: + Dự án phù hợp với quy hoạch của địa phương, quy hoạch chung của Hà Nội mở rộng. Khu đất tương đối bằng phẳng, nằm trong khu vực đất trống dành để phát triển Khu đô thị mới Mỗ Lao rộng 62,26 ha, xung quanh là khu dân cư thuộc Hà Đông và Hà Nội, có nhiều trường đại học, học viện giảng dạy cấp đại học, cao đẳng (VD: trường ĐH kiến trúc, ngoại ngữ, tổng hợp, khoa học tự nhiên,…). Diện tích phù hợp với xây trung tâm thương mại, chung cư với không gian mở. + Dự án cách trung tâm Hà Nội 11km về phía Tây, địa giới hành chính giáp quận Thanh Xuân, huyện Từ Liêm đều là những khu vực có tốc độ phát triển nhanh của Hà Nội + Khu đất nối với cầu Thăng Long, sân bay Nội Bài và các khu vực phía Bắc, qua đường Nguyễn Trãi - Khuất Duy Tiến, về phía Bắc đường vành đai 3 (Phạm Hùng, Phạm Văn Đồng). Với việc mở rộng đường Lê Văn Lương về phía Tây Nam, dự án sẽ tận dụng lợi thế của các tuyến đường nối thẳng với trung tâm thành phố Hà nội, qua đường Lê Văn Lương – Láng Hạ - Giảng Võ và một số khu đô thị vành đai khác (Mễ Trì, Mỹ Đình, Cầu Giấy qua đường Lê Văn Lương mở rộng - Khuất Duy Tiến - Phạm Hùng - Phạm Văn Đồng) và tất cả các đường về phía Bắc cầu Thăng Long. - Các vấn đề khác về hạ tầng như như hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin bưu điện… được Ban Quản lý DA khu đô thị mới Mỗ Lao có trách nhiệm hoàn thiện theo phê duyệt 1/500 của UBND tỉnh Hà Tây cũ. Đánh giá về quy mô, giải pháp xây dựng - Thiết kế cơ sở của Dự án đã được Bộ xây dựng thẩm định tại công văn số 1141/BXD – HĐXD ngày 17/6/2009. Phương án thiết kế tuân thủ các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 khu đất Cổ Ngựa - Khu đô thị mới Mỗ Lao, đã được UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt điều chỉnh tại Quyết định 793/QĐ-UBND ngày 07/04/2008 của UBND Tỉnh Hà Tây. - Thiết kế kỹ thuật áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng của Việt Nam, có tham khảo các tiêu chuẩn của nước ngoài như châu Âu, Mỹ, Anh, Úc, Pháp … được chủ đầu tư và nhà thầu thiết kế thống nhất áp dụng phù hợp với quy định hiện hành. - Nhà thầu lập thiết kế cơ sở, nhà thầu khảo sát xây dựng có giấy chứng nhận đầu tư/ đăng ký kinh doanh phù hợp với công việc thực hiện, các chủ trì thiết kế có chứng chỉ hành nghề theo quy định. Hồ sơ thiết kế cơ sở đã được chủ đầu tư nghiệm thu. - Dự án có quy mô lớn đòi hỏi công tác khảo sát, thăm dò phải kỹ lưỡng tránh hiện tượng lún sụt trong thi công. Đánh giá về tác động môi trường và công tác phòng cháy, chữa cháy - Về môi trường: Trong thời gian thi công có những tác động chính đến môi trường như ô nhiễm không khí; ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm chất thải… Công ty đang làm thủ tục cam kết về vấn đề bảo vệ môi trường. - Về Phòng cháy chữa cháy: Theo thiết kế cơ sở, công tác phòng chống cháy nổ được bố trí thực hiện đúng các quy định hiện hành. Công ty đã được Công an tỉnh Hà Tây hướng dẫn về phương án PCCC (CV số 21/CV-PC23 ngày 12/5/2008). Đến ngày 30/06/2009 công ty đã được cấp giấy chứng nhận thẩm duyệt vè phòng cháy chữa cháy số 606/TD-PCCC(P3) do cục cảnh sát phòng cháy chữa cháy chứng nhận. Kết luận của cán bộ thẩm định: Dự án phù hợp với quy hoạch của địa phương, quy hoạch chung của Hà Nội mở rộng. Dự án cách trung tâm Hà Nội không xa, và thuộc khu vực có tốc độ phát triển nhanh của Hà Nội. Thiết kế kỹ thuật áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng của Việt Nam, có tham khảo các tiêu chuẩn của nước ngoài. Do đó, DA hoàn toàn đạt tiêu chuẩn về phương diện kỹ thuật. Nhận xét: Cán bộ thẩm định vận dụng phương pháp thẩm định heo trình tự, phương pháp so sánh đối chiếu nhằm đánh giá địa điểm xây dựng DA, đánh giá quy mô, phương án xây dựng DA xem có phù hợp quy hoạch Thủ đô hay không, công trình xây dựng có đảm bảo chất lượng, đạt hiệu quả tối ưu. Sản phẩm DA là nhà ở, khu thương mại đều có tuổi thọ dài, gắn trực tiếp tới đời sống khách hàng. Thế nhưng, phần đánh giá kỹ thuật DA khá sơ xài, trong khi chất lượng công trình DA rất quan trọng là một trong yếu tố hàng đầu để khách hàng chọn lựa sản phẩm DA. 1.2.5.6.Thẩm định phương diện tài chính của DA Thẩm định tổng mức đầu tư Căn cứ thẩm định: Dự toán do Chủ đầu tư lập và các tư vấn của các bên liên quan ;Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, Nghị định số 209/2004/NĐ- CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình; Quyết định số 06/2005/QDD-BXD ngày 03/2/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành định mức chi phí quy hoạch xây dựng, tham khảo “Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2008” của Viện kinh tế - Bộ Xây dựng ban hành tháng 3/2009, Quyết định số 10/2005/QĐ- BXD ngày 15/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành định mức chi phí quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, Quyết định số 11/2005/QĐ – BXD ngày 15/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành định mức chi phí lập Dự án và thiết kế xây dựng công trình, Tham khảo số liệu đã thống kê, đúc rút ở giai đoạn thẩm định sau đầu tư của một số dự án tương tự để nhận định, đánh giá và tính toán. Bảng 15 : Suất vốn đầu tư của DA Số BLOCK Block E Block A Block B, C, D Thành tiền (có VAT) Suất đầu tư/m2 sàn kinh doanh(USD) 1,097 1,113 1,152 1,220 Suất đầu tư/m2 căn hộ (USD) 1,130 1,138 1,501 1,438 Diện tích kinh doanh (m2) 41,270 42,547 130,077 213,894 Diện tích căn hộ chung cư (m2) 40,062 41,618 99,834 181,514 Số căn hộ 330 446 702 1,478 Giá bán (USD/m2) 1,350 1,500 1,800 Nguồn : tờ trình thẩm định NHCT Ba Đình - Suất vốn đầu tư trung bình của Dự án là 1,220 USD/ m2 sàn kinh doanh và 1,438USD/m2 căn hộ (tương đương 26 triệu/m2). Bảng 16 : Kết quả thẩm định Tổng mức đầu tư (đã có VAT) Đơn vị : nghìn USD Chi phí Chủ đầu tư lập Kết quả thẩm định +/- Chi phí đất 49,745 49,745 0 Chi phí xây dựng và thiết bị (Chủ đầu tư lập gồm cả các chi phí liên quan như thiết bị, tư vấn, quản lý và dự phòng phí) 148,334 161,473 13,139 Chi phí tư vấn, quản lý dự án 12,918 12,918 Chi phí xây nhà mẫu  2,200 2,200 0 Các chi phí chung khác (ngoại cảnh, đánh giá tác động môi trường, quyết toán...) 5,064 6,124 1,060 Chi phí bán hàng và Marketing (bao gồm cả hoa hồng đại lý, chi phí quảng cáo tiếp thị, soạn thảo hợp đồng, bảo hiểm...)  9,068 10,270 1,202 Dự phòng phí 12,514 12,514 Tổng mức đầu tư chưa kể lãi vay 230,153 253,044 22,891 Lãi vay thi công 16,375 7,996 -8,379 Tổng mức đầu tư 246,528 261,040 14,512 Nguồn : Tờ trình thẩm định NHCT Ba Đình - So với dự toán của Chủ đầu tư, kết quả thẩm định có chênh lệch do: + Chi phí đất: Căn cứ vào báo cáo tài chính tháng 8/2009 của Liên doanh và các chứng từ nộp tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách theo công văn số 1250/UBND-KT ngày 19/03/2008 của UBND tỉnh về việc thông báo giá đất đối với Dự án. + Chi phí xây dựng và thiết bị : Định mức xây dựng trên 01m2 sàn được xác định trên cơ sở tham khảo hướng dẫn lập và quản lý chi phí xây dựng công trình theo Thông tư số 05/2007/TT-BXD của Bộ Xây dựng, Quyết định số 10/2005/QĐ- BXD, “Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2008” của Viện kinh tế - Bộ Xây dựng ban hành tháng 3/2009, dự toán của khách hàng và tài liệu tư vấn giá xây dựng quý I/2009 của Davis Langdon & Seah. Theo đó, Tổ thẩm định lựa chọn mức bình quân của các định mức cơ sở. Định mức xây dựng Tổ thẩm định lựa chọn đều cao hơn định mức Công ty lập.Diện tích sàn được xác định căn cứ theo thiết kế cơ sở cuối cùng của Dự án. + Các chi phí tư vấn, chi phí quản lý dự án và chi phí khác (được xác định dựa trên cơ sở tham khảo Thông tư số 05/2007/TT-BXD, 10/2005/QĐ- BXD ngày 15/04/2005 (từ 10 -15% chi phí xây dựng và thiết bị) và dự toán do Công ty lập. Tổ thẩm định xác định các chi phí này chiếm gần 12% tổng chi phí xây dựng và thiết bị. + Chi phí xây nhà mẫu: căn cứ vào dự toán của Công ty + Chi phí dự phòng: theo Thông tư số 05/2007/TT-BXD, dự phòng phí của Dự án gồm dự phòng theo khối lượng công việc (5% đối với dự án thực hiện trên 2 năm) và dự phòng trượt giá. + Lãi vay thi công: Lãi vay trong thời gian xây dựng được tạm tính dựa trên cơ sở nhu cầu vốn vay và lãi vay VNĐ (do dự toán lập theo USD). Lãi cho vay USD hiện nay của NHCT là 10.5%. Sở dĩ thấp hơn lãi vay Công ty xác định do Công ty tính lãi theo phương án trả nợ một lần vào cuối thời gian xin vay. Phương án nguồn vốn - Cơ cấu nguồn vốn + Vốn tự có: 54.188.889 USD (~ 975 tỷ đồng, chiếm 20,7% TMĐT) + Vốn vay NH: 60,000,000.00USD (~1.080 tỷ đồng, chiếm 23% TMĐT) + Vốn chiếm dụng: 146,851,191.72 USD (~ 2.642tỷ đồng, chiếm 56,3%) - Tính khả thi nguồn vốn + Nguồn vốn tự có tham gia dự án là toàn bộ vốn điều lệ của Công ty, trong đó hơn 49 triệu USD là tiền đất. Vốn góp bằng tiền mặt chỉ có 5 triệu USD. Tính đến thời điểm xin vay, Công ty đã góp 2,682,282 USD (có chứng từ của Ngân hàng SMBC), hơn 2 triệu USD còn lại các thành viên sẽ góp vào tháng 9 và đầu tháng 10 khi khởi công Block E. + Nguồn vốn chiếm dụng từ thu tiền bán chung cư: Qua làm việc với chủ đầu tư được biết Các căn hộ sẽ được rao bán ngay khi Công ty khởi công móng. Block E và A sẽ được bá