Chuyên đề Hoàn thiện công tác quản lý rủi ro cho vay dự án tại Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á

g, chuyên dùng trong ngành xây dựng. Công ty luôn chú trọng đến lĩnh vực đầu tư bất động sản, đây là lĩnh vực hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao cho doanh nghiệp. Kết luận cán bộ ngân hàng: Như vậy định hướng phát triển của công ty hoàn toàn phù hợp với định hướng phát triển của ngành, chính sách của nhà nước và xu hướng chung trên thế giới. Rủi ro về cơ chế chính sách của khách hàng thấp. Nhận xét của tác giả chuyên đề: Qua các thông tin mà khách hàng cung cấp cùng với báo cáo của cán bộ quản lý rủi ro của ngân hàng tôi thấy cán bộ ngân hàng đã xem xét được lĩnh vực mà dự án dự kiến tiến hành phù hợp với cơ chế chính sách của Nhà nước. Tuy nhiên theo tôi cán bộ ngân hàng nên xem xét thêm những vấn đề liên quan đến cơ chế của nhà nước như nếu thay đổi thuế mới trong những năm tiếp theo (chằng hạn như tăng thuế thu nhập doanh nghiệp lên 32%) thì dự án có hiệu quả về mặt tài chính hay không. Và ngoài ra ngân hàng nên xem xét những hợp đồng ưu đãi riêng về chính sách của địa phương về lĩnh vực của dự án mà chủ đầu tư có được hay không... d. Rủi ro về năng lực tài chính * Rủi ro về tình hình tài chính của công ty Licogi 16 Trong thủ tục xin vay vốn, Công ty Cổ phần Licogi 16 đã cung cấp cho ngân hàng số liệu báo cáo tài chính được kiểm toán bởi Công ty TNHH kiểm toán ASNAF Việt Nam theo quy định pháp luật về kế toán, chuẩn mực kế toán và chuẩn mực kế toán Việt Nam. Tình hình tài chính của công ty được thể hiện ở bảng tổng kết tài sản như sau: Bảng 1.7: Tổng kết tài sản Đơn vị: đồng Chỉ tiêu Mã số Thuyết minh Năm 2008 Năm 2007 A. TÀI SẢN NGẮN HẠN 100 787,823,531,263 305,507,006,312 I. Tiền và các khoản tương đương tiền 110 V.01 17,292,165,643 94,360,039,373 II. Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn 120 V.02 503,920,800 III. Các khoản phải thu 130 IV. Hàng tồn kho 141 310,514,630,940 63,368,008,736 V. Tài sản ngắn hạn khác 150 20,811,491,316 5,689,484,432 B. TÀI SẢN DÀI HẠN 200 110,212,362,240 334,689,970,424 I. Các khoản phải thu dài hạn 210 3,707,054,189 II. Tài sản cố định 220 198,577,173,748 48,927,616,607 III. Bất động sản đầu tư 240 IV. Các khoản đầu tư tài chính dài hạn 250 V.09 117,247,980,141 56,976,551,284 V. Lợi thế thương mại 260 13,680,000,000 VI. Tài sản dài hạn khác 270 5,184,816,535 601,140,160 TỔNG CỘNG TÀI SẢN 280 1,122,513,501,687 415,719,368,552 A. NỢ PHẢI TRẢ 300 609,297,285,258 228,156,545,237 I. Nợ ngắn hạn 310 490,648,957,106 228,066,657,229 II. Nợ dài hạn 330 118,648,328,152 89,888,008 B. VỐN CHỦ SỞ HỮU 400 513,216,216,429 187,562,823,315 I. Vốn chủ sở hữu 410 V.16 497,412,426,385 184,108,669,557 II. Nguồn kinh phí và các quỹ khác 430 15,803,790,044 3,454,153,758 C. LỢI ÍCH CỦA CỔ ĐÔNG THIỂU SỐ TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN 440 1,122,513,501,687 415,719,368,552 Nguồn: Báo cáo thường niên Licogi 16 năm 2008 Tổng tài sản: Chỉ tiêu tổng tài sản của công ty tăng nhanh trong những năm gần đây, từ 415.719,3 triệu đồng năm 2007 lên 1.122.513,5 triệu đồng năm 2008, tương đương với tốc độ tăng liên hoàn giữa năm 2008 so với 2007 là 170%. Đây là con số khá ấn tượng của công ty Licogi 16. Cơ cấu tài sản: Tỷ lệ tài sản ngắn hạn trên tài sản dài hạn của công ty là lớn và nó có xu hướng giảm từ 2007 đến 2008. Cụ thể năm 2007 tài sản ngắn hạn là 305.507 triệu đồng, tài sản dài hạn là 110.212 triệu đồng; tương đương với tỷ lệ 277%. Sang năm 2008, tài sản ngắn hạn của công ty là 787.823,5 triệu đồng; tài sản dài hạn là 334.690 triệu đồng, tương đương với 235%. Có sự biến động này là do tài sản ngắn hạn của công ty chủ yếu là tài sản huy động từ việc phát hành cổ phiếu và bán ra công chúng, năm 2008 thị trường chứng khoán không sôi động như năm 2007, nền kinh tế khủng hoảng nên mặc dù nguồn vốn ngắn hạn vẫn tăng lên nhưng không cao bằng nguồn vốn huy động dài hạn trong công ty để phát triển bền vững trong thời kỳ kinh tế khủng hoảng. Cơ cấu nguồn vốn: Tỷ trọng tổng nợ phải trả so với nguồn vốn của công ty là khá cao và có xu hướng giảm trong những năm qua. Cụ thể, năm 2007 tỷ trọng này là 55% giảm xuống còn 54% vào năm 2008. Tỷ trọng tổng nợ phải trả so với nguồn vốn của công ty có xu hướng giảm trong năm 2008 bởi nguồn vốn chủ sở hữu của công ty ngày càng tăng lên nhiều từ việc phát hành cổ phiếu, từ việc góp vốn dài hạn của các cổ đông trong công ty. Mối quan hệ giữa tài sản và nguồn vốn: Dựa vào bảng cân đối kế toán của công ty Licogi ta thấy, tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn lớn hơn so với nợ ngắn hạn. Tài sản cố định và đầu tư dài hạn nhỏ hơn vốn chủ sở hữu. Cụ thể tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn là 787.823,5 triệu đồng; nợ ngắn hạn là 490.649 triệu đồng, như vậy hệ số khả năng thanh toán hiện hành của doanh nghiệp là 1,6 đây là số cao. Như vậy hoạt động kinh doanh của Công ty Licogi 16 được tài trợ chủ yếu từ nguồn vốn chủ sở hữu và khả năng thanh toán nợ ngắn hạn của Công ty là tốt. Kết luận của cán bộ ngân hàng: -Cơ cấu tài sản và nguồn vốn của công ty luôn giữ được mức hợp lý, phù hợp với ngành nghề của công ty. - Vốn chủ sở hữu chiếm tỷ lệ cao và tăng đều qua các năm, điều này cho thấy khả năng tự chủ về tài chính của công ty là tốt. Vậy rủi ro về tình hình tài chính của công ty nói chung thấp, có thể đáp ứng được điều kiện vay vốn tại ngân hàng. Nhận xét của tác giả chuyên đề: Qua thông tin của khách hàng cung cấp và cán bộ quản lý rủi ro nhận xét tôi thấy cán bộ ngân hàng đã xem xét cơ cấu tài sản - nguồn vốn của công ty, tình hình tài chính của công ty một cách khách quan, đầy đủ, dùng các chỉ tiêu tương đối chính xác và khoa học. Qua đó cũng đánh giá được tình hình tài chính của công ty Licogi 16 tốt và rủi ro về tài chính của công ty thấp. * Rủi ro về các chỉ tiêu tài chính của công ty Licogi 16 Bảng 1.8: Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2006, 2007 và 2008 Đơn vị: triệu đồng STT Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 % tăng giảm 2007/2006 Năm 2008 % tăng giảm 2008/2007 1 Tổng giá trị tài sản 306.046 415.719 36% 1.122.513 170% 2 Doanh thu thuần 133.633 297.262 122% 444.594 50% 3 Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh 3.678 59.447 1.516% 133.561 125% 4 Thu nhập khác 398 9.226 2.218% 81.473 783% 5 Lợi nhuận trước thuế 4.075 68.451 1.579% 186.694 173% 6 Lợi nhuận sau thuế 2.956 68.451 2.216% 135.434 98% 7 Tỷ lệ cổ tức đã chi trả/Vốn điều lệ 15% 20% 33% 25% 25% Nguồn: Licogi 16 Dựa vào bảng số liệu tình hình sản xuất kinh doanh của công ty Licogi 16 giai đoạn 2006 đến 2008 ta thấy, các chỉ số về tài sản, doanh thu thuần, lợi nhuận và tỷ lệ cổ tức đã chi trả của công ty đều tăng lên qua các năm. Điều này khẳng định rằng công ty Licogi 16 hoạt động ổn định và có tăng trưởng tốt trong giai đoạn 2006 đến 2008. Tỉ suất lợi nhuận sau thuế/vốn điều lệ năm 2008 là 136 tỷ đồng tương đương 98,07%. Trích các quỹ theo điều lệ quy định: + Phát triển kinh doanh: 10% lợi nhuận sau thuế + Dự phòng tài chính: 10% lợi nhuận sau thuế + Khen thưởng phúc lợi: 10% lợi nhuận sau thuế Tỉ lệ chia cổ tức năm 2008: 25% bằng tiền mặt và 50% bằng cổ phiếu, thể hiện sự hợp lý trong sử dụng vốn đầu tư đồng thời cũng đánh giá rằng thu nhập của những cổ đông góp vốn cũng đang tăng dần theo các năm. Nhận xét của cán bộ ngân hàng: Vậy công ty hoạt động có hiệu quả trong những năm gần đây và lợi nhuận của công ty có giữ lại để tái đầu tư, mở rộng quy mô sản xuất. Rủi ro về hoạt động kinh doanh của công ty thấp. Nhận xét của tác giả chuyên đề: Qua thời gian thực tập tại ngân hàng TMCP Bắc Á tôi thấy ở đây cán bộ quản lý rủi ro đã tách lọc số liệu từ bảng báo cáo tài chính và báo cáo kết quả kinh doanh để từ đó có thể đánh giá được các chỉ tiêu tài chính phù hợp với nhu cầu phát triển của các khách hàng. Hơn thế nữa công việc này đang ngày càng được cán bộ công ty thực hiện hiệu quả hơn. - Rủi ro về các chỉ tiêu phản ánh tính thanh khoản và đòn bẩy: Chỉ tiêu Công thức 2007 2008 Khả năng thanh toán ngắn hạn Tài sản lưu động 1,1 1,6 Nợ ngắn hạn Khả năng thanh toán nhanh Tiền+các khoản phải thu 0,72 0,4 Nợ ngắn hạn Chỉ số thanh toán hiện hành các năm của Công ty luôn duy trì ở mức cao đủ để thanh toán các khoản nợ đến hạn. Cụ thể khả năng thanh toán hiện hành của công ty năm 2007 là 1,1 tăng lên 1,6 năm 2008 điều này chứng tỏ công ty có khả năng thanh toán tốt; Khả năng thanh toán nhanh của công ty giảm từ 0,72 năm 2007 xuống còn 0,4 năm 2008; có sự giảm mạnh này là do cuối năm 2007 đầu năm 2008 dự án bắt đầu được khởi công nên vốn bị ứ đọng nhiều, khả năng hoán đổi hàng hóa thành tiền chậm hơn so với năm 2007. Hệ số thanh toán hiện hành của công ty năm 2008 bằng 1,6 là tốt. -Rủi ro về các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động: STT Chỉ tiêu Công thức Năm 2007 Năm 2008 1 Vòng quay vốn lưu động Doanh thu thuần 0,67 0,82 TS lưu động bình quân 2 Vòng quay các khoản phải thu Doanh thu thuần 1,05 1,53 Các khoản phải thu bình quân 3 Vòng quay của hàng tồn kho Giá vốn hàng bán 1,1 1,7 Hàng tồn kho bình quân Doanh thu của công ty tăng lên theo các năm trong giai đoạn 2007- 2008, vòng quay vốn lưu động năm 2007 là 0,67 vòng lên 0,82 vòng. Nghĩa là trong năm 2007 tài sản tài sản quay được 0,67 vòng; năm 2008 tài sản quay vòng được 0,82 vòng. Mặc dù có sự tăng vòng quay vốn lưu động giữa 2 năm nhưng sự chuyển biến không mấy đáng kể. Số vòng quay của vốn lưu động chậm một phần do ngành kinh doanh của công ty là chủ yếu hoạt động lĩnh vực xây dựng nên thời gian thu hồi vốn lâu. Vòng quay các khoản phải thu của doanh nghiệp năm 2008 là 1,53 vòng lớn hơn so với năm 2007 là 1,05 vòng. Thông qua chỉ tiêu này ta biết được tốc độ thu hồi các khoản nợ của Công ty năm 2008 là 1,53 vòng- con số này cũng là khá tốt đối với một công ty hoạt động trong lĩnh vực xây dựng. Vòng quay của hàng tồn kho năm 2008 là 1,7 vòng so với năm 2008 thì nó tăng lên 0,6 vòng. Sự tăng lên trong năm 2008 chứng tỏ rằng chu kỳ luân chuyển vật tư hàng hóa bình quân của công ty cũng tương đối tốt so với ngành nghề kinh doanh của công ty. - Rủi ro trong các chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời: STT Chỉ tiêu Công thức Năm 2007 Năm 2008 1 Tỷ suất lợi nhuận/ tài sản ROA% Thu nhập sau thuế 0,16 0,12 Tổng tài sản 2 Tỷ suất lợi nhuận/ vốn ROE% Thu nhập sau thuế 0,44 0,26 Vốn chủ sở hữu 3 Tỷ suất lợi nhuận gộp Lợi nhuận gộp bán hàng 0,26 0,285 Doanh thu 4 Doanh thu từ tổng tài sản Doanh thu 0,72 0,4 Tổng tài sản 5 Thời gian chuyển đổi HTK thành doanh thu Hàng tồn kho bình quân 4,9 5,05 Doanh thu trung bình tháng 6 Tốc độ tăng trưởng doanh thu Doanh thu hiện tại- Doanh thu kỳ trước 0,48 0,5 Doanh thu kỳ trước 7 Tốc độ tăng lợi nhuận Lợi nhuận kỳ hiện tại- Lợi nhuận kỳ trước 0,9 0,95 Lợi nhuận kỳ trước Từ bảng số liệu ta thấy, lợi nhuận của công ty đang ngày càng tăng cao, tốc độ tăng lợi nhuận cao năm 2007 tốc độ tăng lợi nhuận là 0,9 lần đến năm 2008 thì tốc độ tăng này lên tới 0,95 lần. Tỷ suất lợi nhuận so với tổng tài sản, tỷ suất lợi nhuận so với vốn chủ sở hữu cũng khá tốt. Nhận xét của cán bộ tín dụng: Như vậy lợi nhuận của công ty khá tốt, tốc độ tăng trưởng lợi nhuận cao, biểu hiện doanh nghiệp làm ăn có lãi cao trong 2 năm 2007 và 2008. Công ty Licogi 16 có rủi ro về năng lực tài chính là rất thấp. Nhận xét của tác giả chuyên đề: Qua những thông tin của dự án và những ý kiến đánh giá của cán bộ quản lý rủi ro tôi thấy cán bộ ngân hàng cần có thêm một số nhận định về những nội dung: + Năm 2007 và 2008 Công ty đã sử dụng tài sản có hiệu quả cao, tạo ra tăng trưởng nhanh, doanh thu lớn, lợi nhuận cao. + Khả năng sinh lời của của tổng tài sản khá cao, khả năng sinh lời của vốn chủ sở hữu khá cao chứng tỏ vốn tự có của công ty phát huy tác dụng cao, tài sản có khả năng sinh lời tốt. + Trên phương diện ngành nghề kinh doanh của công ty thì vòng quay các khoản phải thu của công ty khá tốt, chứng tỏ vốn đầu tư được sử dụng một cách có hiệu quả và tốc độ thu hồi các khoản nợ, hệ số quay vòng hàng tồn kho nhanh. +Khả năng thanh toán của công ty luôn được đảm bảo do có sự tham gia vững chắc của nguồn vốn chủ sở hữu. Đây là điều giúp công ty có khả năng hoàn trả vốn vay sau này. * Rủi ro về tình hình lưu chuyển tiền tệ của công ty Licogi 16: Báo cáo lưu chuyển tiền tệ của công ty cho biết năm 2008 lưu chuyển tiền cho hoạt động kinh doanh là -304.448 triệu đồng; lưu chuyển tiền tệ cho hoạt động đầu tư là -188.900 triệu đồng; lưu chuyển tiền tệ cho hoạt động tài chính là 415.233 triệu đồng. Vậy lưu chuyển tiền thuần trong kỳ là -78.115 triệu đồng. Tiền và tương đương tiền đầu kỳ là 94.360 triệu đồng nên tiền và tương đương tiền cuối kỳ là 16.245 triệu đồng. Lưu chuyển tiền tệ cho hoạt động kinh doanh là âm phản ánh khả năng tạo tiền của doanh nghiệp từ các hoạt động kinh doanh là lỗ tức là chi lớn hơn thu. Lưu chuyển tiền tệ của hoạt động đầu tư là âm phản ánh hoạt động đầu tư của doanh nghiệp thực chi lớn hơn thực thu; điều này là hạn chế của doanh nghiệp tuy nhiên với công ty xây dựng Licogi do năm 2008 là năm bắt đầu dự án xây dựng khu dân cư Long Tân mở rộng đi vào xây dựng nên chi phí lớn hơn nhiều so với doanh thu thu được. Điều này cũng có thể coi là có căn cứ. Lưu chuyển tiền tệ cho hoạt động tài chính năm 2008 có giá trị dương và tương đối lớn, tăng lên so với năm 2007 (là 93.735 triệu đồng). Điều này phản ánh rằng công ty đang ngày càng tăng về quy mô và kết cấu của vốn chủ sở hữu và vốn vay. Tiền và tương đương tiền cuối kỳ là dương, chứng tỏ lượng tiền tệ được công ty sử dụng có hiệu quả, và đồng thời các khoản chi của công ty cũng hoàn toàn có cơ sở phù hợp với ngành nghề hoạt động của công ty. Kết luận của cán bộ quản lý rủi ro: - Báo cáo lưu chuyển tiền tệ khá rõ ràng và lượng tiền cuối kỳ là dương, chứng tỏ công ty có đủ tiền để lưu chuyển và thực hiện dự án - Dự án nếu được thực hiện sẽ có hiệu quả về mặt tài chính. Vậy rủi ro về khả năng lưu chuyển tiền tệ của công ty khá thấp. Nhận xét của tác giả chuyên đề: Qua những thông tin mà khách hàng cung cấp cùng với những đánh giá của cán bộ ngân hàng tôi thấy, trong quá trình đánh giá báo cáo lưu chuyển tiền tệ của công ty, ngân hàng không coi trọng lắm đến nguyên nhân của lượng tiền âm trong hoạt động kinh doanh và hoạt động đầu tư, ngân hàng coi đó là điều tất yếu của một công ty xây dựng. Tuy nhiên theo tôi cần đánh giá thêm, tìm hiểu thêm những vấn đề dẫn đến lượng tiền chi tiêu và thu được trong hoạt động kinh doanh và hoạt động đầu tư của khách hàng là âm. 1.3.2.2 Đánh giá rủi ro về dự án a. Đánh giá rủi ro về mặt cơ sở chính sách: Ngành nghề kinh doanh mà dự án hướng tới là xây dựng khu dân cư, tạo thêm nhà ở cho nhân dân lao động tại huyện Nhơn Trạch và khu vực các tỉnh, thành phố lân cận. Đây là một trong những lĩnh vực được nhà nước khuyến khích. Hiện nay chính phủ đang khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng phát triển theo hướng hiện đại, nâng cao thị phần. Là một lợi thế để công ty Licogi 16 phát triển mạnh hơn nữa. Dự án nằm trong quy hoạch tổng thể của Thành phố mới Nhơn Trạch theo quyết định số 284/2006/QĐ-TTg ngày 21 tháng 12 năm 2006 về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đô thị mới Nhơn Trạch- tỉnh Đồng Nai đến năm 2020. Dự án đã có Quyết định số 4943/QĐ.CT.UBT ngày 22/12/2003 của Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai về việc chấp thuận chủ trương và giới thiệu địa điểm lập thủ tục đầu tư xây dựng mở rộng khu dân cư theo quy hoạch tại xã Long Tân, Nhơn Trạch, Đồng Nai; Dự án đã có Quyết định số 5682/QĐ.CT.UBT ngày 22 tháng 11 năm 2004, về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 khu dân cư Long Tân mở rộng 27ha - huyện Nhơn Trạch - tỉnh Đồng Nai. Dự án đã có Quyết định 5924/QĐ.UBND ngày 9/6/2006 về việc phê chuẩn phương án tổng thể về bồi thường dự án Khu dân cư và đừơng giao thông (27ha)- huyện Nhơn Trạch- tỉnh Đồng Nai. Dự án tuân thủ, chấp hành nghiêm các quy định của luật và quy định hiện hành có liên quan. Kết luận cán bộ quản lý rủi ro ngân hàng: Dự án hoạt động phù hợp với cơ chế chính sách của Nhà nước, phù hợp với chính sách của tỉnh Đồng Nai. Dự án có mức rủi ro về cơ chế chính sách thấp, có thể chấp nhận được. Nhận xét của tác giả chuyên đề: Trong thời gian thực tập tại ngân hàng TMCP Bắc Á tôi cũng nhận thấy cán bộ ngân hàng đã xem xét tất cả các giấy tờ có liên quan đến dự án một cách cẩn thận, xem xét cả tính hợp lệ của các nội dung và cả con dấu. Do vậy, dự án này cán bộ ngân hàng cũng đã kiểm tra rất cẩn thận những nội dung của cơ chế chính sách của dự án. Kết luận dự án có rủi ro về năng lực pháp lý thấp. Đánh giá rủi ro về thị trường thu nhập, thanh khoản: Đồng Nai là một tỉnh miền Đông Nam Bộ, có địa hình rộng lớn, bằng phẳng, mạng lưới giao thông đường thủy đường bộ tương đối hoàn chỉnh thuận tiện. Mặt khác tỉnh lại tiếp giáp với thành phố Hồ Chí Minh- là thành phố phát triển nhất nước ta. Vì vậy trong mấy năm gần đây, khi cơ chế kinh tế chuyển sang nền kinh tế thị trường, với sự nắm bắt nhanh nhạy các chủ trương ưu đãi nên Đồng Nai đang trở thành một tỉnh có nền kinh tế phát triển toàn diện. Huyện Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai được xác định là một địa bàn trọng điểm về phát triển công nghiệp và xây dựng đô thị mới quy mô lớn của tỉnh Đồng Nai. Với diện tích tự nhiên hơn 50.000ha, 3.300ha đất thuộc khu công nghiệp mới phát triển. Hiện tại Nhơn Trạch đã và đang thu hút được rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, điều này mở ra cho Nhơn Trạch ngày càng phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất... Cùng với sự phát triển của công nghiệp là sự gia tăng dân số cơ học, có rất nhiều lực lượng lao động công nghiệp ở những tỉnh khác đến là việc trong khu công nghiệp tại Nhơn Trạch. Để quản lý tốt nhân khẩu trong địa bàn, tạo điều kiện về nơi ở ổn định lâu dài cho người lao động trong khu công nghiệp yên tâm, đòi hỏi Đồng Nai nói chung và Nhơn Trạch nói riêng phải có ưu tiên phát triển xây dựng các khu nhà ở hiện đại và hoàn chỉnh giao thông cơ sở hạ tầng. Mặt khác do Nhơn Trạch có vị trí địa lý gần thành phố Hồ Chí Minh, giao thông thuận lợi, lại có quỹ đất xây dựng lớn. Một số người dân trong thành phố muốn đầu tư nhà ở tại huyện Nhơn Trạch, nhằm thay đổi điều kiện sống chật hẹp, ồn ào trong thành phố. Một bộ phận khác có điều kiện kinh tế mong muốn đầu tư những biệt thự, nhà nghỉ tại Nhơn Trạch nhằm phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi, thư giãn trong những ngày nghỉ cuối tuần, những ngày lễ... Trong khi đó hiện tại Nhơn Trạch chưa đầu tư được những khu ở có đủ điều kiện về hạ tầng cơ sở cũng như các dịch vụ công cộng ... Các khu ở hiện có của Nhơn Trạch hầu hết đều được xây dựng tự phát, không theo quy hoạch chung và không có đủ điều kiện về hạ tầng cơ sở cũng như các dịch vụ công cộng. Quy hoạch khu đô thị Nhơn Trạch đã được hình thành và năm 1996 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt định hướng phát triển là một khu đô thị Công nghiệp với hạt nhân là Khu trung tâm và các khu dân cư. Xuất phát từ những thực trạng trên, vấn đề cần thiết cấp bách đặt ra cho Đồng Nai là phải xây dựng được những khu đô thị có đủ điều kiện để thực sự hấp dẫn và xứng với tầm vóc là khu đô thị của một tỉnh có nền kinh tế phát triển. Kết luận của cán bộ quản lý rủi ro: - Tình hình nhà ở, khu dân cư tại khu vực Nhơn Trạch là rất cấp bách và cần thiết. - Dự án xây dựng khu dân cư Long Tân nằm trong quy hoạch của tỉnh Đồng Nai cũng như quy hoạch của Thủ tướng Chính phủ. - Tại huyện Nhơn Trạch nhu cầu về nhà ở, khu dân cư là đang lớn trong khi hiện tại trên địa bàn huyện Nhơn Trạch chưa đầu tư được những khu ở có đủ điều kiện về hạ tầng cơ sở cũng như các dịch vụ công cộng. - Dự án khả thi về mặt thị trường, thu nhập, thanh toán và rủi ro thấp. Nhận xét của tác giả chuyên đề: Qua thông tin của dự án tôi thấy cán bộ quản lý rủi ro đánh giá hơi lạc quan về tình hình thị trường của dự án. Tôi thấy thông tin mà dự án mang lại chưa thật sự nói lên được tình hình cung cầu về sản phẩm của dự án, chưa có một sự dự báo cự thể, chưa có những số liệu cần thiết để chứng minh về tình hình nhu cầu về nhà ở hiện tại và tương lai của dự án. Ngoài ra khách hàng cũng chưa đề cập được những biện pháp tăng sức cạnh tranh của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án. Cán bộ ngân hàng nên yêu cầu khách hàng có những điều tra cụ thể và có những dự báo tương đối chính xác về cung cầu của sản phẩm, chứng minh được sản phẩm của dự án có những tính cạnh tranh so với đối thủ cạnh tranh... c. Rủi ro về kỹ thuật, vận hành, bảo trì của dự án: Các nhà chung cư trong Khu dân cư Long Tân được bố trí là các cụm nhà chung cư cao từ 5 đến 12 tầng, được thiết kế mặt bằng đa dạng. Phù hợp với mọi đối tượng: có các căn hộ tiện nghi phù hợp với các đối tượng là công nhân lao động trong các khu công nghiệp, cũng như cá căn hộ cao cấp phục vụ cho các dân cư đô thị, các chuyên gia trong nước và ngoài nước. loại hình chung cư là loại hình chủ đạo chiếm 53,6% diện tích quy hoạch nhà ở đáp ứng quy mô khá cao. Các khối nhà 12 tầng (lô 5e) được bố trí tại vị trí tiếp giáp với trục đường Nam- Bắc và ở phía góc phải phía Nam tiếp giáp với các trục giao thông bên ngoài của khu Long Tân. Khối nhà chung cư cao 5 tầng được bố trí tiếp giáp với các trục đường giao thông chính Bắc- Nam và bố trí trải đều trong khoảng giữa của khu dân cư (lô 5e, 5a, 5b, 5c, 5d). Các nhà chung cư được thiết kế tầng trệt và tầng 1 (đối với khu chung cư cao tầng) dành cho các chức năng dịch vụ công cộng như siêu thị mini, dịch vụ sinh hoạt, gara để xe... để tạo mô hình ở hoàn chỉnh, thuận tiện thực sự hấp dẫn được người dân và tiết kiệm được đất đai- Đây là vấn đề rất cần thiết đối với các khu đô thị hiện nay. Ngoài các khối nhà, các lô đất sử dụng bố trí dân cư còn được bố trí các sân bãi đỗ xe, sân thể thao, cây xanh, vườn hoa, tiểu cảnh tạo không gian thoáng, sinh động đảm bảo khi hoàn thiện các cụm dân cư sẽ góp phần tạo cho toàn khu dân cư Long Tân mở rọng những mảng chấm phá về không gian kiến trúc cũng như môi trường với các yếu tố xanh- sạch-đẹp. Bảng 1.9: Số chi tiết cơ cấu đất xây dựng nhà ở chung cư Kí hiệu Hạng mục Diện tích đất (m2) Mật độ xây dựng tối đa (%) Tầng cao Hệ số sử dụng Số hộ Dân số (người) 1 Chung cư cao tầng Chung cư 5e 16.700 20 12 2,5-4,0 440 1.200 2 Chung cư thấp tầng Chung cư 5a, 5b, 5c,5d 41.440 25-40 5 1,5-2 596 1.836 Tổng số 58.140 1.036 3.056 Nguồn: Dự án xây dựng khu chung cư Long Tân mở rộng của công ty Licogi 16 Giải pháp thiết kế có thể đáp ứng các tình huống: Khu chung cư cao tầng: - Chủ đầu tư tiến hành xây dựng tường bao quanh toàn bộ công trình và tường bao quanh toàn bộ công trình và tường bao 4 phía căn hộ đã đăng ký theo hợp đồng đã được duyệt, hoàn thiện mặt đứng, hoàn thiện hệ thống kỹ thuật cho toàn bộ dân cư, hoàn thiện hành lang, cầu thang cửa ra vào của căn hộ. - Lắp đặt đường ống kỹ thuật, đường ống kỹ thuật, đồng hồ điện nước, gas trục chính và nhánh để đầu chờ tại các vị trí của thiết bị. - Phương án ngăn chia phòng, buồng trong các căn hộ cũng như phần hoàn thiện bên trong căn hộ, chủ đầu tư sẽ cung cấp các phương án thiết kế và tư vấn bố trí nội thất cho khách hàng để khách hàng có thể lựa chọn phù hợp với yêu cầu của gia đình mình. Giải pháp kết cấu - Tất cả các kết cấu bê tông cốt thép và đều được thiết kế, tính toán và kiểm tra theo tiêu chuẩn Việt Nam - Vật liệu sử dụng chính: + Bê tông mác 250 đến mác 300 cho kết cấu chịu lực chính của các khu nhà cao tầng + Bê tông mác 200 cho nhà 5 tầng + Cốt thép chịu lực: sử dụng thép AII hoặc chủng loại tương đương với nhà 5 tầng; thép AIII hoặc chủng loại tương đương với nhà 1112 tầng. + Cốt thép cấu tạo: sử dụng thép AI với đường kinh nhỏ hơn 10; cốt thép AII với đường kính lớn hơn 10. + Tường móng, bể xây bằng gạch đặc mác >= 75; vữa XM mác >= 50. Như vậy giải pháp kỹ thuật của công ty sử dụng là hợp lý và có những giải pháp kỹ thuật phòng ngừa khi có những yếu tố rủi ro xảy ra, và đồng thời có những dịch vụ đi kèm khi khách hàng mua sản phẩm, nên giải pháp kỹ thuật của công ty khá tốt. Kết luận cán bộ quản lý rủi ro: Các đặc điểm kỹ thuật của dự án xây dựng khu dân cư Long Tân mở rộng là khá tốt, phù hợp với tiềm lực tài chính kỹ thuật của công ty Licogi 16. Rủi ro về kỹ thuật của dự án thấp. Nhận xét của tác giả chuyên đề: Theo thông tin của khách hàng cung cấp và những kết luận của cán bộ ngân hàng tôi thấy, trong quá trình kiểm tra đánh giá rủi ro về kỹ thuật, vận hành của dự án cán bộ quản lý rủi ro chỉ đánh giá được phần nào thông qua những hiểu biết sơ sài từ những dự án tương tự. Có lẽ cán bộ ngân hàng thường là những người tốt nghiệp khối ngành kinh tế mà ít người hiểu biết về kỹ thuật. Do vậy, công tác quản lý rủi ro trong kỹ thuật vận hành vẫn chưa đạt hiệu quả cao. Theo tôi, cán bộ quản lý rủi ro nên phòng ngừa rủi ro kỹ thuật bằng cách tham gia góp ý với nhà đầu tư về những biện pháp như: Bảo hiểm các sự kiện bất khả kháng tự nhiên như lụt lội, động đất, chiến tranh; Sử dụng công nghệ đã được kiểm chứng; Bộ phận vận hành dự án phải được đào tạo tốt, có kinh nghiệm... d. Rủi ro về tài chính của dự án Tổng mức đầu tư của dự án: 503.743 triệu đồng Trong đó vốn tự có của công ty chiếm 15% vốn đầu tư và bằng 75.561,5 tr