Chuyên đề Hoàn thiện công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội

số 3056/QĐ_UBND ngày 30/6/2006 của UBND TP Hà Nội về việc thu hồi 1.134,2 mét vuông đất tại Cụm tiểu thủ công nghiệp Hai Bà Trưng Hà Nội để cho Công ty cổ phầnA thuê trong thời gian 50 năm để xây dựng xưởng sản xuất và văn phòng của công ty + Hợp đồng thuê đất số 165-2006/TNMTNĐ-HĐTĐTN ngày 28/7/2006 giữa Sơ tài nguyên môi trường và nhà đất Hà Nội và công ty cổ phần A + Biên bản bàn giao môc giới ngoài hiện trường ngày 08/09/2006 + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 29/12/2006 + Giấy chứng nhận về thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy + Phiếu xác nhận bản đăng ký đạt tiêu chuẩn môi trường + Biên bản họp hội Đại hội đồng cổ đông bất thường của công ty cổ phần A về việc uỷ quyền cho Tổng giám đốc được quyền thay mặt công ty ký kết các hợp đồng tín dụng vay vốn ngân hàng và dùng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án để thế chấp cho khoản vay Đơn vị là doanh nghiệp cổ phần của các cá nhân, không có vốn của Nhà nước nên không bị điều tiết bởi quy chế đấu thầu hiện hành. Với sự nhất trí của Đại hội cổ đông về việc đầu tư dư ján và giao quyền cho Hội đồng quản trị quyết định các hạng mục chi tiết, cách thức đầu tư của dự án và uỷ quyền cho Tổng giám đốc kiêm chủ tịch Hội đồng quản trị công ty thực hiện vay vốn và ký kết với Ngân hàng Đánh giá: Cán bộ thẩm định đã thẩm định khá chi tiết về hồ sơ pháp lý của khách hàng ,thẩm định đầy đủ hồ sơ của chủ đầu tư như các quyết định đầu tư, biên bản họp cổ đông, các văn bản pháp lý của dự án. Cán bộ đã có sự phân loại loại hình doanh nghiệp từ đó vận dụng các văn bản pháp luật điều chỉnh loại hình doanh nghiệp đó, cụ thể ở đây Duy Anh là doanh nghiệp không có vốn Nhà nước nên không chịu điều tiết bởi quy chế đấu thầu. Thứ hai: Thẩm định, phân tích đánh giá tình hình tài chính và năng lực sản xuất kinh doanh hiện hành của chủ dự án Chấm điểm tín dụng va xếp hạng tín dụng Khách hàng theo quy định: Theo hệ thống chấm điểm, xếp hạng tín dụng của NHNT thi năm 2005 đơn vị xếp hạng BB với quy mô trung bình, ngành thương mại dịch vụ. Cụ thể chấm điểm tín dụng: + Điểm tài chính: 40,8 + Điểm phi tài chính: 84,48 + Tổng điểm theo trọng số đạt : 69,19 điểm - Tình hình tài chính của chủ đầu tư: Từ bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tên, cán bộ thẩm định đã tính toán các chỉ tiêu về hiệu quả tài chính cũng như hiệu quả hoạt động của chủ đầu tư thông qua bảng các chỉ tiêu sau: Bảng 1.7: Các chỉ tiêu tài chính Các chỉ tiêu tuyệt đối 2004 2005 30/11/2006 Doanh thu 154.188 130.206 146.420 Lợi nhuận sau thuế 1.450 2.240 1.752 Tổng giá trị tài sản 105.807 76.230 101.312 Nguồn vốn chủ sở hữu 20.577 22.047 54.104 Vay ngắn hạn 55.925 17.516 23.134 Vay dài hạn 11.836 16.677 3.000 Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án (Tổ thẩm định) Bảng 1.8: Các chỉ số doanh lợi Tốc độ tăng trưởng doanh thu 52,0% -15,5% 12,5% Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận ròng 13,5% 54,4% -21,8% Hệ số lợi nhuận ròng/Doanh thu thuần 0,01 0,02 0,02 Hệ số lợi nhuận/ Tài sản 0,02 0,03 0,03 Hệ số lợi nhuận/ Vốn chủ sở hữu 0,10 0,15 0,06 Tỷ lệ CPQL và BH/Doanh thu thuần 10,1% 13,9% 13,2% Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án (Tổ thẩm định) Bảng 1.9: Các chỉ số cơ cấu vốn và tài sản, các chỉ tiêu đòn bẩy tài chính Hệ số vốn tự tài trợ (NVCSH/NV) 0,19 0,29 0,53 Hệ số nợ (Nợ phải trả/Tài sản) 0,81 0,71 0,47 Hệ số nợ ngắn hạn/ Tổng nợ 0,86 0,69 0,94 Hệ số đòn bẩy ( Nợ phải trả/ NVCSH) 4,14 2,46 0,87 Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án (Tổ thẩm định) Bảng 1.10: Các hệ số thanh toán (Chỉ số thanh khoản) Hệ số thanh toán hiện hành (TSLĐ+ĐTNH)/NNH 1,10 1,24 1,79 Hệ số thanh toán nhanh (Tiền+ĐTTCNH+KPThu)/NNH 0,64 0,35 0,55 Hệ số thanh toán tức thời (Tiền/NHN) 0,01 0,05 0,04 Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án (Tổ thẩm định) Bảng 1.11: Các hệ số hoạt động hiệu quả Số ngày phải thu = (360*Gtrị TB KPT/DTT) 86 80 42 Số ngày phải trả = (360* Gtrị TB KPT/ GVHB 36 59 54 Số ngày hàng tồn kho = (360*Gtrị TB HTK/GVHB 83 112 132 Vòng quay tài sản = (DTT/Gtrị TB TTS) 1,46 1,43 1,65 Vòng quay vốn lưu động = (DTT/ Gtrị TB TSLĐ và ĐTNH) 1,91 2,05 2,33 Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án (Tổ thẩm định) Phân tích các số liệu trên của cán bộ thẩm định: - Tốc độ tăng trưởng doanh thu năm 2005 bị âm 15,5% ( doanh thu giảm từ 154 tỷ đồng xuống 130 tỷ đồng). Đó là do mục tiêu của công ty trong năm 2005 là ưu tiên giữ vững hiệu quả tài chính và tăng cường sự bền vững của tài chính trước tình trạng nợ đọng vốn kéo dài trong nghành xây dựng vơ bản. Vì thế, công ty chủ động lựa chọn cách thức bán hàng như sau: không bán hàng cho khách hàng có công trình thi công nhưng tình hình tài chính không lành mạnh hoặc có dấu hiệu không minh bạch, đặc biệt là phải xác định nguồn vốn thanh toán đảm bảo. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng lợi nhuận dương 54,4% (lợi nhuạn sau thuế năm 2005 là 2,240 tỷ đồng cao hơn so với năm 2004 là 1,450 tỷ đồng). Chính là nhờ việc đi vào hoạt động của trạm nhựa đường lỏng tại Quảng Ninh trong năm 2005, vì vậy công ty đã chuyển sang kinh doanh nhựa đường lỏng (sản phẩm có tỷ suất lợi nhuận cao) thay vì kết hợp kinh doanh nhựa đường đặc (có tỷ suất lợi nhuận thấp hơn). Năm 2006, trạm nhựa đường lỏng tại Mỹ tho cũng đi vào hoạt động vì vậy doanh thu đến 30/11/2006 của đơn vị tăng 12,5% so với năm 2005. Nhưng tại thời điểm tháng 11/2006, đơn vị phải dự trữ một luợng hàng lớn ( 22 tỷ đồng, tăng giá trị hàng tồn kho lên 66% so với năm 2005) để cấp cho các đơn vị thi công xây dựng cơ bản trong những tháng quyết toán, dẫn tới đẩy giá vốn hàng bán lên cao và làm tốc độ tăng trưởng lợi nhuận, hệ số lợi nhuận so với doanh thu thuần, tài sản năm 2006 đều giảm. - Các chỉ số doanh lợi khách như tốc độ tăng trưởng lợi nhuận, hệ số lợi nhuận so với doanh thu thuần, với tài sản và với vốn chủ đều tăng trong năm 2005. Điều này thể hiện những cố gắng thành công của doanh nghiệp trong việc đảm bảo hiệu quả kinh doanh. Nhưng những khó khăn kể trên đã tác động đến hoạt động bán hàng làm cho chi phí quản lý và bán hàng tăng so với năm trước, trong khi doanh thu giảm đi, dẫn tới tỷ lệ chi phí quản lý và bán hàng/Doanh thu thuần tăng lên. Riêng hệ số lợi nhuận trên vốn chủ sởi hữu năm 2006 giảm mạnh từ 0,15 xuống còn 0,06, chủ yếu là do trong năm công ty đã tăng vốn chủ sở hữu từ 18,9 tỷ VNĐ lên 51,6VNĐ phục vụ cho các dự án đầu tư mới. - Do đặc thù của đơn vị là cung cấp đầu vào trong lĩnh vực xây dựng cơ bản, là ngành hiện có tình trạng nợ đọng kéo dài, đặc biệt đối với lĩnh vực giao thông, vì vậy công ty thường bị chiếm dụng vốn nhiều hơn là chiếm dụng vốn của bạn hàng. Điều này thể hiện ở số ngày phải thu luôn lớn hơn số ngày phải trả. Tuy nhiên, với mục tiêu tăng cường sự bền vững tài chính, thông qua việc lựa chọn khách hàng để bảo đảm bán hàng và thu hồi được vốn nên số ngày hàng tồn kho tăng, khoảng cách giữa số ngày phải thu và phải trả đã được điều chỉnh giảm dần trong năm 2005 (từ 50 ngày xuống còn 21 ngày) và điều này đã không còn trong năm 2006, kéo theo vòng quay tài sản có giảm nhẹ. Các hệ số hiệu quả quản lý cũng tương tự các doanh nghiệp khác cùng ngành nghề, trong điều kiện đều chịu tác động bởi bối cảnh các doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng cơ bản, đặc biệt là ngành giao thông vận tải hoạt động kém hiệu quả. - Các chỉ tiêu về đòn bẩy tài chính : Hầu hết các chỉ tiêu này đều giảm do nợ phải trả giảm, nguồn vốn giảm trong khi các chỉ số khác gần như không đổi trong 2 năm 2004-2005. Điều này được giải thích là do mục tiêu bán hàng nhiều nhất có thể nhưng phải thu hồi tốt công nợ, đảm bảo mức lợi nhuận nhất định đề ra của doanh nghiệp, do đó công ty không đẩy mạnh việc nhập bán hàng và kéo theo giảm vay nhập khẩu hàng, tăng cường thu hồi công nợ để trả nợ ngân hàng. Hệ số này giảm mạnh trong năm 2005 còn do công ty đã tăng vốn chủ sơ hữu. - Công ty chưa từng hoạt động kinh doanh văn phòng cho thuê tính đến thời điểm hiện tại. - Triển vọng trong thời gian tới của công ty + Ngắn hạn: Trung bình + Dài hạn: Tốt Đánh giá: Cán bộ thẩm định đã phân tích rất chi tiết về các chỉ tiêu trong báo cáo tài chính. Các chỉ tiêu thay đổi như tốc độ tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận, hệ số doanh lợi đến các chỉ tiêu về đòn bầy tài chính đều được các cán bộ thẩm định tìm hiểu nguyên nhân, giải thích được sự thay đổi đó trong hoạt động kinh doanh. Chính sự phân tích tỉ mỉ , tìm được những nguyên nhân làm thay đổi các chỉ tiêu đó đã giúp cán bộ thẩm định đánh giá chính xác được hoạt động của doanh nghiệp, và có những dự báo chuẩn hơn về tình hình hoạt động của doanh nghiệp trong tương lai. Vậy dự đoán triển vọng doanh nghiệp như kết luận trên là hợp lý, tuy nhiên trong phần chấm điểm tín dụng cán bộ thẩm định chưa nêu rõ được căn cứ tính điểm ,trọng số của từng yếu tố tài chính. Thứ ba: Thẩm định đánh giá các yếu tố phi tài chính: Hiện nay với cách thức tổ chức gọn nhẹ và chất lượng đã mang lại hiệu quả cho công ty. Đây cũng là mặt tích cực của các doanh nghiệp ngoài quốc doanh và đang được đánh giá cao. Bảng 1.12: Năng lực bộ máy lãnh đạo và đội ngũ cán bộ chủ chốt Chức vụ Họ tên Lĩnh vực quản lý Tuổi Trình độ Năm công tác Thời gian bổ nhiệm CT HĐQT Đỗ Văn Lâm XDCB TM 43 ĐH 18 02/99 TGĐ/GĐ Nguyễn Trọng Toàn XDCB TM 43 ĐH 18 02/99 PTGĐ/PGĐ Trần Vinh Quang TM 34 ĐH 10 02/99 Kế toán trưởng Trần Thị Ánh Tuyết Kế toán Tài chính 32 ĐH 10 02/99 Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án (Tổ thẩm định) Đội ngũ lãnh đạo chủ chốt được trải nghiệm qua doanh nghiệp nhà nước, có trình độ chuyên môn và nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh hiện tại, cũng như kinh nghiệm trong tổ chức điều hành hoạt động công ty. Đây là điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh hiện tại (kinh doanh nhựa đường lỏng và máy nghiền sàng đá) và tương lai của doanh nghiệp (hoạt động kinh doanh văn phòng cho thuê quy mô nhỏ ). Đánh giá: Vì lĩnh vực hoạt động chính của công ty này là cung cấp nhựa đường lỏng, và máy nghiền sàng đá, lĩnh vực xây dựng văn phòng là một lĩnh vực mới, do vậy theo đánh giá của bản thân thì đây là một điểm yếu của doanh nghiệp khi thực hiện dự án này. Vì đây là dự án xây dựng văn phòng quy mô nhỏ nên có thể chấp nhận, vì trong quá trình thực hiện doanh nghiệp sẽ tích lũy kinh nghiệm,cán bộ thẩm định cần yêu cầu chủ đầu tư khi thực hiện triển khai dự án cần thuê tư vấn. 1.2.6.2. Thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê. Thứ nhất: Thẩm định tính pháp lý của dự án bao gồm các văn bản cho phép đầu tư của các cơ quan có thẩm quyền. Tính pháp lý của dự án đã được thẩm định cùng với tư cách pháp lý của chủ đầu tư trong hồ sơ chủ đầu tư do phòng Khách hàng cung cấp Thứ hai: Thẩm định nhu cầu thị trường của dự án xây dựng văn phòng cho thuê Về mặt kinh tế, năm 2006 đánh dấu những dấu hiệu tích cực nhất trong nhiều năm từ thời kỳ đổi mới như Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 của tổ chức thương mại thế giới (WTO), ký kết quan hệ đối tác chiến lược với Nhật Bản và đặc biệt là dòng vốn FDI tại thời điểm 31/12/2006 được ghi nhận ở mức 9,72 tỷ đô la Mỹ, đây là con số lớn nhất và ấn tượng nhất kể từ khi Việt Nam chính thức mở cửa và kêu gọi đầu tư nước ngoài, cùng với FDI đạt con số kỷ lục, hàng loạt quỹ đầu tư nước ngoài tăng quy mô vốn, các công ty chứng khoán nước ngoài rót vốn vào các quỹ đầu tư Việt Nam, tổng vốn hoá toàn bộ sàn giao dịch chứng khoán TP. HCM ở mức khoảng 10 tỷ USD, vốn của các nhà đầu tư nước ngoài chiếm khoảng 38%. Cùng với hàng loạt những đánh giá tíc cực từ báo chí và dư luận quốc tế, Việt Nam được coi như là một “con hổ mới” của Châu Á, các nhà đầu tư nước ngoài đang ra sức chen chân vào thị trường Việt Nam trước khi quá muộn. Những diễn biến đó đã tạo cơ hội lớn cho toàn bộ nền kinh tế, làm thay đổi rất nhiều lĩnh vực, ngành nghề, định hướng hoạt động cũng như cơ cấu của nền kinh tế trong đó có thị trường bất động sản và văn phòng cho thuê. Nếu như trước đây nhu cầu văn phòng cho thuê cao cấp chỉ có ở những công ty nước ngoài, thì hiện tại các doanh nghiệp trong nước cũng chú ý đến việc dọn vào các toà nhà thay vì thuê nhà dân làm văn phòng. Theo các doanh nghiệp này, tuy giá thuê văn phòng chuyên nghiệp có cao hơn thuê nhà dân nhưng không phải lo việc khác như đầu tư trang trí, cơ sở hạ tầng dịch vụ, bảo vệ 24/24… mà chỉ tập trung vào sản xuất, kinh doanh, ngoài ra việc thuê các văn phòng chuyên nghiệp còn góp phần nâng cao hình ảnh, thương hiệu của doanh nghiệp trước đối tác. Cụ thể, việc khan hiếm văn phòng cho thuê cao cấp đã trở thành một vấn đề nỏng bỏng, trên cả địa bàn Hà Nội và TP. HCM, giá cho thuê văn phòng tăng liên tục và tăng so với năm 2005 từ 20 – 30% và dự báo còn tăng lên hơn nữa bởi hiện nay diện tích đất dùng để xây dựng văn phòng cho thuê trong nội thành thành phố gần như là không còn, diện tích ở các khu đô thị xa trung tâm cũng được xem xét đến nhưng đa số các diện tích đất ở các khu vực này đã được phê duyệt cho các dự án xây dựng dân dụng, chung cư. Trên địa bàn Hà Nội, các văn phòng cho thuê cao cấp đã gần như kín chỗ và rất khó để chen chân vào nhưng văn phòng cao cấp hàng đầu hiện nay, vì vậy nhu cầu tất yếu dẫn đến muốn tìm một vị trí đặt trụ sở văn phòng làm việc bắt buộc phải chấp nhận một mức giá thuê rất cao hoặc tìm kiếm các văn phòng cấp thấp hơn. Chỉ tính riêng khu Trung Hoà – Nhân Chính (Hà Nội) đã có đến hàng chục công ty thuê căn hộ làm văn phòng. Hiện nay văn phòng cho thuê loại B giá mỗi tháng khoảng trên dưới 20USD/m2, các toà nhà hạng C có quy mô nhỏ hơn giá khoảng dưới 15USD/m2. Đây chính là đối tượng thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp nhiều nhất trong thời gian qua. Không chỉ khu Trung Hoà – Nhân Chính, tại các khu đô thị mới như Định Công, Linh Đàm các căn hộ cũng được thuê khá nhiều. Theo công ty CB Richard VN (CBRE), cuối năm 2006 và đầu năm 2007, mặc dù thị trường Hà Nội đã có thêm trên 100.000 m2 mặt sàn cho thị trường văn phòng cho thuê nhưng cũng không đủ nhu cầu đòi hỏi của doanh nghiệp. Các toà nhà sắp đi vào hoạt động cũng đã có một lượng lớn khách đặt chỗ. Cũng theo CBRE, lượng cung văn phòng tại Hà Nội tập trung chủ yếu khoảng 3 quý đầu năm 2007, còn từ quý 4 năm 2007 và cả năm 2008 nguồn cung sẽ chững lại ở mức thấp Cung văn phòng cho thuê đối với các doanh nghiệp Việt Nam quy mô vừa và nhỏ hiện nay vẫn thiếu hụt so với nhu cầu thị trường. Mặc dù hiện nay dự án đang trong quá trình đầu tư nhưng công ty đã đạt được 03 thoả thuận nguyên tắc với 03 công ty Việt Nam có trụ sở tại Hà Nội về việc cho thuê văn phòng của dự án. Theo các văn bản ghi nhớ trên thì tổng diện tích thoả thuận cho thuê là 800m2 (chiếm 70% diện tích sàn cho thuê), thời hạn thuê là 10 năm. Điều này cho thấy khả năng tiếp cận và chiếm lĩnh thị trường của dự án. Ngoài ra, cùng với tốc độ phát triển của khu vực quận Hoàng Mai và nhu cầu về văn phòng cho thuê của thị trường trong bối cảnh kinh tế đang mở cửa hội nhập sau vào nền kinh tế thế giới và quy mô văn phòng cho thuê nhỏ (1.212m2 sàn) như dự án, công ty sẽ nhanh chóng lấp đầy diện tích còn lại sau 5 năm đi vào hoạt động. Đánh giá: Đây là một nội dung cực kỳ quan trọng khi thẩm định các dự án văn phòng cho thuê, vì thời gian vận hành kéo dài, cung cầu lại phụ thuộc rất nhiều vào tình hình kinh tế thế giới và Việt Nam, cán bộ thẩm định đã đánh giá sự biến động của nhu cầu thị trường từ sự ảnh hưởng của yếu tố vĩ mô là tình hình phát triển kinh tế, tình hình đầu tư, sự phát triển của thị trường bất động sản, cho đến sự ảnh hưởng của các yếu tố vi mô là nhu cầu về văn phòng xung quanh nơi văn phòng này được xây. Tuy nhiên cán bộ thẩm định lại chưa có sự đánh giá dài hạn, điều này có thể ảnh hưởng đến rủi ro doanh thu trong tương lai của dự án. Thứ ba: Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án: Quy mô, kiến trúc, vị trí và suất đầu tư của dự án và quy mô xây dựng công trình + Tổng diện tích lô đất là 1.133,2m2 + Xây dựng một toà nhà hoàn chỉnh 6 tầng + Diện tích sàn xây dựng: 575,52m2 + Tổng diện tích sàn xây dựng: 3.453,12m2 + Diện tích xây dựng hè đường: 557,48m2 + Mật độ xây dựng : 50,8% + Suất đầu tư : 5,2 triệu/m2 sàn xây dựng, đây là suất đầu tư hợp lý với văn phòng hạng C hiện nay. - Phương diện kỹ thuật, kiến trúc và các giải pháp xây dựng của dự án: Như báo cáo đề xuất - Vị trí bố cục mặt bằng tổng thể + Công trình văn phòng giao dịch điều hành nằm trong lô đất 02-9A được giới hạn bởi các mốc giới : A, B, C, D khu đất nằm trong Quy hoạch tổng thể cụm tiểu thủ công nghiệp Hai Bà Trưng + Công trình kết hợp hài hoà các công trình xung quanh, không gây ảnh hưởng tới các hạ tầng kỹ thuật, không gây ô nhiễm môi trường, đảm bảo thoát người khi có hoả hoạn, sự cố. Công trình góp phần làm đẹp cho quần thể cụm tiểu công nghiệp + Các lối giao thông chính của khu nhà: Bố trí lối giao thông dành cho xe ôtô và xe cứu hoả có thể chạy xung quanh công trình khi có sự cố + Sảnh chính công trình được bố trí ở mặt trước, thuận tiện cho giao dịch. Sảnh phụ bố trí bên phải công trình nhìn từ ngoài vào, dành riêng cho nhân viên công ty. Tránh được sự chồng chéo trong giao thông ngoài công trình - Địa điểm xây dựng : + Vị trí lô đất nằm tại Lô 02-9A có tổng diện tích 1.133,2m2 + Phía Đông, Tây, Nam đều giáp 1 lô đất của 1 doanh nghiệp khác trong cụm tiểu thủ công nghiệp + Phía Bắc giáp đường Kim Đồng kéo dai (mặt đường rộng 35m). Đường Kim Đồng kéo dài không những là đường nối giữa đường Giáp Bát và đường lên cầu Vĩnh Tuy mà nó còn là con đường nội đô quan trọng nhất của quận Hoàng Mai, là gạch nối giữa vùng dân cư cũ với các khu đô thị mới như khu đô thị Tứ Hiệp, Ngũ Hiệp, Pháp Vân…và sẽ trở thành tuyến phố thương mại văn minh trong thời gian không xa, sẽ xuất hiện nhiều loại hình kinh doanh dịch vụ ăn uống giống như các khu vực của Hà Nội như trung tâm điện, điện tử, nhà hàng, café,cửa hàng thời trang, showroom ôtô, siêu thị, ngân hàng…Hiện nay khu vực này đang được triển khai nhiều dự án đường giao thông, cầu, khu đô thị lớn của thành phố, trong tương lai khu vực dân cư này cùng với khu đô thị Pháp Vân, Tứ Hiệp, Linh Đàm, Định Công sẽ là cụm dân cư đông đức bậc nhất của thành phố Vậy với suất đầu tư, quy mô, kiến trúc và vị trí công trình như trên thì toà nhà dự án sau khi hoàn thành sẽ đạt tiêu chuẩn tòa nhà hạng C. Đánh giá: Ở trên cán bộ thẩm định mới nêu lên một số chỉ tiêu kĩ thuật mà chưa phân tích đánh giá sâu sự hợp lý, chưa so sánh với các chỉ tiêu kĩ thuật của ngành xây dựng, cũng chưa có sự so sánh đối chiêu với các dự án xây dựng văn phòng khác. Do thẩm định khía cạnh kĩ thuật là rất khó khăn với các cán bộ ngân hàng, nên hầu hết báo cáo trên chỉ nêu lại và chấp thuận với đề xuất kĩ thuật của chủ đầu tư. Thứ tư: Thẩm định khả năng tự thực hiện của doanh nghiệp bao gồm khả năng thu xếp vốn, khả năng đàm phán mua máy móc, khả năng vận hành - Khả năng thu xếp vốn : Tổng mức vốn đầu tư cố định đề xuất của dự án là 17.900.453.451 VNĐ, trong đó: + Vốn tự có: 8.400.453.451 VNĐ (chiếm 46,9% Tổng vốn đầu tư cố định) + Vốn vay ngân hàng : 8.500.000.000 VNĐ (chiếm 47,5% Tổng vốn đầu tư cố định) + Vốn vay khác : 1.000.000.000 VNĐ (chiếm 5,6% Tổng vốn đầu tư cố định) - Tuy nhiên, tổng mức vốn đầu tư cố định sau khi điều chỉnh là 18.113.110.280 VNĐ trong đó cơ cấu nguồn vốn tài trợ cho dự án điều chỉnh là: + Vốn tự có: 8.613.110.280 VNĐ (chiếm 47,6% Tổng vốn đầu tư cố định) + Vốn vay ngân hàng : 8.500.000.000 VNĐ (chiếm 46,9% Tổng vốn đầu tư cố định) + Vốn vay khác: 1.000.000.000 VNĐ (chiếm 5,5% Tổng vốn đầu tư cố định) - Trong năm 2006, đơn vị xin tăng thêm vốn điều lệ từ 18,9 tỷ lên 51,6 tỷ đồng theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 055919 ngày 24/07/2006 và theo báo cáo tài chính đến 30/11/2006, ta có +Tài sản cố định và đầu tư dài hạn là 22,011 tỷ đồng, trong đó có 2,7 tỷ đồng thanh toán trước cho dự án đóng tàu với số vốn tự có tham gia vào dự án là 29 tỷ đồng. +Trong khi nguồn vốn chủ sở hữu là 54,103 tỷ đồng và Nợ vay dài hạn của đơn vị là 3 tỷ đồng + Số vốn chủ công ty còn sử dụng được cho dự án là : 54,103 + 3 – 22,011 – (29 – 2,7) = 8,792 tỷ đồng.Vậy theo báo cáo tài chính đến 330/11/2006, công ty có khả năng thu xếp vốn để tham gia phần vốn tự có sau khi điều chỉnh là 8.613.110.280 VNĐ. - Khả năng vận hành: Đây là một dự án xây dựng văn phòng cho thuê (50%), kết hợp với tự sử dụng (50%), một dự án có quy mô nhỏ với diện tích sàn khoảng 3.453,12m2, vì vậy công ty không thuê một nhà quản lý chuyên nghiệp (thường áp dụng với các dự án cho thuê văn phòng có giá trị lớn và sự phức tạp trong quản lý). Với kinh nghiệm điều hành công ty trong nhiều năm qua cũng như trình độ và khả năng quản lý của Bàn lãnh đạo, công ty có thể tự quản lý và khai thác toà nhà. Đánh giá: Khía cạnh này được cán bộ thẩm định khá đầy đủ và chi tiết, cán bộ đã tính toán lượng vốn tự có của chủ đầu tư có thể sử dụng được so với số vốn cam kết bỏ ra, và số vốn này đáp ứng yêu cầu, bên cạnh đó đấy là dự án nhỏ và một phần tòa nhà được chính công ty làm văn phòng do vậy khả năng tự quản lý là hợp lý Thứ năm: Thẩm định các hiệu quả tài chính của dự án - Thẩm định đánh giá tính đầy đủ của các hạng mục đã được đưa vào để tính toán tổng mức vốn đầu tư của dự án: Tổng mức vốn đầu tư tài sản cố định của dự án sau khi điều chỉnh là 18.113.110.280 VNĐ, trong đó: + Xây lắp :10.762.782.619 VNĐ + Thiết bị: 2.970.000.000 VNĐ + Chi phí quản lý và chi phí khác: 2.733.681.272 VNĐ + Dự phòng phí: 1.646.646.389 VNĐ - Thẩm định đánh giá tính hợp lý của các yếu tố đầu vào trong việc tính toán chỉ số NPV và IRR của dự án + Những căn cứ tính toán: vơi tỉ lệ cơ cấu vốn tham gia vào dự án xấp xỉ 50/50 va tỉ lệ sử dụng toà nhà giữa cho thuê văn phòng và tự sử dụng tương ứng là 53/47. Ngoài ra, nguồn trả nợ chính cho dự án sẽ là nguồn thu từ hoạt động kinh doanh văn phòng cho thuê (khấu hao và lợi nhuận). Do đó, việc tính toán chỉ số NPV, IRR chủ yếu được tập trung dựa trên doanh thu, chi phí và tổng mức vốn đầu tư cho hoạt động cho thuê theo tỷ lệ tương ứng. Trong đó: + Vốn đầu tư cho hạng mục kinh doanh văn phòng cho thuê: 9.681.443.597 VNĐ + Thời gian hoạt động của dự án là 25 năm (từ năm 2008 đến năm 2032) + Khấu hao nhà và thiết bị theo Quyết định số 166/1999/QĐ-BTC ngày 30/12/1999 của Bộ Tài chính: 25 năm + Chi phí quản lý điều hành: 1% doanh thu + Chi phí điện, nước, điện thoại, vệ sinh, an ninh, dịch vụ khác: 2% doanh thu + Chi phí bảo hiểm: 0,5% Giá trị (Xấy lắp + Thiết bị) + Chi phí quảng cáo, tiếp thị: 0,5% doanh thu + Chi phí khác: 1% doanh thu + Vay từ các nguồn khác trị giá 1.000.000.000đ, thời gian vay 05 năm, trả nợ cuối kỳ, lãi suất 1,2%/tháng. + Đầu tư thay thế và nâng cấp thiết bị lần 1 bằng 50% Giá trị đầu tư thiết bị ban đầu và bắt đầu từ năm thứ 11 của dự án. + Đầu tư thay thế và nâng cấp thiết bị lần 2 bằng 2/3 Giá trị đầu tư thiết bị ban đầu và bắt đầu từ năm thứ 21. + Giá cho thuê văn phòng năm 2008 là 10USD/m2/tháng, năm 2009 là 11USD, năm 2010-1012 là 12USD, năm 2013 trở đi là 13USD/m2/tháng. Đây là mức giá cho thuê hợp lý đối với toà nhà hạng C trên thị trường hiện nay. + Hiệu suất khai thác văn phòng cho thuê năm 2008 là 70%, năm 2009 là 80%, năm 2010 là 90%, năm 2011 là 95%, từ năm 2012 trở đi là 100%. Như vậy hiệu suất khai thác phù hợp với thực tế, quy mô của dự án và tốc độ phát triển của thị trường + Hiệu suất khai thác cho thuê gara ô tô, năm 2008:80%, năm 2009-2010:90%, năm 2011-2012:95%, năm 2012 trở đi 100% + Lãi suất chiết khấu lấy ở mức 14% + Nguồn trả nợ: khấu hao và lợi nhuận từ hoạt động cho thuê văn phòng (chiếm bình quân 67% tổng nguồn trả nợ) và nguồn khấu hao toà nhà. Bảng 1.13: Bảng tính dòng tiền dự án xây dựng văn phòng cho thuê bằng Excel Chỉ tiêu Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 1 Doanh thu 1,671,934 2,120,577 2,610,310 2,755,327 2,755,327 3,132,979 3,132,979 3,132,979 2 Chi phí 1,775,872 1,688,061 1,554,099 1,362,625 1,122,625 923,619 867,237 747,237 3 LN trước thuế -103,938 432,516 1,056,211 1,392,702 1,632,702 2,209,360 2,265,742 2,385,742 4 Thuế TNDN 28% 0 121,104 295,739 389,957 457,157 618,621 634,408 668,008 5 LN sau thuế -103,938 311,411 760,472 1,002,746 1,175,546 1,590,739 1,631,335 1,717,735 Dòng tiền dự án 6 Đầu tư ban đầu -9,681,444 7 LN sau thuế -103,938 311,411 760,472 1,002,746 1,175,546 1,590,739 1,631,335 1,717,735 8 Khấu hao TSCĐ 482,506 482,506 482,506 482,506 482,506 482,506 482,506 482,506 9 Trả lãi vay ngân hàng 1,122,000 1,014,000 858,000 660,000 420,000 204,000 120,000 0 10 Thu hồi TSCĐ 11 Dòng tiền hàng năm -9,681,444 1,500,568 1,807,917 2,100,978 2,145,252 2,078,052 2,277,245 2,233,841 2,200,241 12 Dòng tiền cộng dồn -8,180,876 -6,372,959 -4,271,981 -2,126,729 -48,677 2,228,568 4,462,409 6,662,650 13 Tỷ suất chiết khấu 14% 0.87719 0.76947 0.67497 0.59208 0.51937 0.45559 0.39964 0.35056 14 Dòng tiền chiết khấu 1,316,283 1,391,138 1,418,097 1,270,161 1,079,278 1,037,490 892,732 771,316 15 Dòng tiền chiết khấu cộng dồn -9,681,444 -8,365,161 -6,974,023 -5,555,926 -4,285,765 -3,206,487 -2,168,997 -1,276,265 -