Chuyên đề Hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai

heo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất. Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất. Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường). Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương. Phương pháp định giá này ứng dụng chủ yếu trong định giá các bất động sản toàn quyền sở hữu với mức tiền thuê đầy đủ trên thị trường, định giá giá trị bất động sản theo hợp đồng, định giá đi vay thế chấp. Phương pháp vốn hoá của định giá được xây dựng trên cơ sở tài chính. Nó tỏ ra là phương pháp “ khoa học” vì tính chất toán học của nó. Tuy nhiên, bất động sản lại rất khác với các dạng đầu tư tài chính khác như trái phiếu, cổ phiếu, nên nó cần được hiểu biết kĩ lưỡng và có tài liệu chính xác. 2.5. Quy trình hoạt động định giá bất động sản thế chấp Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ khách hàng Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn tại ngân hàng với hình thức có tài sản đảm bảo là bất động sản, khách hàng có thể tới ngân hàng gặp trực tiếp cán bộ tín dụng, khách hàng vay sẽ được các cán bộ tín dụng hướng dẫn chi tiết và cụ thể về lập hồ sơ xin vay. Lúc này cán bộ tín dụng có trách nhiệm hướng dẫn, giả thích cụ thể cho khách hàng các thắc mắc, để khách hàng có thể hiểu đầy đủ quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình đối với bất động sản thế chấp. Khách hàng nhận và khai đầy đủ nội dung trong hồ sơ xin vay vốn, sau đó đưa lại cho cán bộ tín dụng. Bước 2: Tiến hành định giá Cán bộ tín dụng tiến hành kiểm tra lại hồ sơ xin vay vốn của khách hàng. Đảm bảo bộ hồ sơ là đầy đủ và chính xác. Các cán bộ tín dụng được giao đi định giá cho bất động sản thế chấp đi khảo sát lại thông tin bất động sản. Sau khi có được thông tin sơ bộ ban đầu về bất động sản, cán bộ định giá lập kế hoạch định giá và đưa ra phương pháp định giá phù hợp nhất. Cán bộ định giá tiến hành thu thập các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác định giá. Cán bộ định giá tiến hành định giá dựa trên số liệu thu thập được cùng với các quy định của ngân hàng. Bước 3: Sau khi có kết quả định giá, cán bộ định giá viết báo cáo định giá trình lên phụ trách phòng xem xét và kiểm tra lại. Trong báo cáo định giá cán bộ tín dụng cần ghi thêm ý kiến của cá nhân về việc có đồng ý cho vay hay không. Nếu đồng ý thì đề xuất mức cho vay là bao nhiêu. Phụ trách phòng xem xét thật kĩ báo cáo định giá. Nếu thấy chưa phù hợp có thể cử cán bộ khác đi thẩm định lại hoặc thuê bên độc lập thứ 3. Nếu đã phù hợp phụ trách phòng kí tên và trình lại cán bộ cấp trên (giám đốc hoặc phó giám đốc) chi nhánh xét duyệt. Bước 4: Tiến hành cho vay vốn Sau khi cấp trên xét duyệt, hồ sơ được gửi lại bộ phận tín dụng để tiến hành cho khách hàng vay vốn. Khách hàng kí kết hợp đồng cho vay, hoàn tất mọi thủ tục để được vay vốn. CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI I. Đặc điểm tình hình Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai có ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp 1. Giới thiệu 1.1.Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Hoàng Mai là chi nhánh cấp I của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam. Vì vậy mọi hoạt động của tổ chức này cũng tuân thủ chặt chẽ theo những quy định của toàn bộ hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam. Cơ cấu nhân sự của Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai : Hình 2.1: Cơ cấu nhân sự của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai Phòng tín dụng Phòng hành chính, nhân sự Giám đốc Phó giám đốc Phòng kế toán Phòng kinh doanh ngoại tệ Phòng kiểm tra kế toán nội bộ Phòng tin học (Nguồn: Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai) Chi nhánh Hoàng Mai tại 813 Giải Phóng. Phường Giáp Bát. Quận Hoàng Mai. Các phòng giao dịch gồm : Phòng giao dịch Giáp Bát : 987 Giải Phóng. Phường Giáp Bát. Quận Hoàng Mai. Phòng giao dịch số 06 : 61 Yên Sở. Quận Hoàng Mai. Phòng giao dịch Đại Kim : Khu đô thị Đại Kim. Phòng giao dịch Ngã tư sở Phòng giao dịch Nguyễn Trãi : Quận Thanh Xuân Phòng giao dịch Cửa Nam 1.2. Phòng tín dụng của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai Chức năng nhiệm vụ của phòng tín dụng là: Nghiên cứu xây dựng chiến lược khách hàng tín dụng, phân loại khách hàng và đề xuất các chính sách ưu đãi đối với từng loại khách hàng nhằm mở rộng theo hướng đầu tư tín dụng khép kín: Xuất bản, chế biến tiêu thụ, xuất khẩu và gắn tín dụng sản xuất, lưu thông và tiêu dùng. Phân tích kinh tế theo ngành, nghề kỹ thuật, danh mục khách hàng lựa chọn biện pháp cho vay an toàn và đạt hiệu quả cao. Tiếp nhận và thực hiện các chương trình dự án thuộc nguồn vốn trong nước, nước ngoài. Trực tiếp làm dịch vụ uỷ thác nguồn vốn thuộc chính phủ, bộ, ngành khác và các tổ chức kinh tế, cá nhân trong và ngoài nước. Xây dựng và thực hiện các mô hình tín dụng thí điểm, thử nghiệm trong địa bàn đồng thời theo dõi, đánh giá, sơ kết, tổng hợp, đề xuất Giám đốc. Thường xuyên phân loại dư nợ, phân tích nợ quá hạn, tìm nguyên nhân và đề xuất hướng giải quyết. Giúp Giám đốc chỉ đạo, kiểm tra hoạt động tín dụng của các chi nhánh trực thuộc trên địa bàn. Tổng hợp báo cáo và kiểm tra chuyên đề theo quy định. Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai giao. Phòng tín dụng có rất nhiều các hoạt động mà gọi chung là hoạt động tín dụng như các hoạt động trong đó có công tác thẩm định tài sản đảm bảo. Thẩm định tài sản đảm bảo là hoạt động hỗ trợ tín dụng với mục đích là: Tạo cở sở cho việc ngân hàng sẽ quyết định cho khách hàng vay bao nhiều vốn là thích hợp nhất, vừa có thể đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng, vừa có thể phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước. Phân tích kinh tế theo ngành, nghề kỳ thuật, danh mục khách hàng lựa chọn biện pháp cho vay an toàn và đạt hiệu quả cao. Đề xuất cho vay hợp lý nhất. 2. Thuận lợi trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai nằm trên địa bàn quận Hoàng Mai, là một quận mới được hình thành từ các xã ngoại thành, phần lớn đất đai là đất nông nghiệp. Người dân chủ yếu đã quen với ngân hàng nông nghiệp, chủ yếu khi có nhu cầu vay vốn là họ tìm đến với ngân hàng nông nghiệp. Là một ngân hàng có vốn Nhà nước nên đại bộ phận ngưòi dân tin tưởng hơn khi thực hiện giao dịch với ngân hàng. Được thành lập sớm, ngay từ khi có chi nhánh, bộ phận định giá trong phòng tín dụng của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai đã có nhiều năm kinh nghiệm trong nghiệp vụ định giá. Thêm nữa các cán bộ định giá được đào tạo tương đối bài bản nên cso nhiều thuận lợi trong thực hiện nghiệp vụ. Nhà nước đã có các văn bản pháp luật quy định về hoạt động này như: Luật dân sự, Luật đất đai, các Nghị định của chính phủ, các Thông tư hướng dẫn của bộ…Bên cạnh những hướng dẫn chỉ đạo từ cấp nhà nước thì chính các ngân hàng nói chung và Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn nói riêng, cũng có sự chỉ đạo, hướng dẫn, giám sát đối với nghiệp vụ định giá thế chấp bất động sản. Đây là cơ sở pháp lý để hoạt động định giá nói chung và hoạt động định giá bất động sản thế chấp nói riêng diễn ra bình thường và hợp pháp. Trong quá trình định giá bất động sản thế chấp của ngân hàng luôn có sự phối hợp, hỗ trợ của các cơ quan nhà nước có liên quan như: UBND phường, phòng công chứng, sở địa chính…Các cơ quan, đoàn thể này sẽ cung cấp các thông tin chính xác cho ngân hàng như: thông tin về quy hoạch, thông tin về các giấy tờ pháp lý có liên quan đến bất động sản thế chấp…Từ đó cán bộ tín dụng có thể đưa ra mức giá trị của bất động sản hợp lý nhất, giúp ngân hàng có thể tránh khỏi những tổn thất sau khi quyết định cho vay. Việc thường xuyên cập nhật những tiến bộ khoa học kĩ thuật mới, là một thuận lợi rất lớn cho các cán bộ định giá tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai trong công việc. Với phương tiện hiện đại, công việc được trợ giúp giải quyết nhanh chóng hơn. 3. Khó khăn trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai Năm 2008, nền kinh tế thế giới phải chứng kiến sự tuyên bố phá sản cũng như sự cắt giảm nhân sự khổng lồ của hàng loạt ngân hàng lớn tại Mĩ, có thể kể đến như Washington Mutual Inc (WaMu), Lechman Brothers, Bear Stearns, Northern Rock…Tại Việt Nam nền kinh tế cũng không nằm ngoài những biến động đó, các ngân hàng cũng chững lại trong việc cho vay hay huy động vốn. Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam nói chung và chi nhánh Hoàng Mai nói riêng cũng gặp phải nhiều khó khăn trong tình hình chung này. Định giá bất động sản thế chấp là công việc diễn ra hàng ngày ở các ngân hàng, Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn cũng vậy. Mỗi khi có hồ sơ vay vốn có tài sản bảo đảm là bất động sản thì cán bộ tín dụng lại tiến hành định giá giá trị bất động sản thế chấp. Tuy nhiên công việc định giá còn khá mới mẻ, đồng thời thị trường bất động sản ở nước ta cũng đang phát triển nên hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hoàng Mai còn nhiều khó khăn. Các thông tin so sánh thông thường cán bộ tín dụng thu thập được không có độ chính xác cao, có thể đó chỉ là các thông tin rao bán trên báo mà không có sự thương lượng và giao dịch trực tiếp trên thị trường. Tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn cán bộ tín dụng là người thực hiện luôn hoạt động định giá tài sản bảo đảm mà không có bộ phận riêng tiến hành công việc này. Cán bộ tín dụng vừa phải làm nghiệp vụ tín dụng vừa phải làm cả các hoạt động hỗ trợ tín dụng như định giá tài sản bảo đảm nên thường không chuẩn xác, chuyên môn chính của cán bộ tín dụng là nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng không phải nghiệp vụ định giá bất động sản thế chấp nên họ không có sự am hiểu sâu sắc về công việc, không linh hoạt trong mọi tình huống mà chủ yếu tiên hành công việc theo khuôn mẫu, quy định. Thị trường bất động sản đang phát triển kéo theo sự biến động liên tục về giá bất động sản. Giá bất động sản còn chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố tác động. Nên để xác định giá trị bất động sản chính xác và thực sự hợp lý đối với cả phía khách hàng vay và ngân hàng hàng thì hoàn toàn không đơn giản, công việc này yêu cầu cán bộ tín dụng không chỉ giỏi trong nghiệp vụ tín dụng mà còn hiểu về thị trường bất động sản. Mặc dù là một đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm song các cán bộ định giá tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai vẫn gặp khó khăn trong tình hình biến động không ngừng của thị trường. II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NỒNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI 1. Khái quát tình hình định giá Hoạt động tín dụng là hoạt động chính của các ngân hàng thương mại, đem lại nguồn lợi nhuận chính cho các ngân hàng, do vậy nghiệp vụ cho vay được các ngân hàng đặc biệt chú trọng phát triển. Tăng cường dư nợ lành mạnh hàng năm, đảm bảo cho vay an toàn, hiệu quả là mục tiêu phấn đấu chính của ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai, đặc biệt cho vay có tài sản đảm bảo là bất động sản là nguồn đem lại dư nợ không nhỏ hàng năm của ngân hàng. Theo thống kê qua các năm 2006, 2007 và 2008, dư nợ tài sản thế chấp là bất động sản ( bao gồm nhà cửa và quyền sử dụng đât ) liên tục tăng cả về lượng và tỷ trọng, thống kê qua bảng dưới đây: STT Chỉ tiêu 2006 2007 2008 Tổng dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) Tổng dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) Tổng dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) 1 Nhà cửa (QSD đất và tài sản trên đất) 198 42.21 289.4 45.45 323.9 45 2 Quyền SD đất 120.5 25.69 158.3 24.86 190.45 26.46 3 Dây truyền, máy móc, thiết bị 98.2 21.68 120.5 18.92 135.16 18.78 4 Khác 52.4 10.42 68.5 10.77 70.15 9.76 Tổng 469.1 100 636.7 100 719.66 100 Bảng 2.1 : Tình hình cho vay bằng tài sản thế chấp (Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động dư nợ năm 2006, 2006, 2008 của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai ) Dư nợ bất động sản thế chấp Năm 2007 so với năm 2006: Tăng 167.6 tỷ đồng Năm 2008 so với năm 2007: Tăng 82.96 tỷ đồng Tỷ trọng dư nợ bất động sản thế chấp với tổng dư nợ tài sản đảm bảo Năm 2006 : 67.90 % Năm 2007 : 70.31 % Năm 2008 : 71.47 % Hình 2.2: Tỉ lệ dư nợ bất động sản thế chấp Qua bảng số liệu ta thấy Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai hàng năm luôn tăng dư nợ đối với tài sản đảm bảo nói chung, trong đó bất động sản nói riêng luôn chiếm một lượng lớn và không ngừng tăng qua các năm, đó là một dấu hiệu tốt cho thấy ngân hàng đã ngày càng quan tâm đến thị trường bất động sản tiềm năng, góp phần làm cho thị trường bất động sản và các dịch vụ thêm sôi động và cũng chính là giúp tăng lợi nhuận, cạnh tranh với các ngân hàng khác. Nhìn chung trong những năm gần đây khi các ngân hàng hoạt động mạnh, ngày càng nhiều ngân hàng cổ phần hoá thì các ngân hàng không chỉ cạnh tranh nhau về các lĩnh vức chủ đạo như tín dụng, thanh toán Quốc tế… mà trong cả hoạt động hỗ trợ tín dụng như định giá tài sản bảo đảm cũng phải cạnh tranh, vì vậy ngân hàng Nông nghiệp cũng có nhiều công tác để thực hiện hoạt động này ngày càng tốt hơn mà cụ thể là kết quả đạt được trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp. Trong tổng số hồ sơ vay bằng tài sản bảo đảm là bất động sản cán bộ tín dụng của chi nhánh Hoàng Mai đã đi định giá hết, hầu hết kết quả định giá đều hợp lý với cả lợi ích của ngân hàng và quyền lợi của khách hàng vay/bên bảo lãnh. Tuy nhiên bên cạnh đó, do thị trường bất động sản có nhiều biến động không lường trước được nên vẫn còn một số bất động sản định giá giá trị không thoả mãn được nhu cầu vốn vay của khách hàng. 2. Các quy định của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai về định giá bất động sản thế chấp 2.1. Các loại bất động sản ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai nhận thế chấp Các loại bất động sản ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chấp nhận thế chấp bao gồm: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đất do nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở. Đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Đất do nhà nước giao có thu tiền đối với các tổ chức kinh tế. Đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Khi định giá bất động sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì cán bộ tín dụng tại các chi nhánh phải tham khảo khu giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành và giá đất thực tế chuyển nhượng tại địa phương tại thời điểm nhận thế chấp để định giá chính xác giá trị bất động sản của khách hàng, bên bảo lãnh. Định giá đất có khả năng chuyển nhượng thì phải tính đến giá đất chuyển nhượng. Giá đất chuyển nhượng thực tế tại địa phương được xác định dựa trên giá chuyển nhượng đăng báo; giá chuyển nhượng tham khảo tại phòng địa chính của phường, xã; giá chuyển nhượng tham khảo của trung tâm kinh doanh địa ốc và các nguồn thông tin khác. Trường hợp không thu thập được các thông tin về thị trường bằng văn bản, chi nhánh có thể lập bản ghi chép khảo sát giá thị trường, có chữ ký của ít nhất hai cán bộ. Các thông tin tham khảo thu thập được cần sao chép hoặc ghi chép đầy đủ và lưu giữ trong hồ sơ thế chấp. Đối với đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cán nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm, thì giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp, bảo lãnh gồm tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng. Trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm. 2.2. Một số quy định cụ thể của ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai về tiêu chuẩn định giá Quy định có trong quyết định số 1300/QĐ-HĐQT-NHNo-TDHo ngày 03/12/2007 “Về việc ban hành Quy định thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ thống Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam”. 2.2.1. Xác định đơn giá đất thẩm định (giá thị trường) đối với trường hợp vị trí toạ lạc của bất động sản không phải mặt tiền đường Căn cứ chủ yếu vào bảng giá đất được ban hành hàng năm, ngân hàng Nông nghịêp và phát triển nông thôn đưa ra bảng hệ số sau : Bảng 2.2: Hệ số giá trị đất so với mặt tiền của đất không phải mặt tiền Loại đường Tỉ lệ tối đa so với mặt tiền (%) Giá đất mặt tiền ≤ 28 trđ/m2 28trđ/m2 < Giá đất mặt tiền ≤ 42 trđ/m2 42 trđ/m2 < Giá đất mặt tiền Đường nội bộ 80 70 60 Hẻm chính > 5m 70 60 50 Hẻm chính từ 3m - 5m 60 50 40 Hẻm < 3m 50 40 30 (Nguồn: Phòng tín dụng Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai) Ghi chú: * Hẻm phụ có giá trị không quá 90% hẻm chính * Định nghĩa đường nội bộ: Có bề rộng lòng đường từ 6m trở lên Thuộc các khu vực dân cư tập trung đã được quy hoạch Có hạ tầng cơ sở hoàn chỉnh(đường nhựa, có hệ thống điện và cấp thoát nước). 2.2.2. Xác định đơn giá đất thẩm định( giá thị trường) theo diện tích, hình dạng, vị trí lô đất Bảng 2.3: Đơn giá đất thẩm định theo diện tích Diện tích (m2) Tỷ lệ (%) tối đa so với thị trường < 30 m2 90 30m2 - 300m2 100 301 m2 - 1000m2 90 > 1000m2 50 (Nguồn: Phòng tín dụng Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai) Bảng 2.4: Đơn giá đất thẩm định theo hình dạng Loại hình Tỷ lệ (%) tối đa so với thị trường Vuông/ chữ nhật 100 Khác 90 (Nguồn: Phòng tín dụng Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai) Bảng 2.5: Đơn giá đất thẩm định theo vị trí Loại hình Tỷ lệ Thửa đất vừa có mặt tiền vừa không có mặt tiền Phần diện tích không có mặt tiền sẽ có đơn giá đất thị trường bằng 80% so với đơn giá đất thẩm định mặt tiền Thửa đất có kích thước quá sâu - Nếu chiều dài (sâu) từ mét thứ 21 đến mét thứ 40: phần diện tích tương ứng tính 80% so với đơn giá đất thị trường. - Nếu chiều dài (sâu) từ mét thứ 41 trở đi: phần diện tích tương ứng tính 60% so với đơn gía đất thị trường. (Nguồn: Phòng tín dụng Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai) 2.2.3. Xác định giá thẩm định( giá trị trường) đối với bất động sản thế chấp là căn hộ trong nhà chung cư Nhà chung cư là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở; có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín; có lối đi,cầu thang chung và hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung. + Điều kiện thế chấp căn hộ trong nhà chung cư (CHCC) Cấu trúc của căn hộ và toàn khu nhà chung cư không thuộc những trường hợp sau: Nghiêng, lún Thấm dột trần Nứt rạn đà/ cột Ghi chú: Nếu nhà chung cư xây dựng trước năm 1975, chỉ nhận thế chấp đối với căn hộ trong nhà chung cư có cấu trúc trệt và 1 lầu. + Phương pháp tính giá thẩm định( giá thị trường) Giá thẩm định = Tổng diện tích sàn XD * Đơn giá sàn xây dựng hợp lệ thẩm định 2.2.4. Xác định giá trị của công trình trên đất Về việc xác định giá trị của công trình trên đất (cụ thể là nhà) tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai có quy định cụ thể như sau: Bảng 2.6: Xác định giá trị công trình trên đất Loại nhà Kết cấu Đơn giá (nghìn đồng /m2) (*) Từ Đến Biệt thự trệt 1.Cột, đà, mái bằng BTCT , tường gạch, nền lát gạch xi măng các loại. 1.600 2.800 2. Cột, đà bằng BTCT, mái ngói /tôn có trần, nền lát xi măng các loại. 1.500 2.600 Biệt thự lầu 1.Khung, sàn, mái BTCT, tường gạch, nền lát xi măng các loại 1.400 2400 2. Khung sàn, BTCT tường gạch, mái ngói /tôn có trần, nền lát xi măng các loại 1300 2200 3. . Sàn xây cuốn trên sắt chữ I, tường gạch, mái ngói /tôn có trần, nền lát xi măng các loại 1200 2000 4.Sàn gỗ, tường gạch, mái ngói /tôn có trần, nền lát xi măng các loại 1100 1800 Nhà phố trệt 1. Cột, đà, mái bằng BTCT, tường gạch, nền lát xi măng các loại 1200 2000 2. Cột, đà bằng BTCT, mái ngói /tôn có trần, nền lát xi măng các loại. 1000 1800 3.Kết cấu biệt thự như trên, nền láng xi măng, trần ván cót ép carton, vệ sinh láng sứ xi măng 700 1000 4. Ván gạch + ván /tôn /ngói, cột gỗ /gạch 600 800 5. Tường gạch + ván /tôn, mái giấy, dầu lá 400 600 6. Cột gỗ, mái tôn, nền lát xi măng các loại, trần ván /cót ép, tường mượn 300 500 7. Ván tôn, gỗ, mái lá /giấy dầu, khung sườn gỗ 250 350 Nhà phố lầu 1. Cột, đà, sàn, mái bằng BTCT, tường gạch, nền lát xi măng các loại 1200 1800 2. Cột đà, sàn BTCT, mái ngói tôn có trần, nền lát xi măng các loại 1000 1500 3. Tường gạch, sàn xây cuốn trên sắt chữ I, mái ngói /tôn có trần, nền lát xi măng các loại 800 1200 4. Tường, cột gạch, sàn đúc giả, mái đúc 700 1100 5. Tường, cột gạch, sàn đúc giả /lợp tôn có trần, nền lát xi măng các loại 600 1000 6. Sàn đúc giả, vách gạch + ván, cột gỗ, mái đúc giả /lợp tôn có trần, nền gạch xi măng các loại 500 700 7. Tưòng gạch, sàn gỗ ván, lợp tôn / ngói có trần, nền gạch xi măng 500 800 8. Sàn đúc giả, vách ván tạp + tôn, mái đúc giả / tôn có trần 400 550 9. Sàn gỗ, vách ván tạp /tôn, lợp tôn /ngói có trần 300 500 10. Hồ bơi trên sân thượng, trong sân nhà 1300 2000 Các loại cao ốc văn phòng Nhà làm việc >= 5 tầng loại thường 1200 1900 Nhà làm việc >= 5 tầng trang trí loại sang 1550 2200 Nhà làm việc >= 5 tầng loại trang trí đặc biệt 2000 2800 Nhà xưởng * Nhà xưởng kèo thép Lợp tôn hoặc fibro, vách gạch 700 1000 Lợp tôn hoặc fibro, vách tôn /ván 450 700 Lợp tôn hoặc fibro không vách 300 450 * Nhà xưởng kèo gỗ Lợp tôn hoặc fibro, vách gạch 500 700 Lợp tôn hoặc fibro, vách tôn / ván 320 450 Lợp tôn hoặc fibro không vách 180 300 Đường nội bộ, sân bãi Đường nội bộ, sân bãi trải BT nhựa nóng 110 180 đường nội bộ, sân bãi trải BT nhựa nguội 70 110 Đường nội bộ, sân bãi BT đá 1x2 65 100 Đường cấp phối sỏi đỏ 40 60 Sân đá - kẹp đất 40 60 Sân lát xi măng 50 70 Sân gạch màu 60 80 Tường rào xây gạch hoặc đan BTCT 70 110 Rào lưới B40 có khung sắt 50 80 Rào lưới B40 có khung gỗ 40 60 Rào kẽm gai 20 30 (Nguồn: Phòng tín dụng Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai) 2.3. Thủ tục hợp đồng thế chấp bất động sản Sau khi cả khách hàng vay và ngân hàng đã thoả thuận được mức giá và số tiền cho vay, đại diện Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai và khách hàng sẽ ký kết hợp đồng thế chấp tại cơ quan công chứng Nhà nước. Trong thời gian thế chấp, ngân hàng sẽ giữ giấy tờ về tài sản thế chấp. Hợp đồng thế chấp được lập thành 4 bản: 01 bản khách hàng giữ, 01 bản cán bộ định giá giữ, 01 bản được gửi đến UBND phường nơi có tài sản thế chấp, 01 bản gốc được lưu giữ bảo quản tại quỹ của ngân hàng. Hợp đồng thế chấp bảo lãnh phải có chứng nhận của Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thoả thuận. Trong trường hợp pháp luật quy định phải có chứng nhận hoặc chứng thực thì các bên phải tuân theo. UBND cấp có thẩm quyền chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lãnh là các cấp UBND mà pháp luật về công chứng quy định có quyền hạn chứng thực các hợp đồng thế chấp bảo lãnh. Trường hợp Doanh nghiệp Nhà nước thế chấp toàn bộ dây chuyền công nghệ chính theo quy định của cơ quan quản lý ngành kinh tế kỹ thuật, thì phải có văn bản đồng ý của cơ quan quyết định thành lập doanh nghiệp đó. Đối với bất động sản thế chấp là nhà; công trình xây dựng để bán, để cho thuê thì khách hàng vay, bên bảo lãnh chỉ được bán, cho thuê trong trường hợp có chấp nhận bằng văn bản của ngân hàng nơi nhận thế chấp. 2.4. Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp Hợp đồng thế chấp bất động sản phải có các nội dung chủ yếu sau: Tên, địa chỉ của các bên