Chuyên đề Nghiên cứu những vướng mắc trong quản lý thực hiện các dự án xây dựng ở Công ty TNHH Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội

rất nhiều khó khăn khi công việc vận chuyển máy móc thiết bị phục vụ công trình bị chi phối bởi rất nhiều yếu tố như : yếu tố thời gian, yếu tố giao thông, yếu tố luật pháp khi mà các xe có trọng tải lớn bị quy định thời gian ra vào trung tâm thành phố. Một số công trình có điều kiện thi công chật hẹp mà công ty đang tiến hành thi công: STT Công trình Tổng diện tịch mặt bằng(m2) 1 Dự án văn phòng và căn hộ cho thuê 29 Hàn Thuyên- Hai Bà Trưng- Hà nội 2100 2 Dự án văn phòng và khu nhà cho thuê D10 Giảng võ 4320 3 Dự án nhà ở để bán phường Cống Vị- Ba Đình- Hà Nội 2217 4 Dự án tổ hợp khách sạn và căn hộ cho thuê 521 kim mã 2650 Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội. Một ví dụ thực tiễn đó là công ty đang triển khai thưc hiện dự án Tổ hợp văn phòng khách sạn cho thuê số 521 Kim mã, đây là dự án có tổng số vốn đầu tư khá lớn, tới gàn 150 tỷ đồng, tuy nhiên công trình này lại nằm trong khu vực trung tâm của thành phố, nằm ngay trên đoạn đường trọng điểm, lưu lượng phương tiện tham gia lưu thông nhiều, rất hay tắc nghẽn trong thời gian cao điểm, không những thế công trình lại kẹp giữa các toà nhà cao tầng khiến cho điều kiện thi công công trình càng thêm gò bó, đơn vị thi công đã phải tính toán các kế hoạch đưa nguyên vật liệu tới công trình một cách cụ thể nhằm tránh ách tắc giao thông cũng như đảm bảo an toàn các trang thiết bị phục vụ cho công trình. Bên cạnh đó, công trình còn nằm đối diện với khách sạn Daewoo, do vậy việc bố trí thi công công trình đôi khi rất khó khăn, vừa phải đáp ứng yêu cầu về hiệu quả công trình lại vừa phải đáp ứng các yêu cầu về mỹ quan thẩm mỹ để tránh ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh của một trong những khách sạn cao cấp nhất Hà nội.  2.2.2. Giai đoạn xây dựng: 2.2.2.1. Khó khăn trong đảm bảo tiến độ xây dựng: Tiến độ thi công là một chỉ tiêu vô cùng quan trọng trong việc đánh giá sự thành công của công trình xây dựng. Nó rất có ý nghĩa về mặt kinh tế, về xã hội, hay cả trong lĩnh vực an ninh quốc phòng. Việc bảo đảm tiến độ thi công của các công trình thường rất khó khăn do có rất nhiều các yếu tố bên trong và bên ngoài tác động tới nó, do vậy cần biết rõ các yếu tố tác động và tầm ảnh hưởng của nó để có biện pháp xử lý phù hợp. Dưới đây là một số các yếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bảo đảm tiến độ thi công trong các công trình xây dựng mà công ty đã gặp phải trong thời gian vừa qua: Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên như động đất, mưa bão, thiên tai, lũ lụt… Có thể nói điều kiện tự nhiên có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bảo đảm tiến dộ trong các công trình xây dựng. Đặc biệt yếu tố về khí hậu, thời tiết như mưa bão, lũ lụt là một trong các nguyên nhân gây chậm tiến độ nhiều nhất trong qúa trình thực hiện các dự án xây dựng, có ảnh hưởng trực tiếp đến các giai đoạn trong quá trình thi công. + Giai đoạn thi công móng: Giai đoạn này chịu ảnh hưởng nhiều bởi điều kiện tự nhiên, đặc biệt do đặc điểm thời tiết khí hậu tại hà nội cũng như cả nước mùa mưa thường kéo dài từ khoảng tháng 7 tới tháng 8 hàng năm. Lượng mưa nhiều sẽ làm cho công tác thi công móng gặp rất nhiều khó khăn, do nền đất bị ẩm ướt gây khó khăn cho việc định dạng móng của công trình. Đặc biệt là với hiện trạng tình hình cấp thoát nước của khu vực hà nội rất kém, sau mỗi trận mưa tuy không to nhưng do toàn bộ hệ thống chưa được nâng cấp nên gây nên hiện tượng ứ đọng bề mặt khiến cho công tác đào móng đôi khi không tiến hành được đúng theo tiến độ đã dự tính, nhiều công trình công ty phải chủ động khởi công vào khoảng thời gian không phải là mùa ngập úng của hà nội, tuy nhiên đôi khi các công trình cũng gặp phải nhiều khó khăn khi mà diễn biến của thời tiết thường không ổn định trong năm. Một ví dụ điển hình đó là trong giai đoạn thi công móng của công trình văn phòng cho thuê 29 Hàn Thuyên- Hai Bà Trưng, do thời điểm thi công gặp đúng giai đoạn thời tiết có nhiều diễn biến bất thường, lượng mưa đột ngột tăng cao so với cùng kỳ các năm, một phần cũng do hệ thống thoát nước của Hà nội khiến cho việc thi công móng của công trình đã phải hoãn lại gần hai tuần để đảm bảo cho điều kiện tốt nhất khi thi công. + Giai đoạn thi công: Giai đoạn này cũng chịu ảnh hưởng rất lớn bởi điều kiện tự nhiên, khí hậu và thời tiết. Đặc biệt khi công trình đang trong giai đoạn thi công yêu cầu thời tiết khô ráo như đang trong quá trình đổ mái, hay đang trong giai đoạn quét tường nếu như điều kiện thời tiết không ổn định, trời nhiều mưa sẽ làm cho việc các công việc đó cỏ thể bị hoãn lại hay phải tốn thêm thời gian và tiền của để khắc phục hậu quả do thời tiết gây ra, sẽ là rất khó khăn nếu như trong giai đoạn này mà điều kiện khí hậu thời tiết không ổn định, nó sẽ khiến công tác bảo đảm tiến độ khó có thể thực hiện được hiệu quả. + Giai đoạn chuẩn bị đưa công trình vào hoạt động: Giai đoạn này ít chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên hơn các giai đoạn trước, tuy nhiên nó ảnh hưởng rất nhiều khi công trình đang trong giai đoạn quét sơn, quét vôi. Lúc này thì rất cần điều kiện thời tiết khô ráo, có nắng để cho công trình đảm bảo chất lượng của vôi, sơn vừa quét, giúp cho sơn có thể khô và đảm bảo có được hiệu quả tốt nhất như mong đợi. Khó khăn trong việc phân bổ nguồn vốn và sử dụng nguồn vốn: Trong thời gian qua, công tác triển khai xây dựng cơ bản hiện còn nhiều khó khăn, việc thực hiện vốn đầu tư, nhất là các dự án, công trình đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, đạt thấp. Việc chậm giải ngân có thể do còn tồn tại vướng mắc ở nhiều công đoạn từ chuẩn bị dự án, đấu thầu, đến triển khai xây dựng... Ðặc biệt, trong giai đoạn triển khai xây dựng, vướng nhất ở các khâu chậm giải phóng mặt bằng; thay đổi, bổ sung thiết kế; giải quyết vấn đề trượt giá; năng lực nhà thầu. Thủ tục nghiệm thu, thanh toán cũng rất nhiều vướng mắc. Theo thống kê thì vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước ước tính thực hiện bằng 70% kế hoạch năm, Qua đó, có thể thấy, tình hình thực hiện vốn đầu tư từ nguồn ngân sách này chưa cao. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả hoạt động của các dự án xây dựng đặc biệt là các dự án có qui mô lớn cũng như thời gian hoàn thành lâu. Việc vốn giải ngân chậm ở các dự án xây dựng đang gây nhiều khó khăn cho đại diện chủ đầu tư, nhất là đối với hoạt động của công ty cũng như của người lao động. Nó tác động tiêu cực đến các đối tượng như sau: + Đối với hoạt động của công ty: Nguồn vốn được giải ngân chậm làm cho việc mua các vật tư, máy móc, trang thiết bị phục vụ cho quá trình thực hiện các dự án gặp phải nhiều khó khăn.Nhất là trong những giai đoạn có đòi hỏi về nhu cầu vật tư trang thiết bị cao mà nguồn vốn phân bổ không kịp thời sẽ làm giảm tiến độ thi công công trình một cách rõ nét khiến cho công trình bị bỏ rơi, phải trông chờ nguồn vốn cung cấp xuống mới có thể hoạt động được. Một ví dụ thực tiễn có thể thấy rõ đó là trong khi công ty đang thi công công trình giai đoạn phần thân của công trình 521 Kim Mã, thì do giá cả của của môt số nguyên vật liệu tăng lên nhanh như giá gạch đã tăng từ 500VND/viên đến 1.100VND/viên ngay sau khi Công ty Xi măng Hà Tiên 1 thông báo tăng giá bán từ 975.000VND đến 1 triệu VND/tấn. Xi măng Holcim cũng tăng giá đến 990.000VND/tấn …khiến cho việc đảm bảo duy trì hoạt động bình thường của công trình gặp nhiều khó khăn do nguồn vốn giải ngân xuống công trình chỉ tính theo mức giá nguyên vật liệu trước khi có biến động về giá cả, do vậy chưa có nguồn vốn giải ngân bổ sung để phục vụ cho công trình kịp thời. Vốn giải ngân chậm không chỉ có tác động tiêu cực đến tiến độ thi công công trình mà còn có tác động xấu đến tâm lý của người lao động, do họ không nhân được các khoản tiền lương kịp thời khiến cho cuộc sống của người lao động càng them khó khăn bởi hầu hết các công nhân thì nguồn thu chủ yếu của họ chỉ trông đơi vào tiền công mà hon nhận được. Điều này có ảnh hưởng gián tiếp đến chính hiệu quả của công trình xây dựng bởi người lao động không còn nhiệt tình với công trình đang thi công nữa, đây chính là một yếu tố rất đáng lo ngại mà mọi đơn vị ,công ty đều phải quan tâm. + Đối với các nhà thầu: Hầu hết các nhà thầu đều hoạt động bằng vốn vay trong khi số dư nợ lớn, các ngân hàng tập trung thu nợ và cho vay nhỏ giọt nên các nhà thầu không có vốn hoạt động. Việc vốn giải ngân chậm có thể do nhiều các nguyên nhân khác nhau, nhưng vốn càng giải ngân chậm bao nhiêu thì chủ đầu tư càng chịu thiệt hại do vốn để trong ngân hàng không được giải ngân kịp thời sẽ làm tăng lãi suất qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến tổng ngân sách thực hiên công trình cũng như ảnh hưởng đến tiến độ thi công và uy tín của chính chủ đầu tư. Ảnh hưởng của giá cả nguyên vật liệu đến tiến độ thi công các công trình: Có thể nói giá của nguyên vật liệu có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả của công trình xây dựng, việc giá của một số nguyên vật liệu tăng lên đột biến trong thời gian vừa qua khiến cho công ty gặp rất nhiều khó khăn trong việc bảo đảm hoạt động bình thường của các dự án thông qua đó thực hiện mục tiêu đảm bảo tiến độ trong thi công các công trình xây dựng. Theo các số liệu thống kê thì trong thời gian vừa qua Giá nguyên vật liệu xây dựng đã tăng 30-50% so với giữa năm 2007 và dự kiến sẽ còn gia tăng hơn nữa vào đầu năm 2008, đã làm cho các nhà thầu khắc khoải lo âu.Tất cả thép, ximăng, gạch, đá và cát đã luôn liên tục tăng giá từ cuối tháng 11 năm 2007. Giá gạch đã tăng từ 500VND/viên đến 1.100VND/viên.Ngay sau khi Công ty Xi măng Hà Tiên 1 thông báo tăng giá bán từ 975.000VND đến 1 triệu VND/tấn. Xi măng Holcim cũng tăng giá đến 990.000VND/tấn và Chinfon đến 970.000VND/tấn. Gạch bông, sơn và đá các loại cũng đã tăng ít nhất 10% trong tháng 10 năm 2007. Trong khi đó, giá cát tăng từ 95.000VND/m khối đến 150.000VND/m khối. Tập đoàn Sắt thép Việt Nam (VSC) cũng thông báo đã tăng thêm 100.000VND/tấn, hiện tại, thép cuộn có giá 10,5 triệu VND/tấn và thép thanh có giá 10,6 triệuVND/tấn. Trước áp lực tăng giá mạnh mẽ của một số loại nguyên vật liệu chính làm cho một số dự án của công ty nằm trong tình trạng tiến thoái lưỡng nan, tiếp tục thi công cũng không được vì không có đủ vốn để mua nguyên vật liệu, mà rút lui cũng không song do công trình đang trong giai đoạn triển khai thực hiện dang dở, nếu dừng lại thì toàn bộ những gì đã được xây dựng trong thời gian vừa qua coi như vô ích, gây nên thất thoát lãng phí rất lớn. Mặt khác, do giá của các nguyên vật liệu tăng lên gấp đôi thậm chí là gấp ba lần so với trước kia khiến cho chi phí xây dựng bị đẩy lên cao hơn nhiều so với trong hợp đồng mà công ty đã ký kết, qua đó tạo một áp lực rất lớn cho công ty trong việc hoàn thành được công trình. Nếu tiếp tục thu mua nguyên vật liệu thì công ty chắc chắn sẽ bị lỗ, còn nếu kông tiếp tục tiến hành thu mua các nguyên vật liệu thì sẽ làm cho công trình bị đình trệ, ảnh hưởng tới tiến độ thi công công trình,và cũng có tác động tới chính chủ đầu tư cũng như đến cả uy tín của công ty trong lĩnh vực xây dựng. Vấn đề này đang là vấn đề nổi cộm mà chưa tìm ra được phương pháp giải quyết phù hợp. Khó khăn trong việc bảo đảm máy móc thiết bị phục vụ thi công: Máy móc thiết bị phục vụ thi công là một trong những yếu tố không thể thiếu được trong quá trình thi công các công trình. Máy móc được coi là phần cứng trong thi công, nó giúp cho việc thi công trở nên nhanh hơn rất nhiều nếu như lao động bằng phương pháp thủ công bình thường. Máy móc có thể làm tăng năng năng suất lao động lên rất nhiều lần, giúp cho việc giảm thời gian trong thi công công trình. Tuy nhiên trong thi công một số công trình thì luôn xảy ra những khó khăn khi cung cấp máy móc thiết bị. Những khó khăn có thể được kể đến như sau: + Một số máy móc mà công ty không có, nhưng lại rất cần thiết khi thi công, như máy trộn bê tông loại lớn phục vụ trong quá trình đổ móng một số công trình phức tạp, hay máy bơm bêtông công suất lớn. Các loại máy này công ty luôn phải đi thuê trong giai đoạn đầu của giai đoạn thi công do hiện nay số lượng của loại máy móc thiết bị này trên khu vực hà nội không đáp ứng đủ nhu cầu của nên đôi khi tiến trình thi công của công ty bị đình trệ do chưa có máy móc để hoạt động, khiến cho tiến độ thi công bị giảm xuống rất nhiều so với kế hoạch. + Số lượng công trình mà công ty tham gia thực hiện thi công là rất nhiều, do vậy đôi khi các máy móc thiết bị không thể đáp ứng được tất cả yêu cầu của các đơn vị trong cùng một lúc. Khiến cho trong một số truờng hợp công trình này phải đợi công trình khác thi công xong mới có đủ các thiết bị để thực hiện, làm cho thời gian thi công tăng lên đôi chút so với kế hoạch. Bên cạnh đó một số máy móc thiết bị có kích thước lớn, cũng gặp phải những khó khăn trong việc vận chuyển đến các công trường xây dựng như các loại cần cẩu, máy khoan, các cọc nhồi…đó cũng là một trong các lý do khiến cho tiến độ thi công công trình bị giảm xuống. Bảng một số máy móc thiết bị quan trọng mà công ty hiện có: TT Tên thiết bị Đơn vị Số lượng Năm sản xuất Nước sản xuất Công suất 1 Cầu tháp ZJGPOTAIN Chiếc 02 2003, 2004 Trung Quốc H=64m L=50m P=1,3-5 T 2 Giáo chữ A 2002,2003, 2004 Việt Nam 3 Giáo hoàn thiện 2002,2003, 2004, 2005 Việt Nam 4 Cây chống đơn Cây 1436 2003, 2004 Việt Nam 5 Ke góc Cái 2643 2003, 2004 Việt Nam 6 Góc trong + ngoài Cái 4144 2003, 2004 Việt Nam 7 Hộp cột sắt 450mm và 500mm M2 67,2 2002 Việt Nam 8 Gông 600x60 Bộ 10 2003, 2004 Việt Nam 9 Gông 700x70 Bộ 22 2003, 2004 Việt Nam 10 Máy vận thăng Chiếc 10 2001,2002,2003, 2004, 2005 Việt Nam P=500kg H=30m-60m 11 Máy trộn bê tông ZJC200/380V Chiếc 10 2002-2005 Trung Quốc 12 Máy trộn vữa Chiếc 8 2003-2005 Việt Nam V=250l 13 Máy cắt thép GQ 40 Chiếc 8 2000, 2003, 2004, 2006 Trung Quốc 14 Máy hàn điện Chiếc 11 2000, 2005, 2006 Việt Nam, Thụy Điển 15 Máy bơm nước Chiếc 45 2002-2006 Italia, Hàn Quốc 16 Coppha tôn M2 16929 2002-2005 Việt Nam 17 Máy đầm dù + đầm bàn + đầm cốc cái 23 2001-2006 Trung Quốc 18 Máy toàn đạc điện tử Bộ 1 2004 Nhật Bản Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội. Khó khăn trong đảm bảo nguồn nhân lực phục vụ thi công: Trong thi công, nhân lực là yếu tố không thể thiếu, rất nhiều các khâu trong quá trình xây dựng không thể sử dụng máy móc thiết bị để thực hiện đựơc mà cần phải nhờ đến bàn tay của con người. Mỗi giai đoạn khác nhau thì có yêu cầu về kỹ thuật khác nhau, do đó mà yêu cầu về nhân lực phục vụ cho công trình cũng khác nhau tương ứng. Do đó trong các giai đoạn thực hiện công ty thường gặp phải một số khó khăn chính về nhân lực như: Khó khăn trong đảm bảo số lượng công nhân: Do công nhân xây dựng chủ yếu là các lao động nhàn rỗi ở nông thôn, khi công việc nhà nông nhàn rỗi như sau mỗi vụ mùa, thì rất nhiều người muốn kiếm thêm thu nhập bằng cách làm công nhân cho một số công trình xây dựng. Tuy nhiên, đó cũng chính là bất lợi đối với công ty khi nguồn cung về loại nhân lực này thường thiếu khi mùa màng ở nông thôn bắt đầu, theo như kinh nghiệm của chủ các dự án xây dựng thì nguồn cung về nhân lực này thường rất dồi dào vào các tháng từ tháng 3 đến tháng 4 và từ tháng 7 đến tháng 9 hàng năm. Tuy nhiên, ngoại trừ các tháng này ra thì nguồn cung lao động thực sự là vấn đề khó khăn đối với công ty, vào các tháng mà nguồn cung lao động không đáp ứng đủ nhu cầu công ty thường phải cố gắng cho công nhân làm them giờ, làm việc tăng ca để có thể đảm bảo đưa công trình vào hoạt động đúng kế hoạch. 2.2.2.2. Khó khăn trong việc bảo đảm chất lượng công trình: Việc bảo đảm tiến độ luôn đi đôi với bảo đảm chất lượng công trình, để đánh giá một dự án có thể coi là thành công hay không thì thông thường hai chỉ tiêu tiến độ và chất lượng thường được coi là hai chỉ tiêu quan trọng nhất. Chất lượng công trình cũng chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều các yếu tố trong đó bao gồm cả yếu tố bên trong lẫn cả yếu tố bên ngoài. Tuy sự tác động của mỗi yếu tố là khác nhau nhưng trong quá trình triển khai thực hiện các dự án không thể chủ quan với bất kỳ yếu tố nào. Một số yếu tố tác động có ảnh hưởng tới chất lượng công trình như: Sự tác động của điều kiện tự nhiên: Điều kiện tự nhiên vừa tác động đến tiến độ thi công công trình lai vừa có ảnh hưởng đến chất lượng của công trình. Xét dưới góc độ ảnh hưởng tới chất lượng thì có thể có các yếu tố về thời tiết, khí hậu, và có thể có cả động đất. + Thời tiết khí hậu: Công trình xây dựng thường là các công trình có thời gian hoàn thành rất lâu, trong các giai đoạn thi công thì luôn gặp phải những sự biến đổi thời tiết bất thường. Thời tiết có tác động đến chất lượng của tất cả các giai đoạn trong quá trình thi công từ giai đoạn làm móng cho đến giai đoạn hoàn thiện công trình. Thời tiết có ảnh hưởng rất lớn trong việc làm mục kết cấu ngôi nhà. Tình trạng mưa axit kéo dài là do khí hậu ô nhiễm có thể làm phân hủy gạch và ăn mòn các đoan dây thừng và dây buộc bằng kim loại. Mưa đến cũng có thể thâm nhập sâu vào trong các bức tường cứng nơi vữa trát mạch bị mất hoặc bị mục nát. Sự ngưng hơi trong ngôi nhà không được thông gió có thể dẫn đến sự sinh sôi của mốc và làm tăng sự mục nát đối với những công trình xây dựng bằng gỗ. Mức độ hơi ẩm cao và sự thay đổi bất thường đến quá mức trong nhiệt độ cũng có thể làm gia tăng sự chuyển dịch của muối có thể hòa tan trong các công trình thợ nề. Sự di chuyển của muối được mô tả như những miếng tinh thể trắng trên bề mặt của các bức tường và có thể gây ra tác động xấu rất lớn đến vữa và lớp sơn phủ. Sương giá cũng có thể góp phần làm mục nát bề mặt của ngói và đá lát cũ và có thể phá hủy hoàn toàn nếu nước đóng băng và lan rộng ra.Nhiều sự cố nghiêm trọng hơn như hoả hoạn và lũ lụt mặc dù may mắn thay chúng rất hiếm khi xảy ra. Phải nhớ rằng một chiếc mái hắt cố định mà không bị phát hiện trong nhiều năm thì sẽ là vấn đề gây tốn tiền và rất ngiêm trọng. Theo như kinh nghiệm thì phần bên trong của ngôi nhà cũng có thể bị ảnh hưởng bởi ánh sáng cực tím gồm có những thay đổi hóa học của nguyên vật liệu, ô nhiễm, chất bụi bẩn, muối kiềm trong môi trường hay những chất khí và chất hóa học khác, sự chuyển động của luồng không khí nóng, ứng suất, tan băng, thấm nước, những ảnh hưởng ngẫu nhiên và cây cối. Nó cũng có thể bị ảnh hưởng bởi mốc, hư hại từ con người và các thiết bị có thể di chuyển được, hư hại và chấn động từ cây và các thiết bị và ngay cả việc đi lại trong nhà bình thường cũng vậy. Những ngôi nhà được mở rộng khi thu nhập của chủ nhà tăng lên. nhiều vấn đề nảy sinh như nứt, lún, rò rỉ nước thường xuyên xuất hiện tại những chỗ nứt trong nhà. Mặc dù việc mở rộng ngôi nhà không hề khó khăn, nhưng thường thì những người chủ thầu không nhận thấy hay không thể đảm bảo rằng các chỗ nứt giữa ngôi nhà mới và cũ được xây một cách hoàn hảo. Một trong những nguyên nhân gây ra điều này là do phần nhà cũ bị khô và nó hấp thụ hơi ẩm hoặc nước của phần nhà mới và tạo nên khoảng trống cho không khí thâm nhập vào. Vấn đề này càng rắc rối bao nhiêu thì sự đe dọa với căn nhà càng lớn bấy nhiêu. Điều này sẽ làm xuất hiện mốc và nấm và khiến cho những giống cây leo mọc lên từ những chỗ nứt. Cách công trình xây dựng tồn tại như thế nào qua thời gian phụ thuộc vào sự khắc nghiệt của môi trường và việc sửa chữa lại chúng. Tuổi thọ của ngôi nhà có thể được định nghĩa như khoảng thời gian giữ lại được những đặc tính sinh hoạt và tạo nên sự an toàn chống lại sự đổ nát, thêm vào đó là nó phải có nét thẩm mỹ chấp nhận được. Tuổi thọ của ngôi nhà gần như liên quan đến sự giữ gìn và duy trì thường kỳ cho nó.Duy trì là sự kết hợp của tất cả các hành động hành chính và kỹ thuật, gồm có giám sát, dự định giữ các phần của ngôi nhà (yếu tố cấu trúc, lớp sơn phủ, cây cối, máy móc hay các yếu tố khác) hoặc giữ gìn nó, ở tình trạng có thể sử dụng và hoạt động được. Chúng ta phải cẩn thận và đề phòng với tất cả những vấn đề đã được đề cập ở trên. Những ngôi nhà cần phải được giữ gìn cẩn thận bởi vì có rất nhiều yếu tố đang liên tục làm thoái hóa hay làm yếu đi các thành phần trong ngôi nhà. Thậm chí, nếu như không được giữ gìn, những thành phần hay những nguyên vật liệu này sẽ bị phá hủy và chúng không thể có hình dáng như lúc ban đầu được. + Động đất: Mặc dù động đất không xảy ra thường xuyên ở đất nước ta tuy nhiên không thể loại trừ động đất ra khỏi danh mục các yếu tố gây ảnh hưởng đến chất lượng công trình bởi tác hại rất lớn của nó tới các công trình xây dựng nếu như nó xảy ra. Theo bảng phân vùng về động đất của Viện Vật lý địa cầu, Hà Nội nằm trong phân vùng có động đất cấp 7, cấp 8. Vì vậy tất cả các công trình nhà cao tầng có số tầng cao từ 9 tầng trở lên đều phải có thiết kế đủ tiêu chuẩn chịu được động đất cấp 7, cấp 8. Điều này xuất phát từ việc so sánh đối với những nhà thấp hơn 9 tầng thì tải trọng thẳng đứng là chính nhưng nếu cao hơn thì kết cấu ở những phần từ tầng 9 (trung bình mỗi tầng theo tiêu chuẩn từ 2,7 - 3,3m, tương đương với khoảng 38 m) trở lên để chịu được gió bão, động đất sẽ phức tạp hơn rất nhiều. Ngoài việc thiết kế chống dư chấn, còn có cả những quy định việc thiết kế các giảm chấn. Biện pháp này nhằm hạn chế tối đa sự rung lắc của các công trình khi có động đất xảy ra. Theo sự tính toán của các chuyên gia thì nếu khu vực hà nội có động đất cấp 7 hoặc cấp 8 trở lên thì khả năng sụp đổ của các công trình chung cư cũ hoặc các công trình đang trong quá trình xây dựng là khá cao. Do đó khi xây dựng các công trình nhà cao tầng công ty cũng cần phải có bản tính toán chi tiết khả năng chịu lực của công trình và khả năng chống chọi của nó nếu có động đất xảy ra. - Lỗi kỹ thuật ảnh hưởng tới chất lượng của công trình: Lỗi kỹ thuật có thể nói là yếu tố rất khó tránh khỏi trong các giai đoạn thi công công trình. Một số lỗi có thể khắc phục được ngay khi phát hiện, nhưng cũng có một số lỗi mà rất khó khắc phục ngay cả khi lỗi được phát hiện ra do tầm ảnh hưởng của các lỗi này đến công trình là rất lớn. - Sai sót trong thiết kế: Một công trình có thể hoàn thiện tốt khi thiết kế xây dựng công trình tốt, có thể nói thiết kế là phần khung của công trình qua đó các hoạt động dựa vào đó để thực hiện. Thiết kế tốt sẽ làm cho công trình đat đươc hiệu quả cao và ngược lại. Tuy nhiên trong thực tế không phải bao giờ thiết kế cũng đúng theo tiêu chuẩn kỹ thuật đề ra, đôi khi chính các thiết kế sai lầm lại có thể gây ảnh hưởng xấu tới chất lượng công trình. Một số các vấn đề thường gặp trong thiết kế đó là: + Sai lệch giữa thiết kế và thực tế: Trường hợp này hay gặp khi chủ đầu tư hay ban quản lý dư án có sự thay đổi về thiết kế của công trình, bản thiết kế cũ không được chấp nhận mà thay vào đó là một bản thiết kế mới về cả công trình hay chỉ là một bộ phận trong công trình. Nếu sự thay đổi này là sớm thì việc khắc phục các khó khăn là không lớn lắm, nhưng nếu như công trình đã xây dựng và hoàn thiện rất nhiều các hạng mục quan trọng mà có sự thay đổi về thiết kế sẽ gây khó khăn rất lớn cho việc bảo đảm chất lượng công trình cũng như tiến độ thi công mà công trình đã đề ra. Bên cạnh đó, sự sai lệch thiết kế so với thực tiễn đôi khi chỉ được phát hiện khi mà công trình đang trong giai đoạn thi công ở các công việc, các hang mục có sai sót đó. Ví dụ như trong giai đoạn xây lắp tường bao quanh cho toà nhà 521 Kim Mã, chủ đầu tư theo đúng thiết kế là sẽ xây dựng bức tường cao 2m xung quanh, tuy nhiên khi công trình chuẩn bị hoàn thành thì có đôi chút thay đổi, do sau khi công trình hoàn thành, thì toàn bộ tầng 1 của công trình sẽ được cho thuê làm quán café, thế nên khi bức tường xây quá cao, khiến cho người ngồi ở tầng một không thể nhìn thấy khung cảnh bên ngoài, làm giảm hiệu quả của việc kinh doanh dưới tầng một nếu vẫn để độ cao của bức tường như vậy, bởi thế ban quản lý đã thay đổi thiết kế và đập bớt chiều cao của tường xuống còn 1,5 m nhằm đáp ứng yêu cầu sử dụng công trình khi nó hoàn thiện. + Thiết kế thiếu chi tiết: Một nguyên nhân khác cũng ảnh hưởng tới chất lượng công trình đó là do thiết kế thiếu chi tiết, một số trường hợp do thiết kế thi công các hạng mục không rõ rang làm cho các đơn vị thi công không hiểu hết yêu cầu của bản thiết kế, khiến cho khi thi công công trình thì họ làm không đúng với những gì yêu cầu trong bản thiết kế, gây ảnh hưởng tới chính chất lượng cũng như khó khăn để khắc phục các hậu quả do nó gây ra. - Sử dụng các nguyên vật liệu không đảm bảo yêu cầu chất lượng: Có thể nói nguyên vật liệu là yếu tố ảnh hưởng mang tính chất quyết định tới chất lượng của công trình xây dựng. Nguyên vật liệu càng đáp ứng được yêu cầu về các chỉ tiêu bao nhiêu thì chất lượng của công trình càng được đảm bảo bấy nhiêu, và ngược lại. Tuy nhiên trong quá trình xây dựng chất lượng của các nguyên vật liệu mà công ty sử dụng không đảm bảo yêu cầu như mong muốn. Chất lượng nguyên vật liệu không tốt trước hết ảnh hưởng tới các chi tiết, các bộ phận của công trình, ví dụ như chất lượng của cát, xi măng, sỏi không tốt sẽ làm ảnh hưởng đến độ cứng, bền của bêtông. Hay do cát để trộn vữa không đủ mịn sẽ làm cho chất lượng của vữa không tốt, khiến cho độ kết dính của gạch không cao là nguyên nhân chính khiến cho công trình không đáp ứng được các y