Chuyên đề Phân tích những biến động của thị trường tài chính ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

iá. 1.5/ Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa trên cơ sở: a- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá. b- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan. c- Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và cho khách hàng. 1.6/ Xác định thời điểm thẩm định giá. 1.7/ Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá. 1.8/ Xác định cơ sở giá trị của tài sản. Bước 2 - Lập kế hoạch thẩm định giá. 2.1/ Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá. 2.2/ Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau: - Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường. - Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh. - Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng. - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện. - Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá. Bước 3- Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. 3.1/ Khảo sát hiện trường Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường: - Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về: + Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản. + Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa… + Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình. - Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau. 3.2/ Thu thập thông tin. Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu thập các thông tin sau: - Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng. - Các thông tin về tính pháp lý của tài sản. - Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận. - Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…). - Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh bất động sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường ; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản. Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin. Bước 4: Phân tích thông tin. Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định. 4.1/ Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản. 4.2/ Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá. 4.3/ Phân tích về khách hàng: - Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng. - Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản. - Nhu cầu, sức mua về tài sản. 4.4/ Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản. - Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. - Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh: + Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai. + Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản. + Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật. + Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản. + Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất. Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các phương pháp thẩm định giá.” Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá. Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá. Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.” 3.6 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản. Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường. Căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh. 4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 4.1. Nhóm các yếu tố vĩ mô. 4.1.1 Chính sách của nhà nước Chính sách của nhà nước tác động rất lớn đến giá đất (nhà đất), thể hiện trên các mặt chủ yếu sau: Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, chuyển nhượng, sử dụng nhà và đất. sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá nhà trên thị trường. Có một điểm lưu ý cho nhà thẩm định là không chỉ phân tích tính chất của pháp luật hiện tại mà còn phải giải thích chiều hướng pháp luật trong những năm tới. Thị trường nhà dễ bị đóng băng khi xu hướng các điều luật thay đổi liên tục, bởi cả người mua và người bán nhà đều rất e ngại giao dịch trong tình trạng như vậy vì tính rủi ro rất cao. Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, …) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng cho đất nên tác động đến giá đất. Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực, đôi khi kiến trúc xây dựng cho từng khu vực đặc biệt cho từng khu quy hoạch đô thị,… đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường. 4.1.2 Các yếu tố kinh tế - xã hội chung của quốc gia, địa phương. Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung nhà nên ảnh hưởng đến giá nhà đất. Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân của quốc gia và địa phương. Các yếu tố này gồm sự biến động của: Tổng sản phẩm quốc gia: Thu nhập bình quân đầu người dân Tiết kiệm cá nhân và đầu tư. 4.1.3 Cung cầu bất động sản. Cũng giống như bất cứ hàng hóa, dịch vụ nào khác, giá bất động sản là giá cân bằng giữa cung và cầu. Giá 0 Lượng Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu: Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển. Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó nhu cầu về đất đai và nhà ở tăng lên. Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến yêu cầu quy mô diện tích đất ở của các hộ gia đình tăng lên, hoặc dẫn đến tăng số lượng hộ gia đình độc lập, làm tăng nhu cầu về nhà ở. Sự gia tăng về dân số không những làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động sản xuất, dịch vụ, y tế, thương mại, giáo dục, … đến là các nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà đất. Thu nhập. Mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về bất động sản trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất sẽ tăng lên. Việc làm và nghề nghiệp. Việc chuyển dịch cơ cấu nghề nghiệp và chuyển dịch dân cư cũng làm phát sinh nhu cầu về nhà đất. Đô thị hóa. Đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân số và sự phát triển quy mô về bề rộng và không gian đô thị. Quá trình đô thị hóa không chỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở. Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng. Sự phát triển và hoàn thiện kết cầu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng còn thô sơ, kém khả năng tiếp cận. Tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc làm tăng thêm nhu cầu nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn của cầu. Các yếu tố ảnh hưởng đến cung: Phát triển kinh tế Tốc độ phát triển của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế. Sự phát triển cảu kết cấu hạ tầng. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cầu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai của một khu vực trở nên dễ dàng hơn nên thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở các khu vực này. Sự tham gia của nhà nước Thể hiện trên hai khía cạnh chủ yếu: Quy hoạch: việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp vào mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở sẽ tạo ra điều kiện tăng cung bất động sản. Nhà nước trực tiếp bán bất dộng sản thuộc sở hữu nhà nước ra thị trường hoặc tăng vốn đầu tư cho các Công ty kinh doanh bất động sản của Nhà nước. Cần lưu ý là cung bất động sản kém đàn hồi với những thay đổi của giá cả so với thị trường. Với tư cách là nhà cung ứng và môi giới trong kinh doanh bất động sản, hoạt động của các đơn vị kinh doanh bất dộng sản sẽ tác động mạnh đến giá bất động sản. 4.1.4 Các yếu tố xã hội và tâm lý Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường. Nó bao gồm phong thủy, bất động sản có “nở hậu” hay không, … 4.2 Nhóm các yếu tố vi mô. 4.2.1 Chi phí Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc có được quyền “sở hữu” bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhà thẩm định phải xem xét khi tiến hành thẩm định giá bất động sản. Thông thường chi phí quyết định giá trị bất động sản, tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường mà có khi còn có tác dụng ngược lại. Chi phí nói trên là chi phí hình thành (là chi phí của người bán). Bên cạnh đó nhà thẩm định còn phải chú ý chi phí sử dụng là chi phí người muốn sử dụng phải bỏ ra để có thể sử dụng bất động sản theo mong muốn của mình. Đây là chi phí của người mua. Sự tác động nghịch chiều của hai loại chi phí nàytạo nên giá trị bất động sản trên thị trường xét về khía cạnh kinh tế - tài chính 4.2.2 Sự hữu dụng. Xét về mục đích sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích. Nhìn chung, một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích sẽ thuận lợi hơn trong việc bán và do đó giá sẽ tốt hơn. Xét về tính năng hiệu quả của mộ bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được. Do vậy, khi thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất. Các yếu tố vật chất. Địa điểm nơi bất động sản tọa lạc. Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản, địa điểm tốt thì giá trị bất động sản cao. Khi xét đến địa điểm là xem xét khả năng tiếp cận của bất động sản và môi trường xung quanh như thế nào. Khả năng tiếp cận là tài sản ở gần với các phương tiện thuận tiện như trường học, chợ, bệnh viện, … Môi trường xung quanh đóng góp vào giá trị của bất động sản là các đặc trung về kinh tế - xã hội, như các nhà láng giềng, dòng giao thông, các công viên và khu vườn, … Tóm lại, bất động sản càng ở gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và kinh doanh thì có khả năng sinh lợi lớn và do đó sẽ có giá trị cao. Hình dáng lô đất. Những lô đất có hình dáng vuông vức, nở hậu thì có giá trị hơn những lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng một địa điểm. Những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố hẹp mà quá sâu. Quy mô, kích thước lô đất. Những lô đất có quy mô, kích thước phù hợp với mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn những lô đất có quy mô, kích thước không phù hợp với mục đích sử dụng ở cùng một địa điểm. Môi trường. Môi trường chung quanh có tác động đến giá cả bất động sản, nếu môi trường tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao, còn ngược lại sẽ làm giảm giá trị bất động sản. 4.2.3 Các yếu tố pháp lý Xác định cá điều kiện pháp lý ngôi nhà là một trong những công việc đầu tiên mà nhà thẩm định bắt buộc tiến hành. Chỉ có những căn nhà có đầy đủ các điều kiện pháp lý cần thíê thì mới tiến hành thẩm định. Tuy nhiên, cần lưu ý đến môi trường pháp lý, ngay cả khi ngôi nhà đã có đầy đủ các điều kiện pháp lý để xác định giá trị thì giá trị đó lại bị ảnh hưởng bởi tính biến động của môi trường pháp lý. Vì vậy, nhà thẩm định không những chỉ xác định các điều kiện pháp lý hiện tại mà còn xem xét chiều hướng vận động của tính pháp lý nữa. 4.2.4 Các yếu tố khác Các yếu tố khác bao gồm các yếu tố về xã hội học, tâm lý học và cả tính chất lịch sử của căn nhà thẩm định. Nhà thẩm định phải tập hợp đầy đủ các tài liệu kinh tế, chính trị và xã hội ở địa phương hoặc khu vực và bằng kinh nghiệm của mình để đưa ra những nhận định về triển vọng đầu tư của ngôi nhà để có cái nhìn khách quan và chính xác về giá trị căn nhà. 5 Thị trường tài chính 5.1. Khái niệm Thị trường tài chính là nơi diễn ra các hoạt động mua bán các loại giấy có giá, nơi gặp gỡ các nguồn cung cầu về vốn, qua đó hình thành nên giá mua và bán các loại cổ phiếu, trái phiếu, kì phiếu, tín phiếu…hình thành nên giá cả các loại vốn đầu tư bao gồm: lãi suất đi vay, lãi suất cho vay, lãi suất ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. 5.2 Vai trò, chức năng Thị trường tài chính đóng vai trò là kênh dẫn vốn từ người tiết kiệm đến người kinh doanh. giúp cho việc chuyển vốn từ người không có cơ hội đầu tư sinh lợi đến những người có cơ hội đầu tư sinh lợi. Thị trường tài chính thúc đẩy việc tích lũy và tập trung tiền vốn để đáp ứng nhu cầu xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật, sản xuất kinh doanh. Thị trường tài chính giúp cho việc sử dụng vốn có hiệu quả hơn, không chỉ đối với người có tiền đầu tư mà còn cả với người vay tiền để đầu tư. Người cho vay sẽ có lãi thông qua lãi suất cho vay. Người đi vay vốn phải tính toán sử dụng vốn vay đó hiệu quả nhất do họ phải hoàn trả cả vốn và lãi cho người cho vay đồng thời phải tạo thu nhập và tích lũy cho chính bản thân mình. Thị trường tài chính tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các chính sách mở cửa, cải cách kinh tế của Chính phủ thông qua các hình thức như phát hành trái phiếu ra nước ngoài, bán cổ phần, thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào các ngành sản xuất kinh doanh trong nước. 5.3 Phân loại thị trường tài chính 5.3.1 Thị trường nợ và thị trường vốn cổ phần Thị trường nợ Phương pháp chung nhất mà các công ty sử dụng để vay vốn trên thị trường tài chính là đưa ra một công cụ vay nợ, ví dụ như trái khoán hay một món vay thế chấp. Công cụ vay nợ là sự thoả thuận có tính chất hợp đồng có lãi suất cố định và hoàn trả tiền vốn vào cuối kì hạn. Kì hạn dưới 1 năm là ngắn hạn, trên 1 năm là trung và dài hạn. Thị trường nợ là thị trường diễn ra việc mua bán các công cụ nợ kể trên. Thị trường vốn cổ phần Phương pháp thứ hai để thu hút vốn là các công ty phát hành cổ phiếu. Người nắm giữ cổ phiếu sở hữu một phần tài sản của công ty có quyền được chia lợi nhuận ròng từ công ty sau khi trừ chi phí, thuế và thanh toán cho chủ nợ (những người sở hữu công cụ nợ. Thị trường cấp một và thị trường cấp hai Thị trường cấp một' Là thị trường tài chính trong đó diễn ra việc mua bán chứng khoán đang phát hành hay chứng khoán mới. Việc mua bán chứng khoán trên thị trường cấp một thường được tiến hành thông qua trung gian là các ngân hàng. Thị trường cấp hai Là thị trường mua bán lại những chứng khoán đã phát hành. Khi diễn ra hoạt động mua bán chứng khoán trên thị trường này thì người vừa bán chứng khoán nhận được tiền bán chứng khoán còn công ty phát hành không thu được tiền nữa, một công ty thu được vốn chỉ khi chứng khoán của nó được bán lần đầu tiên trên thị trường cấp một. Thị trường tiền tệ và thị trường vốn Thị trường tiền tệ Là một thị trường tài chính chỉ có các công cụ ngắn hạn( kỳ hạn thanh toán dưới 1 năm). Thị trường vốn Là thị trường diễn ra việc mua bán các công cụ nợ dài hạn như cổ phiếu, trái phiếu. Thị trường vốn được phân thành ba bộ phận là thị trường cổ phiếu, các khoản cho vay thế chấp và trái phiếu 6.MỐI LIÊN QUAN GIỮA THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG TIỀN TỆ Liên thông giữa thị trường bất động sản và tài chính còn có thể quan sát được rõ nét qua quá trình tái tạo bất động sản. Hai ví dụ dưới đây minh họa cho các tình huống dễ bắt gặp trong điều kiện thực tế. Bất động sản sinh ra bất động sản. Giả sử ta có bất động sản A, với giá trị 10 tỉ đồng, được cho thuê với giá 100 triệu đồng/tháng cho chủ kinh doanh nào đó; hợp đồng thuê cho phép lấy trước tiền của 3 năm, ấn định giá tới 5 năm. Nguồn thu ngay lập tức là: 36*100, và một khoản chiết khấu a% của 24*100. Phần hoa lợi gia tăng này có thể được sử dụng để tái đầu tư bất động sản mới. Và quá trình này tiếp diễn... Các công ty kinh doanh có bất động sản kinh doanh, tạo ra lãi. Việc niêm yết cổ phiếu trên TTCK giúp giá có thể tăng so với mệnh giá 500% (P/B=5). Bất động sản được đánh giá cao lên 5 lần. Năng lực vay vốn của doanh nghiệp tăng lên với ngân hàng, có thể giúp họ vay một mức X. Mức này có thể giúp họ tiếp tục tái tạo bất động sản. Nếu họ lại sử dụng vốn vay này để tạo dựng một công ty kinh doanh bất động sản mới, với suất vay nào đó, thì một chu trình mới tạo ra 5 lần giá trị lại được bắt đầu. Quá trình tạo ra tiền vô tận này sẽ không dừng lại về mặt lý thuyết, và trong thực tế cũng đã có giai đoạn xảy ra gần như vậy. Nó chỉ dừng lại khi bị giới hạn tín dụng, và nguồn đầu tư bổ sung. Với cổ phiếu ITA (Công ty cổ phần Khu công nghiệp Tân Tạo), mức giá thấp nhất cũng trên 5 lần. Thời điểm tăng cao có thể tới 17 lần. Và giá có xu hướng ổn định quanh mức 10 lần. Đây là dạng khác của rent-seeking - khái niệm kinh tế học do Anne Krugger (từng giữ vị trí Phó giám đốc Quỹ Tiền tệ quốc tế IMF) đưa ra. Bà Krugger cho rằng, khi được ưu đãi và bảo vệ, các doanh nghiệp trong nước sẽ không chịu cải cách để nâng cao tính cạnh tranh mà chỉ tìm cách xoay xở để giữ lại bổng lộc từ những ưu đãi và trợ giúp của nhà nước. Khi thị truờng vốn hoạt động mạnh mẽ, các sản phẩm tài chính đa dạng thì nhu cầu đầu tư vào bất động sản tăng lên và ngược lại khi nguồn lực tài chính dồi dào thì đầu tư vào bất động sản cũng là 1 mối quan tâm lớn của các nhà đầu tư. 2 thị trường này luôn luôn tác động qua lại và ảnh hưỏng cho nhau. Nếu thị trường này biến động sẽ tác động đến thị trường còn lại. Nó có thể là tác động ngược chiều hay cùng chiều Sự liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản rất quan trọng. Đây cũng là 1 hướng nghiên cứu để nhằm hoạch định những chính sách vĩ mô, vi mô phù hợp . Tóm tắt chương I Trong chương I này đã trình bày toàn bộ phần cơ sở lý thuyết về bất động sản, thị trường bất động sản, thẩm định giá bất động sản, thị trường tài chính và mối liên quan giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản, yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Trong đề tài nghiên cứu này tôi xin nhấn mạnh đến yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản đó là những biến động của thị trường tài chính trong giai đoạn Việt Nam bắt đầu gia nhập WTO đến thời điểm hiện tại đã làm cho thị trường bất động sản thay đổi liên tục theo nhiều chiều hướng khác nhau. Trong chương tiếp theo tôi xin trình bày thực trạng về những biến động của thị trường tài chính ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản như thế nào. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ NHỮNG BIẾN ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 1. PHÂN TÍCH NHỮNG BIỀN ĐỘNG THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG TRÊN THẾ GIỚI HIỆN NAY Bắt đầu từ cuộc khủng hoảng toàn cầu vào tháng 7/2007 do nền kinh tế mỹ bị khủng hoảng tài chính đã ảnh hưởng đến nền kinh tế toàn cầu: Năm 2001 đánh dấu sự hình thành của bong bóng nhà đất trên thị trường Mỹ sau khi Cục Dự trữ liên bang Mỹ 11 lần giảm lãi suất từ mức 6,5% xuống mức 1,75% nhằm vực dậy nền kinh tế đang suy thoái sau sự sụp đổ của ngành công nghiệp dot-com. Bong bóng nhà đất kéo dài suốt giai đoạn 2001-2005, lãi suất thấp đã khuyến khích người dân mua nhà từ nguồn vay cầm cố, đẩy giá nhà liên tục leo thang, tăng 10% năm 2002 và tăng bình quân trên 25%/năm giai đoạn 2003-2005. Sự bùng nổ giá nhà giai đoạn này là một yếu tố quan trọng đóng góp vào sự phục hồi kinh tế của Mỹ do lãi suất giảm làm giảm giá trị các khoản thanh toán cầm cố hàng tháng của người dân trong khi giá nhà tăng giúp họ có được những khoản vay mới lớn hơn để chi tiêu tiêu dùng, thực hiện khẩu hiệu “đi mua sắm theo yêu cầu của Tổng thống và vì lòng yêu nước”, từ đó kích thích tăng trưởng. Tuy nhiên, sự phục hồi kinh tế của Mỹ cùng với nguy cơ lạm phát gia tăng bởi cả những yếu tố từ cung, cầu thúc đẩy Cục Dự trữ liên bang Mỹ tăng lãi suất trở lại, đến tháng 8/2005 lãi suất liên ngân hàng định hướng của Mỹ (Fed Fund Rate) đạt mức 3,75%/năm và dự kiến còn tiếp tục tăng nên không còn là mức lãi suất hấp dẫn đối với người mua nhà. Bong bóng nhà đất bắt đầu xì hơi. Năm 2006 thị trường sụt giảm mạnh. Tác động của cuộc khủng hoảng lan cả ra ngoài lĩnh vực nhà đất và làm gián đoạn thị trường tài chính toàn cầu do các nhà đầu tư, chủ yếu là các quỹ bảo hiểm trong nước và nước ngoài, đã buộc phải đánh giá lại rủi ro mà họ đang nắm giữ và những người tiêu dùng mất khả năng tài trợ hơn nữa cho chi tiêu tiêu dùng của mình, gây ra sự biến động mạnh trên các thị trường trái phiếu, cổ phiếu và phái sinh. Sự sụt giảm của thị trường chứng khoán toàn cầu đã buộc ngân hàng trung ương các nước đồng loạt phải can thiệp. Lần đầu tiên kể sau cuộc tấn công khủng bố 11-9, các NHTW Mỹ, Châu Âu, Nhật Bản cùng liên kết thực hiện một động thái là bơm tiền vào hệ thống ngân hàng nhằm tăng thanh khoản cho đồng nội tệ. Theo thống kê không đầy đủ, chỉ trong vòng 1 tuần kể từ 9/8, tổng số tiền bơm ra đạt hơn 400 tỷ USD tuy nhiên kết quả vẫn không mấy khả quan. Thị trường chỉ bắt đầu khôi phục trở lại sau khi Fed quyết định giảm lãi suất chiết khấu 0,5 điểm phần trăm xuống 5,75%/năm ngày 16/8 nhằm phát tín hiệu sẵn sàng hỗ trợ thanh khoản cho các ngân hàng. Ngày 18/9, Fed tiếp tục cắt giảm 0,5 điểm phần trăm lãi suất liên ngân hàng định hướng (Fed Fund Rate) xuống 5,0%/năm đã thúc đẩy thị trường chứng khoán Mỹ và kéo theo cả các thị trường châu Á tăng trưởng mạnh do kỳ vọng lãi suất giảm sẽ giúp hồi phục nền kinh tế Mỹ. Hệ thống tài chính ngân hàng của Mỹ năm 2008 đột nhiên lâm vào một trong những cuộc khủng hoảng chưa từng có. Hàng trăm tỷ USD đã tiêu tan. Cuộc lây lan vẫn chưa chấm dứt, và hậu quả vẫn chưa lường hết. Ngân hàng Thế giới (WB) cũng vừa dự báo, theo đó lầ