Đề tài Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

các khu đô thị mới ở Vinh Tân, đường Xô Viết Nghệ Tĩnh đã tạo nên diện mạo mới của Thành phố trong hiện tại và tương lai. 4.1.2.2. Dân số và lao động [21] Theo số liệu thống kê tổng dân số của thành phố Vinh trong 3 năm (2004 - 2006) tăng khá đều (Bảng 4.2), năm 2004 dân số có 227,8 nghìn người, năm 2005 dân số là 23,8 nghìn người, tăng 1,76% so với năm 2004, năm 2006 là 234,5 nghìn người, tăng 1,38% so với năm 2005, tốc độ tăng bình quân 1,57%. Trong đó, dân số sống ở thành thị là chủ yếu, tính đến năm 2006 số dân sống ở thành thị là 182,773 nghìn người, chiếm 78,03% dân số. Bảng 4.2. Một số chỉ tiêu tổng hợp về dân số STT Chỉ tiêu ĐVT 2004 2005 2006 1 Tỷ lệ sinh % 1,,17 1,18 1,13 2 Tốc độ tăng dân số tự nhiên % 0,8 0,81 7,5 3 Tỷ lệ phát triển dân số % 1,75 1,75 1,6 4 Tỷ lệ hộ nghèo % 4,00 2,10 1,70 5 Phổ cập THCS xã 17/18 17/18 20/20 6 Phổ cập THPT xã - - 20/20 7 Tỷ lệ dân dùng nước sạch % 86,0 87,0 92,0 8 Tỷ lệ dân dùng nước máy % 52,0 54,0 63,0 (Nguồn tài liệu: Phòng Thống kê Thành phố Vinh tháng 4 năm 2007 ) Mật độ dân số trung bình năm 2004 là 3.433 người/km2, đến năm 2006 mật độ lên tới 3.469 người/km2. Phân bố khu dân cư không đồng đều trên địa bàn thành phố và tập trung chủ yếu những khu vực có điều kiện phát triển kinh tế, đặc biệt là những khu vực phát triển về dịch vụ - thương mại như phường Hồng Sơn (15.538 người/km2), phường Quang Trung (mật độ 13.763 người/km2). Đây là điều kiện thuận lợi trong quá trình công nghiệp hoá và đẩy mạnh phát triển kinh tế của thành phố, là điều kiện thu thêm ngân sách cho Nhà nước. Dân cư tập trung ít ở những khu vực thu nhập chủ yếu bằng nông nghiệp như xã Hưng Hoà (mật độ 486 người/km2), xã Hưng Đông (mật độ 1.344 người/km2) (năm 2006). Thành phố Vinh có nguồn lao động khá dồi dào, năm 2004 có 129.800 lao động, chiếm 56,98% dân số, năm 2005 có 132.900 lao động chiếm 57,33% dân số, năm 2006 có 135.000 lao động, chiếm 57,44% dân số. Hầu hết, lực lượng lao động của thành phố còn trẻ, tập trung chủ yếu vào ngành phi nông nghiệp (thể hiện ở bảng 4.3), năm 2004 lao động phi nông nghiệp chiếm 90,79% tổng số lao động trong độ tuổi, đến năm 2006 lao động phi nông nghiệp chiếm 90,37% tổng số lao động trong độ tuổi. Bảng 4.3. Lao động, cơ cấu lao động Chỉ tiêu Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Số người (người) Cơ cấu (%) Số người (người) Cơ cấu (%) Số người (người) Cơ cấu (%) Số lao động trong độ tuổi 129.800 100 132.900 100 135.00 100 Số lao động trong nông nghiệp 11.945 9,21 12.257 9,23 13.000 9,63 Số lao động phi nông nghiệp 117.855 90,79 120.634 90,77 122.000 90,37 (Nguồn tài liệu: Phòng Thống kê thành phố Vinh tháng 4 năm 2007 ) 4.1.2.3. Cơ sở hạ tầng [21], [22] a) Mạng lưới giao thông Hệ thống giao thông của Thành phố bao gồm đường bộ, đường sắt, đường hàng không và đường thủy, rất thuận lợi cho việc giao lưu phát triển kinh tế - văn hoá trong tỉnh, trong nước và quốc tế. Đường bộ có quốc lộ 1A chạy xuyên qua trung tâm thành phố theo hướng Bắc - Nam với chiều dài 10km đã được nâng cấp đạt chỉ tiêu quốc gia. Vinh là đầu mối của các tuyến đường đi các huyện trong tỉnh, đi Lào và Đông Bắc Thái Lan. Đường sắt xuyên Việt chạy qua phía Tây thành phố, có ga Vinh là đầu mối quan trọng trong việc luân chuyển khách hàng, hàng hoá đi các tỉnh trong nước. Đường thuỷ có hệ thống sông ngòi bao quanh phía Tây Đông và Phía Nam thành phố, là điều kiện giao lưu với các huyện trong tỉnh. Sông Lam với độ sâu 2 - 4m và cảng Bến Thuỷ có khả năng cho tàu dưới 2 nghìn tấn ra vào. Đường hàng không, với sân bay Vinh có các chuyến bay đi Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh đang được nâng cấp để mở rộng các chuyến bay quốc tế. b. Hệ thống cấp thoát nước Nguồn cấp nước cho thành phố gồm nước máy, nước giếng khơi, nước giếng khoan và nước mưa, trong đó số hộ dùng nước máy chiếm 63%. Nguồn nước máy được cung cấp từ Nhà máy nước Vinh với công suất 20 nghìn m3/ngày - đêm. Vinh đang xây dựng nhà máy mới có công suất 60 nghìn m3/ngày - đêm. Về hệ thống thoát nước của thành phố, hiện nay các kênh thoát nước thải vẫn thải trực tiếp chung với kênh thoát nước mưa ra các con sông chính mà chưa qua xử lý. c. Mạng lưới điện Thành phố Vinh được cấp điện từ mạng lưới điện quốc gia 220 KV theo tuyến Hoà Bình - Thanh Hoá - Vinh. Tại Vinh có trạm điện nguồn 220/110 KV công suất 1.125MVA và trạm trung gian 110/35/10KV. Cơ sở hạ tầng viễn thông hiện đại hoá đường bộ với tổng đài NEAX.20.000 số, 9 trạm vệ tinh RLU.NEAX. Mạng cáp quang truyền dẫn trên 14km cùng với các mạng ngoại vi khác được lắp đặt và đáp ứng yêu cầu dịch vụ thông tin liên lạc nhanh chóng, chính xác với độ tin cậy cao. Nhìn chung, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị được đầu tư xây dựng trong những năm qua tăng khá mạnh. Bộ mặt và vóc dáng của đô thị Vinh thay đổi nhanh chóng, được nhân dân trong và ngoài tỉnh thừa nhận từng bước hiện đại hoá, khang trang. 4.1.2.4. Văn hoá - xã hội a) Giáo dục Trong giai đoạn vừa qua, giáo dục đào tạo đã có bước phát triển vững chắc và toàn diện cả về xây dựng mạng lưới phổ cập giáo dục và chất lượng giáo dục đào tạo, thành phố đã giữ vững là một trong những đơn vị dẫn đầu của tỉnh. Đề án kiên cố hoá trường lớp và kế hoạch xây dựng trường chuẩn quốc gia được triển khai tích cực và có hiệu quả. Trong giai đoạn 2001 - 2006, xây dựng mới 261 phòng học, 100% trường tiểu học, trung học cơ sở và 60% trường mầm non có nhà cao tầng. Có 19 trường học được công nhận đạt chuẩn quốc gia. Cùng với giáo dục phổ thông, giáo dục thường xuyên, giáo dục cộng đồng, giáo dục nghề nghiệp đã được quan tâm chỉ đạo đúng mức và đạt chất lượng tốt. Đội ngũ cán bộ quản lý, giáo viên được kiện toàn, nâng cao chất lượng. Công tác quản lý giáo viên, cán bộ như tiếp nhận, luân chuyển, đánh giá có nhiều tiến bộ. Công tác quản lý Nhà nước về giáo dục có chuyển biến tốt và mang lại nhiều hiệu quả thiết thực [22]. b) Y tế Thành phố Vinh có 18/20 trạm y tế phường, xã được nâng cấp, cải tạo, đã thực hiện tốt công tác khám chữa bệnh cho nhân dân, cơ sở vật chất ngành y tế được tăng cường. Nhiệm vụ quản lý Nhà nước về y tế và lĩnh vực y dược tư nhân có nhiều tiến bộ. Công tác vệ sinh an toàn thực phẩm, kiểm soát dịch bệnh được quan tâm đúng mức. Có trên 63% số hộ được dùng nước máy, 84% hộ đã có công trình vệ sinh đảm bảo yêu cầu [22]. 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 4.1.3.1. Thuận lợi Thành phố Vinh có vị trí khá thuận lợi cho việc giao lưu, trao đổi hàng hoá với các tỉnh trong nước cũng như một số nước trong khu vực, là đầu mối quan trọng giao lưu văn hoá vùng để đưa thành phố phát triển toàn diện. Dân số phát triển ổn định, nguồn lao động tại chỗ dồi dào và có đủ lực, trí để phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội trong hiện tại và tương lai. Thành phố Vinh có nhiều tiềm năng, đang được Đảng và Nhà nước quan tâm, chú trọng đầu tư phát triển. 4.1.3.2. Khó khăn Điều kiện tự nhiên khắc nghiệt, nhất là yếu tố khí hậu, gây ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt và tập quán ăn, ở cũng như sản xuất của người dân thành phố. Dân số phân bố không đồng đều, chủ yếu tập trung ở thành thị, đặc biệt những nơi sản xuất kinh doanh đã gây khó khăn cho công tác quản lý, gây mất trật tự an ninh đô thị, ô nhiễm môi trường. Cơ sở vật chất, cơ sở hạ tầng tuy đã được cải thiện, nâng cao song chưa đồng bộ. Một số nơi còn nghèo nàn, chưa đáp ứng được nhu cầu của nhân dân. 4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai * Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai Công tác tuyên truyền, phổ biến sâu rộng Luật Đất đai 2003 và chỉ đạo thực hiện các văn bản dưới Luật, những Thông tư, Chỉ thị của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc triển khai thi hành Luật Đất đai tới toàn thể nhân dân đã được thực hiện tốt trên địa bàn thành phố. Các văn bản đã được ban hành kịp thời và hướng dẫn tổ chức thực hiện phù hợp với tình hình thực tế, tạo ra hành lang pháp lý cho việc giải quyết các vấn đề có liên quan đến sử dụng đất trên địa bàn thành phố được thuận lợi. * Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ địa chính Đến nay, thành phố Vinh có 15 phường và 5 xã đã hoàn thành việc hoạch định và xây dựng ranh giới, mốc giới hành chính, ranh giới hiện nay của Thành phố không thay đổi với diện tích 6.751,20 ha, ranh giới hành chính giữa các phường và giữa thành phố Vinh với các huyện khác đã ổn định, không xảy ra vụ tranh chấp lớn nào. * Khảo sát, đo đạc, đánh giá, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng Theo chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ, UBND thành phố Vinh đã chỉ đạo các phường điều tra, khảo sát, lập bản đồ giải thửa cho tất cả các phường, xã trên địa bàn thành phố. Đến năm 1993, thành phố Vinh đã tiến hành đo đạc, lập bản đồ địa chính theo lưới toạ độ Nhà nước đầy đủ cho 18/18 phường xã với tỷ lệ 1/500. Đây là tài liệu bản đồ có độ chính xác cao hơn nhiều so với bản đồ 299 trước đây và đã giúp hoàn thành công tác kiểm kê đất đai năm 2000. Trung tâm kỹ thuật đo đạc thành phố Vinh đã tiến hành đo đạc bản đồ địa chính bằng công nghệ số tỷ lệ lớn 1/500 - 1/2000 từ năm 1999 và kết thúc vào cuối năm 2001. Kết quả đo đạc 18/18 phường, xã với tổng diện tích 6699,058 ha. Dựa trên kết quả đo đạc năm 2001, bản đồ hiện trạng sử dụng đất của thành phố Vinh được lập trên nền bản đồ địa chính bằng công nghệ số cho tất cả phường, xã hệ toạ độ Nhà nước VN2000, các thông tin về diện tích, mục đích, chủ sử dụng đất năm 2006 được thành lập trên cơ sở điều tra, thu thập trực tiếp tại thực địa, sau đó đối chiếu với hồ sơ địa chính được lưu trữ như sổ mục kê, sổ theo dõi và bản chỉnh lý biến động, hồ sơ đăng ký đất đai, hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ,…[22]. * Công tác định giá đất Thành phố Vinh đã thành lập tổ công tác xây dựng, điều chỉnh giá đất trên địa bàn thành phố, có sự tham gia của các cán bộ Địa chính từng phường, xã và cán bộ phòng Tài nguyên - Môi trường thành phố. Tổ công tác đã xây dựng và điều chỉnh giá đất dựa trên cơ sở Luật đất đai 2003, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về việc xác định giá đất và khung giá đất, Thông tư số 114/2004/thị trường. BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP và căn cứ vào bảng giá hàng năm đã đưa ra bảng giá đất khá sát với thực tế. Hiện nay, giá đất được phân loại theo 4 loại sau: giá đất trên đường loại 1, loại 2, loại 3 và giá đất vườn, ao. * Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Trong năm 2003 và 2004, nhiều khu quy hoạch được xây dựng như khu quy hoạch phát triển công nghiệp Bắc Vinh, khu dân cư Hưng Dũng, khu đô thị mới Nghi Phú, khu tái định cư Lê Lợi…Tuy nhiên, quản lý chưa chặt chẽ đã làm phát sinh một số trường hợp quy hoạch “treo“ như quy hoạch nhưng bỏ hoang, quy hoạch và giải phóng mặt bằng nhưng thiếu kinh phí xây dựng hoặc quy hoạch sai mục đích, sử dụng sai mục đích,…Đến nay, nhiều khu quy hoạch xây dựng có hiệu quả đã nâng cao nguồn thu cho ngân sách của thành phố. Các phường, xã có quỹ đất được khai thác thích hợp, đặc biệt là các khu vực xen dắm đã tiết kiệm đất rất nhiều. Tính đến hết năm 2006, dự kiến quy hoạch để khai thác quỹ đất 79 vùng với tổng diện tích 299,166m2, tương ứng với 1.855 lô đất. * Quản lý việc giao đất, thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất Trong 3 năm qua, thành phố Vinh đã tiến hành xong giao đất và cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp cho các đối tượng sử dụng, đối tượng được giao để quản lý. Năm 2006, tổng diện tích đất nông nghiệp đã giao là 33008,83ha, trong đó diện tích đất giao cho thuê theo đối tượng sử dụng đất là 5204,59ha còn lại 108,69ha diện tích đất đã giao cho đối tượng để quản lý, diện tích đất phi nông nghiệp tập trung chủ yếu ở thành thị và được quản lý chặt chẽ hơn trong đó diện tích giao, cho thuê theo đối tượng sử dụng là 2004,64ha còn theo đối tượng để quản lý là 1335,46ha, đất chưa sử dụng được giao cho UBND phường, xã sử dụng là 3,81ha và 102,46ha để quản lý. Công tác thu hồi đất trên địa bàn thành phố Vinh thực hiện vẫn chưa có hiệu quả, tiến độ còn chậm. * Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tại thành phố Vinh trong 3 năm qua, công tác đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu thực hiện ngày càng có hiệu quả, nhất là đối với nhà ở. Tính dến ngày 30/12/2003, số hộ đăng ký 38.543 hộ/45.366 hộ và đến năm 2006 tỷ lệ này tăng lên 45.679 hộ/ 46.773, đạt tỷ lệ 97,66%. Cùng với việc đăng ký biến động đất đai, thành phố Vinh cũng triển khai cho các phường, xã thực hiện lập và quản lý hồ sơ địa chính để tạo cơ sở pháp lý quản lý đất đai, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị định 64/CP và 60/CP của Chính phủ bắt đầu thực hiện trên toàn tỉnh Nghệ An vào năm 1997. Thành phố Vinh đã tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị định 60/CP trong những năm trước nhưng chưa có kế hoạch. Mấy năm trở lại đây, UBND thành phố Vinh đã nhận thấy đây là vấn đề cấp bách cần giải quyết nhanh chóng cho người dân. Do đó, ngày 6/3/2002 UBND thành phố Vinh ra Quyết định thành lập Ban tổ chức thực hiện Nghị định 60/CP với sự tham gia của Phòng Địa chính, xây dựng - đô thị và Chi cục thuế, đồng thời ban hành quy chế làm việc của Ban tổ chức thực hiện Nghị định 60/CP. * Công tác thống kê, kiểm tra Thực hiện chỉ thị số 28/2004/CT-TTg ngày 15/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc kiểm kê đất đai 2005, chỉ thị số 47/2004/CT-UB ngày 8/12/2004 của UBND tỉnh Nghệ An về việc kiểm kê đất đai trên địa bàn tỉnh, Quyết định số 183/QĐ-UB ngày 25/1/2005 của UBND thành phố Vinh thành lập ban chỉ đạo kiểm kê đất đai thành phố Vinh, bố trí nhân lực, vật lực, thời gian để triển khai thực hiện. Ban chỉ đạo kiểm kê thành phố Vinh đã đưa ra chương trình kế hoạch thực hiện công tác kiểm kê đất đai tại công văn số 97 ngày 15/10/2005, thành lập tổ chức chuyên môn giúp việc phân công các thành viên chỉ đạo các phường xã, tập huấn nghiệm vụ công tác kiểm kê, đôn đốc các phường xã thực hiện đúng quy trình và thời gian đề ra. * Quản lý tài chính về đất đai Trong 3 năm vừa qua, thành phố Vinh đã tổ chức thực hiện tài chính về đất đai theo các quy định của Bộ tài chính như thông tư số 35/2001/TT-BTC về việc hướng dẫn nộp tiền thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; công văn số 2267/TC-VG của Sở Tài chính - Vật giá Nghệ An về việc xác định tiền đất để giải quyết cấp quyền sử dụng đất còn tồn đọng tại thành phố Vinh và thị xã Cửa Lò. Việc quản lý tài chính về đất đai góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách rất lớn. Ngoài ra còn giúp thành phố đảm bảo các nguồn thu tài chính về đất đai cho ngân sách Nhà nước và điều tiết hợp lý vào ngân sách Nhà nước phần giá trị tăng thêm của đất do quy hoạch, đầu tư của Nhà nước. * Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản Hiện nay, thị trường bất động sản về nhà ở phát triển bước đầu có hiệu quả và đã đáp ứng được nhu cầu đất ở ngày càng tăng. Khu chung cư được xây dựng lên nhiều trên địa bàn thành phố như khu dân cư Hưng Dũng, Quang Trung, Nghi Phú…. Tuy nhiên, thị trường bất động sản về nhà đất tại thành phố Vinh chưa được đầu tư phát triển lành mạnh, vẫn đang tồn tại một thị trường “ngầm” về bất động sản với những diễn biến phức tạp, cần phải quản lý chặt chẽ hơn. * Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai Sau khi có Luật Đất đai 2003, công tác thanh tra và kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai đã được nâng cao hiệu quả, đồng thời khắc phục những hạn chế trong quy định của Luật Đất đai năm 1993. Trong năm 2004, UBND thành phố Vinh quyết định thu hồi 78 doanh nghiệp Nhà nước, trong đó tiến hành thu hồi được 48 doanh nghiệp ở 89 địa điểm. Năm 2006, đoàn kiểm tra 31 doanh nghiệp, đa số các doanh nghiệp đã sử dụng đúng mục đích và UBND thành phố quyết định thu hồi đất, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 34 hộ gia đình do sử dụng đất sai mục đích, cơi nới đất sau quy hoạch, trong đó thu hồi được 11 hộ. * Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các vi phạm trong quản lý sử dụng đất đai Hiện nay, việc khiếu nại tố cáo diễn biến hết sức phức tạp, tuy cán bộ chuyên trách giải quyết khiếu nại, tố cáo của thành phố Vinh là cán bộ có kinh nghiệm trên thực tế, là cán bộ trẻ có trình độ, năng lực, đã giải quyết thành công khá nhiều vụ tranh chấp đất đai đơn thư khiếu nại, tố cáo. Nhưng do khối lượng đơn thư quá nhiều mà lực lượng giải quyết còn ít nên việc giải quyết còn nhiều sai sót. * Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai Với quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đời sống của nhân dân càng cao thì các dịch vụ công về đất đai cũng nổi lên khá nhiều ở thành phố Vinh. Ở đây, chủ yếu là dịch vụ tư vấn nhà đất, dịch vụ đầu tư và phát triển nhà đất để phục vụ và đáp ứng nhu cầu đòi hỏi của xã hội nhưng các dịch vụ này chủ yếu để phục vụ cho tầng lớp có thu nhập cao, một số Việt Kiều tại Vinh bởi giá cả dịch vụ quá cao nên người dân không thể tham gia. Trong giai đoạn 2004 - 2006, giao dịch mua bán nhà đất tại thành phố Vinh sôi động thì dịch vụ này hoạt động thu lợi nhuận cao. Trong khi thị trường nhà đất có nhiều biến động và tiêu cực, hoạt động này công khai nhưng việc quản lý của UBND thành phố đối với hoạt động này chưa được quan tâm đúng mức, dẫn đến giá cả đất đai và dịch vụ không ổn định, thường là cao, hiện tượng “đầu cơ” đất vẫn tồn tại. 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất Tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố Vinh là 6.751,20 ha được chia thành 20 đơn vị hành chính gồm 15 phường và 5 xã, trong đó: diện tích nhóm đất nông nghiệp là 3.273,64 ha, chiếm 48,49% diện tích đất tự nhiên, diện tích nhóm đất phi nông nghiệp là 3.372,90 ha, chiếm 49,96% diện tích tự nhiên và đất chưa sử dụng có diện tích là 104,66 ha, chiếm 1,55% tổng diện tích tự nhiên, trong đó toàn bộ là đất mặt nước chưa sử dụng. Cụ thể, diện tích từng loại đất được thể hiện qua bảng 4.4: Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vinh năm 2006 STT Mục đích sử dụng đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích tự nhiên 6.751,20 100 1 Đất nông nghiệp 3.273,64 48,49 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 2.699,46 39,98 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm 1.940,76 28,75 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm 758,70 11,24 1.2 Đất lâm nghiệp 108,69 1,61 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản 464,33 6,87 1.4 Đất nông nghiệp khác 1,16 0,02 2 Đất phi nông nghiệp 3.372,90 49,96 2.1 Đất ở 919,22 13,61 2.1.1 Đất ở nông thôn 269,52 3,99 2.1.2 Đất ở đô thị 649,70 9,62 2.2 Đất chuyên dùng 1.770,17 26,22 2.2.1 Đất trụ sở cơ quan và CTSN 50,52 0,75 2.2.2 Đất quốc phòng, an ninh 133,17 1,97 2.2.3 Đất sản xuất kinh doanh phi NN 400,83 5,94 2.2.4 Đất có mục đích công cộng 1.185,65 17,56 2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 8,08 0,12 2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 101,87 1,51 2.5 Đất sông suối và MNCD 573,19 8,49 2.6 Đất phi nông nghiệp khác 0,37 0,01 3 Đất chưa sử dụng 104,66 1,55 (Nguồn:Phòng Tài nguyên và Môi trường TP Vinh) Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh cho thấy, diện tích đất phi nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn trong tổng diện tích tự nhiên (49,96%), đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ nhỏ với 6.751,20 ha được phân bố rải rác trong 5 xã trên địa bàn thành phố. Do nền kinh tế hạ tầng ngày càng phát triển và hoàn thiện, dịch vụ – thương mại ngày càng phát triển, tạo điều kiện nâng cao thu nhập và mức sống của nhân dân. Đây là một yếu tố tích cực tác động làm cho giá đất của thành phố Vinh tăng nhanh theo quy luật cung – cầu của thị trường. Điều này cũng có tác động thúc đẩy thị trường bất động sản cũng như công tác đấu giá quyền sử dụng đất phát triển. Đồng thời, diện tích đất bằng chưa sử dụng trên địa bàn thành phố còn chiếm diện tích khá lớn 1,55% tổng diện tích tự nhiên ứng với 104,66 ha. Đây là diện tích có thể đưa vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc các mục đích phi nông nghiệp (đất ở đưa vào đấu giá, dùng để xây dựng cơ sở hạ tầng, các công trình công cộng). 4.3. TÌNH HÌNH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH Đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng là một chủ trương lớn của Thành ủy, HĐND, UBND Thành phố Vinh và tỉnh Nghệ An, được Chính phủ cho phép thực hiện. Trong 3 năm gần đây, trên địa bàn thành phố Vinh tổ chức đấu giá nhiều dự án lớn nhỏ, trong phạm vi thời gian cho phép của đề tài, chúng tôi tiến hành nghiên cứu việc tổ chức đấu giá QSDĐ đất tại 1 số dự án lớn từ năm 2005 - 2007. 4.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Vinh - Luật tổ chức HĐND, UBND các cấp năm 1994 và năm 2003. - Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và 2001, Luật đất đai năm 2003. - Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. - Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. - Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 về việc tăng cường thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. - Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chính hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá. - Quyết định số 94/2005/QĐ-UBND ngày 19/10/2005 của UBND Tỉnh Nghệ An về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An. - Các Quyết định của UBND tỉnh về việc thu hồi đất, giao đất cho các Ban Quản lý dự án thực hiện việc khai thác quỹ đất đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. - Qui chế bán đấu giá quyền sử dụng đất cho nhân dân làm nhà ở. - Các Quyết định của UBND tỉnh Nghệ An về việc phê duyệt giá sàn để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án. - Các Quyết định của UBND thành phố Vinh về việc thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cho nhân dân làm nhà ở trên địa bàn thành phố Vinh. 4.3.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất 1- Đối tượng tham gia đấu giá: Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo qui định của Luật Đất đai có nhu cầu nhận quyền sử dụng đất thuộc dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc làm nhà ở theo quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 2 - Điều kiện để được đăng ký tham gia đấu giá: Những đối tượng tham gia đấu giá phải tuân theo những điều kiện được quy định cụ thể như sau: - Có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu do Hội đồng đấu giá phát hành, trong đó có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng qui hoạch khi trúng đấu giá. - Đối với tổ chức kinh tế: mỗi tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá. Trường hợp có hai (02) doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá. Trường hợp Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá. - Đối với hộ gia đình, cá nhân: + Phải có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. + Phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật. Trường hợp đấu giá đất ở không cần điều kiện này. + Mỗi hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá trong một (01) lô đất (thửa đất). + Mỗi người chỉ được đăng ký đấu giá một (01) lô đất trong một khu quy hoạch nhưng có quyền tham gia đấu giá tối đa không quá ba (03) lô đất trong khu quy hoạch đó nếu chưa trúng đấu giá lô nào và đã nộp đủ tiền đặt cọc, phí đấu giá cho lô đất tham gia đấu giá tiếp theo. Mỗi người tham gia đấu giá được trúng đấu giá nhận quyền sử dụng đất 02 lô theo qui hoạch chi tiết phân lô được UBND tỉnh phê duyệt nhưng diện tích các lô trúng đấu giá không vượt 800m 2 theo qui định (khi diện tích trúng đấu giá vượt hạn mức đất ở thì không được tiếp tục tham gia đấu các lô còn lại đã đăng ký). 3- Đăng ký tham gia đấu giá Các đối tượng có đủ điều kiện theo qui định trên thực hiện đăng ký và hoàn tất thủ tục đăng ký trong thời hạn 30 ngày. Tổ chức, cá nhân đăng ký và nộp hồ sơ tham gia đấu giá phải nộp các khoản tiền sau đây: - Tiền đặt cọc (tiền bảo lãnh - tiền đặt trước) bằng 5% giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Người trúng đấu giá được trừ tiền đặt cọc vào tiền sử dụng đất phải nộp. Người tham giá đấu giá được lấy lại khoản tiền đặt cọc trong các trường hợp sau: + Người đã đăng ký tham gia đấu giá nhưng rút lại đơn đăng ký trước thời hạn đấu giá 2 ngày + Người trúng giá bổ sung từ chối không nhận quyền sử dụng đất Người tham gia đấu giá không được lấy lại khoản tiền đặt cọc và phải nộp toàn bộ vào ngân sách Nhà nước trong các trường hợp sau: + Người đã đăng ký tham gia đấu giá nh