Đề tài Định giá đất đai và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam

loại sản phẩm thuộc tất cả các khu vực sản xuất của nền kinh tế. Vì vậy hoạt động định giá chủ yếu là thụ động. Từ năm 1993 trở lại đây, khi nền kinh tế chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường và theo định hướng XHCN thì hoạt động định giá bước đầu được sắp xếp lại và tổ chức hoạt động theo đúng vai trò và chức năng của nó. ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Vì vậy, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã được xác định. 3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất Khi nghiên cứu thị trường đất và việc hình thành giá đất, các nhà kinh tế thường không bỏ qua công trình nghiên cứu địa tô của C.Mac. Xuất phát từ định nghĩa giá cả đất đai là “địa tô được tư bản hoá” của ông, các nhà kinh tế ngày nay đã đưa ra công thức xác định về mặt lý thuyết giá cả đất đai căn cứ mức độ địa tô và lãi suất ngân hàng như sau : Địa tô Giá cả đất đai = ------------------------------------- Tỷ suất lợi tức ngân hàng Nghĩa là sau khi bán đất, chủ ruộng mất quyền sở hữu đất nhưng được sở hữu một khoản lợi tức Ngân hàng tương đương số địa tô thu được khi còn là chủ ruộng . Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và lương thực thế giới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-1993 trong khuôn khổ dự án TCP/ VIE/ 2252 cũng giới thiệu một công thức tính giá đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng : Yt Giá đất = --------------------------- ( 1+ i ) t Trong đó với Yt = Rt . Qt - Ct Y: Thu nhập trên một héc-ta trong năm (còn gọi là “thu nhập kỳ vọng) R : Giá sản phẩm Q : Sản lượng thu hoạch ( sản lượng đầu ra ) trong năm C : Chi phí bỏ ra trong năm t : Thời gian i : Tỷ suất lợi tức ngân hàng Thí dụ : Nếu đất được cho thuê trong vòng 20 năm thì giá trị đất để xác định mức giá cho thuê đất trong vòng 20 năm P sẽ là : Y1 Y2 Y20 P = Y0 + ----------- + ---------- + .. ... + ------------ (1+i ) ( 1+i )2 ( 1+i ) 20 Tuy nhiên do đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là cống vật của thiên nhiên ban cho con người nên tất cả các quốc gia đều đánh thuế đất (Thuế sử dụng đất), và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng đến giá đất . Trong trưòng hợp thuế đất (T) do người thuê đất, tức người sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau : - Thu nhập không có thuế : Y = RQ - C - Thu nhập có thuế : Y = RQ - C - T Và lúc đó giá trị đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất sẽ là: Y1 - T1 Y2 - T2 Yt - T t P = ( Y0 - T0 ) + ------------- + -------------- + .. .. + ------------- ( 1+ i ) ( 1+ i ) 2 ( 1 + i )20 Như vậy thuế đất sẽ làm giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm giảm giá đất. Hay nói cách khác, giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thuê đất cần phải loại trừ yếu tố thuế đất. Xu hướng của nhiều nước kinh tế phát triển là giảm, thậm chí bãi bỏ thuế đất trong nông nghiệp. Trong trường hợp đó đóng góp cho thu nhập quốc dân đã chuyển từ nông nghiệp sang công nghiệp chế biến. ở Nhật Bản khi bắt đầu công nghiệp hoá (cuối thế kỷ 19) thuế đất thu tới 3% giá trị xấp xỉ 30% thu nhập từ mảnh đất canh tác và là nguồn thu chính của Chính phủ để hiện đại hoá và công nghiệp hoá đất nước. Từ các công thức lý thuyết về giá đất nêu trên có thể rút ra công thức khái quát xác định cho thuê đất như sau : Giá cho thuê đất = Thuế đất (thuế sử dụng đất) + Tỷ lệ phân chia hoa lợi (thu nhập). Thuế đất là thành phần không thể thiếu được của giá cho thuê đất. Trong các hợp đồng cụ thể thuế đất có thể do người thuê đất nộp thay chủ đất trong thời gian thuê, nhưng về bản chất kinh tế thuế đất vẫn nằm trong nội dung giá cho thuê đất (ở các nước kinh tế thị trường 80-85% tiền thuê đất chủ đất phải nộp cho nhà nước). Điều này càng đúng với thực tế nước ta khi nhà nước là chủ sở hưũ duy nhất về đất. Thuế sử dụng đất nông nghiệp về tiền thân của nó là thuế nông nghiệp đánh vào người sử dụng đất nhằm thu lại phần địa tô mà chủ sở hữu đất được hưởng. ở những vùng mà thị trường đất kém phát triển việc sử dụng đất sinh ra ít hoa lợi, nhiều khi chủ ruộng đất cho thuê đất cốt để khỏi phải đóng thuế đất. Tỷ lệ phân chia hoa lợi là sự tham gia của chủ ruộng vào sở hữu hoa lợi thu được do sử dụng đất cho thuê. Có ba cách phân chia hoa lợi tương đối phổ biến đối với ruộng đất cho thuê: Phân chia theo tỷ lệ nhất định số hoa lợi thu hoạch được ở các nước phương Tây tỷ lệ này thường là 15-30% thu nhập do bán hoa lợi thu hoạch được trên đất thuê. Phân chia theo mức cố định, nghĩa là trong hợp đồng ghi rõ mức hoa lợi mà người thuê đất phải nộp cho chủ ruộng mỗi vụ hoặc mỗi năm. Đây chính là hình thức cho thuê ruộng theo kiểu phát canh thu tô ở nông thôn Việt Nam dưới thời phong kiến. ở nhiều nước XHCN thuộc Đông Âu (cũ) hình thức cho thuê ruộng theo kiểu thu tô này rất thịnh hành, có điều là không phải sự thuê mướn giữa cá nhân với nhau mà thường là giữa các tổ chức kinh tế quốc doanh hoặc cơ quan nhà nước với các cá nhân hoặc tập thể. Trong nhiều trường hợp, khi cá nhân hay tập thể thuê đất gặp rủi ro, họ được miễn giảm tiền thuê. Thậm chí được ưu đãi không phải trả tiền thuê trong một số năm nếu đầu tư vào trồng trọt những cây được khuyến khích (như cây ăn quả xuất khẩu). Phương pháp phân chia hoa lợi có sự tham gia đầu tư của chủ ruộng được áp dụng trong kinh tế trang trại hiện đại ở các nước kinh tế thị trường. Theo cách này người chủ ruộng tham gia vào các công đoạn đầu tư lâu dài nhằm cải thiện độ phì của đất đai, còn người thuê phải chịu mọi chi phí để mua thiết bị, thuê nhân công. Tỷ lệ chi phí của mỗi bên sẽ quyết định phần lợi nhuận sản lượng mà người thuê phải trả cho chủ đất. Ưu điểm của chế độ cho thuê này là ở chỗ nó cho phép những người chưa có tư bản ban đầu cũng có thể tham gia sản xuất nông nghiệp và góp phần tối đa hoá lợi nhuận. Các hình thức phân chia hoa lợi trong khi cho thuê đất ít nhiều cũng đã có ở nông thôn Việt Nam trước đây. Sau khi Luật đất đai và các loại thuế sử dụng đất phát huy tác dụng, quan hệ cho thuê ruộng đất chắc chắn sẽ được phục hồi. Cách xác định giá cho thuê đất có tính đến các hình thức phân chia hoa lợi như trên có thể được vận dụng nhằm tăng hiệu quả kinh tế của hình thức cho thuê đất. Trong khi xác định giá cho thuê đất, ngoài yếu tố thuế sử dụng đất phải trả và giá trị thu được còn phải tính đến hàng loạt các yếu tố khác như: độ rủi ro trong khi khai thác (sử dụng) đất, cung cầu đất từng thời kỳ. Nhiều nhà kinh tế đã cố gắng thể hiện các yếu tố trên trong các công thức xác định giá đất. Tuy nhiên do tính xã hội rộng lớn của quan hệ đất đai nên việc lượng hoá các yếu tố này rất khó thực hiện. Cũng tại hội thảo về thị trường đất dẫn ra ở trên Giáo sư Randolf Barke (Mỹ) đã nêu ra những kinh nghiệm về thực tế hình thành giá đất ở Mỹ như sau: Giá bán đất khác nhau theo từng vùng. Người bán và người mua cùng tham khảo giá bán những mảnh đất kề bên có cùng các điều kiện tạo nên giá mảnh đất được đem ra mua bán, trừ đi khoảng 5-7% giá đất bán dùng để đóng thuế thu nhập. Thuế này do chính quyền địa phương thu nhằm làm các công việc công ích như xây dựng trường học, duy tu đường xá .. .. Do cung cầu đất thay đổi nên đất đai ở Mỹ được đánh giá lại 10 năm một lần. Cũng nhằm cho giá mua bán đất sát với thực trạng thị trường đất ở Balan hợp đồng mua bán và cho thuê đất ký kết sau khi nghiên cứu dư luận xã hội. Việc mua, bán hay cho thuê được đất được thông báo trên báo chí, đài phát thanh trước khi ký hợp đồng 14 ngày. Thời kỳ thuê đất ở Balan thường quy định 10 năm, nhưng có thể rút ngắn nếu xuất hiện khả năng bán đất được thuê cho nông dân hoặc các tổ chức kinh doanh khác sử dụng đất có hiệu quả hơn. Như vậy trên thế giới hình thức mua, bán và cho thuê đất tồn tại khách quan và phổ biến, có tác dụng làm tăng hiệu quả sử dụng đất. Giá mua bán và cho thuê đất được xác định khác nhau theo từng vùng lãnh thổ căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi của đất (thu nhập hay lợi nhuận do sử dụng đất mang lại), mức thuế đất (thuế sử dụng đất) và mức cung cầu về đất tại địa phương (vùng). III- phương pháp định giá đất đai * Giá đất 1. Bản chất giá đất Giá đất còn là giá cả đất đai: là biểu hiện bằng tiền của giá trị chuyển quyền sử dụng đất, là số lượng tiền của một người thực tế trả cho người có quyền sử dụng đất. Cũng như giá bât kỳ một tài sản nào khác, giá thị trường của quyền sử dụng đất được xác định trên sơ sở lợi ích thực dự kiến trong tương lai mà việc sử dụng quyền sử dụng đất đó có thể sinh ra được. Khả năng sinh lợi của việc sử dụng đất được xác định bằng giá tối đa có thể được trả để mua quyền sử dụng đất hoặc giá thị trường (do bán đấu giá) của quyền sử dụng đất đó. Khả năng sinh lợi của việc sử dụng đất tuỳ thuộc vào nội dung của của quyền sử dụng đất (loại sử dụng đất, cường độ sử dụng được phép phát triển), quy định về xây dựng và quy hoạch đô thị, thời gian sử dụng đất và điều kiện ký lại hợp đồng. Ngoài ra nó còn phụ thuộc vào mức thu nhập ổn định và hoàn cảnh gia đình. 2. Sự cần thiết phải định giá đất: - Việc định giá sẽ đảm bảo trực tiếp đến lợi ích của người mua cũng như người bán. Định giá mua cũng không khác gì với định giá bán, nhiệm vụ của định giá là phải hướng đến các yêu cầu và khả năng tài chính của khách hàng. - Giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất đai và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường hại về đất khi thu hồi. - Giá đất được biểu hiện qua hình thức thuê - quan hệ giá đất và tiền thuê cũng tương tự như quan hệ giữa vốn đầu tư và lợi nhuận chỉ cần biết được tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn là có thể tính ra được. Yếu tố chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là quyền và lợi ích có được từ đất đai nên giá đất xuất phát từ đó. - Giá đất, cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo các quy luật của sản xuất hàng hoá như: quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu (giá biến động theo quan hệ cung cầu), quy luật cạnh tranh (giá cả cạnh tranh). - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và để phù hợp với tính quy luật nêu trên, cho nên Nhà nước (chính phủ) chỉ quy định khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất. Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào bảng khung giá chuẩn tối thiếu (do Chính phủ quy định) để quy định giá các loại đất, hạng đất cho phù hợp với thực tế ở địa phương mình với nguyên tắc giá thị trường, nhưng không được thấp hơn giá chuẩn tối thiểu do chính phủ quy định. - Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là chỉ số phản ánh giá trị tài nguyên thiên nhiên hoặc khối lượng vốn đầu tư mang tính khống chế. Tuy nhiên khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm nhưng những chi phí đó chỉ đủ điều kiện để trở thành một bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế. 3. Phương pháp định giá đất trên thế giới: Trên thế giới để xác định giá đất, có 4 phương pháp cơ bản như: - Phương pháp thông tin thị trường. - Phương pháp thu nhập. - Phương pháp giá thành. - Phương pháp giá trị thặng dư của đất. Do bất động sản có nhiều loại và đặc biệt chúng sử dụng vào các mục đích khác nhau.Vì vậy, việc lựa chọn phương pháp định giá thích hợp để có được kết quả định giá gần sát với giá trị thực là vấn đề quan trọng đối với người định giá. Và trên thực tế có 3 phương pháp được sử dụng phổ biến tại các nước trên thế giới đó là: Phương pháp thị trường, phương pháp thu nhập, phương pháp giá thành. a. Phương pháp thị trường: Là phương pháp xác định giá bất động sản là nhà ở hoặc đất trống ở các khu vực dân cư hoặc thương mại dịch vụ. Phương pháp này ít được sử dụng để định giá các bất động sản công nghiệp hoặc có mục đích sử dụng đặc biệt như công sở, trường học, bệnh viện nhà thờ....Vì chúng ít được mua bán trên thị trường nên ít có ít cơ hội dùng để so sánh. Yêu cầu: Phương pháp thông tin thị trường đòi hỏi việc thu nhập, ghi chép và so sánh số liệu giá của các vụ mua bán bất động sản nói trên phải là giá thị trường. Các thông tin cơ bản cần thu thập và ghi chép: + Tên của người chuyển nhượng. + Tên của người nhận chuyển nhượng, mua bán không bị pháp luật can thiệp, chuyển nhượng bị hạn chế bởi pháp luật. + Ngày tháng mua bán. + Mô tả pháp lý: hình thể, kích thước, diện tích, các thông tin trên bản đồ địa chính. + Những trở ngại ràng buộc: khoản thanh toán nghĩa vụ tài chính của Nhà nước chưa thanh toán, các quy định về quy hoạch sử dụng đất, các hạn chế về quyền, thế chấp. - Phân tích các số liệu mua bán, người định giá phải tổng hợp những thông tin thu thập được về các vụ mua bán bất động sản trong vùng nơi có bất động sản cần định giá. Việc tổng hợp không chỉ đơn thuần là sự sao chép các vụ mua bán, đòi hỏi phải biết phân loại và có khả năng phân tích ở trình độ cao. - Các giao dịch mua bán bất động sản đối chứng cần thoả mãn 3 điều kiện sau: + Việc mua bán phải được tự nguyện không bắt buộc, không phải những trường hợp bị phát mại để thanh toán thuế và các khoản nợ khác hoặc các vụ mua bán do người sở hữu tài sản bồi thường. + Việc mua bán phải sòng phẳng, không phải những người cùng họ hàng, không phải các giao dịch có ưu đãi về thuế, không phải mua bán để đầu cơ. + Bất động sản mua bán phải có đặc điểm tương tự nhau và tương tự như bất động sản cần được định giá. Chúng cần được phân loại theo các chỉ tiêu sau: Đặc điểm tự nhiên của thửa đất: vị trí địa lý, địa điểm, hiện trạng, kích thước, hình thể. Đặc trưng của bất động sản trong vùng lân cận so với bất động sản cần được định giá. b) Phương pháp thu nhập Là phương pháp dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một bất động sản bằng việc xác định tỷ lệ % vốn hoá để tính giá trị hiện tại của mỗi thu nhập trong tương lai từ bất động sản đó. Phạm vi áp dụng: chủ yếu định giá cho các bất động sản cho thu nhập hàng năm, nói cách khác là những bất động sản có khả năng sinh lời như khách sạn, nhà hàng, nhà cho thuê... Các thông tin cần thu nhập: Để thực hiện phương pháp thu nhập việc định giá cần phải thu thập các thông tin thị trường về chi phí đầu tư như thuế đất, chi phí xây dựng, chi phí quản lý ... Phân tích thông tin: Các số liệu thu thập được phải tiến hành tổng hợp, sử lý đánh giá rất cụ thể và chi tiết để tính toán giá trị hiện tại của bất động sản. Do mặt hạn chế chính của phương pháp này là các tham số để tính giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác rất cao trong khi việc xác định chúng phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước nên độ chính xác và kết quả tính toán thường bị hạn chế, để khắc phục ngưòi ta thường dùng các phương pháp khác để khẳng định như phương pháp giá thành, phương pháp thị trường. c. Phương pháp giá thành: Phương pháp giá thành còn gọi là phương pháp thay thế Nguyên tắc: ước tính chi phí tái tạo một bất động sản cho rằng có thể tái tạo một bất động sản dựa trên giá hiện hành của một tài sản khác cùng loại vật liệu tạo thành một tài sản gốc. ước tính chi phí thay thế một bất động sản cho rằng có thể thay thế giá hiện thời của một tài sản có tác dụng tương tự. Phạm vi: Thường được để sử dụng để định giá các bất động sản sử dụng vào các mục đích khác như trường học, bệnh viện, công sở ... nhằm để tính tiền đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích công cộng khác hay để xác định giá trị đầu tư phục vụ mang tính chính sách của Nhà nước. Yêu cầu: Để đảm bảo tính giá thành chính xác các khoản chi phí phải được tính đủ, tính đúng. Các chi phí về lao động phải được tính riêng. Nội dung trình tự các bước: Bước 1: Ước tính giá thành xây dựng công trình. - Điều tra khảo sát các khoản chi phí xây dựng công trình. - Tính đơn giá xây dựng từng hạng mục. - Tính giá thành xây dựng công trình theo diện tích (m2). Bước 2: Tính giá trị khấu hao công trình: Theo thời gian và theo chất lượng công trình. Bước 3: Tính giá trị đất Thu nhập ròng Giá trị đất = --------------------------- Tỷ lệ vốn hoá Bước 4: Tính giá trị bất động sản: Giá trị bất động sản = Giá trị đất + Giá thị trường nhà Giá trị đất = Giá thị trường nhà - Giá trị khấu hao. 4. Phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam. ở nước ta, công tác xác định giá đất còn mới mẻ, Chính phủ xác định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo thời gian. Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào khung giá đất của chính phủ thành lập bảng giá đất cho địa phương mình. 5. Phương pháp xác định giá đất đô thị a. Giá trị và giá đất đô thị: Giá trị của các lô đất trong đô thị phụ thuộc vào các yếu tố sau : Khả năng sinh lợi ( tạo nguồn sống ) do vị trí của lô đất đem lại . Giá trị về mặt sử dụng, do chất lượng hệ thống giao thông, khả năng cung cấp các cơ sở hạ tầng kỹ thuật, môi trường tự nhiên và xã hội. Loại đô thị và vị trí của đô thị đó trên lãnh thổ. Các yếu tố khác. Giá đất đô thị là một tất yếu khách quan, do thị trường xác định phụ thuộc vào qui luật cung cầu. Giá đất đô thị có liên quan với giá trị của nó , nhưng không phải là một mà là hai phạm trù khác nhau . b. Trình tự và phương pháp xác định giá đất đô thị: Bước 1 : Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị: - Loại đô thị được xác định trên cơ sở Quyết định 132/ HĐBT ngày 5/5/1990 theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cụ thể là: + Thủ tướng Chính phủ quyết định đô thị loại 1, loại 2. + Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định đô thị loại 3 , loại 4. + Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định đô thị loại 5. - Trường hợp đô thị chưa được xếp loại thì có thể áp dụng bảng xếp loại các đô thị theo gợi ý của Bộ Xây dựng. - Căn cứ vào loại đô thị, đối chiếu với bảng 4 (Đất đô thị) ta có thể tìm được khung giá chuẩn của đô thị đó.Ví dụ: Thành phố Vinh là đô thị loại 2 ta sẽ có ma trận khung giá chuẩn theo Nghị định 80/CP là : Đơn vị = 1000đ/m2 Loại đường phố Mức giá chuẩn tối thiểu theo vị trí đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 1 2 3 4 2.600 1.950 1.300 710 1 .560 1.170 780 420 780 580 390 210 260 190 130 70 Bước 2 : Xây dựng các tiêu chuẩn phân loại đường và vị trí đất đô thị. - Các yếu tố phân loại đường và vị trí đất đô thị chủ yếu gồm: + Điều kiện sinh lợi được thể hiện bằng giá đất thị trường trung bình ở mỗi vị trí khu đất trong đô thị đ/m2. + Điều kiện sống được thể hiện ở mức độ thoả mãn các trang bị cơ sở hạ tầng ( kỹ thuật và xã hội). + Yếu tố kỹ thuật (cấp đường kỹ thuật). - Căn cứ vào thực tế ở trong đô thị, cần xây dựng hệ thống tiêu chuẩn phân loại và qui về điểm 100 để xác định giá trị khu đất theo điểm. Do tầm quan trọng của các yếu tố khác nhau trong việc hình thành giá trị tổng hợp đất đô thị và đường đô thị, nên trước hết cần phải định sức nặng cho các yếu tố. Theo kinh nghiệm thực tế qua điều tra hội học, sức nặng các yếu tố xác định như sau: + Điều kiện sinh lợi : 75% + Thoả mãn các yêu cầu cơ sở hạ tầng kỹ thuật : 20-25% Trong đó, cấp đường: 4-5% + Thoả mãn các yêu cầu về cơ sở hạ tầng xã hội : 5-6% Cộng : 100% - Lập bảng các tiêu chuẩn phân loại vị trí đất và đường đô thị : Thang phân loại qui đIểm Các tiêu chuẩn cụ thể ĐIều kiện sinh lợi Cơ sở hạ tầng Kỹ thuật Cơ sở hạ tầng Xã hội Cấp đườg kỹ thuật Loại 1 80-100 đ 0,80- 1,00 Giá trung bình cao nhất của ĐT Thoả mãn yêu cầu 0.8- 1.00 Thoả mãn nhu cầu 0,80- 1,00 Q. lộ và liên khu vực Loại 2 60- 79 đ 0.60 -0.80 0.60- 0.80 0.60- 0.80 Khu vực Loại 3 40-59 đ 0.40- 0.60 0.40- 0.60 0.40- 0.60 Phân khu vực Loại 4 dưới 40 đ Nhỏ hơn 0.40 Nhỏ hơn 0.40 Nhỏ hơn 0.40 Nội bộ Căn cứ vào điều kiện cụ thể của từng đô thị, các tiêu chuẩn phải được thể hiện thành các Thông số kinh tế kỹ thuật. Bước 3: Điều tra đánh giá thực trạng về giá đất đô thị thị trường, tình trạng hạ tầng cơ sở kỹ thuật và phân loại đường theo cấp kỹ thuật. Về điều tra giá đất thị trường cần lưu ý: Có bản đồ hiện trạng sử dụng đất tỷ lệ 1/5.000 - 1/10.000. Chọn điểm điều tra trên các tuyến đường và chọn đơn vị - cơ sở điều tra theo các ô phố (200 - 400 m). Lập chuỗi, số điều tra và tìm giá trị đặc trưng hoặc giá trị trung bình cộng về giá đất. Về thực trạng cơ sở hạ tầng: Nên điều tra theo từng khu vực để xác định mức độ thoả mãn cơ sở hạ tầng tại từng khu phố và trên các tuyến đường. Phân cấp kỹ thuật mạng lưới đường theo tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành. Bước 4: Phân loại các vị trí đất và đường đô thị . Trên cơ sở đánh giá tổng hợp các nhóm yếu tố, xác định giá trị đất tổng hợp tại cấc ô phố, xếp hạng các vị trí chúng theo tiêu chuẩn so với mặt bằng giá trị chung của toàn thành phố: Vị trí 1: 80 -100 điểm Vị trí 2: 60 -80 điểm Vị trí 3: 40 - 60 điểm Vị trí 4: dưới 40 điểm Về đường phố, cũng tiến hành phân loại từng tuyến đường trong từng khu vực, sau khi đã phân loại vị trí và hoạch định được các vùng đặc trưng theo thang điểm trên, song thang điểm xếp loại đường phố chỉ được so sánh với mặt bằng giá trị chung của khu vực được hoạch định. Bước 5: Lập bản đồ đánh giá tổng hợp giá trị đất đai và xác định biểu giá đất đô thị. Về hạng đất đô thị được xấc định cho từng vị trí căn cứ vào kết quả phân loại đường của từng khu vực như sau : - Hạng 1: Bao gồm đất bố trí dọc tuyến đường hạng 1 của khu vực. - Hạng 2: Bao gồm đất bố trí dọc tuyến đường hạng 2 của khu vực . - Hạng 3: Bao gồm đất bố trí dọc tuyến đường hạng 3 của khu vực . - Hạng 4: Bao gồm đất bố trí dọc tuyến đường hạng 4 của khu vực và đường còn lại . Phân hạng đất đô thị theo giá trị Tổng hợp theo bảng sau Hạng đất Vị trí các khu đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 1 G11 G12 G13 G14 2 G21 G22 G23 G24 3 G31 G32 G33 G34 4 G41 G42 G43 G44 ở đó : Gij = Giá trị hạng đất i tại vị trí j Xác lập biểu giá đất của đô thị theo công thức sau : Gij = G . Ki ở đó: Mij = Giá khung chuẩn tương với hạng đất i ở vị trí j của đô thị. Ki = Hệ số giữa khung giá chuẩn theo qui định của Chính phủ và giá thị trường trung bình trong khu vực (theo số liệu điều tra). G : khung giá do Chính phủ qui định Ki ³ 1 Trên cơ sở biểu giá đất đô thị thì ta có thể xác định được bảng khung giá chuẩn của mỗi đô thị. Việc xác định giá đất của một lô đất cụ thể ở từng vị trí chỉ chính xác khi tiến hành giao đất thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất . Vậy nên việc xác định giá đất đô thị là một việc lớn quan trọng, có ý nghĩa về nhiều mặt, do vậy Uỷ ban nhân dân tỉnh các cấp cần có kế hoạch triển khai cụ thể và tổ chức thực hiện tốt trong từng giai đoạn để tránh những sai lầm. IV- các bước tiến hành khi định giá đất đai Các bước tiến hành Phương pháp so sánh trực tiép dựa trên vciệc phân tích các giá bán, cho thuê của các tài sản tương tự. Để có thể so sánh được, nhà định giá giả sử rằng giá trị thị trường của tài sản mục tiêu là tương đối sát với giá của cac tài sản tương tự. Tuy nhiên, do không có tài sản nào giống nhau hoàn toàn với tài sản khác, và giá trị của tài sản thay đổi theo thời gian. Vì vậy, khi tiến hànhdg theo phương pháp so sánh cần phải tuân theo các bước sau đây: Bước 1. Tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần đây mà có thể so sánh với tài sản đối tượng cần định giá về các mặt: kiểu cách, điều kiện, vị trí… Bước 2. Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó và đảm bảo rằng các tài sản này là có thể so sánh được. Bước 3. Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp nhất ( khoảng từ 3 đến 6 cái). Bước 4. Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau ( tốt hơn, xấu hơn) của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu, và điều chỉnh giá bán ( có thể tăng lên hoặc giảm đi) của các tài sản này so với tài sản mục tiêu. Bước 5. Ước tính giá trị của tài sản đối tượng định giá trên cơ sở của giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh. Trong khi tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp,cần chú ý một số điểm sau đây: - Các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tương tự oqr trong cùng khu vực gần cận với các giao dịch bán mới được tiến hành. Trường hợp ít tài sản so sánh đáp ứng các yêu cầu trên sẻ cho kết quả có độ chính xác kém hơn Trong trường hợp nhà chính giá không tìm được những so sánh đáp ứng những yêu cầu, thì phương pháp so sánh trực tiếp không thể áp dụng được. Để giảm bớt các định kiến và chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố nhà thẩm định sử dụng các thống kê, các phân tích xác suất và máy tính, và nhận được kết quả đúng hơn. Các phân tích hồi quy nhiều yếu tố là phổ biến nhất của kỷ thuật thống kê. Nó phân tích một biến số có thể thay đổi như thế nào như giá cả liên quan tới khả năng thay đổi độc lập như diện tích sàn, diện tích đất, số lượng phòng Chương II- Định giá đất đai và phát triển thị trường đất đai ở việt nam I- Phương pháp định giá đất đai áp dụng ở việt nam ở nước ta, công tác xác định giá đất còn mới mẻ, Chính phủ xác địn