Đề tài Khảo sát sự ảnh hưởng của quy hoạch; thị trường nhà đất và các yếu tố khác ở Thành phố Cần Thơ

ích 5ha, hướng sẽ thành trung tâm cảng hàng không Cần Thơ. + Điều chỉnh quy hoạch một phần khu đô thị An Bình - Mỹ Khánh, cặp quốc lộ 91C. UBND thành phố Cần Thơ cũng đã thống nhất điều chỉnh một số phân khu chức năng của khu Trung tâm Hội chợ triển lãm quốc tế Cần Thơ, trong đó sẽ mở rộng khu đô thị điện máy Sài Gòn và bố trí bãi đậu xe ô tô cho khách đến tham gia hội chợ hàng năm. - Ngày 19/03/2008 Trường Đại học Tây Đô vừa mới được khởi công xây dựng. Theo qui hoạch Đại học Tây Đô tọa lạc trên 12,6 ha tại khu vực Thạnh Mỹ, phường Lê Bình và phường Hưng Thạnh (quận Cái Răng, TP.Cần Thơ). - Ngày 23/03/2008 Lãnh đạo UBND Thành phố Cần Thơ vừa có buổi làm việc với các sở, ban, ngành Thành phố bàn về kế hoạch đầu tư xây dựng công trình Bệnh viện Đa khoa Cần Thơ, với quy mô 500 giường, tổng mức đầu tư khoảng 500 tỉ đồng, thực hiện từ năm 2007-2010. Hiện cơ quan chức năng TP Cần Thơ đã hoàn tất việc tuyển chọn thiết kế bệnh viện, báo cáo Bộ Y tế và trình chính phủ về việc đầu tư này. - Sáng ngày 29/03/2008, tại Vĩnh Long, Bộ GTVT phối hợp với UBND tỉnh Vĩnh Long làm lễ khởi công dự án mở rộng QL1A đoạn Mỹ Thuận - Cần Thơ. Theo kế hoạch, đoạn Mỹ Thuận - Cần Thơ có chiều dài trên 33km được thi công theo tiêu chuẩn đường cấp 3 đồng bằng. Mặt đường rộng 20m, trong đó đoạn tránh thị xã Vĩnh Long dài 7,5m, mặt rộng 16m. Dự án do Cục Đường bộ Việt Nam làm chủ đầu tư, với tổng số vốn 1.498 tỷ đồng; từ ngân sách nhà nước và thu phí cầu Mỹ Thuận.3.2 Vấn đề về thị trường nhà đất Thị trường nhà đất luôn là vấn đề sôi nổi của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Do đó thị trường nhà đất luôn có sự biến động theo thời gian. Đã có nhiều quan điểm và sự nóng bỏng của thời cuộc như sau: - Vào ngày 14/04/2007 ông Vũ Duy Thái, Chủ tịch Hiệp hội công thương thành phố Hà Nội đưa ra dự đoán: “Theo tôi khả năng biến động nhiều của thị trường nhà đất là không cao. Sau thời gian biến động thị trường lại chuyển sang trầm lắng như một dao động điều hòa, theo qui luật hình sóng” - Với mức sống của người Việt Nam hiện nay thì nhu cầu về nhà ở của đối tượng có thu nhập trung bình và ổn định là cực lớn, thế nhưng vì sao phân khúc này vẫn không được các nhà đầu tư quan tâm khai thác? Để trả lời câu hỏi ông Phan Văn Hiếu - Giám đốc Kinh doanh Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long - đã có nhiều dòng sản phẩm đóng góp cho lĩnh vực nhà cho người có thu nhập ổn định của thành phố cho biết: Hiện nay quỹ đất trong thành phố không còn nhiều, do đó việc khai thác một khuôn viên đất sao cho hiệu quả là điều mà các nhà đầu tư cân nhắc rất kỹ lưỡng. Họ phải tính toán nhiều vấn đề như hiệu quả sử dụng đất, đối tượng khách hàng và đặc biệt là lợi nhuận thu được từ các dự án. Với nhiều nhà đầu tư, trên cùng một diện tích đất việc xây chung cư cao cấp, biệt thự v.v... đem lại lợi nhuận nhiều hơn xây các dạng nhà cho người thu nhập trung bình. Đó cũng là một trong những lựa chọn bình thường và đúng đắn của các nhà đầu tư cho mục tiêu kinh doanh của mình. - Theo báo Lao Động số 274 Ngày 24/11/2007 cho biết: Chỉ trong vòng chưa đến 1 tháng, giới đầu cơ nhà đất đã đón nhận 2 thông tin không vui, đó là việc Bộ Xây dựng có tờ trình đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ Tài chính xây dựng thuế chống đầu cơ đất đai và thuế thu nhập cá nhân điều tiết 25% lợi nhuận có được từ giao dịch nhà đất. - Thị trường nhà đất Việt Nam đang xao động một cách đáng kể, sự biến động về giá đất tại Việt Nam không thua kém so với các nước khác. Điều này chứng tỏ thị trường nhà đất ở Việt Nam dần nóng lên: Theo Lê Dân, phóng viên đài RFA cho biết giá nhà đất tại Việt Nam được xem là cao không thua kém gì những thành phố quốc tế được xem là xa hoa từ nhiều năm trước. Những giá trị đó có bền vững không, có được căn cứ vào thực tế không ? Trong một cuộc khảo sát gần đây của công ty tư vấn Mercer của Hoa Kỳ, giá nhà đất tại Hà Nội xếp hạng 29 trong tổng số 144 thành phố khắp thế giới, ngay sau Berlin và đắt hơn nhiều thành phố lớn khác, từng nổi tiếng như Quảng Châu, Đài Bắc, San Francisco và Chicago. - Bên cạnh sự phát triển của thị trường nhà đất sẽ làm giá nóng lên, nhưng giá đất ở mọi nơi không thể giống nhau, do đó sự điều tiết này không khéo sẽ dẫn đến rối loạn nền kinh tế quốc gia. Nhận định về điều này,vào ngày 02/12/2007 Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng thị trường thiếu lành mạnh, có nhiều bất ổn gây ảnh hưởng tới nền kinh tế. Để đưa thị trường nhà đất vào khuôn phép, nhà nước đang có những chính sách điều tiết phù hợp. Trước mắt, một số loại thuế, phí để được soạn thảo, bổ sung nhằm điều chỉnh cho thị trường phát triển bền vững. Theo ông Nam, cách làm đang được nhiều người đồng tình cũng như Chính phủ chú ý là giảm thuế, phí trong giao dịch nhà đất và thay vào đó là tập trung đánh thuế vào chủ sở hữu bất động sản theo lộ trình. Kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng nhanh, đây là nguyên nhân khiến nhiều chuyên gia tin rằng thị trường bất động sản sẽ sớm sôi động trở lại. Các điều này điều nói sự nóng lên của thị trường nhà đất là đang cấp thiết, nhu cầu cuộc sống mỗi ngày càng tăng nhưng với tiềm năng đất đai thì ở một hạn mức nhất định. Do đó sẽ có sự ra đời của các định hướng quy hoạch nhằm sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả và tránh sự lãng phí về tiềm năng đất đai. Nhưng việc thực hiện quy hoạch, nâng cao đời sống người dân thì kéo theo nhiều mặt kinh tế, xã hội, môi trường… cùng thay đổi theo, đặc biệt thị trường nhà đất ở nơi quy hoạch sẽ tăng vọt và nóng lên (nếu quy hoạch tiến hành thành công, ít có sự sai xót) , sở dĩ như vậy là khi một vùng được quy hoạch thì nơi đó sẽ hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, mật độ dân số…ở những cấp độ của quy hoạch. Vì vậy có thể nói quy hoạch tác động mạnh mẽ đến thị trường nhà đất, đồng thời thị trường nhà đất cũng thúc đẩy quy hoạch phát triển. IV. Đặc điểm vùng nghiên cứu 4.1 Vị trí địa lý Thành phố Cần Thơ được thành lập trên cơ sở tách ra từ tỉnh Cần Thơ cũ theo Nghị quyết số 22/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khoá 11 và Nghị định số 05/2004/NĐ-CP ngày 02/01/2004 của Thủ tướng Chính phủ. Vị trí địa lý của Thành phố có toạ độ từ 105013’38’’ đến 105050’35’’ kinh độ Đông và 9055’08’’ đến 10019’38’’ vĩ độ Bắc với tứ cận như sau: - Phía Bắc giáp tỉnh An Giang. - Phía Đông giáp tỉnh Đồng Tháp và tỉnh Vĩnh Long. - Phía Tây giáp tỉnh Kiên Giang. - Phía Nam giáp tỉnh Hậu Giang. 4.2 Nhận định chung về tiềm năng ở Thành phố Cần Thơ 4.2.1 Những thuận lợi, lợi thế Thành phố Cần Thơ nằm ở vị trí địa lý khá thuận lợi: Cách không xa các trung tâm đô thị lớn, đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh và địa bàn kinh tế trọng điểm sẽ là lợi thế trong quá trình phát triển. Với hệ thống giao thông thủy, bộ và hàng không sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho Cần Thơ giao lưu và nắm bắt được những thông tin kinh tế, thị trường, kinh nghiệm sản xuất, tiếp cận công nghệ cao phục vụ cho công cuộc phát triển kinh tế, xã hội. Nằm trong vùng sản xuất lương thực, thực phẩm lớn nhất của cả nước với điều kiện khí hậu, đất đai, nguồn nước thuận lợi có thể đa dạng hóa cơ cấu cây trồng, vật nuôi, tạo ra nguồn nông sản dồi dào phục vụ cho công nghiệp chế biến và xuất khẩu. Nguồn lao động dồi dào, có số lượng đáng kể lao động có trình độ khoa học kỹ thuật và kinh nghiệm sản xuất, kinh doanh, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu lao động cho Thành phố trong hiện tại và tương lai. 4.2.2 Những khó khăn, hạn chế Cơ sở hạ tầng đang ở trong tình trạng xuống cấp, thiếu đồng bộ, chưa đủ sức đáp ứng cho nền sản xuất hàng hóa và phát triển dịch vụ trong điều kiện cạnh tranh gay gắt của cơ chế thị trường. Địa hình thấp, đất có độ chịu lực kém sẽ gây ra hạn chế trong xây dựng các công trình cơ bản. Mưa kéo dài từ tháng 8,9,10 và đầu tháng 11 gây khó khăn cho sản xuất. Khi có lũ lớn sinh ra ngập lụt, làm giảm năng suất cây trồng và chất lượng sản phẩm, ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt, đi lại và vận chuyển hàng hóa của nhân dân trong vùng. Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 kèm theo nắng gió sinh ra hạn hán, thiếu nước phục vụ sản xuất, đặc biệt trên một số đất phèn hoạt động có hiện tượng xì phèn gây ảnh hưởng xấu cho cây trồng. Tận dụng những thuận lợi vào trong những công tác thực tiễn, đặc biệt là quy hoạch để có thể phát huy hết tiềm năng, đồng thời từ những khó khăn có thể khắc phục và cải thiện nó để đưa đến kết quả tốt đẹp cho khu vực. CHƯƠNG II PHƯƠNG TIỆN, PHƯƠNG PHÁP I. Phương tiện + Địa điểm: Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Cần Thơ. + Thời gian thực tập: 30/01/2008 đến 20/03/2008 + Nhóm dữ liệu - Các tài liệu có liên quan đến quy hoạch - Các tài liệu có liên quan đến thị trường nhà đất - Các dữ liệu về giá trị của đất biến động trước và sau quy hoạch - Bảng giá do nhà nước ban hành từ năm 2006-2008 - Các tài liệu về sự ảnh hưởng giữa quy hoạch và thị trường nhà đất. + Nhóm xử lí dữ liệu - Máy vi tính - Máy in II. Phương pháp Bước 1: Thu thập, tìm hiểu số liệu, tài liệu. - Tìm hiểu các tài liệu về quy hoạch như: khái niệm, ý nghĩa, mục tiêu, định hướng quy hoạch, các thông tư, nghị định, luật ban hành. - Nghiên cứu các tài liệu về thị trường nhà đất như: khái niệm, đặc điểm, vai trò, luật kinh doanh bất động sản và các chỉ thị. - Thu thập số liệu về các dự án quy hoạch ở Thành phố Cần Thơ. - Thu thập các số liệu về quy định giá đất ở Thành phố Cần Thơ năm 2007, 2008. - Thu thập giá đất ở một vài nơi trên thị trường Thành phố Cần Thơ. Bước 2: Phân tích, đánh giá tình hình quy hoạch và thị trường nhà đất. - Đánh giá hiện trạng quy hoạch, thị trường nhà đất ở Thành phố Cần Thơ. - Phân tích tình hình quy hoạch liên quan với thị trường nhà đất như thế nào, chú ý đến các dự án quy hoạch, giá trước và sau khi quy hoạch sẽ gây ra sự biến động về giá như thế nào. Bước 3: Thiết lập mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường nhà đất. - Những điểm tương đồng giữa quy hoạch và thị trường nhà đất. - Những điểm khác biệt giữa quy họach và thị trường nhà đất. Bước 4: Tổng hợp dữ liệu phân tích sự ảnh hưởng của quy hoạch, thị trường nhà đất và các yếu tố khác ở Thành phố Cần Thơ - Phân tích sự ảnh hưởng của quy hoạch và các yếu tố khác đến thị trường nhà đất. - Phân tích sự ảnh hưởng của thị trường nhà đất đến quy hoạch. - Phân tích mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường nhà đất, tìm ra tính khả thi giữa chúng, nhận xét kết quả đạt được Bước 5: Tổng kết đưa ra kết luận và kiến nghị Bước 6: Hoàn thành luận văn CHƯƠNG III KẾT QUẢ THẢO LUẬN I. Tình hình quy hoạch phát triển ở Thành phố Cần Thơ 1.1 Khái quát quy hoạch ở Thành phố Cần Thơ Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhà ở, các công trình phục vụ đời sống con người là tất yếu, nên vấn đề này cần được nghiên cứu sâu trong quá trình xây dựng phương án. Quy hoạch sử dụng đất để đảm bảo vừa giải quyết được nhu cầu đất ở và đất cho các mục đích phi nông nghiệp, vừa bảo vệ được diện tích đất nông nghiệp có giá trị kinh tế cao. - Cơ cấu kinh tế trên địa bàn Thành phố hiện đang chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ nhằm khai thác các lợi thế về điều kiện tự nhiên và tiềm năng sẵn có của địa phương, mặt khác thành phố Cần Thơ phấn đấu trở thành đô thị loại I. Trong thời gian tới nhu cầu sử dụng đất để xây dựng các công trình công nghiệp, các công trình phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ du lịch là rất lớn và sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quỹ đất nông nghiệp hiện có, vì vậy khi lấy đất nông nghiệp để xây dựng các công trình phải dựa trên cơ sở tiết kiệm, tránh lãng phí, sử dụng không có hiệu quả. - Thực trạng cơ sở hạ tầng trong đô thị và các khu dân cư nông thôn tuy đang trong quá trình phát triển mạnh nhưng chưa đồng bộ, chất lượng còn thấp trong các lĩnh vực như giao thông, cấp nước, tiêu thoát nước, các công trình phúc lợi, đây là sức ép lớn trong việc dành quỹ đất để mở rộng, nâng cấp, cải tạo, xây dựng mới các tuyến đường và các công trình công cộng trên địa bàn Thành phố trong những năm tới. - Với tốc độ đô thị hoá như hiện nay, phát triển mạnh các điểm dân cư tập trung theo kiểu đô thị sẽ tiếp tục được mở rộng và nhanh chóng hình thành. Đồng thời theo dự kiến mở mới một số khu công nghiệp tập trung phía Nam Thành phố. Đây cũng là áp lực đòi hỏi phải xây dựng phương án sử dụng đất đảm bảo sự hài hoà giữa phát triển đô thị và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp của Thành phố. - Để cải thiện và nâng cao đời sống của nhân dân cũng như để đáp ứng cho sự phát triển đô thị loại I, thì ngoài việc đầu tư nâng cấp, cải tạo các công trình hiện có, cần phải xây dựng thêm các công trình văn hoá, thể dục - thể thao, khu vui chơi giải trí trên địa bàn Thành phố. Như vậy với thực trạng phát triển kinh tế - xã hội trong những năm qua cũng như dự báo phát triển trong tương lai, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố tăng nhanh sẽ dẫn đến sự thay đổi cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn. Với quỹ đất có hạn do đó trong phương án quy hoạch sử dụng đất cần nghiên cứu tính toán phân bổ sử dụng một cách khoa học, tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả quỹ đất của Thành phố hiện tại cũng như lâu dài. Quy hoạch là vấn đề không thể thiếu cho một đất nước đang phát triển theo định hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa như Việt Nam hiện nay. Quy hoạch là một bước tiến hành trong quá trình đổi mới đất nước. Do đó hàng loạt quy hoạch theo định hướng ra đời nhưng không phải quy hoạch nào cũng thành công, cũng đạt được ba tiêu đề và đưa đến kết quả mỹ mãng (chẳng hạn như quy hoạch treo đã không mấy xa lạ đối với chúng ta ở những năm vừa qua, sở dĩ như vậy là do nhiều nguyên nhân, nhưng chủ yếu là xác định điều kiện đầu vào, đầu ra, nhu cầu người dân, hiện trạng của vùng, chính sách của nhà nước…….). Vì vậy những mặt hạn chế ấy rất cần cho các nhà đầu tư, các nhà chính quyền xem xét. Song, những năm gần đây đã có nhiều khắc phục đưa ra nhiều định hướng quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Dự án xây dựng tuyến đường Mậu Thân - sân bay Trà Nóc dài 6.902m, tổng mức đầu tư hơn 915 tỉ đồng vừa chính thức khởi công sáng 21.8.2007. Sau đó là 450 hộ dân chờ bố trí chỗ tái định cư. Chỉ riêng trong 3 gói thầu (trong tổng số 9 gói thầu) 1, 8 và 9 có khoảng 160 hộ dân chưa chịu bàn giao mặt bằng. Họ cần mua nhà trước khi bàn giao xong. So với tất cả dự án kêu gọi đầu tư ở Cần Thơ, có lẽ dự án đầu tư quy hoạch khu dân cư, phân lô bán nền là giữ được kỷ lục thu hút nhà đầu tư nhiều nhất trong thời gian ngắn nhất. Ít nhất 50 nhà đầu tư trong nước đã kiểm soát trên 2.000ha đất dự án dạng này. 1.2 Các dự án quy hoạch ở Thành phố Cần Thơ Tổng số dự án 117: diện tích 3344,55 ha. Trong đó: + Giai đoạn trước khi chia tách tỉnh Cần Thơ: có 45 dự án với diện tích: 1318,55 ha + Giai đoạn sau khi chia tách tỉnh Cần Thơ: 72 dự án với diện tích: 2026 ha Có rất nhiều dự án quy hoạch đối với một thành phố còn nhiều triển vọng như Cần Thơ, nhiều nhà đầu tư đã và đang đầu tư, đặc biệt ở khu dân cư Nam sông Cần Thơ có 22 nhà đầu tư trong tổng số 81 nhà đầu tư trong và ngoài khu vực thành phố, tuy nhiên không phải dự án nào cũng được thực thi đúng thời gian dự định, và cũng không phải dự án nào cũng thành công. Chẳng hạn đã có 18 dư án với diện tích 313,88 ha đã bị thu hồi, do không phù hợp với điều kiện nhà đầu tư, các căn cứ thực hiện dự án còn trục trặc chậm triển khai dẫn đến quy hoạch treo. Có 77 dự án với diện tích 2326,05 ha đã và đang thực hiện, 22 dự án với diện tích 704,62 ha chưa thực hiện, điều này nói lên các dự án còn phụ thuộc vào sự thúc đẩy của thị trường nhà đất, vì khi thị trường này phát triển thì buộc các nhà đầu tư thực thi các dự án nhanh hơn để sớm thu hồi vốn. Dựa trên tiềm năng của thành phố Cần Thơ, các nhà quy hoạch có thể thuận lợi hơn trong việc định hướng quy hoạch, nhưng điều đó chưa đủ dù ở nông thôn hay đô thị. Vì phát triển vùng nông thôn hay đô thị thì cũng cần sự giao dịch hay nói đúng hơn là sự xen kẽ giữa các nhà đầu tư với các tiềm năng của địa phương, nếu không có sự khám phá tiềm năng của vùng đất thì không thể thúc đẩy các nhà phát triển đến đầu tư, thì mảnh đất sẽ không ai nhìn ngó, khai thác hợp lí, sử dụng không hiệu quả. Nói tóm lại sự phụ thuộc lẫn nhau giữa các lĩnh vực là không nhỏ, nhất là quy hoạch và thị trường nhà đất cùng với chính sách của nhà nước là vấn đề hết sức nan giải, mà trong thời gian ngắn không thể giải quyết hết được. II. Vấn đề thị trường nhà đất ở Thành phố Cần Thơ 2.1 Tình hình phát triển thị trường nhà đất ở Thành phố Cần Thơ Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước; thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể chế phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế. Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ. Do đó việc xây dựng Luật kinh doanh Bất động sản là cần thiết, nhằm tạo lập cơ chế cho thị trường bất động sản bằng hành lang pháp luật, định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ổn giá bất động sản. Luận kinh doanh Bất động sản sẽ có những cơ chế để tạo lập một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Chẳng hạn, về cơ chế giao đất, cho thuê đất, thì thực hiện theo 3 phương thức: đấu giá, thoả thuận và thuê đất theo giá đất do Nhà nước quy định. Các văn bản pháp luật được hình thành xuất phát từ nhu cầu, nhưng luật ban hành phải phù hợp với nhiều mặt, trong đó quy hoạch là vấn đề không thể bỏ qua. Xong thiết nghĩ, thị trường đang sống động về giá cả, trong đó đất là một trong những mặt hàng không ngoại lệ và đang được quan tâm nhiều nhất. Ở mỗi khu vực đều có cơ chế riêng, ở Cần Thơ là một điển hình, thị trường nhà đất ở thành phố Cần Thơ đang nóng lên từng ngày do nhiều nguyên nhân: nhu cầu, thời cuộc, chính sách… Có vẻ lạc quan nhất cho nhà đầu tư là ở quận Ninh Kiều và khu đô thị Nam Cần Thơ, với dự án quy hoạch đã có 22 nhà đầu tư vào mảnh đất đó, do dự án cầu Cần Thơ, cơ sở hạ tầng như bệnh viện, đường xá ngày một hoàn thiện, do đó đất ở đây ngày càng tăng. Xong không phải chỉ riêng địa bàn này được quan tâm, mà còn nhiều nơi khác cũng có sự thay đổi, hoàn thiện hơn theo thời gian, kèm theo đó giá trước và sau quy hoạch cũng thay đổi. 2.2 Phân tích sự thay đổi về giá đất trước và sau quy hoạch Cuộc sống ngày càng được cải thiện, chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng lên, nhưng Việt Nam nói chung, Cần Thơ nói riêng còn đang trên đà phát triển, hoàn thiện, nên chính sách thay đổi là không thể tránh, và điều tất yếu là khi có cơ sở hoàn thiện thì mức giá cũng thay đổi. Thay đổi đến lúc trở thành phát triển hoàn thiện thì lúc này sẽ đưa vào hệ thống tương đối ổn định về nhiều mặt. Thị trường nhà đất ở Cần Thơ đang trên đà đang phát triển, mọi thứ còn rất mới so với những thành phố khác của quốc gia. Qua thực nghiệm cho thấy giá trị của đất luôn được nâng lên cao sau quy hoạch, điều này cho biết giữa quy hoạch và thị trường phải có sự ảnh hưởng. Thị trường nhà đất Cần Thơ đang lên cao, mặc dù công trình cầu Cần Thơ gặp sự cố, nhưng không ảnh hưởng đến đà phát triển mạnh của thị trường nhà đất. Trong mấy tháng qua, hàng loạt dự án, công trình tầm cỡ khu vực đã được khởi công, đưa vào hoạt động trên địa bàn như: Bệnh viện Đa khoa Trung ương, Bệnh viện Hoàn Mỹ, Bệnh viện Tây Đô, cảng Cái Cui, khu công nghiệp Hưng Phú… đã giúp cho giá nhà đất xung quanh các khu vực này tăng vọt. Dự án Tuyến đường Giá (triệu đ/m2) Trước năm 2008 Đầu 2008 Hoàn thiện cơ sở hạ tầng: bệnh viện, cảng cái cui... - Mặt tiền đường Quang Trung cái cui (lộ giới 80m) - Khu đô thị Nam Cần Thơ, Q.Cái Răng. 5 1,92-6,4 7,5 2,4-8 Xây dựng khu tái định cư. Khu tái định cư Thới Nhựt ở 91B. 2,8-6,3 3,5-7 Nâng cấp cơ sở hạ tầng. Vùng ven các Q.Cái Răng, Bình Thủy. 1,9-2,1 2,2-2,5 Nâng cấp cơ sở hạ tầng. Khu Thạnh Mỹ, P.Lê Bình, Q.Cái Răng. 0,8 2,5 Mở rộng với chiều ngang 25m Trần Hưng Đạo nối dài thuộc P.Lê Bình, Q.Cái Răng. 0,3 3,5 Làm lộ đường Lê Bình đi Phú Thứ, Q.Cái Răng. 0,2 1-1,2 Bảng 1: Bảng so sánh biến động giá đất qua các năm sau quy hoạch ở Tp.Cần Thơ Qua bảng 1 cho thấy: - Mặt tiền đường Quang Trung cái cui, đô thị Nam Cần Thơ với lộ giới 80m, đầu 2007 có giá 5 triệu đ/m2 nhưng cuối 2007 đã tăng tới 7 triệu đ/m2 , tăng khoảng 40%, mặt tiền thuận lợi việc kinh doanh sinh lợi, đường lộ được nâng cấp nên giá cũng tăng cao. - Khu đô thị Nam Cần thơ, Q.Cái Răng, với một căn hộ với diện tích: 60m2 , một trệt một lầu cuối 2006 khoảng 280-290 triệu đồng/căn nhưng đầu 2008 khoảng 550triệu đồng/căn; Đất thổ cư đầu 2007 có giá trung bình 1,92- 6.4 triệu đ/m2, đầu 2008 thì giá từ 2,4 triệu – 8 triệu đ/m2 . Giá căn hộ ở khu dân cư đã tăng gần gấp đôi, đất thổ cư tăng 25% so với năm trước. - Tại các khu dân cư phía bắc và phía tây TP Cần Thơ, giá nhà đất rục rịch tăng. Ở khu dân cư 91B (khu tái định cư Thới Nhựt thuộc địa bàn quận Ninh Kiều), giá lô nền đã tăng khoảng 10% so với thời điểm đầu năm, dao động từ 3,5 đến 7 triệu đồng mỗi m2 tùy vị trí. - Giá thổ cư vùng ven của các quận Cái Răng, Bình Thủy cũng đang ở mức 2,2-3 triệu đồng mỗi m2, tăng 15% so với đầu năm. Ở thời điểm cuối năm 2006, những người có nhu cầu nhà ở chỉ cần tích lũy 200 triệu đồng trở lên là đã có thể được sở hữu mảnh đất khoảng 60 m2 ở vùng ven thành phố. Thế nhưng, với số tiền ấy giờ chỉ có thể mua đất ở vùng sâu, vùng xa thành phố. - Giá đất đường Trần Hưng Đạo nối dài thuộc phường Lê Bình, quận Cái Răng năm 2003 chưa tới 300.000 đồng/m2. Kể từ sau năm 2004 khi đường được mở rộng với chiều ngang 25 m, lại không nằm trong dự án quy hoạch cầu Cần Thơ, giá đất đã lên đến 3,5 triệu đồng/m2. Đường Trần Hưng Đạo dài khoảng 1,2 km, toàn bộ đất nơi đây đều đã có chủ, tuy nhiên số hộ cất nhà để ở chỉ đếm được trên đầu ngón tay, còn lại đa phần cắm cóc, chia ranh chờ giá. Dự đoán đến khi đường dẫn của cầu Cần Thơ hoàn chỉnh thì khu vực này rất lý tưởng, giá đất chắc chắn sẽ nhảy vọt. - Tại các tuyến đường Lê Bình đi Phú Thứ; Khu Thạnh Mỹ, P.Lê Bình, Q.Cái Răng, sau các dự án về nâng cấp: mở rộng đường, làm lộ... làm cho giá tăng, trước năm 2003 giá rất thấp, nhưng sau khi được nâng cấp giá tăng lên gấp nhiều lần. Nhiều người dân ở các tỉnh, thành phố khác đến Cần Thơ để ổn định cuộc sống mong được thừa hưởng những dịch vụ giáo dục, y tế hiện đại. Từ hàng loạt yếu tố khác nhau, thị trường nhà đất Cần Thơ sẽ tiếp tục phát triển mạnh và sẽ tăng cao trong vài năm tới. Theo quy hoạch chung, khu đô thị mới Nam sông Cần Thơ tổng diện tích 2.080ha và khoảng 60 dự án khu dân cư được phê duyệt. Tuy nhiên đến nay, khu này mới chỉ có hơn 20 dự án được triển khai và chỉ 15 trong số đó có hàng bán ra thị trường. Trước nhu cầu quá lớn của thị trường, hiện nay đang có 10 dự án đóng băng nay đã khởi động, tiến hành san lấp mặt bằng. Trong đó, được xem là quy mô nhất và thu hút lượng lớn nhu cầu khách hàng là khu dân cư Phú An với diện tích 145,5ha, bao gồm 5.000 lô nền do Công ty Xây dựng Công trình Giao thông 586 thuộc Bộ Giao thông-Vận tải làm chủ đầu tư. Hiện nay đã có 3.000 căn nhà các loại của khu đô thị Phú An đã bán. Vào khoảng giữa tháng 02/2008 giá nhà (loại 1 trệt 2 lầu xây thô) giá từ 800 triệu đồng/căn đến 1,1 tỉ đồng/căn, tùy vị trí.. Từ giữa năm 2007, thị trường địa ốc ở Cần Thơ đã bắt đầu sôi động, nhất là ở các dự án đầu tư khu dân cư mới. Theo đó giá đất tăng nhanh từ 40-70% so với đầu năm 2007. Hơn 2 tháng trước đây nhiều lô đất ở các dự án khu dân cư có lộ giới rộng 47m, người bán 7 - 7,5 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so hồi đầu Công ty đã phải huy động tổng lực để triển khai các tiểu dự án mở rộng để sớm cung cấp hàng ra thị trường. Khu dân cư Hưng Phú 1 do Công ty xây dựng và kinh doanh nhà Cần Thơ đầu tư cũng đã bán hết 500 nền sau khi quy hoạch. Giá đất nền tại các tuyến đường có lộ giới 30m tại Khu đô thị Hưng Phú 1 giá cũng tăng lên từ 8 đến 10 triệu đồng/m2. Hiện công ty này đang tiếp tục giải phóng mặt bằng để xây dựng khu dân cư Hưng Phú 2, đáp ứng nhu cầu rất lớn như hiện nay. Thị trường địa ốc ở Thành phố Cần Thơ đang phát triển mạnh là một tín hiệu đáng mừng. Nguồn cung lớn nhờ chính sách xóa các dự án quy hoạch treo giúp cho thị trường diễn biến dễ dàng và sôi động hơn. Thời gian tới, thị trường nhà đất sẽ vẫn tiếp tục phát triển mạnh. Tuy nhiên, để tránh hiện tượng sốt ảo cục bộ và lan tỏa trên thị trường phá vỡ quy hoạch chung, cần giải quyết đồng bộ việc công bố quy hoạch, quản lý quy hoạch, xây dựng, mua bán nhà đất đúng theo quy định pháp luật. Vấn đề xóa quy hoạch để đáp ứng nhu cầu thị trường nhà đất là điều cần thiết và vấn